Indhente flere lånetilbud, realkredit?

Ultimo marts skal jeg delvis finansiere et nyt hus via realkreditlån (fastforentet 30 år).
Meget tyder på at der er dødt løb mellem 3,5% (kurs 96,7) og 4% (kurs oftest lige under 100, i dag dog 100,2) med dagens kurser.

Jeg er derfor i tvivl om det er muligt at indhente lånetilbud på både 3,5% og 4% med henblik på at revurdere hvilket lån jeg skal hjemtage når tiden nærmer sig for udbetaling af lånet. Her tænker jeg selvfølgelig på kurserne på de to lån.

Kan jeg bede om to lånetilbud og vil der være omkostninger forbundet med det?

Når jeg forhåbentlig har PN's vurdering, tager jeg kontakt til banken. Jeg synes det er tydeligt at banken er orienteret på egen profit, hvorfor jeg ønsker at være bedst muligt klædt på til at tage dialogen vedr. lån.

Du kan sagtens få flere lånetilbud ud - du kan bare ikke få et lånetilbud ud når kursen er over 100 så bed din rådgiver om at trykke på knapperne når den igen er under 100. Om du så vælger at låse kursen fast er op til dig selv og din risiko profil

Som Allfen mht at kursen skal være under kurs 100. Der kan godt have to lånetilbud liggende, men kræver selvfølgelig at renten stiger, så 4%'eren åbner igen. Den afdragsfrie 4%'er vist åben, så forventer du konverteringer indenfor de kommende år, men vil afdrage, kunne du jo tage x% på en billig kredit som du så afdrager (f.eks. hvad der svarer til 3 års afdrag på et lån med afdrag), og resten tage du på et afdragsfrit 4% lån.

Uden jeg er specielt meget inde i det nye 3.5% lån, så hørte jeg fra pålidelig kilde man skulle være opmærksom på nogle bestemte ting der stod med småt specifikt på dette lån.

Om det skal være 3,5/4% eller F-lån kommer helt sikkert an på din tidshorisont og din forventning til renten. Uanset, så ser jeg ikke den store grund til at vælge en fast rente lige nu. Trenden peger stadig nedad, og i takt med andre lande omkring os bliver ved med at få nedgraderet deres kreditværdighed og være på kanten af bankerot, som tilfældet er med Grækenland, så vil flex-auktionerne sætte rekord efter rekord. Når tilstrømningen af penge til Danmark bliver så stor, så handles renter naturligt langt ned og det kommer boligkøberne tilgode. ECB har erklæret, at en rentestigning i 2012 ikke er realistisk og Bernanke ovre fra den anden side af dammen satte en renten i ro i 2 år her for nylig.

Den lange rente står, IMO, slet ikke i mål med den korte rente, og uanset 3,5% er rekord lavt, så er det håbløst at vælge den udgave, med mindre man virkelig har tænkt sig at beholde huset i 30 år.

Jeg kan godt forstå du vil have sikkerhed, men jeg tror ikke renten smutter så mange steder i løbet af den næste tid. Hvis du har et banklån at skulle afdrage på, så vil det smarteste være at køre F1 afdragsfrit og tage den resterende sum, det ville have kostet med 4% fast og betale af på dette lån. Få i øvrigt lavet denne som en kassekredit, så du kan trække på denne, hvis du kommer "foran" med lånet.

Sidste statement må også være: Penge sparet i dag, er bedre end penge sparet i morgen.

IMO er argumentet for at vælge 3,5 eller 4 ikke det at man skal være sikker på renten. Det er blot en af fordelene der er ved at vælge dette lån. Ligesom en fordel ved at vælge flexlån lige nu er en afsindig lav rente. Der er fordele og ulemper ved begge lån og det skal man være klar over og vælge ud fra sin egen mavefornemmelse, risikovillighed og hvor meget luft der er i økonomien.

Det primære argument for at vælge dette lån er at hvis/når renterne stiger så falder kurserne på de bagvedliggende obligationer og du vil derved kunne høvle en stor del af din restgæld af lånet ved at konvertere op / konvertere over til flex.

Denne option ligger ikke i flexlånene og fint at man sparer noget i rente nu, men i forhold til det man kan tjene, Skattefrit vel at mærke, på at kunne konvertere senere så er de fastforrentede lån pt meget attraktive!

Enig i at det kommer an på tidshorisont/risikovillighed/andre lån osv. Har du et boliglån i banken ved siden af, så endelig få afdr frihed og sørg for at betale det andet ned først.

Og et argument om at landene bliver nedgraderet kreditmæssigt styrker imo ikke et argument for at de korte renter bliver nede? At Danmark går forbi dette pt skal vi vist være glade for. Begynder der at komme fokus på de danske familiers gældssætning, formueudvikling, afhængighed af samhandel med vores naboer og sammenholdt med konkurrenceevne ( eller mangel på samme ) så kan vi nemt se de danske renter stige.

Allfen skrev:
IMO er argumentet for at vælge 3,5 eller 4 ikke det at man skal være sikker på renten. Det er blot en af fordelene der er ved at vælge dette lån. Ligesom en fordel ved at vælge flexlån lige nu er en afsindig lav rente. Der er fordele og ulemper ved begge lån og det skal man være klar over og vælge ud fra sin egen mavefornemmelse, risikovillighed og hvor meget luft der er i økonomien.

Det primære argument for at vælge dette lån er at hvis/når renterne stiger så falder kurserne på de bagvedliggende obligationer og du vil derved kunne høvle en stor del af din restgæld af lånet ved at konvertere op / konvertere over til flex.

Denne option ligger ikke i flexlånene og fint at man sparer noget i rente nu, men i forhold til det man kan tjene, Skattefrit vel at mærke, på at kunne konvertere senere så er de fastforrentede lån pt meget attraktive!

Det undrer mig, at du betoner konverteringsmuligheden så kraftigt.

Hvis renten stiger, er det fedt at være fast forrentet. Så falder kursen, og man får derved en kursgevinst. Men den kursgevinst er opnået allerede ved rentestigningen. At man 'høvler' af restgælden ved at konvertere har ikke selvstændig betydning, fordi kontantværdien af det gamle lån var jo allerede faldet.

At konvertere op til en højere rente har vel kun en fordel, hvis renten skulle falde igen, så man kan konvertere ned igen og bevare kursgevinsten. Men det er en gambling på et sådan scenarie, for ved at konvertere op i rente, så taber man penge på den løbende rentebetaling så længe renten bliver oppe (selvom obligationsgælden er formindsket).

Oder was? (Jeg er ikke økonom)

@OP

Det er måske også en god ide at få lånetilbud fra flere realkredit-institutter

@henry

Du er nødt til at realisere din gevinst ved kurstabet. Du laver jo afdrag til kurs 100.

@Dalle

Hvis man har lyst til at gamble med op- og nedkonverteringer, så kræver det vel at man har viden der slår markedet. Skifter man mellem fastforrentet og variabel-forrentet, så skifter man risikoprofil. Og hvis har mod på at tage risici, så kunne man ligeså godt tage F1 og lade markeret styre sin rente (i stedet for at forsøge at spekulere mod markedet, hvilket er tåbeligt hvis man ikke har viden der slår markedet)

Jørn

@alle

Jeg har allerede inden jeg startede tråden haft ét møde med banken og var som sådan meget hooked på 3,5%. Måske nok fordi dette lån var blevet hyped en del i medierne og jeg egentligt godt kunne lidé idéen med at reducere restgæld ved rentestigninger.

Indlæggene har givet flere gode input og jeg er nu meget mere interesseret i F-lånene. Og der er faktisk endnu en faktor som gør, at et kurstab ved f.eks. 3,5% koster unødige kroner for mig. Som jeg umiddelbart ser det, men jeg er dog ikke sikker.
Det nye hus overtager jeg d. 1. april. Nuværende hus bliver først sat til salg nu (ja, jeg har købt uden af have solgt). Heldigvis er vores nuværendes hus betalt ud og der skyldes intet i det. Vi har derfor mange penge stående i mursten lige pt.
Af den årsag skal det nye hus finansieres via realkredit-lån, som naturligvis bliver ret stort i og med vi har en meget stor friværdi i det gamle hus.
Forventningen om at det gamle hus sælges indenfor 6 mdr. er realistisk. På tidspunktet for salg realiseres et meget stort provenu og vi vil derfor stå med et relativt stort realkreditlån samtidig med en stor kontantsum.
Vi skal ikke bruge den store kontantsum til noget specielt og vil egentlig bare betale en stor bid af på realkreditlånet (som vi jo så næsten lige har optaget).

Det må da alt andet lige være således, at jeg mister 4000 kr. pr. lånt 100K (ved kurs 96). Når jeg så eksempelvis 3 mdr. senere indbetaler f.eks. 600K på lånet, så har det kostet mig 6x4000 at låne og indfri dette beløb. Er det korrekt????
I så fald, en meget dårlig forretning at vælge et lån med kurstab, når der kort efter lånoptagelsen kan indfries en stor del af lånet.

Jeg begynder måske at se et scenario, hvor F1 lån lige pt. er optimalt pga. bundet friværdi i det gamle hus og argumenterne nævnt ovenfor. Derefter kan jeg revurdere situationen om ét år, og se hvordan anbefalingerne lyder til den tid. Ved valg af F1 contra 3,5% opnår vi desuden en ydelse som er 1600 kr. lavere pr. måned.

Håber I vil respondere på de nye informationer.

@sakii
Dine nye oplysninger, gør at tanken om et obl.lån. skal i skraldespanden.

Du har en bolig's værdi i friværdi, og kan dermed prioritere HELT anderledes end boligejere, der ikke har økonomi til at kapere en høj flexrente.

Finansier din nye bolig med flexlån, og placer din overskudslikviditet fra salget i bankindskud til en højere rente end du betaler.

Så tjener du penge på din likviditet.

c_hope skrev:
@sakii
Dine nye oplysninger, gør at tanken om et obl.lån. skal i skraldespanden.

Du har en bolig's værdi i friværdi, og kan dermed prioritere HELT anderledes end boligejere, der ikke har økonomi til at kapere en høj flexrente.

Finansier din nye bolig med flexlån, og placer din overskudslikviditet fra salget i bankindskud til en højere rente end du betaler.

Så tjener du penge på din likviditet.

Tak for hurtig og god respons.
Det er så sick at min såkaldte "rådgiver" ikke kommer ud med disse oplysninger.

Hhmm, bankindskud med højere rente lyder da nærmest for godt til at være sandt. her pr. 1.april og et år frem er flexrenten på F1 0,88%.
Under alle omstændigheder skal jeg da fuldstændig revurdere den oprindelige plan med fastforrentet lån og dertil en stor indbetaling når pengene realiseres ved salg.

Enhver ved jo, at den rigtige betegnelse er banksælger. Stol aldrig på din 'bankrådgiver'.

Selv tak.

Som udgangspunkt er bankrådgivere - desværre - ret blanke.

Fortjeneste på bankindskud, kan kun lade sig gøre fordi forholdene er så ekstreme som de er.
Du kan placere modværdien af €100.000 - DKK 744.000 i en hvilken som helst dansk bank, og så er beløbet statsgaranteret.

Udover ovennævnte forslag ville jeg - i dit sted - overveje at tage fuld F1 afdragsfrit i din gamle bolig. Det koster lidt omkostninger, men skulle der komme indgreb mod disse, vil det sandsynligvis kun være fremadrettet, og det vil øge din bolig's salgbarhed markant. Nykredit og RD har allerede barslet med ideer til en anden belåningsmodel fremover, og det kan kun blive dårligere.

Derudover skal du nok overveje om du - i din nye bolig - skal droppe afdragene, og blot forøge din opsparing løbende. Så længe likviditet er en meget efterspurgt vare, vil du tjene gode penge på det.

mht bankindskud - FIH giver 3,75% på 3 års indskud, og F3 lånet koster ca. 1,25% + bidrag.

Allersidst - Overvejelserne mellem Flexlån og Obl. lån - Det er vigtigt at forstå, at økonomisk teori tilsiger, at flexlånene på det lange sigt er billigere - dvs. renteforskellen består ikke alene af en præmie for konverteringsretten, men en reel besparelse.

Man kan således IKKE konkludere at når obl lånene har en effektiv rente på 4%, at det er markedets forventning til renten over de næste 30 år, og at flexrenten forventligt vil nå dette gennemsnit. Denne teori er naturligvis kun noget man kan bruge over det rigtigt lange sigt, og markedet kan tage fejl af renten.
I pokersprog - Flexlån er +EV i forhold til obl. lån :-)

@ c_hope

Normalt plejer jeg at være enig med dig, men denne gang, holder dine argumenter ikke helt.

1. Flexlån og obl.lån er selvfølgelig neutral EV, forstået som at de er prissat i et yderst efficient marked, hvorfor der naturligvis ikke er arbitrage.
2. Obl.lån med eff rente på ca 4.2% vs flex på ca. 1,5% giver en efter rente forskel på 2,7%. Renten skal altså ikke flytte sig ret meget for at man rigeligt henter dette hjem på det fastforrentede lån, også på længere sigt. Læg dertil at man ikke behøver at tænke på sit lån, ligesom man ingen risiko har på at flexlånet stiger til næste fixing (det kan dårligt blive lavere).

Jeg er enig i at OP er i en situation hvor det måske er korrekt at tage flekslånet, og jeg står selv i samme situation med to boliger, en mellemfinansiering, og solid friværdi, og jeg har stadig ikke besluttet mig, fordi jeg netop synes at det er super close. Jeg ender nok med 3,5% lånet, da jeg hidtil har lavet ca. de samme penge på konverteringer, som jeg ville have sparet på et F1 lån. Jeg lurer dog også på at tage det billige lån, og lave deposit hos FIH, men har endnu ikke regnet denne del igennem endnu.

Mht dit sidste argument, så lyder det lidt som om du mener at kort funding er vejen frem. Jeg er ikke i tvivl om at du godt er klar over at det var det som krakkede/pressede adskillige banker, nemlig at deres funding var kort, mens deres udlån var lange. Dette mismatch på aktiv og passivsiden bør man også have i tankerne når man køber bolig, såfremt dette ses som en langvarig placering, hvorfor det giver mening at fundingen også matcher.

Forøvrigt er flekslån jo pænt hjernedødt at have introduceret til markedet. Det har fucked boligmarkedet godt op, og folk fatter generelt ikke den risiko de påtager sig. For 10 år siden kunne folk ikke finde på at investeret 100k i aktier, fordi man jo kunne tabe pengene, men samtidig kunne de godt have et F1 lån for 2 mio hvor risikoen for økonomisk ruin reelt var tilstede. Det er fint at have denne type lån, men så skulle låntagere tvinges til at tage en stor test, så man er sikre på at de har forstået risikoen.

Jeg tror forøvrigt også at vi ser lav rente et lang stykke tid fremover. Men, da det ikke er verdens letteste beslutning at konvertere til lang rente, når først bevægelsen er startet opad, så hælder jeg stadig til at det er close bare at lukke risikoen ned nu. Den lange rente er ligesom den korte i all-time low.

---Sikkert et shitload af typos...havde travlt :-)

Jeg har læst, at F1-ere har sparet langt mere, end man har kunne tjene på konverteringer, selv hvis man har været 100% optimal med timing.

Jeg kan kun tale af egen erfaring over de sidste 10 år. Har ca 10 konverteringer bag mig (været i flex en enkelt gang, da den var i 5%+). Jeg har ikke eksakte tal, men det er nok ikke skævt at jeg har sparet ca 600.000-800.000 på mine lån som har været på hhv 800.000 de første 5 år, og ca. 2mio de efterfølgende 5 år (primært her gevinsterne har været). Dette skal selvfølgelig holdes op mod den højere rente jeg har haft, hvilket nok kun giver et svagt plus.

Eftersom det vil være bedst at være placeret i den korte ende af rentekurven når renten falder, og i den lange når den stiger, så burde flekslånet også have outperformet det fastforrentede lån over de sidste 10 år, både af den naturlige grund at man tager en større risiko, men også fordi renteniveauet har været stærkt faldende i denne periode.

Man kan selvfølgelig så gætte på hvor det langsigtede renteniveau skal være, men jeg vil godt stikke ud på at vi på den lange bane ser stigende renteniveauer. Som sagt stiger det nok ikke foreløbig, så kan man time det, så skal man selvfølgelig tage F1'eren. Jeg tror som allerede skrevet blot at de færreste hopper ud af en F1'er når renten først begynder at bevæge sig (i håb om at den kommer ned igen), ligesom det nok er svært at gå fra f.eks. 2,5% i rente til 5,5% til den tid.