Andelsbolig spørgsmål

Hey PN, håber der er en venlig sjæl der kan hjælpe.

Jeg står med en 65 kvm2 lejlighed på Frederiksberg som jeg gerne vil fremleje de næste to år, da jeg har fundet en lille villa i Rødovre (salg er ikke aktuelt, pt)

Så vidt jeg kan læse mig frem til er det "den lejedes værdi" man skal pris fastsætte sin husleje udfra.

Min husleje er 6600,- incl vand og varme som forløber sig til ca 1000,- om mdr.

De priser jeg umiddelbart kan finde på lign lejelejligheder på Frederiksberg ligger på ca 7k, kan jeg så sætte huslejen herefter?, eller for jeg problemer med skat hvis jeg tjener på det?

pft

Ret sikker på, at du ikke må tjene på det. Hvis du har lån må du også kun dække dine renter og ikke noget af afdraget.

Hvis du mangler en lejer, så må du gerne slå på tråden :)

Jeg står og mangler en lejlighed fra 1. august...

Huslejen skal være i overensstemmelse, med hvad der er normalt i området.

Husk at mange andelsboligforeninger har forbud mod at andelsejerne lejer lejlighederne ud.

Hør din andelsforening.
Reglerne varierer fra forening til forening.

Min har været fremlejet i snart 2 år.
Jeg skulle redegøre for de udgifter der var med lejemålet, og det var den tilladte husleje.

@Royal_Wacko

Er du helt sikker på det? jeg mener at man skal holde ens egne udgifter til boligen og husleje fastsættelsen fuldstændig separeret.

@revisoren

jeg har et par jyske piger, der gerne vil leje den men hvis det falder til jorden skal jeg nok give lyd fra mig.

@manonfire

har haft kontakt til bestyrelsen og de er indforstået med det.

@danielgron

dvs at det kun var de reelle udgifter du kunne indregne? i mit tilfælde 6600,-?

@ Kaa-Lund

Ja.
Der var så også internet og tv med, da det var en fællesaftale alle i foreningen var tvunget til at være med i.

Vær forøvrigt opmærksom på at såfremt du udlejer lejligheden møbleret, så kan du fastsætte lejligheden 1000-1500 kr. dyre jvf. huslejenævnet.

Ok Daniel, takker for hjælpen.

@djoffer

tror det er +EV at tage mine møbler med til Rødovre :-)

Kunne også godt være interesseret i at leje den, hvis det er en periode på 2 år eller mere. Og altså drop de to jydske piger, to istedet for én = dobbelt slitage ;)..

Husk at fremleje af andelsboliger følger lejeloven, ergo er fremleje grundet flytning til nyt sted ikke tilladt. (§70 tror jeg)
Det skal kunne dokumenteres at du kun er fraflyttet midlertidigt.

Mht. til huslejen, så kan lejer få den behandlet i huslejenævnet.
Mit bud er at Frb. holder en lejeværdi på 800-1000kr. pr. m2 pr. år, altså vil du kunne leje din lejlighed ud for et sted mellem 4400-5400/md. plus forbrug.
Udlejes møbleret tillades normalt en lejeforhøjelse på 15% (ikke noget fast beløb som nogle siger...)
Du kan IKKE lægge rente-/afdragsudgifter oveni lejen.

Sidste gråzone er mindre kendt, nemlig at SKAT kræver et regnskab når du udlejer fast ejendom. Faktisk skal du have et cvr-nr. hvis reglerne skal følges 100% og her opstår der nok et problem, da de fleste A/Bs ikke tillader drift af virksomhed i andelene...

Principielt er §70 i lejeloven kun et problem i lejeforhold, hvis udlejer modsætter sig fremleje. Hvis udlejer er med på den, kan man godt fremleje selvom betingelserne ikke er opfyldt. (Dog er der stk. 3 om max antal personer pr. værelse).

I andelsboliger skal bestyrelsen typisk godkende fremlejen, jf. vedtægterne. Og problemet er så, at vedtægterne ofte binder bestyrelsen til at skulle godkende, hvis §70 er opfyldt, og nægte hvis den ikke er opfyldt. I store træk.

Du opfylder ikke §70, ser det ud til. Jeg vil anbefale at undersøge en gang til, om du virkelig kan fremleje i din situation. Selvom bestyrelsen er "indforstået", er de pisket til at lave beslutningen om, hvis de ikke har kompetence til at give dig lov, og de finder ud af dette. Jo senere i forløbet det bliver opdaget, des mere bøvl bliver der så.

Ok Daniel, takker for hjælpen.

@djoffer

tror det er +EV at tage mine møbler med til Rødovre :-)

Damen smider dem alligevel ud om snart!

Du må gerne fremleje, hvis andelsforeningen er indforstået.

65 kvm i Rødovre må gerne udlejes for 6600 pr. Måned incl. Vand og varme.

@ Vildfinger
Den pris du gætter på er da sygt lav. Det har jeg svært ved at tro på.

@drhoho
Her er et eksempel på en der prøver og opgiver. Han må tage 3500/md for 3v på 65kvm

http://www.dba.dk/frederiksberg-3-vaer/id-83583334/

Glem alle beregninger der bygger på hvad andelen(eller huset/ejerlejligheden) koster for udlejer. Dette er huslejeniveauet aldeles uvedkommende! Medmindre ejendommen er taget i brug efter 1. januar 1992 gælder der strenge regler for huslejefastsættelsen; nemlig reglerne om omkostningsbestemt husleje(det har intet med dine reelle omkostninger at gøre) og det lejedes værdi. Det fører for vidt her at uddybe forskellene, men jeg vil indtrængende anmode dig om at søge professionel bistand hos en advokat eller lign.. Meget gerne en som har en ansvarsforsikring.

Lovgiver har ikke ønsket at private skal udleje boliger, hvorfor reglerne ikke er indrettet efter dette. Der findes mange eksempler på folk som er gået personligt konkurs p.g.a. privat udlejning uden kendskab til reglerne. De er konkurs og lejerne bor stadig i lejligheden; dét siger vist det hele.

Med hensyn til dit ønske om at leje ud midlertidigt er det min opfattelse at din situation ikke berettiger til dette. Tidsbegrænsning er som udgangspunkt kun lovlig såfremt udlejer skal udstationeres eller lignende i forbindelse med studie eller job. En flytning fra Frederiksberg til Rødovre vil derfor instant blive skudt ned af huslejenævnet/boligretten og kontrakten vil blive erklæret ugyldig. Behøver jeg at nævne at lejeforholdet derefter overgår på lejelovens almindelige vilkår; også selvom det sker til en reduceret husleje og du kan se konkursen i horisonten.

Derfor kig på indlæg "vildfinger" har skrevet. Det er ham der har fat i den lange ende hvad angår acceptable lejeniveauer.

Jeg vil tilføje, at vedrørende skat skal du lave et regnskab. Du kan, såvidt jeg ved, vælge imellem virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen. Forskellen er såvidt jeg husker at i VO kan du fratrække renteudg. og undgår AM-bidrag, hvor du i KaO får et kapitalafkastsfradrag som nogenlunde modsvarer renteudgifterne(det skal du nok ikke regne med i en andel, da de har højere rente). Ydermere skal du nok have fat i en revisor til VO, da der indenfor denne ordning er øgede regnskabsmæssige krav.

Alt i alt vil jeg anbefale du sælger andelen medmindre der er tvingende årsager til at beholde den. Der er jo også et godt bytteforhold for andele til lejligheder eller huse i kbh for tiden.

@ ALL IN INC

Jeg er ikke helt enig i alt, hvad du skriver.

Du blander sammen med reglerne for udlejning af ejerlejligheder. For en andelslejlighed ejer man slet ikke. Man ejer en andel i andelsforeningen, hvilket så giver brugsret til en lejlighed.

Derfor er udlejning af 'ens' andelslejlighed mest at sidestille med alm fremleje, for det er en brugsret til noget, man ikke selv ejer, som man udlejer.

Men under alle omstændigheder styrer vedtægterne. En andelshaver har helt sikkert ikke kompetence til at udleje uden opsigelsesmulighed. En tidsbegrænset kontrakt kan ikke blive konverteret til en tidsubegrænset i forbindelse med fremleje af andel.

Med hensyn til lejens fastsættelse, kan lejer kræve nedsættelse til det lejedes værdi, dvs. en sammenligningsleje med lignende lejemål. Omkostningsbestemt leje er ikke relevant for en enkelt privat udlejer.

Skattemæssigt er lejeindtægten skattepligtig med almindeligt fradrag for kildeartsbestemte udgifter, dvs. relaterede udgifter. Jeg kan ikke se, hvorfor man bare af den grund skulle vælge at overgå til virksomhedsskatteordningen, der jo som bekendt er frivillig. Hvis nogen har et økonomisk argument, så lytter jeg selvf.

I øvrigt mener jeg at det virker som overkill at skyde løs med advokater og revisorer for sådan noget småtteri som det her. Det er altså dyrt.

Men jeg ville klart kontrollere vedtægterne for at sikre, at der virkelig er ret til fremleje. Bestyrelsen har ikke kompetence til at godkende noget vedtægtsstridigt. En enkelt krakilsk andelshaver i hele andelsforeningen vil potentielt kunne vælte en ulovlig fremleje selvom bestyrelsen har sagt god for det, hvis vedtægterne utvetydigt er overtrådt.

@ henry

Jeg forstår ikke det med ejer kontra andel. Hvad har det at gøre med huslejen?

Jeg er med på at der kan være forhindringer for at leje en andel ud, men det tager jeg slet ikke stilling til. Da jeg ikke kender den pågældende forenings vedtægter.

Såvidt jeg er orienteret gælder lejeloven også for andelsboliger. Dvs. at så gælder de alm. regler for udlejers opsigelse, hvilket vil sige at det kan man ikke medmindre lejer misligeholder. Jo man kan ved tidsbegrænsning såfremt denne er lovlig(det er den her påtænkte ikke imho) og ved at ejer/andelshaver selv ønsker at benytte lejligheden(12 mdr. varsel). Lejeloven er beskyttelsespræceptiv, så vedtægterne skal selvfølgelig være i overensstemmelse med dansk lovgivning.

Jeg mener altså også(men er usikker), at huslejenævnet sagtens kan rive en ulovlig kontrakt i stykker, hvorefter lejeforholdet er som hvis der ikke var en kontrakt. Dvs. lejelovens almindelige vilkår uden mulighed for opsigelse. At andelshaver/udlejer så har et problem i forhold til foreningen er hans problem ikke lejerens. Skulle det ske at lejeren bliver tvunget ud af lejligheden p.g.a. andelshaverens ulovlige forhold vil lejeren få et krav mod udlejeren. F.eks. på betalingen af differencehuslejen plus flytteomkostninger. Det er sådan jeg opfatter reglerne, men jeg kan selvfølgelig tage fejl.

Vedrørende skatten skrev jeg ikke at man skulle i virksomhedsordningen. Jeg skrev at det var en mulighed, hvis man ønskede det. For mange vil det være det økonomisk mest fornuftige, men det er selvfølgelig meget afhængig af de individuelle forudsætninger. Jeg bruger selv kapitalafkastordningen, men tror egentlig ikke det kan svare sig efter at afkastprocenten nu er halveret ifht. tidligere.

Årsagen til min anbefaling af advokat(ja det er dyrt) er netop at formå at skræmme OP til at droppe ideen, da risikoen for at han kan ødelægge sit liv økonomisk absolut er tilstede. Lejere er, noget nær, den mest beskyttede gruppe i Danmark.

Jeg er med på at de fleste private udlejere slipper godt fra det(det skyldes langt hen ad vejen held), men det kræver kun én dårlig lejer og én fodfejl i kontrakten så har vi balladen.

@ ALL IN INC

Lige et par ekstra bemærkninger.

Mht. huslejen
Nej på dette punkt betyder det ikke noget om det er andel eller ejer. Du nævnte begrebet "omkostningsbestemt leje", og så skrev jeg bare, at dette begreb ikke er relevant for udleje af en enkelt lejlighed. "Det lejedes værdi" er det, man skal bruge.

Mht. uopsigelighed
Pudsig problemstilling, at en fremlejer skulle forsøge at gøre sin kontrakt uopsigelig. Har jeg ikke hørt om før, og normalt er det ikke relevant, hvis blot lejelovens fremlejebetingelser er opfyldt.

Boligretten (det er dem, der har kompetencen) kan kun tilsidesætte en tidsbegrænsing, hvis "den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold" (LL § 80,3). Men at udlejer (OP) slet ikke har kompetence til at indgå tidsubegrænsede fremlejekontrakter, er da en glimrende begrundelse for, at kontrakten er tidsbegrænset! Hele ideen med bestemmelsen er, at udlejer ikke skal kunne indgå successive tidsbegrænsede kontrakter for at undgå at skulle indgå en enkelt tidsubegrænset.
Men som sagt har jeg ikke set problemet behandlet i praksis.

Jeg synes ikke, det er rimeligt at forsøge at skræmme OP fra at fremleje sin andelslejlighed, hvis det kan lade sig gøre for ham.

@ henry

henry skrev:

Mht. huslejen
Nej på dette punkt betyder det ikke noget om det er andel eller ejer. Du nævnte begrebet "omkostningsbestemt leje", og så skrev jeg bare, at dette begreb ikke er relevant for udleje af en enkelt lejlighed. "Det lejedes værdi" er det, man skal bruge.

Jeg skriver at såfremt boligen er taget i brug før 1992 er det reglerne om omkostningsbestemt husleje eller det lejedes værdi som fastlægger huslejeniveauet. Jeg tager ikke stilling til hvilken man skal benytte, men fint du præciserer. Jeg skrev det for at illustrere at huslejefastsættelsen ikke er fri under normale omstændigheder.

henry skrev:
Mht. uopsigelighed
Pudsig problemstilling, at en fremlejer skulle forsøge at gøre sin kontrakt uopsigelig. Har jeg ikke hørt om før, og normalt er det ikke relevant, hvis blot lejelovens fremlejebetingelser er opfyldt.

Jeg tror vi taler forbi hinanden. Det jeg har forsøgt at forklare er at såfremt tidsbegrænsningen anses for ikke tilstrækkeligt begrundet vil tidsbegrænsningen blive fjernet, og man hænger så på lejeren til denne flytter frivilligt eller p.g.a. misligholdelse.

henry skrev:
Boligretten (det er dem, der har kompetencen) kan kun tilsidesætte en tidsbegrænsing, hvis "den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold" (LL § 80,3).

Enig.

henry skrev:
Men at udlejer (OP) slet ikke har kompetence til at indgå tidsubegrænsede fremlejekontrakter, er da en glimrende begrundelse for, at kontrakten er tidsbegrænset!

Interessant synspunkt. Imidlertid vil jeg mene, at såfremt han ikke lovligt kan leje ud tidsbegrænset iht. lejeloven og samtidigt ikke "lovligt" kan leje ud tidsubegrænset i forhold til andelsvedtægterne skal han helt afholde sig fra øvelsen.

henry skrev:
Hele ideen med bestemmelsen er, at udlejer ikke skal kunne indgå successive tidsbegrænsede kontrakter for at undgå at skulle indgå en enkelt tidsubegrænset.
Men som sagt har jeg ikke set problemet behandlet i praksis.

Det er en del af idéen, men det er vel også meningen med bestemmelsen, at udlejere skal kunne dokumentere en rimelig årsag til tidsbegrænsningen. jvf. ll § 70, stk.1. Jeg mener ikke at OPs begrundelse er rimelig ud fra lovens definition, men jeg kan desværre heller ikke fremlægge praksis som dokumentation.

henry skrev:
Jeg synes ikke, det er rimeligt at forsøge at skræmme OP fra at fremleje sin andelslejlighed, hvis det kan lade sig gøre for ham.

Det kan det jo netop ikke ifht. LL § 70, hvorfor jeg anbefaler ham at lade være. Derudover er der jo en kæmpe problemstilling ifht. huslejen, hvilket underbygger min pointe.

Lidt uheldige eksempler:

politiken.dk/tjek/penge/jura/ECE1519880/rikke-og-mikael-kan-ikke-slippe-af-med-deres-lejer/

politiken.dk/debat/profiler/claudi/ECE1532215/udlejere-er-naermest-foedte-skurke/

ALL IN INC skrev:
Jeg tror vi taler forbi hinanden. Det jeg har forsøgt at forklare er at såfremt tidsbegrænsningen anses for ikke tilstrækkeligt begrundet vil tidsbegrænsningen blive fjernet, og man hænger så på lejeren til denne flytter frivilligt eller p.g.a. misligholdelse./

Det tror jeg nu ikke, vi gør, for jeg er helt med på problematikken, som du beskriver den.

Jeg kender udmærket til uopsigelighedsfælden ved udlejning af ejerboliger. Det er også temaet for begge dine artikler.

Men jeg læser dine indlæg sådan, at du vil udvide fælden til at kunne klappe ved fremleje. Det har jeg aldrig hørt om før, og jeg kan ikke se hvordan lovgrundlaget skulle kunne medføre det. Så jeg er uenig.

Du nævner LL §70 (om fremleje). Men den er faktisk slet ikke i spil her. I forholdet mellem andelshaver og andelsforeningen gælder lejeloven ikke.

Andelshavers fremleje styres af vedtægterne. Vedtægterne kan frit give større, mindre eller ca. den samme fremlejeadgang som LL §70. Det afhænger af, hvad der blev aftalt dengang.

Når OP skriver, at bestyrelsen er indforstået med fremleje, kan det derfor være, at vedtægterne simpelthen giver ham en større fremlejeadgang, end LL § 70 ville have gjort. Og så er alt i den skønneste orden.

Men det vil være usædvanligt. Derfor er det også nærliggende, at bestyrelsen er out-of-line. Jeg har 2 gange allerede opfordret OP til at kontrollere, om han virkelig har fremlejeret i sin situation, men jeg gør det gerne en 3. gang. For jeg er enig med dig i, at OP selvfølgelig ikke skal fremleje uden ret - det kan føre til noget snavs. Men dog altså ikke til pludseligt uopsigelige lejere installeret i OP's lejlighed.