Kan det overhovedet betale sig at købe bolig?

Hej.

Vi har købt lejlighed (jvf. realkreditlånstråden). Endte med en ejerlejlighed til 3.600.000, hvor vi ender med en belåningsgrad på 77% og har selv lagt 930.000 i lejligheden (inkl. omkostninger).

Hele processen har fået mig til at tænke på andre aspekter af vores økomoni i forhold til optimering af afdrag på lån kontra investering i frie midler og derfor, er det overhovedet en god idé at eje en bolig?

Vores lejlighed koster 3.600.000, hvilket betyder at hvis vi havde købt lejligheden kontant, så ville have en boligudgift på 3.800 kr./måned (fællesudgifter). Omvendt, hvis jeg havde investeret 3.600.000 i aktier, som i gennemsnit er steget 7% om året i gennemsnit, så ville jeg have fået en gevinst på 252.000 /året før skat. Efter skat(40%) er det 151.200 eller 12.600 kr/måned. Dvs, at jeg alternativt kunne sidde i en lejebolig til (12600+3800) 16.400 kr/måned.

Hvis jeg tager udgangspunkt i vores situation nu, kunne vi have investeret de 930.000 i aktier til 7% og fået et afkast på 65.100 kr/året eller 39.000 /året eller 3.200/ måned efter skat.

I mit lille regnestykke har jeg ikke taget alle de omkostninger med som er forbundet med købet af lejlighed/lån og andre omkostninger/vedligehold osv. osv. Omvendt har jeg heller ikke taget en evt. stigning i værdien af ejerboligen med i mine beregninger.

Er jeg helt væk her?

Rationalet er slet ikke off, men jeg vil nu alligevel svare klart ja til dit spørgsmål: Det kan godt betale sig at eje en bolig. Også selvom man er formuende.

Tag ovenstående eksempel, hvor vi forestiller os, du har 3.6 millioner. Det ville selvfølgelig ikke give nogen som helst mening at binde alle midler i boligen, når renten er rekordlav. Men det betyder jo ikke, at man skal undlade at købe.

Lige fra hoften kunne en fræk variant være, at man lagde 40 procent af boligens værdi (1.440.000) og finansierede de resterende 2.160.000 via de ekstremt konkurrencedygtige realkreditlignende banklån med fleksrente (ville nok bare vælge det F1-lignende produkt). Selvfølgelig uden afdrag. Som normal forbruger ville jeg tøve med at vælge de banklån, fordi banken individuelt kan ændre vilkårene - eller opsige det hvis ens økonomiske situation ændres drastisk. Men er man så økonomisk polstret som i ovenstående scenarium, kan man sagtens tåle lidt varians, og banken ville aldrig udfordre skæbnen og risikere, at du smutter.

Du ville altså i sådan et scenarium have udgifter for små 5.000 (3800 i fællesudgifter + 1000-ish i renter på lån) + vand, el, internet etc. Lad os være lidt forsigtige og sige, at en tilsvarende lejlighed ville koste 12.000 kroner, hvis du boede til leje. Det frigiver 7.000 kroner om måneden, som du løbende kan investere, ligesom du stadig har 2.160.000 at sammensætte en aktieportefølje for. Og en eventuel værdistigning i boligen kan indkasseres skattefrit.

Det er ikke sikkert, at mit regnestykke ville være den absolut mest optimale måde at strikke det sammen på. Men jeg er 100 procent sikker på, at det er bedre end at leje en tilsvarende bolig - med mindre man selvfølgelig kan svanse sig til en af de få herskabslejligheder i KBH K, hvor lejen er provokerende lav;)

I jeres tilfælde giver det også klart mest mening at købe. I får ekstremt lave månedlige udgifter, hvis I sammensætter det klogt.

Uden at konkludere på din beregning vil jeg bemærke at du skal indregne at en lejebolig vil blive indeksreguleret på lejen årligt. Derimod har du en fast leje på din ejerbolig så længe du bor der.

Du har valgt en fornuftig løsning. Med det nuværende renteniveau havde det været bedre at belåne fuldt op til de 80%, hvilket havde frigjort ca. 100.000 kr. Dem kunne du sætte i investeringspapirer. Hvis du har særlig tiltro til et marked går opad, så kunne du anvende gearing, hvis beløbet alligevel er ubetydeligt i den store økonomi.

Jeg var i en lignende situation for nogle måneder siden, hvor jeg så valgte at investere al fri kapital incl. alt hvad jeg kunne låne på lavtforrentede kassekreditter i bull certifikater i olie og det viste sig at være fornuftigt, at jeg snart kan købe en bolig mere til udlejning.

Du glemmer vel også at tage højde for at din ejerbolig kan stige i værdi som tiden går.

Jeg har ikke meget forstand på det. Men tror det er svært at spå om det bedre kan betale sig at eje aktier eller ejendom ?

@Samuel

Det kræver mere konkret indsigt skråsikkert at hævde, man skal belåne maksimalt op til 80 procent. Er boligen eksempelvis købt i KBH, ville jeg helt sikkert overveje risikoen for, at man har købt på toppen - og så kan der være god ræson i at være en smule polstret mod et prisfald. I forhold til bidragssatser er det også væsentligt dyrere i 60-80 procent-intervallet. Og man skal under alle omstændigheder afdrage, hvilket igen binder en del af likviditeten.

Jeg ved ikke hvad der bedst kan betale sig. Hvis man kan få en leje- eller andelslejlighed i den gamle boligmasse i København er der nogle ret restriktive krav til huslejen/prisen.

Vil dog lige bemærke at 7% afkast på aktiemarkedet lyder meget optimistisk. Jeg undersøgte sagen tidligere i forbindelse med noget skolearbejde, og der fandt vi frem til estimater på 5-5,5% + den risikofrie rente. Jeg kan godt finde et link senere hvis der er behov.

Jeg ved ikke meget om finansverdenen, men har et par kommentarer.

1) Jeg læste en kommentar fra en økonom sidste år, at investering i fast ejendom er dybest set det der skiller den rige verden fra den fattige. Det skulle være den største faktor for at vi "har det godt" i vesten. Det der skævvrider verden mest. Det der som udgangspunkt er den bedste investering.

2) Omkring investering i aktier - indrømmet jeg ved ikke en skid om det - men jeg kender til 2 brødre i København, der arvede et stort millionbeløb lige før finanskrisen, 10-20 millioner kr hver. Deres bank anbefalede at de investerede pengene i aktier. Det ene med det andet, de endte med at tabe hele da finanskrisen brød ud, og det er stadig noget der tynger dem. Personligt ville jeg aldrig have lyst til at sætte alle mine penge i aktier.

Ejendomme i KBH og Århus stiger også i nærheden af 7% årligt, uden at have de præcise tal. Derudover ser jeg ejendomme som en væsentlig mere sikker investering end aktier. Jeg kan sagtens forestille mig at aktier tager et dyk på 10-30% over en kort periode. Jeg har svært ved at se det samme ske for boliger, lige ud over måske i København.

Derudover tror jeg ikke at 7% årligt i afkast er noget ret mange kapital fonde kan levere over længere tid(Enten skal du få dem til det, de tager også lidt penge for det, ellers skal du selv investere tid=penge). Har du et link på det, eller er det blot en enkelt succeshistorie?

Har du ejendomsværdiskatten med i din beregning?

Personligt har jeg ikke "investeret" i mit hus/grund, blot købt det, da det var det vi gerne ville som familie. Jeg synes faktisk jeg betaler en lille formue for at have den græsplæne og den urtehave. Skulle jeg se det som en investering skal jeg vist op i dyrkning af opiater, før det betaler sig. Jeg tænker da engang imellem tilbage på den tid, hvor vi betalte 1800kr i andelsforeningen i NV.

Og så lige min kæphest: Det er sgu simpelthen for sygt, at jeg måske nok kan sælge min ejendom nu med en fortjeneste på måske 1 mio kr, eller 33% forrentning over 5 år, SKATTEFRIT! Hvad fanden sker der her? Hvorfor bliver jeg ikke beskattet HÅRDT på den slags, det er jo gratis papirpenge. Der er sgu ingen normale mennesker som kan tjene 1 mio kr på noget som ikke er et halvt arbejdsliv.

Der er endnu ingen som har præsenteret mig for en god grund til ikke at lægge en gevinstbeskatning ind på boligsalg (sorry for de-rail).

Du glemmer inflation i dit regnestykke derudover er 5% nok mere realistisk end 7%.

Ingen skat på optjent friværdi, hvilket er Sick, ejerlejlighedsmarkedet i kbh og Århus >5%

Lejebolig giver dig frihed, hvis du har en omskiftelig karriere eller liv, hvor du har stor sandsynlighed for at skulle flytte. Ejerbolig giver omvendt mere mening hvis du forventer at bo i den samme bolig i længere tid. Men man skal sq ikke undervurdere alle omkostningerne ved at skifte ejerbolig. Lånoptagning, mæglergebyr osv osv. Diverse råd kommer ofte med anbefalinger i forhold til hvor lang tid du skal bo i en bolig for at ejer > leje. Jeg mener det ligger omkring 5 år. Min pointe er at man ikke skal undervurdere omkostningerne ved at sælge og købe nyt. Det aspekt er jeg ikke sikker på alle inddrager når de evaluerer ejer kontra andre boligformer

I dit regnestykke mangler du, som du selv siger forventet stigning i værdi. Som andre er inde på, er det her hvor det virkelig tilter det over i ejerboligs favør. Specielt hvis du har købt ejerbolig i Århus eller Kbh, som det tyder på du har med den pris.

I den nuværende informationsøkonomi foregår der en klar urbanisering af de vestlige samfund, inkl DK. Der er imho ingen grund til at tro det ikke fortsætter en rum tid endnu. Det gør jo bare lejligheder i Århus og Kbh endnu mere attraktive som investeringsobjekter. Priserne i Kbh er lave i forhold til andre hovedstæder og metropoler i samme størrelseorden. Fx Oslo og Stockholm, men også hvis du samenligner med central europæiske byer i 1-3 millioner størrelsen. En af grundene er at Kbh rent geografisk har masser af land med central beliggenhed at byudvikle til nye borgere. Det holder prisen nede, at der bare kan bygges ny i Ørestad, Valby, Sydhavn, Østamager og Nordhavn. Men det slutter efterhånden som de områder færdigudvikles. Om 5-8 år er der næppe meget ledig jord at bebygge i de nævnte områder. Så kan du for alvor se nogen seriøse prisstigninger i Kbh.

Fantomet skrev:Ejendomme i KBH og Århus stiger også i nærheden af 7% årligt, uden at have de præcise tal. Derudover ser jeg ejendomme som en væsentlig mere sikker investering end aktier. Jeg kan sagtens forestille mig at aktier tager et dyk på 10-30% over en kort periode. Jeg har svært ved at se det samme ske for boliger, lige ud over måske i København.

Derudover tror jeg ikke at 7% årligt i afkast er noget ret mange kapital fonde kan levere over længere tid(Enten skal du få dem til det, de tager også lidt penge for det, ellers skal du selv investere tid=penge). Har du et link på det, eller er det blot en enkelt succeshistorie?

Tror det er siden 1871 S&P500 indekset hvor det gennemsnitligt er steget med 7% (mener faktisk det er lidt mere). Saxo Bank har lavet noget på det det og Lars Tvede har også grafen i hans bog Børshøj hvor han sammenligner med obligationer og renten. Du kan google dig frem til Saxo Bank undersøgelsen og hvis du har Mofibo kan du finde Lars Tvedes bog derinde hvor han adresserer det og underbygger med data.

Med hensyn til gevinstbeskatning ved boligsalg, er der flere problemer. Det ene og formentlig største problem er indfasningen:

Værdien skal realiseres, før det kan beskattes, da det ellers kan tvinge folk fra hus og hjem, og det vil så (i rigtig mange tilfælde), først være når folk dør, at staten får sine penge, hvor staten med den nuværende model løbende får penge. Der er altså et kortsigtet incitament til, at man ikke ændrer den nuværende model.

Derudover tænker jeg, at det vil blive et kæmpe problem, at regne ud, hvad gevinsten egentlig er. Eksempel:
Ægtepar har boet 30 år i deres bolig. Købt for 350.000 og har nu en værdi på 3.500.000. En stor del af værdistigningen er selvfølgelig "gratis", men hertil kommer inflation, hvilket arbejde er løbende lavet på huset (nyt tag, udbygget med ekstra værelse, nyt badeværelse og køkken osv). Hvordan omregner man de penge og tid (hvis gør-det-selv) til nutidskroner? Man kan selvfølgelig lave en model som så bare gælder for alle, men det vil ret hurtigt blive urimeligt.

Bare lige for, at skyde et problem mere afsted: kan man så trække fra ved tab? Og hvordan udregnes tabet så?

Køb af bolig er den bedste gearing du kan få af din egenkapital.

Mange købere gearer 20 gange, og afkast i form af evt værdistigning et skattefrit.

No brainer

Vil også sige min privatøkonomi har aldrig været så pæn som efter jeg købte lejlighed for 1 års tid siden.. Kom en del ned i husleje + har allerede oplevet pæn værdistigning.. Det har for mig frigivet en del penge i mit budget.. På boligposten ligger jeg vel 3-4k billigere end da jeg boede til leje i noget meget tilsvarende.

Ipeemypants skrev:Med hensyn til gevinstbeskatning ved boligsalg, er der flere problemer. Det ene og formentlig største problem er indfasningen:
Værdien skal realiseres, før det kan beskattes, da det ellers kan tvinge folk fra hus og hjem, og det vil så (i rigtig mange tilfælde), først være når folk dør, at staten får sine penge, hvor staten med den nuværende model løbende får penge. Der er altså et kortsigtet incitament til, at man ikke ændrer den nuværende model.

Derudover tænker jeg, at det vil blive et kæmpe problem, at regne ud, hvad gevinsten egentlig er. Eksempel:
Ægtepar har boet 30 år i deres bolig. Købt for 350.000 og har nu en værdi på 3.500.000. En stor del af værdistigningen er selvfølgelig "gratis", men hertil kommer inflation, hvilket arbejde er løbende lavet på huset (nyt tag, udbygget med ekstra værelse, nyt badeværelse og køkken osv). Hvordan omregner man de penge og tid (hvis gør-det-selv) til nutidskroner? Man kan selvfølgelig lave en model som så bare gælder for alle, men det vil ret hurtigt blive urimeligt.

Bare lige for, at skyde et problem mere afsted: kan man så trække fra ved tab? Og hvordan udregnes tabet så?

Gode betragtninger. Ja, som med alle andre reformer er der indfasningsproblemer, og hvad med dem som har belånt hele deres nye friværdi og brugt pengene på ekstra skiferier. Og hvis nu priserne IKKE stiger, så ryger beskatningsgrundlaget osv. Det synes jeg bare ikke ændrer på, at det er en langt mere fair beskatningsmodel. Hvad angår forbedringer/vedligehold kunne man jo evt. fratrække eksempelvis halvdelen af prisen på nyt tag osv. i skattegrundlaget. Vupti, endnu mindre sort arbejde?

Det er jo iøvrigt ikke fordi den nuværende model ikke også indeholder enorme problemer. Køber jeg et maleri til 3mio kr og hænger det op, ingen problemer, heller ikke ved videresalg. Køber jeg et sted at bo, værsgo, betal 50-100k om året. Mystisk i min optik. Det ligner mere "nemhed" end fairness

moktar skrev:
Gode betragtninger. Ja, som med alle andre reformer er der indfasningsproblemer, og hvad med dem som har belånt hele deres nye friværdi og brugt pengene på ekstra skiferier. Og hvis nu priserne IKKE stiger, så ryger beskatningsgrundlaget osv. Det synes jeg bare ikke ændrer på, at det er en langt mere fair beskatningsmodel. Hvad angår forbedringer/vedligehold kunne man jo evt. fratrække eksempelvis halvdelen af prisen på nyt tag osv. i skattegrundlaget. Vupti, endnu mindre sort arbejde?

Det er jo iøvrigt ikke fordi den nuværende model ikke også indeholder enorme problemer. Køber jeg et maleri til 3mio kr og hænger det op, ingen problemer, heller ikke ved videresalg. Køber jeg et sted at bo, værsgo, betal 50-100k om året. Mystisk i min optik. Det ligner mere "nemhed" end fairness

Jeg er helt enig i, at det er mere nemhed end fairness. Du efterlyste begrundelser og jeg prøvede, at belyse baggrunden for, at de ikke bare ændrer det. Det nuværende system er alligevel af helvede til..