Min kæreste og jeg købte i sommers et hus.
Huset ligger et stykke ude på landet, hvorfor der ikke er offentlig kloakering. Vi har derfor på grunden en septiktank, sivbrønd osv.
I tilstandsrapporten, der fulgte med huset, skal den tidligere ejer dokumentere eller afkræfte at kloakeringen er iorden. Dette nok fordi manden der udfærdiger tilstandsrapporten ikke har mulighed for at undersøge systemet tilstrækkeligt?
Den tidligere ejer har i rapporten skrevet under på at kloakeringssystemet er i orden. Han har desuden lavet en tegning over anlægget ligesom han skriver der ikke har været fejl på anlægget.
Nu er det så blevet vinter, og vores anlæg duer ikke.
Jeg har haft en autoriseret kloakmester ude, for at spule rørene og gennemgå anlægget med et kamera.
Her finder vi ud af, at kloakrørene fra badeværelset ikke er tilsluttet septiktanken (den der skilder fast! fra flydene) den går i stedet direkte i sivbrønden, hvilket er ulovligt. Desuden er der midt på rørledningen gravet en gammel olietønde (hvilket han også i tilstandsrapporten har skrevet under på ikke skulle forfindes på ejendommen) ned. Mit gæt er at der har været et brud på rørene, derfor er denne brugt som en form for samlebrønd.
Jeg kontakter nu forsikringsselskabet, hvor jeg har tegnet ejerskifteforsikringen.
De vil ikke have noget med det at gøre, og beder mig ringe til min husforsikring. De vil heller ikke!
Herefter kontakter jeg en jurist, som fortæller mig at eftersom beløbet for udbedring er ca. 6% af husets handelpris, og anlægget skal skiftes til nyt (hvor kun halvdelen af udbedringssummen kan påregenes) vil det falde under en bagatelgrænse, og vi vil højest sandsynligt ikke få ret.
Det skal siges at den tidligere ejer har boet i huset siden det var 5 år gammel, og han derfor har været ejer af huset under ombygning af anlægget. Han må derfor vide at anlægget er ulovligt!
What to do?
cliffs:
Køber hus hvor tidligere ejer skriver under på at alt er fino.
Kloakering virker ikke og er ulovlig, ny ejer hænger selv på regningen (56000)
hushandel
uden at gå ind i Juraen og hvor tåbelig en ejerskifteforsikring er, vil jeg bare nævne at den ikke kan bruges her (heller ikke her, fristes man til at sige) da den kun dækker "nogle" skjulte skader, og i særdelshed kun skader der ikke er nævnt i en tilstandsrapport, så da sælger nævner at kloarkeringer er ok er den der med ubruglig i forhold til din ejerskifteforsikring.
cliffs:
ejerskifteforsikringer er den største joke der finder på markedet for hushandeler
som tomh
uden at gøre mig ekspert på området så tror jeg du er lidt på dybt "vand" når det ikke er stillet som en betingelse i købskontrakten at osv osv.
man kan skrive sig ud af nærmest alt i en hushandel. Man skal bare være flabet nok til at kræve det. Men det hjælper selv nul og en skid nu :(
Jeg, som mange andre førstegangskøbere, stoler nok for meget på tilstandsrapporten.
Deri havde tidligere ejer jo netop skrevet under på at alt var i orden.
Jeg kender ikke det praktiske i at få ting skrevet i skødet.
Når man modtager tilstandsrapporten, kan man forholdsvis hurtigt regne et budget ud, som dækker de ting der skal bringes i orden.
Jeg syntes det er moralsk forkasteligt at man kan skrive under ting, hvorafter man er fralagt ansvar.
Det være sig i alle handler.
Tak for svarene.
Mvh Hans
Oftest er det advokaten, som gør opmærksom på disse forhold, når han har gennemlæst tilstandsrapporten.
Jeg må da siges at være lidt overrasket over at ejerskifte ikke gælder i dette tilfælde, hvor tingene ikke forholder sig som oplyst.
Skræmmende.
@ Kramix
Har du andre dokumenterede eksempler, så man ved lidt mere om hvad man skal passe på?
Edit: Typo.
@tomh
Advokaten fandt så her efterfølgende ud af at den forsikring vi har tegnet ikke længere er gældende efter loven.
Det lovmæssige krav ang. retshjælp er ikke opfyldt. Det så hun ikke første gang!
Spørgsmålet er så, hvordan man dækker sig ind som alm. forbruger.
@ prasd
bare google det ;-), men her er hvad egendomsmælglerne selv skriver om det :-)
www.nykredit.dk/privat/info/forsikring/ejerskifteforsikring-daekninger.xml
EDIT : Der er utallige eksempler på nettet hvor den dumme forsikring intet dækker
@hansk
Så det jo bare at sagsøge ham...
Hvis han selv har bygget den ulovlige samlebrønd så har han jo underskrevet på noget han vidste var forkert.
pantherdk + 1
Hvordan matcher den tegning sælger har lavet med det reele anlæg? Hvis det ikke matcher kunne det jo godt virke lidt som om han har handlet i ond tro også kan han gøres ansvarlig.
Iøvrigt er det altid en god ide at holde villaforsikring og ejerskifteforsikring i samme firma så ingen kan skyde ansvaret over på den anden forsikring.
Hvad er egentlig begrundelsen for at ejerskifteforsikringen ikke dækker? Og hvilket forsikringsfirma er den tegnet ved?
Hvis sælger har opgivet urigtige oplysninger, især hvis det er med overlæg, så kan jeg simpelthen ikke forestille mig, at man ikke har mulighed for at søge erstatning. Det er nok rigtigt at det ikke skal gå igennem ejerskifte forsikringen, da den byggesagkyndige jo har taget forbehold for kloakeringen. Jeg ville helt sikkert kontakte en advokat.
@ gubbi
ejerskifteforsikringen dækker ikke fordi forholdet er kendt inden ejerskiftet, at forholdet så er blevet forkert "løgnagtigt" fremlagt gør ingen forskel rent forsikringsmæssigt
arh fik forklaret mig dårligt.
Besøget hos advokaten var netop for at sagsøge sælger.
Advokaten mener IKKE vi får medhold, eftersom den samlede udbedring (pga. anlægget skal laves om til et nyt og derfor udgør 3% i stedet for 6% af den samlede købspris, da vi nok skal betale halvdelen selv) er under bagatelgrænsen.
Jeg mener nu ikke 56000 er en bagatel, men har heller ingen interesse i at betale i dyre domme for en advokat, for så ikke at få medhold, og dermed stå med en endnu større regning.
@gubbi
Tegningen matcher ikke! Den tegning sælger har lavet viser at systemet er lovligt. Det er det ikke!
Mvh Hans
Synes sgu det er meget sjovt, at du har et svar fra en advokat, som sidder med disse sager til hverdag, og så alligevel skriver til pokernet.
Advokaten har ret. Det er under bagatelgrænsen.
@Virgilen
Advokater kan også tage fejl!.
Jeg siger ikke at advokaten gør det her, jeg mener blot det er groteskt at man ikke har nogen mulighed for at sikre sig mod disse ting.
Hvorfra ved du det er under bagatelgrænsen?
mvh hans
@Virgil
Men gælder bagatel grænsen når sælgr formentligt har afgivet urigtige oplysninger ?
Havde sælger oplyst om de korrekte forhold havde i vel enten ikke købt huset, betinget købet af at sælger udbedrede forholdet eller fået et passende afslag. Jeg er ikke advokat, men jeg har seriøst svært ved at forestille mig at det er så nemt at slippe om ved sit ansvar som sælger og i ikke har en god sag. hvis tingene forholder sig som du oplyser i første indlæg. Hvis det er samme advokat som godkendte handlen oprindeligt kan det jo være han blot prøver at snyde sig uden om sit eget ansvar hvis hanhar overset noget. Jeg ville gå til en anden advokat. Får du samme svar der, ja så må du vel bide i det sure æble.
@joakimBL
Det er også planen.
Jeg har en i familien, som er jurist og arbejder selvstændigt med hushandler.
Jeg kunne dog ikke få fat i ham i dag, og ville lige høre herinde om nogen havde kendskab til hushandler.
Mvh Hans
Hvis der er tale om bevist urigtige oplysninger, er det min opfattelse at der ikke findes en sådan bagatelgrænse...
Hej OP
Jeg vil lige belyse de begreber vi arbejder med vedr. mangler ved fast ejendom:
Erstatning: Hvor der er et ansvarsgrundlag (typisk culpa, grov uagtsomhed, simpel uagtsomhed) Eneste grænse der findes er at manglen skal være over 6.000-10.000 kr. erstatning udmåles til udbedringsomkostningerne.
Forholdsmæssigt afslag: Det er det begreb vi kender fra alm. Køberet. Der skal ikke være ansvarsgrundlag men manglen skal være væsentlig. I praksis 6-8% af købesummen, ved funktionsmangler 4-6 %. Afslaget opgøres til udbedringsomkostningerne på handels tidspunktet.
Bagatelgrænsen: Er grænsen hvor du ikke kan gøre noget af oven stående gældende og den ligge typisk på 6- 8-10.000.
Du har nok tegnet den billigste ejerskifte forsikring som i praksis ikke er ret meget hver. Da der mangler en række dækninger, og kun gælder 5 år. Dette kan som ugp. Ikke anbefales.
Grunden til du skal regne med ikke, at få alle udgifter hvis du vinder sagen er ud fra en betragtning om at du får en berigelse. Det er jeg dog ikke sikker på er tilfældet her, da du alene får et funktions dygtigt anlæg. Hvorfor der ikke nødvendigvis sker afskrivning.
Du skal være opmærksom på, at lovligheden af anlægget vurderes efter reglerne på opførelses tidspunktet.
Hvis du skal gå efter sælger skal du yder mere udenom lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2 (tror jeg det). Hvilket betyder at der skal være handlet groft uagtsomt eller svigagtigt. (Det er svært)
Du skal altså dokumentere at han selv har lavet det eller vidste det ikke var lavet ordentligt. Det kan blive en udfordring.
Men kan du dokumentere dette, vil der formentligt være erstatningsgrundlag, og du vil intet problem have med procent grænserne.
Du har retshjælps dækning i din husforsikring, som din advokat kan søge dækning hos, så har du alene en selvrisiko på 10% min 2000-3500 kr. (i typiske forsikringer)
Du skriver bare hvis du skal vide mere eller vil have en egentlig vurdering af sagen, med gennemgang af dokumenter mm.
@regnar2.
Tusinde tak for et fyldestgørende svar.
Jeg har tegnet ejerskifteforsikring hos alm. brand. Vi gav i omegnen af 12000kr for en 5 årig forsikring.
Jeg har et brev fra kloakmesteren, som siger at anlægget aldrig har været lovligt. Ikke på noget tidspunkt ville konstruktionen kunne betragtes som værende lovligt.
Den tidligere ejer har boet på adressen i 50 år. Huset er 55år, så det er afgjort et anlæg der er bygget i hans tid som ejer.
Den tidligere ejer har i tilstandsrapporten skrevet under på at det ikke tidligere har været nødvendigt at spule rørene.
Manden der gjorde det for mig, fortalte at han havde været ude "for et stykke tid siden" for at gøre det samme. Ergo har anlægget heller ikke virket under den tidligere ejers virke.
jeg ved ikke om de oplysninger giver mig en bedre sag?
Igen, tusinde tak for dit svar.
Mvh Hans
Du har altid mulighed for at kontakte sælger og lave en aftale i mindelighed. Du kan jo fortælle at du vil grave alt op, fjerne den ulovlige installation og lave et nyt andlæg.
siden du har beviser for at sælger er kommet til at give urigtige oplysninger, mener du ikke at du kan undgå at få medhold i en retssag og anmoder ham betale 75K for at slippe for en retssag etc.