Andelsbolig - Ja eller nej?

Hey!

Jeg står og overvejer køb af andelsbolig til mellem 3-400k. Jeg har prøvet at google det lidt, samt snakke med venner og bekendte, men jeg kan ikke rigtig få noget rigtig brugbart information - hvad er fordele og ulemper ved en andelsbolig?
Jeg har fx set på en til 325k, som koster omkring 4500 kr/mdr. Er det helt væk?
Håber på gode svar :)

Jeg har selv været på udkig efter andels, men kom fra det igen, da jeg synes 'huslejen' er urimelig høj når man i forvejen smider nogle 100K ind i hytten.
Så vil mene man kan finde noget lige så godt til samme pris som man blot lejer.

Største ulemper der var turnoff:
1. Flere kloge hoveder mener andelsboliger ikke stiger mere i værdi (med mindre der laves om)
2. Kan være svær at komme af med igen
3. INGEN BOLIGSTØTTE (farvel til 600kr)

Lige præcis det samme jeg kom til at tænke på i dette øjeblik. Det giver ingen mening at man skal betale 4500/mdr og smide 300k når man kan leje en for det samme ca. Derfor jeg tænkte at der måtte være visse fordele ved en andelsbolig men ...

En pris alene er intet værd. Det er det samme som at skrive: "Jeg har fundet en ejerlejlighed til kr. 2.000.000 - er det et godt køb"? Hvis den er på 100 m2 og på Langelinie, så er det en fantastisk pris. Er det en 1 værelses i på 30 m2 i Brøndby, så er det en rigtig dårlig pris.

For at vurdere en andel skal følgende info bruges:

1) Prisen på andelen

2) Den samlede gæld i foreningen

3) Det samlede antal m2 i foreningen

4) Lejlighedens størrelse og adresse

Derudover er der ting som f.eks., om der snart skal skiftes vinduer, tag eller lign. i foreningen, som kan gøre at der skal optages yderligere lån.

Der findes rigtig gode andelsforeninger til en fair pris og de kan være helt fine køb. Men jeg mener at vi er nede på 10% af de andele der er til salg, som falder i denne gruppe. Resten er enten for dyre, har ekstreme lån for at få prisen ned eller har økonomiske problemer.

Det er meget sværere at handle andele end det er at handle ejerlejligheder.

/Mikael

4500 pr. md. er ikke ligefrem i den billige ende...

Men det kommer jo an på hvor stor den er?
Er den nyistandsat eller skal du i gang med, at lave køkken m.m.?
Hvilket område snakker vi om?

En ting der er supervigtig INDEN du køber er, at få din bank til at kigge på foreningens regnskab. Mange andelsboligforeninger har en dårlig økonomi.

Jeg har selv været i samme situation og har valgt at leje p.t. fordi priserne er skruet for højt op. Min bank spår, at priserne vil gå ned de næste 2-3 år. Men hvad ved jeg?

GO
De er billige nu, da andelskronen er falet.
Jeg kan kun anbefale det

Den er omkring 65km2 og den ligger i vanløse, tæt på stationen.
Har naturligvis lagt papirerne ang regnskab etc hos min bank, så de undersøger det nærmere nu. Det var mere om det i det hele taget kunne betale sig at købe en andelsbolig :)

@KarlSmart

Du kan ikke skrive: "Kan det betale sig at købe en andelsbolig". Det er det samme som at skrive: "Kan det betale sig at købe et hus". Det kommer jo an på prisen. Ligesom alt andet kan andelsboliger værre dyre og billige.

har en andelslejlighed på ordrupvej til salg

5 sal med elevator.

60m2, altan, fælles have mm.

boligafgift 3800

pris ca 470 k

dyr og fremleje tilladt. fri overdragelse.

hvis interesse pm me.

frede

Hvis alternativet er at leje skal du ydermere huske på at ved et lejemål på 4.5k i måneden er de 4.5k ude af vinduet og du har ingen værdi. Ved en andelsbolig har du et andelsbevis og en husleje, huslejen falder i takt med at andelsbeviset stiger (ikke helt 1 til 1) i de fleste foreninger. Andelsbeviset sælger du igen når du flytter.

Sambo, huslejen ved andelsbolig er også penge ud af vinduet, går til finansiering af boligforeningen lån mm.

Lige præcis det jeg mener Maller - begge dele er jo penge "ud af vinduet", så hvorfor give penge for en andelsbolig.
Måske lidt sort/hvidt stillet op, men..

@ Sambo

"huslejen falder i takt med at andelsbeviset stiger"

Det er noget vrøvl.

Det du betaler er renter og afdrag på lånene i foreningen, samt omkostningerne ved driften. Disse ændrer sig jo ikke fordi andelskronen falder eller stiger i værdi.

@Maller

Men noget af lånet er jo afdrag. Hvis alle lånene er 30 års lån, så er foreningens gældfri efter 30 år og så er der ingen husleje. Så er andelsbeviset så bare steget ekstremt meget i værdi.

Det fungerer som en elastik. Hvis f.eks. en forening har 1000 m2 bolig i alt og du har 100 m2 af disse, så står du med 10% af foreningens gæld. Hvis denne er på 100.000.000, så skylder du faktisk 10.000.000 væk. Det er lejligheden nok ikke værd, så egentlig burde du betale en køber penge for at slippe af med gælden.

Er gælden dog omvendt kun kr. 1.000.000, så skylder du kun 100.000 væk og det er lejligheden nok mere værd end. Hvis lejligheden er 2.000.000 værd bør andelsbeviset altså koste 1.900.000, så beboerens andel af gælden + andelsbevis = Værdien af boligen.

På samme måde så er det også primært gælden der styrer huslejen. En del af huslejen går selvfølgelig til vicevært, hensættelser til forbedringer osv., men langt den største del går til at betale af på foreningens gæld - og når foreningen gør det bliver alle rigere.

Så nej, man kan IKKE sammenligne en andel/ejer med en lejebolig.

En simpel øvelse er, at tænke langsigtet:

Option 1: Andelsbolig til kr. 1.000.000 med husleje på kr. 5.000 månedligt.

Option 2: Lejebolig til kr. 7.500

30 år efter:

Option 1: Andelsforeningen har betalt alt gæld ud. Huslejen er derfor nu kun kr. 1.000 månedligt og andelsbeviset er nu kr. 2.000.000 værd.

Option 2: Lejen er steget med inflationen og lejer betaler nu kr. 14.000 om måneden i husleje.

Hvad er bedst? Det kommer an på tidshorisonten. Skal man købe andel skal det efter min mening være med en tidshorisont på 5 år eller længere. For ejerboliger skal det være 7-8 år eller længere. Ellers kan det bedst betale sig at leje.

/Mikael

DanTheMan - er det seriøst det med at lejen falder i takt med andelsforeningens gæld falder?

"Men noget af lånet er jo afdrag. Hvis alle lånene er 30 års lån, så er foreningens gældfri efter 30 år og så er der ingen husleje. Så er andelsbeviset så bare steget ekstremt meget i værdi."

LOL! Are u serious!? Det er altså helt forkert :)

Du ku osse bare vælge at sige KØB! med det samme uden at undersøge en skid. Det gjorde jeg.

Har siden fundet ud af gennem kloge hoveder at det vist var et udmærket køb. Jeg faldt bare for køkkenet og krydderhaven nede i gården.

@Fjahgo - go stil! :D
Jeg tør desværre ikke gøre det samme ;)

@KarlSmart

Ja, selvfølgelig. Din husleje er jo til for at dække foreningens omkostninger. Langt den største omkostning i næsten alle foreninger er renter og afdrag på gælden. Det er ikke sikkert, at din husleje falder mens foreningen betaler af (har de kun et standard 30 års lån betaler alle jo det samme i 30 år og derefter er gælden så bare helt væk og der kommer et MEGET drastisk fald i huslejen). De fleste andelsforeninger justerer dog løbende deres lån (se f.eks. felkins indlæg). Dette kan også bruges til løbende at justere ydelsen nedad, hvilket primært ses i nyere foreninger (de få der rent faktisk har råd til lån med afdrag) for at få lejlighederne til at se lidt mere interessante ud.

@Pokerdonkey

Der vil selvfølgelig altid være en lille husleje. Der skal jo spares penge op til forbedringer på facade og tag og der skal også betales et par andre omkostninger. Men ligesom gamle mennesker der har betalt deres hus af, så lever andelsboligejere, hvor foreningen er gældsfri også ekstremt billigt. Et godt eksempel kan du få her: www.gr-bolig.dk/show?id=2500

Jeg har dog på et tidspunkt set en andel med en husleje på kr. 200 månedligt.

Hvorfor mener du, at det jeg skriver er forkert?

/Mikael

Det som DTM med tilføjelser skriver er ganske korrekt.

@OP
Man skal også tage rentefradraget med ind i betragtning, men det kommer også an på din indkomst. Jo mere rentebetaling til banken koster af den samlede husleje jo mere kan du trække fra i skat.

Dvs. det bedste er at finde en lejlighed med en relativ lav husleje. Dog skal man være opmærksom på at en lav husleje kan skyldes at bygningen står overfor nødvendige renovationer som fx et nyt tag. Det skal man selvfølgelig undersøge.

Derudover er der en masse andre ting som DTM også nævner, der har betydning for om det kan betale sig for DIG: din indkomst, fremtidsplaner, alternativ bolig, forventning til boligmarkedet, din risikovillighed, lykken ved selv at eje fremfor at leje, osv., osv. Da disse ting er temmelig individuelle er det svært at rådgive om på et internet forum.

Min personlige vurdering af den bolig du nævner er den er i overkanten af hvad man ellers kan få, altså for dyr. Men jo helt umuligt at vurdere når jeg ikke kender dens stand og generelle omgivelser.

Et godt eksempel på denne "elastik" imellem gæld i foreningen og prisen på andelsbeviset er her: www.gr-bolig.dk/show?id=2346

Nu er denne bolig ikke prisfastsat til kr. 1, men det er bare minimumsbuddet for lejligheden (jeg tager den frem, fordi jeg har undersøgt sagen lidt). Du kan dog finde massere af andele til måske kr. 10.000.

Årsagen er, at der i denne forening er ekstremt meget gæld. Den er nemlig oprettet under toppen på boblen i boligmarkedet. Der er så meget gæld, at denne lejligheds andel af gælden er på kr. 2.200.000. Dette betyder altså, at køber du denne bolig, så optager du praktisk talt et lån på 2,2M.

Hvis du kunne få den for kr. 1 ville du så købe den?

For mig er kr. 2,2M en attraktiv pris. Andre lejligheder i det område i samme stil ville gå for over 3.000.000 som ejerboliger, men der er forbehold:

1) For det første skal andelsboliger koste ca. 20% mindre end ejerboliger fordi der er dårligere lån og lavere individuel bestemmelse over egen økonomi. Så er vi gået fra 3.000.000 til 2.400.000.

2) Derudover så er lånene i foreningen HELT forfærdelige. Der er trappelån (dyrere år for år) og disse er helt sikkert lavet, fordi visse elementer i foreningen er på røven. Folk købte meget dyrt da foreningen blev lavet og betaler store huslejer. Det kan folk snart ikke mere, men der er heller ikke rigtigt købere til disse dyre boliger, så foreningen er presset. Derfor gør man ALT for, at holde huslejen nede. Der bliver ikke afdraget på gælden overhovedet og meget er rentetilpasning. Vi har rekord lave renter nu, men hvad sker der om 5 år, hvis den korte rente stiger til måske 5-6%? Så stiger huslejen kraftigt, folk går på røven og foreningen går på røven.

3) Hvilke folk tiltrækker denne lave pris? Hvor mange der har fået afslag i banken på et lån til en veldrevet forening sidder nu og overvejer at købe denne? Det kræver jo ikke rigtigt noget.

Måske ville jeg overveje denne lejlighed til kr. 0, men det kan også godt være, at man som køber skal kræve kr. 100.000 for at tage den.

Der er ingen naturlov der foreskriver, at andelsbeviset skal have en positiv værdi. Gælden i foreningen kan sagtens være højere end lejlighedernes samlede værdi.

/Mikael

Det lyder egentlig alt sammen meget logisk. Nogensinde overvejet at blive underviser DTM? Jeg får helt lyst til at kigge min forenings papirer igennem :D

Hej.
Andelstanken er et fællesskab, hvor det skulle være billigt at få en lejlighed, til en rimelig pris.
Om det er sådan idag, kan vi vel hurtigt blive enig i, at det er det nok ikke.

Hos os, køber man lejligheden af foreningen, prisen på en 2v er lige fortiden omkring 240k, huslejen er ca 2100, det er inkl. vand og varme.
Skal andelen sælges, sælger man også til foreningen, med en opsigelse som hedder løbene måned + 1 måned til fraflyttelse.
Den model gør, at sorte penge under bordet, ikke kan forekomme, da det er foreningen (bestyrelsen ) som sælger andelen videre.
Med hensyn til om det kan betale sig? og hvornår?

Kig altid på huslejen først, er den meget høj? så er der nok optaget lidt for store lån til at det er pengene værd, dette er ment som en ledetråd.
Kig på regnskaberne? regnskaberne afslører for det meste alt, er den almindelige drift af ejendommen meget høj, i forhold til, hvor mange andele der er, så er der nok nogle store udgifter i vente, og hvis der allerede er optaget store lån, så er det nok ikke en god investering.
Kan oplyse, at vi lige har taget lån for over 20 mill, med en husleje stigning på 200 kr. for en 2v til følge.
Lånet fik vi uden at de blinkede, så det har også en del at sige om foreningen er sund, at man kan få et lån uden sværdslag, og til en fornuftig rente, som jeg ikke kan huske hvad er..
Kig på sidste referat af general forsamlingen, hvad er der besluttet der skal ske med ejendommen, og er der generel god dialog, og en anden lille ting, hvor mange er mødt op, i forhold til foreningen andele.
Bare lige nogle af de ting, man kan kigge efter.
Med hensyn til at huslejen falder i takt med afdrag?
Det er faktisk i teorien korrekt, men i praksis ikke noget der er aktuelt, for man vil altid prøve at holde huslejen nede, men man vil også gerne have de penge der er i overskud i brug til at holde ejendommen ved lige, og her hvor jeg bor, er der 2 store ejendomme, så skal holdes ved lige, og vi kan altid, finde noget at bruge penge på, nogle siger desværre, andre synes det er godt.
Om andelen stiger eller falder, er ikke til at sige, men her hos os er den faktisk steget i mange år, det er kun her sidste år, at vi mente at vi skulle lade den være, mest pga. af boligmarked, men der var stadig plads til at stige.
De sidste mange år, var det på mode, at prøve at få general forsamlingen til at få andelen op i priser, som en valuar mente det skulle koste, dvs. sådan ca. 1mill for en 2v, havde vi sagt ja til det, så skulle der i en helvedes fart, ændres i vedtægterne, for ellers var vi den dag i dag gået konkurs, og vi snakker her om en andels forening på over 200 andele, så pænt mange ville blive ramt på penge pungen.
Og hvem er egentlig interesseret i at få andelsprisen op? Faktisk kun dem der vil fraflytte inden for en kort periode, samt dem der vil optage lån i deres andel, resten er faktisk ligeglade, om deres mursten koster det ene eller andet.
En lille sjov ting her er, at andelen, er istandsat ( Standart) ved indflytning, ikke top istandsat, bare så den er malet eller tapetseret, samt gulve er pæne, og så er vvs samt el, synet af aut. Firmaer.
Lang smøre fra en, i ikke kender, men som har kigget med en del år på pn.
Flovmanden.

@Fjahgo

Bare gå i gang. Har man tingene ved hånden tager det ikke meget mere end 20 minutter at vurdere en forening.

Jeg søgte som meget ung en stilling på handelsskolen, men den fik jeg ikke. De mente åbenbart ikke at gymnasieelever kunne undervises af folk på deres egen alder. Ren diskriminering. Siden har jeg ikke overvejet at undervise for a living... og kommer ikke til det.

Ved der er en lejlighed ledig der hvor jeg bor.

Efter hvad jeg ved, har den en sund økonomi
andelspris ca. 1,2mil og husleje 3300,00 inkl forbrug, 90kvm
adr: worsaaesvej, 1972 frb c

bare for info.

Du har så über tjek på alt DanTheMan. Jeg bøjer mig i støvet.

@DanTheMan

Er du sikker på det er den rigtige bolig du linker til? Når jeg klikker på www.gr-bolig.dk/show?id=2500 kommer jeg ind på en bolig der "STORT SET ER GÆLDFRI" ifølge annoncen. Ikke lige den bolig du beskriver synes jeg.

@fedesen

Det var den forkerte. Jeg har rettet indlægget og indsat den rigtige, som i øvrigt er super flot og godt placeret efter min mening - prisen er måske bare et problem.

/Mikael

Synes det er lidt vildt/skræmmende at Dantheman virker til at have mere styr på andelsboliger end min bank..

At købe bolig er den største investering de fleste mennesker laver og derfor har jeg også brugt en del tid på, at sætte mig ind i det. Jeg har primært brugt bolig forums og selvom de ligesom alle andre forums har en masse "larm", så er der en masse god info at hente. Det kan godt anbefales.

Mht. banken så er det desværre ikke helt unormalt. Almindelige rådgivere er simpelthen ikke uddannet til at kunne svare indgående på alt, så sørg ALTID for at have sekundær rådgivning, når der er vigtige ting på spil. Jeg tænker her på investeringer (værdipapirer), låneomlægninger, huskøb osv..

/Mikael

haha dtm ellers må du jo bare ud med rakeraces hvor folk kan vinde "20min kvalitets tid med the man"