Hej folks.
Jeg har et enkelt spørgsmål jeg simpelthen ikke kan få besvaret, og jeg mener der sidder et par tidligere Ejendomsmælgere herinde? ( C-Hope mm.? )
Jeg har ledt i arkiverne, søgt på google, spurgt min administrator men alt forgæves!
Sagen er den at jeg agter at sælge min andelsbolig.En fin 3v'er ved botanisk have i Kbh, der desværre er blevet for lille til familien.
Ved sidste generalforsamling blev det vedtaget at "hensætte" eller "nedskrive" andelsværdien med 500.000, og til den kommende forsamling yderligere 1-2 millioner.
Mit spørgsmål er så : Hvad er årsagen til at man gør dette, og hvilken konsekvens har det for mig som sælger?
Forenings medlemmerne mener at man kan stabiliserer huslejen, så vi ved fremtidige vedligeholdelses projekter ikke vil få nogen/så store huslejestigninger, men igen af dem kan forklare mig hvor pengene så kommer fra?!
Hvis nogen har nogle links, faktuel viden eller lign. må de meget gerne give deres besyv med :-)
Takker !
GA
ANDELS BOLIG
Det er for at skabe en buffer, så fremtidig reparationer ikke medfører huslejestigning..
Det kommer til at betyde, at din andel også bliver mindre værd. Hvis du ønsker at vide præcist, hvor meget der er tale om, må du undersøge, hvad de 500.000 vil betyde for andelskronen. Hvor meget er ejendommen vurderet til?? Er det off. eller valuar vurdering?
Hvis det er en stor forening, burde det ikke være noget problem.. I min forening har de grådige svin valgt at bruge den off vurdering næsten fuldt ud. Vores maksimale andelskrone er på 120, og vi valgte at lade en buffer på 3mill være til forbedringer. andelskronen blev således kun 110.
Med en andelskrone på 110 koster min andel ( 9300*110 ) 1023000
Med en andelskrone på 120 ville den koste (9300*120) 1116000
Så en difference på 93000 kr, men her er der tale om en buffer på 3mill.
Så det kommer ikke til at koste dig så mange penge, set ift hvor meget vi har tjent på andelene de sidste par år..
Hvad koster din andel og hvad er andelskronen?
Apropro min andel, så er det sjove, at ingen kan få dem solgt.. Men min forening vil ikke gå med til at der blev skudt over mål og vil i hvert fald ikke sætte prisen ned..
Hvordan går det i din forening med at sælge? Går folk meget ned i pris eller?
Bare lige for at præcisere Svenningsens indlæg. De 9300 i regnestykket er den oprindelige andelsværdi som står på dit andelsbevis..
Andelen er offentligt vurderet til ca 1.500.000 og er på 82 kvm (ca 18k andelskrone).
Problemet med nedskrivningen kontra huslejestigning er at jeg ikke forstår hvor pengene så kommer fra?
"Det er for at skabe en buffer, så fremtidig reparationer ikke medfører huslejestigning.."
Skal vi f.eks have lavet facaden til 1million, skal vi vel alligevel låne dette beløb i banken, og skal derfor betale afdrag og renter af millionen?
Så vidt jeg forstod nedskriver man normalt kun hvis man forventer et værdi fald, så kreditmaks ikke overskrides, og man stadig kan låne i ejendommen uden at nå et kreditmax?
GA
ps : Mange tak for svarene!
Det er lidt ironisk at man snakker så meget om stigninger også på andele - når de priser som de står til er så høje at de ikke kan få dem solgt. Synes at på det seneste så er andelene blevet så dyre, at der ikke er en snært at økonomi i det.
@Duce
1.5 millioner er ikke dyrt sammenlignet med resten af markedt imo.Månedlig ydelse er super lav, og foreningen er sund og veldrevet.Huset er generelt i super stand, og beliggenheden er tip top.
@Andre
Flere bud på nedskrivnings teorien?
GA
Vores egenkapital steg med 6.mill sidste regnskabsår, efter råd fra revisor og adminstrator valgte vi at hensætte 2 mill. i regnskabet.
De er kommet på en vedligeholdelses post, men er egentlig beregnet til at skulle dække en evt. nedskrivning i den offentlige vurdering.
Der er mange der mener at de er skudt alt for højt ca. 5-10 %.
Hvis vores ejendomsværdi falder med f.eks. 1.mill næste gang de justere dem, har vi allerede taget højde for det, og behøver ikke at nedskrive andelskronen, men kan derimod tage de 2 mill. vi hensatte og lade den ene mill. dække nedskrivningen, og lade den anden mill. gå til andelskronen. Man kan også lade den stå.
Der er ikke mange købere til andelsboliger, netop fordi at ejendomsvurderinger, valuarer m.m. har skruet andelspriserne kraftigt i vejret.
G
@ Go Around
Der har været en tidligere tråd om det. Kan ikke lige finde den
Andelskronens fastsættelse og huslejen har intet med hinanden at gøre.
Huslejen er fastsat efter driftsomkostninger+ betalinger på evt lån.
Andelskronen kan fastsættes efter 3 modeller. Offentlig vurdering, valuar vurdering eller prisen på ejendommen, da man købte den.
Det er kun et spørgsmål om hvor meget generalforsamlingen beslutter man må sælge sin lejlighed for, og har altså intet med huslejen at gøre. Som du selv påpeger, skal i låne penge til evt nyt tag, vinduer etc etc stiger I i husleje. Du er velkommen til at PM mig, så skal jeg ringe dig op. Det er nok lidt nemmere at forklare i tlf
Ron
@ Go Around
Har du en køber?? Hvis ikke må du da meget gerne sende mig en pm med diverse oplysninger..
Loua
Generelt så er andelsboliger p.t ved at skyde sig selv i foden imo.. Man ser rigtigt mange andele som har rundet en million, og ja det er altså andele på 50-60 kvm vi snakker om her, samtidig er den månedlige ydelse også ofte ekstrem høj og spørgsmålet er vel lidt hvorfor fanden man skulle købe en andel for en mil når du kan få en ejerlejlighed til de samme penge efterhånden...
Men de fleste foreninger finder jo nok ud af hvordan virkeligheden er snarest, og sætter dem ned så de harmonere bedre med det øvrige boligmarked..
djoffer@
Har det på samme måde.. Har selv en andel på 50M2 tæt på lige op af Frb.metro. Købte den til 250.000 i juli 2006. og nu koster den over 1mill...
I min forening har ingen interesse i at sænke andelskronen, når man nævner det.. Folk kan jo bare give nedslag i prisen, lyder svaret.. Denne holdning tror jeg er ret udbredt, så i de kommende år, tror jeg ikke at priser på andele falder, men man sælgere selv sænker prisen, eller købere byder 10-20% under prisen.
@Djoffer/Svenningsen
Ingen tvivl om at nogle af de andele man ser rundt omkring er LATTERLIGT vurderet, men prøv at finde en ejerlejlighed på 82 kvm i indre by/Kbh K, hvor du slipper med 1.5 mill og 4500 om måneden.
Kvadrat meter prisen i området for ejerboliger ligger på ca 35-40.000 kr jvf de ejendomme jeg har set.Som nævnt blev hele bygningen ved siden af mig lavet om til andele, og langt de fleste er solgt til over 2mill stykket for samme lejlighed som min, og de har endda højere ydelse.
@Loua
Jeg sender dig en PM når jeg har fået lidt søvn....32 timer siden.
GA
Er der nogen som har nogen fornemmelse af hvad et godt tilbud på en andel er i dag og hvor lang tid man skal forvente det tager at finde en køber?
Jeg har selv en to værelses andel (dog ikke til salg). På vesterbro med Altan(7-8 m2), nye vinduer og døre. 69m2 (uden altanen) Andelen koster under 870k og har en bolig afgift på 4000kr, vand og varme er 550kr oveni.
Der er desuden andelsnet med TV, telefoni og internet som ikke er med i prisen men kan bestilles.
Er det 1) et godt tilbud 2) ok eller 3) for dyrt?
@Svenningsen
Det er værd at undersøge om der er tale om en hensat værdi, som man valgt fordi man frygter at den anslået værdi ikke kan realiseres og man derfor risikerer en nedskrivning af værdien - kan være svært at få klar besked...
Hvis det er tilfældet, vil hensættelse ikke have nogen værdi i forbindelse med et salg. Det er selvfølgelig sundhedstegn, men ellers ikke... Der er dog mange der forventer, at markedet i løbet 2 - 3 år igen vil ramme niveauet Primo 2006. I så fald vil der være en "friværdi" i foreningen, som der ikke er det samme behov for at have hensat. Denne "friværdi" kan forvaltes på mange måder, men vil i det øjeblik den ikke længere er hensat til forventning om dårlige tider have indflydelse på dit salg... Altså, vil man kunne betragte en stabilisering af økonomien, som en værdistigning for andelshaverne... Derfor, forslår mange at det kan være et godt alternativ at fremleje, hvis det tilnærmelsesvis kan holde udgifterne hjemme...
Det er en tilgang, som pt. bliver diskuteret og det må nok også betragtes som et gamble - men du spiller poker ikk ;-)
Det kan være måden at kommer videre i livet, og jeg tror om nogen, så er det andele som din, der er velegnet TIL type spekulation – jeg mener, sund, god beliggenhed, egnet til forældrekøb (som kommer igen), pt. meget ustabilt område etc.
Men det kræver nøje overvejelser og indsigt, så du skal være sikker på at du har alle informationer og vejleder med en fagmand der kan vurdere om det er en god ide i netop dit tilfælde.
Held og lykke med det satan boligmarked her fra!
Asso@
Det vil jeg ik mene det er..
Det vil koste ca. 4500 at låne 850.000 + 4500 i husleje = 9000 kr.
Hvis lejligheden er til at dele, så er det åbenlyst at sælge til et ungt par el. lign, der kan splitte udgifter.
For 9000 kan man vel låne 1.7 mill til ejerbolig, og så skal man ud af KBH V, N, Ø, K el. Frb hvis man vil ha´ 70m2 m. altan.. Oveni kommer selv fællesudgifter, vand, varme, el etc.
Så hvis du ik kan sælge den på nogle måneder, så er der et eller andet galt. Måske er det mentaliteten "jeg vil ik gi 800.000 for noget jeg ku købe for 200.000 for 3 år siden" der hersker. Det tager nok et par års tid før folk, holder op med at have ondt i røven :o)
@go around...
Vi er slet ikke uenige... Jeg har bare press over de pengegriske jerks i min forening.. Jeg syntes 750.000 for min 2V centralt på frb må være fornuftigt. Men over en mill er bare for sygt..
@ Svenningsen
Det var også det jeg var kommet frem til, den ligger desuden i det "gode" vesterbro, var bare mere intereseret i dialogen "Andel kontra ejerlejlighed" og om man skulle være bekymret på længere sigt.
Det er jo svært at sige hvor langt priserne skal ned før det stabiliserer sig.
Mange specialister mener at andelsboligtanken er en dinosaur. De man bare ikke sige hvor lang tid det vil tage før den uddør.
Jeg vil gerne sætte 1000 kr på at din andel ikke er blevet billigere om 10år... Det samme gælder for ejerlejligheder generelt.. Folk der køber nu, mister ingen penge, hvis de beholder lejligheden i 10 år...