Intern overdragelse i AB forening. WTD?

Hej Alle

Der plejer at være nogle, der er vidende på forskellige juridiske områder.

I vores andelsboligforening er denne noget besynderlig situation opstået.

En andelshaver, der fremlejer sin andel til eget voksne barn, står på intern venteliste og får tilbudt en anden andel i foreningen via denne liste. Andelshaveren spørger (skriftligt) specifikt administratoren, om han kan købe den nye andel, flytte ind i den og sælge sin "gamle" andel videre til det voksne barn.

Administratoren siger fejlagtigt - med reference til, at det står i vedtægterne, at man må sælge til familie (op og ned og til siden) før intern og ekstern venteliste - at det kan andelshaveren godt gøre. Administratoren informerer ikke bestyrelsen om dette.

Andelshaveren/køberen, sælger og bestyrelse underskriver overdragelseskontrakten, der ikke nævner noget om den gamle andel) og andelshaveren flytter ind i den nye andel og bliver gjort opmærksom på, at jf. vedtægterne er fortrinsret til intern ventelisteoverdragelse (læs: man står først på den interne venteliste) betinget af, at andelshavers andel frigives således, at den først tilbydes til de opskrevne på ventelisterne (altså til ekstern og intern venteliste), inden den kan sælges til familie. Andelshaveren kan altså ikke sælge sin gamle andel til det voksne barn, og den gamle andel skal derfor sælges til venteliste - hvorfor barnet skal flytte! Der er selvfølgelig ikke nogen, der er glade for denne situation - selv dem, der står på venteliste ville have foretrukket, at andelshaveren blot havde undladt at købe den nye andel (da den er bedre).

Kan vedtægterne afviges, da køberen har handlet i god tro - Eller skal andelshaveren sælge sin gamle andel til venteliste?

Kan andelshaver kræve erstatning af administrator (eller bestyrelsen?) for den fejlagtige rådgivning?
Hvad er bedste træk for Andelshaveren? Barnet? Bestyrelsen? Administratoren?

Mvh
D2D

Wow....... 

hvor stor en forening snakker vi? 

altså manden som ejer en andel hvor hans barn bor i, er allerede flyttet ind i den nye? 

så han har solgt hus/lejlighed for at flytte ind højst sandsynligt ? 

bedste træk som jeg ser det hvis ovenstående er rigtigt forstået.

andelshaver og barn : insistere på alt er gjort i god tro. Og forsæt med overdragelse af den gamle til barn . 

bestyrelse: må tage op med administrator hvad man skal gøre når man har forbrudt sig mod vedtægterne. . . 

IMO ved jeg ikke juridisk hvordan man står, men det virker som noget der kan være ret dyrt og min personlige mening er at skibet er sejlet når man har ladt manden flytte ind. 

Få juridisk hjælp. 

Lyder som noget af en kvajert fra administrators side. 

Enig med Turbonegeren. Synes af princip ikke det skal gå ud over folk der har ageret ud fra bedste evne og i god tro, og ladet “de professionelle” tage sig af det. 

@Inkog92

Håber I har det på skrift....

Ved dem på ventelisten noget?

Det er en møgsag.

Jeg arbejder til dagligt med administration af andelsboliger, og støder jævnligt på kreative forsøg på at omgå ventelister, men som du beskriver det er der ikke "snydt" fra andelshaverens side. 

Fejlen ligger i første omgang hos administrator, som udarbejder overdragelses aftalen i strid med vedtægterne, og i anden omgang hos bestyrelsen som efterfølgende godkender aftalen.

Jeg har ikke tidligere stødt på fejl af denne art, og har ikke kendskab til at der skulle være faldet dom i tilsvarende sager, men efter min opfattelse er løbet kørt. Den andelshaver der har købt andelen, og til og med har taget den i brug, kan ikke fratages den igen, på trods af at der er sket en fejl fra både administrators og bestyrelsens side.

Hvad kan personen på ventelisten så gøre nu da han er blevet forbigået? Efter min opfattelse ingenting. Erstatning er ikke en mulighed. Personen har ikke beviseligt lidt et økonomisk tab, uanset hvor attraktiv en andel personen er gået glip af. 

Udgangspunktet for at opnå erstatning er at man skal kunne bevise, at man har lidt et tab, og det vil  antageligt være særdeles svært. 

Efter at havde tænkt lidt over det, og igen og igen gennemlæst det der står omkring ventelisten er jeg lidt i tvivl . . .

står det helt firkantet at man ved brug af intern venteliste skal frigive en lejlighed ? 

problemet er jo selvfølgeligt at administrator er et kvaj..

men det afhænger vel også meget af ord lyden i mailen. 

hmm ideen med en intern venteliste et jo at give folk muligheden for at skifte op i størrelse eller på forskellige etager. . 

men i dette tilfælde er det jo en lidt "kreativ" tilegnelse af lejlighed. 

Jeg vil sku ikke helt se mig fri for at andelshaver måske har været klar over den var lidt kreativ også spurgt administrator på en fiks måde. "Hvis jeg køber lejlighed i foreningen kan jeg så sælge min gamle til barn? " Så svares der jo ikke på det "rigtige" 

men på den anden hånd, hvad gør man hvis man sammenslår 2 lejligheder? Er det så ikke også intern venteliste ? 

Inkog92 skrev:

Det er en møgsag.

 

Jeg arbejder til dagligt med administration af andelsboliger, og støder jævnligt på kreative forsøg på at omgå ventelister, men som du beskriver det er der ikke "snydt" fra andelshaverens side. 

 

Fejlen ligger i første omgang hos administrator, som udarbejder overdragelses aftalen i strid med vedtægterne, og i anden omgang hos bestyrelsen som efterfølgende godkender aftalen.

 

Jeg har ikke tidligere stødt på fejl af denne art, og har ikke kendskab til at der skulle være faldet dom i tilsvarende sager, men efter min opfattelse er løbet kørt. Den andelshaver der har købt andelen, og til og med har taget den i brug, kan ikke fratages den igen, på trods af at der er sket en fejl fra både administrators og bestyrelsens side.

 

Hvad kan personen på ventelisten så gøre nu da han er blevet forbigået? Efter min opfattelse ingenting. Erstatning er ikke en mulighed. Personen har ikke beviseligt lidt et økonomisk tab, uanset hvor attraktiv en andel personen er gået glip af. 

 

Udgangspunktet for at opnå erstatning er at man skal kunne bevise, at man har lidt et tab, og det vil  antageligt være særdeles svært. 

 

 

 

 Hej Inkog92 

Overdragelsen der omhandler købet af den nye andel er ikke i strid med vedtægterne (det er bare en standard internventeliste overdragelse, hvori, der ikke står noget om den gamle andel; det er i vedtægterne at kravet om frigivelsen af den gamle andel står beskrevet). Mener du stadig, at administrator eller bestyrelse har en fejl der? Det er normalt først efter overdragelsen af den nye, at man overdrager den gamle, da man lige skal have mulighed for at flytte.

Der er ikke lavet overdragelseskontrakt på overdragelsen af den gamle fra andelshaveren til barnet, da det er i strid med vedtægterne.

Fin betragtning om, at ventelisten har svært ved at bevise tab.

Turbonegeren skrev:

Efter at havde tænkt lidt over det, og igen og igen gennemlæst det der står omkring ventelisten er jeg lidt i tvivl . . .

 

står det helt firkantet at man ved brug af intern venteliste skal frigive en lejlighed ? 

problemet er jo selvfølgeligt at administrator er et kvaj..

men det afhænger vel også meget af ord lyden i mailen. 

 

hmm ideen med en intern venteliste et jo at give folk muligheden for at skifte op i størrelse eller på forskellige etager. . 

men i dette tilfælde er det jo en lidt "kreativ" tilegnelse af lejlighed. 

Jeg vil sku ikke helt se mig fri for at andelshaver måske har været klar over den var lidt kreativ også spurgt administrator på en fiks måde. "Hvis jeg køber lejlighed i foreningen kan jeg så sælge min gamle til barn? " Så svares der jo ikke på det "rigtige" 

 

men på den anden hånd, hvad gør man hvis man sammenslår 2 lejligheder? Er det så ikke også intern venteliste ? 

 

 

 Hej Turbo.

Det er helt præcist fomuleret i vedtægterne. Der er ingen fortolkningsmulighed, omend det er skrevet i et let juridisk sprog.

Spørgsmålet til og svaret fra administrator er også klokkeklart.

Mulighed for sammenlægning sker i vores forening inden andelen ryger på intern venteliste - Naboer/overboer for den tilbudt til sammenlægning; forudsat et bestemt antal sammenlagte kvm. ikke er overskredet. Så sammenlægning er ikke et internt ventelistesalg.

Mvh

D2D

Turbonegeren skrev:

Wow....... 

hvor stor en forening snakker vi? 

altså manden som ejer en andel hvor hans barn bor i, er allerede flyttet ind i den nye? 

så han har solgt hus/lejlighed for at flytte ind højst sandsynligt ? 

bedste træk som jeg ser det hvis ovenstående er rigtigt forstået.

andelshaver og barn : insistere på alt er gjort i god tro. Og forsæt med overdragelse af den gamle til barn . 

 

bestyrelse: må tage op med administrator hvad man skal gøre når man har forbrudt sig mod vedtægterne. . . 

 

IMO ved jeg ikke juridisk hvordan man står, men det virker som noget der kan være ret dyrt og min personlige mening er at skibet er sejlet når man har ladt manden flytte ind. 

Få juridisk hjælp. 

 

Hej Turbo

 En stor forening

Jeg tvivler på, at man kan gøre noget, der er i direkte strid med vedtægterne, selv om man er i "god tro". Som jeg forstår andelsboligloven, kan en bestyrelse aldrig gøre noget, der er imod vedtægterne, selv om det er en udbredt opfattelse (både blandt andelshavere og bestyrelsesmedlemmer). 

Jeg er ret sikker på, at alle parter er ved at få juridisk rådgivning.

Mvh
D2D 

Det er selvfølgelig admin der har kvajet sig big time her ved at oplyse forkert, men som jeg forstår sagen, så er der ikke foregået noget forkert ved handel/køb af den nye andelslejlighed. Problemet opstår først da den gamle skal sælges til barnet, hvilket kræver at den først har været udbudt internt, hvor admin har oplyst noget andet. Er det korrekt forstået?

I så fald mener jeg at det bare er ærgerligt for andelshaver der vil sælge til barnet. Administrator har oplyst forkert, men man kan ikke omgå vedtægterne og undlade at udbyde den internt først. Der er ingen tvivl om at den skal sælges, så på den måde lider sælger vel ikke noget tab - kun at det ikke er barnet der får tilbudt den først og dermed mister chancen for at overtage den.

Det må være en sag mellem sælger og administrator og så skal sælger nok have fat i en advokat for at høre om man kan gøre noget i forhold til administrator, men det tvivler jeg på.

Man kan da godt sige at andelshaver lider et tab.. han ville jo nok ikke være interesseret i at opgive sin anden bolig (hans egen) på præmisset at smide sønnen ud. . 

ja, men jeg er faktisk også på at han må afhænde den gamle . . . Det er bare en ærgeligt situation. . 

bestyrelsen kan da sagtens forbryde sig mod vedtægterne . Så kan man stemme dem ud mv. Men i dette tilfælde fx. Hvis nu ingen havde opdaget "problemstillingen" og kørt videre . .

Turbonegeren skrev:

Man kan da godt sige at andelshaver lider et tab.. han ville jo nok ikke være interesseret i at opgive sin anden bolig (hans egen) på præmisset at smide sønnen ud. 

 Hvor i består tabet? Er han stillet dårligere ved at eje den nye andel fremfor den han ejer i dag (som barnet bor i)? 

Man kan som andelshaver aldrig være i god tro, hvis adfærd har været i strid med vedtægterne. Bestyrelsen vil - sådan som jeg forstår problemstillingen - med rette kunne kræve, at den rokerende andelshaver udbyder sin andel til ventelisten. 

Ceres skrev:

Man kan som andelshaver aldrig være i god tro, hvis adfærd har været i strid med vedtægterne. Bestyrelsen vil - sådan som jeg forstår problemstillingen - med rette kunne kræve, at den rokerende andelshaver udbyder sin andel til ventelisten. 

 Den gode tro kommer jo af henvendelse og accept fra administrator.

thebouncer skrev:

 

 Den gode tro kommer jo af henvendelse og accept fra administrator.

 Det kan da bestyrke god tro, men hvis man ved at det er forkert, og spørger administrator i håb om et forkert svar (gratis at teste den vinkel af), så er det en kende let at være clearet i forhold til at man ikke agerer efter vedtægterne.

Jensen skrev:

 

 Det kan da bestyrke god tro, men hvis man ved at det er forkert, og spørger administrator i håb om et forkert svar (gratis at teste den vinkel af), så er det en kende let at være clearet i forhold til at man ikke agerer efter vedtægterne.

 Klart! Jeg opfatter bare ikke OP som et forsøg på angleshoot, men hvis det er det der er tilfældet, er det selvfølgelig ikke i orden. Understreger også hvor kikset administrator egentlig har ageret. 

GusSdk skrev:

 Hvor i består tabet? Er han stillet dårligere ved at eje den nye andel fremfor den han ejer i dag (som barnet bor i)? 

 

 Nu stiller du spørgsmålet på en sådan måde, at jeg antager du mener i juridisk forstand? og der må jeg komme til kort. 
Men rent subjektivt er det da selvfølgeligt klart at han har et tab. 

Lejlighed/Hus 1 (Privat bolig) -
Det kan tænkes at dette er en ejer bolig som koster noget at omsætte (sælge og købe) 

Lejlighed 2 - (Andelsbolig) 
Er jo i princippet et forældre køb, da man ellers ikke kan havde en andelsbolig uden at have bopæl der. 

Efter hele dette event står der dette tilbage: 

Lejlighed 1 (Ny andelsbolig) 

Og man skal nu ud og anskaffe en ny bolig med de omkostninger det er forbundet med. (+40-50.000)

I princippet er problemet jo, at man har udnyttet den interne venteliste. så fremt faren havde solgt lejligheden til sønnen og selv skrevet sig op på den eksterne venteliste. var der jo ikke noget problem. 

Den andelshaver, der sælger sin andel til barnet uden om ventelisten, kan efter min bedste overbevisning ikke støtte ret på en fejlagtig rådgivning af administrator. 

Andelshaveren kan selv læse vedtægterne og finde svaret og derfor er det virkelig ikke et stærkt argument at påberåbe sig god tro. 

Så jeg vil stadig fastholde, at de skrevne regler i vedtægterne er oplysninger, som andelshaveren forudsættes at have kendskab til. Manglende kendskab til disse regler kan uanset rådgivning fra administrator aldrig medføre en så stærk god tro, at den kan udslukke kommende andelshavere (dem på ventelisten) ret til at komme i en betragtning til en bolig i foreningen. 

Administrator og bestyrelse har et ansvar i sagen. Dette kan få betydning i forhold til evt tabsopgørelse, som så må rettes mod dem. 

Jeg er tildels enig med dig. 

men jeg kan da godt forstå manden har øjnet en fortolkningsmulighed for at hoppe uden om listen også spurgt administrator. (de gode andelsforeninger, har jo gerne næsten 30 års ventetid) . 
Men han spørg jo netop firkantet om det er en mulighed, hvor han får svaret at han godt kan. Men du har ret i at det gør det ikke okay. 

Jeg vil aldrig mene at bestyrelsen kan holdes til ansvar såfremt de ikke er CC, eller på anden måde gjort opmærksomme på spørgsmålet.