Gode råd ift. banklån og realkreditlån

Så blev det min tur til at oprette endnu en tråd omkring noget så tørt som bank- og realkreditlån. Da jeg som udgangspunkt stoler mere på PN's kloge hoveder end på bankens anbefalinger, vil jeres inputs blive taget imod med kyshånd. Jeg/vi er helt grønne på området.

Info:

Jeg er 27 år og nyuddannet. Jeg er pt på dagpenge. Min kæreste er 28 og folkeskolelærer.

Vi skrev for nyligt under på en købsaftale til vores drømmehus, der ligger centralt i Odense. Vi gav 2.950.000.

Vi kan selv smide 450.000 i huset.

Vores nuværende årlige indtægt er på omkring 550.000. Hvis jeg kommer i arbejde ligger vi på omkring 750.000.

Hvad ville I gøre i vores situation? Hvad skal vi være opmærksomme på?

Tak på forhånd

Måske kunne du overveje at skrive om nogle af de overvejelser/undersøgelser du selv har gjort?

I laver et prioritetslån på de 140.000 som i mangler og får dem banket af hurtigst muligt.

Og hvad i så gør med realkreditten på de 2.360.000 er vel op til jeres temperament. Vil i blive boende i +10år så havde jeg personligt valgt et 30årigt 2% lån til kurs 99,125 (eller et 1½% 20 årigt i kurs 99 hvis i ikke har behov for stort rådighedsbeløb og går mere op i samlede omkostninger på den lange bane...). Skal i bo der i mindre end 10år så havde jeg valgt et F1-3-5 (der er snart ikke så stor forskel mere grundet bidragssatserne) og brugt de sparede renter til opsparing ved siden af.

/Mads

Hvad er din uddannelse, og hvordan er dine jobudsigter?

Research, snak med mange banker, research, spil bankerne ud mod hinanden.

Opstil et excelark og lav beregninger på forskellige modeller.

Ift. om du skal have med eller uden afdrag på RK-lånet, er der efterhånden mange, som anbefaler afdrag på de yderste 20 %, og afdragsfrit på de inderste 60 %. Begrundelsen er den meget høje bidragssats på deres RK fra 60-80 %.

Hvis du har Realkredit Danmark er det dog ligegyldigt, da de lægger tillægget for afdragsfri på hele lånet, hvis belåningen er over 60% samlet.

123_All-in skrev:Måske kunne du overveje at skrive om nogle af de overvejelser/undersøgelser du selv har gjort?

Vi har overvejet den løsning som ALL IN INC skitserer, hvor vi afdrager på de yderste 20% hvorimod de inderste 60% er afdragsfrit. Vi har indtil videre kun talt med vores egen bank (Sparkassen Sjælland-Fyn).

Løpenthin skrev:Hvad er din uddannelse, og hvordan er dine jobudsigter?

Jeg har en cand.scient med hovedfag i idræt og sidefag i samfundsfag. Jeg søger job indenfor undervisning - gymnasier, efterskoler, friskoler osv. Mine jobudsigter er ikke skide gode, da gymnasierne skal spare samtidig med at unge i stigende grad fravælger den gymnasiale vej

Dexter skrev: Vi har overvejet den løsning som ALL IN INC skitserer, hvor vi afdrager på de yderste 20% hvorimod de inderste 60% er afdragsfrit. Vi har indtil videre kun talt med vores egen bank (Sparkassen Sjælland-Fyn).


Jeg har en cand.scient med hovedfag i idræt og sidefag i samfundsfag. Jeg søger job indenfor undervisning - gymnasier, efterskoler, friskoler osv. Mine jobudsigter er ikke skide gode, da gymnasierne skal spare samtidig med at unge i stigende grad fravælger den gymnasiale vej

Så kan du vel altid læse videre...

@dexter I kommer til at sidde med en gearing på 4.5. Men en ret begrænset udsigt til markante lønstigninger. Når dine dagpenge udløber om to år, kan I stå uden indtægt. Jeg er virkelig overrasket over, at banken har nikket til ovenstående. Men for gøre det kort: I bliver nødt til at have is i maven og tro på, at renterne fortsætter på et lavt niveau. I har for mig at se ikke økonomi til at gå med livrem og seler og vælge fastforrentet. Hvis I får lov, ville jeg nok vælge 0-60 F3 uden afdrag, 60-80 F3 med afdrag. Og så leve på en sten og HØVLE bankgælden væk.

Og så ville jeg mentalt indstille mig på, at I har taget en ret frisk beslutning sådan rent økonomisk, og der en relativt stor risiko for, at I må sælge på et tidspunkt.

I forhold til job dog: Hæng i. Der er altid flere muligheder, end man tror. Din fagkombination er slet ikke tosset.

Uden at ane meget om det synes jeg i låner meget ift indkomst. Hvad med børn?

Løpenthin skrev:@dexter I kommer til at sidde med en gearing på 4.5. Men en ret begrænset udsigt til markante lønstigninger. Når dine dagpenge udløber om to år, kan I stå uden indtægt. Jeg er virkelig overrasket over, at banken har nikket til ovenstående. Men for gøre det kort: I bliver nødt til at have is i maven og tro på, at renterne fortsætter på et lavt niveau. I har for mig at se ikke økonomi til at gå med livrem og seler og vælge fastforrentet. Hvis I får lov, ville jeg nok vælge 0-60 F3 uden afdrag, 60-80 F3 med afdrag. Og så leve på en sten og HØVLE bankgælden væk.

Og så ville jeg mentalt indstille mig på, at I har taget en ret frisk beslutning sådan rent økonomisk, og der en relativt stor risiko for, at I må sælge på et tidspunkt.

I forhold til job dog: Hæng i. Der er altid flere muligheder, end man tror. Din fagkombination er slet ikke tosset.

Er I andre enige i, at der er relativ stor risiko for at vi må sælge på et tidspunkt?

kris_rem skrev:Uden at ane meget om det synes jeg i låner meget ift indkomst. Hvad med børn?

Et barn på 8 måneder

Det lyder helt vildt at i ka låne så meget.
Hvad sjov er der ved at sidde i et hus uden det store rådighedsbeløb. Samt i vil med 100% gerne ændre noget ved huset/haven efter et stykke tid. Og så er det sjovere st kunne spare sammen til det hurtigt. Fremfor der skal gå lang tid med det.

Dexter skrev:
Er I andre enige i, at der er relativ stor risiko for at vi må sælge på et tidspunkt?


Et barn på 8 måneder

Er selv i gang med at bygge hus. Det løber nok op i omkring 5 mio.

Vores indtægt per år ligger dog også på den anden side af 1.5 mio.

Jeg ville være MEGET betænkelig ved at købe hus til næsten 3 med jeres indkomst.

JinXXX skrev:Det lyder helt vildt at i ka låne så meget.
Hvad sjov er der ved at sidde i et hus uden det store rådighedsbeløb. Samt i vil med 100% gerne ændre noget ved huset/haven efter et stykke tid. Og så er det sjovere st kunne spare sammen til det hurtigt. Fremfor der skal gå lang tid med det.

Jeg er som udgangspunkt enig med dig, og det var heller ikke planen at vi skulle forelske os i et hus til den pris med vores nuværende indtægter. Jeg formoder dog, at jeg nok skal finde et arbejde på et tidspunkt, og det vil ændre vores rådighedsbeløb markant.

Hvad med barn nr 2, 3 eller 4? Måske tvillinger?

Hvad med bil, med plads til børn og deres venners venners søstre?

Hvad med bryllup, barnedåb, konfirmationer om blot 13-14 år?

Normalvis anbefaler man en gearing på max 3,5, og det er altså inkl alle lån, herunder også billån etc. Så normen er nok mere en gearing på 3,0, særligt når der er rigtig mange kommende/potentielle større udskrivninger lige om hjørnet, der kræver likviditet.

Jeg er mig selv og 2 tøser på 17 & 14, i en ejendom til en værdi af ca 4 mio kroner, jeg har udgifter for mere end 25k netto om måneden, bare på "driften" af boligen og vores lille familie. ;)

Prøv eventuelt at lave et realistisk budget, også med fx et barn eller to mere.

http://www.budgethuset.dk/hvad-koster-det-at-leve/

Bemærk, at rigtig mange udgifter IKKE er taget med i deres overslag, ligesom at mange af satserne er sat lave, og der er derfor tale om "mindst" ;)

Løpenthin skrev:

@dexter I kommer til at sidde med en gearing på 4.5. Men en ret begrænset udsigt til markante lønstigninger. Når dine dagpenge udløber om to år, kan I stå uden indtægt. Jeg er virkelig overrasket over, at banken har nikket til ovenstående. Men for gøre det kort: I bliver nødt til at have is i maven og tro på, at renterne fortsætter på et lavt niveau. I har for mig at se ikke økonomi til at gå med livrem og seler og vælge fastforrentet. Hvis I får lov, ville jeg nok vælge 0-60 F3 uden afdrag, 60-80 F3 med afdrag. Og så leve på en sten og HØVLE bankgælden væk.


Og så ville jeg mentalt indstille mig på, at I har taget en ret frisk beslutning sådan rent økonomisk, og der en relativt stor risiko for, at I må sælge på et tidspunkt.


I forhold til job dog: Hæng i. Der er altid flere muligheder, end man tror. Din fagkombination er slet ikke tosset.

Det er da noget sludder at udtale, at der er en relativ stor chance for, at de kan blive nød til at sælge (jeg går ud fra, at du mener indenfor relativ kort tid). Ud fra de oplyste tal, så kommer de i min optik ikke til at sidde med et faretruende rådighedsbeløb. Men det er jo individuelt, hvad man kan leve for. Er man indstillet på, at man ikke kan komme 3 uger til Thailand hvert år, så skal man sku nok komme i mål. Men igen - vi er alle forskellige.

@OP

Du ved det sikkert godt, men netop i disse uger bliver der slået jobs op på gymnasiejob.dk, og kan se at Skanderborg og Rybners bl.a. søger folk med begge dine fag.

@OP

Jeg vil anbefale dig at bede om råd på boligdebatten.dk. Der sidder nogle mennesker, som kan give mere kvalificerede svar, end dem du får her.

Umiddelbart får jeg jeres ydelse til lidt over 9K før skat(7K efter skat) for 2%(0-60%) afdragsfrit, 60-80%(2%) med afdrag og banklån 5,5% (>80%) med afdrag. Dertil kommer selvfølgelig ejendomsværdiskat, ejendomsskat, vedligehold/renovering, forbrugsudgifter osv. Om det er for meget med en indkomst på 550K ved jeg ikke, men umiddelbart synes jeg det lyder overkommeligt. I hvert fald hvis du kommer i job :)

Jeg har bare plottet tallene ind i denne beregner, så det er med forbehold for at den regner rigtigt.

http://www.boligregner.dk/resultater/hent/2169703c-241c-4483-9b87-fc130b6a6e2b/1/

Har selv lige købt lejlighed for 2.75 mio kr og jeg har “kun” en indkomst på 400k. Har dog kun realkredit på 2.2 mio, ingen banklån. Jeg har et fastforrentet lån på 2%, som jeg afdrager på. Jeg ender med at bruge ca. 12.5k pr. måned på boligen inkl. alt. Jeg føler ikke rigtig, at jeg sidder mega stramt.

Jeg gætter på at bankens godkendelse er baseret på jeres egen opsparing. I har muligvis levet for et rådighedsbeløb, som har været i størrelsesorden med jeres fremtidige, igennem en længere perioden og vurderes det måske sandsynligt fremadrettet også.

Bankens risiko er begrænset grundet den “store” egenbetaling, idet de kun garantere en såkaldt tabsgaranti overfor kreditforeningen, typisk fra belåning mellem 69-75%, samt deres egen risiko for boliglånet der nu engang bliver (dog ret småt). Banken optager typisk ejendommene til 90% af vurderingen, rent sikkerhedsmæssigt, og derfor den begrænsede risiko.

Edit: Kna være stavefejl, skrevet fra mobilos 3 minutter i lukketid. :-)

AceKiller88 skrev:Har selv lige købt lejlighed for 2.75 mio kr og jeg har “kun” en indkomst på 400k. Har dog kun realkredit på 2.2 mio, ingen banklån. Jeg har et fastforrentet lån på 2%, som jeg afdrager på. Jeg ender med at bruge ca. 12.5k pr. måned på boligen inkl. alt. Jeg føler ikke rigtig, at jeg sidder mega stramt.

Må man spørge om størrelsen, antal rum og beliggenheden?

Skal måske spring til en ny lejlighed om et år til samme prisklasse. Ville bare se hvad man kan forvente at få.

Eftersom jeres gearing bliver over fire gange årsindkomst, er låne mulighederne begrænsede.

Du kan ikke tage korte flekslån.

Du har ikke likviditet til et "kort" fastforrentet lån

Derfor er der kun få muligheder tilbage:
Fleksgaranti med afdrag
Fastforrentet uden afdrag
Fastforrentet med afdrag

Fastforrentet uden afdrag er meget dyrt på renten og meget dyrt på bidrag
Fastforrentet med afdrag er dyrt på renten og likviditeten, men rimeligt på bidraget.
Fleksgaranti med afdrag er billigt på renten, rimeligt på bidraget og dyrt på likviditeten.

Dårlige valg uanset hvilket.

Jeg ville - på baggrund af ovenstående - optage finansiering der er nem og billig at komme ud af igen, således at I kan omlægge til bedre finansiering den dag du får en ordentlig indkomst, og jeres gearing kan komme under fire.

Snak eventuelt med bankerne om en prioritetskredit til den fulde finansiering (evt opdelt i 2)

Så kan i komme ud af den hurtigt og billigt og omlægge den dag du får arbejde.

Har lige købt lejlighed til 1.150.000 bare til mig selv, måske noget af følgende kan bruges. Jeg betaler kun de 5% og så med 80% realkreditlån og 15% boliglån(til 5,5%). Jeg blev anbefalet at afdrage mit boliglån over 10 år mens realkreditlån er afdragsfrit i samme periode.

https://bolignyheder.boligsiden.dk/2017/05/boliglaan-med-10-afdragsfrie-aar-er-ikke-laengere-en-god-ide/ Her er nogle eksempler på tal for forskellige typer af låneplan. Udfra hurtigt estimat, ser det ikke ud til at der er den helt store forskel i samlet pris over 30 år. Jeg kommer f.eks. til at skulle betale mere når de første 10 år er gået - det er det bedste valg for mig, da det så tillader et rådighedsbeløb på 8-9.000 kr, hvor jeg realistisk kan forvente at være steget nok i løn til om 10 år, til at rådighedsbeløbet til den tid også vil være der omkring eller mere. Det kan være værd at tage med i overvejelserne, hvis i også regner med at tjene en sjat mere om 10 år end hvad i gør nu.

NotACop skrev:

Har lige købt lejlighed til 1.150.000 bare til mig selv, måske noget af følgende kan bruges. Jeg betaler kun de 5% og så med 80% realkreditlån og 15% boliglån(til 5,5%). Jeg blev anbefalet at afdrage mit boliglån over 10 år mens realkreditlån er afdragsfrit i samme periode.

https://bolignyheder.boligsiden.dk/2017/05/boliglaan-med-10-afdragsfrie-aar-er-ikke-laengere-en-god-ide/ Her er nogle eksempler på tal for forskellige typer af låneplan. Udfra hurtigt estimat, ser det ikke ud til at der er den helt store forskel i samlet pris over 30 år. Jeg kommer f.eks. til at skulle betale mere når de første 10 år er gået - det er det bedste valg for mig, da det så tillader et rådighedsbeløb på 8-9.000 kr, hvor jeg realistisk kan forvente at være steget nok i løn til om 10 år, til at rådighedsbeløbet til den tid også vil være der omkring eller mere. Det kan være værd at tage med i overvejelserne, hvis i også regner med at tjene en sjat mere om 10 år end hvad i gør nu.

Fleks eller fastforrentet ?

udlejer skrev:

Fleks eller fastforrentet ?

fastforrentet

NotACop skrev:

fastforrentet

Så har du fået en rigtig rigtig dyr belåning.

Du betaler bidragstillæg på ca 0,33% for afdragsfrihed og ca. 0,3% højere rente

Du er havnet i den dyreste belåning kreditforeningerne tilbyder, og en ikke attraktiv rentesats på boliglånet.

Samlet set er din belåningen - undskyld jeg siger det så direkte- skrækkelig.

udlejer skrev:

Så har du fået en rigtig rigtig dyr belåning.

Du betaler bidragstillæg på ca 0,33% for afdragsfrihed og ca. 0,3% højere rente

Du er havnet i den dyreste belåning kreditforeningerne tilbyder, og en ikke attraktiv rentesats på boliglånet.

Samlet set er din belåningen - undskyld jeg siger det så direkte- skrækkelig.

Mener du at det havde været billigere at afdrage begge lån over 30 år? I det tilfælde ville jeg så ende med at betale en del mere på banklånet, hvor at realkreditlånet rigtigt nok ville være billigere.

Fra rådgiver:

"Finansiering: 30 års løbetid på Totalkreditlån + boliglån over 25 år

Dette valg af finansiering giver dig større fleksibilitet og et større rådighedsbeløb. Såfremt du føler at du har råd til
at afvikle ekstra på boliglånet kan du blot gøre dette ved en overførsel i netbanken. Du vil samlet set (hvis du beholder
lånene de næste 30 år) have højere udgifter til renter.

Finansiering: 30 års løbetid på Totalkreditlån m. 10 års indledende afdragsfrihed + boliglån over 10 år
Da boliglånet har den højeste rente, kunne det give mening at afvikle dette hurtigst muligt. Det er en ofte set løsning
hos kunderne, da de hellere vil skylde penge til realkreditinstituttet end banken. Bidragssatsen til realkreditinstituttet
er højere på afdragsfrie lån end på lån med afdrag."

Fastforrentet lån og banklån er en dårlig kombination, idet den høje rente og ydelse på fastforrentet lån fastholder dig i gæld til banken.

udlejer skrev:Fastforrentet lån og banklån er en dårlig kombination, idet den høje rente og ydelse på fastforrentet lån fastholder dig i gæld til banken.

Så du ville i min situation have taget et variabelt tilpasningslån, og så have gået efter at hente tilbud fra andre banker på boliglånet for evt. at få det under 5,5%, som jeg forstår det.

Overvejede godt om fastforrentet lån ville være et dårligt valg i forhold til variabelt - blev dog fortalt af en jeg kender som arbejder som analytiker i bank, at det gav god mening at vælge fastforrentet og formentlig endda være tæt på +EV, pga. den historisk lave rente, som der gør at der kun er lidt at vinde på variabelt, men potentielt meget at tabe.

NotACop skrev:Så du ville i min situation have taget et variabelt tilpasningslån, og så have gået efter at hente tilbud fra andre banker på boliglånet for evt. at få det under 5,5%, som jeg forstår det.
Overvejede godt om fastforrentet lån ville være et dårligt valg i forhold til variabelt - blev dog fortalt af en jeg kender som arbejder som analytiker i bank, at det gav god mening at vælge fastforrentet og formentlig endda være tæt på +EV, pga. den historisk lave rente, som der gør at der kun er lidt at vinde på variabelt, men potentielt meget at tabe.

Kender en der har den samme låne som din til en lejlighed på 1.3m. Hans omkostning med ejerudgift er højere end min selv om min lejlighed er købt for 2.2m 1.7rk - 360k bl. Lejligheden er steget i værdi siden - og vi flytter om et par år.

Simpelthen for dumt at købe med fastforrentet for en lejlighed der koster så lidt, når jeg går ud fra at din behov vil ændre sig efter 5 år.

Når det så er sagt, så ved jeg også hvor ivrigt man er når man har fundet den rette lejlighed. Så du gjorde ikke noget dumt, da lejligheden kunne godt være snuppet foran din næse. Hvis du havde ventet 1 dag eller 2. Og kan komme til at skulle købe en dyrere lejlighed.

Især i de prisklasse så går det som varmt brød.

Hugging Gun skrev:Når det så er sagt, så ved jeg også hvor ivrigt man er når man har fundet den rette lejlighed. Så du gjorde ikke noget dumt, da lejligheden kunne godt være snuppet foran din næse. Hvis du havde ventet 1 dag eller 2. Og kan komme til at skulle købe en dyrere lejlighed.

Især i de prisklasse så går det som varmt brød.

Ja det går hurtigt, og tror også jeg var ret heldig med den jeg købte.

Har lige taget et kig på mulighed for omlægning af lån, og kan se, at det formentlig ikke vil være den store udgift at omlægge det til variabelt, da jeg fik det til høj kurs. Det må jeg lige regne ordentligt på en dag, samt undersøge hvad risiko for markant rentestigning reelt er.

NotACop skrev: Ja det går hurtigt, og tror også jeg var ret heldig med den jeg købte.
Har lige taget et kig på mulighed for omlægning af lån, og kan se, at det formentlig ikke vil være den store udgift at omlægge det til variabelt, da jeg fik det til høj kurs. Det må jeg lige regne ordentligt på en dag, samt undersøge hvad risiko for markant rentestigning reelt er.

Omlæg til fleks, hvis du kan ellers skift bank. så afdrag max på Banklån. Det en sang der bliver sunget mange gange..