Håndtering af salg af forældrekøb

Håber på input til håndtering af et salg af en forældrekøbt lejlighed. 

Tre børn - den yngste bor nu i lejligheden som er købt i 2014 for ~ 1.4m - salgsværdi ~ 2.5-3m. 

Offentlig vurdering: ~ 2.6m 

Lejligheden ønskes solgt til yngste barn via familieoverdragelse - pris ~ 2.1m

Målet er at frigive midler til tidlig pensionering, og i samme manøvre hjælpe yngste barn ind på boligmarkedet.

Der er ikke penge til, at de to andre børn kan få en tilsvarende sum foræret her og nu, og de kan også godt undvære pengene, men både børn og forældre ønsker en transparent og fair løsning for alle. Vil det nemmeste være at skrive i testamente, at før en arv skal deles, skal de to resterende børn tildeles et tilsvarende beløb, inden resten deles i tre? 

Får I advokathjælp til benarbejdet?

Der er nogle faldgruber ift. hvornår man kan anvende 20%-reglen ved familieoverdragelser.

Det må netop formelt ikke være en gave, at man overdrager ejendommen til en meget lav pris (selvom det selvfølgelig typisk er det i praksis).

Man må f.eks. ikke begynde at indhente mæglervurderinger af salgsværdien, for så kommer man teknisk i ond tro om, at man er ved at overdrage ejendommen til en alt for lav pris ift. markedspris, og derved er ved at give en gave.

Jeg er derfor bekymret for, at hvis I indskriver i testamentet, at overdragelsen af ejendommen var udtryk for en gave, så vil Skat - hvis de i en hypotetisk situation måtte få forelagt alt - statuere, at ejendomsoverdragelsen var en gave, og at der skyldes gaveafgift.

enig med Henry i, at det kan være et (hypotetisk) problem, hvis man tydeliggør en gave i testamentet.

Hvad er alderen på forældrene? Potentielt 900.000 i gave i dag, vs. Måske, hvis der er midler til det, 900.000, uden forrentning, om 20-30 år ved sidste forældres død er en meget dårlig “ligedeling”.

henry skrev:

Får I advokathjælp til benarbejdet?

 

Der er nogle faldgruber ift. hvornår man kan anvende 20%-reglen ved familieoverdragelser.

 

Det må netop formelt ikke være en gave, at man overdrager ejendommen til en meget lav pris (selvom det selvfølgelig typisk er det i praksis).

Man må f.eks. ikke begynde at indhente mæglervurderinger af salgsværdien, for så kommer man teknisk i ond tro om, at man er ved at overdrage ejendommen til en alt for lav pris ift. markedspris, og derved er ved at give en gave.

 

Jeg er derfor bekymret for, at hvis I indskriver i testamentet, at overdragelsen af ejendommen var udtryk for en gave, så vil Skat - hvis de i en hypotetisk situation måtte få forelagt alt - statuere, at ejendomsoverdragelsen var en gave, og at der skyldes gaveafgift.

 

 

 Ambitionen er at det skal foregå rigtigt og efter bogen, så vil tro (og opfordre til) at der bliver gjort brug af professionelle. Hvis nogen har konkrete anbefalinger modtager jeg dem meget gerne. 

Fantomet skrev:

enig med Henry i, at det kan være et (hypotetisk) problem, hvis man tydeliggør en gave i testamentet.

Hvad er alderen på forældrene? Potentielt 900.000 i gave i dag, vs. Måske, hvis der er midler til det, 900.000, uden forrentning, om 20-30 år ved sidste forældres død er en meget dårlig “ligedeling”.

De er lige omkring de 60 år. Er med på, der er et inflationsforbehold. 
Jeg er svigersøn og gift med en af de ældre søskende, og vi ville klart have mere glæde af pengene nu, end om 30 år. 

Ja, der bør nok rådgiver på.

Der skal også tages højde for, at der kommer avanceskat (= kapitalindkomst) på salget for forældrene (medmindre de selv har boet i lejligheden førhen).

Jeg kan ikke se, at det er muligt at gøre alt helt salomonisk, hvis man samtidig vil optimere skatten. Sættes overdragelsesprisen højere (for at skaffe penge til udlodning til søskende) fører det blot til en væsentlig højere avanceskat.

Så hvis der kan findes en god, fælles forståelse for, hvordan de øvrige søskende betænkes i fremtiden, vil det være det optimale.

henry skrev:

Ja, der bør nok rådgiver på.

 

Der skal også tages højde for, at der kommer avanceskat (= kapitalindkomst) på salget for forældrene (medmindre de selv har boet i lejligheden førhen).

 

Jeg kan ikke se, at det er muligt at gøre alt helt salomonisk, hvis man samtidig vil optimere skatten. Sættes overdragelsesprisen højere (for at skaffe penge til udlodning til søskende) fører det blot til en væsentlig højere avanceskat.

 

Så hvis der kan findes en god, fælles forståelse for, hvordan de øvrige søskende betænkes i fremtiden, vil det være det optimale.

Fik input et andet sted fra, at det stadig skulle være de gamle regler der gælder, da 2022 vurderingen kun er midlertidig? Altså at det vil være 15% +/- den offentlige ejendomsvurdering på 1.050.000kr, hvilket jo i så fald gør værdien noget større. Dog er der tinglyst lån i 2020 som kunne gælde som særlige omstændigheder og at lejligheden i så fald SKAL sælges til markedspris. Siger det dig noget? 

Hvis vi siger lejlighedens salgsværdi er 2.7m og han køber den for 1.2m. I så fald er der intet overskud at beskatte, men værdien af handlen for yngste er 1.5m ved et salg i nuværende marked. Vil man så, i teorien, i en 100% retfærdig verden, sige, at de to ældre børn tilgodeses med samme beløb? F.eks. gavegrænsen pr år i eks antal år, evt delt ud på måneder? Det vil jo selvfølgelig blive til en del år (20) ved 75000kr/år. Ikke at der er økonomi til det heller, men bare for at forstå en model, som jeg går ud fra vil kunne bruges uanset den endelige handels størrelse? 

Er i øvrigt med på, at verden ikke er sort/hvid og der er mange ting der spiller ind - og som sådan synes og forventer hvert barn ikke at skulle modtage 1.5m hver - det er bare for at få perspektiv på tingene. :) 

Håber det hele giver mening, synes godt nok det er kompliceret 

thebouncer skrev:

Fik input et andet sted fra, at det stadig skulle være de gamle regler der gælder, da 2022 vurderingen kun er midlertidig? Altså at det vil være 15% +/- den offentlige ejendomsvurdering på 1.050.000kr, hvilket jo i så fald gør værdien noget større. Dog er der tinglyst lån i 2020 som kunne gælde som særlige omstændigheder og at lejligheden i så fald SKAL sælges til markedspris. Siger det dig noget? 

Hvis vi siger lejlighedens salgsværdi er 2.7m og han køber den for 1.2m. I så fald er der intet overskud at beskatte, men værdien af handlen for yngste er 1.5m ved et salg i nuværende marked. Vil man så, i teorien, i en 100% retfærdig verden, sige, at de to ældre børn tilgodeses med samme beløb? F.eks. gavegrænsen pr år i eks antal år, evt delt ud på måneder? Det vil jo selvfølgelig blive til en del år (20) ved 75000kr/år. Ikke at der er økonomi til det heller, men bare for at forstå en model, som jeg går ud fra vil kunne bruges uanset den endelige handels størrelse? 

Er i øvrigt med på, at verden ikke er sort/hvid og der er mange ting der spiller ind - og som sådan synes og forventer hvert barn ikke at skulle modtage 1.5m hver - det er bare for at få perspektiv på tingene. :) 

Håber det hele giver mening, synes godt nok det er kompliceret 

 Ja, det er de endelige ejendomsvurderinger, der kan bruges til overdragelsesprisen. Der står udtrykkeligt i lovforlaget vedr. det nye ejendomsskattesystem, at de foreløbige vurderinger ikke anvendes og ikke udgør "særlige omstændigheder" ift. familieoverdragelse.

Dvs.: Hvis der er kommet en endelig 2020-vurdering, er det denne +/- 20%, der kan anvendes. Er der ikke kommet en sådan "ny" vurdering, er det seneste offentlige ejendomsvurdering (fra 2013?), der gælder +/- 15%, jf. gamle regler.

Man kan familieoverdrage til offentlig vurdering +/- 15/20%, medmindre der er "særlige omstændigheder". Det handler groft sagt, om man teknisk er i "ond tro" om prisens urimelighed i forhold til markedspris. Hvis der er optaget et realkreditlån på grundlag af en højere vurdering, kan det udgøre sådanne "særlige omstændigheder". Nærmere kan jeg ikke komme det. Praksis er meget vanskelig, og det anbefales at få hjælp fra en rådgiver, der er vant til problemstillingerne.

I en 100% retfærdig verden fik hver af de søskende vel hver et beløb, der svarer til den underpris, den yngste betaler for lejligheden. Men hvis der ikke er penge til det, er det jo ikke så nemt.

henry skrev:

 

I en 100% retfærdig verden fik hver af de søskende vel hver et beløb, der svarer til den underpris, den yngste betaler for lejligheden. Men hvis der ikke er penge til det, er det jo ikke så nemt.

   

Det er indlysende, at hvis man går efter en retfærdig ordning, så skylder det yngste barn jo 1/3 af "underprisen" til hver af hans 2 søskende.

Eftersom forældrene ikke har økonomi til at give de 2 øvrige søskende en tilsvarende økonomisk gave, kunne en mulighed så ikke være at man opretter et "lån" mellem den yngste gavemodtaget og hver af de 2 andre søskende på 1/3 af "underprisen"?

Lånet skal naturligvis inflationssikres og senest tilbagebetales hvis arven fra forældrene kan dække det. Det giver naturligvis også den yngste mulighed for at tilbagebetale lånet hvis dette ønskes.

Ovenstående er naturligvis ikke 100% fair, hvilket OP også er inde på, at de øvrige søskende vil have mere glæde af pengene nu end vente til en arv skal udbetales.

Ovenstående setup bøjer formentlig nogle skatte/arve-regler og under alle omstændigheder bør I benytte juridisk rådgivning til at stykke dette sammen.

Endvidere er det vigtigt at sikre sig, at alle parter er enige om setup'et, så det ikke bliver en sten der gnaver i skoen hos de øvrige søskende og potentielt kan blive belastende for familieforholdet.