Svigerfar er ved at lede efter bolig.
Han er pensionist og har kigget på både eje, leje og andel.
Han har nu kastet sin kærlighed på en andelsbolig og har i den forbindelse spurgt oraklet (undertegnede) om hjælp til at vurdere denne. Som altid når jeg bliver spurgt om noget jeg ikke aner en skid om, udbeder jeg mig betænkningstid og spørger PN til råds :)
Jeg går udfra, vi skal vurdere foreningens økonomi herunder specielt eksisterende lån samt eventuelt forestående investeringer. Der er i foreningen lån på 8 mil. som afvikles over de næste 33 år! til 2,5% fastforentet. Jeg synes løbetiden lyder speciel? 2,5% lyder derimod labert?
Dernæst har jeg læst et indlæg fra DTM, hvor han vurderer værdien af en andelsbolig således (kraftigt forenklet):
Andel af eksisterende lån + andelsbevis + 20% = værdien af en tilsvarende ejerbolig.
De 20% tillægges hovedsagligt, da man ikke er enehersker på matriklen :)
Lyder det fornuftigt?
Og hvilken værdi skal jeg tillægge det, at han er pensionist og dermed kan få boligydelse til huslejen (som jeg har forstået det)?
Er jeg med på beatet eller fatter jeg nada? Og hvad skal jeg ellers være obs på?
Hjælp til andelsboligkøb
Nu må du ikke hænge mig op på det, men så vidt jeg husker er de eneste der kan få boligstøtte/ydelse/sikring til andelsboliger, uden at skulle betale det tilbage, personer som har fået tildelt førtidspension før 1/1 2005. Alle andre får støtten som et lån.
Du kan læse mere om det på borger.dk
Reglen med de 20% har jeg hørt både hos rådgivere og banker før, så den er vist nogenlunde god nok...
Hvilke typer lån er der ?
Mener man kan få T-Lån til foreninger hvor det er løbetiden der er variabel, men ved ikke om det er det der er forklaringen...
Det er vigtigt at forstå, at køber man en "andelsbolig", køber man en andel i en erhvervsdrivende forening, og får brugsretten til den tilknyttede lejlighed.
Foreningens regnskab, og øvrige informationer skal derfor gennemgåes lidt på samme måde som stod du overfor at købe en andel af en lille virksomhed.
Andelsforeninger er en indviklet sag (i forhold til ejerforeninger), og styringen af dem er ikke altid optimal - økonomisk set - og dette kombineret med den manglende rentefradragsret gør at de ikke bør handles til samme m2 priser som ejerlejligheder. Om denne "rabat" bør være 20% eller en anden procentsats er ikke rigtigt til at sige, og du bør ikke handle efter tommelfingerregler, men sætte dig dybt ind i forholdene omkring foreningen.
Blot et lille indspark - lånet lyder til at være baseret på indeksobligationer, hvilket vil sige at udover de 2,5% i rente sker der hvert år en indeksering af restgældens svarende til inflationen - dvs. den reele rente på lånet er 2,5%+inflation.
Vil dog understrege at køb af andelsbolig med afstand er den mest risikable boligform at investere i. (ifht ejer og leje)
Det er extremt usikkert bla pga renteændringer og mulige ændringer i relevante love.
Jeg ville ikke anbefale nogen at købe en andel. Der er en hel række andelsforeninger som går konkurs for tiden.
Det er endda set at folk har foræret deres andelsboliger væk, eller været nød til at give penge for at komme af med dem.
Som C_hope fint understreger, så er der rigtigt meget at sætte sig ind i, og meget stor forskel fra forening til forening.
kig på den enkelte andel - det er svært at generalisere. Der er flere foreninger der går konkurs... det er dog typisk nye foreninger, der blev konstrueret som nye andelsforeninger med max værdi fra start for øje.
De gamle foreninger er ofte relativ velkonsoliderede.
Kig efter:
Gæld ifht boligværdi.
Referater fra generalforsamling ( huslejestigninger, store forbedringer osv osv )
Hvor mange står til salg
Hvordan kan man sælge sin andel ? Er der restriktioner, ventelister osv
Boligydelse - det er nettopenge og derfor kan en billig andel med en høj boligafgift være dyrere end en dyrere andel med en lavere boligafgift. Høj boligafgift er typisk også tegn på en høj gæld i foreningen.
Andelsværdi i forhold til mulig maxværdi - er der en buffer såfremt ejd vurdering falder
Hvilke typer af lån er der i foreningen, fastforrentet/variabel/indekslån med/uden afdrag. Er der renteswaps ( som har knækket flere foreninger - de har swappet fra variabel til fast rente, men da markedsværdien på en renteswap nu skal oplyses har de set meget slemme ud )
Boligsikring er 99,9% ikke en mulighed.
IMO er der gode tilbud mange steder på andele, men sæt dig grundigt ind i tingene som C_Hope også skriver.
Bor forresten selv i en andelsbolig.
Kagekongen
Umiddelbart, så tror jeg du skal sætte dig lidt mere ind i markedet for andelsboligere.
Du finder min. 80% af foreningerne som velfungerende. Det er nystiftede foreninger som har problemer, da de som de fleste andre huskøbere i den tid har købt for dyrt og det oprindelige indskud derfor kan være væk (20%). Samtidig har nogle andelsboligere været offer for renteswaps og trappelån, som bringer foreninger i knæ.
Til andelsboligkøbere, så kig i regnskabet og se hvordan finansieringen er. Overvej om du kan støtte denne type. Vær som tidligere beskrevet opmærksom på det manglende rentefradrag.
Boligydelse er ikke muligt at få længere - for nye købere. Det skal tilbagebetales som lån.
Andelsforeningerne er finansieringsmæssigt noget lort.
Gamle andelsforeninger, med høj egenkapital - Der skal du som køber ud og "2. prioritetsfinansiere" dig til en urimelig høj rente
Nye andelsforeninger, med lav egenkapital - al fremmedkapitalen er uden fradragsret, og foreningens finansieringsforhold er risikable.
Har du likviditet til kontant køb, kan en andel i en gammel forening være et ok køb - du skal dog være opmærksom på at disse foreninger ofte er yderst konservative mht finansiering, og du derfor kommer til at betale en højere rente (og uden fradragsret) en nødvendigt for din andel af foreningens gæld.
Gamle foreninger med lav gæld burde gå direkte i flexlån, samt optage yderligere lån til videreudlån til andelshaverne.
c_hope
Det kan du til dels have ret i. Udgangspunktet for investeringen er en god ting.
Kommer OP's svigerfar med pengene selv, så går det ikke helt galt i en gammel forening. Det hele afhænger jo af det samme som ved andet boligkøb, hvad er det man vægter.
@OP
Jeg købte en andel for små tre år siden og solgte her for ganske nylig til prisen (var til salg én dag hos en mægler). Andelsbolig er en fin investering og ofte lige så god som ejer - og bedre en leje imo. (specielt hvis svigerfar ser det i et forholdsvist langt perskektiv).
Det jeg kiggede efter var:
- Lille gæld i foreningen
- Gælden skal helst være fastforrentet med et 4%/5% obligstionslån
- Har det været nogle renoveringer de sidste 5/10 år? Ellers kan der nemt komme udgifter (=boligafgiften stiger). De store arbejder som mange foreninger skal i gennem er: Skift af faldstammer, skift/udbedring af tag, ny kloakering. Kig i referaret om der er planlagt noget de næste 1,2...,5 år.
- Ikke fuld opskrevet andelskrone. Undersøg hvad den gennemsnitlige andelskrone er i området. Da jeg købte var den gennemsnitlige andelskrone omkring 14.000/kvm, men jeg fandt en forening, hvor andelskronen var 9.000/kvm
Vær dog opmærksom på om svigerfar skal optage et andelsboliglån i banken?! Renten her er typisk variabel og pervers høj. Ud over det, er det umuligt at få svar på, hvad der bestemmer bevægelser i renten (=den er internt bestemt og den bliver sat op når banken har brug for at tjene flere penge). Det er så godt som umuligt at få et fastforrentet andelsboliglån og du skal nok regne med en årlig rente på 6,5% i øjeblikket (som kan sættes yderligere op hvis banken bliver presset på deres soliditet pga. de nye og skærpede krav til solvens).