Defekte installationer ved huskøb

Hej PN

 

Er der nogen kyndige indenfor området bolighandel?

Efter overtagelse af hus opdages følgende:

1) Defekt genvex anlæg (opdages dagen efter nøgleoverdragelse og påpeges 2 dage efter)
2) Defekt gulvvarme (opdages indenfor den første uge og påpeges med det samme)

3) Defekt tørretumbler (opdages sent og ikke påpeget endnu, det er 3 mdr. siden overtagelse)

4) Solceller er ikke registreret. N1 oplyser undren over at de ikke er blevet opdaget i en stikprøve, og pålægger os at skifte måler da det er lovpligtig og da vi ellers heller ikke kan udnytte det. (der har været løbende dialog omkring dette)

Jeg ville egentligt ikke have gjort noget ved det overfor sælger, men et specifik ting gør at min holdning måske har ændret sig (ikke relevant for selve problemstillingen)

Hvor står man henne som køber, hvem har ansvaret og hvem skal betale rent lovmæssigt?

Pft

Er ikke kyndig, men lytter med, da jeg snart selv står og skal sælge:)

Udgangspunktet er, at sælgers ansvar er begrænset til, hvis han har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt (f.eks. i forhold til sin oplysningspligt). Eller hvis der er afgivet garanti eller tale om ulovlige forhold om andet end VVS.

 

1+2 kan være relevante for ejerskifteforsikringen, hvor kriteriet er "væsentligt nedsat funktion". Hvis du vil efter sælger, skal han have handlet groft uagtsomt eller svigagtigt (f.eks. i forhold til sin oplysningspligt).

3 er ikke relevant for ejerskifteforsikringen. Hvis det er nævnt i købsaftalen inkl. salgsopstilling, at der er tørretumbler, er der tale om en garanti for en tørretumbler, der umiddelbart virker. Der er dog nu gået så lang tid, at man risikerer at blive mødt med, at den er gået i stykker efter overtagelsen, hvilket som udgangspunkt ikke er sælgers problem ved ældre hvidevarer.

4. Jeg ved ikke så meget om solceller. Kriterierne for at sælger hæfter, er som ovenfor. Måske kan der af købsaftalen udledes garantivirkning for sælger eller grov uagtsomhed. Ejerskifteforsikringen dækker ulovlige VVS-installationer. Manglende tilmelding af solceller var ikke dækket i ankenævnssag 92429.

Ift. 1+2 vil jeg tilføje, at ejerskifteforsikringens dækning for "væsentligt nedsat funktion" er ud fra en samlet betragtning af VVS-installationerne. 

Har man f.eks. et oldgammelt badeværelse, hvor gulvvarmen ikke virker eller er meget svag, men rummet kan varmes op med en radiator, er der ikke dækning for udbedring af gulvvarmen.

@ Henry 

ifølge købsaftalen skal tingene vel være funktionsdygtige på overtagelsestifspunktet. Pkt. 1-3 kan jo altid diskuteres, men pkt. 4 kan bevises så det hæfter de vel for?

Der kan komme en garantivirkning ind, ved at der helt konkret beskrives en funktionalitet i købsaftalen (inkl. salgsopstilling). Er der ikke afgivet garanti i forbindelse med købsaftalen, er man inde i det almindelige mangelsbegreb. Og her skal der grov uagtsomhed eller svigagtighed til, typisk relateret til tilsidesættelse af loyal oplysningspligt. Ellers er det en sag for ejerskifteforsikringen.

henry skrev:

Der kan komme en garantivirkning ind, ved at der helt konkret beskrives en funktionalitet i købsaftalen (inkl. salgsopstilling). Er der ikke afgivet garanti i forbindelse med købsaftalen, er man inde i det almindelige mangelsbegreb. Og her skal der grov uagtsomhed eller svigagtighed til, typisk relateret til tilsidesættelse af loyal oplysningspligt. Ellers er det en sag for ejerskifteforsikringen.

 

 Så hvis der påstås at de ikke var bekendt med at det ikke var registreret, så skal jeg kunne bevise at de rent faktisk var bekendt med det, for at jeg kan henvise til "loyal oplysningspligt"

Suezo skrev:

 

 Så hvis der påstås at de ikke var bekendt med at det ikke var registreret, så skal jeg kunne bevise at de rent faktisk var bekendt med det, for at jeg kan henvise til "loyal oplysningspligt"

 

Jeg kender ikke regler og principper for registrering af solceller, så jeg kan ikke gå så konkret ind i det.

 

Oplysningspligten omfatter også mistanker og "burde-viden" om, at der kan være noget væsentligt galt. "Det vidste jeg ikke" kan i nogle situationer også være udtryk for grov uagtsomhed fra sælgers side.

Manglende kendskab til loven fritager mig bekendt ikke for ansvar, så hvis der mangler en lovpligtig registrering skal der være en specifik ansvarsfraskrivelse for denne i købsaftalen.
Jeg er uenig i, at sælger skal have handlet groft uagtsomt eller svigagtigt.
Sælgers generelle ansvarsfritagelse ved brug af huseftersynsordningen (rapporter og ejerskifteforsikring), gælder for skjulte fejl og mangler ved ejendommens stand.

Jeg har aldrig hørt om en ejerskifteforsikring der skulle dække noget omkring solceller, da byggesagkyndiges gennemgang ikke omfatter solcelleanlæg.

Har du haft advokat/køberrådgiver ville det være den første jeg gik efter ifm. solcellerne, da det som udgangspunkt er rådgiverens ansvar at opdage manglen.

Defekte hårde hvidevarer skal typisk meldes inden for 1-2 døgn, så den er ude.

Genvex og gulvvarme kommer an på baggrunden for den manglende funktion. Såfremt det ikke kan bevises at den manglende funktion skyldes et forhold der er dækket af forsikringen bliver det en drøj kamp.

Trods alt sjældent med mangler i 3 så relativt store installationer inden for meget kort tid efter overtagelse. Har sælger været en rigtig gør-det-selv mand?
For det vil i så fald stille en bedre ift sælger, men endnu dårligere ift efterskifteforsikring, da de ofte laver ansvarsfraskrivelse på baggrund af sælgers oplysningsskema, hvor sælger afgiver oplysninger om eventuel istandsættelse udført af sælger selv.

Jurz skrev:

Manglende kendskab til loven fritager mig bekendt ikke for ansvar, så hvis der mangler en lovpligtig registrering skal der være en specifik ansvarsfraskrivelse for denne i købsaftalen.
Jeg er uenig i, at sælger skal have handlet groft uagtsomt eller svigagtigt.
Sælgers generelle ansvarsfritagelse ved brug af huseftersynsordningen (rapporter og ejerskifteforsikring), gælder for skjulte fejl og mangler ved ejendommens stand.

Jeg har aldrig hørt om en ejerskifteforsikring der skulle dække noget omkring solceller, da byggesagkyndiges gennemgang ikke omfatter solcelleanlæg.

Har du haft advokat/køberrådgiver ville det være den første jeg gik efter ifm. solcellerne, da det som udgangspunkt er rådgiverens ansvar at opdage manglen.

Defekte hårde hvidevarer skal typisk meldes inden for 1-2 døgn, så den er ude.

Genvex og gulvvarme kommer an på baggrunden for den manglende funktion. Såfremt det ikke kan bevises at den manglende funktion skyldes et forhold der er dækket af forsikringen bliver det en drøj kamp.

Trods alt sjældent med mangler i 3 så relativt store installationer inden for meget kort tid efter overtagelse. Har sælger været en rigtig gør-det-selv mand?
For det vil i så fald stille en bedre ift sælger, men endnu dårligere ift efterskifteforsikring, da de ofte laver ansvarsfraskrivelse på baggrund af sælgers oplysningsskema, hvor sælger afgiver oplysninger om eventuel istandsættelse udført af sælger selv.

 

 Det er et "nyt hus"

 

Ifh. til solcellerne så har der været korrespondance med mægler/sælger om at sælger skal hjælpe med at om registrere dem efter overtagelse.

 

Efter en masse dialog frem og tilbage finder jeg ud af at de ikke er registeret, hvilket naturligvis så gør det lidt svært at om registrere.

 

Derfor skal de først registreres hvilket kræver besøg fra N1 samt udskiftning af måler. 

 

Udgifter til genvex, tørretumbler og gulvvarme kan jeg sagtens klare og det samme kan jeg i princippet med solcellerne, tror bare at nok var nok indtræf. De har helt sikkert haft kendskab til noget af det selv om det naturligvis ikke kan bevises.

 

 

Der kan vel ikke være nogen tvivl om at sælger skal betale for lovliggørelse af det solcelleanlæg han har monteret. Så udgifterne til elektriker, måler m. m. skal han betale. 

Jurz skrev:

Manglende kendskab til loven fritager mig bekendt ikke for ansvar, så hvis der mangler en lovpligtig registrering skal der være en specifik ansvarsfraskrivelse for denne i købsaftalen.
Jeg er uenig i, at sælger skal have handlet groft uagtsomt eller svigagtigt.
Sælgers generelle ansvarsfritagelse ved brug af huseftersynsordningen (rapporter og ejerskifteforsikring), gælder for skjulte fejl og mangler ved ejendommens stand.

Jeg har aldrig hørt om en ejerskifteforsikring der skulle dække noget omkring solceller, da byggesagkyndiges gennemgang ikke omfatter solcelleanlæg.

Har du haft advokat/køberrådgiver ville det være den første jeg gik efter ifm. solcellerne, da det som udgangspunkt er rådgiverens ansvar at opdage manglen.

Defekte hårde hvidevarer skal typisk meldes inden for 1-2 døgn, så den er ude.

Genvex og gulvvarme kommer an på baggrunden for den manglende funktion. Såfremt det ikke kan bevises at den manglende funktion skyldes et forhold der er dækket af forsikringen bliver det en drøj kamp.

Trods alt sjældent med mangler i 3 så relativt store installationer inden for meget kort tid efter overtagelse. Har sælger været en rigtig gør-det-selv mand?
For det vil i så fald stille en bedre ift sælger, men endnu dårligere ift efterskifteforsikring, da de ofte laver ansvarsfraskrivelse på baggrund af sælgers oplysningsskema, hvor sælger afgiver oplysninger om eventuel istandsættelse udført af sælger selv.

 Sælger har ansvar for ulovlige bygningsindretninger. Dog ikke ulovlig VVS eller ulovlig EL, medmindre der er udvist grov uagtsomhed.

Sælgers ansvarsfritagelse gælder i udgangspunktet alle fysiske forhold ved ejendommen, der er ikke nogen betingelse om, at de skal være skjulte. Hvis de ikke er skjulte, kan det dog være, at sælger har udvist grov uagtsomhed ved ikke at orientere køber.

Ejerskifteforsikring dækker solceller ligesom andre dele af bygningen. Ikke manglende godkendelse/abonnement (jf. den kendelse, jeg nævnte ovenfor) men skader/nærliggende risiko for skader pga. f.eks. fejlmontering, og EL-skadedækningen gælder også.

Det er ikke afgørende for ejerskifteforsikringen, om bygningsgennemgangen omfatter den pågældende bygningsdel. F.eks. er fundamenter, gulvvarme, skader i aflukkede konstruktioner, rørføring i og under bygningen etc. etc. omfattet af forsikringen.

Jeg er enig i at spørge køberadvokaten, hvorfor det her ikke blev opdaget ved købet.

Manglende funktion af Genvex og gulvvarme er i sig selv omfattet af ejerskifteforsikringens VVS-dækning, hvis det er væsentlig nedsat funktion eller værre. I forhold til gulvvarme inddrages øvrige varmekilder dog i vurderingen, især ved ældre huse. Man skal ikke bevise, at den manglende funktion skyldes et forhold der er dækket af forsikringen - den manglende funktion er i sig selv omfattet, hvis det er slemt nok.

Jeg er ikke enig i, at der ofte laves policeforbehold i ejerskifteforsikringen pga. gør-det-selv arbejde, hvis det ikke har givet anledning til konkrete skader i tilstandsrapporten.

 

Pumba skrev:

Der kan vel ikke være nogen tvivl om at sælger skal betale for lovliggørelse af det solcelleanlæg han har monteret. Så udgifterne til elektriker, måler m. m. skal han betale. 

 

 Forestil dig, at der stod i købsaftalen, at sollecelleanlægget ikke var tilsluttet og godkendt. Skulle sælger så betale? Nej, vel. Man kan ikke afgøre den her slags uden at se konkret på handlens bilag. Måske er det køber, der har overset en oplysning.

henry skrev:

 

 Forestil dig, at der stod i købsaftalen, at sollecelleanlægget ikke var tilsluttet og godkendt. Skulle sælger så betale? Nej, vel. Man kan ikke afgøre den her slags uden at se konkret på handlens bilag. Måske er det køber, der har overset en oplysning.

Hvis det fremgik i købsaftalen at sælger ikke hæftede havde det naturligvis været det som var gældende.

 

I det konkrete eksempel er de ikke nævnt nogen steder, blot tilkende givet over mail/sms at de følger med og aftalt at de skal om registreres når boligen overtages. 

Suezo skrev:

 

 

Ifh. til solcellerne så har der været korrespondance med mægler/sælger om at sælger skal hjælpe med at om registrere dem efter overtagelse.

 

Efter en masse dialog frem og tilbage finder jeg ud af at de ikke er registeret, hvilket naturligvis så gør det lidt svært at om registrere.

 

Derfor skal de først registreres hvilket kræver besøg fra N1 samt udskiftning af måler. 

 

Suezo skrev:

 

I det konkrete eksempel er de ikke nævnt nogen steder, blot tilkende givet over mail/sms at de følger med og aftalt at de skal om registreres når boligen overtages. 

 Jeg ved intet om solceller. Men besøg fra N1 samt udskiftning af måler - det lyder umiddelbart ikke som det store?!

 

henry skrev:

 

 Jeg ved intet om solceller. Men besøg fra N1 samt udskiftning af måler - det lyder umiddelbart ikke som det store?!

 

Absolut ikke, som jeg skriver i første indlæg så er der andet der ligger til grund end beløbets størrelse.

 

Suezo skrev:

Absolut ikke, som jeg skriver i første indlæg så er der andet der ligger til grund end beløbets størrelse.

 

 

 

Selvom det er forståeligt, at man kan lande dér, så vil jeg nu alligevel give det velmente råd at "komme videre". Jeg har selv tumlet med den slags, da jeg overtog huset for længe siden og har også en ret kedelig udgang på en byggesag bag mig. Det kan simpelthen bedst betale sig at få den slags fixet selv og bruge sin energi mere konstruktivt, medmindre beløbene er meget store. Det andet æder sgu en op. Kærligt, ikke formanende ment!

moktar skrev:

 

 

Selvom det er forståeligt, at man kan lande dér, så vil jeg nu alligevel give det velmente råd at "komme videre". Jeg har selv tumlet med den slags, da jeg overtog huset for længe siden og har også en ret kedelig udgang på en byggesag bag mig. Det kan simpelthen bedst betale sig at få den slags fixet selv og bruge sin energi mere konstruktivt, medmindre beløbene er meget store. Det andet æder sgu en op. Kærligt, ikke formanende ment!

 

 Tager det også helt kun godt ment.

 

Det er ikke noget der er risikere at blive en helt stor sag ud af, det gider jeg trods alt heller ikke bruge min tid på :)

 

Jeg sætter grænsen ved folk der bevidst lyver en lige op i ansigtet, så som minimum får de en lille hilsen og et krav.