Hjælp: køb af andels

Jeg har sendt et link til en andelslejlighed som jeg er interesseret i til en rådgiver. Var ind og se den i forgårs og syntes den var meget lækker. Nu skriver hun så denne.

"Selv tak, vi fik også et godt indtryk af dig.

Har regnet på det, og jeg synes at det ser rigtig fornuftigt ud. Har også kigget på foreningen, og de har en del gæld med variabel rente, hvilket kan betyde risiko for  huslejestigninger, men her skal jeg råde dig til at søge rådgivning hos en boligadvokat..

Hvad kan boligadvokaten gøre? Da de er nemlig ikke særlig billigt.

Er der evt. En PN'er der vi kigge på regnskabet og kan sige om det er et fornuftig køb?

På forhånd tak.

Hugging Gun skrev:
Jeg har sendt et link til en andelslejlighed som jeg er interesseret i til en rådgiver. Var ind og se den i forgårs og syntes den var meget lækker. Nu skriver hun så denne.

"Selv tak, vi fik også et godt indtryk af dig.

Har regnet på det, og jeg synes at det ser rigtig fornuftigt ud. Har også kigget på foreningen, og de har en del gæld med variabel rente, hvilket kan betyde risiko for  huslejestigninger, men her skal jeg råde dig til at søge rådgivning hos en boligadvokat..

Hvad kan boligadvokaten gøre? Da de er nemlig ikke særlig billigt.

Er der evt. En PN'er der vi kigge på regnskabet og kan sige om det er et fornuftig køb?

På forhånd tak.

Det kan godt være at det er dyrt med en boligadvokat, men det er også dyrt at havne i en usund andelsboligforening. Specielt set i lyset af, at det p.t. ikke ser ud til at man kan få lov at gå konkurs med en andelsforening. Med andre ord, du risikerer at hænge på en kæmpe gæld resten af livet.

Jeg vil godt kigge på det for dig :)

Her er regnskabet.

Andels er på 550.000 og en boligafgift på ca. 3900kr. 2v 59m2

www.selvsalg.dk/cdn/36731

Et stykke tid siden, at jeg har set på regnskaber af denne art - så tag det lige med forbehold ;)

1. Anskaffelsesværdien er 90 mio. mens en valuar vurderer bygningen til 143 mio. - offentlig ejendomsværdi er 150 mio. kr. så den "burde" være vurderet korrekt og realistisk.

2. Der er en del gæld i foreningen, især i betragtning af, at den er stiftet i 1923. Der er variabel gæld for ca. 53 mio. kr.

Ca. 13 mio. i et F1 lån (1,2664%) = 230K i rente.
Ca. 30 mio. i et 3,5% kontantlån = 314K i rente.
Ca. 10 mio. i et F10 5 års afdragsfrit lån (4,8084%) = 536K i rente.

Der er i alt 12.537 m2, hvilket giver en rentekrone på 177,22 pr. m2. dvs. 10.456kr. om året for din lejlighed.

Så kan du selv lege lidt med rentesatserne ;)

Jeg ville ikke købe en andel i denne forening. Alt alt alt for meget gæld og sammensætningen er usikker krydret med afdragsfrihed. Men er det ikke en rød lampe for dig, så udbed dig i det mindste vedligeholdelsesplanen, da du heri kan forholde dig til evt. udbedringer af betydelig økonomisk størrelse.

Der er ingen større forbedringer nævnt i årsrapporten - ellers havde jeg taget det med :)

Nu har Ceres sagt det, jeg ville være unbias :p Men jeg ville heller ikke købe ;)

Hugging jeg har en 57 kvm til salg i valby for 400.000, mdl 2815, en af danmarks største foreninger med fastforrentede lån med afdrag, som er brugt på nyt tag, altaner og opgange...

Er det mig eller er 280.000 i bestyrelses honorrar når de er 7 i bestyrelsen ikke lige lovligt meget ?

Hvor stor er den lejlighed du kigger på ?

59 kvm

pantherdk skrev:
Er det mig eller er 280.000 i bestyrelses honorrar når de er 7 i bestyrelsen ikke lige lovligt meget ?

Hvor stor er den lejlighed du kigger på ?

Der er ekstern bestyrelse, that's why..

Synes der er kommet et par sikkert velmente men lidt misvisende gode råd.

Der er gæld for 55 mio i en forening med en valuarvurdering på 143 mio. En gældsprocent på ca. 38 er altså ikke alarmerende! Alene De 12 mio er afdragsfrie - hvis det er usikkert krydret, at der er afdragsfrihed på et lavere forrentet lån frem for et højere forrentet - som i øvrigt er omlagt fra endnu højere rente som det ses i noter - så er der meget der er usikkert i verden. De næste 12 mio er variabelt forrentet og de sidste er fastforrentet med afdrag og der er afdraget 1,4 mio i 2012.

samtidig er der overskud på den ordinære drift - hvilket er rigtig væsentligt at kigge på.

Ud fra regnskab vil jeg mene det er en sund forening - du skal dog kigge på referat fra generalforsamling og lignende for at se om der eksempelvis er store renoveringsarbejder som er nært forestående.

Det der bekymrer mig mest er at de sætter andelsværdien til den maximale ud fra den metode de vælger. Det vil sige ændrer vurderingen sig i negativ retning går det direkte ud over andelsværdien - dette måske ikke relevant hvis ikke du skal sælge igen men meget rart at der er en vis buffer.

@ op - du er velkommen til at sende pm hvis det er.

Tak alle for alle det god svar, det har virkelig hjulpet mig med min beslutning.

Det så sygt hvor meget PN'er kan hjælpe hinanden. props.!

Hvis man skal låne i banken til sin andel, så er de fleste banker - efter krisen - blevet ret gode til at se foreningens økonomi efter i sømmene inden de låner dig penge.

De gider jo ikke låne penge ud de ikke får igen hvis foreninger bryder sammen.

Er det selvmord at købe sig til en andels i denne forening?

www.hostrupshave.dk/images/reserve/aarsrapport12.pdf

JA!

For at uddybe, denne andelsforening har været i medierne sindssygt mange gange - er finansieret ved hjælp af afdragsfrie lån og renteswap.

Den faldende rente giver en negativ nutidsværdi af renteswappen der betyder, at den skal dækkes ind ved hjælp af nye lån. Ren teoretisk har andelsbeviserne faktisk en negativ værdi. Så i teorien skulle du faktisk have penge for at overtage andelsbeviset.

Ja, tænkt nok den var for god til at være fornuftig. ellers nogle lækre lejligheder.

kan et køb slet ikke forsvares?

Det er jo Danmarks største andelsforening.

Nej, du får mere ud af dine raketter!

den samlede markedsværdi på swapaftalerne kan pr 31/12 2012 opgøres til minus sekshundredeseksogfyrre millioner kr...

wzup - men det er faktisk bare en teoretisk nutidsværdi af aftalen, da den altid vil løbe til slutdatoen, hvor den så vil være nul - var renten steget, havde den haft en positiv nutidsværdi ;)

Men indtil da er det en tung post at skulle medtage i regnskabet - jeg trak også lidt på smilebåndet da jeg så det. Vores swap aftale i min tidligere forening var knap så stor :-)

Den teoretiske nutidsværdi af swap-aftalen bliver reel i tilfælde af at andelsforeningen, af den ene eller anden grund, skal opløses. I så fald skal lånet indfries og swap-aftalen afsluttes. Nutidsværdien af swap-aftalen repræsenterer den kompensation man enten skal give/modtage fra aftalens modpart.

Det er i hvert fald sådan jeg har forstået det.

Det er korrekt forstået cbh79, dog tager banker/realkredit/finansieringsselskab forbehold for dette ved aftalens indgåelse - i hvert fald i forhold til, at de skal udbetale en evt. teoretisk positiv nutidsværdi til en opløst andelsforening.

@Hug


Jeg har en Andels lejlighed (60M2) til salg i Vanløse (Jyllingevej)

Pris: 475.000 (bliver udbydt hos mælger til 515.000. Andelskrone: 526.000
3102,00 Incl aconto varme, vand og Fri vaskekælder.

Ingen gæld i forening (som er på 15 lejemå)

Altan byggeri netop vedtaget (koster 112,50 dkk. pr. måned i husleje stigning)

PM hvis interesse.

Ritter
Du må gerne pm mig linket så vil jeg tjekke det ud. Vi går op i at det skal være tæt på offentlig transport og etn okay badeværelse. Skal ikke være 1m2.

Men jeg har nu budt på en lejlighed. Så må vi se hvad der sker.

Tak for svar om hostrups have da jeg var helt faldet for lejligheden.

www.business.dk/privatoekonomi/renteswaps-er-blandt-aarsagerne-til-finanskrisen

Nu hvor OP virker til at have fået de svar, han har brug for, hi-jacker jeg lige tråden til at spørge i samme boldgade.

Jeg har set mig varm på denne andel, men er på bar bund hvad angår kritisk stillingstagen ang. foreningsøkonimi m.m.

www.realmaeglerne.dk/privat/emnevisning.aspx?sag=153A0204

Har ikke kunne finde den store info om selve foreningen udover hjemmesiden, der ikke virker specielt informativ hvad angår regnskab m.m.

ibstrupparken.dk/

TY in advance.

@floorpie, det er umuligt at sige noget fornuftigt uden regnskabet, som jeg ikke umiddelbart kunne se

wzup - men det er faktisk bare en teoretisk nutidsværdi af aftalen, da den altid vil løbe til slutdatoen, hvor den så vil være nul - var renten steget, havde den haft en positiv nutidsværdi ;)

det er vel nutidsværdien af den overrente man har commited sig til at betale udfra det nuværende renteniveau

Wzup: www.boligsiden.dk/salg/482436998 - det må næsten være tallene til højre, right?

få fat i mægleren og få regnskabet, samt seneste referater, der er noget der tyder på at foreningen er alvorligt forgældet og renteswap er noget rigtigt skidt. Uden at være gået i dybden med det ligner det en af de foreninger, der kan blive rigtigt dyr at sidde i om nogle år og med en andelskrone på 0

Satans også. Den lå ellers i et prisleje og med en geografisk beliggenhed, som var voldsomt attraktiv. Jeg prøver at hive fat i mægleren og se, om der skulle være uventet bedring på vej. Tak for input.

Hvad skal jeg være obs på hvis jeg køber en ejerlejlighed uden om mægler?

det samme som hvis du køber hos mægler :) regnskaber og vedtægter

Har en ven som har sat hans andel til salg, den er super fed og ligger ret centralt v/Høje Taastrup st og er på 88 m2 og en sund forening uden den store gæld og en lav boligafgift på ca. 2800 kr - link til den her:

home.dk/boligkatalog/hoeje-taastrup/2630/andelsboliger/hoeje_taastrup_boulevard_49_2_doerlejl_10_133d00203.aspx