Forsikringsdækninger, boligudlejningsejendomme

Jeg tænkte, at der måske sad et par forsikringskyndige personer her på PN, der kunne give et besyv med på min problemstilling.

Jeg har erhvervet mig en lille boligudlejningsejendom med tre lejligheder på ~50 kvm, som jeg skal have forsikret. Jeg har tidligere benyttet mig af Alm. Brand forsikring ved erhvervelse af to boligudlejningsejendomme på 2x~600 kvm. - som jeg betaler ca. 2x 9.000 kr. for - jeg sendte følere ud til forskellige forsikringsselskaber og valgte så Alm. Brand da de var billigst, og forsikrede mig om at jeg lå på deres bedste sats på combined ratio (hvorvidt det passer, sikkert ikke). Nå, men da jeg indhenter tilbud fra dem på denne mindre ejendom ligger den årlige ydelse på 4.450 kr. - altså ca. halvdelen af præmien på de andre to ejendomme, selvom arealet kun er omkring en fjerdedel så stort. Jeg spørger forsikringskonsulenten ind til det, og han begrunder med, at der er mindstepris på nogle af dækningerne. Jeg afventer svar på, hvilke af dækningerne det er, men jeg har et par spørgsmål som nogle måske kunne være behjælpelige med at give et unbiased svar på.

1) Er den forklaring legit? Bør jeg bare sluge en dobbelt så høj pris kontra de andre policer ift. arealet? Jeg spørger måske dumt, ved ikke så meget om forsikringer.

2) Jeg har pt. følgende dækninger: brand inklusive elskade, bygningskasko, insekt og svamp, udvidet rørskade, restværdi, hus- og grundejeransvar, stikledning. Da der er god likviditet i ejendommene, overvejer jeg om det er 'overkill', og om jeg evt. kunne droppe nogle af dækningerne. SÅ med god løbende likviditet og mulighed for personligt at stille med kapital såfremt uheldet skulle være ude og der kommer skader som ikke er dækket som er inden for 5-15% af ejendommens værdi, vil jeg hellere bare dække det selv, frem for at betale for en -ev forsikring, da der også er en opportunity cost ved at jeg render og bruger tid på forsikringssager (jeg har også valgt en højere selvrisiko). Derfor er mit spørgsmål: er der nogle af dækningerne, som dækker 'mindre' skader, og ikke 'som sådan' kan gå ind og slå mit selskab død?

På forhånd tak :-)

1)Det er helt korrekt det med mindsteprisen, selv om jeg self. ikke kan ganrantere at han har givet dig den bedste pris. Der er også dækninger hvor risikoen er stort set den samme selv om bygningerne ikke er lige store (beliggenhed ikke taget med i betragtning)

En måde måske at forklare det med mindstepris på, er din egen indboforsikring. Sætter du en forsikringssum op fra feks 1.000.000,- til 2.000.000,- så vil den ikke stige til det dobbelte, da skader ved feks tyveri i princippet vil være samme udgift uanset hvilket sum du har på forsikringen, da de jo aldrig vil stjæle det hele alligevel. Altså er det kun branddækningen der vil stige i nærheden af det dobbelte, imens alle deldækningerne ikke vil have den store forskel i pris eller ikke stige linært og her vil flere af dem ramme mindsteprisen.

2) Du giver helt sikkert mest for brand, vand og storm dæmningerne, så jeg tror du vil finde besparelsen på evt. andre dækninger så lille at det er unødvendigt at tage risikoen selv. Men det skader jo ikke at høre.

Uden at kende beliggenhed, årgang osv, så lyder priserne i øvrigt rigtigt fornuftige med alle de dækninger..

_toche skrev:Jeg tænkte, at der måske sad et par forsikringskyndige personer her på PN, der kunne give et besyv med på min problemstilling.

Jeg har erhvervet mig en lille boligudlejningsejendom med tre lejligheder på ~50 kvm, som jeg skal have forsikret. Jeg har tidligere benyttet mig af Alm. Brand forsikring ved erhvervelse af to boligudlejningsejendomme på 2x~600 kvm. - som jeg betaler ca. 2x 9.000 kr. for - jeg sendte følere ud til forskellige forsikringsselskaber og valgte så Alm. Brand da de var billigst, og forsikrede mig om at jeg lå på deres bedste sats på combined ratio (hvorvidt det passer, sikkert ikke). Nå, men da jeg indhenter tilbud fra dem på denne mindre ejendom ligger den årlige ydelse på 4.450 kr. - altså ca. halvdelen af præmien på de andre to ejendomme, selvom arealet kun er omkring en fjerdedel så stort. Jeg spørger forsikringskonsulenten ind til det, og han begrunder med, at der er mindstepris på nogle af dækningerne. Jeg afventer svar på, hvilke af dækningerne det er, men jeg har et par spørgsmål som nogle måske kunne være behjælpelige med at give et unbiased svar på.

1) Er den forklaring legit? Bør jeg bare sluge en dobbelt så høj pris kontra de andre policer ift. arealet? Jeg spørger måske dumt, ved ikke så meget om forsikringer.

2) Jeg har pt. følgende dækninger: brand inklusive elskade, bygningskasko, insekt og svamp, udvidet rørskade, restværdi, hus- og grundejeransvar, stikledning. Da der er god likviditet i ejendommene, overvejer jeg om det er 'overkill', og om jeg evt. kunne droppe nogle af dækningerne. SÅ med god løbende likviditet og mulighed for personligt at stille med kapital såfremt uheldet skulle være ude og der kommer skader som ikke er dækket som er inden for 5-15% af ejendommens værdi, vil jeg hellere bare dække det selv, frem for at betale for en -ev forsikring, da der også er en opportunity cost ved at jeg render og bruger tid på forsikringssager (jeg har også valgt en højere selvrisiko). Derfor er mit spørgsmål: er der nogle af dækningerne, som dækker 'mindre' skader, og ikke 'som sådan' kan gå ind og slå mit selskab død?

På forhånd tak :-)

Har desværre ikke så meget tid, men skimtede lige. Har et familiemedlem i Alm Brand, som udelukkende forsikrer udlejningsejendomme, andel og ejerlejligheder.. Pris og dækning er blandt de bedste på markedet! Det ved jeg med sikkerhed. Mere hjælp kan jeg ikke pt. Andet end at sige du er et fint sted, pris og dækninger skulle være rimelige.

Priserne er umiddelbart fair.

Jeg er erhvervsassurandør hos Topdanmark og vi kæmper hårdt mod Alm. B’s priser på ejendomme.

Jeg giver dig gerne et bud fra os på dine forsikringer. Om ikke andet har du så et sammenligningsgrundlag.

Jeg takker mange gange for svarene.

Jeg valgte at gå videre med tilbuddet fra Alm. Brand, og kan nu sove roligt om natten vel vidende at jeg ikke betaler for meget for mine forsikringer.

Vejle87, jeg har sendt dig en PM.

I mit bachelorprojekt på aktuarstudiet skrev jeg bl.a. om prissætning af brandforsikring.

Det virker til, at du har ide om, at der burde være en lineær sammenhæng mellem antallet af kvadratmeter og pris. Det er ikke nødvendigvis tilfældet.

Faktisk behøver der ikke engang være en monoton sammenhæng. I nogle tilfælde kan meget små lejligheder være dyre at forsikre, da de i tilfælde af brand meget hurtigt er "totalt skadet" og skal genopbygges fra bunden. Større lejligheder bliver ikke totalt skadet lige så hurtigt, og derfor kan forsikringsselskabet nøjes med at udbedre skaderne.

Anddru skrev:I mit bachelorprojekt på aktuarstudiet skrev jeg bl.a. om prissætning af brandforsikring.

Det virker til, at du har ide om, at der burde være en lineær sammenhæng mellem antallet af kvadratmeter og pris. Det er ikke nødvendigvis tilfældet.

Faktisk behøver der ikke engang være en monoton sammenhæng. I nogle tilfælde kan meget små lejligheder være dyre at forsikre, da de i tilfælde af brand meget hurtigt er "totalt skadet" og skal genopbygges fra bunden. Større lejligheder bliver ikke totalt skadet lige så hurtigt, og derfor kan forsikringsselskabet nøjes med at udbedre skaderne.

Jeg antager at du svarer mig?

Jeg skriver ikke at branddækningen stiger lineært, men at branddækningen er det eneste der kommer i nærheden af at fordoble prisen.

Det var for at give OP et billede af mekanismerne uden at gøre det nørdet og det er derfor generelle betragtninger. Selvfølglig er der individuelle ting som fra bygning til bygning har betydning

@DAxelsen: det var egentlig myntet på OP's første post og hans undren over pris.

Mit indlæg var netop tiltænkt som et lidt mere nørdet indspark.

Min pointe vedrørende kvadratmeter er i øvrigt helt generel, og skyldes ikke individuelle ting fra bygning til bygning.