Hej PN!
Jeg har pr. 1/12-2012 købt min nuværende lejlighed af mine forældre (som købte lejligheden som forældrekøb i nov 2009). jeg overvejer nu at sælge, da min kæreste og jeg vil købe et hus sammen. Jeg har i hele perioden boet i lejligheden - og min kæreste ligeså i 2,5 år.. Altså har jeg pt. været ejer i 4 mdr. Lejligheden er handlet til 15% under den offentlige vurdering, da jeg købte (som der er lovligt).
Kan jeg sælge nu - uden at risikere at SKAT efterfølgende kommer efter mig med krav om evt. beskatning af provenuet?
Min ejendomsmægler "vurderer" at det ikke er tilfældet, da jeg hele tiden har boet i lejligheden, og mener derfor ikke, at der er noget at komme efter (som spekulation). Efter hvad jeg ved er der heller ikke lovgivning omkring hvor længe, der skal gå inden evt. videresalg. Jeg er naturligvis ikke interesseret i et større skattesmæk ved at "tage chancen"...
Jeg søger råd fra nogen, der har stået i samme situation eller - endnu bedre - nogen, der VED hvordan SKAT forholder sig i sådanne tilfælde.
Jeg har endnu ikke kontaktet SKAT vedr. forhåndsgodkendelse - er dette nødvendigt?
Beskatning af salg af lejlighed?
Det kan vel aldrig skade at tage fat i Skat. Så får du da i hvertfald klar besked.
Har ikke selv noget erfaring på området, men mon ikke der kommer et geni eller to på banen senere :)
Jeg har før set de kloge hoveder nævne at man kan få et bindende svar ved skat..
Det er jo rart at have i hånden, hvis det er til din fordel..
SÅ skal du jo i hvert fald ikke gå og bekymre dig fremover..
www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=210335
Du skal ikke betale noget skat, da det er din bopæl. Var det derimod dine forældre der skulle sælge lejligheden og de ikke havde boet (postadresse) der, skulle de have betalt skat.
Der skal ikke betales skat, når en ejerlejlighed har tjent til bolig for ejeren på et eller andet tidspunkt. Der er ikke noget krav til hvor længe man skal have boet i den. Da du har ejet den i forholdsvis kort tid bør du kunne dokumentere, at du har boet der / været tilmeldt folkeregisteret, hvilket ikke bør være noget problem, da du jo har boet der også før du fik ejerskabet. Så tillykke med den skattefrie gevinst ;-)
Ja du risikere at blive beskattet.
Jeg har selv stået i samme situation. Min advokat rådgav at jeg som minimum skulle eje i et år for på den måde at sikre at der ikke kunne komme noget efterfølgende.
Hvis jeg var dig ville jeg som minimum bede om bindende svar ved skat inden du sætter til salg.
Derudover så er 15% under den offentlige vurdering nødvendigvis ikke lovligt. Da jeg skulle handle over, bad vi om bindende svar for om vi måtte handle til den pris, det fik vi afslag på da de vurderede at den offentlige vurdering var for lav i forhold til lignende handler i mit område.
Det vil være skattefrit men et bindende svar, hvis du er det mindste i tvivl! Og med hensyn til de 15% er den også god nok efter min opfattelse. Se f.eks. her
skat.dk/SKAT.aspx?oId=1816681&vId=0&lang=DA
Jeg er ikke ekspert i jura, men mener at jeg engang for mange år siden hørte om nogle håndværkerkøb med lidt længere bopælskrav.
Mener at jeg hørte at de skulle bo der i to år, men mine kilder eller min hukommelse kan være forkert - eller reglerne kan være ændret.
Tak for svarene indtil videre - ser ud til at jeg hellere må kontakte skat...
Synes det er et godt råd at kontakte Skat.
Udgangspunktet er vel, at det er skattefrit, jf. parcelhusreglen.
Men hvis Skat bruger nogle overraskende syge proforma-betragtninger, er det unægteligt rarest at kende til dem på forhånd, så man kan udskyde salget lidt.
Har i forbindelse med min uddannelse hørt en historie fra en forelæser, som lyder meget som OP.
En person boede i en lejlighed i ca. 5 år, som hans forældre ejede. Så køber han den under markedsværdi sammen med sin kæreste.
Kort efter den er købt og "overtaget" bliver de kontaktet af en køber, som meget gerne ville købe den, fordi denne person meget gerne ville bo i denne opgang. De kan derfor sælge lejligheden med profit på ca. 0,5 mio. SKAT mente ikke at det var bevist at de købte den mhp. at bo der, men at de godt vidste at de kunne sælge den videre med profit inden de købte den.
Sagen kører stadig i retssystemet, så vidt jeg er orienteret.
Så som andre, ville jeg nok også kontakte SKAT først.
@ OP
Der kan ikke henvises til én særlig regel, da det er en konkret vurdering af, hvorvidt man kan sige, at lejligheden er erhvervet med "næring" for øje. Det er derfor enten en chance du må tage, eller alternativt bede SKAT om bindende svar.
Du kan læse lidt i den juridiske vejledning omkring bedømmelsen af "næring" i forbindelse med afståelse af fast ejendom:
www.skat.dk/SKAT.aspx?oID=1976626&chk=206519
Du kan også læse om beboelseskravene og begrebet "husstand" her:
www.skat.dk/SKAT.aspx?oID=1948729&chk=206519
En afgørelse, der formentlig kan være god støtte i din situation er denne: (nævnt i link nr. 2)
En landsskatteretssag vedrørte en ejer, der havde udlejet en ejerlejlighed til sin kæreste og efterfølgende flyttede ind hos denne. Efter 1 måneds fælles ophold i ejerlejligheden flyttede de begge til en anden fælles bolig. Da ejeren ikke havde haft anden bolig til rådighed under det fælles ophold, blev ejerlejligheden anset for at have tjent som bolig, og fortjenesten var derfor skattefri. Se SKM2003.285.LSR.
Som frygtet er svarene er lige så delte som lovgivningen er ugennemskuelig på dette område :-)
Der virker til at være bred enighed om at det er mest sikkert at kontakte SKAT, og jeg havde egentlig også besluttet mig for dette. Jeg har dog imellemtiden fået at vide fra pålidelig kilde (en Partner ved PWC i det mørke Jylland), at PWC København siger, at der i min sag ikke burde være noget at komme efter - netop fordi jeg har boet i lejligheden igennem en længere periode.
Desuden skal det nævnes, at jeg/vi har været meget glade for at bo i lejligheden og ikke havde til hensigt at flytte, men at vi grundet kommende familieforøgelse er på udkig efter villa, vovse m.v.
Endnu engang, tak for svarene. Men med ovenstående in mente og min mæglers lignende holdning vælger jeg nok alligevel at "chance den", nu hvor risikoen synes forsvindende lille (og her mener jeg ikke økonomisk :-))...
@ dillerhans
Du har principielt set ret. Hvis OP er næringsdrivende ud i fast ejendom, så er fortjenesten skattepligtig allerede af den grund. Det ville den så være, uanset hvornår han solgte.
Men lad os ikke gøre det hele mere mudret end nødvendigt.
Hvis OP er en ganske almindelig privatperson, der ikke har noget med køb/salg af fast ejendom at gøre ellers, så vil han aldrig kunne komme ind under næringsreglerne.
@Stor81
Det koster dig 300 kr og 1-2 timers arbejde at bede om et bindende ligningssvar.
Det er IMHO en no-brainer
Jørn
Der er gode muligheder for, at din avance vil være skattefri. Men desværre er det ikke muligt at sige det med sikkerhed. Jeg vil derfor også anbefale et bindende svar.
Et bindende svar fremmer en afklaring (indenfor ca 3 mdr. ved du, om du skylder skat af avancen) og giver dig mulighed for ændre de faktuelle omstændigheder (blive boende længere tid, hvis det er afgørende).
Som eksempel på problemer kan nævnes, at hvis du har opnået ejerskab efter eller umiddelbart samtidig med, at I begynder at søge ny bolig, kan mistanken fra SKATs side falde på, at I ikke havde varig beboelse til hensigt ved erhvervelsen. Det kan give brok, jf. Alfaboys eksempel i # 11.
Du har IMHO en god sag, men intet er sikkert, når det kommer til SKAT.
Spage