Jeg har købt et hus. Hvilket lån?

Endnu en af disse tråde... 

Jeg skal til møde i næste uge med min bankrådgiver i forhold til at vælge lån. 

Jeg har købt et hus til 1.260.000 og forventer at låne omkring 500.000 til renovering.

Jeg skal ikke have noget banklån, men udelukkende lån i Totalkredit da jeg har en fin opsparring.

Min månedsløn er 35-40.000 før skat + lidt poker (er klar over at det ikke kan indgå i en beregning)

Jeg forventer at skulle bo der i mange år, men selvfølgelig kan tingene ændre sig. Jeg skal bo alene med min datter på 3,5 år som jeg deler 50/50 med min eks.

Jeg har en bekendt der selv er rådgiver der anbefaler mig et 1% fastforrentet da det er så lavt og da kurset er god. 

Hvad vil I anbefale? :)

Det kommer simpelthen an på en række forskellige parametre som fx.

- Hvad er din indtægt
- Hvad er din tidshorisont i boligen
- Generelle ønsker og behov ifht. Likviditet til andre poster
- Personlig præference ifht. Fleks/fast rente
- Kan huset revurderes tilsvarende højere efter renovering

Osv osv.

Mit råd er at tage mødet med banken og få deres bud på forskellige låne konstellationer, så kan man have en dialog baseret på disse.

Hvis du har en god økonomisk buffer og kan tåle lidt udsving, så vil lån i helt kort rente (variabel) være billigst. Nogle analytikere mener at renten formentlig vil forblive lav i de kommende år. 

powah skrev:

Hvis du har en god økonomisk buffer og kan tåle lidt udsving, så vil lån i helt kort rente (variabel) være billigst. Nogle analytikere mener at renten formentlig vil forblive lav i de kommende år. 

 Det er jo bare trukket ud af den blå luft. Uanset, hvor meget og hvor længe man analyserer, så kan ingen vide, hvad der sker med renten. Den kan lige så vel stige, som den kan falde eller forblive på nuværende niveau.

@OP

Sorry jeg ikke kan bidrage til din post. Jeg står selv og skal købe nyt hus om lidt og jeg kommer helt sikkert til at gå efter en fast rente, da jeg de næste par år ikke har ret høj indtægt. 

psylenz skrev:

Endnu en af disse tråde... 

 

Jeg skal til møde i næste uge med min bankrådgiver i forhold til at vælge lån. 

 

Jeg har købt et hus til 1.260.000 og forventer at låne omkring 500.000 til renovering.

 

Jeg skal ikke have noget banklån, men udelukkende lån i Totalkredit da jeg har en fin opsparring.

 

Jeg har en bekendt der selv er rådgiver der anbefaler mig et 1% fastforrentet da det er så lavt og da kurset er god. 

 

Hvad vil I anbefale? :)

Undersøg hvad du står til at spare de kommende år med variabel rente. Når du så ved hvad du står til at spare husker du lige på følgende.

Har du lyst til med få års mellemrum at skulle tage stilling til lånetype igen?

Det kan godt ske du kan spare lidt på et variabelt lån. Men husk at medregne den værdi det har når du slipper for at skulle undersøge samt tage stilling med få års mellemrum.

Som niveauet er idag ville jeg tage et fastforrentet lån, hvergang.
Bidragssatsen er væsentlig lavere på de fastforrentede og der er en mulighed for en konverteringsgevinst, hvis renten ændrer sig.

Afhængigt af din økonomi kan du evt. vælge et lån med kortere løbetid. F.eks 0% i 15 år ligger i omkring kurs 97,30.

Held og lykke med mødet og huset

Tak for alle input! Jeg har tilføjet mere info i første post og så vender jeg lige tilbage når jeg har haft møde med min bankrådgiver :) God weekend!

wombart skrev:

Undersøg hvad du står til at spare de kommende år med variabel rente. Når du så ved hvad du står til at spare husker du lige på følgende.

Har du lyst til med få års mellemrum at skulle tage stilling til lånetype igen?

 

Det kan godt ske du kan spare lidt på et variabelt lån. Men husk at medregne den værdi det har når du slipper for at skulle undersøge samt tage stilling med få års mellemrum.

Jeg tror at du har misforstået noget.

Variabelt forrentet lån er netop: optag og glem. 

Du køber dig ind i rentekurven og betaler fremadrettet den aktuelle pris for at låne penge. 

Modsat er et fastforrentet lån, den type lån hvor det kræver at du (tror at du) har en ide om at dagens rente er anderledes end den vil være fremadrettet. Desuden er betaler du jo en højere pris end den nuværede pris for at låne (fx 1% imod -0,1%), dette imod at have potientiale til at vinde på konvertinger siden hen - hvilket i høj grad kræver at du dels holder øje, men også at du er heldig at time din konverting godt. 

Nu mangler der stadig svar på en del ifht. renovering og generelle præferencer, likviditetsbehov m.m.

Hvis vi antager, at du skal låne 80 % af 1.260.000 (købesum minus 20% og omkostninger) og dertil 500.000 til renovering. Hertil antager vi, at de 500.000 der lånes til renoveringen, resulterer i en tilsvarende højere vurdering.

Hvordan lånene kan sammensættes afhænger også af hvordan renoveringen skal foregå, er det noget der skal laves løbende henover et stykke tid, eller måske noget du skal have lavet inden du flytter ind?

Umiddelbart skal du ud og låne ca. 500.000, som med din indtægt bør give mulighed for frit lånevalg (med mindre du har anden gæld). Dvs. du kan både vælge fleks og fastrente, med og uden afdrag.

Herfra kommer det meget an på personlige præferencer samt andre behov for likviditet.

ACO_Himself skrev:

Jeg tror at du har misforstået noget.

 

Variabelt forrentet lån er netop: optag og glem. 

Du køber dig ind i rentekurven og betaler fremadrettet den aktuelle pris for at låne penge. 

 

Modsat er et fastforrentet lån, den type lån hvor det kræver at du (tror at du) har en ide om at dagens rente er anderledes end den vil være fremadrettet. Desuden er betaler du jo en højere pris end den nuværede pris for at låne (fx 1% imod -0,1%), dette imod at have potientiale til at vinde på konvertinger siden hen - hvilket i høj grad kræver at du dels holder øje, men også at du er heldig at time din konverting godt. 

 

 Jeg er enig - men vil lige tilføje til det sidste, at man jo kan betale sig til at få hjælp til konverteringer og hvornår det er et godt tidspunkt. Realkreditkonsulenten f.eks. har en service du betaler 199,- for om måneden, hvor de kan omlægge for dig med fuldmagt, hvis du er med på den. De ringer til dig først. Det er dog kun udvalgte banker de har det samarbejde med, hvor de kan lave omlægningen for dig. 

Men du kan stadig bruge deres services, og håbe på at banken er hurtig nok til at hjælpe med omlægning på et bestemt tidspunkt.

Tager man et fastforrentet lån, bør man have for øje at omlægge når der er renteudsving. Tager man et Flex-lån kan man bare vente og betale.

Er man over 60% forrentning og vil køre afdragsfrit, bør man lave 2-lags belåning, da alt over 60% bliver møg dyrt i bidragssatser ved afdragsfrihed.

Overvej en kassekredit med sikkerhed i din bolig, hvor du kun betaler rente af det beløb, du trækker
https://www.nykredit.dk/dit-liv/produkter/produkter---bolig/banklan/frivardikonto/#fakta

Højere rente, men du kan virkelig få høvlet af på gælden.

En kollega gjorde det og tilbagebetalte sit hus på rekordtid :)

odense112 skrev:

Som niveauet er idag ville jeg tage et fastforrentet lån, hvergang.
Bidragssatsen er væsentlig lavere på de fastforrentede og der er en mulighed for en konverteringsgevinst, hvis renten ændrer sig.

Afhængigt af din økonomi kan du evt. vælge et lån med kortere løbetid. F.eks 0% i 15 år ligger i omkring kurs 97,30.

Held og lykke med mødet og huset

 Du skal enten tage kort (F5) eller langt fastforrentet. 15 årig lån er at sætte sig mellem to stole hvor du ikke får nogen nævneværdig rentefølsomhed, og dermed potentiale for en konverteringsgevinst.

Jensen skrev:

 

 Du skal enten tage kort (F5) eller langt fastforrentet. 15 årig lån er at sætte sig mellem to stole hvor du ikke får nogen nævneværdig rentefølsomhed, og dermed potentiale for en konverteringsgevinst.

 Med det relativt lave beløb der skal lånes, kan det vel dårligt betale sig at spekulere i konvertering.

Claus skrev:

 

 Med det relativt lave beløb der skal lånes, kan det vel dårligt betale sig at spekulere i konvertering.

 Hvis beløbet er irrelevant, og man kan tåle rentestigninger fordi det er peanuts uanset, så ville jeg gå kort. Men det kommer an på OP’s samlede økonomi som ikke er beskrevet. Mit svar var dog også mere til det med at tage et lån med middel varighed, hvilket jeg ikke kan se nogen pointe i.

Jensen skrev:

 Hvis beløbet er irrelevant, og man kan tåle rentestigninger fordi det er peanuts uanset, så ville jeg gå kort. Men det kommer an på OP’s samlede økonomi som ikke er beskrevet. Mit svar var dog også mere til det med at tage et lån med middel varighed, hvilket jeg ikke kan se nogen pointe i.

 

 Jeg er helt enig i at OP bør gå i flex hvis han vil gå 30-års, det giver en besparelse på ca 200k i lånets løbetid, men et 15 års 0% er stadig 85k billigere end et 30 års flex.

Det er dog 4000 dyrere pr. måned, så det kommer vel an på hvor hårdt OP ønsker at sidde.

Jeg har været til møde med min bankrådgiver i dag. Umiddelbart er jeg mest til et 1% 30 års. Hvis jeg vælger f-kort vil jeg spare omkring 400kr. om måneden, men de forsvinder hurtigt hvis renten på flex stiger, tænker jeg. 

Det er også hvad min rådgiver anbefaler mig, men jeg er selvfølgelig klar over at han er bankens rådgiver og ikke min. 

Jeg kan se at I fleste anbefaler kort? Jeg kommer til at have et rådighedsbeløb på omkring 10.000kr. hvis jeg låner omkring 1.450.000 i kreditforeningen og dermed har et hus til 1.800.000. Det er lidt over 500.000 til ombygning. Jeg kan ikke forstille mig at jeg når derop. 

Claus skrev:

 

 Jeg er helt enig i at OP bør gå i flex hvis han vil gå 30-års, det giver en besparelse på ca 200k i lånets løbetid, men et 15 års 0% er stadig 85k billigere end et 30 års flex.

Det er dog 4000 dyrere pr. måned, så det kommer vel an på hvor hårdt OP ønsker at sidde.

 Der er vel en risiko for at flex kommer til at stige så meget at det ikke giver mening ikke at have taget et fastforrentet når renten er så lav som den er? Eller er jeg helt skæv på den?

Som jeg skrev i en anden tråd, så er det stort set gratis at få konverteringsoptionen på det lange fastforrentede, jeg så ville personligt til enhver tid tage den. Gratis optioner skal man altid tage, sådan ca. ;-)

Claus skrev:

 

 Jeg er helt enig i at OP bør gå i flex hvis han vil gå 30-års, det giver en besparelse på ca 200k i lånets løbetid, men et 15 års 0% er stadig 85k billigere end et 30 års flex.

Det er dog 4000 dyrere pr. måned, så det kommer vel an på hvor hårdt OP ønsker at sidde.

 Du kan ikke se på det på den måde. Du skal tilbage diskontere cashflowet, ligesom du må forvente at du få nogle konverteringer undervejs. Som vist også beskrevet i en anden tråd, så har jeg alene i år konverteret fra 1% fast til 2% fast, og retur til samme 1% lån, og skåret ca 5.7% af min restgæld. Svarer vel til at du skal finde 7.5% i rentebesparelse før skat, før den breaker even på et flexlån, uden at du får muligheden for at konvertere igen.

Jeg skal beslutte mig på tirsdag. Nu hedder det fastforrentet jo 0,5% som min rådgiver anbefaler, men kursen er ikke god? Jeg ved ikke meget om det. Kunne et 5 års ikke være en mulighed?

Der er jo en del at spare?

Hvis du virkeligt gerne vil have dit fastforrentede lån, så er 1% med afdrag formegenligt stadig åbent og med "god kurs".

Personligt mener jeg at fastforrentede lån er den dyreste forsikring man kan købe, og ser man på historien har det aldrig kunnet betale sig at være i fastforentet lån, medmindre at man har kunnet være heldig at ramme et spike hvor man har kunnet lave hurtig konvertering, bl.a. som vi så tidligere på året. Men det er nu også mere undtagelsen end reglen at det sker.

Men det handler selvfølgelig også om at sove godt om natten. Jeg vil bare påpege, at renten altså skal stige en del, før at du risikerer at det variable lån bliver dyrere.

Jeg mener også at det er en fejl bare at kigge på at det variable "kun" er 400 dyrere om måneden, for det er ikke korrekt. Der er muligvis kun 400 i forskel på den første ydelse, men du vil tilgengæld banke en langt større del af din restgæld hver gang du afdrager, derudover falder din ydelse hver evig eneste gang du har lavet en afdrag, da renteomkostningerne bliver lavere.

På et 30 årigt vil du have samme ydelse hele vejen igennem, Renterne fylder langt mere, og da det er de færreste lån som rent faktisk holder 30 år, så vil det for de fleste være at foretrække at have fået banket så meget af gælden som muligt.

En anden mulighed er jo også at lave et 25 årigt flekslån og sidde for samme ydelse som det 30 årige, Selv hvis renten så skulle begynde at stige om 5 år vil du have banket 20% af gælden, og den øgede rente vil være til et mindre lån, hvorimod du har haft en lav rente imens dit lån var på sit højeste, det er alligevel noget som vil kræve en del at skulle miste på i længden.

Den eneste grund jeg kan se til at tage et fastforrentet lån er hvis man decideret tror at renten vil stige inden for de næste 2-3 år, og så bruge muligheden til at lave en konvertering inden man i såfald vil gå i den korte.

Nu er jeg på ingen måde finansguru, jeg har bare svært ved at se hvad der skulle få renten til at stige de næste par år, i en tid hvor hjælpepakkerne allerede inden corona stod i kø, og som bare er blevet opgraderet/forlænget yderligere

Toonarmy skrev:

Hvis du virkeligt gerne vil have dit fastforrentede lån, så er 1% med afdrag formegenligt stadig åbent og med "god kurs".

 

Personligt mener jeg at fastforrentede lån er den dyreste forsikring man kan købe, og ser man på historien har det aldrig kunnet betale sig at være i fastforentet lån, medmindre at man har kunnet være heldig at ramme et spike hvor man har kunnet lave hurtig konvertering, bl.a. som vi så tidligere på året. Men det er nu også mere undtagelsen end reglen at det sker.

 

Men det handler selvfølgelig også om at sove godt om natten. Jeg vil bare påpege, at renten altså skal stige en del, før at du risikerer at det variable lån bliver dyrere.

 

Jeg mener også at det er en fejl bare at kigge på at det variable "kun" er 400 dyrere om måneden, for det er ikke korrekt. Der er muligvis kun 400 i forskel på den første ydelse, men du vil tilgengæld banke en langt større del af din restgæld hver gang du afdrager, derudover falder din ydelse hver evig eneste gang du har lavet en afdrag, da renteomkostningerne bliver lavere.

På et 30 årigt vil du have samme ydelse hele vejen igennem, Renterne fylder langt mere, og da det er de færreste lån som rent faktisk holder 30 år, så vil det for de fleste være at foretrække at have fået banket så meget af gælden som muligt.

En anden mulighed er jo også at lave et 25 årigt flekslån og sidde for samme ydelse som det 30 årige, Selv hvis renten så skulle begynde at stige om 5 år vil du have banket 20% af gælden, og den øgede rente vil være til et mindre lån, hvorimod du har haft en lav rente imens dit lån var på sit højeste, det er alligevel noget som vil kræve en del at skulle miste på i længden.

 

Den eneste grund jeg kan se til at tage et fastforrentet lån er hvis man decideret tror at renten vil stige inden for de næste 2-3 år, og så bruge muligheden til at lave en konvertering inden man i såfald vil gå i den korte.

Nu er jeg på ingen måde finansguru, jeg har bare svært ved at se hvad der skulle få renten til at stige de næste par år, i en tid hvor hjælpepakkerne allerede inden corona stod i kø, og som bare er blevet opgraderet/forlænget yderligere

 Tak for et meget brugbart indlæg :) Jeg er som sagt helt blank på området. Hvilket lån ville du vælge i min situation? Jeg har en fin økonomi og ville have råd til hvis et flex lån skulle “stikke af”

Du siger du har råd til at blive boende hvis renten stiger. Du siger også at du er helt på bar bund på området, hvilket får mig til at tro at du nok ikke kommer til skarpt at følge og evt udnytte konverteringsmulighederne i de fastforrentede lån. (og den potentielle gevinst vil alligevel være begrænset med så 'lille' et lån).
Tag et fkort eller f5.

psylenz skrev:

 

 Tak for et meget brugbart indlæg :) Jeg er som sagt helt blank på området. Hvilket lån ville du vælge i min situation? Jeg har en fin økonomi og ville have råd til hvis et flex lån skulle “stikke af”

 Jeg ville helt klart vælge at tage flexlånet så. Det fastforentede er som sagt historisk set en meget dyr forsikring,  Jeg sidder selv i flexlån for 1,4, og ville ikke overveje et fastforentet de næste par år medmindre kursen på 0,5 kommer godt deropad.

Men igen kommer det helt an på hvor konservativ man er. Det overrasket mig dog lidt at din ven som er rådgiver har rådet dig så direkte til det fastforrentede, da jeg egenligt troede de fleste i branchen selv havde flexlån. Det er dog også kun udfra hvad et par bekendte jeg selv kender har.

Jeg spurgte to forskellige bankrådgivere om hvad de ville vælge hvis de skulle købe hus lige nu.

Den ene var på ren f3 eller f5.

Den anden tolagsbelåning med Flex kombineret med fast. Feks 40/40.

Jeg hælder også selv til en kombination.

Jeg overvejer at konvertere til fast rente 1%, 30 års UDEN AFDRAG!

Det sparede beløb (cirka 80% pr måned) vil jeg investere i investeringsforening. 

ÅOP på lån er under 1,5% og det er næsten umuligt at finde en investeringsforening der ikke slår det over tid.

BONUS: Da der ikke afdrages er det ekstra rente-følsomt, så hvis renten om 15 år stiger har du et lån på samme beløb, der kan konverteres. På det tidspunkt skulle værdien af investeringerne være nok til at betale det fuldt ud ;) 

Nedtur: Højst 60% kan belånes.

JOKER: Accepter 5% ekstra kurstab og tag rente på 0,5%;

Du får 5.000 ekstra at investere om året pr million, men skal betale ekstra 50.000 om 30 år (eller ved konvertering) 

Hvad ender du med at vælge OP?

-IDDQD- skrev:

Hvad ender du med at vælge OP?

 Jeg har stadig ikke helt besluttet mig, men det skal jeg inden 12:30. Hælder mest til 1 eller 5års flex p.t. :)

?

JinXXX skrev:

?

 Jeg overtager først huset 1/1 så lånet skal først tegnes umiddelbart inden når jeg vælger flex (som jeg tror at jeg gør). Han troede at jeg ville have fast og så ville jeg kunne kurssikre allerede nu :)