Evt. omlægning af realkreditlån og boliglån

Hej

 

Jeg har tidligere observeret nogle ret skarpe indlæg fra PN's brugere når det kommer til belåning af ejendomme. Jeg håber derfor jeg kan få lidt input også :-)

 

Vi skal til møde i vores bank i næste uge i forhold til optimering af vores økonomi. Vi har netop bygget hus og grundet diverse årsager er økonomien blevet en helt anden end vi havde planlagt, hvilket gør at vores rådighedsbeløb er meget lavt. Lidt tal:

 

Realkreditten har for nyligt vurderet vores hus til 8.400.000 millioner.

Vi har et F5 Realkreditlån med afdrag på 1,5% på 5.800.000. Lånet udløber i 2026

Vi har et 30-års boliglån i banken på 1.300.000

Vi tjener samlet 1.200.000 kr før skat

 

Vi har udbedt os et møde i banken for at se om vi kan optimere vores økonomi og derigennem få et større rådighedsbeløb samt en buffer i vores økonomi såfremt noget uforudset skulle opstå. Som jeg ser det har vi 3 løsninger:

 

1. Tage et tillægs-realkreditlån på 900.000 kr og bruge til nedbringelse af vores boliglån. Alt andet lige burde det give et lidt større rådighedbeløb, men jeg kan ikke lure om det bliver ædt op at de udgifter der forbundet med omlægningen. Vi bibeholder efterfølgende boliglånet og har på den måde en buffer i vores økonomi. 
2. Bibeholde den nuværende løsning og gøre ovenstående såfremt der sker noget uventet.
3. Omlægge vores nuværende realkreditlån og tage et helt nyt realkreditlån (min bankmand nævnte at det kunne være en mulighed). For mig at se vil det give et mindre rådighedsbeløb end vi har nu, da vi ville skulle ind i en F5 på ca. 3,5% + bidrag.

 

Der mangler sikkert en hel masse info i ovenstående så hvis i har lyst til at hjælpe skal i blot spørge - så skal jeg gøre hvad jeg kan for at fremskaffe det.

 

mvh Henrik

 

Et enkelt indspark er at være opmærksom på, at de fleste bankøkonomer etc. forventer yderligere fald i priserne. Man ved selvfølgelig ikke om det sker, men det taler i min optik for at finde en løsning nu og ikke om f.eks. 1 år, hvor I måske ikke har samme lånemuligheder. 

Edit: Løsningen kan selvfølgelig sagtens være, at bibeholde nuværende løsning. Jeg mener bare, at ovenstående bør tages med i beslutningsgrundlaget. 

ALL IN INC skrev:

Et enkelt indspark er at være opmærksom på, at de fleste bankøkonomer etc. forventer yderligere fald i priserne. Man ved selvfølgelig ikke om det sker, men det taler i min optik for at finde en løsning nu og ikke om f.eks. 1 år, hvor I måske ikke har samme lånemuligheder. 

Edit: Løsningen kan selvfølgelig sagtens være, at bibeholde nuværende løsning. Jeg mener bare, at ovenstående bør tages med i beslutningsgrundlaget. 

 

 Rigtig god pointe. Har faktisk selv tænkt tanken, men fik det ikke med i ovenstående.... Så tak....

F5.. Lånet udløber i 2026

Mener du at renten tilpasses igen i 2026?
Hvad er rente på bank-lånet?

Der kan vel laves ekstra afdrag på bank-lånet? 

Hvis du tager et tillægslån, så skal du kunne se dig ud af de udfordringer du står i omkring dit rådighedsbeløb nu.

dvs du skal kunne se en ændring på sigt (en udgift på efterskole falder væk eller andet i den stil)

 

ellers påfører du dig bare yderligere udgifter til betaling af et yderligere lån.

 

nedbringelse af boliglån giver mening hvis du kan få mere lempelige vilkår. Bankrenterne er ikke steget så voldsomt som realkreditlån. Derfor er det ikke sikkert du vil kunne få bedre vilkår ved realkredit.

 

F5 optaget i 2021 har meget lav rente. Tænker et afdragsfrit 3,5 procentlån har højere ydelse end dit nuværende f5 lån (med afdrag). Ellers er det tæt på.

Husk det er skattepligtig kursgevinst du får dig ved omlægning af det lån. 

 

ville overveje et tillægslån. Et mindre et af slagsen hvis det handler om supplement af rådighedsbeløb. Evt ydelses henstand på boliglånet i et år, hvis det løser likviditets problemet.

I forhold til løsning 3, ville i så omlægge F5 til F5 med en højere rente? Dette giver ingen mening, da det er dyrt at komme ud af et F5 lån og samtidig kan i ikke vinde noget, ved at konvertere.

I er presset, big time.

 

Gæld på næsten 6 gange årsindkomst og kun en årsindkomst i egenkapital.

Har I børn ?

 

Lånestørrelsen på 5,8 - er det det oprindelige beløb eller gæld dd

 

 

 

hukse skrev:

I forhold til løsning 3, ville i så omlægge F5 til F5 med en højere rente? Dette giver ingen mening, da det er dyrt at komme ud af et F5 lån og samtidig kan i ikke vinde noget, ved at konvertere.

 

"Dyrt at komme ud af F5"

Er det en fordom eller en floskel du fyrer af ?

 

"I kan ikke vinde noget, ved at konvertere"

Vrøvl.

Det er ikke en lottogevinst, og det er skattepligtigt, men dit statement er non sense.

 

Ærligt - en mand er presset og søger hjælp.

Synes det er meget skidt at du går i debat med så, undskyld arrogancen, mangelfuld indsigt som du udviser med dit indlæg.

Junior skrev:

F5.. Lånet udløber i 2026

Mener du at renten tilpasses igen i 2026?
Hvad er rente på bank-lånet?

Der kan vel laves ekstra afdrag på bank-lånet? 

 

Lånet skal refinansieres i 2026. Banklånet ligger på omkring 4,5% (vi kender bankmanden igennem en bekendt og han har været "venlig" da vi fik den oprindelige rente på boliglånet (der så efterfølgende er steget et par gange i takt med den generelle rentestigning).

 

Ekstra-afdrag på banklånet? Vi afdrager 6500 kr på banklånet om måneden hvilket er i underkanten - vi har ikke råd til at afdrage ret meget mere....

 

Mvh Henrik

fs905 skrev:

Hvis du tager et tillægslån, så skal du kunne se dig ud af de udfordringer du står i omkring dit rådighedsbeløb nu.

dvs du skal kunne se en ændring på sigt (en udgift på efterskole falder væk eller andet i den stil)

 

ellers påfører du dig bare yderligere udgifter til betaling af et yderligere lån.

 

nedbringelse af boliglån giver mening hvis du kan få mere lempelige vilkår. Bankrenterne er ikke steget så voldsomt som realkreditlån. Derfor er det ikke sikkert du vil kunne få bedre vilkår ved realkredit.

 

F5 optaget i 2021 har meget lav rente. Tænker et afdragsfrit 3,5 procentlån har højere ydelse end dit nuværende f5 lån (med afdrag). Ellers er det tæt på.

Husk det er skattepligtig kursgevinst du får dig ved omlægning af det lån. 

 

 

ville overveje et tillægslån. Et mindre et af slagsen hvis det handler om supplement af rådighedsbeløb. Evt ydelses henstand på boliglånet i et år, hvis det løser likviditets problemet.

 

 

 Hele formålet er at øge vores rådighedsbeløb - jeg ved godt den egentlige øvelse skal foretages sammen med min bank men det er rart at være forberedt og kende sine muligheder.

 

Jeg tvivler på vi kan få ydelseshenstand på vores boliglån, men det er noteret og bliver medtaget på mødet.

hukse skrev:

I forhold til løsning 3, ville i så omlægge F5 til F5 med en højere rente? Dette giver ingen mening, da det er dyrt at komme ud af et F5 lån og samtidig kan i ikke vinde noget, ved at konvertere.

 

 Det var umiddelbart også min tanke, men min bankmand mente der var en kursgevinst på omkring 100.000 (jeg siger kun hvad jeg er blevet fortalt!). Men med en højere rente vil vi skulle afdrage mere, hvilket alt andet lige nedsætter vores rådighedsbeløb istedet for at hæve det. Men jeg forstod ikke helt hans forklaring over telefonen - måske det hjælper til selve mødet....

 

 

Med en F5-rente på 1,5% må I have en ikke-realiseret kursgevinst på jeres eksisterende lån. @hostrup hvordan er det nu, er sådan en kurs genvinst skattepligtig i modsætning til et lån med fast rente?

 

En løsning kunne være at indfri jeres F5 lån, hvis kursen er f. eks. 90 (jeg gætter her!), så kan I barbere jeres realkredit restgæld ned til ca. 5,3 mio. Så kan I samtidig indfri jeres banklån og ende med en samlet nyt lån på ca. 5.300.000 + 1.300.000 = 6.500.000 som er under 80% af jeres vurdering.

 

Hvis I så tager afdragsfrihed i 5 år (selv om den er dyr i 60%-80% intervallet), så kan I få lidt luft i jeres økonomi og måske opbygge noget likviditet og så skifte lån igen om eksempelvis 5 år når bolig markedet (måske) har rettet sig op igen. Så I re-optimerer på jeres restgæld/vurdering forholdet og måske (hvem ved) kan komme ned på 60% belåning.

 

Jeg gætter på huset er i Kbh-området som man med rette kan forvente en prisstigning over tid?

 

Edit: Så ikke dit sidste indlæg ... jeg har ingen ide om hus priser i Fredericia - er det lige ned til vandet i noget liebhaver kvarter?

hostrup skrev:

I er presset, big time.

 

Gæld på næsten 6 gange årsindkomst og kun en årsindkomst i egenkapital.

Har I børn ?

 

Lånestørrelsen på 5,8 - er det det oprindelige beløb eller gæld dd

 

 

 

 

 Jeps vi er maks presset, både økonomisk og "psykisk". Vi fik anbefalet en byggerådgiver der desværre viste sig ikke at kunne magte opgaven ligesom flere af håndværkerene ikke har overholdt deres aftaler, så jeg har selv måtte stå med store dele af projekteringen og arbejdet selv, hvilket har trukket projektet i langdrag, hvilket igen medførte at vi fik finansieret for sent i forhold til hvad der var optimalt. I sidste ende vores eget ansvar men træls at man ikke kan stole på profesionelle (jeg har undersøgt om der er noget at hente ved et retsligt efterspil - det er der ikke). I forlængelse af ovenstående skal det nævnes at det dog ikke er værre end at vi blot sælger huset hvis alt går galt - dog vil vi gerne se om vi kan få enderne til at mødes inden vi tager den beslutning.

 

Vi har tre børn!

 

5.8 er nuværende gæld - oprindelig gæld var omkring 5.9 (Huset er helt nybygget og vi er mere eller mindre først lige flyttet ind)

 

Huset er placeret i Frederica

Hvis dit F5 er 2 år gammelt, kan det genkøbes omtrent til F3 renten idag.

 

Den er 3,41% de, og i kan dermed realisere en kursgevinst på 3 gange renteforskellen, 

3 gange 1,9% = 5,7%

 

Dog er der omk.

 

Er der næsten 4 år til bliver det noget mere

 

 

Kursgevinsten er skattepligtig indkomst, dog ikke ved salg.

@rickrick

 

rickrick skrev:

Med en F5-rente på 1,5% må I have en ikke-realiseret kursgevinst på jeres eksisterende lån. @hostrup hvordan er det nu, er sådan en kurs genvinst skattepligtig i modsætning til et lån med fast rente?

 

En løsning kunne være at indfri jeres F5 lån, hvis kursen er f. eks. 90 (jeg gætter her!), så kan I barbere jeres realkredit restgæld ned til ca. 5,3 mio. Så kan I samtidig indfri jeres banklån og ende med en samlet nyt lån på ca. 5.300.000 + 1.300.000 = 6.500.000 som er under 80% af jeres vurdering.

 

Hvis I så tager afdragsfrihed i 5 år (selv om den er dyr i 60%-80% intervallet), så kan I få lidt luft i jeres økonomi og måske opbygge noget likviditet og så skifte lån igen om eksempelvis 5 år når bolig markedet (måske) har rettet sig op igen. Så I re-optimerer på jeres restgæld/vurdering forholdet og måske (hvem ved) kan komme ned på 60% belåning.

 

Jeg gætter på huset er i Kbh-området som man med rette kan forvente en prisstigning over tid?

 

 Kan det virkelig være rigtig at man kan det? Det lyder næsten for godt til at være sandt?....

Lilbabs skrev:

 

 Jeps vi er maks presset, både økonomisk og "psykisk". Vi fik anbefalet en byggerådgiver der desværre viste sig ikke at kunne magte opgaven ligesom flere af håndværkerene ikke har overholdt deres aftaler, så jeg har selv måtte stå med store dele af projekteringen og arbejdet selv, hvilket har trukket projektet i langdrag, hvilket igen medførte at vi fik finansieret for sent i forhold til hvad der var optimalt. I sidste ende vores eget ansvar men træls at man ikke kan stole på profesionelle (jeg har undersøgt om der er noget at hente ved et retsligt efterspil - det er der ikke). I forlængelse af ovenstående skal det nævnes at det dog ikke er værre end at vi blot sælger huset hvis alt går galt - dog vil vi gerne se om vi kan få enderne til at mødes inden vi tager den beslutning.

 

Vi har tre børn!

 

5.8 er nuværende gæld - oprindelig gæld var omkring 5.9 (Huset er helt nybygget og vi er mere eller mindre først lige flyttet ind)

 

Huset er placeret i Frederica

 

 Du virker ret afklaret i forhold til et evt salg, og med det umiddelbart fremlagte ville det være vejen at gå, med mindre i kan finde en vej til højere indtægt, eller få familie eller venner til at skyde noget egenkapital ind i systemet.

 

Første prioritet i jeres liv er jeres børns velfærd, og den bliver ramt hårdt ved at sidde så stramt i det. 

 

 

Ja, kursgevinsten fra indfrielse af F5 er skattepligtig, når det ikke sker i forbindelse med salg, men regnes vel som kapitalindkomst med mulighed for modregning af renteudgifter, dvs. med de forventede store renteudgifter for 2023, vil skattesatsen ende på 22,6%. Skal bekræftes.

 

Selv med kursgevinst og omrulning af F5 til ny 30-årig løbetid vil nettoydelsen på dette lån stige. 

Men hvis banken kan gå med på at lave et nyt afdragsfrit F5, er der en pæn ydelsesnedgang at hente, især efter skat. Man kan desværre ikke ændre det eksisterende F5 til afdragsfrit nu.

Shit man. I har da enten presset jeres bankrådgiver for hårdt eller haft en ekstremt dårlig rådgivning undervejs. Som du dog også selv siger har i været uheldige med en byggerådgiver.

Det bedste råd jeg kan give og det kan i ikke bruge til noget nu, men orienterer jeres rådgiver konstant om situationen under et byggeprojekt, en dygtig bankrådgiver vil ofte kunne vejlede en og kender også muligvis nogle håndværkere som kan give second opinion.

Aktuelt tror jeg ikke der er meget at gøre og jeg ville blive temmelig chokeret hvis jeres bank vil låne jer flere penge. Aktuelt er det svært selv med jeres indtægt at låne med GF på 4,5 og derover. Ens rådighedsbeløb bliver helt automatisk for presset da I skal kunne sidde i ejendomme med fast rente med afvikling altså godkendes til det.

hostrup skrev:

Hvis dit F5 er 2 år gammelt, kan det genkøbes omtrent til F3 renten idag.

 

Den er 3,41% de, og i kan dermed realisere en kursgevinst på 3 gange renteforskellen, 

3 gange 1,9% = 5,7%

 

Dog er der omk.

 

Er der næsten 4 år til bliver det noget mere

 

 

Kursgevinsten er skattepligtig indkomst, dog ikke ved salg.

@rickrick

 

 Tusind tak for inputs - det er vildt værdsat! 

Kan du forklare lidt mere om baggrunden for ovenstående? Jeg har altid troet at det kostede penge at komme ud af et "F-lån" før tid... Men jeg forstår omvendt godt at "udlåner" gerne vil have lånet ud af verden og låne pengene ud til en højere rente istedet (dermed kursgevinst).

 

Lånet er ca. 1 år gammelt men er vist nok spredt over flere serier så vidt jeg forstod på bankmanden.

 

Hvorfor er det 3 gange renteforskellen? fordi det er 3 år? vil det sige at det bliver 4 gange renteforskellen hvis lånet kun er et år gammelt?

 

Betyder det at en konvertering af et fastforrentet lån også er skattepligtig eller gælder det kun F-lån?

Du er kun skattepligtig af kursgevinst fra variable lån såfremt ved indfrielse af lånet hvor ejendommen ikke bliver solgt i samme forbindelse.

Lilbabs skrev:

 

 Kan det virkelig være rigtig at man kan det? Det lyder næsten for godt til at være sandt?....

 

 Ikke sæt forhåbninger alt for højt.

Kursgevinsten er skattepligtig, og umiddelbart set overvurderer @rickrick størrelsen.

 

Samtidig bliver F5 afdragsfrit afvist af reglerne, da i ligger i for høj gældsfaktor og belåningsgrad.

hostrup skrev:

 

 Ikke sæt forhåbninger alt for højt.

Kursgevinsten er skattepligtig, og umiddelbart set overvurderer @rickrick størrelsen.

 

Samtidig bliver F5 afdragsfrit afvist af reglerne, da i ligger i for høj gældsfaktor og belåningsgrad.

Korrekt, de vil slet ikke kunne tilbydes afdragsfrihed med variabel rente.

Kongs skrev:

Korrekt, de vil slet ikke kunne tilbydes afdragsfrihed med variabel rente.

 

 Tak. Tog den efter hukommelsen

rickrick skrev:

Med en F5-rente på 1,5% må I have en ikke-realiseret kursgevinst på jeres eksisterende lån. @hostrup hvordan er det nu, er sådan en kurs genvinst skattepligtig i modsætning til et lån med fast rente?

 

En løsning kunne være at indfri jeres F5 lån, hvis kursen er f. eks. 90 (jeg gætter her!), så kan I barbere jeres realkredit restgæld ned til ca. 5,3 mio. Så kan I samtidig indfri jeres banklån og ende med en samlet nyt lån på ca. 5.300.000 + 1.300.000 = 6.500.000 som er under 80% af jeres vurdering.

 

Hvis I så tager afdragsfrihed i 5 år (selv om den er dyr i 60%-80% intervallet), så kan I få lidt luft i jeres økonomi og måske opbygge noget likviditet og så skifte lån igen om eksempelvis 5 år når bolig markedet (måske) har rettet sig op igen. Så I re-optimerer på jeres restgæld/vurdering forholdet og måske (hvem ved) kan komme ned på 60% belåning.

 

Jeg gætter på huset er i Kbh-området som man med rette kan forvente en prisstigning over tid?

 

Edit: Så ikke dit sidste indlæg ... jeg har ingen ide om hus priser i Fredericia - er det lige ned til vandet i noget liebhaver kvarter?

 

Du overvurderer vist kursgevinsten.

Kursgevinsten er skattepligtig

Og nej afdragsfrihed er udelukket iflg god skik reglerne.

Lilbabs skrev:

 

 Hele formålet er at øge vores rådighedsbeløb - jeg ved godt den egentlige øvelse skal foretages sammen med min bank men det er rart at være forberedt og kende sine muligheder.

 

Jeg tvivler på vi kan få ydelseshenstand på vores boliglån, men det er noteret og bliver medtaget på mødet.

 

 Med stigende renter er det desværre ikke låneomlægninger du finder besparelser i dit budget.

 

jeg vil anbefale dig at gå dine øvrige udgifter igennem og se hvad der er need to og nice to.

 

Overveje om indkomsterne kan øges.

 

alternativet er at se på aktiver. Hvad er vigtigst for jer. Hus/bil og øvrige aktiver

Kongs skrev:

Shit man. Altså ikke for noget men I har da enten presset jeres rådgiver for hårdt eller haft en ekstremt dårlig rådgivning undervejs som du også selv siger har i været uheldige med en byggerådgiver.

Det bedste råd jeg kan give og det kan i ikke bruge til noget nu, men orienterer jeres rådgiver konstant om situationen under et byggeprojekt, en dygtig bankrådgiver vil ofte kunne vejlede en og kender også muligvis nogle håndværkere som kan give second opinion.

Aktuelt tror jeg ikke der er meget at gøre og jeg ville blive temmelig chokeret hvis jeres bank vil låne jer flere penge. Aktuelt er det svært selv med jeres indtægt at låne med GF på 4,5 og derover. Ens rådighedsbeløb bliver helt automatisk for presset da I skal kunne sidde i ejendomme med fast rente med afvikling altså godkendes til det.

Vi har holdt vores bankrådgiver løbende orienteret om situationen ca. hver 14 dag. Vi kender ham som sagt gennem en bekendt, og jeg syntes heller ikke det er fedt at han er i den situation. Han er dog væsentlig mere positiv omkring det hele end jeg er. Selve baggrunden for at vi er endt hvor vi er, er en LAAANG snak og i sidste ende er det mit eget ansvar - det forsøger jeg heller ikke at løbe fra.

 

Men historien er: jeg udarbejdede et byggebudget i samarbejde med de enkelte håndværkere, som jeg havde to fagfolk til at kigge på (byggerådgiver og uvildig konstruktør med erfaring fra branchen - begge sagde budgettet så fornuftigt og realistisk ud). Sammenholdt med at arkitekterne var blevet bedt om at tegne et hus til maks 4 millioner gjorde at vi havde ro i sindet da vi stak spaden i jorden. Den endelige pris løb op istedet op i 6 millioner (byggerådgiveren havde ikke fået kontrakter på plads med håndværkerne, så det var kun overslag og derfor ikke bindende priser - på daværende tidspunkt troede jeg at overslag maks kunne blive 10% dyrere, men det er ikke tilfældet). Det skal siges at vi ikke har foretaget nogle tilvalg undervejs. Derimod har jeg selv stået for mere eller mindre alt tømrerarbejde, malerarbejde, el-træk, have og belægning, mm så jeg har gjort hvad jeg kan undervejs for at minimere vores problemer.....

 

Men i bund og grund er vi godt klar over at vi står i lort til halsen og vi er mildest talt pisse-trætte af det. Og hvis ikke det var på grund af vores unger så blev lortet også solgt med det samme.... Men vi tager gerne et par stramme år så længe det ikke påvirker deres opvækst (så bliver det køreferie istedet for cruise, hakket fars istedet for restaurant etc.)

fs905 skrev:

 

 Med stigende renter er det desværre ikke låneomlægninger du finder besparelser i dit budget.

 

jeg vil anbefale dig at gå dine øvrige udgifter igennem og se hvad der er need to og nice to.

 

Overveje om indkomsterne kan øges.

 

alternativet er at se på aktiver. Hvad er vigtigst for jer. Hus/bil og øvrige aktiver

 

 

 Er gjort og der er ikke mere at hente der, men tak for input. Jeg har netop skiftet job for at øge indkomst, min kone har spurg om flere timer. Jeg har bedt en bekendt sørge for lidt "ekstra-timer" til mig i hans firma osv. Alt unødigt skrammel er sat til salg. Vi gør alt vi kan :-)

Lilbabs skrev:

 Tusind tak for inputs - det er vildt værdsat! 

 

Kan du forklare lidt mere om baggrunden for ovenstående? Jeg har altid troet at det kostede penge at komme ud af et "F-lån" før tid... Men jeg forstår omvendt godt at "udlåner" gerne vil have lånet ud af verden og låne pengene ud til en højere rente istedet (dermed kursgevinst).

 

Lånet er ca. 1 år gammelt men er vist nok spredt over flere serier så vidt jeg forstod på bankmanden.

 

Hvorfor er det 3 gange renteforskellen? fordi det er 3 år? vil det sige at det bliver 4 gange renteforskellen hvis lånet kun er et år gammelt?

 

Betyder det at en konvertering af et fastforrentet lån også er skattepligtig eller gælder det kun F-lån?

 

 Tilbagekøb af lån:

"Men jeg forstår omvendt godt at "udlåner" gerne vil have lånet ud af verden og låne pengene ud til en højere rente istedet (dermed kursgevinst)."

 

Ja præcis.

Renten er prisen på penge, og den gælder begge veje, så du tilbagekøber.

 

Ja, er det fire 4 er det fire gange forskellen til et F4 lån.

 

Dog omkostninger og kursskæring selvf.

 

kursgevinst er kun skattepligtig på et kontantlån, hvilket fastforrentede lån ikke er.

Det er helt "rimeligt" idet du ved optagelse af et flekslån ikke har et indledende kurstab - kursens påvirkning indregnes direkte i låne renten.

 

En positiv ting:

Ved salg er kursgevinst skattefri. Det vægter mod den vej 

hostrup skrev:

 

 Ikke sæt forhåbninger alt for højt.

Kursgevinsten er skattepligtig, og umiddelbart set overvurderer @rickrick størrelsen.

 

Samtidig bliver F5 afdragsfrit afvist af reglerne, da i ligger i for høj gældsfaktor og belåningsgrad.

 

 Jeps - vi kunne kun lige få lov til at gå i F5 - Afdragsfrihed er jeg som udgangspunkt heller ikke tilhænger af.....

Kongs skrev:

Korrekt, de vil slet ikke kunne tilbydes afdragsfrihed med variabel rente.

 

Man skal her dog være opmærksom på, ar Finanstilsynets vækstvejledning kun gælder i Kbh med rand og Århus, dvs. ikke for huse i Fredericia.

Vækstvejledningen indeholder en betydelig del af kravene i forhold til gældsfaktor mv. Vækstvejledningen er en fortolkning/udmøntning af god skik-reglerne, som Finanstilsynet har lavet (begået).

henry skrev:

 

Man skal her dog være opmærksom på, ar Finanstilsynets vækstvejledning kun gælder i Kbh med rand og Århus, dvs. ikke for huse i Fredericia.

Vækstvejledningen indeholder en betydelig del af kravene i forhold til gældsfaktor mv. Vækstvejledningen er en fortolkning/udmøntning af god skik-reglerne, som Finanstilsynet har lavet (begået).

 Ja, og reglerne kan brydes, hvis der ligger gode årsager, og det bliver særskilt godkendt i kreditafdelingen.

 

Nærmest intet er endeligt i reglerne, men bankerne indretter i meget høj grad efter det og retter ind.

henry skrev:

 

Man skal her dog være opmærksom på, ar Finanstilsynets vækstvejledning kun gælder i Kbh med rand og Århus, dvs. ikke for huse i Fredericia.

Vækstvejledningen indeholder en betydelig del af kravene i forhold til gældsfaktor mv. Vækstvejledningen er en fortolkning/udmøntning af god skik-reglerne, som Finanstilsynet har lavet (begået).

Du har ret. Men ved optagelse af lån uanset lånets størrelse på realkreditlån skal du/debitor kunne side med lånet med fast rente med afdrag og have et forsvarligt rådighedsbeløb indenfor de gældende grænser fastsat af Finanstilsynet og eller dit pengeinstitut. Jeg kan godt garantere at ingen mennesker med en GF på omkring 5-6 kan sidde med et fastforrentet lån med afvikling over 30 år med 5% i rente og opfylde de her krav, uden at der andre kompenserende ting som f.eks. lav belåning i bolig, anden formue, uddannelse med gode muligheder for lønstigninger.

Kongs skrev:

Du har ret. Men ved optagelse af lån uanset lånets størrelse på realkreditlån skal du/debitor kunne side med lånet med fast rente med afdrag og have et forsvarligt rådighedsbeløb indenfor de gældende grænser fastsat af Finanstilsynet og eller dit pengeinstitut. Jeg kan godt garantere at ingen mennesker med en GF på omkring 5-6 kan sidde med et fastforrentet lån med afvikling over 30 år med 5% i rente og opfylde de her krav, uden at der andre kompenserende ting som f.eks. lav belåning i bolig, anden formue, uddannelse med gode muligheder for lønstigninger.

 

 Enig.

Jep du har hostrup, jeg overvurderede den mulige gevinst. Jeg er dårlig til kurser på fleksrente, men altså F3-F5 ligger i ca. 3,5% lige nu, så hvis der er 4 års rest løbetid, så bør der vel være u-realiseret gevinst på 4 x (3,5% - 1,5%) = 8% eller noget i den stil?

 

I har selvfølgelig ret omkring afdragsfrihed, at OP og kobe skal kunne klare 6,5 mio. med afdrag og fast rente som vel lige nu er 5%. Giver det ikke en ydelse på ca. 41.000 om måneden før skat med et bidragssats på 1,5%.

Kan vi ikke regne baglæns? Kongs hvor meget skal OP og kone have udbetalt sådan ca. for at have et rådighedsbeløb, der kan klare den ydelse?

Jeg kan også supplere med at Finanstilsynet har sendt krav ud til samtlige pengeinstitutter om at hæve kravene til rådighedsbeløbene grundet generelle prisstigninger på "alt".

Så en almindelig kernefamilie normalt skulle min. have 15.000 i rådighedsbeløb efter faste regninger er betalt. Det bliver hævet med 2.000 kr. til 17.000 kr.

Primært er det "par/samboende" som går fra 10.000 til 12.000 om måneden og så skal man have 2.500 pr barn.

Det vil gøre rigtig ondt på nogle familier hvor andre har svært ved at klare sig for 30.000 om mdr. Så det er jo bare en retningslinje, men jeg synes det er ærgerligt sted at skrue på kravene lige nu, hvor mange i forvejen har det svært.

Kan I få lavet 2-lags belåning med så meget som muligt afdragsfrit? https://www.bolius.dk/tolagsbelaaning-oeger-opsparing-og-spreder-risikoen-77717

 

Ellers så lyder løsning 1 som bedste mulighed - få dem til at regne samlet omk.

Junior skrev:

Kan I få lavet 2-lags belåning med så meget som muligt afdragsfrit? https://www.bolius.dk/tolagsbelaaning-oeger-opsparing-og-spreder-risikoen-77717

 

Ellers så lyder løsning 1 som bedste mulighed - få dem til at regne samlet omk.

 

 Han er nok ude af mulighed for at få afdragsfrihed grundet årsagerne som Kongs udemærket har redegjort.

hostrup skrev:

 

 Han er nok ude af mulighed for at få afdragsfrihed grundet årsagerne som Kongs udemærket har redegjort.

 

 Æv - troede at noget af det måske kunne.

hostrup skrev:

 

 Han er nok ude af mulighed for at få afdragsfrihed grundet årsagerne som Kongs udemærket har redegjort.

 

Jeg studser bare over, hvorfor bankmanden så snakker om omlægning af F5. Det giver ingen mening at omlægge et F5 (m.afdrag) med 1,5% rente til et F5 (m.afdrag) med 3,5% rente for at score en meget beskeden kursgevinst, når ydelsen så stiger, og man ikke har penge til at betale terminerne.

henry skrev:

 

Jeg studser bare over, hvorfor bankmanden så snakker om omlægning af F5. Det giver ingen mening at omlægge et F5 (m.afdrag) med 1,5% rente til et F5 (m.afdrag) med 3,5% rente for at score en meget beskeden kursgevinst, når ydelsen så stiger, og man ikke har penge til at betale terminerne.

 

 Det giver plads i forhold til 80% grænsen, og kan derfor for bruges til at skabe en situation hvor banken "tør" give den sidste prioritet som en kassekredit (uden afdrag)

@OP

 

Hvis du vil nørde lidt med jeres økonomi - og se hvor mulighederne er for at skære til/fra og hvilken impact de forskellige låne muligheder har, så har jeg lavet et “budget fra helvede” som jeg gerne mailer til dig.

 

I bunden er arket er der en beregning af et “bank rådigheds beløbe” som min kone (der har været bank ansat i mande år) insisterede på. Det ville Kongs nok også :-)

 

Om ikke andet er det en sund øvelse i den pressede situation I står i, bare PM mig, så sender jeg hvis det har interesse.

 

hostrup skrev:

 

 Det giver plads i forhold til 80% grænsen, og kan derfor for bruges til at skabe en situation hvor banken "tør" give den sidste prioritet som en kassekredit (uden afdrag)

 

 Jeg har svært ved at tro, at den samlede nettoydelse vil blive mindre af den grund. Jeg har dog ikke regnet på det.

henry skrev:

 

 Jeg har svært ved at tro, at den samlede nettoydelse vil blive mindre af den grund. Jeg har dog ikke regnet på det.

 

 Det har du helt ret i. Den faldet nok ikke 

Men likviditet/luft på en kassekredit giver overlevelse 

 

Og ja det er lidt som at varme sig ved at pisse i bukserne. Men som det fremgår er situationen presset.

@rick
Er det et ark, vi andre også må "se"/få? :-)

DontLookMeUp skrev:

@rick
Er det et ark, vi andre også må "se"/få? :-)

 

Du/andre PM’er bare med en mail, så sender jeg (min responstid kan dog være op til 24 timer, så er I advaret).😉 … og det er altså bare lidt plus/minus med flotte farver.

Overvejelse der skal med:

Førtidig indfrielse af pension

Jeg har ingen input til økonomien, men jeg kan slet ikke forestille mig hvordan vores husstand skulle kunne sidde i et hus med gældsfaktor på 6 i det nuværende marked. 

 

 

Hvis i kan komme af med huset til 8.4mio og ud med et overskud på 1.mio. kr så havde jeg solgt uden at blinke. 

 

med 3 små børn kan det også blive for stramt, når man skal vende hver en 5øre. Det kan også tære hårdt på parforholdet.

 

@op

Lidt i stil med kochmans indlæg...

 

Er grunden til at I helst vil blive boende, fordi huset er meget stort, og I har brug for al pladsen, eller fordi børnene er i skole børnehave, og I helst ikke vil flytte dem væk fra venner og bekendte?

 

For uden at være helt skarp på Fredericia området, tænker jeg man må kunne finde et rimeligt stort hus for omkring 4 mio. i Fredericia, og med en friværdi på 1,3, og lidt kursgevinst ved salg skal der jo kun lånes 2,5-2,7 mio. til et hus i den størrelsesorden.

 

Har I prøvet at snakke med en ejendomsmægler? - 1 for at være sikker på, at I kan få de 8,4, eller meget tæt på, uden alt for meget liggetid, og 2 for at høre hvad der er af muligheder i området.

 

Månedlig ydelse med afdrag på en gæld på omkring 2,5 mio. med 5% fastforrentet vil være omkring 15.000 (fKort lige nu på omkring 11500 om måneden). Det tænker jeg der er plads til i jeres budget med den indkomst du beskriver.

 

Jeg havde nok, som kochman valg denne løsning, medmindre der er kæmpe affektionsværdi i et hus du selv har bygget. Jeg ville i hvert fald kunne sove bedre om natten, hvis det var mig.

Tænker umiddelbart, at salg også kan være en farlig strategi i nuværende marked. Liggetid kan blive lang, større end forventet afslag en mulighed og lånemuligheder indskrænkes måske som tiden går. 

 

Alle muligheder bør selvfølgelig overvejes, men hvis Rickricks overslag på 8 % kursgevinst holder, så er det immervæk 464k i kursgevinst, som der dog skal betales skat af.  Med en marginal skat på 42 % er der 269k tilbage. Med en vurdering på 8,4M er der en låneramme på 6,72M inden for de 80 % og OP skylder efter det oplyste 7,1M før kursgevinst, så det er da rimeligt close at banklånet kan bringes ud af verden. Misser jeg noget?

 

EDIT: jeg havde set vurderingen som 8,5M og forskellen gør gabet til banklånet noget større

Udfordringen er også om der overhovedet er marked i Fredericia i den prisklasse.

Kongs skrev:

Du har ret. Men ved optagelse af lån uanset lånets størrelse på realkreditlån skal du/debitor kunne side med lånet med fast rente med afdrag og have et forsvarligt rådighedsbeløb indenfor de gældende grænser fastsat af Finanstilsynet og eller dit pengeinstitut. Jeg kan godt garantere at ingen mennesker med en GF på omkring 5-6 kan sidde med et fastforrentet lån med afvikling over 30 år med 5% i rente og opfylde de her krav, uden at der andre kompenserende ting som f.eks. lav belåning i bolig, anden formue, uddannelse med gode muligheder for lønstigninger.

 

Da vi optog det nuværende lån var vores bankmand i dialog med realkreditten og vi fik lov til at låne til trods for den høje gældsfaktor. Det var baseret på at vi har et meget lavt forbrug i "dagligdagen" og kan dokumentere dette via et avanceret regneark ala det rickrick viser. Vores bankmand kender også til vores holdning til økonomi og stoler på os. Da vi optog lånet kunne det lige præcis lade sig gøre i forhold til krav om rådighedsbeløb - dette baseret på faktiske tal og ikke tal taget fra en statistik.

 

Men det er klart at øgede udgifter til el, varme, diesel og mad kan mærkes.

hostrup skrev:

Overvejelse der skal med:

Førtidig indfrielse af pension

 

 Dette er også undersøgt - i hvert fald for mit vedkommende. En stor del af min pension er desværre klausuleret mod førtidig udbetaling. Det tilbud jeg har fået på førtidig udbetaling af den del der ikke er bundet beløber sig kun til 100.000 kr så det batter ikke rigtig noget, omend det kan bruges i nødstilfælde.

 

 

Lilbabs skrev:

 

 Dette er også undersøgt - i hvert fald for mit vedkommende. En stor del af min pension er desværre klausuleret mod førtidig udbetaling. Det tilbud jeg har fået på førtidig udbetaling af den del der ikke er bundet beløber sig kun til 100.000 kr så det batter ikke rigtig noget, omend det kan bruges i nødstilfælde.

 

 

 

Og det er så her man brækker sig over vort formynderiske velfærdssamfund.

 

Du kan ikke få dine penge ud til velfærd for dine børn. Den del du kan få ud pålægger staten så en dummebøde på.

 

"Fremragende" statsformynderi, der er med til at fastholde mennesker i problemer, og sikre at velfærden forbliver lav for ønskede grupper.

 

Man brækker sig over sammenhængen 

 

Sorry for derail

Torstens skrev:

@op

Lidt i stil med kochmans indlæg...

 

Er grunden til at I helst vil blive boende, fordi huset er meget stort, og I har brug for al pladsen, eller fordi børnene er i skole børnehave, og I helst ikke vil flytte dem væk fra venner og bekendte?

 

For uden at være helt skarp på Fredericia området, tænker jeg man må kunne finde et rimeligt stort hus for omkring 4 mio. i Fredericia, og med en friværdi på 1,3, og lidt kursgevinst ved salg skal der jo kun lånes 2,5-2,7 mio. til et hus i den størrelsesorden.

 

Har I prøvet at snakke med en ejendomsmægler? - 1 for at være sikker på, at I kan få de 8,4, eller meget tæt på, uden alt for meget liggetid, og 2 for at høre hvad der er af muligheder i området.

 

Månedlig ydelse med afdrag på en gæld på omkring 2,5 mio. med 5% fastforrentet vil være omkring 15.000 (fKort lige nu på omkring 11500 om måneden). Det tænker jeg der er plads til i jeres budget med den indkomst du beskriver.

 

Jeg havde nok, som kochman valg denne løsning, medmindre der er kæmpe affektionsværdi i et hus du selv har bygget. Jeg ville i hvert fald kunne sove bedre om natten, hvis det var mig.

 

 Grunden til at vi helst vil blive boende er at vi lige er flyttet ind for 6 mdr. siden. Min kone og jeg har ikke noget problem med at skulle flytte over på den anden side af vejen i et mindre hus, men det er vores vurdering at vores børn hellere vil undvære restaurantbesøg og dyre ferier end at skulle flytte en gang til. Der er desuden ikke så mange huse der opfylder kravet om god stand, 3 børneværelser mm i nærområdet, hvilket også er årsagen til at vi byggede nyt. Så hvis vi vælger at flytte ville jeg være tvunget til at renovere hus det næste to år, hvormed jeg igen ikke kan være sammen med mine børn.

 

Vi har allerede planlagt at så snart vi rammer foråret tager vi fat i to "eksklusiv-mæglere" for at høre deres bud på en salgspris. Denne plan kan dog fremskydes alt efter hvad vores møde med banken munder ud i.

hostrup skrev:

Udfordringen er også om der overhovedet er marked i Fredericia i den prisklasse.

 

Der er en del dyrere huse i området - også dem der ligger betydeligt over vores prismæssigt (dog ikke til salg), men det er klart at antallet af købere er kraftigt begrænset når man når over 5-6 millioner.

Jeg tror nu nok vi kan få det solgt til realkredittens vurdering, idet der er tale om alt andet end en normal vare ("arkitekttegnet hus bygget i eksklusive materialer). Men vi er nok ude i at en tilflyttende københavner-familie eller en formuende eller højtlønnet skal købe.

 

Og det samme hus kan helt sikkert ikke bygges i dag for under 10 millioner så vi har heller ingen konkurrence fra nybyg.

hostrup skrev:

 

Og det er så her man brækker sig over vort formynderiske velfærdssamfund.

 

Du kan ikke få dine penge ud til velfærd for dine børn. Den del du kan få ud pålægger staten så en dummebøde på.

 

"Fremragende" statsformynderi, der er med til at fastholde mennesker i problemer, og sikre at velfærden forbliver lav for ønskede grupper.

 

Man brækker sig over sammenhængen 

 

Sorry for derail

 

 Ja, jeg kan kun tilslutte mig i koret. Jeg forstår dog godt årsagen, men i vores tilfælde er det træls da vi ville sætte pengene i mursten....

hostrup skrev:

 

 Du virker ret afklaret i forhold til et evt salg, og med det umiddelbart fremlagte ville det være vejen at gå, med mindre i kan finde en vej til højere indtægt, eller få familie eller venner til at skyde noget egenkapital ind i systemet.

 

Første prioritet i jeres liv er jeres børns velfærd, og den bliver ramt hårdt ved at sidde så stramt i det. 

 

 

Min kone og jeg har intet "personligt forhold" til huset, selvom jeg har lagt 4000 arbejdstimer og bogstavelig talt har blødt for at blive færdig :-). Vi er dog ret sikre på at det vil påvirke vores børn meget negativt og vi vil derfor gerne afklare alle muligeheder før vi går den vej. 

Vores børn har uden tvivl førsteprioritet og så længe de er glade og tilfredse skal de to gamle nok klare den - dog får de ikke den nyeste I-phone eller dyrt designertøj i tide og utide, men det er også de færreste børn der har godt af det....

 

Jeg skylder at sige at jeg er begunstiget med nogle gode venner og bekendte og på den måde også har et lavt udgiftsniveau til f.eks. drift af biler, vedligehold af hus etc. Betydeligt lavere end hvad der er normalt (eks. betaler jeg kun kostpris for reservedele til vores biler og får dem fixet gratis - det hjælper jo også lidt).

Lilbabs skrev:

 

Der er en del dyrere huse i området - også dem der ligger betydeligt over vores prismæssigt (dog ikke til salg), men det er klart at antallet af købere er kraftigt begrænset når man når over 5-6 millioner.

 

Jeg tror nu nok vi kan få det solgt til realkredittens vurdering, idet der er tale om alt andet end en normal vare ("arkitekttegnet hus bygget i eksklusive materialer). Men vi er nok ude i at en tilflyttende københavner-familie eller en formuende eller højtlønnet skal købe.

 

Og det samme hus kan helt sikkert ikke bygges i dag for under 10 millioner så vi har heller ingen konkurrence fra nybyg.

Hvis det er en realkreditvurdering der siger 8,4, bør den reelle pris ligge noget højere. Men som flere er inde på, kan det være svært at sælge et hus til så mange penge. Og det skal jo først være solgt, før du ved hvad du kan købe for, og her ved du så reelt ikke hvad der er af muligheder.

Jeg kan sagtens følge det med at du ikke har lyst til at rennovere/bygge igen. 

Torstens skrev:

 

Hvis det er en realkreditvurdering der siger 8,4, bør den reelle pris ligge noget højere. Men som flere er inde på, kan det være svært at sælge et hus til så mange penge. Og det skal jo først være solgt, før du ved hvad du kan købe for, og her ved du så reelt ikke hvad der er af muligheder.

 

Jeg kan sagtens følge det med at du ikke har lyst til at rennovere/bygge igen. 

 

 Ja. I bund og grund er det jo svært at spå om hvad der vil ske og ikke ske. Hvis ingen vil købe det er det jo ikke noget værd :-). Jeg er dog ret godt inde i priserne i området og vil mene at 8,4 er realistisk indenfor 6 mdr. Men som tidligere nævnt er det vores plan at få nogle mæglere ud for at be- eller afkræfte dette.

 

Se eksempelvis dette hus der ligger to stenkast fra vores: https://www.edc.dk/alle-boliger/fredericia/7000/egeb%C3%A6ksvej-34/?sagsnr=71700415&utm_source=boliga

 

Det er dårligere beliggende end vores, har dårligere udsigt, er mindre, er opført i betydeligt mindre eksklusive materialer og er generelt mindre eksklusivt at se på (sidstnævnte er ikke blot min egen personlige holdning). Jeg ved dog også godt at det linkede hus ikke er solgt og jeg vil heller ikke forvente at de får mere end 7 millioner, men jeg vurderer at den nuværende vurdering af vores er nogenlunde realistisk.

Lilbabs skrev:

 

 Ja. I bund og grund er det jo svært at spå om hvad der vil ske og ikke ske. Hvis ingen vil købe det er det jo ikke noget værd :-). Jeg er dog ret godt inde i priserne i området og vil mene at 8,4 er realistisk indenfor 6 mdr. Men som tidligere nævnt er det vores plan at få nogle mæglere ud for at be- eller afkræfte dette.

 

Se eksempelvis dette hus der ligger to stenkast fra vores: https://www.edc.dk/alle-boliger/fredericia/7000/egeb%C3%A6ksvej-34/?sagsnr=71700415&utm_source=boliga

 

Det er dårligere beliggende end vores, har dårligere udsigt, er mindre, er opført i betydeligt mindre eksklusive materialer og er generelt mindre eksklusivt at se på (sidstnævnte er ikke blot min egen personlige holdning). Jeg ved dog også godt at det linkede hus ikke er solgt og jeg vil heller ikke forvente at de får mere end 7 millioner, men jeg vurderer at den nuværende vurdering af vores er nogenlunde realistisk.

 Er ovenstående hus bygget med direkte salg for øje? Blot lidt overrasket over hvor ucharmerende det er, og der næppe er mange arkitekter der ville smide sildebensparket i sådan et hus.

 

Torstens skrev:

 

Hvis det er en realkreditvurdering der siger 8,4, bør den reelle pris ligge noget højere.

 

 NEJ. En realkreditvurdering bør være realistisk salgspris på rimelig tid.

hostrup skrev:

 

 NEJ. En realkreditvurdering bør være realistisk salgspris på rimelig tid.

 

JO. Jeg ved ikke hvad det bør være, men jeg ved hvordan der ER.

 

Jeg har haft 2 forskellige ejendomsmæglere til at vurdere mit hus sidste år, og 1 der vurderede for realkreditinstituttet, og jeg fik eksplicit at vide, at den vurdering de laver for realkreditinstituttet skal være lavere, for det skal være en pris de med sikkerhed kan sælge til hurtigt. 

Jeg mener den seneste lå 10-20% under den laveste vurdering jeg fik ved uvildig ejendomsmægler, og 25-30% under den der gav den højeste vurdering.

Torstens skrev:

 

JO. Jeg ved ikke hvad det bør være, men jeg ved hvordan der ER.

 

Jeg har haft 2 forskellige ejendomsmæglere til at vurdere mit hus sidste år, og 1 der vurderede for realkreditinstituttet, og jeg fik eksplicit at vide, at den vurdering de laver for realkreditinstituttet skal være lavere, for det skal være en pris de med sikkerhed kan sælge til hurtigt. 

Jeg mener den seneste lå 10-20% under den laveste vurdering jeg fik ved uvildig ejendomsmægler, og 25-30% under den der gav den højeste vurdering.

 

Hvis man spørger om en vurdering med henblik på salg, får man nok ofte en lidt optimistisk vurdering, hvor der kan komme nedsættelser og afslag, før den endelige salgspris er i hus.

Hvis man snakker med en mægler i forbindelse med en vurdering til belåning, kunne jeg forestille mig, at han ofte vil udtale, at vurderingen skal være forsigtig. Folk presser jo på for at få høje vurderinger, så lånet bliver godt, og er uforstående over for lave vurderinger. Og så er det nemmest at sige, at vurderingen skal være meget forsigtig.

Så man skal nok ikke udlede for meget af diverse anekdoter. Hostrup har ret i, hvordan reglerne er.

Min egen personlige anekdote er, at vi i 2019 fik en overraskende høj vurdering i forbindelse med en låneomlægning, og at vi ved salg i 2020 ikke kunne få vurderingen hjem i praksis, men måtte 7-8% ned.

henry skrev:

 

Hvis man spørger om en vurdering med henblik på salg, får man nok ofte en lidt optimistisk vurdering, hvor der kan komme nedsættelser og afslag, før den endelige salgspris er i hus.

Hvis man snakker med en mægler i forbindelse med en vurdering til belåning, kunne jeg forestille mig, at han ofte vil udtale, at vurderingen skal være forsigtig. Folk presser jo på for at få høje vurderinger, så lånet bliver godt, og er uforstående over for lave vurderinger. Og så er det nemmest at sige, at vurderingen skal være meget forsigtig.

Så man skal nok ikke udlede for meget af diverse anekdoter. Hostrup har ret i, hvordan reglerne er.

Min egen personlige anekdote er, at vi i 2019 fik en overraskende høj vurdering i forbindelse med en låneomlægning, og at vi ved salg i 2020 ikke kunne få vurderingen hjem i praksis, men måtte 7-8% ned.

 

Jeg fik direkte at vide af banken (ingen anekdoter), at det ikke var en ejendomsvurdering (hun kaldte det noget andet, jeg ikke husker betegnelsen af, men netop en sikkerhed for at de ville kunne sælge huset på tvang hurtigt til den værdi, uden at risikere tab, hvis jeg ikke betaler mine ydelser). 

Ejendomsmægleren (hende banken sendte) sagde det samme - at den vurdering de laver for banken er en anden end den de laver for en potentiel sælger.

Helt konkret var bankens vurdering sidste år 4,2, mens den ene ejendomsmægler vurderede 4,75-5, og den anden ejendomsmægler vurderede det til 5,2-5,6.

 

Nu har det ikke været til salg, og jeg er selv meget skeptisk omkring sidste vurdering, men jeg bør som minimum kunne få 4,5 for det i nuværende økonomiske klima (168 m2 nyrenoveret i storkøbenhavn).

Sidst vi fik en vurdering mhp omlægning oplyste vores bankrådgiver det typisk var en forsigtig vurdering

Det er en forsigtig vurdering og det skal det også være, når vurderingen skal fastsættes til den værdi, som ejendommen kan forventes solgt til indenfor 6 måneder. 

Det sagt, så er det også min oplevelse, at der er forskel i vurderingerne afhængigt af scenariet. Der er oftest forskel på vurderingen afhængig af om vurderingen foretages af en ejendomsmægler mhp. Salg eller på vegne af en kreditforening, hvor der så igen ofte er forskel på om vurderingen foretages mhp. Omlægning af et eksisterede lån hos samme selskab eller af et andet selskab mhp. At skifte udbyder. 

Anekdotehistorier.

 

Torstens skrev:

 

Jeg fik direkte at vide af banken (ingen anekdoter), at det ikke var en ejendomsvurdering (hun kaldte det noget andet, jeg ikke husker betegnelsen af, men netop en sikkerhed for at de ville kunne sælge huset på tvang hurtigt til den værdi, uden at risikere tab, hvis jeg ikke betaler mine ydelser). 

Ejendomsmægleren (hende banken sendte) sagde det samme - at den vurdering de laver for banken er en anden end den de laver for en potentiel sælger.

Helt konkret var bankens vurdering sidste år 4,2, mens den ene ejendomsmægler vurderede 4,75-5, og den anden ejendomsmægler vurderede det til 5,2-5,6.

 

Nu har det ikke været til salg, og jeg er selv meget skeptisk omkring sidste vurdering, men jeg bør som minimum kunne få 4,5 for det i nuværende økonomiske klima (168 m2 nyrenoveret i storkøbenhavn).

 https://finansdanmark.dk/gode-raad/forstaa-dit-realkreditlaan/laaneoptagelse/

 

Jeg kan stort set ikke se nogen andre muligheder end at sælge.

I bor umiddelbart dyrere end I har råd til.

Du nævner at I er pressede nu, hvilket jeg godt kan forstå. Jeg har svært ved at se, hvordan det kan hænge sammen.

Overvej hvordan jeres økonomi er om 2-5 år hvis udgifter og indtægter fortsætter uændret.
Hvad gør I når biler skal skiftes?
Hvad gør I når der skal foretages større indkøb eller investeringer i huset.
Hvad gør I hvis/når F5 får fastsat en ny højere rente?
Hvad gør I hvis/når banken hæver renten på boliglånet?

Ved andre scenarier som ledighed eller skilsmisse, står I meget hurtigt i en kritisk situation.

Hvis ikke der kommer lavere renter til niveauet som vi så for halvandet år siden, huspriserne stiger kraftigt, I kan få arveforskud/skattefri gaver til at eliminere/afdrage banklånet, eller der på anden vis sker noget markant for jeres indtægter eller egenkapital, så vil jeg tro at I er tvunget til at sælge senest ved udløb af F5 (og nok før).
Jeres fremtidige finansieringsudgifter bliver vel i omegnen af 35.000 månedligt hvis nuværende renteniveau forbliver.
I har sikkert 55-60.000 udbetalt, hvis indtægterne er nogenlunde lige fordelt.
Det kan jeg ikke få til at løbe rundt med andre basale udgifter i en familie med 3 børn.

Jeg havde klart solgt, mens der stadig er mulighed for at komme positivt videre og I selv har noget at skulle have sagt.

lolAI skrev:

Jeg kan stort set ikke se nogen andre muligheder end at sælge.

I bor umiddelbart dyrere end I har råd til.

Du nævner at I er pressede nu, hvilket jeg godt kan forstå. Jeg har svært ved at se, hvordan det kan hænge sammen.

Overvej hvordan jeres økonomi er om 2-5 år hvis udgifter og indtægter fortsætter uændret.
Hvad gør I når biler skal skiftes?
Hvad gør I når der skal foretages større indkøb eller investeringer i huset.
Hvad gør I hvis/når F5 får fastsat en ny højere rente?
Hvad gør I hvis/når banken hæver renten på boliglånet?

Ved andre scenarier som ledighed eller skilsmisse, står I meget hurtigt i en kritisk situation.

Hvis ikke der kommer lavere renter til niveauet som vi så for halvandet år siden, huspriserne stiger kraftigt, I kan få arveforskud/skattefri gaver til at eliminere/afdrage banklånet, eller der på anden vis sker noget markant for jeres indtægter eller egenkapital, så vil jeg tro at I er tvunget til at sælge senest ved udløb af F5 (og nok før).
Jeres fremtidige finansieringsudgifter bliver vel i omegnen af 35.000 månedligt hvis nuværende renteniveau forbliver.
I har sikkert 55-60.000 udbetalt, hvis indtægterne er nogenlunde lige fordelt.
Det kan jeg ikke få til at løbe rundt med andre basale udgifter i en familie med 3 børn.

Jeg havde klart solgt, mens der stadig er mulighed for at komme positivt videre og I selv har noget at skulle have sagt.

 

 Det er pessimist vinklen.

 

20% forventet lønstigning over 3-4år gør underværker.

 

Men ja, buen er spændt

hostrup skrev:

 

20% forventet lønstigning over 3-4år gør underværker.

Håb er ikke en strategi. 

Torstens skrev:

Håb er ikke en strategi. 

 

 Nej. Men budgetteret forventet udvikling er et fint værktøj til planlægning.

 

20% lønstigning over de kommende år er bestemt ikke udtryk for håb, men realistisk.

Kald det bare pessimistisk, jeg forsøger at opsætte realistiske forventninger til OPs økonomi henover de næste år.
OP kan bedst forholde sig til svarene på de forskellige scenarier da OP har alle detaljerne.

Du kan jo prøve at sætte et simpelt budget op hvor indtægterne er steget 20 procent om 3-4 år og få det så til at gå op med øgede omkostninger, både til finansiering og alt andet.

Budgetteret forventet udvikling skal jo også gælde udgifterne.

Jeg kan stadig ikke få budgettet til at hænge sammen.

lolAI skrev:

Kald det bare pessimistisk, jeg forsøger at opsætte realistiske forventninger til OPs økonomi henover de næste år.
OP kan bedst forholde sig til svarene på de forskellige scenarier da OP har alle detaljerne.

Du kan jo prøve at sætte et simpelt budget op hvor indtægterne er steget 20 procent om 3-4 år og få det så til at gå op med øgede omkostninger, både til finansiering og alt andet.

Budgetteret forventet udvikling skal jo også gælde udgifterne.

Jeg kan stadig ikke få budgettet til at hænge sammen.

 

 Nej du sætter ikke realistisk op, du udelader fuldstændig lønudvikling.

Så lav du et budget, så kan OP jo vurdere om det er realistisk eller ej.
Jeg gider ikke diskutere realisme ifht. økonomiske forventninger med dig.

lolAI skrev:

Så lav du et budget, så kan OP jo vurdere om det er realistisk eller ej.
Jeg gider ikke diskutere realisme ifht. økonomiske forventninger med dig.

 

Det er OP vist fuldt i stand til at gøre.

Jeg er ikke uenig med dig i at salg er den sikre vej at gå, men at betragte økonomien uden hensyntagen til forventet udvikling i indtægt ER et pessimistisk grundlag.

Gældsfaktor-formlen er vel lineær fordi hvis man tjener flere penge er man tilbøjelig til at købe dyrere ting. 

Hvis OP er villig til at leve som "gennemsnits-danskere" burde faktoren kunne forhøjes lidt.

 

Hvad er jeres lån-udgifter?

Har I prøvet at udfylde Rickricks fine budget?

 

hostrup skrev:

 

 Nej. Men budgetteret forventet udvikling er et fint værktøj til planlægning.

 

20% lønstigning over de kommende år er bestemt ikke udtryk for håb, men realistisk.

 

Ja, og det var urealistisk med 15 år med negative renter, men blev alligevel realitet. 

Hvis man har 50.000 om måneden, bør man ikke budgettere med, at man har 60 om 2 år, medmindre man regner med ta skifte arbejde, og mener man kan forhandle sig til 10.000 mere om måneden.

 

Så jo, det er et håb man baserer sig på, hvis man budgetterer med 20% mere i løn om 2 år - jeg ville mene det var ret risikabelt med den slags kalkuler, hvis man i forvejen kører med stramt budget.

 

Lige her ville jeg køre med worst case scenario i min budgettering, så jeg ikke bliver ubehageligt overrasket.

Torstens skrev:

 

Ja, og det var urealistisk med 15 år med negative renter, men blev alligevel realitet. 

Hvis man har 50.000 om måneden, bør man ikke budgettere med, at man har 60 om 2 år, medmindre man regner med ta skifte arbejde, og mener man kan forhandle sig til 10.000 mere om måneden.

 

Så jo, det er et håb man baserer sig på, hvis man budgetterer med 20% mere i løn om 2 år - jeg ville mene det var ret risikabelt med den slags kalkuler, hvis man i forvejen kører med stramt budget.

 

Ingen skriver man skal regne med 20% op på 2 år. Fantasi i dit hoved.

Realistisk forventet udvikling

hostrup skrev:

 

Ingen skriver man skal regne med 20% op på 2 år. Fantasi i dit hoved.

Realistisk forventet udvikling

 

Det er stadig håb så længe der ikke er en kontrakt!!! - ikke noget man budgetterer med.

 

Derudover render vi sandsynligvis ind i hårdere tider for virksomhederne, så jobsikkerheden er vel også en faktorman skal have med. Hvor lang tid kan man stå uden arbejde og stadig betale sine regninger? - det er ikke nødvendigvis noget man skal forvente, men noget man skal tage højde for.

 

Torstens skrev:

 

Det er stadig håb så længe der ikke er en kontrakt!!! - ikke noget man budgetterer med.

 

Derudover render vi sandsynligvis ind i hårdere tider for virksomhederne, så jobsikkerheden er vel også en faktorman skal have med. Hvor lang tid kan man stå uden arbejde og stadig betale sine regninger? - det er ikke nødvendigvis noget man skal forvente, men noget man skal tage højde for.

 

 

Selvfølgelig budgetteret man med lønudvikling hvis man skal lave et budget for forventet realistisk udvikling.

 

Du aner jo ikke om OP eksempelvis er under en overenskomst.

 

Det du plæderer for ER de facto en pessimistisk måde at budgettere løn.

 

Er det fornuftigt at budgettere pessimistisk - ja da.

 

Men skal man tage så stor en beslutning at sælge drømmehuset? er både pessimistisk og realistisk budget værd at kigge på.

 

værsgo: et eksempel på en overenskomst hvor der er aftalt stigninger frem i tiden:

www.dlf.org/media/14949513/loeneksempler-i-ok21-kommuner-002.pdf

 

Tak for alle indlæggene og debatten der er fulgt med. Jeg syntes det er fedt at høre de forskellige vinkler og det er meget brugbart i vores situation!

 

lolAI skrev:

Overvej hvordan jeres økonomi er om 2-5 år hvis udgifter og indtægter fortsætter uændret.
Hvad gør I når biler skal skiftes?
Hvad gør I når der skal foretages større indkøb eller investeringer i huset.
Hvad gør I hvis/når F5 får fastsat en ny højere rente?
Hvad gør I hvis/når banken hæver renten på boliglånet?

Ved andre scenarier som ledighed eller skilsmisse, står I meget hurtigt i en kritisk situation.

Den overvejelse har vi også haft :-)

 

Jeg er begunstiget med en rigtig god kammerat der muligør det at købe en billig driftsikker bil og holde den kørende meget billigt. Jeg er derfor ikke super nervøs på den front. Derudover har vi to kørende diesel-biler - der er en del km tilbage i begge.

Større indkøb eller investeringer forekommer ikke i en nyt hus.

Når der skal fastsættes ny rente om 4 år har vi allerede afdraget en del på huset og har derfor mulighed for at fjerne vores boliglån til den tid.

Vi har heller ikke et forbrug som en gennemsnitlig dansk familie - hverken ift. biler, ferier, mad, restaurantbesøg eller elektronik. Vi ligger en del under, hvilket også er årsagen til at banken ville lege med i første omgang.

 

Og for lige at gentage mig selv så er vi ikke komplet modstandere af at sælge - vi vil bare gerne prøve at se om der er en anden løsning.

 

Ledighed og skilsmisse er ikke relevant. Vores uddannelseretning er naturvidenskabelig og der er hårdt brug for de kompetencer vi har. Og i forhold til skilsmisse er jeg simpelthen for lækker til at give slip på :-)

 

Og skulle der ske noget drastisk har vi også familie der kan hjælpe, men det er nu engang sjovest at klare sig selv.

 

hostrup skrev:

 

 Nej. Men budgetteret forventet udvikling er et fint værktøj til planlægning.

 

20% lønstigning over de kommende år er bestemt ikke udtryk for håb, men realistisk.

 

 Jeg har tidligere været i den virksomhed jeg skal tilbage til og har indgående kendskab til firmaet nuværende situation via kommende kollegaer. Der er absolut ingen risiko for lediggang medmindre jeg selv er direkte skyld i det via dårlig opførsel. Og en 4-5% lønstigning om året er mere eller mindre standard der. Herudover kommer der en årlige bonus på en lille månedsløn. Så Hostrup rammer plet meget fint.

 

Min kones job er lidt en anden sag - hun er stadig sikker i job, men bonus og lønstigning er der ikke meget af. Heldigvis tjener hun væsentligt mindre end mig :-). Hun har udbedt sig flere timer og er muligvis også klar til jobskifte hvis ikke det lader sig gøre.... Men som hun selv nævnte ønsker hun ikke at skifte job hvis det ikke hjælper noget i sidste ende alligevel.

 

Junior skrev:

Gældsfaktor-formlen er vel lineær fordi hvis man tjener flere penge er man tilbøjelig til at købe dyrere ting. 

Hvis OP er villig til at leve som "gennemsnits-danskere" burde faktoren kunne forhøjes lidt.

 

Hvad er jeres lån-udgifter?

Har I prøvet at udfylde Rickricks fine budget?

 

 

 Som tidligere nævnt har vi i mange år udfyldt et lignende "budget" - altså opgjort samtlige af vores udgifter. Det har været på hold i byggeperioden af flere årsager, men vi har netop genoptaget øvelsen fra 1. januar. Der går dog et stykke tid før vi kan bruge tallene til noget så indtil da tager vi udgangspunkt i de gamle til og korrigerer for inflation.

hostrup skrev:

 

Selvfølgelig budgetteret man med lønudvikling hvis man skal lave et budget for forventet realistisk udvikling.

 

Jeg har endnu til gode at møde en bankansat der ville acceptere at mit budget var for hvad jeg forventede at have i indtægt, og ikke hvad mine seneste 3 lønsedler samt seneste årsopgørelse viste.

Og jeg tænker nu egentlig bankens worst case princip er fornuftigt nok at holde sig til.

 

hostrup skrev:

 

Det du plæderer for ER de facto en pessimistisk måde at budgettere løn.

 

Er det fornuftigt at budgettere pessimistisk - ja da.

 

Men skal man tage så stor en beslutning at sælge drømmehuset? er både pessimistisk og realistisk budget værd at kigge på. 

Når jeg tænker privatøkonomi og sikkerhed for at jeg kan betale mine regninger, og beholde nogenlunde samme levestandard i fremtiden, regner jeg altid med de pessimistiske briller. Jeg kan ikke forudse en økonomisk krise, som nuværende, men hvis jeg udelukkende kigger på min økonomi med her og nu briller, står jeg som regel nogenlunde. 

 

Jeg forventer ikke at jeg er i nogen form for risiko for at miste mit job - eller hvis jeg gør, tror jeg jeg vil kunne finde et tilsvarende med lignende løn indenfor min opsigelsesperiode. Men for en sikkerheds skyld har jeg tegnet en lønsikring, så jeg er sikker på, at jeg kan betale mine regninger. Logisk set kan den ikke betale sig, men den koster ikke alverden, og betyder at jeg sover bedre om natten.

Jeg er med på den med drømmehuset, men selvom det har kostet blod, sved og tårer, lyder det ikke som om det er drømmehuset for OP, der gør, at familien helst vil blive.

Det lyder mest af alt til, at det vil være svært at finde et hus i samme størrelse i nogenlunde samme område, som ikke kræver en større renovation, hvis man skal ned i halv pris.

Her kan jeg sagtens forstå, at OP ikke gider bruge mere tid på at lave hus, i stedet for at være sammen med familien.

Men da OP har taget fat i 2 af områdets bedste ejendomsmæglere, tænker jeg det er fordi det er en rimelig mulighed, hvis der skulle vise sig at være muligheder for andre boliger.

Torstens skrev:

 

Jeg har endnu til gode at møde en bankansat der ville acceptere at mit budget var for hvad jeg forventede at have i indtægt, og ikke hvad mine seneste 3 lønsedler samt seneste årsopgørelse viste.

Og jeg tænker nu egentlig bankens worst case princip er fornuftigt nok at holde sig til.

 

 

Når jeg tænker privatøkonomi og sikkerhed for at jeg kan betale mine regninger, og beholde nogenlunde samme levestandard i fremtiden, regner jeg altid med de pessimistiske briller. Jeg kan ikke forudse en økonomisk krise, som nuværende, men hvis jeg udelukkende kigger på min økonomi med her og nu briller, står jeg som regel nogenlunde. 

 

Jeg forventer ikke at jeg er i nogen form for risiko for at miste mit job - eller hvis jeg gør, tror jeg jeg vil kunne finde et tilsvarende med lignende løn indenfor min opsigelsesperiode. Men for en sikkerheds skyld har jeg tegnet en lønsikring, så jeg er sikker på, at jeg kan betale mine regninger. Logisk set kan den ikke betale sig, men den koster ikke alverden, og betyder at jeg sover bedre om natten.

 

Jeg er med på den med drømmehuset, men selvom det har kostet blod, sved og tårer, lyder det ikke som om det er drømmehuset for OP, der gør, at familien helst vil blive.

Det lyder mest af alt til, at det vil være svært at finde et hus i samme størrelse i nogenlunde samme område, som ikke kræver en større renovation, hvis man skal ned i halv pris.

Her kan jeg sagtens forstå, at OP ikke gider bruge mere tid på at lave hus, i stedet for at være sammen med familien.

 

Men da OP har taget fat i 2 af områdets bedste ejendomsmæglere, tænker jeg det er fordi det er en rimelig mulighed, hvis der skulle vise sig at være muligheder for andre boliger.

 

Har du slået hovedet. ?

Jeg konstaterede ret simpelt, at fremadrettet budget uden at beregne forventet realistisk lønudvikling er pessimistisk. 

 

" Det er pessimist vinklen.

 20% forventet lønstigning over 3-4år gør underværker.

Men ja, buen er spændt"

 

Som svar på:

"Jeg kan stort set ikke se nogen andre muligheder end at sælge........" uden at tage højde for fremtidig realistisk forventet lønudvikling.

hostrup skrev:

 

Har du slået hovedet. ?

Jeg konstaterede ret simpelt, at fremadrettet budget uden at beregne forventet realistisk lønudvikling er pessimistisk. 

 

" Det er pessimist vinklen.

 20% forventet lønstigning over 3-4år gør underværker.

Men ja, buen er spændt"

 

Som svar på:

"Jeg kan stort set ikke se nogen andre muligheder end at sælge........" uden at tage højde for fremtidig realistisk forventet lønudvikling.

 

 Det var ikke mig der skrev de 2 indlæg du refererer til.

Lilbabs skrev:

Tak for alle indlæggene og debatten der er fulgt med. Jeg syntes det er fedt at høre de forskellige vinkler og det er meget brugbart i vores situation!

 

Den overvejelse har vi også haft :-)

 

Jeg er begunstiget med en rigtig god kammerat der muligør det at købe en billig driftsikker bil og holde den kørende meget billigt. Jeg er derfor ikke super nervøs på den front. Derudover har vi to kørende diesel-biler - der er en del km tilbage i begge.

Større indkøb eller investeringer forekommer ikke i en nyt hus.

Når der skal fastsættes ny rente om 4 år har vi allerede afdraget en del på huset og har derfor mulighed for at fjerne vores boliglån til den tid.

Vi har heller ikke et forbrug som en gennemsnitlig dansk familie - hverken ift. biler, ferier, mad, restaurantbesøg eller elektronik. Vi ligger en del under, hvilket også er årsagen til at banken ville lege med i første omgang.

 

Og for lige at gentage mig selv så er vi ikke komplet modstandere af at sælge - vi vil bare gerne prøve at se om der er en anden løsning.

 

Ledighed og skilsmisse er ikke relevant. Vores uddannelseretning er naturvidenskabelig og der er hårdt brug for de kompetencer vi har. Og i forhold til skilsmisse er jeg simpelthen for lækker til at give slip på :-)

 

Og skulle der ske noget drastisk har vi også familie der kan hjælpe, men det er nu engang sjovest at klare sig selv.

 

 

 Jeg har tidligere været i den virksomhed jeg skal tilbage til og har indgående kendskab til firmaet nuværende situation via kommende kollegaer. Der er absolut ingen risiko for lediggang medmindre jeg selv er direkte skyld i det via dårlig opførsel. Og en 4-5% lønstigning om året er mere eller mindre standard der. Herudover kommer der en årlige bonus på en lille månedsløn. Så Hostrup rammer plet meget fint.

 

Min kones job er lidt en anden sag - hun er stadig sikker i job, men bonus og lønstigning er der ikke meget af. Heldigvis tjener hun væsentligt mindre end mig :-). Hun har udbedt sig flere timer og er muligvis også klar til jobskifte hvis ikke det lader sig gøre.... Men som hun selv nævnte ønsker hun ikke at skifte job hvis det ikke hjælper noget i sidste ende alligevel.

 

 Ledighed og skilsmisse : ikke relevant ? 
tror de færreste ser de ting komme. 

 Skilsmisse ja jo- den kan muligvis fornemmes. Men absolut en faktor at tage med.  

Torstens skrev:

 

 Det var ikke mig der skrev de 2 indlæg du refererer til.

 

 Det er jeg klar over. Men det var de indlæg jeg konkluderede var med pessimistiske briller - og derfra kørte du ud af en tangent, med brug af overdrivelse og fordrejning: "20% på 2 år" 

Rolig nu. 

OP virker til at have ret godt styr på det! selvfølgelig tager banken udgangspunkt i nuværende forhold (som de tilsyneladende ser positivt på), men for OP er det da i høj grad naturligt/fornuftigt at kigge realistisk ind i fremtidig udvikling, når beslutningen skal tages. 

 

Synes grundlæggende at vi mangler bankens løsningsmuligheder (omlægning, fastholdelse eller andet) før man kan sige noget mere kvalificeret.

ALL IN INC skrev:

Rolig nu. 

 

OP virker til at have ret godt styr på det! selvfølgelig tager banken udgangspunkt i nuværende forhold (som de tilsyneladende ser positivt på), men for OP er det da i høj grad naturligt/fornuftigt at kigge realistisk ind i fremtidig udvikling, når beslutningen skal tages. 

 

 Spot on

 

Som en nødløsning, kunne I tale med jeres arbejdsgivere og få dem til at ændre pensions indbetalinger til løn, i en periode. Ganske vist tager Skat deres andel, men det bør give flere penge i hånden.
For arbejdsgiverne er udgiften den samme.

@OP er der nogen muligheder for arveforskud eller familielån så I kan komme ud af banklånet. Det ville vel hjælpe en del eller ?

Hvad får man for at Airbnb udleje huset inde perioder i selv er på ferie?

Har en genbo med ca 7 mio i gæld, og lavere indkomst end I har. Også tre børn (delt med ekskonen). Det ser ud til at tingene fungerer ganske godt for ham økonomisk, omend Airbnb nok hjælper en del til (tror dog han kunne klare sig uden).

Blot et sted I måske kunne øge indkomsten, såfremt der er efterspørgsel i de perioder I selv er væk, og der er interesse for jeres område.

Jensen skrev:

Hvad får man for at Airbnb udleje huset inde perioder i selv er på ferie?

Har en genbo med ca 7 mio i gæld, og lavere indkomst end I har. Også tre børn (delt med ekskonen). Det ser ud til at tingene fungerer ganske godt for ham økonomisk, omend Airbnb nok hjælper en del til (tror dog han kunne klare sig uden).

Blot et sted I måske kunne øge indkomsten, såfremt der er efterspørgsel i de perioder I selv er væk, og der er interesse for jeres område.

Det er ikke altid som tingene ser ud - det se ud til at op har afdrag på alt gæld hvor din genbo måske har fast 0,5 % afdragsfrit.

Så det er ikke nemt at sammenligne.

Jeg kunne ikke tænke mig at være i op’s situation økonomisk det må være hårdt at leve i, vil mene det er alt alt for høj gældsfaktor, og så går det ud over andre ting som man ikke kan med f.eks. Sine børn.

Jeg ville nødigt sidde og kigge tilbage på tiden med hjemmeboende børn og fortryde at jeg havde sat mig for hårdt i dagligdagen så der ikke bliver råd til at få de gode minder, ture og ferie sammen, så hellere leve i et billiger hus - men det er jo rent personligt, der er andre der har andre værdier en os - vi priorterer at komme på ferier sammen - men vi har også sat os for halvdelen af hvad vi kunne låne, simpelthen fordi jeg ikke gider at ligge og bekymre mig om boligen og stabiliteten hvis konen eller jeg skulle miste arbejdet.

Pumba skrev:

@OP er der nogen muligheder for arveforskud eller familielån så I kan komme ud af banklånet. Det ville vel hjælpe en del eller ?

 

Arveforskud nej, men løbende lån hver måned er en mulighed og det er clearet. Vi betragter det dog som en backup-løsning mere end en løsning, så hellere sælge.... 

Jensen skrev:

Hvad får man for at Airbnb udleje huset inde perioder i selv er på ferie?

Har en genbo med ca 7 mio i gæld, og lavere indkomst end I har. Også tre børn (delt med ekskonen). Det ser ud til at tingene fungerer ganske godt for ham økonomisk, omend Airbnb nok hjælper en del til (tror dog han kunne klare sig uden).

Blot et sted I måske kunne øge indkomsten, såfremt der er efterspørgsel i de perioder I selv er væk, og der er interesse for jeres område.

 

 Den vej er vi også gået. Min kone arbejder pt på sagen og følger det prisen på lignende ejendomme burde en uge kunne indbringe 25.000. Vi skal så lige finde et sted at være imens men om ikke andet kan det finansiere en ferie.... 🙂 

fjelle123 skrev:

Det er ikke altid som tingene ser ud - det se ud til at op har afdrag på alt gæld hvor din genbo måske har fast 0,5 % afdragsfrit.

Så det er ikke nemt at sammenligne.

Jeg kunne ikke tænke mig at være i op’s situation økonomisk det må være hårdt at leve i, vil mene det er alt alt for høj gældsfaktor, og så går det ud over andre ting som man ikke kan med f.eks. Sine børn.

Jeg ville nødigt sidde og kigge tilbage på tiden med hjemmeboende børn og fortryde at jeg havde sat mig for hårdt i dagligdagen så der ikke bliver råd til at få de gode minder, ture og ferie sammen, så hellere leve i et billiger hus - men det er jo rent personligt, der er andre der har andre værdier en os - vi priorterer at komme på ferier sammen - men vi har også sat os for halvdelen af hvad vi kunne låne, simpelthen fordi jeg ikke gider at ligge og bekymre mig om boligen og stabiliteten hvis konen eller jeg skulle miste arbejdet.

 

 Jeg mener ikke vores børn lider nogen nød og det kommer de heller ikke til - det er 100% sikkert.... 

Men ture osv bliver der ikke flere af ved at flytte, idet jeg så skal bruge tiden på at renovere. At blive boende ville netop give tid til ture, ferier mm.... Men det er selvfølgelig ikke 14 dage i Disneyland... Men i vores optik er dyre ferier ikke lige med gode minder, ferier handler for os mere om at være sammen.... 

 

 

fjelle123 skrev:

Det er ikke altid som tingene ser ud - det se ud til at op har afdrag på alt gæld hvor din genbo måske har fast 0,5 % afdragsfrit.

Imponerende du kan se det :-)

Han har 1/3 fastforrentet til vist 2% og 2 3-års flex som resetter om et hhv to år. Så ja, billigt lige nu, men tror stadig han er ok efter reset. Tror han har ca 840k i indkomst.

 

Lilbabs skrev:

 

 Den vej er vi også gået. Min kone arbejder pt på sagen og følger det prisen på lignende ejendomme burde en uge kunne indbringe 25.000. Vi skal så lige finde et sted at være imens men om ikke andet kan det finansiere en ferie....

 

 Det var mere end jeg forventede. Super positivt. Min genbo får ca 6k pr dag, med en mindre rabat hvis det bookes en hel uge.

Om det finansierer ferien, eller er en ekstra indkomst, når I alligevel er på ferie er som sådsn underordnet, men klart at det kan være en god indkomst, uden at huset skal være lejet ud hele tiden.

Jensen skrev:

 

 Det var mere end jeg forventede. Super positivt. Min genbo får ca 6k pr dag, med en mindre rabat hvis det bookes en hel uge.

 

Om det finansierer ferien, eller er en ekstra indkomst, når I alligevel er på ferie er som sådsn underordnet, men klart at det kan være en god indkomst, uden at huset skal være lejet ud hele tiden.

Hvor filen får man 6k i døgnet hos airbnb??

djoffer skrev:

Hvor filen får man 6k i døgnet hos airbnb??

 

 Nyt hus med 4-5 soveværelser 10 min fra Kgs Nytorv.

Du er ikke overrasket over 4k i døgnet i Fredericia area?

Jensen skrev:

 

 Nyt hus med 4-5 soveværelser 10 min fra Kgs Nytorv.

Du er ikke overrasket over 4k i døgnet i Fredericia area?

Jo det er overraskende. Men det er mere overraskende at din kammerat som du siger tjener 840k og kan leve i et hus midt i København med 7 mio i gæld. Han lever jo udelukkende på hans afdragsfrihed og tillykke med det til ham. Men et eller andet sted skulle han jo aldrig nogensinde have mulighed for at købe sådan en ejendom medmindre han er ekstremt lavt belånt i boligen og stadig der skal han som udgangspunkt kunne afvikle sin gæld og det kan han jo ikke med den indtægt. Derudover kan hans økonomi selvfølgelig bestå af anden stor formue som spiller ind, men det lyder jo ikke sådan. Hvis han havde 2% på hele gælden med bidrag og alt skulle han ca ligge 26.000 kr. om måneden før skat. Dette beløb er jo reelt nok højere når vi ligger bidrag oveni. Men fedt hvis han har en kæmpe indtægt på Airbnb der får det til at køre rundt.

Kongs skrev:

Jo det er overraskende. Men det er mere overraskende at din kammerat som du siger tjener 840k og kan leve i et hus midt i København med 7 mio i gæld. Han lever jo udelukkende på hans afdragsfrihed og tillykke med det til ham. Men et eller andet sted skulle han jo aldrig nogensinde have mulighed for at købe sådan en ejendom medmindre han er ekstremt lavt belånt i boligen og stadig der skal han som udgangspunkt kunne afvikle sin gæld og det kan han jo ikke med den indtægt. Derudover kan hans økonomi selvfølgelig bestå af anden stor formue som spiller ind, men det lyder jo ikke sådan. Hvis han havde 2% på hele gælden med bidrag og alt skulle han ca ligge 26.000 kr. om måneden før skat. Dette beløb er jo reelt nok højere når vi ligger bidrag oveni. Men fedt hvis han har en kæmpe indtægt på Airbnb der får det til at køre rundt.

 1. Han har afdrag på minimum 2/3 af lånene, måske det hele. Ved ikke helt hvor du har det med afdragsfriheden fra.

2. Huset er nok ca 16mio værd. Der var gamle lån i da ekskonen flyttede, og han fik lov til at låne 2 mio for at overtage det (så samlet gæld blev 7mio). Denne sidste del krævede banken var fastforrentet og med afdrag.

3. Airbnb indtjeningen opspares, så han kunne klare sig uden. Indtjening andrager ca 70k om året. Mere vil han ikke udleje, da skatten så tager for meget til at han finder det interessant.

 

Jensen skrev:

 1. Han har afdrag på minimum 2/3 af lånene, måske det hele. Ved ikke helt hvor du har det med afdragsfriheden fra.

2. Huset er nok ca 16mio værd. Der var gamle lån i da ekskonen flyttede, og han fik lov til at låne 2 mio for at overtage det (så samlet gæld blev 7mio). Denne sidste del krævede banken var fastforrentet og med afdrag.

3. Airbnb indtjeningen opspares, så han kunne klare sig uden. Indtjening andrager ca 70k om året. Mere vil han ikke udleje, da skatten så tager for meget til at han finder det interessant.

 

1. Hvis han havde 2% på hele gælden med afdrag så skulle han betale ca. 26.000 mdr før skat med afdrag. Det er det jeg siger. Derfor synes jeg det er fuldstændig vanvittigt at han kan sidde i huset med en indtægt på 840k. Enten lever han på en sten eller har et pengetræ han hiver penge ned fra siden du siger han ikke supplerer via airbnb, det har jeg bare meget svært ved at forstille mig.

2. Ok

3. Har svaret på den del i 1.


Derudover har han jo også andre udgifter en lån. Der også ejendomsskatter, el, vand, varme m.m.

Så jeg tror bare han skal prise sig lykkelig for han har den bolig, fordi når lånene skal omlægges eller han ville omlægge lånene så er der ingen der kan hjælpe ham udfra gældende regler. Medmindre han som sagt har anden formue han kan supplere sin indtægt med.

Fordi hvis han skulle godkendes idag til et lån på 7.000.000 kr. så ville han skulle have råd til ligge 40.000 kr. om måneden før skat bare i lån alene fordi han skal kunne sidde i huset med den aktuelle faste rente med afvikling. Og banker tager meget sjældent og nærmest aldrig fulde indtægter med fra udlejning via AirBnB da det er for usikker en indkomst. Altså alene det at han sidder med GF på 8,3 skriger til himlen og alle alarmklokker ville ringe hos mig. Så jeg tænker der må være noget i hans økonomi så som slet ikke fremgår at det du skriver.

Jensen skrev:

 

 Nyt hus med 4-5 soveværelser 10 min fra Kgs Nytorv.

Du er ikke overrasket over 4k i døgnet i Fredericia area?

Jo virker også vildt! Måske man skulle undersøge hvad prisen er i Dragør til næste ferie!

Jensen 
{…}  Tror han har ca 840k i indkomst.

 

 

 

Jensen skrev:

{..}

3. Airbnb indtjeningen opspares, så han kunne klare sig uden. Indtjening andrager ca 70k om året. Mere vil han ikke udleje, da skatten så tager for meget til at han finder det interessant.

 

 Det er nok mig, der misser noget, men hvor gør skatten en forskel, når din bekendte tjener 840k om året? Såvidt jeg har forstået reglerne for udlejning på airbnb, så er der er bundfradrag på 30k og så bliver man beskattet af 60% for det man tjenere udover det. I din vens tilfælde, hvis jeg ellers har forstået det rigtigt, skal han altså for alt der ligger ud over bundfradraget betale topskat af 60% af lejeindtægten, dvs. for alt udover de 30k er det fuldstændig samme beskatning. 

ALL IN INC skrev:

 

 

 Det er nok mig, der misser noget, men hvor gør skatten en forskel, når din bekendte tjener 840k om året? Såvidt jeg har forstået reglerne for udlejning på airbnb, så er der er bundfradrag på 30k og så bliver man beskattet af 60% for det man tjenere udover det. I din vens tilfælde, hvis jeg ellers har forstået det rigtigt, skal han altså for alt der ligger ud over bundfradraget betale topskat af 60% af lejeindtægten, dvs. for alt udover de 30k er det fuldstændig samme beskatning. 

 Og derfor gider han netop ikke leje det mere ud end han allerede gør.

 

Jensen skrev:

 Og derfor gider han netop ikke leje det mere ud end han allerede gør.

 

 

 Men hvad er forskellen fra de 30k skattefri til de 70k? Det kan jo dårligt  være skatteprocenten, da den starter ved kr. 30.001.

sagt  på en anden måde, så lejer han ud han for nuværende ud ca. ~12 dage om året, men kun de ~6 dage er skattefri. De andre dage er dog til stærk nedsat skat - navnlig når man betaker topskat - da man kun bliver beskattet af 60 % af indtægten. Derfor giver argumentet om skat ikke rigtigt mening for mig.

...

ALL IN INC skrev:

sagt  på en anden måde, så lejer han ud han for nuværende ud ca. ~12 dage om året, men kun de ~6 dage er skattefri. De andre dage er dog til stærk nedsat skat - navnlig når man betaker topskat - da man kun bliver beskattet af 60 % af indtægten. Derfor giver argumentet om skat ikke rigtigt mening for mig.

 Han gider ikke leje ud for mere end 70k, og ca to ugers udlejning. Aner ikke hvorfor grænsen er 70k, men skatten bliver bare mere tung, og derfor uinteressant for ham der. Hvis man som topskatteyder prioriterer familien over at arbejde mere pga skattwn, så stopper man jo heller ikke nødvendigvis med at arbejde, så snart man rammer topskattegræsen, men måske ved 800k, 1mio eller et andet tal, som gør det for den enkelte.