Boligmarkedet

Jeg er igang med at lave en analyse og skal bruge følgende oplysninger

Hvor meget er boligmarkedet steget siden år 1900 ?

Hvis nogen ved hvor jeg kan finde oplysningerne henne så sig til

Boligmarkedet er noget større nu end i 1900 da der er bygget en masse flere boliger så det må være en stor stigning :-)

Danmarks Statistiks bibliotek, måske?
www.dst.dk/OmDS/Bib/historie.aspx

"Vidste du, at i kælderen på Danmarks Statistik findes fortegnelser over Grønlands eksport af "enhjørningehorn" i 1782?"

Så må der også være noget om boligpriser siden år 1900, trods alt :-)

Jeg har ledt på Danmarks Statistik men kan ikke finde relevante oplysninger

Tror det bliver svært at finde et realistisk bud på "Hvor meget er boligmarkedet steget siden år 1900 ?"

Er det prisstigningen gennem det sidste århundrede du vil beskrive?

Til hvilket formål skal du bruge din analyse ?

Hvis du bare skal i nærheden af noget brugbart data må du bruge lidt mere end 2 sek på at spørge.

Hvilket segment snakker vi om?

Pris, antal lejligheder? Er det ejerlejligheder, andele, huse, sommerhuse? Er det i byerne eller på landet... Du skal nok også overveje om det er nominelle priser eller reelle priser såfremt det er priser du søger(inflation trukket fra).

Er aktier ikke en markant bedre investering end køb af fast ejendom over længere tid ?

@Cadillac.

Svært at sige, fast ejendom giver jo ligesom aktier 2 forskellige afkast i hhv. leje og værdi regulering. En så bred sammenligning er jo meget svær at lave, idet du dermed vurderer aktiver med vidt forskellig risici.

Sandsynligvis vil aktier udvise større afkast, men dette er på baggrund af betydeligt større risiko.

Så en vurdering af hvad der er bedst investering kan ikke måles alene i afkast, risikobetragtningen skal ind over.

Når risikobetragtningen kommer ind over, bliver man jo samtidig nød til at se på Investors ønskede risikoprofil, og et entydigt svar på hvad der er bedst er derfor umuligt.

En ting er dog sikkert - risikoen på markederne er væsentligt forskellige.

prøv Hans Chr. Johansen: Dansk historisk statistik 1814-1980

C_Hope

Så vidt jeg ved er der generelt større risiko ved fast ejendom end der er ved aktier
Og jeg mener også aktier er steget markant mere end fast ejendom over en længere periode
Dog kan jeg ikke dokumentere det, men mener bare at have læst det et sted

Dermed ikke sagt fast ejendom er en dårlig investering, da en del af fordelene ved fast ejendom selvfølgelig er at man kan bo i den

Men hvis man kigger på afkast over en lang periode ( mindst 50 år ) mener jeg aktier i gennemsnit har slået al fast ejendom markant

1. "Så vidt jeg ved er der generelt større risiko ved fast ejendom end der er ved aktier " øhhhh nej !
2. "Og jeg mener også aktier er steget markant mere end fast ejendom over en længere periode" sandsynligvis, men er målet afkastmaksimering uden risikohensyn, er det jo bare et gearings spørgsmål.
3. Ja aktier har sikkert slået ejendom, men du er nød til at tage risiko betragtningerne med som du skøjter henover.

Så længe du ikke tager risikobetragtningerne med er det som at sammenligne pærer og bananer, og den indstilling er yderst farlig.


Hvis du mener aktier er så fine, hvorfor så ikke geare dem 10-20 gange ?

"Hvis du mener aktier er så fine, hvorfor så ikke geare dem 10-20 gange ?"

Nok fordi det ikke er muligt at geare aktier 10-20 gange

Har selv en gearing gange 3 hos ETRADE og det er det maksimale jeg kan/tør geare

" Ja aktier har sikkert slået ejendom, men du er nød til at tage risiko betragtningerne med som du skøjter henover.

Så længe du ikke tager risikobetragtningerne med er det som at sammenligne pærer og bananer, og den indstilling er yderst farlig."

Jeg er sikker på aktier har givet større afkast end fast ejendom og mener at have læst at risikoen på langt sigt er mindre ved aktieinvestering end ved køb af fast ejendom, men måske du vil være så venlig at dokumentere risikoforskellen mellem fast ejendom og aktier ?

1. jo det kan nemt lade sig gøre at geare helt op. Bare find en mægler.
Som du selv skriver - det er det maksimale du "tør" geare - ergo erkender du en risiko.
2. Ja afkastet er sikkert bedre.
3. Dokumentation af risikoforskelle ? Du vil vel ikke have jeg skal dokumentere at der er forskellig risiko ? Det er forskellige aktiver, ergo forskellig risiko.

Du giver i dine indlæg desværre udtryk for en blåøjet tro på aktie, det eneste jeg prøver er at gøre dig opmærksom på at der er risici, risici der nok er større end du er klar over.

Det er alene ment som velmente råd, men hvis du vil holde fast i en blåøjet tro, så velkommen :-)

C_Hope

På langt sigt er den ingen risiko ved aktier blot man risiko risikospreder tilstrækkeligt
PÅ langt sigt er aktier lige så sikre som Danske statsobligationer

Men dem mener du måske også der er store risiko ved ?
Eller hvad med at sætte pengene i banken, for hvad nu hvis banken bliver røvet ?

Jeg er altså ikke idiot jeg ved godt aktier kan falde mange procent på kort sigt, men over en lang periode vil de altid stige og det mere end boligmarkedet, selv om risikoen på kort sigt ( måske ) er større

@OP

sorry for inficering af din tråd.

@Caddilac.

Dit ovenstående indlæg viser med al tydelighed at du ikke har forstået en fis af det hele.

"På langt sigt er den ingen risiko ved aktier blot man risiko risikospreder tilstrækkeligt".

Risikoen er der lige gyldigt om du kigger på kort eller langt sigt, og du kan ikke fjerne den ved bare at kigge på det lange sigt.

Ja aktier giver muligvis mere gennemsnitligt afkast end andre investeringsobjekter, men den vedhæftede risiko gør at det ikke altid er et ideelt investeringsobjekt, og derfor er en entydig konklusion om at de er et bedre investeringsobjekt helt i skoven.

@Caddilac.

For lige at illiustrere riskio, kan du jo prøve at evaluere følgende to investeringer:

1: Kontanter i boks - 0% afkast.
2: Aktier - 50% chance for 20% afkast, 40% for nul afkast, 10% for ruin.

Hvilken investering er den bedste ?

@cadillac
Jeg har ikke nogle tal på stigning i hhv aktier og ejendomme, så skal ikke kunne svare på hvad der samlet set over en årrække er den bedste investering.
Men du skal jo huske på at ejendomme giver andet afkast end blot værdistigning, hvilket du ikke tager højde for sådan som jeg læser det.

Det primære afkast fra aktier kommer gennem kursstigning pga fremtidsudsigter, værditilvækst mv. Derudover udbetales ofte et udbytte.

Ved en ejendom er din indtægt udover den rene værdistigning jo den lejeindtægt du får (hvis du lejer ud) eller den lejeudgift du sparer (hvis du selv bor i ejendommen.

"Risikoen er der lige gyldigt om du kigger på kort eller langt sigt, og du kan ikke fjerne den ved bare at kigge på det lange sigt."


Hvis man investerer i en index forening for eksempel Malkiels Vanguard, og beholder den i 100 år tror du så at der er den mindste chance for din investering er i minus ?

Det virker lidt som om du ikke tror aktiemarkedet generelt stiger mere end det falder men det har det altså gjordt så længe det har eksisteret, derfor er risikoen på langt sigt mindre, men på kort sigt er ens risiko større


For lige at illiustrere riskio, kan du jo prøve at evaluere følgende to investeringer:

1: Kontanter i boks - 0% afkast.
2: Aktier - 50% chance for 20% afkast, 40% for nul afkast, 10% for ruin.

Hvilken investering er den bedste ?


1, men eksemplet er komplet urealistisk og det ved du forhåbentlig også selv, da aktier har større chancer for at stige end for at falde, og det har de ikke i dit eksempel

LOL

1. Prøv at læse mit indlæg igen.
Du fatter jo intet. Jeg er ikke negativ overfor aktier, men negativ over båøjet forgabelse ! Du mangler simpelthen den ene halvdelen af ligningen for at kunne vurdere investeringer - risikovurderingen.

2. Du læser jo helt forkert. I mit eksempel har aktier præcis større chance for stigning end fald, så læs det lige igen.

3. Du tror stadig du kan fjerne risiko ved at øge tidshorisont, det er en misforståelse der er farlig.

I dit eksempel har aktier nemlig ikke større chancer for at stige set over en længere periode, du må seriøst til at tage folkeskolen om igen, specielt i matematik

I dit eksempel

Lad os tage udgangspunkt i det er 100000 kr der er tale om, og vi lader som om vi måler over 50 år

25 af årene tjener vi 20000

20 af årene hverken taber eller tjener vi noget

5 af årene taber vi indskuddet altså minus 100000

Vi har altså efter 50 år ikke tjent noget hvilket er urealistisk da markedet i gennemsnit er steget ca 10 % pro anno de sidste 300 år

Ifølge tankegang er det altså hul i hovedet at investere i noget som helst da aktier ifølge dig ikke stiger over længere periode og derfor vil blive ædt op af inflation, er det ikke korrekt ?

@ Cadillac

Jeg tror seriøst, du skal begynde at sætte dig lidt i aktiemarkedets mange facetter. Du virker som en 20-årig handelsskoledreng, der tror han er verdensmester til at investere i aktier, fordi han kom ind på markedet i en periode, hvor markedet kun er gået en vej. Jeg tvivler på, at du er i stand til sammensætte en portefølje som tangerer det efficiente rand. Dette mener jeg ud fra en betragtning om, at du ikke virker til at kende specielt meget til de risici, som der er forbundet med at investere.

Så mit forslag er: Drop dine investeringer. Sæt pengene ind i en bank. Læs nogle bøger om sammensætning af porteføljer og risikoelementer. Indledende kan du undersøge, hvad CAPM er....

"Så vidt jeg ved er der generelt større risiko ved fast ejendom end der er ved aktier" LOL!!!!!!!!!

@Caddilac.

Så kald det boliger, jeg er sgu ligeglad. Det var et eksempel !

Du læser det endnu en gang som at jeg er negativ overfor aktier, og er dermed helt væk !

"Ifølge tankegang er det altså hul i hovedet at investere i noget som helst da aktier ifølge dig ikke stiger over længere periode og derfor vil blive ædt op af inflation, er det ikke korrekt ?"

Nej din frie fantasi, intet steds har jeg skrevet noget der kune antyde dette.


Vi prøver lige en gang til:

For lige at illiustrere riskio, kan du jo prøve at evaluere følgende to investeringer:

Investering 1: 0% afkast.
Investering 2: 55% chance for 20% afkast, 35% for nul afkast, 10% for ruin.

Nu har vi taget ordet aktier ud af eksemplet, og reguleret på afkastene, så kan du vel tage stilling til det.

Hvilken investering er den bedste ?

Jøsses. At du gider c_hope.

Cadillac er et godt eksempel på, hvorfor der aldrig nogensinde kan komme tale om et effektivt marked med rationale investorer...

Jeg har stor respekt for din tålmodighed c_hope, og det faktum at du bruger din tid på tråde som disse, hvor folk nægter at lytte til dine velmenende råd

@ Cadillac

"På langt sigt er den ingen risiko ved aktier blot man risiko risikospreder tilstrækkeligt
PÅ langt sigt er aktier lige så sikre som Danske statsobligationer"

Hvis du kan bevise den påstand, tror jeg der ligger en Nobelpris og venter på dig...

@Morten

Jeg har ikke checket, hvor langt tilbage i tiden nedenstående sites har tal for, men det er da et sted at starte. Husk at tage højde for inflation osv. når du sammenligner priser.

www.statistikbanken.dk/statbank5a/default.asp?w=1024

www.realkreditraadet.dk/ - se under "statistik"