Forventning til den lange rente?

Hej

De fleste prognoser for den lange rente angiver en, for mig, overraskende lav forventning til rentestigninger i år. 

Hvad tænker pn om det? Og hvorfor? 

Mv Henrik h

Fordi sådan har det været længe og så bliver det nok ved at være sådan, da det er ganske rart.

ECB har indtil videre udmeldt, at inflationen er midleritidig og den ikke giver anledning til renteforhøjelser. Det er en svær balanace når rentestigninger potentielt kan medføre misligeholdelse af den Italienske statsgæld.

Også meget interesseret - bør man

- afdrage på lånet

- investere i aktier

- konvertere lånet

Har FED ikke direkte sagt at de vil hæve den her et par måneder

Alle forventninger er indregnet i dagens kurs, så tag stilling ud fra den.

1. Ja du bør nærmest altid afdrage på lån, idet tillægget for afdragsfrihed gør det ret dyrt at "låne" afdraget.

3. Har du i dag fastforrentet med kursgevinst på din gæld, bør du i det mindste få regnet på det. Grundet differentierede bidragssatser,stigende ejendomsvurderinger og forøgede afdrag kan det betale sig at tage gevinst hjem på gæld tidligere end man tidligere gjorde. Dog har branchen også øget omkostningen.

Alexanderbp skrev:

ECB har indtil videre udmeldt, at inflationen er midleritidig og den ikke giver anledning til renteforhøjelser. Det er en svær balanace når rentestigninger potentielt kan medføre misligeholdelse af den Italienske statsgæld.

Det undrer mig, at ECB/FED mener, at stigningen i inflation er midlertidig, når man i løbet af de sidste 2 år stort set har fordoblet "M0 Money Supply". En så voldsom ekspansiv pengepolitik må jo nødvendigvis give anledning til stigende inflation, hvilket jo også tydeligt afspejles i eksempelvis aktiemarkedet, hvor de store stigninger jo netop ikke er et udtryk for, at selskaberne tjener flere penge.

Man står derfor et sted, hvor det nok ville være sundest at tage tømmermændene, lade renterne stige og slå toppen aktie og ejendomsmarkedet. Problemet som du er inde på er nok bare, at der er for mange, der nok ikke kan tåle det ... og vi kan da godt forsøge at skubbe regningen foran os lidt endnu, men på et tidspunkt, så skal den altså betales.

rickrick skrev:

 

Det undrer mig, at ECB/FED mener, at stigningen i inflation er midlertidig, når man i løbet af de sidste 2 år stort set har fordoblet "M0 Money Supply". En så voldsom ekspansiv pengepolitik må jo nødvendigvis give anledning til stigende inflation, hvilket jo også tydeligt afspejles i eksempelvis aktiemarkedet, hvor de store stigninger jo netop ikke er et udtryk for, at selskaberne tjener flere penge.

 

Man står derfor et sted, hvor det nok ville være sundest at tage tømmermændene, lade renterne stige og slå toppen aktie og ejendomsmarkedet. Problemet som du er inde på er nok bare, at der er for mange, der nok ikke kan tåle det ... og vi kan da godt forsøge at skubbe regningen foran os lidt endnu, men på et tidspunkt, så skal den altså betales.

 +1
+2
+3
+ det er den vigtigste post på internettet du har læst idag.

I mine beregninger stiger renten til 8% i 2026 

Hensynet til EU's sammenhængskraft, Sydeuropas evne til at holde røven over vandskorpen, betyder til enhver tid mere end lidt rigeligt varme nordeuropæiske økonomier

hostrup skrev:

Alle forventninger er indregnet i dagens kurs, så tag stilling ud fra den.

 

1. Ja du bør nærmest altid afdrage på lån, idet tillægget for afdragsfrihed gør det ret dyrt at "låne" afdraget.

3. Har du i dag fastforrentet med kursgevinst på din gæld, bør du i det mindste få regnet på det. Grundet differentierede bidragssatser,stigende ejendomsvurderinger og forøgede afdrag kan det betale sig at tage gevinst hjem på gæld tidligere end man tidligere gjorde. Dog har branchen også øget omkostningen.

 Ret mig hvis jeg tager fejl, men har du ikke tidligere talt for afdragsfrihed for istedet at investere? 

Hvad har ændret sig? 

kris_rem skrev:

 

 Ret mig hvis jeg tager fejl, men har du ikke tidligere talt for afdragsfrihed for istedet at investere? 

 

 

Hvad har ændret sig? 

 Tjoh, jeg har mest talt for at tage tolagsbelåning, og har nok også talt for at det bedre kunne betale sig at investere end at afdrage.

Hvad har ændret sig:

Vi har fået negative indlånsrente,  ejendomsvurderingerne er vokset pænt for de fleste.

Rentekurven er stejler kraftigt.

Det betyder ikke at jeg ikke stadig vil foreslå løbende investering præcis som afdragsfrihed giver, men finansieringen af de investeringer ser jeg nok som kommende billigere andet steds fra end fra afdragsfrihed - eksempelvis at låne op til 80% igen efter konstateret kursgevinst.

0-60% afdragsfrit flekskort er stadig meget billigt, og anbefalelsesværdigt, men afdragsfrit fastforrentet i samme interval relativt er blevet væsentligt dyrere.

Selv på F5 er prisen på afdragsfrihed steget, omend marginalt

Stejlende rentekurve øger omkostningen for afdragsfrihed udover hvad bidragssatsen alene tilsiger.

Giver det mening ?

Ja, jeg forstår hvad du skriver. 

Junior skrev:

Også meget interesseret - bør man

- afdrage på lånet

- investere i aktier

- konvertere lånet

 

Har FED ikke direkte sagt at de vil hæve den her et par måneder

 Efter min opfattelse som default som boligejer:

Først afdrage banklån væk, så man er nede på 80 % belåning.

Har man en belåning på <80%, bør man kigge mod at investere. En god plan er at vælge afdragsfrihed i intervallet 0-40 og lån med afdrag i intervallet 40-80 og herefter bruge det sparede afdrag inderst på investeringer. Dvs. halvt realkreditafdrag - halvt aktieinvestering.

Ligger man i et fastforrentet lån med en aktuel kurs under en 94-95 stykker, så: tillykke. Der var jackpot på kursen - og se at få cashed ud, mens tid er.

rickrick skrev:

 

Det undrer mig, at ECB/FED mener, at stigningen i inflation er midlertidig, når man i løbet af de sidste 2 år stort set har fordoblet "M0 Money Supply". En så voldsom ekspansiv pengepolitik må jo nødvendigvis give anledning til stigende inflation, hvilket jo også tydeligt afspejles i eksempelvis aktiemarkedet, hvor de store stigninger jo netop ikke er et udtryk for, at selskaberne tjener flere penge.

 

Man står derfor et sted, hvor det nok ville være sundest at tage tømmermændene, lade renterne stige og slå toppen aktie og ejendomsmarkedet. Problemet som du er inde på er nok bare, at der er for mange, der nok ikke kan tåle det ... og vi kan da godt forsøge at skubbe regningen foran os lidt endnu, men på et tidspunkt, så skal den altså betales.

 Det er lidt tid siden, at jeg har arbejdet i rentemarkedet, så jeg har ikke fulgt specielt meget med. Men ovenstående formulering, som giver anledning til at vi blot skal have renteforhøjelser snarere end senere er jo alt for sort hvid. Italien er den tredje største økonomi i Europa (og den 8. største i verden) og en statsbankerot vil have vidtrækkende konsekvenser. 
Jeg forestiller mig, at du husker gældskrisen i Grækenland startende i 2010 og hvor stor en impact det havde på EU. 3 bailouts, gældseftergivelse og haircut på gælden til private banker.

Så overvej lige at Italien ca. er 10x større. Inflationen giver trods alt medvind til de europæiske medlemslande, som er hårdt presset på deres gældsforpligtigelser i form af udhuling af gælden.

Hvorvidt, at argumentet om faldende fremtidige gaspriser vil lette inflationspresset ved jeg ikke. De første 12 måneder af TTF-kurven er mere eller mindre flad pt og svinger op imod 20% om dagen, hvilket er stærkt drevet af situationen i Ukraine.

Inflationshistorikken. Der kan man jo virkelig se at det er supply-chain (transport) og gas som i høj grad driver inflationen. Det er måske ikke helt tosset hvad lagarde siger :-)

https://www.ecb.europa.eu/stats/macroeconomic_and_sectoral/hicp/html/index.en.html

henry skrev:

 

 Efter min opfattelse som default som boligejer:

 

Først afdrage banklån væk, så man er nede på 80 % belåning.

 

Har man en belåning på <80%, bør man kigge mod at investere. En god plan er at vælge afdragsfrihed i intervallet 0-40 og lån med afdrag i intervallet 40-80 og herefter bruge det sparede afdrag inderst på investeringer. Dvs. halvt realkreditafdrag - halvt aktieinvestering.

 

Ligger man i et fastforrentet lån med en aktuel kurs under en 94-95 stykker, så: tillykke. Der var jackpot på kursen - og se at få cashed ud, mens tid er.

 94-95?! Vores er på kurs 90,3 nu og vi afventer :-/ 

(1% med afdrag)

Plejer det ikke at skulle være lidt lavere før man slår til?

hostrup skrev:

Alle forventninger er indregnet i dagens kurs, så tag stilling ud fra den.

 

1. Ja du bør nærmest altid afdrage på lån, idet tillægget for afdragsfrihed gør det ret dyrt at "låne" afdraget.

3. Har du i dag fastforrentet med kursgevinst på din gæld, bør du i det mindste få regnet på det. Grundet differentierede bidragssatser,stigende ejendomsvurderinger og forøgede afdrag kan det betale sig at tage gevinst hjem på gæld tidligere end man tidligere gjorde. Dog har branchen også øget omkostningen.

 Jeg mente lave ekstra-ordinært afdrag (købe obligationer tilbage) - der er jo en klækkelig rabat nu.

Problemet med en konvertering er at konverterer vi ikke igen inden for 10 år (cirka), så kan konverteringen ikke betale sig.

Jeg har lidt forelsket mig i de nye lån hvor man låner i banken, til CIPOR3 + gebyr. 

I Lægernes pensionsbank kan man få det lån, afdragsfrit første 40% og med laveste gebyr sats. Til de sidste 20% få en kassekredit til 1,5% (låntype som nærmest ingen andre banker har)

Junior skrev:

 

 Jeg mente lave ekstra-ordinært afdrag (købe obligationer tilbage) - der er jo en klækkelig rabat nu.

Problemet med en konvertering er at konverterer vi ikke igen inden for 10 år (cirka), så kan konverteringen ikke betale sig.

 

Jeg har lidt forelsket mig i de nye lån hvor man låner i banken, til CIPOR3 + gebyr. 

I Lægernes pensionsbank kan man få det lån, afdragsfrit første 40% og med laveste gebyr sats. Til de sidste 20% få en kassekredit til 1,5% (låntype som nærmest ingen andre banker har)

Det lån svarer nogenlunde til et flekskort afdragsfrit med prioritetslån ovenpå. Det er i mine øjne en fremragende løsning, og kapitaliserer omgående evt kursgevinst på nuværende fastforrentet lån.

Ingen kan sige om det bliver bedre at skifte i morgen, om en uge, en måned, eller om nogle år.

En ting er dog helt sikkert - gevinsten forsvinder med tiden, og forbedringen der kan hentes i økonomien udsættes.

Mange kan både høste kursgevinst på gæld, lavere belåningsgrad grundet lavere gæld, lavere belåningsgrad grundet nyvurdering og omlægning, og lavere rente som følge af ændret lånetyoe, og lavere bidragssats. Samlet kan der ofte hentes en ret god gevinst.

Er bankerne reelle nok hvis man taler med dem om at konvertere om eller meler de bare deres egen kage ligesom med investeringer? Er der nogen med erfaringer.

Har et fastforrentet 0,5 lån som har ramt kurs 85 og kan få barberet en god sjat væk.

prangstar skrev:

Er bankerne reelle nok hvis man taler med dem om at konvertere om eller meler de bare deres egen kage ligesom med investeringer? Er der nogen med erfaringer.

 

Har et fastforrentet 0,5 lån som har ramt kurs 85 og kan få barberet en god sjat væk.

 Umiddelbart ville jeg overveje at få en vurdering fra en anden bank også. Mit indtryk er i hvert fald at der kan være en pæn forskel i vurdering afhængig af om du er kunde eller om du er potentiel kunde. Men det er naturligvis ikke noget jeg har en hård kilde på. 

Overvejer selv at lave en konverterring og der vil jeg helt sikkert indhente et tilbud fra et andet pengeinstitut/realkreditselskab. Både for at få bedst mulige vurdering og også for måske at kunne få en pris på omkostningerne. 

Brug mybanker.

Optimalt alene i forhold til bidrag er hvis højest vurdering fås hos en totalkreditbank med bonus (AL & COOP) & Lægernes pensionsbank for dem der kan få den.

forskellen på omkostningen på realkredit er pæn stor 

prangstar skrev:

Er bankerne reelle nok hvis man taler med dem om at konvertere om eller meler de bare deres egen kage ligesom med investeringer? Er der nogen med erfaringer.

 

Har et fastforrentet 0,5 lån som har ramt kurs 85 og kan få barberet en god sjat væk.

 Skynd dig ud af lånet, og glæd dig over at du havde variansen med dig.

Væsentlig nedsættelse af belåningsgrad, og dermed bidragssats du kan få.

Kan udnyttes på mange måder.

Min kone & jeg, har et S5 lån vi skal ligge om her nu i slutningen af året - vi har en belåning i vores hus på under 50% 

Jeg har hele tiden haft den holdning, at jeg ikke kan se nogen grund til at afdrage på mit hus, når vi har så høj en friværdi.

Vi har 3 børn, og nyder egentlig den økonomiske "frihed" vi har nu ift. at kunne rejse og gøre som vi vil.

Mit spørgsmål er - bør vi forsætte med variabelrente med afdragsfrihed, eller skal vi låse? 

Junior skrev:

 

 94-95?! Vores er på kurs 90,3 nu og vi afventer :-/ 

(1% med afdrag)

Plejer det ikke at skulle være lidt lavere før man slår til?

 Som sagt, min opfattelse. Man er i en stor position i forhold til renten, kursgevinsten er skattefri, og hele realkreditsetup'et favoriserer lavest mulige belåningsgrad af boligen.

Alexanderbp skrev:

 Det er lidt tid siden, at jeg har arbejdet i rentemarkedet, så jeg har ikke fulgt specielt meget med. Men ovenstående formulering, som giver anledning til at vi blot skal have renteforhøjelser snarere end senere er jo alt for sort hvid. Italien er den tredje største økonomi i Europa (og den 8. største i verden) og en statsbankerot vil have vidtrækkende konsekvenser. 
Jeg forestiller mig, at du husker gældskrisen i Grækenland startende i 2010 og hvor stor en impact det havde på EU. 3 bailouts, gældseftergivelse og haircut på gælden til private banker.

 

Så overvej lige at Italien ca. er 10x større. Inflationen giver trods alt medvind til de europæiske medlemslande, som er hårdt presset på deres gældsforpligtigelser i form af udhuling af gælden.

 

Hvorvidt, at argumentet om faldende fremtidige gaspriser vil lette inflationspresset ved jeg ikke. De første 12 måneder af TTF-kurven er mere eller mindre flad pt og svinger op imod 20% om dagen, hvilket er stærkt drevet af situationen i Ukraine.

 

Inflationshistorikken. Der kan man jo virkelig se at det er supply-chain (transport) og gas som i høj grad driver inflationen. Det er måske ikke helt tosset hvad lagarde siger :-)

https://www.ecb.europa.eu/stats/macroeconomic_and_sectoral/hicp/html/index.en.html

Er jeg ikke lidt ældre end dig? Det mener jeg, så jo jeg kan godt huske gældskrisen i Grækenland 2010. Jeg anerkender også til fulde problemet omkring ditto Italien. I det lys vil det sikkert ikke være helt skidt med lidt galoperende inflation. Problemet er bare, at det jo ikke er helt omkostningsfrit.

Jeg overleverer nok lidt stigende forbrugspriser og det gør du nok også, men for folk i den nederste halvdel af samfundet, der bor til leje og typisk har mindre pensionsopsparinger, der kommer det altså til at gøre rigtig ondt. Bare se på hvor lidt der skal til med de stigende gaspriser. Læg dertil en global forsyningskrise og historisk lav arbejdsløshed med stigende lønpres. Det er en sprængfarlig cocktail.

hostrup skrev:

 

 Skynd dig ud af lånet, og glæd dig over at du havde variansen med dig.

 

Væsentlig nedsættelse af belåningsgrad, og dermed bidragssats du kan få.

 

Kan udnyttes på mange måder.

 Tak - jeg trak en one-outer.

rickrick skrev:

 

Er jeg ikke lidt ældre end dig? Det mener jeg, så jo jeg kan godt huske gældskrisen i Grækenland 2010. Jeg anerkender også til fulde problemet omkring ditto Italien. I det lys vil det sikkert ikke være helt skidt med lidt galoperende inflation. Problemet er bare, at det jo ikke er helt omkostningsfrit.

 

Jeg overleverer nok lidt stigende forbrugspriser og det gør du nok også, men for folk i den nederste halvdel af samfundet, der bor til leje og typisk har mindre pensionsopsparinger, der kommer det altså til at gøre rigtig ondt. Bare se på hvor lidt der skal til med de stigende gaspriser. Læg dertil en global forsyningskrise og historisk lav arbejdsløshed med stigende lønpres. Det er en sprængfarlig cocktail.

FED/ECB bør erkende, at den ekspansive pengepolitik kombineret med ekstremt lave renter over en meget lang periode har været stærkt medvirkende til at lave en boble på både aktie og ejendomsmarkedet. Hvis vi ikke passer på, så ender vi med en gentagelse af boligkrisen fra 2008, hvor rigtig mange helt almindelige mennesker potentielt kan komme i klemme og ende med at være teknisk insolvente (og i bankernes nåde) i mange år.

 Min kommentar vedrørende om du huskede Grækenland var ikke flabet ment, det var blot for at drage en parallel :-D Men jo, du har da vist et par somre på undertegnet.

Jeg er enig i at det ikke er omkostningsfrit. Min pointe var blot, at det var mere nuanceret end det din kommentar gav anledning til. Set i et andet lys, så har vi jo også været væsentligt under inflationstarget op til corona (ca fra start 2019) og fra ca 2013-2017. 

Fedt med alle de indlæg - men det er vel blevet derailet lidt :-)

Stiger renten det kommende år eller bliver den hvor den er?

Mvh Henrik

Lilbabs skrev:

Fedt med alle de indlæg - men det er vel blevet derailet lidt :-)

 

Stiger renten det kommende år eller bliver den hvor den er?

 

Mvh Henrik

Lilbabs skrev:

Fedt med alle de indlæg - men det er vel blevet derailet lidt :-)

 

Stiger renten det kommende år eller bliver den hvor den er?

 

Mvh Henrik

 Dejligt simpelt spørgsmål, for dårligt folk ikke kan give et dejligt simpelt svar! :-( 

Lilbabs skrev:

Fedt med alle de indlæg - men det er vel blevet derailet lidt :-)

 

Stiger renten det kommende år eller bliver den hvor den er?

 

Mvh Henrik

 Er faldende rente ikke en mulighed? :-)

Som Michael Christensen sagde engang. Renten vil helt sikkert både stige og falde. Spørgsmålet er blot i hvilken rækkefølge!

 

Vi må være meget tæt på en åbning af 2.5% med afdrag, og har man lån på 1% eller lavere ville jeg snapcalle den (dog lige sikre sig at serien får en ok størrelse). Men, få tilbuddet hjem når/hvis den åbner, så kan den altid eksekveres med mindre renten meget hurtigt falder igen.

der er også en skjult inflation, og det taler meget højt.
jeg købte en skide pakke roastbeef, med kun 4 stykker i den anden dag...

jeg forventer at den gældende lange rente havner omkring 3 % til efteråret men så heller ikke mere. det skal sige at jeg havde et 0-5 % lån optaget til kurs 96.5 som jeg indfriede i november til kurs 88.8 hvis jeg havde ventet til efteråret vil jeg tro jeg vill kunne indfrie til ca kurs 80

dog havde jeg belånt mit hus for at investerer i aktier og jeg syntes i efteråret at det hele så lidt usikkert ud i i 2022, så jeg solgte en stor del af aktierne og indfriede realkredit lånet ved det. har nu et mindre boligbanklån på 35 % af huset vurdering til 0.6 % i rente da det er variabel rente

havde jeg beholdt mine aktier havde jeg haft kurstab på dem som ville overstige den ekstra kursgevinst jeg ville have haft ved at vente med at indfri 0.5 % lån

moniulven skrev:

jeg forventer at den gældende lange rente havner omkring 3 % til efteråret men så heller ikke mere. det skal sige at jeg havde et 0-5 % lån optaget til kurs 96.5 som jeg indfriede i november til kurs 88.8 hvis jeg havde ventet til efteråret vil jeg tro jeg vill kunne indfrie til ca kurs 80

 

dog havde jeg belånt mit hus for at investerer i aktier og jeg syntes i efteråret at det hele så lidt usikkert ud i i 2022, så jeg solgte en stor del af aktierne og indfriede realkredit lånet ved det. har nu et mindre boligbanklån på 35 % af huset vurdering til 0.6 % i rente da det er variabel rente

 

havde jeg beholdt mine aktier havde jeg haft kurstab på dem som ville overstige den ekstra kursgevinst jeg ville have haft ved at vente med at indfri 0.5 % lån

 Tillykke. Jeg har en gang haft en kat.

Jeg optog sidste sommer et (relativt stort) 1,5% fast 30årigt med afdrag til kurs 99,325 (minus kurssikring og kursskæring = 98,375).

Kursen hedder nu 93,85. Hvornår vil det (i træskolængder) kunne betale sig for mig at kigge på at "hjemtage" min gevinst? Altså skal vi ned længere ned i kurs før det kan "betale" sig ift gebyrer osv? 

/Kurs rettet - den bliver ved at falde ;-)

Mads Møller skrev:

Jeg optog sidste sommer et (relativt stort) 1,5% fast 30årigt med afdrag til kurs 99,325 (minus kurssikring og kursskæring = 98,375).

 

Kursen hedder nu 94,125. Hvornår vil det (i træskolængder) kunne betale sig for mig at kigge på at "hjemtage" min gevinst? Altså skal vi ned længere ned i kurs før det kan "betale" sig ift gebyrer osv? 

 Dit eksempel illustrerer - sorry to say - hvorfor fastforrentet er så skidt

Transaktionsomkostningerne æder alt for meget.

I forhold til din case - du er nød  til at vente på lavere lurs hvis du vil konvertere til højere fastforrentet og det skal give økonomisk mening.

Vil.du konvertere skråt, er det noget billigere og kan derfor eksekveres.

hostrup skrev:

 

 Dit eksempel illustrerer - sorry to say - hvorfor fastforrentet er så skidt

 

Transaktionsomkostningerne æder alt for meget.

 

I forhold til din case - du er nød  til at vente på lavere lurs hvis du vil konvertere til højere fastforrentet og det skal give økonomisk mening.

 

Vil.du konvertere skråt, er det noget billigere og kan derfor eksekveres.

 

 

 Modtaget - snakker vi kurs ~90 før du tænker at det begynder at blive attraktivt? Tænker det også må betyde noget hvor stort et lån vi snakker ift omkostninger vs. gevinst?

Mads Møller skrev:

 

 Modtaget - snakker vi kurs ~90 før du tænker at det begynder at blive attraktivt? Tænker det også må betyde noget hvor stort et lån vi snakker ift omkostninger vs. gevinst?

 Ja og enig 

Omkostningerne falder forholdsmæssigt med lånets størrelse, desværre ikke kurtage og kurssikringen.

har du overvejet 0-40%flex afdragsfrit og 40%+ som 10 årligt fastforrentet ?

moniulven skrev:

jeg forventer at den gældende lange rente havner omkring 3 % til efteråret men så heller ikke mere. det skal sige at jeg havde et 0-5 % lån optaget til kurs 96.5 som jeg indfriede i november til kurs 88.8 hvis jeg havde ventet til efteråret vil jeg tro jeg vill kunne indfrie til ca kurs 80

 

dog havde jeg belånt mit hus for at investerer i aktier og jeg syntes i efteråret at det hele så lidt usikkert ud i i 2022, så jeg solgte en stor del af aktierne og indfriede realkredit lånet ved det. har nu et mindre boligbanklån på 35 % af huset vurdering til 0.6 % i rente da det er variabel rente

 

havde jeg beholdt mine aktier havde jeg haft kurstab på dem som ville overstige den ekstra kursgevinst jeg ville have haft ved at vente med at indfri 0.5 % lån

 Har du overvejet, hvad dine omlægninger af aktiver og passiver efter følelser, kommer til at koste ?

Det er et rigtigt dyrt spil at spille.

hostrup skrev:

 

 Ja og enig 

 

Omkostningerne falder forholdsmæssigt med lånets størrelse, desværre ikke kurtage og kurssikringen.

 

har du overvejet 0-40%flex afdragsfrit og 40%+ som 10 årligt fastforrentet ?

 Det er lige skrevet bag øret til næste gang jeg snakker med banken ;-)

Hvad med altid at skylde 40% i 30 års fast forrentet uden afdrag. 

Når renten er 1,5 procent point højere eller lavere end hvad man har det til, konverterer man.

Det bør vel ske ofte nok til at det kan betale sig?

Bidrags-satsen er vist ens for belåning på 0-40%

Junior skrev:

Hvad med altid at skylde 40% i 30 års fast forrentet uden afdrag. 

Når renten er 1,5 procent point højere eller lavere end hvad man har det til, konverterer man.

Det bør vel ske ofte nok til at det kan betale sig?

 

Bidrags-satsen er vist ens for belåning på 0-40%

 30 årigt fastforrentet uden afdrag er det dyreste realkreditlån realkreditselskaberne tilbyder.

Basalt set er dit forslag et gamble på volatilitet på renten, hvor indsatsen er den fradragsberettigede overrente du betaler, og gevinstmuligheden er en skattefri omlægningsgevinst.

Hvis du ingen anden gæld har er det ikke helt i skoven gamble.

Hvis du har gæld over de 40% er omkostningen højere end det jeg har skrevet ovenfor.

hostrup skrev:

 

 30 årigt fastforrentet uden afdrag er det dyreste realkreditlån realkreditselskaberne tilbyder.

 

Basalt set er dit forslag et gamble på volatilitet på renten, hvor indsatsen er den fradragsberettigede overrente du betaler, og gevinstmuligheden er en skattefri omlægningsgevinst.

 

Hvis du ingen anden gæld har er det ikke helt i skoven gamble.

Hvis du har gæld over de 40% er omkostningen højere end det jeg har skrevet ovenfor.

Hvad med at tage 10 års afdragsfri så? Eller bare vælge 10 eller 30 års afdragsfrihed alt efter hvilket der er tættest på kurs 100

(rimelig vildt - i løbet af denne tråd er kursen faldet et par points)

Junior skrev:

Hvad med at tage 10 års afdragsfri så? Eller bare vælge 10 eller 30 års afdragsfrihed alt efter hvilket der er tættest på kurs 100

(rimelig vildt - i løbet af denne tråd er kursen faldet et par points)

Begge dele kan være velegnede gambles, ikke noget jeg ville gøre, men hver sin smag.

Det er vigtigt at huske på at konvertering til højere rente ofte kræver at man regner med at konvertere igen inden for x år! (ofte omkring 10 år)

Forklaringen ses her (med lidt ældre kurser)

hostrup skrev:


Alle forventninger er indregnet i dagens kurs

 Hej. Det er jeg helt med på, men jeg spørger jo ikke om den nuværende kurs er for høj eller lav, men om den forventede udvikling. Jeg fornemmer at jungletrommerne på www siger rentestigninger, men når jeg ser prognoser fra realkredit og banker er den stigning nærmest nul, hvilket undrer mig.... 

Lilbabs skrev:

 

 Hej. Det er jeg helt med på, men jeg spørger jo ikke om den nuværende kurs er for høj eller lav, men om den forventede udvikling. Jeg fornemmer at jungletrommerne på www siger rentestigninger, men når jeg ser prognoser fra realkredit og banker er den stigning nærmest nul, hvilket undrer mig.... 

 Hvad havde du dog tænkt sig at nogen skulle svare dig ?

@hostrup

Tillader mig lige at tagge dog, da det virker som om du, i modsætning til mig, har rimeligt godt styr på alt det her. 

Vi har et hus, vurderet til 2.000.000, som vi skylder 1.267.000 i. Vi har et af de omtalte 0,5% fastforrentet og det er jo rimeligt nemt at regne ud, at vi kunne skære en pæn del af restgælden, ved at konvertere. Regner jeg rigtigt, hvis jeg kommer frem til at vi kan skære ca. 190.000 af restgælden ved at konvertere? Minus omkostninger naturligvis. 

Vi kunne dog godt tænke os at låne flere penge til renoveringsprojekter (køkken, skur og nogle nye vinduer og døre). Jeg tænker vi gerne vil låne omkring 300-350.000 ekstra. 

Bør vi lave 2-lags belåning, som du tidligere foreslår?

Ravie skrev:

@hostrup

Tillader mig lige at tagge dog, da det virker som om du, i modsætning til mig, har rimeligt godt styr på alt det her. 

 

Vi har et hus, vurderet til 2.000.000, som vi skylder 1.267.000 i. Vi har et af de omtalte 0,5% fastforrentet og det er jo rimeligt nemt at regne ud, at vi kunne skære en pæn del af restgælden, ved at konvertere. Regner jeg rigtigt, hvis jeg kommer frem til at vi kan skære ca. 190.000 af restgælden ved at konvertere? Minus omkostninger naturligvis. 

 

Vi kunne dog godt tænke os at låne flere penge til renoveringsprojekter (køkken, skur og nogle nye vinduer og døre). Jeg tænker vi gerne vil låne omkring 300-350.000 ekstra. 

 

Bør vi lave 2-lags belåning, som du tidligere foreslår?

 

Kom i gang med omlægningen.

Om 2-lagsbelåning er godt for jer, afhænger om I har brug for likviditeten. Mange oplever pt placeringsproblemer, og der er afdrag på realkredit en metode til at få afkast af afdragene (i form af sparet bidragstillæg)

Tolagsbelåning er optimering af bidrag og likviditet - har i brug for det? eller har i nok likviditet i hverdagen til at betale afdrag på hele lånet - så er det billigst.

hostrup skrev:

Kom i gang med omlægningen.

 

Om 2-lagsbelåning er godt for jer, afhænger om I har brug for likviditeten. Mange oplever pt placeringsproblemer, og der er afdrag på realkredit en metode til at få afkast af afdragene (i form af sparet bidragstillæg)

 

Tolagsbelåning er optimering af bidrag og likviditet - har i brug for det? eller har i nok likviditet i hverdagen til at betale afdrag på hele lånet - så er det billigst.

 

 

 Tak for svar. 

Jeg har allerede aftalt et møde med vores bank på mandag - så jeg kom jo frem til det samme som dig.

Det er jo et forholdsvist lille realkreditlån og selv med de ekstra penge vi gerne vil låne, så er der fint luft til at kunne afdrage på hele lånet. 

hostrup skrev:

 

 Hvad havde du dog tænkt sig at nogen skulle svare dig ?

 

I hvert fald noget mere konstruktivt end det du diskede op med!

Jeg er godt klar over at ingen kan sige hvad der sker, men ville blot høre folks holdninger og synspunkter omkring emnet. Det kunne jo være man blev klogere.... Det blev jeg ikke just af det arrogante svar fra dig

Lilbabs skrev:

 

I hvert fald noget mere konstruktivt end det du diskede op med!

 

Jeg er godt klar over at ingen kan sige hvad der sker, men ville blot høre folks holdninger og synspunkter omkring emnet. Det kunne jo være man blev klogere.... Det blev jeg ikke just af det arrogante svar fra dig

 Arrogant ?

jeg svarede dig og spurgte hvad du forventede af svar.

Selv tak for hjælpen tåbe

hostrup skrev:

 

 Arrogant ?

 

jeg svarede dig og spurgte hvad du forventede af svar.

Selv tak for hjælpen underfrankerede menneske.

 

 Det er synd og skam at et så velbegavet menneske har behov for at optræde permanent underfrankeret....

ALL IN INC skrev:

 

 Det er synd og skam at et så velbegavet menneske har behov for at optræde permanent underfrankeret....

Det har du helt ret i. 

 Det er en beslutning jeg har taget - at svare igen på helt samme niveau, som jeg bliver mødt i.

Senest trådstarter her der kalder mit svar til hans spørgsmål for arrogant. Fair nok - så får han svar i samme tone.

hostrup skrev:

Det har du helt ret i. 

 

 

 Det er en beslutning jeg har taget herinde - at svare igen på helt samme niveau, som jeg bliver mødt i.

 

Senest trådstarter her der kalder mit svar til hans spørgsmål for arrogant. Fair nok - så får han svar i samme tone.

 

 

 

 

 Det er rigtig sørgeligt, at du understreger min pointe... Jeg ville egentlig gerne lægge op til debat om det, men det kender jeg dig efterhånden godt nok til at vide, at jeg (eller andre) ikke får noget ud af...

ALL IN INC skrev:

 

 Det er rigtig sørgeligt, at du understreger min pointe... Jeg ville egentlig gerne lægge op til debat om det, men det kender jeg dig efterhånden godt nok til at vide, at jeg (eller andre) ikke får noget ud af...

 Ja det er sgu ret sørgeligt 

Det afspejler platformens virkemåde, og jeg siger bare fra overfor personer. Det kan se grimt ud - fair nok.

Får det mig til at fremstå i et dårligt lys ? Ja helt sikkert.

hostrup skrev:

 

 Ja det er sgu ret sørgeligt 

Det afspejler platformens virkemåde, og jeg siger bare fra overfor personer. Det kan se grimt ud - fair nok.

 

Får det mig til at fremstå i et dårligt lys ? Ja helt sikkert.

 Det er i hvert fald ærligt og det må man - i hvert fald jeg - respektere. Min holdning er dog stadig at du kunne "nå" flere med en anden facon

ALL IN INC skrev:

 

 Det er i hvert fald ærligt og det må man - i hvert fald jeg - respektere. Min holdning er dog stadig at du kunne "nå" flere med en anden facon

 Det har du helt ret i. Jeg har bare besluttet mig at sige fra overfor kældermennesker.

hostrup skrev:

 Det har du helt ret i. Jeg har bare besluttet mig at sige fra overfor kældermennesker.

 

 

 

 Du er godt nok et sørgeligt menneske. Mit eneste formål med tråden var at blive klogere og få et bedre beslutningsgrundlag og så bliver man mødt af en gang arrogant lort. Det er sgu da godt at underviserne i folkeskolen og på gymnasiet har en anden tilgang til tingene.... 

Og iøvrigt syntes jeg egentlig du skal holde din kæft hvis du ikke har noget konstruktivt at byde ind med

Lilbabs skrev:

 

 Du er godt nok et sørgeligt menneske. Mit eneste formål med tråden var at blive klogere og få et bedre beslutningsgrundlag og så bliver man mødt af en gang arrogant lort. Det er sgu da godt at underviserne i folkeskolen og på gymnasiet har en anden tilgang til tingene.... 

 

Og iøvrigt syntes jeg egentlig du skal holde din kæft hvis du ikke har noget konstruktivt at byde ind med

Kældermenneske.

Du ville blive klogere, men reagerer på det tydelige svar jeg giver dig ved at kalde mit svar arrogant.

Måske du skulle tænke lidt over, at du stiller et spørgsmål - og når du får et svar der er korrekt, og et spørgsmål kalder du det arrogant. Det kan da sagtens være du mener jeg skal hold min kæft. Din formulering viser tydeligt at du skulle lukke døren og blive i kælderen 

Måske du skulle læse tråden igennem, og spørge de forskellige jeg har svaret her i tråden, om det har været arrogant - sandheden er jo at det kun er dig der har fået et svar du opfatter som arrogant - Måske det handler om at dit eget spørgsmål er så dumt at det skriger til himlen ?

Her er det andet svar du fik på dit spørgsmål - fra en anden debattør: "Dejligt simpelt spørgsmål, for dårligt folk ikke kan give et dejligt simpelt svar! :-(" - Det reagerede du slet ikke på - nej for der var din vurdering nok at du ikke komme tilfredsstillende af med din galde.

Patetisk

Så skal jeg igen bede om en ordentlig tone - og det gælder alle !

Bridgeking skrev:

Så skal jeg igen bede om en ordentlig tone - og det gælder alle !

 Tak

Tilbage i 2016ish blev jeg spurgt af banken - i forbindelse m. lån til bolig - om jeg troede renten ville stige eller falde. Jeg sagde i sagens natur, at det anede jeg ikke og spurgte hvorfor hun spurgte om det. Det var åbenbart et obligatorisk spørgsmål når man skulle godkendes til boligkøb i Nordea. Jeg har altid undret mig over hvad banken kan bruge det svar til...

Lilbabs skrev:

 

Jeg er godt klar over at ingen kan sige hvad der sker, men ville blot høre folks holdninger og synspunkter omkring emnet. Det kunne jo være man blev klogere....

Jeg er for så vidt helt enig med hostrup (sagde jeg virkelig det :-)) i, at alle fremtidige forventninger er priset ind i kurven.

Men når det er sagt, så er det min subjektive vurdering, at markedet stadig er "frådende" og i al for høj grad forventer hjælp fra politisk side, hvis det begynder at gå "bare lidt dårligt". Med en voldsomt stigende inflation, så vil/bør centralbankernes fokus ændre sig og renten kan dermed ikke holdes kunstigt nede længere.

Vi har selv et 1% lån herhjemme og umiddelbart afventer vi situationen lidt endnu, jeg tror sagtens vi kan se 3%-lånet åbne op i løbet af det første halvår af 2022. Desuden er det også så skide besværligt at skifte bank/realkredit institut (for nu 4. gang siden 2012), men det er det der skal til, for at få lov til at omlægge gebyrfrit og samtidig få en ny og højere vurdering af huset og dermed en så lav bidrags sats som muligt.

rickrick skrev:

 

Jeg er for så vidt helt enig med hostrup (sagde jeg virkelig det :-)) i, at alle fremtidige forventninger er priset ind i kurven.

 

Men når det er sagt, så er det min subjektive vurdering, at markedet stadig er "frådende" og i al for høj grad forventer hjælp fra politisk side, hvis det begynder at gå "bare lidt dårligt". Med en voldsomt stigende inflation, så vil/bør centralbankernes fokus ændre sig og renten kan dermed ikke holdes kunstigt nede længere.

 

Vi har selv et 1% lån herhjemme og umiddelbart afventer vi situationen lidt endnu, jeg tror sagtens vi kan se 3%-lånet åbne op i løbet af det første halvår af 2022. Desuden er det også så skide besværligt at skifte bank/realkredit institut (for nu 4. gang siden 2012), men det er det der skal til, for at få lov til at omlægge gebyrfrit og samtidig få en ny og højere vurdering af huset og dermed en så lav bidrags sats som muligt.

Det gamble du laver pt har desværre negativ EV, idet du - hvis du taber i det gamble, mister mere på manglende bidragsnedsættelse hvis du "taber" dit gamble end du vinder på bidragsnedsættelse hvis du vinder dit gamble

Samtidig betaler du mere løbende, hvis du gambler, end hvis du omlægger, og du ligger pt i en risiko for 10% stigning i din gæld. Samlet kan jeg ikke lide det gamble.

Spørgsmål: Kan det ikke bedre betale sig at tage billigste bank og RK og betale omkostningerne til omlægning end at shoppe rundt, og ende i dyrere udbydere ?

hostrup skrev:

 

Det gamble du laver pt har desværre negativ EV, idet du - hvis du taber i det gamble, mister mere på manglende bidragsnedsættelse hvis du "taber" dit gamble end du vinder på bidragsnedsættelse hvis du vinder dit gamble

 

Samtidig betaler du mere løbende, hvis du gambler, end hvis du omlægger, og du ligger pt i en risiko for 10% stigning i din gæld. Samlet kan jeg ikke lide det gamble.

 

Spørgsmål: Kan det ikke bedre betale sig at tage billigste bank og RK og betale omkostningerne til omlægning end at shoppe rundt, og ende i dyrere udbydere ?  

Jeg tror du kraftigt undervurderer omkostningerne ved en låne omlægning, som i den grad æder gevinsten ved omlægning. Det er også derfor jeg ikke selv er til hyppige omlægninger selv om det teoretisk er +EV. Jeg forstår din betragtning og anerkender, at den er korrekt "i et vakuum".

Prisen for "bare" at omlægge lån står typisk i 20.000-25.000 og bankerne bliver mere og mere kreative med nye (meningsløse) gebyrer. Og når man  afdrager bør skifte lån mindst hver 4. år (for at optimere på restgæld vs. vurdering), og så skal der godt nok tjenes meget på bidrags satsen i den korte periode. hvis det skal modsvare prisen på låne omlægningen. Jeg er godt med på, at man kan lægge omkostningen ind i det nye lån, så nutidsværdien er væsentlig mindre end de 20.000 - 25.000, men stadigvæk.

Indtil videre har vi ramt den meget fint, synes jeg selv med ca. årstal:

2012: Køber hus, Nordea Kredit, F1, afdragsfrit
2012-2015: Overskudlikviditet brugt på totalrenovering af huset og nedbringelse af prioritetslån til 0

2015: Skift til Totalkredit/Sydbank, gratis låne omlægning, ny højere vurdering af huset i forhold til forbedringer, F1, afdragsfrit

2015-2019: Overskudlikviditet brugt på bolig forbedringer: Skur, vinduer, døre, belægning osv. 

2019: Skift til Realkredit Danmark/Danske Bank, gratis låne omlægning, ny højere vurdering af huset, 1% med afdrag

Vi står nu med et restgæld på 2,7 mio. - og et hus, der nok ligger omkring 6 mio. i vurdering. Principielt vil vi gerne kunne barbere 400.000 af restgælden, så vi rammer 2.400.000/6.000.000 = 40% ... og vi har jo ikke været i Jyske Realkredit endnu, mon de vil tage os ind uden omkostninger? :-)  

rickrick skrev:

 

Jeg tror du kraftigt undervurderer omkostningerne ved en låne omlægning, som i den grad æder gevinsten ved omlægning. Det er også derfor jeg ikke selv er til hyppige omlægninger selv om det teoretisk er +EV. Jeg forstår din betragtning og anerkender, at den er korrekt "i et vakuum".

 

Prisen for "bare" at omlægge lån står typisk i 20.000-25.000 og bankerne bliver mere og mere kreative med nye (meningsløse) gebyrer. Og når man  afdrager bør skifte lån mindst hver 4. år (for at optimere på restgæld vs. vurdering), og så skal der godt nok tjenes meget på bidrags satsen i den korte periode. hvis det skal modsvare prisen på låne omlægningen. Jeg er godt med på, at man kan lægge omkostningen ind i det nye lån, så nutidsværdien er væsentlig mindre end de 20.000 - 25.000, men stadigvæk.

 

Indtil videre har vi ramt den meget fint, synes jeg selv med ca. årstal:

 

2012: Køber hus, Nordea Kredit, F1, afdragsfrit
2012-2015: Overskudlikviditet brugt på totalrenovering af huset og nedbringelse af prioritetslån til 0

 

2015: Skift til Totalkredit, gratis låne omlægning, ny højere vurdering af huset i forhold til forbedringer, F1, afdragsfrit

2015-2019: Overskudlikviditet brugt på bolig forbedringer: Skur, vinduer, døre, belægning osv. 

 

2019: Skift til Realkredit Danmark, gratis låne omlægning, ny højere vurdering af huset, 1% med afdrag

 

Vi står nu med et restgæld på 2,7 mio. - og et hus, der nok ligger omkring 6 mio. i vurdering. Principielt vil vi gerne kunne barbere 400.000 af restgælden, så vi rammer 2.400.000/6.000.000 = 40% ... og vi har jo ikke været i Jyske Realkredit endnu, mon de vil tage os ind uden omkostninger? :-)  

 Jeg kører meget aggresive nedkonverteringer, og gerne allerede ved 0.5% fald i renten.

Ved en mulighed for opkonvertering for ca 10 år siden missede jeg den da renten faldt igen, og de 8% jeg ikke fik reduceret i restgælden den gang, gør at jeg konverterer og låser gevinsten relativt aggresivt siden (i 2018 mener jeg, konverterede jeg op i 2% og retur i 1% indenfor 6 måneder, og reducerede ca 8% i restgælden. 

Ville have konverteret fra 1% til 2% denne gang, men markedet har flyttet sig så hurtigt at det måske bliver 2.5%’eren, omend jeg lige skal checke om der kommer noget likviditet i den, så man ikke risikerer en indlåsningseffekt.

Jensen skrev:

 

 Jeg kører meget aggresive nedkonverteringer, og gerne allerede ved 0.5% fald i renten.

 

Ved en mulighed for opkonvertering for ca 10 år siden missede jeg den da renten faldt igen, og de 8% jeg ikke fik reduceret i restgælden den gang, gør at jeg konverterer og låser gevinsten relativt aggresivt siden (i 2018 mener jeg, konverterede jeg op i 2% og retur i 1% indenfor 6 måneder, og reducerede ca 8% i restgælden. 

 

Ville have konverteret fra 1% til 2% denne gang, men markedet har flyttet sig så hurtigt at det måske bliver 2.5%’eren, omend jeg lige skal checke om der kommer noget likviditet i den, så man ikke risikerer en indlåsningseffekt.

Men æder du bare omlægnings gebyrerne hver gang? Når man konverterer ned er det jo nemt nok at regne på, at det kan svare sig. 

Jeg tænker mere op, når man til tider skal acceptere en lidt højere ydelse for at få barberet noget af restgælden ... har du kørt backtracking på om det kan svare sig allerede ved 0,5% - her snakker vi vel typisk 4%-5% restgæld, der kan barberes af ved op konvertering. Altså hvor du får indregnet værdien af dit løbende betalings cashflow.

rickrick skrev:

 

Men æder du bare omlægnings gebyrerne hver gang? Når man konverterer ned er det jo nemt nok at regne på, at det kan svare sig. 

 

Jeg tænker mere op, når man til tider skal acceptere en lidt højere ydelse for at få barberet noget af restgælden ... har du kørt backtracking på om det kan svare sig allerede ved 0,5% - her snakker vi vel typisk 4%-5% restgæld, der kan barberes af ved op konvertering. Altså hvor du får indregnet værdien af dit løbende betalings cashflow.

 Jeg kører kun nedkonverteringerne ved 0.5%. Ikke opkonverteringer. Der vil jeg have 1% i diff.

Nedkonverteringerne er lette, ligesom man nogle gange kan tage tilbuddet hjem i kurs 99.xx, og så først konvertere i kurs 101, så man reelt får en gratis/billig nedkonvertering.

Hvis jeg tager 8% af gælden denne gang, så har jeg barberet det af to gange indenfor få år. Selvom der ikke har været mange opkonverteringsmuligheder i mange år, så er ca 16% gældsreduktion godkendt, og en option jeg gladeligt betaler for.

Jeg mangler at sætte mig en hel del ind boliglån. Er der nogen med gode link?

Min egen situation er, at jeg blev skilt og købte for lidt under et år siden en lejlighed i samme område som eks´en pga. barn og så er jeg glad for området (gamle Sydhavn 50 meter fra Valbyparken).

Jeg have brugt al min likviditet på sommerhus sammen med eks´en, som vi ikke skylder noget i og har beholdt sammen. I følge min bank kunne jeg bruge de penge som friværdi (har ikke undersøgt om det er rigtigt).

Jeg købte en lejlighed til 2,4 mio. kr. med et 0,5 pct. lån til kurs 95/96 (1.885.000 kr.) og et banklån på 450.000 kr + 100.000 kr. lån fra forældre som er rente- og afdragsfrit. Jeg har ikke andre lån.

Efter anbefaling fra @Hostrup har jeg taget fat i bank for at høre om omkonvertering. Hvis jeg skal bruge "lånegevinsten" i forhold til mit boliglån i banken på 4,5 pct. så skal der ny vurdering på lejligheden (er nok mellem 2,5-2,6 mio. kr., hvis jeg sammenligner). Det vil koste mig 20.000 kr. i gebyr.

Hvis jeg ligger mig over i et 2 pct. lån så stiger min ydelse med 17.000 kr. (det er ok i forhold til min økonomi) og jeg kan skære 192.000 kr. af restgælden - det er inklusiv omlægningsomkostninger og kurstab på det nye lån.

Er det korrekt, at jeg får tæt på kurs 100 med variabel rente, men er det klogt? Jeg har ret meget luft i min økonomi.

Jeg købte i sin tid min lejlighed ret hurtigt, da de to andre og større treværelseslejligheder i området røg inden jeg overhovedet nåede at se dem. Så det er ikke utænkeligt, at jeg indenfor en kort årrække kan finde på at sælge hvis noget større dukker op.

rickrick skrev:

 

Jeg tror du kraftigt undervurderer omkostningerne ved en låne omlægning, som i den grad æder gevinsten ved omlægning. Det er også derfor jeg ikke selv er til hyppige omlægninger selv om det teoretisk er +EV. Jeg forstår din betragtning og anerkender, at den er korrekt "i et vakuum".

 

Prisen for "bare" at omlægge lån står typisk i 20.000-25.000 og bankerne bliver mere og mere kreative med nye (meningsløse) gebyrer. Og når man  afdrager bør skifte lån mindst hver 4. år (for at optimere på restgæld vs. vurdering), og så skal der godt nok tjenes meget på bidrags satsen i den korte periode. hvis det skal modsvare prisen på låne omlægningen. Jeg er godt med på, at man kan lægge omkostningen ind i det nye lån, så nutidsværdien er væsentlig mindre end de 20.000 - 25.000, men stadigvæk.

 

Jeg undervurderer skam ikke omkostningerne. Præcis en af årsagerne til at fastforrentet er så dårlige lån - fordi de skal omlægges - Og medvirkende årsag til at flekslån er at foretrække.

Nej du behøver ikke omlægge ofte grundet du afdrager - du skulle bare have taget en anden lånetype - typisk tolags - der giver bidragsnedsættelse løbende.

Den erfaring du har gjort dig i forhold til omkostningerne - hvorfor tager du ikke den viden med dig når du debatterer i forhold til Crypto ?

prangstar skrev:

Jeg mangler at sætte mig en hel del ind boliglån. Er der nogen med gode link?

 

Min egen situation er, at jeg blev skilt og købte for lidt under et år siden en lejlighed i samme område som eks´en pga. barn og så er jeg glad for området (gamle Sydhavn 50 meter fra Valbyparken).

 

Jeg have brugt al min likviditet på sommerhus sammen med eks´en, som vi ikke skylder noget i og har beholdt sammen. I følge min bank kunne jeg bruge de penge som friværdi (har ikke undersøgt om det er rigtigt).

 

Jeg købte en lejlighed til 2,4 mio. kr. med et 0,5 pct. lån til kurs 95/96 (1.885.000 kr.) og et banklån på 450.000 kr + 100.000 kr. lån fra forældre som er rente- og afdragsfrit. Jeg har ikke andre lån.

 

Efter anbefaling fra @Hostrup har jeg taget fat i bank for at høre om omkonvertering. Hvis jeg skal bruge "lånegevinsten" i forhold til mit boliglån i banken på 4,5 pct. så skal der ny vurdering på lejligheden (er nok mellem 2,5-2,6 mio. kr., hvis jeg sammenligner). Det vil koste mig 20.000 kr. i gebyr.

 

Hvis jeg ligger mig over i et 2 pct. lån så stiger min ydelse med 17.000 kr. (det er ok i forhold til min økonomi) og jeg kan skære 192.000 kr. af restgælden - det er inklusiv omlægningsomkostninger og kurstab på det nye lån.

 

Er det korrekt, at jeg får tæt på kurs 100 med variabel rente, men er det klogt? Jeg har ret meget luft i min økonomi.

 

Jeg købte i sin tid min lejlighed ret hurtigt, da de to andre og større treværelseslejligheder i området røg inden jeg overhovedet nåede at se dem. Så det er ikke utænkeligt, at jeg indenfor en kort årrække kan finde på at sælge hvis noget større dukker op.

 

   

  

 Flekskort - Og så få taget et lån i sommerhuset, så både du og eksen kan få nedbragt jeres belåningsgrad i både din og hendes bolig.

60% sommerhusbelåning - med 30% udbetalt til jer hver - brugt på nedbringelse af gæld i helårsboliger vil forbedre din boligøkonomi pænt, idet du slipper af med 60%+ gæld

hostrup skrev:

 

 Flekskort - Og så få taget et lån i sommerhuset, så både du og eksen kan få nedbragt jeres belåningsgrad i både din og hendes bolig.

60% sommerhusbelåning - med 30% udbetalt til jer hver - brugt på nedbringelse af gæld i helårsboliger vil forbedre din boligøkonomi pænt, idet du slipper af med 60%+ gæld

Tak.

Min eks har ingen lån.

Banken fortalte mig, at det var omkostningstungt og besværligt at lave lån i sommerhuset, når vi ikke længere var sammen men stadig ejede det 50/50. Der skulle udarbejdes et pantebrev og "bankrådgiveren" lod det skinne igennem, at det ikke kunne betale sig. Jeg kender ikke til reglerne på området og tog bare hans ord for gode varer. 

prangstar skrev:

 

Tak.

 

Min eks har ingen lån.

 

Banken fortalte mig, at det var omkostningstungt og besværligt at lave lån i sommerhuset, når vi ikke længere var sammen men stadig ejede det 50/50. Der skulle udarbejdes et pantebrev og "bankrådgiveren" lod det skinne igennem, at det ikke kunne betale sig. Jeg kender ikke til reglerne på området og tog bare hans ord for gode varer. 

I forhold til at eksen ikke har lån: Tillykke til hende, og tillykke til dig.

Vurdering af det råd: BS - der er rigtig mange penge at spare for dig - (og miste for bank/kf i indtægter) hvis du  - tager 40% i sommerhuset og resten i privatboligen. 

Du sparer voldsomt i bidragssats på at tage 40% pengene i sommerhuset, og fjerner 60%+ finansiering fra helårsboligen. 

Hvis jeres skilsmisse har været fredelig, bør i kunne løse det i mindelighed - og hvis du tilrettelægger dig hensigtsmæssigt, kan du vælge om afdrag skal føres mod sommerhus eller helårsbolig. Pantebrev for at sikre hende er udemærket - men har i behov for det ?

Advokat på der laver en aftale ?

Bemærk - jeg kender ikke værdien af jeres sommerhus. Udbyttet af belåning afhænger naturligvis af at det har værdi 

hostrup skrev:

I forhold til at eksen ikke har lån: Tillykke til hende, og tillykke til dig.

 

Vurdering af det råd: BS - der er rigtig mange penge at spare for dig - (og miste for bank/kf i indtægter) hvis du  - tager 40% i sommerhuset og resten i privatboligen. 

 

Du sparer voldsomt i bidragssats på at tage 40% pengene i sommerhuset, og fjerner 60%+ finansiering fra helårsboligen. 

Hvis jeres skilsmisse har været fredelig, bør i kunne løse det i mindelighed - og hvis du tilrettelægger dig hensigtsmæssigt, kan du vælge om afdrag skal føres mod sommerhus eller helårsbolig. Pantebrev for at sikre hende er udemærket - men har i behov for det ?

Advokat på der laver en aftale ?

 

Bemærk - jeg kender ikke værdien af jeres sommerhus. Udbyttet af belåning afhænger naturligvis af at det har værdi 

Vi har det fint sammen og også derfor vi kan have sommerhus sammen - ingen grund til advokat, hvis det ikke er påkrævet.

Må lige tage fat i bankmand igen, da jeg bare tog hans ord for gode varer uden at undersøge det selv. Sommerhuset kostede 600.000 kr. - vi har lavet en del forbedringer og vil nok blive sat til salg for omkring +800.000 hvis vi ville sælge. 

prangstar skrev:

 

Vi har det fint sammen og også derfor vi kan have sommerhus sammen - ingen grund til advokat, hvis det ikke er påkrævet.

 

Må lige tage fat i bankmand igen, da jeg bare tog hans ord for gode varer uden at undersøge det selv. Sommerhuset kostede 600.000 kr. - vi har lavet en del forbedringer og vil nok blive sat til salg for omkring +800.000 hvis vi ville sælge. 

 Med så lav værdi, skal du regne på det.

Jensen skrev:

Nedkonverteringerne er lette, ligesom man nogle gange kan tage tilbuddet hjem i kurs 99.xx, og så først konvertere i kurs 101, så man reelt får en gratis/billig nedkonvertering.

Genialt!  

Hvor lang tid kan man have sådan et tilbud liggende uden at udnytte det? 

Junior skrev:

 

Genialt!  

Hvor lang tid kan man have sådan et tilbud liggende uden at udnytte det? 

 

 

 Seks måneder de gange jeg har brugt det. Bankerne har dog i visse perioder haft så travlt at de ikke har villet bruge tid på at udstede disse gratis optioner.

Jensen skrev:

 

 Seks måneder de gange jeg har brugt det. Bankerne har dog i visse perioder haft så travlt at de ikke har villet bruge tid på at udstede disse gratis optioner.

 Der er i mine øjne ingen tvivl om at der kan tjenes penge på dynamisk holdning til realkredit og intensiv omlægning. Det er bare et game hvor jeg ville søge professionelle til at håndtere det - som realkreditkonsulenten.

Spøjst er det at den eneste grund til at der er en margin at tjene på det er de øvrige lånere i samme obligationer som er "taberne" grundet ikke effektiv omlægningsstrategi.

Obligationsinvestorere bruger den ineffektivitet, og får oplysninger om udstrækninger og førtidige indfrielsen, og bruger det i investeringerne.

Et dansk fondsmæglerselskab skabte i mange år bedste afkast af alle på markedet (morningstar vinder) i sin kategori ved at investere i obligationer hvor låntagere agerede irrationelt.

hostrup skrev:

 

 Der er i mine øjne ingen tvivl om at der kan tjenes penge på dynamisk holdning til realkredit og intensiv omlægning. Det er bare et game hvor jeg ville søge professionelle til at håndtere det - som realkreditkonsulenten.

 

Spøjst er det at den eneste grund til at der er en margin at tjene på det er de øvrige lånere i samme obligationer som er "taberne" grundet ikke effektiv omlægningsstrategi.

 

Obligationsinvestorere bruger den ineffektivitet, og får oplysninger om udstrækninger og førtidige indfrielsen, og bruger det i investeringerne.

 

Et dansk fondsmæglerselskab skabte i mange år bedste afkast af alle på markedet (morningstar vinder) i sin kategori ved at investere i obligationer hvor låntagere agerede irrationelt.

 Jeg forstår det ikke helt - hvad gjorde selskabet helt præcist?

Junior skrev:

 

 Jeg forstår det ikke helt - hvad gjorde selskabet helt præcist?

 Investering i obligationer hvor låntagerne ikke omlagde optimalt, og derfor kunne selskabet få højere rente end hvad risiko og løbetid tilsagde, og vinde deres kategori med højest afkast år efter år

Altså hvis jeg har optaget lån og så renten falder og jeg ikke udnytter indløs-til-kurs-100 muligheden?

hostrup skrev:

 

 Der er i mine øjne ingen tvivl om at der kan tjenes penge på dynamisk holdning til realkredit og intensiv omlægning. Det er bare et game hvor jeg ville søge professionelle til at håndtere det - som realkreditkonsulenten.

 

Spøjst er det at den eneste grund til at der er en margin at tjene på det er de øvrige lånere i samme obligationer som er "taberne" grundet ikke effektiv omlægningsstrategi.

 

Obligationsinvestorere bruger den ineffektivitet, og får oplysninger om udstrækninger og førtidige indfrielsen, og bruger det i investeringerne.

 

Et dansk fondsmæglerselskab skabte i mange år bedste afkast af alle på markedet (morningstar vinder) i sin kategori ved at investere i obligationer hvor låntagere agerede irrationelt.

Jeg har selv brugt realkreditkonsulenten. De har hjulpet mig med at omlægge 2 gange nu, hvilket har resulteret i at jeg har skåret omkring 130.000 af mine lån. 

Jeg havde 3 forskellige lån for et par år siden, som blev konverteret til 1% hvor der ved RD ikke var låneomkostninger, hvis man omlagde og skiftede til dem (kun tinglysningsgebyr til staten) - og selvfølgelig kursskæring og de ting.

Og da 2%'eren åbnede mod slutningen af 2021 ringede de mig op og mente det var et godt tidspunkt at lægge om på (de havde ringet et par gange tidligere og diskuteret 1,5%, hvor dem jeg snakkede med selv mente at 2'eren ville åbne senere) - de stod for omlægningen for mig, og jeg skulle bare skrive under i eboks

Så selvom der er nogle omkostninger ved det (jeg mener det er 199 om måneden for deres højeste overvågning og 5000 ved en omlægning), kan jeg kun anbefale dem, hvis man gerne vil lave aktiv låneforvaltning.

Fik også tjekket siden ud. Absolut interessant.

Relevant artikel

https://borsen.dk/nyheder/okonomi/topokonomer-prischok-oger-risiko-for-nedtur?utm_source=b%c3%b8rsen&utm_medium=row_3&utm_campaign=news_4

Junior skrev:

Altså hvis jeg har optaget lån og så renten falder og jeg ikke udnytter indløs-til-kurs-100 muligheden?

 

 Det kunne være et eksempel, Ja

Torstens skrev:

 

Jeg har selv brugt realkreditkonsulenten. De har hjulpet mig med at omlægge 2 gange nu, hvilket har resulteret i at jeg har skåret omkring 130.000 af mine lån. 

Jeg havde 3 forskellige lån for et par år siden, som blev konverteret til 1% hvor der ved RD ikke var låneomkostninger, hvis man omlagde og skiftede til dem (kun tinglysningsgebyr til staten) - og selvfølgelig kursskæring og de ting.

Og da 2%'eren åbnede mod slutningen af 2021 ringede de mig op og mente det var et godt tidspunkt at lægge om på (de havde ringet et par gange tidligere og diskuteret 1,5%, hvor dem jeg snakkede med selv mente at 2'eren ville åbne senere) - de stod for omlægningen for mig, og jeg skulle bare skrive under i eboks

 

Så selvom der er nogle omkostninger ved det (jeg mener det er 199 om måneden for deres højeste overvågning og 5000 ved en omlægning), kan jeg kun anbefale dem, hvis man gerne vil lave aktiv låneforvaltning.

prangstar skrev:

Fik også tjekket siden ud. Absolut interessant.

 Sparer man noget i banken for de 199/md+5000? 

Det virker lidt voldsomt for at de skal holde øje med "Er renten ændret sig 1% og er der en god obligation til kurs 99"

hostrup skrev:

 

 Det kunne være et eksempel, Ja

Tak - ja, der lader til at være nogle der får en bedre rente end markedet

hostrup skrev:

 

 Det kunne være et eksempel, Ja

 Sjovt du nævner det, omlagde selv et 2% til en 1% lån for et par år siden ( sparet netto cirka 2000 om måneden), havde en kollega med tilsvarende lån og jeg måtte nærmest vride armen om på hende, før hun kontaktede banken og omlagde… og ja vi arbejder begge i en bank, så gratis at omlægge, minus kurstab selvfølgelig. Folk handler bare ikke altid rationelt.

Junior skrev:

 

 Sparer man noget i banken for de 199/md+5000? 

Det virker lidt voldsomt for at de skal holde øje med "Er renten ændret sig 1% og er der en god obligation til kurs 99"

 

Nogle gange kan det gå ekstremt hurtigt, og man har et vindue på 1-2 dage til at få lavet sin omlægning. Der kan man ofte som privatkunde stå i en situation, hvor man ikke kan nå at lave omlægningen - har man en aftale med dem, og givet dem en fuldmagt, kan de stå for omlægningen, da de har bedre kontakter i banken, og derfor ikke bliver blokkeret den vej.

Men ja, det er jo en afvejning, om man bare vil bruge deres gratis tjek og selv stå for omlægning.

Jeg ved ikke om man bare kan ringe til RD og spørge dem om man kan omlægge til dem uden omkostninger, eller om det var noget jeg udelukkende fik, fordi jeg fik hjælp fra realkreditkonsulenten. Det var i hvert fald ikke noget jeg kunne finde officielle tilbud på nogen steder.

Men det er i hvert fald gratis at gribe knoglen og få en snak med dem om det kan betale sig at bruge deres service. Og de har en gratis beregner, hvor man kan få en beregning på om det kan betale sig at lægge om. 

Realkreditkonsulenten kan bestemt anbefales hvis man er til fastrente lotteriet.

Det forbedrer deltagelsen i lotteriet væsentligt, men koster også ekstra

Kom nu med de 2,5%'ere! Skal jo ikke konvertere over til en med kurs under 97

"...og det betyder at vi fra næste uge forventer comeback til fast rente på 2,5%.."

https://www.nykredit.dk/dit-liv/bolig/nyheder-om-bolig--og-privatokonomi/2022/02/lag-dit-lan-om-og-skar-penge-af-din-gald/

Junior skrev:

"...og det betyder at vi fra næste uge forventer comeback til fast rente på 2,5%.."

https://www.nykredit.dk/dit-liv/bolig/nyheder-om-bolig--og-privatokonomi/2022/02/lag-dit-lan-om-og-skar-penge-af-din-gald/

 Den er mig bekendt live hos Nordea tæt på kurs 100.

https://www.nordea.dk/privat/produkter/boliglaan/Kurser-realkreditlaan-kredit.html

Her hvad Nordea har åbnet.

30år 2,5% u. Afdragsfrihed er stadig ikke åbnet. Du kan få versionen med 10år afdragsfrihed for kurs 99,15

RD skulle kunne regne på 2.5% i morgen ifølge min rådgiver.

Husk at få et tilbud hjem hvis den er under 100, så er der tid til at tage beslutningen senere.

Renterne har fået et nøk op i dag efter US CPI, så nu er der måske lagt op til 6 rentestigninger derovre i år. EU kan nok heller ikke sidde inflation på ca 5% overhørig.

Spm er hvad lønningerne skal den kommende tid. Tænker der kommer et pres under lønforhandlinger i US/EU for at få lønningerne op, da man tager et stort realt tab med lave lønstigninger og høj inflation. Fagforeningerne skal presse arbejdsgiverne.

Gode råd søges til en nybegynder inden for konvertering af lån, som vi ikke før har prøvet. 

Sidste år købte vi lejlighed til 4,1 mio. med 0,5% fastforrentet lån. Vi får en ud og vurdere boligen på ny og forventer den sættes til 4,5 mio. kr. Planen er at  konvertere til 2,5%. Vi har forhandlet gebyr for konverteringen ned. 

Det er især vores tidshorisont i lejligheden der gør, at vi er i tvivl om det er en god idé at konvertere. Vi forventer at bo 5-7 år i lejligheden og i den tid "indhenter" den højere rentebetaling en del af gevinsten. Desuden er vi i tvivl om, hvad der sker, hvis renten i mellemtiden falder igen. Det er vel i så fald ikke nogen idé i at konvertere ned igen med den tidshorisont vi har - med mindre man selvfølgelig "gambler" på at renten herefter igen stiger og man kan lave ny opkonvertering. Det er dog relativ meget rentebevægelse inden for en kortere tidshorisont. 

Så hvad siger eksperterne? Er der noget vi skal være særligt opmærksom på? Reelt set kan det vel også give mening at have det lave 0,5% lån så lang tid som muligt og så vente med at konvertere til renten begynder at falde igen - eller er der noget jer misser her udover at man selvfølgelig skal være hurtig på aftrækkeren i tilfælde af rentebevægelserne går den modsatte vej. 

På forhånd tak

Mvh

Niklasvs skrev:

Gode råd søges til en nybegynder inden for konvertering af lån, som vi ikke før har prøvet. 

 

Sidste år købte vi lejlighed til 4,1 mio. med 0,5% fastforrentet lån. Vi får en ud og vurdere boligen på ny og forventer den sættes til 4,5 mio. kr. Planen er at  konvertere til 2,5%. Vi har forhandlet gebyr for konverteringen ned. 

 

Det er især vores tidshorisont i lejligheden der gør, at vi er i tvivl om det er en god idé at konvertere. Vi forventer at bo 5-7 år i lejligheden og i den tid "indhenter" den højere rentebetaling en del af gevinsten. Desuden er vi i tvivl om, hvad der sker, hvis renten i mellemtiden falder igen. Det er vel i så fald ikke nogen idé i at konvertere ned igen med den tidshorisont vi har - med mindre man selvfølgelig "gambler" på at renten herefter igen stiger og man kan lave ny opkonvertering. Det er dog relativ meget rentebevægelse inden for en kortere tidshorisont. 

 

Så hvad siger eksperterne? Er der noget vi skal være særligt opmærksom på? Reelt set kan det vel også give mening at have det lave 0,5% lån så lang tid som muligt og så vente med at konvertere til renten begynder at falde igen - eller er der noget jer misser her udover at man selvfølgelig skal være hurtig på aftrækkeren i tilfælde af rentebevægelserne går den modsatte vej. 

 

På forhånd tak

 

Mvh

 Et par gode råd, omend jeg ikke er ekspert:

1. Med jeres horisont, ville jeg blot tage en F5 - der får I afskrevet samme gæld som ved 2,5%, og som du selv nævner er det nok usandsynligt, at I vil konvertere ned alligevel givet horisonten
2. Hvis renten falder og I har et fastforrentet lån kan I altid konvertere ned og indfri til kurs 100 - så det skal I ikke være bange for at den gør
3. Hvor stort er jeres lån pt. og har I et banklån? Det er lidt svært at tyde på din tekst. I kan overveje et lån med afdrag på den del af lånet, der ligger fra 60-80%, som alt andet lige må være en lille del.

Sanderhey skrev:

 

 Et par gode råd, omend jeg ikke er ekspert:

1. Med jeres horisont, ville jeg blot tage en F5 - der får I afskrevet samme gæld som ved 2,5%, og som du selv nævner er det nok usandsynligt, at I vil konvertere ned alligevel givet horisonten
2. Hvis renten falder og I har et fastforrentet lån kan I altid konvertere ned og indfri til kurs 100 - så det skal I ikke være bange for at den gør
3. Hvor stort er jeres lån pt. og har I et banklån? Det er lidt svært at tyde på din tekst. I kan overveje et lån med afdrag på den del af lånet, der ligger fra 60-80%, som alt andet lige må være en lille del.

 Hej Sanderhey

Mange tak for dine input. Det er bestemt en mulighed med F5, men vi og især min bedre halvdel går meget op i trygheden ved at kende sin måedlige ydelse. Så selvom det er en dyrere løsning vil det nok blive et fastforrentet lån vi går med. Rigtig fint med indløningen til kurs 100, det er jo en dejlig sikkerhed at have sig. 

Vi er belånt omkring 75%, så der er ikke noget banklån

Niklasvs skrev:

 

 Hej Sanderhey

 

Mange tak for dine input. Det er bestemt en mulighed med F5, men vi og især min bedre halvdel går meget op i trygheden ved at kende sin måedlige ydelse. Så selvom det er en dyrere løsning vil det nok blive et fastforrentet lån vi går med. Rigtig fint med indløningen til kurs 100, det er jo en dejlig sikkerhed at have sig. 

 

Vi er belånt omkring 75%, så der er ikke noget banklån

 Se at få omlagt ASAP - Det er en lille lottegevinst I kan låse i gevinst.

Glem alle tanker om at man kan "nå" at omlægge inden renten falder - det kan ske over night.

Og se at få lært din bedre halvdel, at en buffer på budgetkontoen er lige så godt som fast ydelse - Hendes holdning er dyr og beklager - dum.

Modtaget, mange tak for jeres fine input. Vi får også kigget ind i F5. Eneste ulempe ved F5 er mistet mulighed for at opkonvertere igen, såfremt renten stiger yderligere 1,5%, men det er nok også at være grådig 😉

dbh

Niklasvs skrev:

Modtaget, mange tak for jeres fine input. Vi får også kigget ind i F5. Eneste ulempe ved F5 er mistet mulighed for at opkonvertere igen, såfremt renten stiger yderligere 1,5%, men det er nok også at være grådig

 flekskort 

Har selvfølgelig selv helt styr på alle den her slags ting men skulle høre fra en ven ;-)

Jeg ville gerne omlægge sådan at jeg kunne stå med 300-400k i hånden til de sidste ting jeg skal have lavet i huset. Tror en vurdering af huset vil være 2 millioner.

Er fint klar på at tage noget med lidt risiko kan snildt klare skulle det stige. Har ingen andre lån og forventningen er at jeg skal blive boende til jeg skal på plejehjem altså en 30år endnu.

Har skrevet til nogle banker så regner med at telefonen vil begynde at ringe fra dem i morgen.

Rente tilpasningslån F3

LÅN ER BASERET PÅ INKONVERTERB. OBL

PERIODE 01.10.21-31.12.21

OBL.RENTE % PA 1,00

LÅNERENTE % PA -0,06076

RESTLØBETID ÅR 18,75

KURSSKÆRING DKK 78,73

NY RESTGÆLD DKK 424.228,31

NY OBL. RESTGÆLD DKK 423.086,95

AFDRAG DKK 5.689,08

RENTE DKK -65,30

BIDRAG DKK 902,59

TERMINSBETALING DKK 6.526,37

Blev rentetilpasset til nytår så hvad koster det at indfri sådan noget?

Betyder Kursskæring 78,73 at jeg realt kun skylder 78kr per 100 jeg har lånt og til slut hvorfor er der ikke et AOF kursus i sådan noget her?? Ville jeg noget hellere end collage eller keramik.

Min tanke var 850k i noget renteloft 5max/ flexkort og så lave det på 20år i stedet for 30. Tosset?

rippon skrev:

Har selvfølgelig selv helt styr på alle den her slags ting men skulle høre fra en ven ;-)

Jeg ville gerne omlægge sådan at jeg kunne stå med 300-400k i hånden til de sidste ting jeg skal have lavet i huset. Tror en vurdering af huset vil være 2 millioner.

Er fint klar på at tage noget med lidt risiko kan snildt klare skulle det stige. Har ingen andre lån og forventningen er at jeg skal blive boende til jeg skal på plejehjem altså en 30år endnu.

Har skrevet til nogle banker så regner med at telefonen vil begynde at ringe fra dem i morgen.

Rente tilpasningslån F3

LÅN ER BASERET PÅ INKONVERTERB. OBL

PERIODE 01.10.21-31.12.21

OBL.RENTE % PA 1,00

LÅNERENTE % PA -0,06076

RESTLØBETID ÅR 18,75

KURSSKÆRING DKK 78,73

NY RESTGÆLD DKK 424.228,31

NY OBL. RESTGÆLD DKK 423.086,95

AFDRAG DKK 5.689,08

RENTE DKK -65,30

BIDRAG DKK 902,59

TERMINSBETALING DKK 6.526,37

 

Blev rentetilpasset til nytår så hvad koster det at indfri sådan noget?

Betyder Kursskæring 78,73 at jeg realt kun skylder 78kr per 100 jeg har lånt og til slut hvorfor er der ikke et AOF kursus i sådan noget her?? Ville jeg noget hellere end collage eller keramik.

Min tanke var 850k i noget renteloft 5max/ flexkort og så lave det på 20år i stedet for 30. Tosset?

 Nej du skylder ikke kun 78,73/100

Hvis de gav AOF aftenkursus, kunne indholdet hedde: Tag kort rente, alt andet er spekulation - og forbundet med omkostninger og ulemper - bygget op i et system som sektoren scorer voldsomt på.

Dit F3 er rentefastsat tidligere end de seneste rentestigninger, så du kommer ud af lånet til noget underkurs pt (en kursgevinst der dog er fuldt skattepligtig).

Forsøg at få din bank til at nedsætte bidragssats på eksisterende lån, og tag et tillægslån på toppen må vist være bedste råd.

hostrup skrev:

 

 Nej du skylder ikke kun 78,73/100

 

Hvis de gav AOF aftenkursus, kunne indholdet hedde: Tag kort rente, alt andet er spekulation - og forbundet med omkostninger og ulemper - bygget op i et system som sektoren scorer voldsomt på.

 

Dit F3 er rentefastsat tidligere end de seneste rentestigninger, så du kommer ud af lånet til noget underkurs pt (en kursgevinst der dog er fuldt skattepligtig).

 

Forsøg at få din bank til at nedsætte bidragssats på eksisterende lån, og tag et tillægslån på toppen må vist være bedste råd.

 Takker. Så er der noget at gå videre med.

hostrup skrev:

 

 Hej hostrup og andre med input :)

Min bedre halvdel og jeg selv har skrevet under på hus, og vi skal lægge os fast på belåningen inden så længe. 

Vores gældsfaktor er for høj til frit lånevalg, så det aktuelle (og nærmest eneste) forslag fra banken er 0-40% fastforrentet uden afdrag, 0-80% f5 med afdrag. Når nu f-kort/f-kort løsningen ikke er en mulighed, og f5/f5 heller ikke er, hvordan er ovenstående model så? Jeg er med så langt at det ikke er optimalt, så jeg vil bare gerne høre hvor på skalaen vi ligger. Købesummen er 5.3 millioner. 

Edit: Der er også en model med 0-60 fast og 60-80 f5

Forudsat at der ikke er nogen lånegrænser og ting (har kun fået beregninger, ikke endeligt tilbud) er det så en no-brainer at beholde mine nederste 2 mio f5 afdragsfri (lige fået fastsat ny rente) og så omlægge mit 2,6 mio 1% m.afdrag til 2,3 mio flexkort m. afdrag?

thebouncer skrev:

 

 Hej hostrup og andre med input :)

Min bedre halvdel og jeg selv har skrevet under på hus, og vi skal lægge os fast på belåningen inden så længe. 

Vores gældsfaktor er for høj til frit lånevalg, så det aktuelle (og nærmest eneste) forslag fra banken er 0-40% fastforrentet uden afdrag, 0-80% f5 med afdrag. Når nu f-kort/f-kort løsningen ikke er en mulighed, og f5/f5 heller ikke er, hvordan er ovenstående model så? Jeg er med så langt at det ikke er optimalt, så jeg vil bare gerne høre hvor på skalaen vi ligger. Købesummen er 5.3 millioner. 

Edit: Der er også en model med 0-60 fast og 60-80 f5

Kan ikke lide at optage et lån med 30-årig rentebinding hvor i med al sandsynlighed lægger om lang tid inden.

Hvordan ser jeres likviditet ud hvis i tager 0-80% F5 med afdrag ? - med mål at omlægge om fem år 

moktar skrev:

Forudsat at der ikke er nogen lånegrænser og ting (har kun fået beregninger, ikke endeligt tilbud) er det så en no-brainer at beholde mine nederste 2 mio f5 afdragsfri (lige fået fastsat ny rente) og så omlægge mit 2,6 mio 1% m.afdrag til 2,3 mio flexkort m. afdrag?

Ja - tillykke med lotto gevinsten :-)

Få lige et check på vurderingen på jeres bolig - så det nye flekskort får korrekt bidragssats.

hostrup skrev:

 

Ja - tillykke med lotto gevinsten :-)

Få lige et check på vurderingen på jeres bolig - så det nye flekskort får korrekt bidragssats.

 Jo tak, kunne se ud til jeg for første gang har ramt rigtigt med noget boliglån. Ja kan nok ikke nå at få kreditdamen ud, men ser ud til de har automatisk opskrevet vurderingen lidt.

moktar skrev:

 

 Jo tak, kunne se ud til jeg for første gang har ramt rigtigt med noget boliglån. Ja kan nok ikke nå at få kreditdamen ud, men ser ud til de har automatisk opskrevet vurderingen lidt.

 Husk at låne op til 80% igen.

hostrup skrev:

 

 Husk at låne op til 80% igen.

Uddebateret.

ThoboyJPG skrev:

@Hostrup

Du virker til at være stærk i lånevalg mv., vi er lidt i vildrede ifht. Vores F5 som udløber inden længe (10 måneder).

Bolig værdi netop kreditvurderet til DKK 4.2m, vi har efterfølgende lavet forbedringer 2 nye badeværelser og filtset huset, ny vurdering vil konservativt være DKK 4.5m - vores F5 med afdrag er restgælden d.d. DKK 2.2m.

Vi har fin økonomi og skylder intet i vores biler eller andet. Vores overvejelser går på om vi burde låne op til maks for at investerer pengene i aktier/udlejningsejendomme (har vi to af i dag i særskilt selskab), alternativt have frie midler til måske at købe et sommerhus indenfor 6-36 måneder i prisleje omkring DKK 1.5-2m.

Nogle hundrede tusinde i frie midler nu og yderligere ~25k der spares op hver måned.

Vi har intet imod risikoen ved flekslån og kan egentligt godt lide at have likvider så vi kan agere hvis der kommer en korrektion eller lignende - skal der bare lånes op til 60 eller 80% her inden længe og så fortsætte vores investeringer. Skal vi bibeholde nuværende belåningsgrad (vi ønsker ikke at blive gældfri) og fortsætte som vi gør.

Nogen anbefaling til hvad der potentielt optimerer vores langsigtet egenkapital bedst, med nogenlunde risikovillighed - vi er unge (start tredierverne).

Når I nærmer jer omlægningstidspunkt, så en tur gennem mybanker, og få bedste kreditforeningstilbud.

Billigste kreditforening afhænger af vurdering, til samme vurdering er Totalkredit med AL bank eller Coop en klar vinder

Lånevalg er let - 80% flekskort med afdrag

flekskort fordi det har bedst EV

med afdrag fordi det er billigst, og i en lidt større end minimal økonomi, blot er flytning af likvider

80% fordi realkreditlån bare er den billigste måde at finansiere sig på

Fuld skrald på alle skattebegunstigede opsparings/investeringsformer

Giv evt børn aktiver i en meget tidlig alder

hostrup skrev:

 

 Husk at låne op til 80% igen.

 Hvorfor skal man låne op til 80%?

Jeg står selv og skal ligge lån om til oktober 22, mig og min kone er belånt under 50%, så det du siger er vi bør låne op til 80% Og gøre hvad helt præcis med de 30 ish%?

hostrup skrev:

 

Når I nærmer jer omlægningstidspunkt, så en tur gennem mybanker, og få bedste kreditforeningstilbud.

Billigste kreditforening afhænger af vurdering, til samme vurdering er Totalkredit med AL bank eller Coop en klar vinder

 

Lånevalg er let - 80% flekskort med afdrag

flekskort fordi det har bedst EV

med afdrag fordi det er billigst, og i en lidt større end minimal økonomi, blot er flytning af likvider

80% fordi realkreditlån bare er den billigste måde at finansiere sig på

 

Fuld skrald på alle skattebegunstigede opsparings/investeringsformer

Giv evt børn aktiver i en meget tidlig alder

Unreachable skrev:

 

 Hvorfor skal man låne op til 80%?

Jeg står selv og skal ligge lån om til oktober 22, mig og min kone er belånt under 50%, så det du siger er vi bør låne op til 80% Og gøre hvad helt præcis med de 30 ish%?

Kommer meget an på situationen, alderen, indkomsten og indstilling.

Har i børn ? Så kom i gang med at forberede jeres og deres økonomi på at de skal ud på et meget konkurrencepræget boligmarked, hvor manglende hjælp hjemmefra reelt set sætter de unge mennesker relativt tilbage socio-økonomisk.

Alle skattebegunstigede aktivplaceringer bør være interesseante at have aktiver i - dvs maks på pension, maks på aktiesparekonto, mere fast ejendom.

En udfordring består selvfølgelig i at få en klump penge ud, og skulle købe aktiver for dem, idet det giver en risiko for at ramme et skævt indkøbstidspunkt, og det skal man forholde sig til, og det kan håndteres.

ThoboyJPG skrev:

Det var lidt det svar jeg formentlig ledte efter, tvivlen opstår primært ved 60/80% snakken, om den billigere bidragssats på 60% kunne svarer sig kontra 20% ekstra belåning til anden investering :)

Vi kører maks på børneopsparing, men bør evt. Supplerer op med noget aktieopsparing i frie midler for at benytte frikort løbende?

Ja, hvis de køber aktiver der ikke er aktiendkomstbeskattet vil de få udnyttet bruge deres frikort.

Ikke udbytte betalende enkeltaktier er jo det idelle, men svært at finde dem, samtidig med langsigtet stabil forventning.

Verdens vel nok største anerkendte skatteundviger NYSE: BRK.B er selvfølgelig et oplagt emne, men ellers er det vel svært at finde.

Nogen der har gode bud ? 

hostrup skrev:

 

Kommer meget an på situationen, alderen, indkomsten og indstilling.

Har i børn ? Så kom i gang med at forberede jeres og deres økonomi på at de skal ud på et meget konkurrencepræget boligmarked, hvor manglende hjælp hjemmefra reelt set sætter de unge mennesker relativt tilbage socio-økonomisk.

 

Alle skattebegunstigede aktivplaceringer bør være interesseante at have aktiver i - dvs maks på pension, maks på aktiesparekonto, mere fast ejendom.

En udfordring består selvfølgelig i at få en klump penge ud, og skulle købe aktiver for dem, idet det giver en risiko for at ramme et skævt indkøbstidspunkt, og det skal man forholde sig til, og det kan håndteres.

 3 børn, begge 31 år - fornuftig indkomst på begge :-) 

Jeg var nemlig der hvor jeg tænkte det var "sjovt" at have lidt flere midler nu her, imens vi unge og børnene er små, til rejser etc.

Jeg gik selv med tanken om at tage et variabel rente lån igen med afdragsfrihed, men der skyder jeg mig måske selv i foden?

Unreachable skrev:

 

 3 børn, begge 31 år - fornuftig indkomst på begge :-) 

Jeg var nemlig der hvor jeg tænkte det var "sjovt" at have lidt flere midler nu her, imens vi unge og børnene er små, til rejser etc.

Jeg gik selv med tanken om at tage et variabel rente lån igen med afdragsfrihed, men der skyder jeg mig måske selv i foden?

Nej du skyder ikke dig selv i foden, men du skyder dine børn i foden :-)

I står som familie - utroligt godt - uddannede, fine job, og 50% egenkapital i boligen - alt perfekt, og i en relativ ung alder.

Men i står overfor en stor udfordring - børnenes entre på boligmarkedet - Og det skal i forberede jer på, og jo før i gør det, jo mindre impact har det på jeres liv.Boligmarkedet bliver mere og mere konkurrencepræget, og jeres unger skal bruge en formue for ikke at komme bagud.

Fordi I har formue relativt tidligt i livet, er aktiemarkedet en oplagt placering, og i kan lave en del "dollar cost averaging" ved at købe aktier/fonde løbende, og gøre det bøde i egne og børnenes cpr numre.

Umiddelbart er så stor belåning af hus som muligt hensigtsmæssig, og planlægning af jeres fremtidige behov skal laves.

Stod jeg i jeres situation ville jeg tage 80% flekskort, placere hele provenuet i aktiefonde (herunder i skattebegunstigede), og løbende købe flere.

Med formueplanlægning kan i komme langt, men kom i gang.

@hostrup

Tak for input- læser med fra sidelinjen. Står lidt i samme båd som unreachable ser det ud til. 

ift din “Fordi I har formue relativt tidligt i livet, er aktiemarkedet en oplagt placering, og i kan lave en del "dollar cost averaging" ved at købe aktier/fonde løbende, og gøre det bøde i egne og børnenes cpr numre.”

er det egentligt tilladt at;

- give børnene gaver (indenfor gavereglerne) <muligvis fra bedsteforældrene, der er vist særlige regler>

- makse deres ASK og samtidigt udnytte deres frikort via kapitalindkomstsbeskatning

- børnene kan efter nogle år give pengene og afkast retur til forældrene (indenfor gavereglerne)

som børnenes værger burde det være muligt men kunne SKAT vurdere det som en form for skatteunddragelse?

er med på at det optimale ville være at børnene beholdt det men jeg synes ikke nødvendigvis de skal stå med en masker børneopsparing, en ASK samt frie midler på fx 300.000 når de rammer 18.

Er der en generel tommelfingerregel af prioritering? Fx: 

- voksen ratepension

- voksen livrente

- voksen aldersopsparing 

- voksen ask

- børnenes ASK

- børneopsparing

- børns frie midler til udnyttelse af frikort

- børns aldersopsparing

toganim skrev:

@hostrup

Tak for input- læser med fra sidelinjen. Står lidt i samme båd som unreachable ser det ud til. 

ift din “Fordi I har formue relativt tidligt i livet, er aktiemarkedet en oplagt placering, og i kan lave en del "dollar cost averaging" ved at købe aktier/fonde løbende, og gøre det bøde i egne og børnenes cpr numre.”

 

er det egentligt tilladt at;

- give børnene gaver (indenfor gavereglerne) <muligvis fra bedsteforældrene, der er vist særlige regler>

- makse deres ASK og samtidigt udnytte deres frikort via kapitalindkomstsbeskatning

- børnene kan efter nogle år give pengene og afkast retur til forældrene (indenfor gavereglerne)

som børnenes værger burde det være muligt men kunne SKAT vurdere det som en form for skatteunddragelse?

 

er med på at det optimale ville være at børnene beholdt det men jeg synes ikke nødvendigvis de skal stå med en masker børneopsparing, en ASK samt frie midler på fx 300.000 når de rammer 18.

Er der en generel tommelfingerregel af prioritering? Fx: 

- voksen ratepension

- voksen livrente

- voksen aldersopsparing 

- voksen ask

- børnenes ASK

- børneopsparing

- børns frie midler til udnyttelse af frikort

- børns aldersopsparing

 Alt hvad jeg har skrevet mht børn, er med børn som reel ejer af aktiverne.

Du skriver: "jeg synes ikke nødvendigvis de skal stå med en masker børneopsparing, en ASK samt frie midler på fx 300.000 når de rammer 18." - Det kan der selvfølgelig være mange holdninger til, men boligmarkedet gør en anden holdning nødvendig.

Jeg udfordrede ikke din tidligere antagelse om at børnene var reel ejer af aktiverne men var nysgerrig om min model var mulig. 

Ift. børnenes mulighed på boligmarkedet er der flere muligheder end blot at opbygge formue til dem tidligt (om end jeg tilkendegiver at dette er mest simple løsning - jeg er tilbageholden af principielle årsager). Man kan fx. Låne dem penge eller lave et forældrekøb

toganim skrev:

Jeg udfordrede ikke din tidligere antagelse om at børnene var reel ejer af aktiverne men var nysgerrig om min model var mulig. 

Ift. børnenes mulighed på boligmarkedet er der flere muligheder end blot at opbygge formue til dem tidligt (om end jeg tilkendegiver at dette er mest simple løsning - jeg er tilbageholden af principielle årsager). Man kan fx. Låne dem penge eller lave et forældrekøb

 Det er trist og dyrt princip at fastholde og dine børn bærer omkostningen for dit princip.

Er det hensigtsmæssigt ?

Unreachable skrev:

 

 3 børn, begge 31 år - fornuftig indkomst på begge :-) 

Jeg var nemlig der hvor jeg tænkte det var "sjovt" at have lidt flere midler nu her, imens vi unge og børnene er små, til rejser etc.

Jeg gik selv med tanken om at tage et variabel rente lån igen med afdragsfrihed, men der skyder jeg mig måske selv i foden?

Jeg prøver lige med en anden approach end hostrup og toga, selv om jeg er grundlæggende er enig med dem på mange områder. Jeg er selv stor fortaler for variabel rente (og har selv haft det i mange år lige siden vi købte hus) før jeg ikke kunne stå for spekulationen og skiftede til det fastforrentede 1% lån for et par år siden, så mange tak til FED/ECB for deres penge eksperiment :-)

Jeg mener dog, det er for simpelt at snakke om +EV i den kontekst hostrup gør (altså som en gennemsnits betragtning udenlukkende baseret på penge). Det er sådan set ikke forkert hvad han skriver, men jeg mener man bør medtage flere faktorer, hvis man skal udtale sig om eksempelvis det "optimale lån" eller den "optimale portefølje". For det bedste lån for hostrup, toga eller mig er ikke nødvendig det bedste lån for dig. Det er også en helt klassisk approach i portefølje optimering (også hvis man bare helt råt kigger på CAPM modeller), men man bør for at få et helheds billede (som minimum) medtage faktorer som:

- Risiko appetit

- Likviditet behov (på 1-10 år sigt)

- Andre aktiver (og korrelationer til disse)

Risiko appetit er en af de vigtigste parametre, for selv om det i gennemsnit helt sikkert kan svare sig at låne op i sit hus og investere pengene i aktier, så er det ikke nødvendigvis en optimal strategi, hvis man eksempelvis har en en underliggende konkav nyttefunktion. Det skal forstås sådan, at nytte værdien af at have 1.000 ekstra kroner om måneden ikke nødvendigvis modsvarer "minus"-nytte værdien af at miste 1.000 eller sågar 500 kroner om måneden.Og hvis din hustru ikke kan sove om natten, når aktie markederne dykker - så er det helt sikkert ikke det værd. 

Risiko og det, at forbrugerne vil betale for at mindske varians er et kendt fænomen i finansiel teori, specielt hvis man har nørdet med eksempelvis P og Q måls simulationsmodeller af markedet. Men i praksis vælger de fleste af os ofte en -EV approach for at mindske varians. Et standard eksempel er  forsikringer, for ud fra et simpelt penge perspektiv, så er alle forsikringer -EV. Netop her kan man se den underliggende nyttefunktion i spil, da man hellere vil betale eksempelvis 1.000 kroner om året i 30 år end at betale 25.000 kroner i et hug efter 12 år og nul kroner ellers.

Ydermere synes jeg personligt, at hvis du eksempelvis har et hus omkring København, så er det virkelig at lægge alle sine æg i en kurv, hvis man låner op og investerer i aktier. Specielt hvis du samtidig har en pensionsopsparing med høj risiko eksponering. Så er vi i virkeligheden ude i en maksimalt gearet og tæt på 100% korreleret investering. Jeg tror de færreste aktører har en risiko appetit, der kan forsvare en sådan approach. Jeg tror dog samtidig toga og hostrup rent faktisk har :-)

Likviditet: Du er lidt inde på det selv og der synes jeg du skal holde fast. Hvad giver dig og din familie størst nytte? At bruge noget af jeres overskud lige nu og her på ferie, et halvt års orlov mens I er unge og ungerne gider jer :-), forbedringer til huset, en ny bil, gå ned i tid, ... eller er det at spare op til et forældrekøb om 20 år. Det er sådan set kun dig/jer selv, der kender svaret på det spørgsmål.

Så i min verden, så skal et lån sammensættes, så du optimerer dels afdrag/bidrag osv., men også tager højde for dit likviditetsbehov om 1 år (konen ned på 32 timer) om 2 år (nye vinduer), om 5 år (et halv års orlov) eller what ever. For det er bare pisse dyrt og omkostnings tungt at skaffe likviditet - og det er i min optik vigtigere end at file og optimere på bidrags satser osv. for i det store billede er det småpenge.

Hvad gør jeg forkert?

Restgæld knap 2,6m

Boligværdi 3,3m

Som jeg kan regne ud så ved omkonvertering, kan gælden blive reduceret til ca. 2,3m. Det har jeg skrevet ind i udbetaling men er det forkert? Det er langt mindre end 80% af boligværdi. Jeg har også fået fejlen på et andet site. Her er det Totalkredits egen beregner.

rickrick skrev:

 

Jeg prøver lige med en anden approach end hostrup og toga, selv om jeg er grundlæggende er enig med dem på mange områder. Jeg er selv stor fortaler for variabel rente (og har selv haft det i mange år lige siden vi købte hus) før jeg ikke kunne stå for spekulationen og skiftede til det fastforrentede 1% lån for et par år siden, så mange tak til FED/ECB for deres penge eksperiment :-)

 

Jeg mener dog, det er for simpelt at snakke om +EV i den kontekst hostrup gør (altså som en gennemsnits betragtning udenlukkende baseret på penge). Det er sådan set ikke forkert hvad han skriver, men jeg mener man bør medtage flere faktorer, hvis man skal udtale sig om eksempelvis det "optimale lån" eller den "optimale portefølje". For det bedste lån for hostrup, toga eller mig er ikke nødvendig det bedste lån for dig. Det er også en helt klassisk approach i portefølje optimering (også hvis man bare helt råt kigger på CAPM modeller), men man bør for at få et helheds billede (som minimum) medtage faktorer som:

 

- Risiko appetit

- Likviditet behov (på 1-10 år sigt)

- Andre aktiver (og korrelationer til disse)

 

Risiko appetit er en af de vigtigste parametre, for selv om det i gennemsnit helt sikkert kan svare sig at låne op i sit hus og investere pengene i aktier, så er det ikke nødvendigvis en optimal strategi, hvis man eksempelvis har en en underliggende konkav nyttefunktion. Det skal forstås sådan, at nytte værdien af at have 1.000 ekstra kroner om måneden ikke nødvendigvis modsvarer "minus"-nytte værdien af at miste 1.000 eller sågar 500 kroner om måneden.Og hvis din hustru ikke kan sove om natten, når aktie markederne dykker - så er det helt sikkert ikke det værd. 

 

Risiko og det, at forbrugerne vil betale for at mindske varians er et kendt fænomen i finansiel teori, specielt hvis man har nørdet med eksempelvis P og Q måls simulationsmodeller af markedet. Men i praksis vælger de fleste af os ofte en -EV approach for at mindske varians. Et standard eksempel er  forsikringer, for ud fra et simpelt penge perspektiv, så er alle forsikringer -EV. Netop her kan man se den underliggende nyttefunktion i spil, da man hellere vil betale eksempelvis 1.000 kroner om året i 30 år end at betale 25.000 kroner i et hug efter 12 år og nul kroner ellers.

 

Ydermere synes jeg personligt, at hvis du eksempelvis har et hus omkring København, så er det virkelig at lægge alle sine æg i en kurv, hvis man låner op og investerer i aktier. Specielt hvis du samtidig har en pensionsopsparing med høj risiko eksponering. Så er vi i virkeligheden ude i en maksimalt gearet og tæt på 100% korreleret investering. Jeg tror de færreste aktører har en risiko appetit, der kan forsvare en sådan approach. Jeg tror dog samtidig toga og hostrup rent faktisk har :-)

 

Likviditet: Du er lidt inde på det selv og der synes jeg du skal holde fast. Hvad giver dig og din familie størst nytte? At bruge noget af jeres overskud lige nu og her på ferie, et halvt års orlov mens I er unge og ungerne gider jer :-), forbedringer til huset, en ny bil, gå ned i tid, ... eller er det at spare op til et forældrekøb om 20 år. Det er sådan set kun dig/jer selv, der kender svaret på det spørgsmål.

 

Så i min verden, så skal et lån sammensættes, så du optimerer dels afdrag/bidrag osv., men også tager højde for dit likviditetsbehov om 1 år (konen ned på 32 timer) om 2 år (nye vinduer), om 5 år (et halv års orlov) eller what ever. For det er bare pisse dyrt og omkostnings tungt at skaffe likviditet - og det er i min optik vigtigere end at file og optimere på bidrags satser osv. for i det store billede er det småpenge.

Udemærkede betragtninger, i mine øjne forkerte konklusioner:

1. 31 årigt par og millionformue - risikovilligheden SKAL være i top for at skaffe velfærd for familien
2. Nej likviditet er ikke pisse dyrt og omkostningstungt at skaffe - når man har så solid en formue så unge
3. Konkav nyttefunktion - Ja det har vi alle. Men der er 3 børn ind i billedet, og det gør at nyttefunktionen bliver nærmest lineær - da afkast i investering i unger giver så højt afkast.

coolkjaer skrev:

Hvad gør jeg forkert?

Restgæld knap 2,6m

Boligværdi 3,3m

Som jeg kan regne ud så ved omkonvertering, kan gælden blive reduceret til ca. 2,3m. Det har jeg skrevet ind i udbetaling men er det forkert? Det er langt mindre end 80% af boligværdi. Jeg har også fået fejlen på et andet site. Her er det Totalkredits egen beregner.

 

 Tror du i "beløb til udbetaling" skal indtaste evt likviditet du vil have ekstra ud i forbindelse med omlægning, ikke det nye låns størrelse

toganim skrev:

 

er det egentligt tilladt at;

- give børnene gaver (indenfor gavereglerne) <muligvis fra bedsteforældrene, der er vist særlige regler>

- makse deres ASK og samtidigt udnytte deres frikort via kapitalindkomstsbeskatning

- børnene kan efter nogle år give pengene og afkast retur til forældrene (indenfor gavereglerne)

som børnenes værger burde det være muligt men kunne SKAT vurdere det som en form for skatteunddragelse?

 

 Som børnenes værge, vil du nok få svært ved at argumentere for at børnene skulle give en gave til deres forældre. Det kan ikke være i deres interesse.

hostrup skrev:

 

 Det er trist og dyrt princip at fastholde og dine børn bærer omkostningen for dit princip.

 

Er det hensigtsmæssigt ?

Sikkert ikke ud fra en EV betragtning. Men skulle jeg optimere min EV skulle jeg så give mine børn op til grænsen hvert år, og de ville stå med omkring1,8 mdkk afhængigt af afkast etc når de blev 18 år.
Det synes jeg heller ikke nødvendigvis er hensigtsmæssigts. 

Skal jeg skære den ind til benet er det heller ikke +ev at jeg bruger penge på andet end livsnødvendige ting samt ting der opretholder indkomst. Men det gør jeg også helt uhensigtsmæssigt

tak for svar i 128 

toganim skrev:

Sikkert ikke ud fra en EV betragtning. Men skulle jeg optimere min EV skulle jeg så give mine børn op til grænsen hvert år, og de ville stå med omkring1,8 mdkk afhængigt af afkast etc når de blev 18 år.
Det synes jeg heller ikke nødvendigvis er hensigtsmæssigts. 

Skal jeg skære den ind til benet er det heller ikke +ev at jeg bruger penge på andet end livsnødvendige ting samt ting der opretholder indkomst. Men det gør jeg også helt uhensigtsmæssigt

tak for svar i 128 

 Jeg tror at børnene får behov for et meget betydeligt økonomisk indspark når de skal på boligmarkedet - en halv million i dag rækker ikke langt, så 1,8mill til den tid er nok ganske passende. Boligmarkedet er en kamp for de unge i dag, og det bliver kun værre år for år. 

hostrup skrev:

 

Udemærkede betragtninger, i mine øjne forkerte konklusioner:

1. 31 årigt par og millionformue - risikovilligheden SKAL være i top for at skaffe velfærd for familien
2. Nej likviditet er ikke pisse dyrt og omkostningstungt at skaffe - når man har så solid en formue så unge
3. Konkav nyttefunktion - Ja det har vi alle. Men der er 3 børn ind i billedet, og det gør at nyttefunktionen bliver nærmest lineær - da afkast i investering i unger giver så højt afkast.

 

1. Nej - og det er præcis min pointe, man bliver nødt til at justere ud fra sin egen risiko villighed, så der er ikke noget man skal. Aktører kan have de mærkeligste prioriteringer - og ofte vælger de investeringer som vi to nemt kunne blive enige om er absurd meget -EV (på alle punkter), men det ændrer ikke ved, at det er deres præferencer, uanset hvor obskure de er :-)
2. Vores husstand har sparet rigtig mange penge ved at time opsparing til eksempelvis ny belægning, nye vinduer/døre, ny skur/carport ved i perioder at opspare overskuds likviditet via afdragsfrihed - i stedet for hver at låne op i huset 1 gang om året. De småpenge vi kunne spare i bidrag er intet imod de penge du betaler for en prioritets kredit, kassekredit eller at optage et lån i huset - ud over det er det også pisse besværligt!
3. Hvis du har noget der minder om en lineær nyttefunktion er du i den øverste 1% fraktil i forhold til risiko - en standard nyttefunktion i finansiel teori som faktisk ammer godt på en gennemsnitlig aktør er kvadratrod x - med/uden børn

Jeg er slet ikke enig i dit punkt 3 for øvrigt, nytte optimering er i min optik meget mere end "kun" penge. Dermed ikke sagt, at jeg totalt uenig med dig, for jeg tror faktisk vi er meget enige langt hen af vejen.

Men jeg er så også et rødt svin - jeg tænker du er i den anden blok :-). Og jeg har over tid flyttet mit fokus fra cool cash til mange andre ting - det spiller helt sikkert ind! Men det gør det måske også for andre?

Igen, man kan låne dem penge eller lave forældrekøb. 

Men fair nok, vi er måske bare fundamentalt forskellige. Jeg synes ikke at 18 årlige bør stå med 1,8m i hånden og man så som forældre håber på at de bliver brugt til lejlighed 

coolkjaer skrev:

Hvad gør jeg forkert?

Restgæld knap 2,6m

Boligværdi 3,3m

Som jeg kan regne ud så ved omkonvertering, kan gælden blive reduceret til ca. 2,3m. Det har jeg skrevet ind i udbetaling men er det forkert? Det er langt mindre end 80% af boligværdi. Jeg har også fået fejlen på et andet site. Her er det Totalkredits egen beregner.

 

Smid det her ind i Excel og regn løs selv :-)

rickrick skrev:

 

1. Nej - og det er præcis min pointe, man bliver nødt til at justere ud fra sin egen risiko villighed, så der er ikke noget man skal. Aktører kan have de mærkeligste prioriteringer - og ofte vælger de investeringer som vi to nemt kunne blive enige om er absurd meget -EV (på alle punkter), men det ændrer ikke ved, at det er deres præferencer, uanset hvor obskure de er :-)
2. Vores husstand har sparet rigtig mange penge ved at time opsparing til eksempelvis ny belægning, nye vinduer/døre, ny skur/carport ved i perioder at opspare overskuds likviditet via afdragsfrihed - i stedet for hver at låne op i huset 1 gang om året. De småpenge vi kunne spare i bidrag er intet imod de penge du betaler for en prioritets kredit, kassekredit eller at optage et lån i huset - ud over det er det også pisse besværligt!
3. Hvis du har noget der minder om en lineær nyttefunktion er du i den øverste 1% fraktil i forhold til risiko - en standard nyttefunktion i finansiel teori som faktisk ammer godt på en gennemsnitlig aktør er kvadratrod x - med/uden børn

 

Jeg er slet ikke enig i dit punkt 3 for øvrigt, nytte optimering er i min optik meget mere end "kun" penge. Dermed ikke sagt, at jeg totalt uenig med dig, for jeg tror faktisk vi er meget enige langt hen af vejen.

 

Men jeg er så også et rødt svin - jeg tænker du er i den anden blok :-). Og jeg har over tid flyttet mit fokus fra cool cash til mange andre ting - det spiller helt sikkert ind! Men det gør det måske også for andre?

 1. Jo risikovilligheden SKAL være i top - manden har sat tre børn i verden der skal have det bedst muligt :-) - Jeg ser det som en forpligtelse....

2. Selvfølgelig skal man ikke vælge en omkostningstung likviditetsfremskaffelse, og når du beregner hvad I har sparet op mod en sådan bliver det jo skævt  Lad os antage at familien her køber eks for en million i aktiefonde, så er likviditet tilgængelig eks til 2% uden oprettelsesomkostninger via Nordnet. Det er ofte billigere end afdragsfrihed, og altid billigere end afdragsfrihed og omlægning.

3. Uenig i din påstand om nytteværdi - vort samfund indeholder så mange "hurdles" for ikke rige mennesker, at vi nok nærmere har en konveks nyttefunktion

Låneregler er en helt oplagt regulering der giver konveks nyttefunktion, ligesom lavere virksomhedsskatter bevirker at man er nød til at betragte nytten konvekst, ikke konkavt.

I forhold til din betragtning om politisk standpunkt - du tager fejl.

"Og jeg har over tid flyttet mit fokus fra cool cash til mange andre ting - det spiller helt sikkert ind! Men det gør det måske også for andre?"

Det flyt af fokus kan jo også måles, så det er jo bare pladser...Som Simon Spies sagde: Man kan ikke købe kærlighed for penge, men man kan købe noget der minder meget om det.

hostrup skrev:

 

 1. Jo risikovilligheden SKAL være i top - manden har sat tre børn i verden der skal have det bedst muligt :-) - Jeg ser det som en forpligtelse....

 

2. Selvfølgelig skal man ikke vælge en omkostningstung likviditetsfremskaffelse, og når du beregner hvad I har sparet op mod en sådan bliver det jo skævt  Lad os antage at familien her køber eks for en million i aktiefonde, så er likviditet tilgængelig eks til 2% uden oprettelsesomkostninger via Nordnet. Det er ofte billigere end afdragsfrihed, og altid billigere end afdragsfrihed og omlægning.

 

3. Uenig i din påstand om nytteværdi - vort samfund indeholder så mange "hurdles" for ikke rige mennesker, at vi nok nærmere har en konveks nyttefunktion

Låneregler er en helt oplagt regulering der giver konveks nyttefunktion, ligesom lavere virksomhedsskatter bevirker at man er nød til at betragte nytten konvekst, ikke konkavt.  

1. Her bliver vi nok ikke enige :-)
2. Selvom jeg er forholdvis risikovillig, så ville det være alt for voldsomt for vores familie rent risiko mæssigt og dermed nok også for langt hovedparten af andre aktører at vælge aktie strategien som alternativ. Her mener jeg personligt, at min analyse holder 100% i forhold til at minimere omkostninger for likviditet, da det alternativ du opstiller ikke er gangbart for 99% af alle familier
3. Her bliver vi simpelthen ikke enige - og jeg tror altså ikke du finder meget backup hverken empirisk eller teoretisk

hostrup skrev:

I forhold til din betragtning om politisk standpunkt - du tager fejl. 

Interessant, umiddelbart placerede jeg dig i LA-segmentet ... men jeg har før taget godt og grundigt fejl :-)

P.S. Fint lille rammende citat.

rickrick skrev:

1. Her bliver vi nok ikke enige :-)
2. Selvom jeg er forholdvis risikovillig, så ville det være alt for voldsomt for vores familie rent risiko mæssigt og dermed nok også for langt hovedparten af andre aktører at vælge aktie strategien som alternativ. Her mener jeg personligt, at min analyse holder 100% i forhold til at minimere omkostninger for likviditet, da det alternativ du opstiller ikke er gangbart for 99% af alle familier
3. Her bliver vi simpelthen ikke enige - og jeg tror altså ikke du finder meget backup hverken empirisk eller teoretisk

 

Interessant, umiddelbart placerede jeg dig i LA-segmentet ... men jeg har før taget godt og grundigt fejl :-)

 

P.S. Fint lille rammende citat.

 3. Teori og empiri i forhold til eksempelvis regulatoriske reglers påvirkning af nyttefunktion kan jeg ikke finde, de bliver nok ikke lavet.

En ting vi kan blive enige om er at de regler findes og påvirker nyttefunktionen klart.

Hej, jeg tillader mig lige at spørge eksperterne her til råds også.
Min kone og jeg (30 år, 1 barn) har en lejlighed i det storkøbenhavnske, som vi købte sidste år til 3,9 mio og totalrenoverede. Vi har et realkreditlån på 3.150.000 med fast rente (1%) med 10 års afdragsfrihed og et banklån på 250.000. Overboen er netop blevet solgt til 4,7 mio, der dog ikke er i nær så god stand som vores.
Jeg pønser selvfølgelig på at omlægge vores lån og hente lidt hjem på enten op-/ eller skrå-konvertering.
Gearingen er dog ret høj (jeg er endnu ikke færdiguddannet), så jeg tænker ikke, at vi får frit valg.

Hvad vil eksperterne råde os til? 2-lagsbelåning hvis muligt for at sænke bidragssatsen? Og hvilket lån bør vi sigte efter? Hvordan bør man præsentere det for banken? Sidste år fik vi besked på, at vi nok ikke ville kunne få afdragsfrihed igen grundet den høje gearing.

TheDarkKnight skrev:

Hej, jeg tillader mig lige at spørge eksperterne her til råds også.
Min kone og jeg (30 år, 1 barn) har en lejlighed i det storkøbenhavnske, som vi købte sidste år til 3,9 mio og totalrenoverede. Vi har et realkreditlån på 3.150.000 med fast rente (1%) med 10 års afdragsfrihed og et banklån på 250.000. Overboen er netop blevet solgt til 4,7 mio, der dog ikke er i nær så god stand som vores.
Jeg pønser selvfølgelig på at omlægge vores lån og hente lidt hjem på enten op-/ eller skrå-konvertering.
Gearingen er dog ret høj (jeg er endnu ikke færdiguddannet), så jeg tænker ikke, at vi får frit valg.

Hvad vil eksperterne råde os til? 2-lagsbelåning hvis muligt for at sænke bidragssatsen? Og hvilket lån bør vi sigte efter? Hvordan bør man præsentere det for banken? Sidste år fik vi besked på, at vi nok ikke ville kunne få afdragsfrihed igen grundet den høje gearing.

Hej du, kan du give et par ekstra oplysninger, så vil jeg gerne lave en beregning “i træsko længder”. Jeg er dog overbevist om, at I skal konvertere, om det skal være skråt, 2-lags eller bare alm 2,5% med afdrag har jeg ikke nogen speciel holdning til.

- Hvad er ydelsen pr. måned på jeres banklån?

- Hvor stor er restgælden på banklånet?

- Hvad er ydelsen pr. måned på jeres realkreditlån? 

Så skal der underskrives i morgen. I går faldt kursen lige lidt ekstra, dog steget lidt igen i dag. Går f-kort, så nu har renten sgu bare at undlade at stige mere den næste lange tid:)

På de 2,6 barberer vi næsten 300k, sidder 2k billigere om måneden med samme afdrag og kommer ned i bidrag pga automatisk værdiopskrivning fra foreningen og den lavere belåningsgrad pga de 300k. Ender i 3,98 faktor, så det er sgu hver eneste femøre på lønsedlerne der er talt med:))) Men okay. Så står den så også på flex og ikke mulighed for konvertering. Må se om jeg kan ramme lotto på rigtige tidspunkt denne gang!

rickrick skrev:

 

Hej du, kan du give et par ekstra oplysninger, så vil jeg gerne lave en beregning “i træsko længder”. Jeg er dog overbevist om, at I skal konvertere, om det skal være skråt, 2-lags eller bare alm 2,5% med afdrag har jeg ikke nogen speciel holdning til.

- Hvad er ydelsen pr. måned på jeres banklån?

- Hvor stor er restgælden på banklånet?

- Hvad er ydelsen pr. måned på jeres realkreditlån? 

Tak! Jeg har selv regnet lidt hos totalkredit og kan sagtes se, at det kan betale sig at konvertere. Det er mere ift. hvordan man skal gribe det an og om man kan forlange noget af bank/realkreditforening. Jeg håber nok på et afdragsfrit lån igen, men den får jeg nok ikke igennem.

Restgæld på banklån er 185.000 (afdrag 1850/måned), dertil en kassekredit på 65.000. Bidragssats er baseret på en vurdering på 4,7, der måske er lidt optimistisk.

TheDarkKnight skrev:

Tak! Jeg har selv regnet lidt hos totalkredit og kan sagtes se, at det kan betale sig at konvertere. Det er mere ift. hvordan man skal gribe det an og om man kan forlange noget af bank/realkreditforening. Jeg håber nok på et afdragsfrit lån igen, men den får jeg nok ikke igennem.

Restgæld på banklån er 185.000 (afdrag 1850/måned), dertil en kassekredit på 65.000. Bidragssats er baseret på en vurdering på 4,7, der måske er lidt optimistisk.

F5 med afdrag er en mulighed med høj gældsfaktor, prøv at kigge på det i beregneren.

Hvis I har et godt forhold til banken er fastforrentet afdragsfrit også tilladt, og virker helt fornuftigt situationen taget i betragtning (under uddannelse, relativt dyr nyrenoveret bolig)

TheDarkKnight skrev:

Tak! Jeg har selv regnet lidt hos totalkredit og kan sagtes se, at det kan betale sig at konvertere. Det er mere ift. hvordan man skal gribe det an og om man kan forlange noget af bank/realkreditforening. Jeg håber nok på et afdragsfrit lån igen, men den får jeg nok ikke igennem.

Restgæld på banklån er 185.000 (afdrag 1850/måned), dertil en kassekredit på 65.000. Bidragssats er baseret på en vurdering på 4,7, der måske er lidt optimistisk.

Som I sidder nu består jeres månedlige ydelse af:

Realkredit uden afdrag (3.150.000) 5.463/måned + Banklån (165.000) 1.850/måned + Kassekredit 65.000 (?/måned)

Og I har en samlet gæld på 3.380.000.

Jeg gætter på I har en belåning på 80% på jeres realkreditlån, dvs. en vurdering omkring 3.935.000

Hvis I indfrier jeres realkredit lån til en kurs omkring 85 kan I barbere jeres restgæld ned til 0,85*3.150.000 = 2.677.500

I vil nok gerne indfrie jeres banklån og kassekredit, så I har et finansierings behov på 2.677.500 + 165.000 + 65.000 = 2.907.500

Hvis I kan få en vurdering på 4,5 mio og omlægger til et 2,5% med afdrag, så vil jeres nye belånings grad falde til 64,61% og jeres ydelse pr. måned bliver ca. 12.458,72

Det vil selvfølgelig være super godt for jeres bidragssats, men det ser måske lidt tungt ud med den månedlige ydelse, hvis du stadig er under uddannelse - og så ved jeg ikke hvad I betaler om måneden på jeres kasse kredit.

En løsning kunne være (som hostrup foreslår) at tage et F5 lån for at holde ydelsen nede på 5-års sigt. Nu har jeg lige plæderet for at man ikke må sige skal, men I skal altså indfrie jeres option og konvertere :-)

Hvad med jeres forældre? Kunne de måske finansiere et billigt lån, så I kan klare differensen op til det fastforrentede lån i nogle år - det bør I nemt kunne betale tilbage efterfølgende når I har fuldtidsjob. Alternativt kan I måske låne en smule op her og nu, så I får en buffer I kan tære på over de næste år.

I forhold til mødet med banken - jeg bookede et møde her på fredag via webbanken. I dag ringede rådgiveren og spurgte lidt ind til forventninger - inklusive forventning til vurdering af vores hus. Hun spurgte lige ud, hvad jeg/vi forventede og jeg sagde omkring 5,5-6 mio. (vi har lige nu en vurdering på 4,6). Hun sagde så, at hun havde en skrivebords vurdering på 5,4 mio., men jeg kunne høre, at det kunne vi nok snakke om :-). Så jeg tror sgu det meste giver sig selv, men prøv lige at undersøge lidt nærmere, hvor meget I kan og har lyst til at sidde for.

NB: I ovenstående har jeg ikke medtaget omkostninger for omlæggelse og/eller opsigelse af lån. 

Så prøver jeg også lige:)

Vi skal have møde med banken i næste uge, har lige nu en restgæld på cirka 3,8 med 3,2 i fastforrentet 1% afdragsfrit og 600.000 i et 10 årig O,5% obligationslån med afdrag. RD manden sagde vurderingen ville ende på 5,5-6. Vi har to små børn og tænker at vi om 4-6 år, enten skal smide to millioner i vores nuværende hus eller købe nyt/bygge nyt.

Så tænker umiddelbart det er en nobrainer flexkort da vi alligevel skal omlægge om en fem års tid?

djoffer skrev:

Så prøver jeg også lige:)

Vi skal have møde med banken i næste uge, har lige nu en restgæld på cirka 3,8 med 3,2 i fastforrentet 1% afdragsfrit og 600.000 i et 10 årig O,5% obligationslån med afdrag. RD manden sagde vurderingen ville ende på 5,5-6. Vi har to små børn og tænker at vi om 4-6 år, enten skal smide to millioner i vores nuværende hus eller købe nyt/bygge nyt.

Så tænker umiddelbart det er en nobrainer flexkort da vi alligevel skal omlægge om en fem års tid?

Hvis den eksisterende belåning er en RD belåning, er den kluntet lavet:

RD's tillæg for afdragsfrihed afhænger af samlet belåning, og ligger på 0,325% hvis den samlede belåning er over 60% af vurdering.

Så umiddelbar vurdering: I har købt den nuværende afdragsfrihed alt for dyrt.

Det er spildt mælk - videre -

Ja, dog skal I tage stilling til afdrag, da det vil blive væsentligt forøget / mindre hvis i tager afdragsfrit

Vær obs på bidragssatser og sammensætning - RD er dyrt

hostrup skrev:

Hvis den eksisterende belåning er en RD belåning, er den kluntet lavet:

RD's tillæg for afdragsfrihed afhænger af samlet belåning, og ligger på 0,325% hvis den samlede belåning er over 60% af vurdering.

Så umiddelbar vurdering: I har købt den nuværende afdragsfrihed alt for dyrt.

 

Det er spildt mælk - videre -

Ja, dog skal I tage stilling til afdrag, da det vil blive væsentligt forøget / mindre hvis i tager afdragsfrit

Vær obs på bidragssatser og sammensætning - RD er dyrt

 

 Nuværende er Nordea kredit, så ikke helt klart over hvad den er. Skiftet job til DB, så derfor RD nu da jeg kan få det uden omkostninger.

Tænker vi kører et samlet lån med afdrag, har ikke nosser til flexkort uden afdrag:)

djoffer skrev:

 

 Nuværende er Nordea kredit, så ikke helt klart over hvad den er. Skiftet job til DB, så derfor RD nu da jeg kan få det uden omkostninger.

Tænker vi kører et samlet lån med afdrag, har ikke nosser til flexkort uden afdrag:)

Fint at nuværende er nordea - så har det været fint.

Ja med gratis omlægning, og det giver selvfølgelig mening.

I Danske Bank / RD ville jeg tage flekskort afdragsfrit 0-60%, og deres bank boligprioritet (kassekredit) på toppen, og få den afviklet forholdsvis hurtigt i betragtning af fremtidigt behov.

I forhold til ikke at have nosser til flekskort uden afdrag - En betragtning på det kan jo være at flekskort uden afdrag de facto er det mindst risikofyldte lån - idet ydelsen er så forbandet lille - selv med væsentlig rentestigning. 

Ja der er noget der hedder afdrag 10 år ude i fremtiden - men mon ikke vore politikere har udhulet værdien af skillingerne tilstrækkeligt til at det ikke er et problem ? :-)

hostrup skrev:

 

Kan ikke lide at optage et lån med 30-årig rentebinding hvor i med al sandsynlighed lægger om lang tid inden.

Hvordan ser jeres likviditet ud hvis i tager 0-80% F5 med afdrag ? - med mål at omlægge om fem år 

 Vi har møde i morgen klokken 10. Min opfattelse fra rådgiver, inden jeg har set de endelige tal, er, at de mener vores rådighedsbeløb ender på den lave side med rent F5 m/ afdrag. Ellers ville jeg foretrække den option. 

Forventer en lønstigning, men størrelsesordenen er desværre ukendt en måneds tid endnu.

hostrup skrev:

 

Fint at nuværende er nordea - så har det været fint.

Ja med gratis omlægning, og det giver selvfølgelig mening.

I Danske Bank / RD ville jeg tage flekskort afdragsfrit 0-60%, og deres bank boligprioritet (kassekredit) på toppen, og få den afviklet forholdsvis hurtigt i betragtning af fremtidigt behov.

 

I forhold til ikke at have nosser til flekskort uden afdrag - En betragtning på det kan jo være at flekskort uden afdrag de facto er det mindst risikofyldte lån - idet ydelsen er så forbandet lille - selv med væsentlig rentestigning. 

 

Ja der er noget der hedder afdrag 10 år ude i fremtiden - men mon ikke vore politikere har udhulet værdien af skillingerne tilstrækkeligt til at det ikke er et problem ? :-)

 Takker, det Beder jeg ham regne på!

Vil bare lige tak for de gode råd i tråden til alle især @hostrup. 

djoffer skrev:

 Takker, det Beder jeg han regne på!

 

 
Jeg er enig med hostrup her. Men hvis jeg laver en meget grov beregning, så ligner det, at I kan holde jer under 60% i jeres nye lån.

3,8 mio indfriet til kurs 85 = 3,23 mio

i skal derfor blot bruge en vurdering på  3,23/0,6 = 5,38 mio. for at holde jer under 60% belåning.

Hvis I ikke lige kan indfri til 0,85 eller der er lidt omkostninger, så kan I måske få behov for en vurdering på 5,5 eller 5,6, men mon ikke det kan lade sig gøre?

Hvis det kan lade sig gøre kunne I overveje at droppe afdragsfrihed og dermed få bidrags satsen ned. Men det kommer selvfølgelig an på jeres risiko villighed og hvordan I vil placere overskuds likviditet.

Hvis man er lidt en nybegynder indenfor alt det her privatlivsøkonomi, hvor kan man så søge rådgivning eller blivere klogere på emnet? Vi sidder i forvejen med en afdragsfri fkort, men vil gerne generelt optimere vores privatøkonomi med fremtidens planer og drømme i overvejelserne. Skal man opsøge en uvildig rådgiver, eller kan man selv læse sig til viden?

Jensen skrev:

 

 Seks måneder de gange jeg har brugt det. Bankerne har dog i visse perioder haft så travlt at de ikke har villet bruge tid på at udstede disse gratis optioner.

De skal give dig et tilbud - men hvis du i forvejen har et gyldigt tilbud på en anden obligation i samme bank, er nogle af dem begyndt at tage gebyrer for at lave nye tilbud. Det var en af grundene til at jeg skiftede fra Jyske (den vigtigste var, at det var gratis at konvertere til RD). Deres (Jyskes) "rådgivere" er (blevet til) folk i et call center, og ham jeg var i kontakt med, "rådgav" mig forkert, og lige pludselig ville han have 500 eller 1000 for at lave et nyt tilbud til mig, selvom han fejlagtigt måneden før havde fortalt mig, at det tilbud han gav mig der kun ville være gyldigt i 1 måned, fordi de skulle til at skifte serier. 

Nogle banker kan også være langsomme til at få fingeren ud - og hvis der f.eks. er et meget lille vindue til at lave en konvertering, kan man misse det, hvis ikke man har gode kontakter til sin bank (man kunne have lavet en opkonvertering fra 1 til 2% da det hele crashede i marts 2020 - men det vindue var kun åbent i 1 uge eller mindre - og få måneder senere kunne man nedkonvertere til 1% igen).

rune0714 skrev:

Vil bare lige tak for de gode råd i tråden til alle især @hostrup. 

 Velkommen - anytime

noxious skrev:

Hvis man er lidt en nybegynder indenfor alt det her privatlivsøkonomi, hvor kan man så søge rådgivning eller blivere klogere på emnet? Vi sidder i forvejen med en afdragsfri fkort, men vil gerne generelt optimere vores privatøkonomi med fremtidens planer og drømme i overvejelserne. Skal man opsøge en uvildig rådgiver, eller kan man selv læse sig til viden?

Jeg har personligt brugt Realkreditkonsulenten.dk. Det er gratis at ringe og få en snak med dem. Og de kan faktisk give værdifuld rådgivning uden omkostning. Men hvis de skal hjælpe med konvertering og snak med banken mv. tager de selvfølgelig penge for det.

Jeg kunne måske have gjort det selv (omend jeg aldrig havde fundet ud af, at det var gratis at omlægge til RD, hvis det ikke var for dem - det havde jeg vist faktisk fået at vide fra dem, inden jeg valgte at betale dem for deres service). Men jeg har i hvert fald skåret 130.000 (efter omkostninger) af min gæld på nu 2,37m ved de 2 konverteringer de har hjulpet mig med. Det er lidt svært at regne med, for min første omlægning inkluderede også 250.000 i hånden, og jeg gik fra at have 3 forskellige realkreditlån til 1 - men opkonverteringen gav mig 130.000 i nedslag i restgæld.

Torstens skrev:

 

Jeg har personligt brugt Realkreditkonsulenten.dk. Det er gratis at ringe og få en snak med dem. Og de kan faktisk give værdifuld rådgivning uden omkostning. Men hvis de skal hjælpe med konvertering og snak med banken mv. tager de selvfølgelig penge for det.

 

Jeg kunne måske have gjort det selv (omend jeg aldrig havde fundet ud af, at det var gratis at omlægge til RD, hvis det ikke var for dem - det havde jeg vist faktisk fået at vide fra dem, inden jeg valgte at betale dem for deres service). Men jeg har i hvert fald skåret 130.000 (efter omkostninger) af min gæld på nu 2,37m ved de 2 konverteringer de har hjulpet mig med. Det er lidt svært at regne med, for min første omlægning inkluderede også 250.000 i hånden, og jeg gik fra at have 3 forskellige realkreditlån til 1 - men opkonverteringen gav mig 130.000 i nedslag i restgæld.

 Jeg kender godt realkreditkonsulenterne kender jeg godt, og har også haft dialog med dem. Men de kan intet gøre hvis jeg ikke har fast. Og jeg har det fint med min fkort. 

Det jeg tænker på er ligeså meget generelt økonomisk optimering, og ikke kun realkredit. Jeg ved godt mit spørgsmål er lidt derail i forhold til OP, men vi er derhen af i forvejen med mange af de andre posts.

@Hostrup & @Rickrick - jeg takker mange gange for jeres tid til at svare på min case, jeg kan godt se jeg har rigtig meget at skulle sætte mig ind i her, fordi for at være ærlig, så ved jeg ikke skide meget om det.

Netop det med hvilket lån jeg bør optage, og hvornår det smart at omlægge ift at reducere noget gæld er interessant - fordi er ret sikker på at jeg tager mig selv i røven ved bare at betale hvert kvartal uden at sætte mig ind i det :D 

Jeg læser også med fra sidelinjen, og stor ros til @hostrup , @rickrick mfl. for virkelig gode input :-) 

rickrick skrev:

 

Smid det her ind i Excel og regn løs selv :-)

 

 

 

 Tak for hjælpen og godt råd med excel men irriterede mig også bare at jeg ikke kunne få det til at virke.

Prøver @hostrups fine råd senere. 

Ærligt talt så troede jeg bare at jeg kunne læne mig tilbage med mit 1% lån og slippe for at tænke på det.

Tråden har været en stor hjælp og vist at det kan betale sig at sætte sig lidt mere ind i det selvom jeg nu helst vil bruge min tid på noget andet. Timeløn på +1000 kr vil jeg trods alt ikke gå glip af.

Jeg har dette lån http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite?Instrument=XCSE0%3A5_PCT_111.E.40 og det kalder vel egentlig på en konvertering - kan en kurs komme endnu længere ned hvis rentestigningen fortsætter - er der nogen bund for en kurs?

Som jeg lige har skrevet til min rådgiver - så skylder vi pt. 1,8 mio - med ovenstående lån med 18 år tilbage - afdrager således ca. 100.000 årligt.

Jeg har altid haft en plan i hovedet at det ikke kan betale sig at betale huset helt af og havde tænkt mig at at stoppe når jeg skylder en million (om 8 år) og så begynde at skyde ind på pensioner i stedet - så er jeg 47 og konen 41 

Derfor kunne man jo konverterer til en F6 f.eks. skære 200.000 af restgælden og være sikker på renten de næste 6 år hvor når jeg skal konverterer igen så er vi nede på 1.000.000 i gæld - håbe på at renten er lav igen og tage 30 år med afdragsfrihed.

Unreachable skrev:

Netop det med hvilket lån jeg bør optage, og hvornår det smart at omlægge ift at reducere noget gæld er interessant - fordi er ret sikker på at jeg tager mig selv i røven ved bare at betale hvert kvartal uden at sætte mig ind i det :D 

Lige et hurtigt råd til den sætning. 

Jeg har selv muligheden for at betale hver måned. Personligt synes jeg det er meget nemmere, at overskue, fremfor at betale kvartalsvis. Jeg tror det er muligt flere steder nu, end det var tidligere, at betale månedsvis. Nogle banker tager sig faktisk betalt, for at køre kvartalsvis fremfor månedsvis betaling.

coolkjaer skrev:

 

Ærligt talt så troede jeg bare at jeg kunne læne mig tilbage med mit 1% lån og slippe for at tænke på det.

Tråden har været en stor hjælp og vist at det kan betale sig at sætte sig lidt mere ind i det selvom jeg nu helst vil bruge min tid på noget andet. Timeløn på +1000 kr vil jeg trods alt ikke gå glip af.

 Det råd jeg fik for noget tid siden, var at fastforrentede lån er bedst hvis man har "aktiv gældspleje" (altså omlægger løbende, når der er fordel i det), mens lån med variabel rente, er "passiv gældspleje"/"get and forget", og bare betale sine regninger.

hostrup skrev:

 

F5 med afdrag er en mulighed med høj gældsfaktor, prøv at kigge på det i beregneren.

Hvis I har et godt forhold til banken er fastforrentet afdragsfrit også tilladt, og virker helt fornuftigt situationen taget i betragtning (under uddannelse, relativt dyr nyrenoveret bolig)

 

 Tak! Jeg tror vi lige netop kan sidde fint i et F5 med afdrag, så det må jeg bestemt spørge efter, hvis vi ikke får succes med et fastforrentet afdragsfrit. Da vi købte sidste år afviste banken F5, men det må have været afdragsfrit.

Så rækkefølgen må vel være:
2,5% uden afdrag
F5 med afdrag
2,5% med afdrag

rickrick skrev:

 

Som I sidder nu består jeres månedlige ydelse af:

Realkredit uden afdrag (3.150.000) 5.463/måned + Banklån (165.000) 1.850/måned + Kassekredit 65.000 (?/måned)

Og I har en samlet gæld på 3.380.000.

Jeg gætter på I har en belåning på 80% på jeres realkreditlån, dvs. en vurdering omkring 3.935.000

 

Hvis I indfrier jeres realkredit lån til en kurs omkring 85 kan I barbere jeres restgæld ned til 0,85*3.150.000 = 2.677.500

I vil nok gerne indfrie jeres banklån og kassekredit, så I har et finansierings behov på 2.677.500 + 165.000 + 65.000 = 2.907.500

Hvis I kan få en vurdering på 4,5 mio og omlægger til et 2,5% med afdrag, så vil jeres nye belånings grad falde til 64,61% og jeres ydelse pr. måned bliver ca. 12.458,72

 

Det vil selvfølgelig være super godt for jeres bidragssats, men det ser måske lidt tungt ud med den månedlige ydelse, hvis du stadig er under uddannelse - og så ved jeg ikke hvad I betaler om måneden på jeres kasse kredit.

 

En løsning kunne være (som hostrup foreslår) at tage et F5 lån for at holde ydelsen nede på 5-års sigt. Nu har jeg lige plæderet for at man ikke må sige skal, men I skal altså indfrie jeres option og konvertere :-)

 

Hvad med jeres forældre? Kunne de måske finansiere et billigt lån, så I kan klare differensen op til det fastforrentede lån i nogle år - det bør I nemt kunne betale tilbage efterfølgende når I har fuldtidsjob. Alternativt kan I måske låne en smule op her og nu, så I får en buffer I kan tære på over de næste år.

 

I forhold til mødet med banken - jeg bookede et møde her på fredag via webbanken. I dag ringede rådgiveren og spurgte lidt ind til forventninger - inklusive forventning til vurdering af vores hus. Hun spurgte lige ud, hvad jeg/vi forventede og jeg sagde omkring 5,5-6 mio. (vi har lige nu en vurdering på 4,6). Hun sagde så, at hun havde en skrivebords vurdering på 5,4 mio., men jeg kunne høre, at det kunne vi nok snakke om :-). Så jeg tror sgu det meste giver sig selv, men prøv lige at undersøge lidt nærmere, hvor meget I kan og har lyst til at sidde for.

 

NB: I ovenstående har jeg ikke medtaget omkostninger for omlæggelse og/eller opsigelse af lån. 

Tak for de fine beregninger! Det er alligevel en pæn sjat, der kan barberes af.

Pt. betaler vi kun renter på kreditten. 

Jeg er helt med på, at vi skal indfri vores option og konvertere :D 

Ift. en buffer vi kan tære på er det bestemt en mulighed. Jeg tænker godt, at vi kan overleve at betale afdrag på et 2,5%-lån, og vi vil formentlig godt kunne låne os til det, men spørgsmålet er nok nærmere, om banken vil være med på den og mene, at vi har råd til det.

Ift. tidspunktet at konvertere og kurser, er det så kursen på dagen, der er gældende eller hvordan? Banken vil nemlig sende en vurderingsmand ud, men han kan tidligst komme i marts. Og der kan renten have faldet lidt igen.

TheDarkKnight skrev:

 

Ift. tidspunktet at konvertere og kurser, er det så kursen på dagen, der er gældende eller hvordan? Banken vil nemlig sende en vurderingsmand ud, men han kan tidligst komme i marts. Og der kan renten have faldet lidt igen.

 Rickrick og Hostrup ved det nok bedre end mig, men jeg er ret sikker på, at du kan få et betinget lånetilbud, som du først kan låse, når du har en vurdering (hvis du er på grænsen til om de mener belåningsgraden er for høj).

I givet fald er du ikke låst, men heller ikke sikret nogen kurs - men betinget sikret i at kunne tage lånet hjem i den gældende obligation - har renterne så udviklet sig favorabelt, kan du takke ja, og hvis ikke, kan du enten vælge at få et tilbud i en anden obligation eller bare takke nej.

Så i forhold til dit spørgsmål - hvis du får et betinget tilbud i morgen i 30/2,5% og renten i mellemtiden falder, og du bliver godkendt, vil du kunne være heldig at obligationen stiger til over kurs 100, og du derved betaler mindre for lånet end det pålydende beløb - hvis det i øvrigt stadig er din bedste mulighed på det tidspunkt.

Kursen er først låst, når du siger den skal låses (og banken har godkendt dig til lånet), og som regel bliver den låst frem i tiden, hvilket banken lader dig betale for i en ringere kurs, hvorfor det rette er at finde den rette skæring, så du betaler mindst muligt når du låser.

Ovenstående blev muligvis lidt snørklet. Er der tvivl til det, så spørg, og jeg vil prøve at uddybe.

Torstens skrev:

 Rickrick og Hostrup ved det nok bedre end mig, men jeg er ret sikker på, at du kan få et betinget lånetilbud, som du først kan låse, når du har en vurdering (hvis du er på grænsen til om de mener belåningsgraden er for høj).

 

I givet fald er du ikke låst, men heller ikke sikret nogen kurs - men betinget sikret i at kunne tage lånet hjem i den gældende obligation - har renterne så udviklet sig favorabelt, kan du takke ja, og hvis ikke, kan du enten vælge at få et tilbud i en anden obligation eller bare takke nej.

 

Så i forhold til dit spørgsmål - hvis du får et betinget tilbud i morgen i 30/2,5% og renten i mellemtiden falder, og du bliver godkendt, vil du kunne være heldig at obligationen stiger til over kurs 100, og du derved betaler mindre for lånet end det pålydende beløb - hvis det i øvrigt stadig er din bedste mulighed på det tidspunkt.

 

Kursen er først låst, når du siger den skal låses (og banken har godkendt dig til lånet), og som regel bliver den låst frem i tiden, hvilket banken lader dig betale for i en ringere kurs, hvorfor det rette er at finde den rette skæring, så du betaler mindst muligt når du låser.

 

 

Ovenstående blev muligvis lidt snørklet. Er der tvivl til det, så spørg, og jeg vil prøve at uddybe.

 Tak Torstens! Jeg tror, at jeg er med. Men hvad så den anden vej rundt med vores nuværende 1%-lån? Bliver det indfriet til kursen den pågældende dag? 

Falder renten og obligationen stiger til over kurs 100, stiger kursen på vores nuværende obligation vel også tilsvarende?

TheDarkKnight skrev:

 

 Tak Torstens! Jeg tror, at jeg er med. Men hvad så den anden vej rundt med vores nuværende 1%-lån? Bliver det indfriet til kursen den pågældende dag? 

Falder renten og obligationen stiger til over kurs 100, stiger kursen på vores nuværende obligation vel også tilsvarende?

 Ja, det er rigtigt - det var faktisk også hvad Martin fra realkreditkonsulenten sagde til mig sidst jeg konverterede, da jeg nævnte det med at få et tilbud, og slå til, når kurserne var mest favorable. 

Det med kurs 100 er selvfølgelig kun når man nedkonverterer, og altså "køber"/indfrier sit gamle lån til kurs 100 og "sælger"/optager det nye til mere end kurs 100 - ved opkonverteringer betyder det vist ikke ret meget, da forskellen i kurs som regel er nogenlunde stabil. 

Jeg mener stadig der er noget med skæring (det sker 4 gange om året - og man skal helst låse kursen 1 måned før, så vidt jeg husker - er også hér usikker på om det har nogen betydning, når der er tale om opkonvertering), og hvor meget man betaler for låsning af kurs på ny obligation, så dér skal du muligvis lige være obs. 

Jeg kan ikke huske om indfrielseskurs også bliver låst når du låser kursen på det nye, eller først bliver sat på selve indfrielsesdatoen. Det kan hostrup eller rickrick forhåbentlig svare på :) (jeg mener man låser kursen på begge dele)

I så fald er du good to go, hvis du får et betinget tilbud nu, og bliver godkendt om 1 måned, medmindre 3% (eller andre muigheder) åbner i mellemtiden, og du derfor eventuelt med fordel kan vælge det - men i så fald er du jo blevet kreditgodkendt i mellemtiden.

Torstens skrev:

 

De skal give dig et tilbud - men hvis du i forvejen har et gyldigt tilbud på en anden obligation i samme bank, er nogle af dem begyndt at tage gebyrer for at lave nye tilbud. Det var en af grundene til at jeg skiftede fra Jyske (den vigtigste var, at det var gratis at konvertere til RD). Deres (Jyskes) "rådgivere" er (blevet til) folk i et call center, og ham jeg var i kontakt med, "rådgav" mig forkert, og lige pludselig ville han have 500 eller 1000 for at lave et nyt tilbud til mig, selvom han fejlagtigt måneden før havde fortalt mig, at det tilbud han gav mig der kun ville være gyldigt i 1 måned, fordi de skulle til at skifte serier. 

 

Nogle banker kan også være langsomme til at få fingeren ud - og hvis der f.eks. er et meget lille vindue til at lave en konvertering, kan man misse det, hvis ikke man har gode kontakter til sin bank (man kunne have lavet en opkonvertering fra 1 til 2% da det hele crashede i marts 2020 - men det vindue var kun åbent i 1 uge eller mindre - og få måneder senere kunne man nedkonvertere til 1% igen).

 Vil du ikke linke til dokumentation for det. RD, Nordea og Nykredit? Jeg kan ikke se hvor/hvorfor de skal lave et tilbud, når de siger at jeg bare kan sige til når det passer mig, og så omlægger vi med det samme - uagtet at jeg hellere vil have det liggende i skuffen, så det også kan bruges når kursen er over 100.

Jensen skrev:

 

 Vil du ikke linke til dokumentation for det. RD, Nordea og Nykredit? Jeg kan ikke se hvor/hvorfor de skal lave et tilbud, når de siger at jeg bare kan sige til når det passer mig, og så omlægger vi med det samme - uagtet at jeg hellere vil have det liggende i skuffen, så det også kan bruges når kursen er over 100.

 Jeg prøver at finde det på nettet. Jeg fik det at vide af en der var ansat i jyske, da jeg fik lånetilbud fra dem sidst. Han sagde meget klart til mig, at jeg skulle insistere på at få et tilbud, og at det er noget de skal (skulle) give mig.

Jeg fandt denne artikel fra 2019, som siger det samme... Nemlig at "kunder ifølge god skik-reglerne har krav på at få et skriftligt tilbud":

https://www.finanshus.dk/banker/banker-bryder-etiske-regler-om-laanetilbud/

Jeg vil tro god-skik reglerne er de regler der står her - jeg har ikke nærstuderet denne side, og kun skimmet den meget hurtigt:

https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2013/9055

Jeg tør ikke udtale mig skråsikkert om de låste kurser.

Men jeg har vist lige betalt lidt for at jeg får den kurs 88 på min 1% som jeg lige har skrevet under på.

fkort kender jeg så først prisen på 3. marts.

rickrick skrev:

 
Jeg er enig med hostrup her. Men hvis jeg laver en meget grov beregning, så ligner det, at I kan holde jer under 60% i jeres nye lån.

 

3,8 mio indfriet til kurs 85 = 3,23 mio

 

i skal derfor blot bruge en vurdering på  3,23/0,6 = 5,38 mio. for at holde jer under 60% belåning.

Hvis I ikke lige kan indfri til 0,85 eller der er lidt omkostninger, så kan I måske få behov for en vurdering på 5,5 eller 5,6, men mon ikke det kan lade sig gøre?

Hvis det kan lade sig gøre kunne I overveje at droppe afdragsfrihed og dermed få bidrags satsen ned. Men det kommer selvfølgelig an på jeres risiko villighed og hvordan I vil placere overskuds likviditet.

 Enig med det meste af det du skriver, og satser også på vi når under de 60%. Påtænker som sagt ikke afdragsfrihed, både så vi er bedre polstret hvis renten stiger, men også hvis vi skal realisere drømmen om at bygge vores eget hus her i dragør, så har vi brug for alt den likviditet vi kan komme i nærheden af. Så derfor vil jeg gerne banke så meget af på gælden som muligt, uagtet af at mere risikovillige individer nok ville anbefale at lave afdragsfrit og så smide det hele ind på investeringer.

Edit: Ser nu at du nok snakker om afdragsfrihed i forhold til Hostrups forslag, om at lave to lån så det ene kommer under de 60%. Men ja satser på det ikke bliver relevant, da vi måske kan få det hele under 60%.

djoffer skrev:

 

 Enig med det meste af det du skriver, og satser også på vi når under de 60%. Påtænker som sagt ikke afdragsfrihed, både så vi er bedre polstret hvis renten stiger, men også hvis vi skal realisere drømmen om at bygge vores eget hus her i dragør, så har vi brug for alt den likviditet vi kan komme i nærheden af. Så derfor vil jeg gerne banke så meget af på gælden som muligt, uagtet af at mere risikovillige individer nok ville anbefale at lave afdragsfrit og så smide det hele ind på investeringer.

 

 

Edit: Ser nu at du nok snakker om afdragsfrihed i forhold til Hostrups forslag, om at lave to lån så det ene kommer under de 60%. Men ja satser på det ikke bliver relevant, da vi måske kan få det hele under 60%.

 Afdragsfrit og opsparing af likviditet er vejen frem. Du har ingen som helst garanti for at banken vil genlåne jer penge hvis i afdrager, og skal i gang med ombygning/nybyg.

I det tilfælde boligmarkedet krakker, står i uendeligt godt, hvis i har sparet likviditeten sammen, men meget presset hvis boligen er begyndt at blive for snæver. Ja det koster lidt renter og lidt renter, men det er i mine øjne det værd.

Var der nogen der nåede 2,5% inden den røg under 99?

jeg venter på 30 års afdragsfrie nu 🤞😒

Junior skrev:

Var der nogen der nåede 2,5% inden den røg under 99?

jeg venter på 30 års afdragsfrie nu

 30 års afdragfri er åben. En kende sort det du skriver :-) 

Forøvrigt er det ift gevinsten underordnet om den du vil op i handler i 97 eller 99.9.

Jensen skrev:

 

 30 års afdragfri er åben. En kende sort det du skriver :-) 

Forøvrigt er det ift gevinsten underordnet om den du vil op i handler i 97 eller 99.9.

 Jeg mener 3% afdragsfri 😉

ja, men det betyder noget når jeg regner med at omlægge igen inden for et par år

Junior skrev:

 

 Jeg mener 3% afdragsfri

Jensen skrev:

 

 30 års afdragfri er åben. En kende sort det du skriver :-) 

Forøvrigt er det ift gevinsten underordnet om den du vil op i handler i 97 eller 99.9.

 Hvorfor?

djoffer skrev:

 

 Hvorfor?

 Som moktar skriver ovenfor.

Hvis du har en 1% 2050 der handler 89.3 lige nu, og vil konvertere til 2.5% 2053, som (måske) handler i 98.7 lige nu, så er der ca 9.5 kurspoint mellem den. Dvs hvis vi ser bort fra omkostninger, så skærer man ca 9.5% af sin gæld ved at lave konverteringen.

Stiger renten yderligere så 1% handler 87.3, så vil 2.5% ca handle 96.7 så forskellen er præcis den samme.

Det sagt er det værd at have tilbuddet på 2.5% liggende. Falder renten igen, så lukker muligheden for et tilbud hvis kursen går over 100. Har man tilbuddet kan det dog stadig bruges, og gap’et mellem de to bonds vil ca være det samme.

Lige nu vil jeg blot have tilbuddet liggende. Falder renten så slår jeg til på 2.5% når den nærmer sig 100. Stiger renten yderligere så søger jeg mod en højere rente inden jeg omlægger.

Edit: vær opmærksom på at hvis gælden er over vist 3 mio, og man konverterer til over kurs 100, så er man vist låst i 12 måneder ift at kunne konvertere igen. Så, med den størrelse gæld skal den gerne lukkes under 100.

Jensen skrev:

 Som moktar skriver ovenfor.

Hvis du har en 1% 2050 der handler 89.3 lige nu, og vil konvertere til 2.5% 2053, som (måske) handler i 98.7 lige nu, så er der ca 9.5 kurspoint mellem den. Dvs hvis vi ser bort fra omkostninger, så skærer man ca 9.5% af sin gæld ved at lave konverteringen.

Stiger renten yderligere så 1% handler 87.3, så vil 2.5% ca handle 96.7 så forskellen er præcis den samme.

Det sagt er det værd at have tilbuddet på 2.5% liggende. Falder renten igen, så lukker muligheden for et tilbud hvis kursen går over 100. Har man tilbuddet kan det dog stadig bruges, og gap’et mellem de to bonds vil ca være det samme.

Lige nu vil jeg blot have tilbuddet liggende. Falder renten så slår jeg til på 2.5% når den nærmer sig 100. Stiger renten yderligere så søger jeg mod en højere rente inden jeg omlægger.

Edit: vær opmærksom på at hvis gælden er over vist 3 mio, og man konverterer til over kurs 100, så er man vist låst i 12 måneder ift at kunne konvertere igen. Så, med den størrelse gæld skal den gerne lukkes under 100.

 Takker:)

Virkelig god tråd med mange informationer om rk junglen.

Jeg er også i tvivl om hvad vi skal vælge. Da det kan virke noget uoverskueligt med de forskellige lån.

Vi har et 1.5 pct rk lån på 1.250.000 med afdrag og et banklån på 220.000kr til 3.75 pct i rente.

Huset er vurderet til ~ 1.6 mill.

Vi vil indenfor to år renoverer for ca 1-1.2 million kroner. Og derfor få en ny vurdering huset når det er overstået.

Jeg er blevet rådet til at tage et f3 med afdragsfrihed og benytte de sparede penge til få banklånet væk hurtigst muligt.

Vi regner med at kunne afvikle banklånet på ca 3 år uden f3 lånet og står selv med ca 750.000 til renovering på nuværende tidspunkt ( ved ikke om det har relevans for valget her og nu )

Junior skrev:

 ja, men det betyder noget når jeg regner med at omlægge igen inden for et par år

 Du tager fejl, men drillende vil jeg hellere spørge “hvorfor det betyder noget”? :-)

Jensen skrev:

 Du tager fejl, men drillende vil jeg hellere spørge “hvorfor det betyder noget”? :-)

 

 Nå det var det du mente - hvis vi har lån på 1 million og skal låne 3 for eksempel. 

Det er generelt sjovest med kurs tæt på 100.

Junior skrev:

 

 Nå det var det du mente - hvis vi har lån på 1 million og skal låne 3 for eksempel. 

Det er generelt sjovest med kurs tæt på 100.

Nej, der var faktisk begge dele jeg mente :-)

Hvis du skal have tillægsbelåning betyder det noget. Ikke hvis det blot er en konvertering som jeg troede. 

Jensen skrev:

Nej, der var faktisk begge dele jeg mente :-)

Hvis du skal have tillægsbelåning betyder det noget. Ikke hvis det blot er en konvertering som jeg troede. 

 

Selvom det er samme låne-beløb gælder det da stadig?

Sådan var forholdene cirka da jeg skrev det:
2,5% med afdrag til 98
2,5%  uden afdrag til 95
3% uden afdrag på vej til 100

Hvis vi konverterer til 2,5% fast kurs 98 og renten falder og vi konverterer igen (eller vi sælger) om 2 år vil det da ikke være så godt, som at have ventet på 3%'eren til kurs 100?

Junior skrev:

 

 

Selvom det er samme låne-beløb gælder det da stadig?

Sådan var forholdene cirka da jeg skrev det:
2,5% med afdrag til 98
2,5%  uden afdrag til 95
3% uden afdrag på vej til 100

Hvis vi konverterer til 2,5% fast kurs 98 og renten falder og vi konverterer igen (eller vi sælger) om 2 år vil det da ikke være så godt, som at have ventet på 3%'eren til kurs 100?

 Det er klart at det altid er bedst at konvertere til en højere rente.

Når du vælger at lave konverteringen er det dog underordnet om du gør det i kurs 99.9, kurs 95 eller noget helt tredie.

Jensen skrev:

 Det er klart at det altid er bedst at konvertere til en højere rente.

 

Når du vælger at lave konverteringen er det dog underordnet om du gør det i kurs 99.9, kurs 95 eller noget helt tredie.

 

Junior skrev:
Det er stadig forkert.
2,5% er cirka kurs 99 98 og 96 for hhv 0 10 og 30 års afdragsfrihed.
Der er det vigtigt at tage førstnævnte hvis du ikke regner med at have lånet så længe

 Jeg taler om at kursen på et specifikt lån ikke har noget betydning ved en opkonvertering. Ikke hvad tre forskellige lån handler til, da det er tre forskellige produkter.

Jensen skrev:

 Jeg taler om at kursen på et specifikt lån ikke har noget betydning ved en opkonvertering. Ikke hvad tre forskellige lån handler til, da det er tre forskellige produkter.

 

@junior

Din #171 er bare mangelfuld. Det har intet med læseren at gøre.

Der er altid en 30 års afdragsfri åben, og det er ligegyldigt om 2.5% står i kurs 95 eller er over 99 hvis man vil konvertere op. Du står med samme gæld/ydelse efterfølgende.

Jeg forventer at den forbliver lang.

OnkelAqua skrev:

Jeg forventer at den forbliver lang.

 Men den kan også blive en trekant..

Hilfe tak :-)
jeg er selv usikker på hvad jeg skal gøre pt.

 vi har et tilpasningslån F5 hvor vi afdrager på gælden 

restgæld er 1.939.471kr. 

obligationsretsgæld 1.889.941kr.

betaler pt små 24.000 pr ydelse som er 4 gange årligt 

restløbetid er 22 år.

huset er vel omkring 4.500.000~4.750.000kr pt. 

vi har planer om at skifte tag og efterisolere på loftet

vi har planer om at fjerne alle trægulve i huset og få lagt gulvvarme de steder og få efterisoleret gulv i samme forbindelse. 

Nogen forslag til hvad jeg skal vælge? 

nikzz skrev:

Hilfe tak :-)
jeg er selv usikker på hvad jeg skal gøre pt.

 vi har et tilpasningslån F5 hvor vi afdrager på gælden 

 

restgæld er 1.939.471kr. 

obligationsretsgæld 1.889.941kr.

 

betaler pt små 24.000 pr ydelse som er 4 gange årligt 

 

restløbetid er 22 år.

huset er vel omkring 4.500.000~4.750.000kr pt. 

 

vi har planer om at skifte tag og efterisolere på loftet

vi har planer om at fjerne alle trægulve i huset og få lagt gulvvarme de steder og få efterisoleret gulv i samme forbindelse. 

Nogen forslag til hvad jeg skal vælge? 

- Hvornår udløber jeres F5 lån?

- Hvilken vurdering af huset er jeres lån baseret på?

- Hvordan vil du vurdere jeres risiko villighed? F5 er jo sådan lidt "in-between" 

- Hvor stort er jeres likviditets behov i forhold til de forbedringer I vil lave? Skal det hele finansieres gennem et øget lån eller har I nogle af pengene i cash?

nikzz skrev:

Hilfe tak :-)
jeg er selv usikker på hvad jeg skal gøre pt.

 vi har et tilpasningslån F5 hvor vi afdrager på gælden 

 

restgæld er 1.939.471kr. 

obligationsretsgæld 1.889.941kr.

 

betaler pt små 24.000 pr ydelse som er 4 gange årligt 

 

restløbetid er 22 år.

huset er vel omkring 4.500.000~4.750.000kr pt. 

 

vi har planer om at skifte tag og efterisolere på loftet

vi har planer om at fjerne alle trægulve i huset og få lagt gulvvarme de steder og få efterisoleret gulv i samme forbindelse. 

Nogen forslag til hvad jeg skal vælge? 

Du kan indfri og tage et samlet lån, eller tage et tillægslån, med målet at få sammenlagt næste gang F5 skal refinansieres.

Hvad der er bedst afhænger af hvilken rente F5 er optaget til, hvordan friværdi har udviklet sig, etc

Få din bank til at lave en beregning på F kort på toppen og en beregning på en komplet omlægning.
 

rickrick skrev:

 

- Hvornår udløber jeres F5 lån?

- Hvilken vurdering af huset er jeres lån baseret på?

- Hvordan vil du vurdere jeres risiko villighed? F5 er jo sådan lidt "in-between" 

- Hvor stort er jeres likviditets behov i forhold til de forbedringer I vil lave? Skal det hele finansieres gennem et øget lån eller har I nogle af pengene i cash?

 

 Vores F5 udløber om 2 år

Vurdring på huset er fortaget for 8 år siden i forbindelse med omlægning 
vi er sådan selv i in between men det vigtiges er vi afdrager på vores gæld

Vi har vel 250.000~300.000kr. til forbedringer 

gulv er et luksus valg og ikke noget vi har som must too doo 

tag og isolering er vel gerne inde for 1-2 år for at få det gjort men kunne vel skubbes 5-10 år frem.

hostrup skrev:

 

Du kan indfri og tage et samlet lån, eller tage et tillægslån, med målet at få sammenlagt næste gang F5 skal refinansieres.

Hvad der er bedst afhænger af hvilken rente F5 er optaget til, hvordan friværdi har udviklet sig, etc

 

Få din bank til at lave en beregning på F kort på toppen og en beregning på en komplet omlægning.
 

 Tak for svar :-) 

F5 løber to år endnu 

Jeg får min bank til at leve en beregning 

nikzz skrev:

 

 Vores F5 udløber om 2 år

Vurdring på huset er fortaget for 8 år siden i forbindelse med omlægning 
vi er sådan selv i in between men det vigtiges er vi afdrager på vores gæld

Vi har vel 250.000~300.000kr. til forbedringer 

gulv er et luksus valg og ikke noget vi har som must too doo 

tag og isolering er vel gerne inde for 1-2 år for at få det gjort men kunne vel skubbes 5-10 år frem.

Hmm, jeg er ikke særlig godt inde i F5 lån. Hvordan er renten på jeres eksisterende F5 i forhold til den nuværende rente på F5? Sagt på en anden måde, får I en kurs- tab eller gevinst ved at indfri før tid?

Isoleret set burde I ASAP få en nyt lån og dermed en ny vurdering, specielt når jeres nuværende vurdering er 8 år gammel, I snyder jer selv big time på bidrags satsen. Men det skal vurderes i forhold til eventuelle omkostninger ved at indfri jeres lån før tid. Måske er det billigere bare at vente 2 år - alt afhængig af jeres holdning til, hvor I tror renten er på vej hen selvfølgelig.

Det lyder som om jeres horisont er forholdsvis kort i forhold til de forbedringer I vil have lavet - og da I ikke umiddelbart har brug for ekstra likviditet i forhold til de penge I har upfront plus provenu ved omlægning ville jeg vælge enten F-kort eller 2,5% med fast rente - afhængig af hvad I tænker om renten (og jeres sikkerhed / ro i maven).

Hvis I laver betydelige forbedringer indenfor de næste 2-3-4 år, så er det jeres horisont og det betyder, at I skal lægge om igen om 2-3-4 år for at få en ny og opdateret vurdering af jeres hus som kan bringe jeres bidrags sats ned. Med jeres horisont (som måske er lidt uklar) ville jeg jeg som sagt gå med enten det helt korte lån eller tage 2,5%, hvis I vil spekulere i, at renten på 2-3-4 års sigt stiger yderligere.

Konvertering fra fast til fast rente er den 2. bedste beslutning uanset om renten går op eller ned:

Stiger renten:

1. Behold nuværende lån
2. Konvertering til fast 
3. Konvertering til variabel

Falder renten:

1. Konvertering til variabel
2. Konvertering til fast
3. Behold nuværende lån

Som i poker skal vi vurdere ssh for udfald og sætte beløb på udfaldene... (og tage højde for hvor risiko-averse vi er..)

Det ser ud til at 3%/30 med 30 års afdragsfrihed er tæt på at åbne ved totalkredit:

https://finans.dk/privatokonomi/ECE13754776/foerste-gang-i-seks-aar-totalkredit-aabner-3-pctlaan/?ctxref=ext

Mon ikke det sker meget snart, hvis ikke Putin stopper sine tosserier.

Lidt derail ift putin og renten. 

Hvorfor stiger den når der er uro i Ukraine? Troede det ville medføre fald grundet at investorene søger sikker havn i urolige tider... Men det er måske for tæt på dk? 

Lilbabs skrev:

Lidt derail ift putin og renten. 

 

 

Hvorfor stiger den når der er uro i Ukraine? Troede det ville medføre fald grundet at investorene søger sikker havn i urolige tider... Men det er måske for tæt på dk? 

 Aktierne er jo også allerede bouncet op igen - ekstrem usikkerhed er normalt ikke noget markedet er glad for, men umiddelbart vurderes den nnuværende situation jo så ikke specielt slem ift den generelle økonomi.

Zoomer man ind på det russiske index, så er situationen lidt en anden ;-)

russian stocks: Russian market cracks 17% as Ukraine tensions intensify; Europe jittery - The Economic Times (indiatimes.com)

Har lige været en tur i banken for at få regnet på om en omlægning er en god ide.

Svaret var ikke så tydeligt så jeg er fortsat i tvivl.

Situationen er rimelig simpel:

Har et hus der er vurderet til 2.4 mio

Har et 1% real kredit med en restgæld på 1.4 mio (kurs 89,15)

Har et 1,5% boliglån på 340.000

Kan ved konvertering til 2,5% hæve 107.000 efter omkostninger

Årlig ydelse stiger minimalt (ca. 1000,-)

Forventer at skulle lave køkken i 2023 og kan godt bruge pengene der.

På den anden side har vi et billigt lån nu uanset hvad der sker i verden...

Økonomien er fin og der er plads til udsving hvis det bliver aktuelt...

Skal / Skal ikke??

(sig endelig til hvis der er brug for mere info)

Tazman skrev:

Har lige været en tur i banken for at få regnet på om en omlægning er en god ide.

Svaret var ikke så tydeligt så jeg er fortsat i tvivl.

Situationen er rimelig simpel:

Har et hus der er vurderet til 2.4 mio

Har et 1% real kredit med en restgæld på 1.4 mio (kurs 89,15)

Har et 1,5% boliglån på 340.000

 

Kan ved konvertering til 2,5% hæve 107.000 efter omkostninger

Årlig ydelse stiger minimalt (ca. 1000,-)

 

Forventer at skulle lave køkken i 2023 og kan godt bruge pengene der.

På den anden side har vi et billigt lån nu uanset hvad der sker i verden...

Økonomien er fin og der er plads til udsving hvis det bliver aktuelt...

 

Skal / Skal ikke??

(sig endelig til hvis der er brug for mere info)

 Personligt ville jeg nok indfri, og gå over i kort rente lån. Hermed vil du pt. få både gevinst ved indfrielse og udbetalingen af kort rente lånet, da kursen ligger over 100 på denne. 
Din ydelse vil samtidig falde, og hvis I har luft i økonomien til det, så det jo fint at gamble med renten, som jo nok ikke stiger til 2-3 % inden for ihvertfald de næste 5 år imo.

Herudover vil jeg med jeres lave bålingsgrad helt klart overveje afdragsfrihed fra 0-40 % og afvikling på resten. Så kan I også styre ydelsen ud fra hvilken løbetid i vælger. Det er dog sagt af en, som sætter pris på likviditet, og har det fint med gæld. Det er jo meget individuelt :-)

Mads Møller skrev:

 

 Aktierne er jo også allerede bouncet op igen - ekstrem usikkerhed er normalt ikke noget markedet er glad for, men umiddelbart vurderes den nnuværende situation jo så ikke specielt slem ift den generelle økonomi.

 

Zoomer man ind på det russiske index, så er situationen lidt en anden ;-)

 

russian stocks: Russian market cracks 17% as Ukraine tensions intensify; Europe jittery - The Economic Times (indiatimes.com)

 Hvilken graf kigger du på hvor aktier over en bred kam er bouncet tilbage?

Jensen skrev:

 

 Hvilken graf kigger du på hvor aktier over en bred kam er bouncet tilbage?

 Kommentaren er fra den 22. Hvor dagen startede negativt, men endte i et pænt plus.

Mads Møller skrev:

 

 Kommentaren er fra den 22. Hvor dagen startede negativt, men endte i et pænt plus.

 Sorry. Læste det ikke som et øjebliksbillede for en enkelt time.

Tazman skrev:

Har lige været en tur i banken for at få regnet på om en omlægning er en god ide.

Svaret var ikke så tydeligt så jeg er fortsat i tvivl.

Situationen er rimelig simpel:

Har et hus der er vurderet til 2.4 mio

Har et 1% real kredit med en restgæld på 1.4 mio (kurs 89,15)

Har et 1,5% boliglån på 340.000

 

Kan ved konvertering til 2,5% hæve 107.000 efter omkostninger

Årlig ydelse stiger minimalt (ca. 1000,-)

 

Forventer at skulle lave køkken i 2023 og kan godt bruge pengene der.

På den anden side har vi et billigt lån nu uanset hvad der sker i verden...

Økonomien er fin og der er plads til udsving hvis det bliver aktuelt...

 

Skal / Skal ikke??

(sig endelig til hvis der er brug for mere info)

 Nogle af omkostningerne er faste, så det er klart, at jo mindre beløb, jo større %del sluger de. Du fik ikke regnet på flexlån? Jeg er ikke expert, men du skal vist også kigge på dine lavere afdrag udover bare ydelsen. Jeg tør obv. ikke rådgive nogen som helst om renter, men tog selv chancen. Siger nu bare til fruen og mig selv, at det vi har nu er som hvis vi bare tog flex fra starten (for en 3-4 år siden eller hvornår det nu var, og dengang kunne vi ikke få det pga for høj belåning). I den optik er det jo ren gevinst. Men klart, der er nok en nedre grænse for, hvornår man gider risikoen. På den anden side, jo lavere beløb, jo mindre et gamble er det jo også.

Tazman skrev:

Har lige været en tur i banken for at få regnet på om en omlægning er en god ide.

Svaret var ikke så tydeligt så jeg er fortsat i tvivl.

Situationen er rimelig simpel:

Har et hus der er vurderet til 2.4 mio

Har et 1% real kredit med en restgæld på 1.4 mio (kurs 89,15)

Har et 1,5% boliglån på 340.000

 

dankersoe skrev:


Dit boliglån på 1,5% - det er godt nok billigt.

Hvilken bank tilbyder denne?

Spørger ikke fordi jeg er mistroisk, vi er selv i gang med at kigge på hus (og derfor også bank)

Johen88 skrev:

Enig, det kunne jeg også godt tænke mig og hører

 Det er et boligplus lån hos Nordea

Mod overophedning/inflation bruges renten - hvad nu hvis Rusland restriktioner klarer det i stedet for?

Junior skrev:

Mod overophedning/inflation bruges renten - hvad nu hvis Rusland restriktioner klarer det i stedet for?

 De kloge mener det modsatte:

https://www.euroinvestor.dk/nyheder/ukraine-krig-kan-presse-inflationen-op

Andre kloge er enige!

https://www.proinvestor.com/boards/101538 

Så fik jeg holdt mit møde, vi kunne umiddelbart indløse til kurs 90 så en besparelse på 350.000 cirka! Vi ender nok med at tage et boligfri lån, som rent faktisk ikke er et realkreditlån men et banklån der bliver tilpasset hver tredje måned. Fordelen her, for os, er at vi selv kan indskyde det vi ønsker ( med en minimums grænse) på lånet hver måned hvilket gør det lidt mere fleksibelt end F-kort.