Boliglån - Løbetid?

Vi har bedt både Jyske bank og Nordea om et finansieringsforslag på 4,5 mio kr. hvoraf der lægges en udbetaling på 700.000 kr.

Begge banker tager udgangspunkt i et 30 årig fastforrentet lån, der suppleres med et boliglån på ca 4%.

Den ene bank forslår at boliglånet tilbagebetales over 20 år samtidig med at der afdrages på realkreditten.

Den anden bank forslår at banklånet afvikles på 5 år, mod at der så er afdragsfrihed på realkreditlånet i denne periode.

Umiddelbart virker det logisk for mig at afvikle boliglånet hurtigt, men jeg overser måske noget?

Du skal være opmærksom på, at bidragsatserne er en del højere på den yderste del af realkreditlånet ift. den inderste del. 

Så evt. prøv at regn på en løsning, hvor du laver et todelt realkreditlån. 0-60 uden afdrag - og 60-80 med afdrag - og så betaler af på både den del og banklånet. 

Muffies er spot on. Da jeg købte ejerbolig for fire år siden, var bidragssatser på afdragsfrihed i 60-80 intervallet så ledt, at den øgede likviditet havde dårligere renter end er forbrugslån.

Da jeg regnede på det for nogle år siden, skulle renten på banklånet være 4-5% højere end realkreditlånet, før at afdragsfrihed på realkreditlånet kunne betale sig qua det beskrevet tillæg til bidragssatsen for afdragsfrihed.

9/10 bankrådgivere anbefaler dog dit forslag med netop afdragsfrihed på realkredit og 5-10 år på banklånet, da det rent intuitivt giver god mening at afdrage lånet med størst rente først.

Umiddelbart hælder jeg også mest til nr.2, men bed dem lave en amoritetsplan (staveplade...)så kan du se nøjagtig hvad de to muligheder betyder!

Muffies skrev:

Du skal være opmærksom på, at bidragsatserne er en del højere på den yderste del af realkreditlånet ift. den inderste del. 

 

Så evt. prøv at regn på en løsning, hvor du laver et todelt realkreditlån. 0-60 uden afdrag - og 60-80 med afdrag - og så betaler af på både den del og banklånet. 

 Jeg spurgte om det var muligt at få afdragsfrihed på noget af realkredit lånet og fik at vide at det var alt eller intet.

Du skal bare skære det ud i pap for bankrådgiveren.
Du vil gerne have 2 realkreditlån. En af dem med afdrag, en anden uden.
Det koster cirka 1600kr ekstra fordi du skal tinglyse 2 lån.

Rambam skrev:

 Jeg spurgte om det var muligt at få afdragsfrihed på noget af realkredit lånet og fik at vide at det var alt eller intet.

 

Du må lige korrigere mig, hvis jeg ikke har forstået det rigtigt?, er ret ny i alt det her.. :-)

 Du skal splitte realkreditten op i 2 lån fra start . Feks. 0-60% fast eller Flex rente 30 år med afdragsfrihed 10 år og 60-80% fast eller Flex med afdrag 30 år og banklån med afdrag over 5-10 år afhængigt af hvilken afvikling du ønsker. 

Rambam skrev:

 Jeg spurgte om det var muligt at få afdragsfrihed på noget af realkredit lånet og fik at vide at det var alt eller intet.

 

Du må lige korrigere mig, hvis jeg ikke har forstået det rigtigt?, er ret ny i alt det her.. :-)

 Som flere af de andre skriver - det er muligt. Det skal være to forskellige realkreditlån fra start. 

Man falder ihvertfald ned fra stolen, når man ser de høje bidragssatser på 60-80 delen for flex eller afdragsfrihed. For ikke at nævne vilkårene for banklånet, som groft skåret ud er "banken forbeholder sig ret til at ændre renten, hvis der er behov for det, ellers hvis banken i øvrigt har lyst til det". Vi kører hhv. 2 mio gammelt f5 ua, 2,7 mio 1% fast ma, og så en boligkredit (oprindeligt 250k) som bliver nedskrevet med 4k/mdr. Fungerer ganske fint og kan som allerede skrevet af andre sagtens lade sig gøre. Jeg bryder mig overhovedet ikke om at skylde banken penge, de er kun ens ven indtil livet går i krise, kreditforeningen kan ikke ændre på dine vilkår uden at gøre det over en bred kam. Der er vist i øvrigt forskel på, hvordan de forskellige kreditforeninger beregner din procentdel, hos totalkredit (som jeg tror er i den dyrere ende) beregner de forholdsvist dvs. man behøver ikke at holde sig på 20-40-60-80 stramt. Tror jeg ikke alle gør.

Som andre nævner vil 2 realkreditlån koste yderligere 1640 kr. i tinglysningsafgift. Vær dog også opmærksom på, at 2 lån kan betyde flere lånesags/låneoptagelsesgebyrer. Ellers hælder jeg i øvrigt også til 2 realkreditlån forudsat at du ikke har en monster kort tidshorisont i huset.

Med to lån er der dobbelt op på konverteringsomkostninger, så det skal også regnes med når det beregnes. Mener jeg har konverteret fire gange siden starten af 2019, så tænker det kan løbe op, hvis OP også konverterer når markedet er til det.

Skal lånet på de 20% ikke konverteres bør F5 nok overvejes, uden at have checket omkostningerne. Intuitivt giver det dog ikke mening at betaling for optionspræmien hvis den ikke skal benyttes.

Situationen er den, at min kæreste er fra Jylland, og vi på et senere tidspunkt reviderer situationen ift bopæl.

Jeg vurderer umiddelbart at der er 20% chance for at vi skal sælge huset om 6-7 år.

Har dette betydning for lånene..?

Rambam skrev:

Situationen er den, at min kæreste er fra Jylland, og vi på et senere tidspunkt reviderer situationen ift bopæl.

Jeg vurderer umiddelbart at der er 20% chance for at vi skal sælge huset om 6-7 år.

Har dette betydning for lånene..?

 

 

 

 Nej. Horisonten er lang nok, og med 80% sandsynlighed for at I bliver boende, så har det ikke betydning.

Du kommer desuden til at konvertere dine lån gennem de 6-7 år, hvor du på det tidspunkt kan ændre på dem, hvis situationen ser anderledes ud.

Gammelfar skrev:

Da jeg regnede på det for nogle år siden, skulle renten på banklånet være 4-5% højere end realkreditlånet, før at afdragsfrihed på realkreditlånet kunne betale sig qua det beskrevet tillæg til bidragssatsen for afdragsfrihed.

9/10 bankrådgivere anbefaler dog dit forslag med netop afdragsfrihed på realkredit og 5-10 år på banklånet, da det rent intuitivt giver god mening at afdrage lånet med størst rente først.

Muffies skrev:

Du skal være opmærksom på, at bidragsatserne er en del højere på den yderste del af realkreditlånet ift. den inderste del. 

 

Så evt. prøv at regn på en løsning, hvor du laver et todelt realkreditlån. 0-60 uden afdrag - og 60-80 med afdrag - og så betaler af på både den del og banklånet. 

Rambam skrev:

 

 

Betaler man et større(ekstra) bidrag/tillæg, såfremt man vælger afdragsfrihed eller er beløbet det samme uanset om, det er med eller uden afdrag?

 Ja bidragene er større på afdragsfri. De er også større jo mere du skal låne i forhold til boligens værdi. Se her Jyskebank bidragssatser

iMilk skrev:

 

 Ja bidragene er større på afdragsfri. De er også større jo mere du skal låne i forhold til boligens værdi. Se her Jyskebank bidragssatser

Er der nogen som kan lave beregningen, hvad ydelsen ville blive hvis man lavede et lån sådan her
0-60%: 1.800.000 uden afdrag i 10 år, F-3
60-80%: 600.000 med afdrag, F-5

Johen88 skrev:

Er der nogen som kan lave beregningen, hvad ydelsen ville blive hvis man lavede et lån sådan her
0-60%: 1.800.000 uden afdrag i 10 år, F-3
60-80%: 600.000 med afdrag, F-5

Johen88 skrev:

Er der nogen som kan lave beregningen, hvad ydelsen ville blive hvis man lavede et lån sådan her
0-60%: 1.800.000 uden afdrag i 10 år, F-3
60-80%: 600.000 med afdrag, F-5

Edit: tastede ikke de korrekte bidragsrenter ind, rettet.

Beregning med jyske banks bidragsrenter. 

moktar skrev:

 

 

Synes ikke jeg har set nogen beregnere som kan splitte det op. Men banken kan da lave et tilbud♥ De 1,8 koster kun 10250kr, afdragsfrihed er en ret vild opfindelse:)

 

Boligregner.dk har muligheden, dog kun med 0-75/75-100 opslitning af realkreditlånet (hvilket er lig 0-60/60-80 opsplitning den samlede boligpris)

@iMilk

Du kan vælge "medtag ejendonsværdi og belåningsgrænser" under "beregn" og så får du den korrekte opdeling.

Du kan også beregne toplånet på www.totalkredit.dk/beregn/tillagslansberegner/
@op at boliglånet løber over 20 år betyder ikke at det nødvendigvis skal tage 20 år.

Du skriver ikke meget om jeres finansielle status, men jeg ville vælge (og har personligt ) 2 delt realkreditlån som de andre har beskrevet, samt et boliglån med 20 års løbetid. Vi afdrager så betydeligt mere end den aftalte ydelse da der er plads til det ligenu, men skulle der ske noget utilsigtet på et tidspunkt er det rart ikke at have låst sig til en højere end nødvendig ydelse.

-IDDQD- skrev:

Du kan også beregne toplånet på www.totalkredit.dk/beregn/tillagslansberegner/
@op at boliglånet løber over 20 år betyder ikke at det nødvendigvis skal tage 20 år.

Du skriver ikke meget om jeres finansielle status, men jeg ville vælge (og har personligt ) 2 delt realkreditlån som de andre har beskrevet, samt et boliglån med 20 års løbetid. Vi afdrager så betydeligt mere end den aftalte ydelse da der er plads til det ligenu, men skulle der ske noget utilsigtet på et tidspunkt er det rart ikke at have låst sig til en højere end nødvendig ydelse.

 Det gjorde bankrådgiveren mig også opmærksom på.Vi har to pæne indkomster og har også lidt buffer på siden så han sagde også at vi nok allerede ville have betalt boliglånet ud efter 6-8 år selvom det løber over 20.

Jeg er stadig meget i tvivl om vi skal opdele real kreditten eller bare tage 30 års fast til lige over 1%...

Rambam skrev:

 Det gjorde bankrådgiveren mig også opmærksom på.Vi har to pæne indkomster og har også lidt buffer på siden så han sagde også at vi nok allerede ville have betalt boliglånet ud efter 6-8 år selvom det løber over 20.

Jeg er stadig meget i tvivl om vi skal opdele real kreditten eller bare tage 30 års fast til lige over 1%...

 

 Hvad er argumentet for ikke at tage 1% fast, udover at hade gratis optionspræmier......?

@jensen er du katmus? (hvis det er volapyk så undskylder jeg på forhånd 🙂)

Rambam skrev:

 Det gjorde bankrådgiveren mig også opmærksom på.Vi har to pæne indkomster og har også lidt buffer på siden så han sagde også at vi nok allerede ville have betalt boliglånet ud efter 6-8 år selvom det løber over 20.

Jeg er stadig meget i tvivl om vi skal opdele real kreditten eller bare tage 30 års fast til lige over 1%...

 

 Bed ham dog bare om at lave udregninger på begge dele, så kan du se præcis hvor meget du kan spare

-IDDQD- skrev:

@jensen er du katmus? (hvis det er volapyk så undskylder jeg på forhånd

 ?

djoffer skrev:

 

 Bed ham dog bare om at lave udregninger på begge dele, så kan du se præcis hvor meget du kan spare

 Det kommer jo an på hvordan renten udvikler sig i fremtiden. Der er ingen rigtig løsning. Kommer vel an på ens risiko profil.

iMilk skrev:

Edit: tastede ikke de korrekte bidragsrenter ind, rettet.

Beregning med jyske banks bidragsrenter. 

 

 

Boligregner.dk har muligheden, dog kun med 0-75/75-100 opslitning af realkreditlånet (hvilket er lig 0-60/60-80 opsplitning den samlede boligpris)

 

Rambam skrev:

 

 Det kommer jo an på hvordan renten udvikler sig i fremtiden. Der er ingen rigtig løsning. Kommer vel an på ens risiko profil.

 Tænkte jeg i forhold til at opdele realkreditten eller ej

tja, havde hapset et 0,5% lån anytime. Hvem fanden ved hvordan verden ser ud om 5-10 år.

SoccerFan skrev:

tja, havde hapset et 0,5% lån anytime. Hvem fanden ved hvordan verden ser ud om 5-10 år.

fik dette tilbud idag... nogle på PN der har nogle guldkorn? :)

Johen88 skrev:

fik dette tilbud idag... nogle på PN der har nogle guldkorn? :)

 Hvad er belåningsgraden?

Hvorfor flexlån?

Hvorfor to forskellige flexlån?

F5 fordi så er renten fast i 5 år på det store lån, F3 fordi bidragssatsen er lidt højere på 60-80 af lånet og renten på F3 er lavere. 
Det er 80% belåning total

Johen88 skrev:

F5 fordi så er renten fast i 5 år på det store lån, F3 fordi bidragssatsen er lidt højere på 60-80 af lånet og renten på F3 er lavere. 
Det er 80% belåning total

 F5 er rigtig fint inderst, og setuppet med to flexlån er i øvrigt fint. Man kan altid overveje, om splittet skal laves ved 40% eller 60%. 

Men jeg forstår ikke, at det skal være F3 yderst. Hvorfor dog ikke vælge enten F5 for at få det synkront eller f-kort? F3 koster 0,2% mere i bidrag end F5 og f-kort, og der er hyppige kursskæringer, dvs. lånet bliver samlet dyrere uden nogen egentlig upside. På din udskrift kan man se, at renteforskellen mellem F3 og F5 pt kun er 0,11%.

Ja, må give dig ret. Min bank foreslår også, at det skal være synkront, så vores valg bliver F5 på begge.

Overvejer, at lave det ydereste til et 20 årig lån

Johen88 skrev:

F5 fordi så er renten fast i 5 år på det store lån, F3 fordi bidragssatsen er lidt højere på 60-80 af lånet og renten på F3 er lavere. 
Det er 80% belåning total

 Jeg havde ca de samme tanker som Henry. Intuitivt giver det heller ikke mening at F5 er bedst det ene sted, mens F3 pludselig er bedst i den sidste del. 

Johen88 skrev:

Overvejer, at lave det ydereste til et 20 årig lån

 Det giver ikke mening at betale for afdragsfrihed for derefter at indbetale den sparede likviditet på et lån med samme rente. Du får dog lidt bidragsbesparelse ved at alt afdrag indgår i 60-80% intervallet, men slet ikke så det kan betale sig.

Hvis du vil afdrage en halv gang mere, kan du vælge 0-50% afdragsfrit og 50-80% med afdrag. Så sparer du tillægget på 0,3% for afdragsfrihed på bidraget i intervallet 50-60%. Husk at bidragssatser altid beregnes vægtet, så der er som sådan ikke noget galt ved ikke at dele op netop ved 40% eller 60%, hvor bidragssatserne ændrer sig.

Johen88 skrev:

Ja, må give dig ret. Min bank foreslår også, at det skal være synkront, så vores valg bliver F5 på begge.

Overvejer, at lave det ydereste til et 20 årig lån

 20 årigt lån synes jeg næsten er det dårligste valg. Enten vil man have varigheden, med mulighed for at rentefølsomheden bidrager til at man kan konvertere, eller også vil man være i den korte rente. Du kan altid tage 30 årigt, spare op på siden med det du ville have afdraget ekstra, og så andrage det ekstraordinært, hvis du på et tidspunkt er sikker på at du ikke skal bruge likviditeten til andet.

Hvis jeg skulle vælge mellem fast eller kort rente, ville jeg klart have den faste rente på det store lån. Faktisk vil jeg slet ikke have andet end fast rente for tiden. Forskellen er stort set minimal, så en solid option man køber sig til små penge.

@jensen ville du også vælge fast når det er et boliglån på toppen? Og ville du i så fald have det faste afdragsfrit?

Btw, Min 'katmus' kommentar kom af at dine 4 omlægninger minder om profilen 'katmus' på boligsiden dk.

-IDDQD- skrev:

@jensen ville du også vælge fast når det er et boliglån på toppen? Og ville du i så fald have det faste afdragsfrit?

Btw, Min 'katmus' kommentar kom af at dine 4 omlægninger minder om profilen 'katmus' på boligsiden dk.

Jeg har diskuteret afdragsfrihed med en del folk efterhånden. Jeg tror på følgende:

Afdragsfrihed kan give mening, hvis man ønsker at forsøde tilværelsen og skabe luft i budgettet i en periode, hvor der er mange andre udgifter ( små børn, etc). Fair nok.

At tage afdragsfrihed, fordi man forventer at investere den frie kapital til en væsentlig bedre forrentning er en farlig antagelse. Det er de færreste som har  evnerne til dette.

Jeg vil ikke kloge mig alt for meget på indretningen af dine lån - det har Henry mere styr på end langt de fleste af os.

Men du burde kunne spare ca. 10K på gebyrerne.

Rambam skrev:

 

 

Jeg har diskuteret afdragsfrihed med en del folk efterhånden. Jeg tror på følgende:

Afdragsfrihed kan give mening, hvis man ønsker at forsøde tilværelsen og skabe luft i budgettet i en periode, hvor der er mange andre udgifter ( små børn, etc). Fair nok.

At tage afdragsfrihed, fordi man forventer at investere den frie kapital til en væsentlig bedre forrentning er en farlig antagelse. Det er de færreste som har  evnerne til dette.

 Er det simpelthen de færreste, der evner at investere til et afkast på 4%+ p.a. over en 10-årig periode?

Derudover er der også en likviditetsmæssig fordel i at have pengene i likvide aktier/investeringsforeninger fremfor mursten - særligt hvis man nærmer sig pensionsalderen.

Fantomet skrev:

 

 Er det simpelthen de færreste, der evner at investere til et afkast på 4%+ p.a. over en 10-årig periode?

Derudover er der også en likviditetsmæssig fordel i at have pengene i likvide aktier/investeringsforeninger fremfor mursten - særligt hvis man nærmer sig pensionsalderen.

 

Jensen skrev:

 

 

Hvis jeg skulle vælge mellem fast eller kort rente, ville jeg klart have den faste rente på det store lån. Faktisk vil jeg slet ikke have andet end fast rente for tiden. Forskellen er stort set minimal, så en solid option man køber sig til små penge.

 Ikke enig i, at forskellen stort set er minimal. Man skal huske ikke kun at se på nettoydelsen for første år, men også det betydelige mer-afdrag man får ved flekslånet fra start af.

Hvis man så putter et fastforrentelån inderst i en 2-lagsbelåning, forværrer man sit konverteringspotentiale, og gør fastrentelånet endnu dårligere. Der bliver mange omkostninger ved at skulle omlægge TO lån for at få kursgevinst på EN DEL af den samlede belåning. Hvis jeg skulle have fastrentelån, hvad jeg næppe skal, ville jeg gå efter ET samlet lån med afdrag.

Rambam skrev:

 

 

Afdragsfrihed kan være dyre penge på den lange bane. Jeg har en ven, som sammen med sin bankrådgiver lavede udregningen på et realkreditlån til 3,6 mio kr. Her ville 10 års afdragsfrihed ca. koste 600.000 kr i kurstab, ekstra bidrag og renter.
Tror jeg, at man kan tjene 600.000 kr. for de småpenge som vi slipper for at afdrage hver måned. Næppe.
600.000 kr i afkast på 10 år er mange penge. Samtidig er det afdrag vi skal lægge om 10 år væsentligt større.

 Afdragsfrihed 0-40% er meget billigt (0,1% hos Totalkredit), mens afdragsfrihed 60-80% er meget dyrt (0,8%). Derfor er tolagsbelåningen så smart. Nøjes man med afdragsfrihed 0-40, betaler man 1000 kr brutto om året pr lånt million.

Nogle mennesker afdrager med fuld skrue. Efter nogle år skal de så bruge penge til f.eks. noget større ved huset eller en bil, og så ræser de i banken og låner en del af de penge igen, som de lige har indbetalt de sidste år. Med nye stiftelsesomkostninger mv. til følge. Det er fjollede udgifter, og det giver meget bedre mening med en tolagsbelåning og opsparing af likviditet.

Det kræver ingen særlige evner at oprette f.eks. en månedsopsparing hos Nordnet eller f.eks. en fast månedsoverførsel til June v. DB.

henry skrev:

 

 Afdragsfrihed 0-40% er meget billigt (0,1% hos Totalkredit), mens afdragsfrihed 60-80% er meget dyrt (0,8%). Derfor er tolagsbelåningen så smart. Nøjes man med afdragsfrihed 0-40, betaler man 1000 kr brutto om året pr lånt million.

 

Nogle mennesker afdrager med fuld skrue. Efter nogle år skal de så bruge penge til f.eks. noget større ved huset eller en bil, og så ræser de i banken og låner en del af de penge igen, som de lige har indbetalt de sidste år. Med nye stiftelsesomkostninger mv. til følge. Det er fjollede udgifter, og det giver meget bedre mening med en tolagsbelåning og opsparing af likviditet.

 

Det kræver ingen særlige evner at oprette f.eks. en månedsopsparing hos Nordnet eller f.eks. en fast månedsoverførsel til June v. DB.

 

 

 

 Lige på sømmet! Vi vil ikke være dem, som skal ud og låne i friværdien efter nogle år. 

henry skrev:

 

 Afdragsfrihed 0-40% er meget billigt (0,1% hos Totalkredit), mens afdragsfrihed 60-80% er meget dyrt (0,8%). Derfor er tolagsbelåningen så smart. Nøjes man med afdragsfrihed 0-40, betaler man 1000 kr brutto om året pr lånt million.

 

Nogle mennesker afdrager med fuld skrue. Efter nogle år skal de så bruge penge til f.eks. noget større ved huset eller en bil, og så ræser de i banken og låner en del af de penge igen, som de lige har indbetalt de sidste år. Med nye stiftelsesomkostninger mv. til følge. Det er fjollede udgifter, og det giver meget bedre mening med en tolagsbelåning og opsparing af likviditet.

 

Det kræver ingen særlige evner at oprette f.eks. en månedsopsparing hos Nordnet eller f.eks. en fast månedsoverførsel til June v. DB.

 

 

 

 Er bankrådgivere provisionslønnet eller er der en grund til de ikke selv foreslår en tolagsbelåning, når det umiddelbart kan give god mening for de fleste?

Rambam skrev:

 Er bankrådgivere provisionslønnet eller er der en grund til de ikke selv foreslår en tolagsbelåning, når det umiddelbart kan give god mening for de fleste?

 

Banken er ikke din ven, og en rådgiver giver ikke nødvendigvis råd, der er i din bedste interesse. De er der udelukkende for at tjene penge til banken.

nothing878 skrev:

Banken er ikke din ven, og en rådgiver giver ikke nødvendigvis råd, der er i din bedste interesse. De er der udelukkende for at tjene penge til banken.

Herhjemme har vi valgt ét realkreditlån (fast 1% med afdrag) på 0-80% og derudover har vi et prioritetslån i banken til belåningen ml. 80-95% til 3,5% i rente.

Det har vi valgt, for at forsøge et kompromis mellem fast rente (så kan den bedre halvdel sove om natten), lavt kurstab og muligheden for at få fat i likviditet uden at skulle optage nye lån.

Vores boligprioritetslån er uden aftale om afdrag, men vi afdrager aggressivt, da det netop er sådan at alt indbetalt kan trækkes ud igen. Dvs. vi har i princippet en kassekredit.

Hvis man skal optimere, så vil det i min optik være oplagt at vælge fx. Fkort (lavt kurstab/du har ikke ekstra store omkostninger hvis du skal ud af lånet udenfor refinansieringen) uden afdrag i intervallet 0-40% eller 0-60% (alt efter realkreditinstitut og hvornår bidragssatsen for afdragsfrihed rammer hårdt) og Fkort med afdrag på de resterende 40-80% eller 60-80% De sparede afdrag fra den inderste del, kan så smides på boligprioritetslånet så du nedbringer banklånet hurtigt, men stadig har adgang til likviditeten.

Om Fkort er det rigtige lån eller ej, kommer an på ens egen situation, både økonomisk men også hvordan man har det med fast/fleks rente.
Det er dog i min optik vigtigt at nedbringe kurstabet mest muligt, da rigtig mange omlægger lån indenfor de første 5-10 år. 

lolAI skrev:

Herhjemme har vi valgt ét realkreditlån (fast 1% med afdrag) på 0-80% og derudover har vi et prioritetslån i banken til belåningen ml. 80-95% til 3,5% i rente.

 

Det har vi valgt, for at forsøge et kompromis mellem fast rente (så kan den bedre halvdel sove om natten), lavt kurstab og muligheden for at få fat i likviditet uden at skulle optage nye lån.

 

Vores boligprioritetslån er uden aftale om afdrag, men vi afdrager aggressivt, da det netop er sådan at alt indbetalt kan trækkes ud igen. Dvs. vi har i princippet en kassekredit.

 

Hvis man skal optimere, så vil det i min optik være oplagt at vælge fx. Fkort (lavt kurstab/du har ikke ekstra store omkostninger hvis du skal ud af lånet udenfor refinansieringen) uden afdrag i intervallet 0-40% eller 0-60% (alt efter realkreditinstitut og hvornår bidragssatsen for afdragsfrihed rammer hårdt) og Fkort med afdrag på de resterende 40-80% eller 60-80% De sparede afdrag fra den inderste del, kan så smides på boligprioritetslånet så du nedbringer banklånet hurtigt, men stadig har adgang til likviditeten.

 

Om Fkort er det rigtige lån eller ej, kommer an på ens egen situation, både økonomisk men også hvordan man har det med fast/fleks rente.
Det er dog i min optik vigtigt at nedbringe kurstabet mest muligt, da rigtig mange omlægger lån indenfor de første 5-10 år. 

 

 

 Hvor har I fået 3.5 på banklån? Det laveste jeg har fået tilbudt er 3.9. Men håber at forhandle det ned 

Lån og spar

henry skrev:

 

 Afdragsfrihed 0-40% er meget billigt (0,1% hos Totalkredit), mens afdragsfrihed 60-80% er meget dyrt (0,8%). Derfor er tolagsbelåningen så smart. Nøjes man med afdragsfrihed 0-40, betaler man 1000 kr brutto om året pr lånt million.

 

Nogle mennesker afdrager med fuld skrue. Efter nogle år skal de så bruge penge til f.eks. noget større ved huset eller en bil, og så ræser de i banken og låner en del af de penge igen, som de lige har indbetalt de sidste år. Med nye stiftelsesomkostninger mv. til følge. Det er fjollede udgifter, og det giver meget bedre mening med en tolagsbelåning og opsparing af likviditet.

 

Det kræver ingen særlige evner at oprette f.eks. en månedsopsparing hos Nordnet eller f.eks. en fast månedsoverførsel til June v. DB.

 

 

 

 Så I mit tilfælde med en udbetaling på 700K, banklån på 300K og et Realkreditlån på.ca 3.6 mio. Vil den umiddelbart bedste løsning være 50 eller 60% afdragsfrit feks fast 30 årlig 1%. og så 50/60-80% F5 med afdrag. 

Banklån sat til.20 år men med tanke på at afvikle det indenfor 5-7 år hvis pengene ikke skal bruges til noget andet. ?

lolAI skrev:

Lån og spar

 Er de 3.5% i rente på et variabelt lån (jf. nedenstående?)

Hvis ikke skal jeg da forhandle lidt med min rådgiver :-)

Rambam skrev:

 

 Så I mit tilfælde med en udbetaling på 700K, banklån på 300K og et Realkreditlån på.ca 3.6 mio. Vil den umiddelbart bedste løsning være 50 eller 60% afdragsfrit feks fast 30 årlig 1%. og så 50/60-80% F5 med afdrag. 

Banklån sat til.20 år men med tanke på at afvikle det indenfor 5-7 år hvis pengene ikke skal bruges til noget andet. ?

 Jeg kommer ikke til at mene, at et afdragsfrit fastrentelån er smart som inderste lån, absolut ikke.

0-40/40-80 eller 0-60/60-80 opdeling med to flekslån m/u afdragsfrihed. F5 og f-kort er begge gode valg. Jo bedre likviditet (lønindkomst) i øvrigt, jo mindre afdragsfrihed ville jeg vælge. Afdragsfrihed i intervallet 40-60 er på vippen med at kunne betale sig. Som tidligere skrevet er der ikke noget principielt galt i at lægge sig på en skæring ved f.eks. 0-50/50-80 eller et andet sted mellem 40 og 60.

henry skrev:

 Jeg kommer ikke til at mene, at et afdragsfrit fastrentelån er smart som inderste lån, absolut ikke.

 

0-40/40-80 eller 0-60/60-80 opdeling med to flekslån m/u afdragsfrihed. F5 og f-kort er begge gode valg. Jo bedre likviditet (lønindkomst) i øvrigt, jo mindre afdragsfrihed ville jeg vælge. Afdragsfrihed i intervallet 40-60 er på vippen med at kunne betale sig. Som tidligere skrevet er der ikke noget principielt galt i at lægge sig på en skæring ved f.eks. 0-50/50-80 eller et andet sted mellem 40 og 60.

 

Hvis man ønsker at at sprede risikoen på sine lån, er det vel en reel løsning til at udjævne de udsving der kan komme.

henry skrev:

 Jeg kommer ikke til at mene, at et afdragsfrit fastrentelån er smart som inderste lån, absolut ikke.

 

0-40/40-80 eller 0-60/60-80 opdeling med to flekslån m/u afdragsfrihed. F5 og f-kort er begge gode valg. Jo bedre likviditet (lønindkomst) i øvrigt, jo mindre afdragsfrihed ville jeg vælge. Afdragsfrihed i intervallet 40-60 er på vippen med at kunne betale sig. Som tidligere skrevet er der ikke noget principielt galt i at lægge sig på en skæring ved f.eks. 0-50/50-80 eller et andet sted mellem 40 og 60.

 

Jeg forestiller mig ikke, at jeg er lige så godt inde i tingene, som dig. 

Men jeg har lige to ting, som man måske skal overveje mht. fastforrentede realkreditlån. Jeg er helt med på, at historisk set har det været langt bedre, at have flexlån, end fastforrentede, hvis man bare lader lånene stå.

Men der er en (muligvis mest psykologisk)sikkerhed ved at have fastforrentede lån fremfor flex. 

Og derudover kan man jo, hvis man sætter sig ind i tingene og tør satse lidt, muligheder for kursgevinster ved konverteringer og opkonverteringer ved fastforrentede lån.

Er du ikke enig i det?

Og kan det ikke give mening med fastforrentet, hvis man har en forventning om kurssvingninger, så man kan spekulere i kurser og konverteringer?

Torstens skrev:

 

Jeg forestiller mig ikke, at jeg er lige så godt inde i tingene, som dig. 

Men jeg har lige to ting, som man måske skal overveje mht. fastforrentede realkreditlån. Jeg er helt med på, at historisk set har det været langt bedre, at have flexlån, end fastforrentede, hvis man bare lader lånene stå.

Men der er en (muligvis mest psykologisk)sikkerhed ved at have fastforrentede lån fremfor flex. 

Og derudover kan man jo, hvis man sætter sig ind i tingene og tør satse lidt, muligheder for kursgevinster ved konverteringer og opkonverteringer ved fastforrentede lån.

 

Er du ikke enig i det?

Og kan det ikke give mening med fastforrentet, hvis man har en forventning om kurssvingninger, så man kan spekulere i kurser og konverteringer?

 Men såfremt man har brug for ro og sikkerhed, er man vel ikke som sådan særligt interesseret i at spille kursspillet og alt det, der følger med? :) 

Min personlige holdning: hvis renten på fastlån og flexlån stiger meget, vil det få boligmarkedet til at kollapse. 

Jeg tror, at rigtig mange mennesker er så dybt forgældet, at de ville økonomisk ikke kunne klarer hvis deres flexlån steg til 3-4% i rente. 

Dette tror jeg ikke staten eller eu ville tillade ske

thebouncer skrev:

 

 Men såfremt man har brug for ro og sikkerhed, er man vel ikke som sådan særligt interesseret i at spille kursspillet og alt det, der følger med? :) 

 Kursspillet er "gratis". Hvis du får et tilbud i dag til kurs 99,5, gælder tilbudet i 6 måneder (men kursen bliver ikke låst, medmindre du vælger det), og du kan låse kursen, hvis den kommer over 100 (med skæring oa in mente). Hvis kursen falder, ignorerer du bare tilbuddet.

Så det er faktisk forholdsvist risikofrit, at spekulere i kurser ved realkreditlån. Udsvingene er bare ofte ret små og man skal være inde i det, eller hyre firmaer til at hjælpe en, hvis man vil lave gevinster på det.

Og det er jo ikke hvert år man kan konvertere, og nogle gange har man kun små vinduer til at konertere, hvis man vælger det.

F.eks. var kursen på 1%/30år tæt på 90 en uge efter Mette lukkede ned - her havde man ca. 2 dage til at opkonvertere, inden den steg ret meget igen. Men gjorde man det, ville man jo kunne skære 10 af hver 100 kr. på sit lån minus omkostningerne ved omlægning - ved et lån på 2 mio. ville det have været omkring 150.000. Men det er jo ikke en mulighed der kommer hvert år. Men det havde været ret risikofrit at gøre det - man ville selvfølgelig så sidde med et 2% lån i stedet for 1%.

Torstens skrev:

 

 Kursspillet er "gratis". Hvis du får et tilbud i dag til kurs 99,5, gælder tilbudet i 6 måneder (men kursen bliver ikke låst, medmindre du vælger det), og du kan låse kursen, hvis den kommer over 100 (med skæring oa in mente). Hvis kursen falder, ignorerer du bare tilbuddet.

Så det er faktisk forholdsvist risikofrit, at spekulere i kurser ved realkreditlån. Udsvingene er bare ofte ret små og man skal være inde i det, eller hyre firmaer til at hjælpe en, hvis man vil lave gevinster på det.

Og det er jo ikke hvert år man kan konvertere, og nogle gange har man kun små vinduer til at konertere, hvis man vælger det.

 

F.eks. var kursen på 1%/30år tæt på 90 en uge efter Mette lukkede ned - her havde man ca. 2 dage til at opkonvertere, inden den steg ret meget igen. Men gjorde man det, ville man jo kunne skære 10 af hver 100 kr. på sit lån minus omkostningerne ved omlægning - ved et lån på 2 mio. ville det have været omkring 150.000. Men det er jo ikke en mulighed der kommer hvert år. Men det havde været ret risikofrit at gøre det - man ville selvfølgelig så sidde med et 2% lån i stedet for 1%.

 

 Ro er selvfølgelig individuelt, men jeg ville personligt ikke gide følge med hele tiden, og skulle være skarp på diverse datoer og vinduer. Desuden er flere banker begyndt at tage penge for at udstede tilbud, hvilket også tager lidt af glansen. 

henry skrev:

 

 Afdragsfrihed 0-40% er meget billigt (0,1% hos Totalkredit), mens afdragsfrihed 60-80% er meget dyrt (0,8%). Derfor er tolagsbelåningen så smart. Nøjes man med afdragsfrihed 0-40, betaler man 1000 kr brutto om året pr lånt million.

 

Nogle mennesker afdrager med fuld skrue. Efter nogle år skal de så bruge penge til f.eks. noget større ved huset eller en bil, og så ræser de i banken og låner en del af de penge igen, som de lige har indbetalt de sidste år. Med nye stiftelsesomkostninger mv. til følge. Det er fjollede udgifter, og det giver meget bedre mening med en tolagsbelåning og opsparing af likviditet.

 

Det kræver ingen særlige evner at oprette f.eks. en månedsopsparing hos Nordnet eller f.eks. en fast månedsoverførsel til June v. DB.

 

 

 

 Begge vores banker anbefaler, at der laves et split med fastforrentet lån fra 0-50% og F5 fra 50-80% og at afdragsfriheden skal ligge på det yderste f5 lån.

Men det virker jo til at være modsat af hvad folk herinde foreslår?

Rambam skrev:

 Begge vores banker anbefaler, at der laves et split med fastforrentet lån fra 0-50% og F5 fra 50-80% og at afdragsfriheden skal ligge på det yderste f5 lån.

Men det virker jo til at være modsat af hvad folk herinde foreslår?

 

Da jeg nævnte at afdragsfriheden skulle ligge på det fast forrentede lån, sagde bankrådgiveren at jeg ikke kunne min "Realkredit", og at det SKULLE ligge på det yderste F5 lån pga bidragssatserne.. ( Her var splittet 40/40)

Den anden bank fremsendte det bare uden forklaring men også her ligger afdragsfriheden på det yderste F5 lån. ( Split var 50-80%)

Måske har det noget at gøre med at der laves et boliglån på restfinansieringen som ønskes afdraget over 5-6 år selvom, jeg ikke kan se hvordan det påvirker dette.

 Her er deres forslag hvor det er lån 1 som er afdragsfrit ( F5).

Rambam skrev:

 Her er deres forslag hvor det er lån 1 som er afdragsfrit ( F5).

 Ud fra den effektive rente kan man se, at lån 1 (F5) er inderst (0-40) og lån 2 (fast rente) er yderst (40-80). 

Så afdragsfriheden er inderst, som den skal være.

henry skrev:

 

 Ud fra den effektive rente kan man se, at lån 1 (F5) er inderst (0-40) og lån 2 (fast rente) er yderst (40-80). 

Så afdragsfriheden er inderst, som den skal være.

 Yes det er korrekt. Det er tilbud fra bank nr 2 som har gjort det omvendt.

Men siger man ikke normalt at afdragsfriheden skal være på lånet med den faste rente? Således at det fastelån er inderst?

Det er det setup jeg kører, bortset fra, at jeg ikke havde 4, men 10 afdragsfrie år.

Rambam skrev:

 

 Yes det er korrekt. Det er tilbud fra bank nr 2 som har gjort det omvendt.

Men siger man ikke normalt at afdragsfriheden skal være på lånet med den faste rente? Således at det fastelån er inderst?

 Næh, og hvis man (partout) vil have tolagsbelåning med et flex og et fastrente, er der gode grunde til at have afdragsfrit flex inderst. Laveste samlede bidragssats, bedre konverteringsmulighed på fastrentelånet, afdrag på det dyreste lån.

Konstruktionen med afdragsfrit fastrente inderst og F5 m afdrag yderst kan f.eks. bruges, hvis man pga gældsfaktor >4 kun kan vælge mellem fast m/u afdrag og F5 m afdrag.

Super god tråd! Tak for de mange relevante indspark 🙂

Jeg har Iøvrigt erfaret at bankerne er meget svære at forhandle med. Jeg spurgte jyskebank om de ville beholde mig som kunde ved at matche en boligkredit på 3.95 ( deres ligger på 4.5).

Det kunne de ikke. Så måtte jeg bare skifte bank.

Selv på et køb til 4.5 mio kr gad de ikke slå et par tusinde af.

Rambam skrev:

Jeg har Iøvrigt erfaret at bankerne er meget svære at forhandle med. Jeg spurgte jyskebank om de ville beholde mig som kunde ved at matche en boligkredit på 3.95 ( deres ligger på 4.5).

Det kunne de ikke. Så måtte jeg bare skifte bank.

Selv på et køb til 4.5 mio kr gad de ikke slå et par tusinde af.

Har ikke erfaring med jyske, men det er min opfattelse at store banker kan være svære at forhandle med, hvorimod de mindre kan være mere interesseret i at tiltrække kunder med et godt tilbud.


Da vi købte lejlighed for 4 år siden havde vi danske bank der lagde ud med at tilbyde 6.5%. Efter et par forhandlinger kom de ned i 5.5% og ville ikke strække sig mere- vi måtte jo forstå at 1% var en kæmpe rabat. 

Vi endte med at skifte til sparekassen Vendsyssel der tilbød 3.95, slettede en masse gebyrer og generelt havde markant bedre styr på det, bedre service og personlig rådgiver vi har haft lige siden