Boliglån

Hej

Overvejet kraftigt at købe hus og er i den forbindelse lidt forvirret - For ikke at sige meget forvirret.

Har læst en masse om boliglån osv. men er ikke blevet klogere da jeg stadig ikke fatter sammenhængen 100%...

Nogen der kan forklare hvad fastforrentet lån er i forhold til variabelt? og hvad med de lånetyper midt imellem?

Hvis man skulle låne 2 millioner i dag og ikke lægger nogen udbetaling, hvilket lån bør jeg så tage?

Hvad er det billigste/bedste lån at tage pt?

Hustandens årlige indkomst før skat er ca. 700.000. Vi er begge lidt konservative og vil gerne have en fast husleje, hvilket taler for et fastforrentet så vidt jeg har forstået.

du skal lægge en udbetaling den må du så låne i banken, så tal med dem, de har også realkreditlån.

ja er godt klar over jeg max kan låne 80% i kreditselskaberne... Banklånet bekymrer mig ikke lige pt og jeg stoler ikke på de bankrådgivere da de får provision af deres salg...

Synes måske du skal prøve at google lidt om de forskellige låntyper først. Så kan du få en ide om, hvad de er.

Dernæst skal du selvfølgelig snakke med din bank. Giv dem dine økonomiske oplysninger og se, hvad de kan tilbyde.

Du kan jo høre om fordele og ulemper ved diverse lånetyper og så selv træffe din beslutning.

Når du så har fået et tilbud af din egen bank, kan du så gå rundt til andre banker og høre deres tilbud.

Har lige købt hus - var rundt i Danske Bank, Nordea og Spar Nord for at forhandle banklånet.

Nordea var 1,5 - 3 % bedre end de andre, og det ovenikøbet uden at vi skulle lægge udbetalingen selv med en kassekredit (dvs. vi lånte de sidste 20 % på en boligkredit). Efter rentefald osv. mener jeg vi betaler lige under 6 % på boligkrediten nu, og den rente kan enhver der vader ind af døren få.

Om du tager fastforrentet eller variabel afhænger af hvor stor risiko du vil have - flexlånene ligger til en rente lige under 3 % pt. (F1-lån) mens de fastforrentede vidst nok ligger omkring de 5 % hvis jeg ikke husker helt galt. De fleste forventer at renten falder resten af året, men på lidt længere sigt vil stige igen, men de sidste mange år har flexlån været væsentligt billiger end fastforrentet, men det er jo svært at spå om det vil fortsætte i fremtiden...

tror flexlån også er inn blandt ``konservative``, alt andet ville da være dumt.

@ Lilbabs

I hvilken bank får bankrådgiverne provision for deres salg ??

Det er sku vildt bekymrende at folk skal ud og låne penge til op over skorstenen(eller i hvert fald op til) i et marked der stadig er faldende.

Det er der så 2 eksempler på bare i denne tråd.

Just my 5 cents.

Mikkmakk

@boxxxxer

Ifølge det jeg har læst får de provision af de kreditselskaber de samarbejder med.

@Mikkmakk

Det kommer jo an på hvordan man ser på det. Vi påregner ikke at flytte de næste mange år, vi er begge (kæresten og jeg) i en branche hvor der er meget lav arbejdsløshed og derudover sparer vi ca. 20 timer i transpor om ugen ved at flytte...

@sembach

Det har jeg gjort; "Har læst en masse om boliglån osv. men er ikke blevet klogere da jeg stadig ikke fatter sammenhængen 100%..."

Problemet er at jeg ikke forstår den bagvedliggende mekanisme... Jeg har endnu ikke kunne finde et sted der forklarer dethelt fra bunden....

tror bestemt at markedet er tæt på bunden, hvis vi taler villa i provinsen, ved ikke med lejligheder i kbh. o lign.

@ Lilbabs

Nu har jeg lige tjekket mine lønsedler for de sidste 2 år, og jeg kan ikke se nogle steder at jeg skulle have fået nogle former for provision...

Kan du oplyse om hvor meget det er, så vil jeg da gå til vores HR-afdeling i morgen, så jeg kan få det de åbenbart skylder mig..?

@Boxine

Jf din profil- I hvilken (fynsk) fodboldklub har de en HR afdeling?

For lige at få styr på begreberne:

Folk, der køber hus, låner typisk 80% af beløbet i kreditforening - dette kaldes et kreditforeningslån.

De næste 14% (som tommelfingerregel) låner mange i banken - dette kaldes et boliglån.

De sidste 6% ligger de fleste som udbetaling. Har man ikke disse penge, kan boliglånet laves større.

Den største forskel på variabelt og fastforrentet lån er løbetiden på obligationerne, der ligger bag. De fastforrentede løber som standard i 30 år og du kender derfor din rente (ydelse) i 30 år. De variable løber kortere tid - F1 løber i 1 år, F2 løber i 2 år osv. Derfor kender du kun din rente (ydelse) i den periode, som du vælger. Ved udløb refinansieres (ved ikke om "refinansieres" er det rette ord) dit lån - på en F1 skal lånet altså refinansieres 30 gange, hvis du vil have en løbetid på 30 år, ligesom det fastforentede. Risikoen er, at renten kan være steget i mellemtiden, da du så vil få en højere ydelse. Du får med stor sandsynlighed ikke den samme ydelse efter en refinansiering. Selvfølgelig kan man omlægge lån og gå i fastforrentet på et senere tidspunkt, men du kan risikere, at den lange rente også er steget...

Da de variable som nævnt er baseret på kortere løbende obligationer, betyder det også, at der er tale om en kortere rente, som typisk vil ligge lavere end den lange rente.
Det er logisk nok - hvis du skulle låne nogle penge ud, ville du nok også kræve en større rente, hvis du skulle undvære pengene i 30 år, end hvis du kun skulle undvære dem i 1 år....

I øjeblikket vælger 9 ud af 10 variabelt forrentet, fordi de er meget billige. Derudover er den fastforrentede 5% obligation i en uhyre ringe kurs. Og det kurstab du får, hvis du vælger fastforrentet, kan du ikke trække fra i skat - det er penge lige ud af vinduet...

En anden tommelfingerregel er, at man har råd til at låne ca. 4 x husstandens bruttoindkomst. Nogle vil sikkert sige noget andet, men det er ikke helt hen i skoven i hvert fald...

@ KNJ

Ups har vidst ikke fået rettet min profil til siden mit jobskifte...
Er self ikke fodboldtræner længere....

@7913

Super... lige præcis sådan et indlæg jeg søgte... hvis der er nogen der har noget at tilføje så kom frisk...

@boxxxxer

Du behøves ikke at skabe dig! Som jeg skrev har jeg bare læst det.

"Optager du dit lån gennem et pengeinstitut eller via en ejendomsmægler, får disse ofte provision af realkreditinstituttet. Kræv at få del i provisionen."

sakset fra www.taenk.dk/?cid=3528

@ Lilbabs

lol

GL

@lilbabs
Provision/rådgivning:
- Der er stort set ingen bankrådgivere der får provision for deres salg af kreditforeningenslån og selv hvis de skulle have en lønmodel, hvor de ved årets afslutning får en bonus eller lign. alt efter hvor mange "produkter" de har solgt, så gør det ingen forskel hvilket lån de har solgt dig, så på det område er de uvildige.

- Banken får måske provision hvis de formidler et lån via en af de kreditforeninger de samarbejder med, men da der ikke er forskel på priserne hos de enkelte kreditforeningen, er det reelt fuldstændig ligegyldigt hvilken kreditforening du ender med at få lån hos.

- Desuden vil jeg love at bankrådgiveren får tæsk af sin chef, hvis han tager en kunde i bøgerne der ikke burde have lån. De er meget forsigtige p.t., så hvis banken siger god for I kan købe, så er det fordi de absolut vurderer økonomien hænger godt sammen.

Lånemuligheder:

Fastforrenten lån:
Hovedtrækket i dette lån er at:
- Du har en fast rente i typsik 30 år, dvs. du ved præcis hvad du skal betale hver måned i hele lånets løbetid

- Du får en indirekte sikkerhed for "friværdi" i huset. En af de væsentligste parametre for om huspriserne går op eller ned er om renten stiger eller falder, da den for langt det fleste udgører en meget væsentlig del af den "husleje" de skal betale når det køber et hus. Hvis renten er lav er det klart at et hus til 2,5 mio. bliver billigere at sidde i hver måned, dvs. man reelt kan købe et dyre hus eller betale mere for det enkelte hus..... dvs. huspriserne vil som udgangspunkt stige når renten falder og omvendt. Ved et fastforrentet lån vil du hvis renten stiger kunne indfri lånet til mindre end det du oprindeligt lånte. Så selvom en stigende rente måske har fået dit hus til at falde i værdi, så opvejes dette til dels af at du reelt også skylder færre penge væk. Det modsatte er typisk ikke tilfældet, da der er et max for hvor dyrt det kan blive at indfri lånet (det er en længere forklaring)

- For at få ovenstående fordele, betaler du så typsik en højere pris hver måned. P.t. koster et fastforrenten afdragsfrit lån ca. 3.000,- kr. mdl. efter skat for hver mio. du lånet, mens et Flexlån (F1) koster ca. 1.700, så det er noget af en merpris man betaler p.t.

Variablet lån:
Et variablet lån også kaldet flexlån, kan du få i mange forskellige varianter, det klassiske er et F1-lån, hvor renten reelt er fast 1 år ad gangen, hvorefter den automatisk ændres alt efter om den korte rente er steget eller faldet. Det kræver man kan leve med den usikkerhed der er, og samtidig har luft i økonomien til at modstå at ens husleje pludselig kan stige. Tilgængæld har F1 lånet så altid været billigere end et fastforrentet lån, hvilket der trods finanskrise mv. bestemt ikke er noget der tyder på ændres fremover. Så lidt simpelt sagt får du en billigere husleje over tid mod at du påtager dig en større risiko.

Ovenstående kan du så vælge at få som F2-F10, altså hvor renten så er fast i eks. 2, 3, 4..... eller 10 år, men så stiger prisen på lånet også typisk. At bevæge sig op i F5-F10 lån, skal man være varsom med, da man kan få nogle slemme overraskelser hvis man skal ud og indfri dem før tid og de færreste kan se mere end 4-5 år ud I deres fremtid.

Andre lånetyper:
Kreditforeningen har så en masse specielle lån der ligger mellem ovenstående og kombinerer nogle af fordelene og ulemperne ved de 2. Typsik er det ikke nogen fornuftig ide at tage disse, da man ofte betaler en form for forsikringspræmie som I sidste ende er for dyr. Kort sagt lånene kan være svære at gennemskue og jo mere ugennemsigtige de er, jo mere skjult indtjening ligger der ofte til kreditforeningen (det er lidt overdrevet, men jeg bryder mig ikke om dem)

Hvad er billigst/bedst:
Ja det billigste på kort sigt og formodentlig også over tid er F1-lånet, men om det er det der er bedst til dig, kan vi andre ikke svar på, for det afhænger af hvad der er vigtigst for jer og hvor meget luft i har i økonomien til at modstå en husleje der eks. om et år pludselig stiger. Jeg syntes dog merprisen ved et fastforrentet lån er ret høj p.t. så hvis I har luft i økonomien, ville jeg nok overveje at se på et af flexlånene. Det kunne så være et f4-5, hvor I så trods alt ved hvad jeres husleje er de kommende 4-5 år.

Hvordan skal finansiering af huset sammensættes:
For langt det fleste ser finansieringen sådan ud:
- 80% af husets værdi, lånes via kreditforeningen, da det uanset hvilket lån I vælger, stort set altid er der I kan få den laveste rente.
- 15% lånes typisk i banken, med en afvikling over 20 år
- 5% ser banken gerne man har selv, men ser jeres økonomi fornuftig ud, kan man ofte godt få banken til også at finansierer disse. Typsik er renten her så lidt højere end ovenstående og lånet skal gerne afvikles noget hurtigere end de 20 år.

Gode råd:-
- Jeg vil klart råde jer til at optage et afdragsfrit lån hos kreditforeningen og så bruge de penge I så har mere hver måned til hurtigere at afvikle den dyreste del af jeres bankgæld.

- Spørg gerne i 2-3 banker, så I har nogle priser at sammenligne, herunder kan I bruge disse tilbud til at presse de enkelte banker med og vurderer hvem I føler jeg mest tryg ved.

Men GL

@Laur

mange tak for den fine forklaring... Med de prisforskelle tror jeg sgu vi hopper på flex-vognen...

@Lilbabs
Ja de fastforrentede er sku noget i den dyre ende p.t, vi er også selv ved at få finansieret vores hus og her tager vi et F4-lån