Finansiering/Realkredit.

Hej,

Jeg forsøger at hjælpe mine forældre med deres lånesituation, og har brug for lidt kyndig hjælp/vejledning.

Håber der er nogle som har lyst/tid til at svare på dette indlæg. :-)

Lidt info om deres lånesituation.

De er kunder i Nordea, og har følgende lån:

1: Obligationslån: DK0002025410 (inkonvertibelt) 4 % lån. Hovedstol 516.000 tkr. (Kvartalsudgift 6.077 tkr.)

2: Obligationslån: DK0002028000 3% lån. Restgæld 362.600 tkr. (Kvartalsudgift ca. 6.109 tkr. inkl. afdrag.)

3: SDO Lån 300.000 tkr. 3,75% rente. Her har de en konto med 300.000
tkr. som modsvarer, hvilket betyder de reelt ikke betaler rente.

I frie midler har de ca. 500.000 tkr. stående på en gevinstkonto.

Deres bolig er formentligt 1.9 - 2.0 mio. værd.

Kommende udgifter er et tag på 200.000 kr. som de ville betale ud af de frie midler. (Her tænker jeg at de bør låne)

Målet er at hjælpe mine forældre med at træffe bedste mulige
beslutninger, som vil genererer størst mulig frihed i deres liv. Vi
snakker evt. spise mursten og rejse mere. De er begge pensionister.

Er der med nuværende realkreditmarked muligheder ift. deres situation?

Lån 1: dyrt at indfri.

Lån 2: Mulighed her måske.

Har brug for lidt indspark, så fyr gerne løs, hvis der er nogle som har tid & lyst.

Mvh/Morten

Vil gerne komme med input, har dog behov for at vide følgende:

~ Tærer de af midlerne i dag eller sparer de op?

~ Hvor længe vil de blive boende?

~ Har de pensioner under udbetaling som ophører, der påvirker indtægterne væsentligt?

~ Bidragssats på lånene

Optimeringsmæssigt bør de overveje at indskyde på pensionsordninger (også selvom man er pensionist), det kan forøge folkepensionensudbetalingen, og give dem et bedre afkast af deres midler, sammenholdt med frie midler på en kontaktkonto.

Belåning på 40%-ish er optimalt mht bidrag osv., desuden vil et gældfrit hus ikke give megen livsglæde før evt salg af ejendommen, på ovennævnte måde kan de bruge nogle af deres midler nu.

Der er mange meninger og løsninger, det hele kommer an på indgangsvinklen og værdierne for dine forældre.

Gammelfar skrev:Vil gerne komme med input, har dog behov for at vide følgende:

~ Tærer de af midlerne i dag eller sparer de op?

~ Hvor længe vil de blive boende?

~ Har de pensioner under udbetaling som ophører, der påvirker indtægterne væsentligt?
~ Bidragssats på lånene

Det lyder super fedt :-)

- Midlerne fungerer som en buffer. De har overskud på bundlinjen hver måned, men midlerne er i spil til ferier etc. Så når alt kommer til alt så bruges de.

- De ønsker at blive boende til de skal slæbes derfra. 63 & 67 år i dag.
- Pensionerne er livslange.

- Bidragssatserne er: DK0002025410 (inkonvertibelt) 4 % lån = 0,1778% & DK0002028000 3% lån = 0,2484%.

Mvh/Morten

Køb huset som omvendt forældrekøb, og lad arvingerne have finansieringsvalgene.

Det kan ikke svare sig at indfri det stående lån endnu, dertil er

kursen for høj pt. (111,104).

Ud fra dine forældres nuværende gældsammensætning forekommer de
relativt risikoaverse (Intet galt i det).

De har i dag en belåningsgrad i ejendommen på knap 59 % (Ud fra en

vurdering på 2.000.000 kr.) Bidragssatserne i Nordea Kredit går fra
0-40 40-60 samt 60-80.

Nordea Prioriteten SDO er en ”dyr” løsning såfremt den ikke anvendes

da den går ind og tager første prioritet i ejendommen og ”skubber”
derved de bagvedliggende realkreditlån op i en højere vægtet
bidragssats.

Hvis det var mig, ville jeg opsige 3 % lånet med afdrag til termin og se

hen imod Frihed 30 + annullere SDO´en. Frihed 30 er et realkreditlån
med 30 års afdragsfrihed. Ulempen er at der kun kan vælges imellem
to låntyper og begge baseret på inkonvertible obligationer. Der kan
vælges i mellem S3 og S5 (Begge kan indfries til kurs 100 mod
differencerenter ved mindre end et år til refinansiering og til
refinansiering kan de indfries til kurs 100).

Ud af to ovenstående muligheder ville jeg vælge S5 grundet den mere

attraktive bidragssats.

Renset for afdrag er den årlige brutto ydelse på 3 % lånet i dag:

14.480,79 kr. Ved at optage et Frihed30 lån som S5 vil den årlige
ydelse ligge på ca. 5.885 kr. brutto (Dette er inklusiv
låneforhøjelse på 200.00 kr). Dvs. årlig bruttobesparelse på
8.595 kr. og 18.551 kr. årligt hvis der medregnes de ”sparede”
afdrag.

Ved at fjerne Nordea Prioriten samt optage S5 lånet + 200.000 falder

ejendommens belåningsgrad desuden med 5 %.

Såfremt dine forældre ikke ønsker at påtage sig en risiko for at få et

større afkast af deres kontanter bør de som min. placere dem i
Santander med en måneds binding til 0,8 %. (årlig rente). For at
reducere tabet af købekraft til inflationen. (Den var 1,11 eller
1,13 % sidste år i Danmark). Hvis dine forældre skulle ønske
sig at investere nogle af deres midler ville jeg i første omgang se
hen i mod pensionsmiljøet, hvor de begge har mulighed for at oprette
en aldersopsparing (Medmindre de har påbegyndt udbetaling af en
pension efter 1.4.2018). Fordelen ved en aldersopsparing er, at de
begge har mulighed for at indskyde 46.000 kr. årligt og afkastet
bliver beskattet til 15,3 % (PAL SKAT) i stedet for den noget højere
progessionskat (27/42 %). Der ingen fradrag ved indbetaling, men
heller ingen beskatning ved udbetaling (Udover evt. PAL skat for det
år, hvor midlerne udbetales).

TLDR: Fjern SDO´en, de har rigeligt med kontanter i forhold til behov, og

den øger lånenes bidragssats, behold det stående lån, optag
Frihed30 i stedet for 3 % lånet og suppler med de 200.000 kr. til
taget. Få aktiveret en del af kontanterne evt. til ”høj” rente
i Santander hvis der er høj risikoaversion. De opnår samlet set et
større rådighedsbeløb, mere fleksibilitet, 30 års afdragsfrihed
på det ene af lånene dog på bekostning af større rentefølsomhed.
De har dog midler til at foretage evt. delindfrielse ved markante
rentestigninger.

Disclaimer

er ansat i Nordea, og arbejder ikke som bankrådgiver længere.

Gammelfar skrev:Det kan ikke svare sig at indfri det stående lån endnu, dertil er
kursen for høj pt. (111,104).
Ud fra dine forældres nuværende gældsammensætning forekommer de
relativt risikoaverse (Intet galt i det).

De har i dag en belåningsgrad i ejendommen på knap 59 % (Ud fra en
vurdering på 2.000.000 kr.) Bidragssatserne i Nordea Kredit går fra
0-40 40-60 samt 60-80.
Nordea Prioriteten SDO er en ”dyr” løsning såfremt den ikke anvendes
da den går ind og tager første prioritet i ejendommen og ”skubber”
derved de bagvedliggende realkreditlån op i en højere vægtet
bidragssats.

Hvis det var mig, ville jeg opsige 3 % lånet med afdrag til termin og se
hen imod Frihed 30 + annullere SDO´en. Frihed 30 er et realkreditlån
med 30 års afdragsfrihed. Ulempen er at der kun kan vælges imellem
to låntyper og begge baseret på inkonvertible obligationer. Der kan
vælges i mellem S3 og S5 (Begge kan indfries til kurs 100 mod
differencerenter ved mindre end et år til refinansiering og til
refinansiering kan de indfries til kurs 100).
Ud af to ovenstående muligheder ville jeg vælge S5 grundet den mere
attraktive bidragssats.

Renset for afdrag er den årlige brutto ydelse på 3 % lånet i dag:
14.480,79 kr. Ved at optage et Frihed30 lån som S5 vil den årlige
ydelse ligge på ca. 5.885 kr. brutto (Dette er inklusiv
låneforhøjelse på 200.00 kr). Dvs. årlig bruttobesparelse på
8.595 kr. og 18.551 kr. årligt hvis der medregnes de ”sparede”
afdrag.

Ved at fjerne Nordea Prioriten samt optage S5 lånet + 200.000 falder
ejendommens belåningsgrad desuden med 5 %.

Såfremt dine forældre ikke ønsker at påtage sig en risiko for at få et
større afkast af deres kontanter bør de som min. placere dem i
Santander med en måneds binding til 0,8 %. (årlig rente). For at
reducere tabet af købekraft til inflationen. (Den var 1,11 eller
1,13 % sidste år i Danmark). Hvis dine forældre skulle ønske
sig at investere nogle af deres midler ville jeg i første omgang se
hen i mod pensionsmiljøet, hvor de begge har mulighed for at oprette
en aldersopsparing (Medmindre de har påbegyndt udbetaling af en
pension efter 1.4.2018). Fordelen ved en aldersopsparing er, at de
begge har mulighed for at indskyde 46.000 kr. årligt og afkastet
bliver beskattet til 15,3 % (PAL SKAT) i stedet for den noget højere
progessionskat (27/42 %). Der ingen fradrag ved indbetaling, men
heller ingen beskatning ved udbetaling (Udover evt. PAL skat for det
år, hvor midlerne udbetales).

TLDR: Fjern SDO´en, de har rigeligt med kontanter i forhold til behov, og
den øger lånenes bidragssats, behold det stående lån, optag
Frihed30 i stedet for 3 % lånet og suppler med de 200.000 kr. til
taget. Få aktiveret en del af kontanterne evt. til ”høj” rente
i Santander hvis der er høj risikoaversion. De opnår samlet set et
større rådighedsbeløb, mere fleksibilitet, 30 års afdragsfrihed
på det ene af lånene dog på bekostning af større rentefølsomhed.
De har dog midler til at foretage evt. delindfrielse ved markante
rentestigninger.

Disclaimer

er ansat i Nordea, og arbejder ikke som bankrådgiver længere.

Et indlæg som det du lige leverer her, er bestemt hovedårsagen til min glæde ved PN!

Tusinde tak! 👍😊

Jeg ser nogle virkelig gode pointer.

SDO’en og “høj” renteaktivering, er åbenlyse at få kigget på.

Konverteringsdelen vil jeg lige studere nærmere imorgen. Pt. ser jeg dog følgende obstruktioner:

Frihed 30+ rummer et element af risiko, da her er tale om et rentetilpasningslån. Personligt kan jeg sagtens se pointen, men de er formentligt ikke villige til at risikere en rentestigning.

Uagtet de åbenlyse økonomiske fordele ved at vælge det produkt du nævner, kunne jeg alternativt se potentiale i et produkt med lav fast rente og afdragsfrihed. Kunne dette være en mulighed?

Endnu en gang tak for dit gennemarbejdede indlæg! Sætter stor pris på det!

Mvh/Morten