Hjælp til regnskab for andelsbolig forening

Hej PN;

Håber lidt på at der på PN er en som kan, har tid og lyst til at se på/skimme et regnskab for en andelsbolig forening.


Foreningen har sidste år lavet et renteswap, men kan ikke helt gennemskue "langsigtede" konsekvenser af det eller se om der er andre ting som springer i øjnene.

Håber nogle kan hjælpe.

PFT

Jørn

Det er der formentlig ingen der rigtig kan (altså gennemskue de "langsigtede" konsekvenser)og slet ikke andelsboligforeningen. Har du spurgt foreningen hvad deres vurdering af risiko og fordel ved at lave det var?

I regnskabet vil der typisk heller ikke være informationer nok til at sige noget kvalificeret om renteswapen.

Som udgangspunkt gælder, at renteswaps ikke er noget man skal rode sig ud i, medmindre men føler sig bedre inde i finansielleinstrumenter end folk der ikke laver andet :)

Du er nu velkommen til at sende mig regnskabet, så vil jeg da gerne se på hvad jeg kan læse ud af det. Men er du seriøst interesseret i boligen, så ville jeg nok kaste lidt penge efter en ordentlig rådgiver.

Men først ville jeg se om om efter en bolig der ligner, bare uden renteswap.

Sidste år?

Altså, renteswaps og trappelån er grunden, at mange andelshavere i dag er teknisk insolvente. Det er et produkt som nationalbankdirektøren sagde var uegnet til bolighandler og måske endda skulle forbydes...

Problemet med swappen er, at hvis renten falder og er lavere en den rente swappen er indgået til, så skal den negative værdi regnes med i udregningen af andelskronen (hvis andelskronen regnes efter værdi og ikke anskaffelsessum).

Jeg har set en swap indgået til ca. 5% på et 12mio lån, og den swap har i dag en minusværdi på 7mio hvilket giver foreningen negativ andelskrone.

Edit - typo

Synes både panter og vildfinger siger det godt. Kan du ikke uploade regnskabet, så er det lettere at kommentere i fællesskab.

renteswaps er som udgangspunkt ikke farlige og negative. Det der er farligt ved dem er den regnskabsmæssige behandling, idet der er forskel på indregning af renteswappen i forhold til det underliggende aktiv/passiv ( i det her tilfælde formentlig et realkreditlån)

Som vildfinger er inde på, så skal den aktuelle værdi oplyses i balancen og det kan give nogen uheldige bivirkninger.

En renteswap er kort sagt et instrument der bytter en type af renter ud med en anden type af rente. Har du et variabelt forrentet lån og laver en renteswap ved siden af hvor du swapper fra variabel til fast rente ( hvilket der er mange der har gjort ) så vil markedsværdien af denne være stærkt negativ pt. Du har forpligtet dig til at betale en fast rente i X antal år fremadrettet. Men havde du ikke gjort noget så havde du kunnet få en fast rente der var billigere.

Markedsværdien af swappen fremkommer ved at tage forskellen imellem den aktuelle faste rente og den faste rente som står på swappen og tilbagediskontere til nutidsværdi. Som dem der har lidt kendskab til finansiering vil se, så vil nutidsværdien af 30 års kommende betalinger kunne betyde temmelig meget. Det svarer til at tage sorgerne på forskud i forhold til en tankegang om "hvis jeg nu ikke havde låst min rente fast - hvad ville jeg så have sparet i samtlige år fremover"

Har du en andelsboligforening som har et gammelt realkreditlån og betaler 6% i fast rente, så er det et dyrt lån, men i regnskabet står bare et fastforrentet lån af X antal kroner med en årlig ydelse på X

Har du derimod en andelsforening som har et variabelt forrentet lån som var nervøse for at den variable rente kunne stige og derfor låste renten fast via en renteswap og fik en fast rente på 6% så vil du se at den sidste forening i regnskabet vil have opgivet et lån på x kroner og en renteswap med en voldsom negativ markedsværdi idet renteswappens markedsværdi vil være et udtryk for samtlige fremtidige betalinger tilbagediskonteret til nutidsværdi. Lad os bare sige den faste rente som du kunne låse fast til nu er 3,5 % så vil du ved hver termin tilbagediskontere (6-3,5 = 2,5% af lånets hovedstol til nu )

De reelle ydelser i alle årene indtil udløb for begge foreninger vil umiddelbart være ens, men den første forening vil ingen sige noget til, mens den anden i worst case kan have negativ andelsværdi og ved ekstreme tilfælde, så vil foreningen gå konkurs idet banken der har udstedt den, vil kunne kræve ekstra sikkerhed som følge af negativ markedsværdi, eller hel eller delvis indfrielse.

I en andelsforening er det typisk som de fleste er inde på meget giftigt idet ved en indregning af markedsværdien af 30 års kommende betalinger så kan værdien meget nemt overstige andelskronen og det kan gøre lejlighederne usælgelige. Så et godt råd - er at vær meget forsigtig med dette og som minimum skal du have indsigt i udformning af renteswap for at se strukturen af den.

Trappelån er noget skrammel, kort og godt. Du får en lavere rente i starten, men på bekostning af en stigning i rente senere. Hvem gider overtage dette ?

Tak for indlæg som allerede er kommet. Regnskabet er her

Hvis foreningen fortsætter med at bruge 'anskaffelsespris-metoden' til beregning af andelskronen, så vil denne ligge fast fremover da swappen ikke medregnes ved denne metode. Og da folk sjældent smider penge væk med vilje, kan jeg ikke forestille mig at en kommende generalforsamling vil ændre beregningsmetode og bruge valuar-/off. vurdering som grundlag, da det vil halvere andelskronen...

Umiddelbart tør jeg godt, men spørg din bank om de vil låne dig til andelen. Hvis ikke, er der nok noget galt i krogene.

Du kan ikke bruge det regnskab til noget som helst. Umuligt at kommentere på risiko osv. pga. manglende oplysninger.

Se her er den gældende vejledning inkl. beskrivelse af renteswaps:
EogS' vejledning

Ved en hurtig gennemgang faldt jeg (ud over renteswappen)over:

Alene afdragsfrie lån?

Ingen hensættelser til fremtidig vedligeholdelse? dog lidt afsat til åets vedligehold.

Andelskronen er sat til max, og med den offentligevurdering der ligger, så ligner det ikke at værdien kommer til at stige sådan lige her og nu eller i morgen eller i overmorgen.

@Panter
Værdien kommer aldrig til at stige, med den beregningsmetode der er brugt.

Gæld = anskaffelsespris ( det vil sige reelt ingen værdi pr andel.) Ingen afdrag på gæld. Hvis fortsat kostpris = ingen stigning i værdi. det vil sige ingen potentiale til at det ser pænere ud på sigt medmindre swap bedres.

Der er trukket på driftskredit (486 tkr.) Der er yderligere et lån på 1,7 mio til Nykredit.

Renteswappen tæller 21 mio skæve, de vil som de skriver ikke påvirke medmindre swappen realiseres, og vil i takt med at den kommer tættere på udløb eller renten stiger udvikle sig positivt.

Umiddelbart ud fra tal, var det en forening jeg ville passe meget på med at gå ind i.

Yderligere forstærket af at det er en relativ lille forening ( baseret på boligindtægter ) Det vil sige foreningen er afhængig af at beboerne betaler og med den renteswap der ligger som skræmmer livet af de fleste kan det være temmelig svært at komme af med din lejlighed igen.

Tak for svar.

Andelen er sat ned med 100.000 til 195.000.

Boligafgift ca. 8500,-

Så konklusion er go eller no-go?

Mja, efterhånden som swapen udløber og boligmarkedet retter sig til en højere offentligvurdering, eller en eller anden småfordrukken valuar synes den er meget værd, så gør den nok.

Men det kan jo tage (og tager formentlig)rigtig mange år. Det var egentlig bare det jeg ville sige med den sidste sætning.

Læg dertil, ingen opsparing i form af afdrag på gæld og at jeg intet aner om vedligeholdelsestand eller hvad der er lavet de seneste år, hvor gammel bygningen er, er der planlagte arbejder nævnt i en eventuel vedligeholdelsesrapport eller andet?

Alt i alt, det var ikke en bolig jeg ville røre ved. Ikke at den ikke kan være ok, men der er godt nok en del ting der gerne skulle modsvares af rigtig billig andelsafgift og en eller anden seksuel modydelse, leveret af en trunte i Jessica Alba klassen.

@ OP. Du har vist ikke sagt noget om hvor stor en lejlighed det er, så 8.500 er lidt svært at vurdere. Kig iøvrigt på lejemarkedet i området også.

Hvis andelen fastsættes efter kostpris, så ændrer vurdering sig ikke. og da der kun er afdr frie lån, er det eneste der kan ændre sig renteswappen.

Ændrer boligmarkedet sig og de ændrer til valuarprincip ( hvad de nok vil gøre ) kan du godt se en stigning på den konto - men det er nok 5+ års sigt.

Boligafgift er relativ ifht størrelse osv, men virker umiddelbart høj.

Læs sidste afsnit fra Panter en gang igennem. Er du enig, så fortsæt med konklusionen. Er du ikke enig, så læs det igen, gentag indtil du er overbevist. :-)

Lejlighederne er bygget 2006.

3. værelses - varme i gulv over alt.

Lejligheden er på 96m2

Jeg er ingen ekspert, men jeg kan lige komme med lidt input som jeg er faldet over efter at have kigget på andelsboliger i over et år inden jeg fandt min.

1) Høj boligafgift afspejler tit en elendig økonomi og jeg synes at 8500 er en høj boligafgift.

2) Nye andelsforeninger har tit en dårlig økonomi.

Jeg skal ikke kunne sige om det er tilfældet i din sag, men det har det været for 95% af de lejligheder jeg har kigget på (100+).

Tak for svar til alle.