Kyndige hjælp - kreditsikring

Det lader til at der er et par jura kyndige herinde.

Er der nogen der har styr på tinglysningsloven der kan hjælpe med et par spørgsmål.

Med venlig hilsen
Den flittige studerende.

Det vil være nemmere hvis du stillede spørgsmålene :) Så er der sikkert et par venlige sjæle der kan hjælpe.

Det skal jeg da gerne men så bliver det en ordentlig smøre af en post :)

____________________________________________

Opgave 6 – Pant

Adolf Andersen købte pr. 1/1 1983 en byejendom i Århus, der indeholdt en beboelseslejlighed og et erhvervslokale i stueetagen. Ejendommen blev behæftet med to pantebrev til Nykredit, orindeligt på i alt kr. 600.000,-. I løbet af 1983 indrettede Adolf Andersen en bodega i stueetagen, og han varetog selv driften heraf.

Da Andersens helbred begyndte at svigte i 1985, ønskede han at slippe for driften af forretningen. Han solgte derfor den 1/9 1985 bodegaen til Børge Baldersen. Overdragelsen blev effektueret ved en kombineret købe- og lejekontrakt vedrørende forretningen og stueetagen i ejendommen. Købesummen var fastsat til kr. 500.000,-, hvoraf halvdelen var betaling for goodwill, halvdelen betaling for inventaret i bodegaen. Dette inventar var af hensyn til stemplingen af kontrakten specificeret således: ”Bardisk (kr. 50.000), cafeborde og –stole (kr. 50.000), varelager (kr. 75.000), vægudsmykning, faste tæpper, ventilatorer i loft og garderobe (kr. 25.000), samt oliefyr og varmeanlæg (kr. 50.000).
Med fremhævet skrift var det i kontrakten anført at ”sælgeren tager ejendomsforbehold til det solgte, indtil købesummen er betalt”. [[[[[Kontrakten blev tinglyst på ejendommen]]]]], og Adolf Andersen boede fortsat i lejligheden over bodegaen.

Den 1/6 1989 blev Adolf Andersen og Børge Baldersen enige om, at Baldersen skulle købe ejendommen. Prisen blev fastsat til kr. 700.000,-. I den forbindelse overtog Baldersen de eksisterende lån i Nykredit og betalte restkøbesummen kontant. Der blev tinglyst et almindeligt pantebrev på ejendommen, der gav Baldersens bankforbindelsen, Cronebanken, pant i ejendommen for kr. 300.000,-.

I løbet af 1991kom Børge Baldersen i økonomiske vanskeligheder, og da kommunen på grund af alvorlige støjgener fra bodegaen forbød den fortsatte drift af denne, var Baldersen ude af stand til at betale afdragene på købekontrakten til Adolf Andersen.
Børge Baldersen kunne heller ikke betale Nykredit juni-terminen 1992, og Nykredit foretog udlæg i pantet og begærede ejendommen solgt på tvangsauktion. På et forberedende møde i fogedretten opstod der uenighed mellem de mulige rettighedshavere, især mellem Andersen og Cronebanken.

Adolf Andersen havde i henhold til købekontrakten et tilgodehavende overfor Baldersen på i alt kr. 200.000,- (100.000 for goodwill og 100.000 for inventar). Andersen hævdede at have pant for dette beløb i ejendommen med prioritet forud for Cronebanken. I anden række hævdede Andersen, at han havde ret til at modtage kr. 100.000,- af auktionsprovenuet forlods, da han havde ejendomsforbehold over inventar i bodegaen til denne værdi. Andersen accepterede, at inventaret blev solgt i forbindelse med salget af ejendommen.

Cronebanken opgjorde sit tilgodehavende til kr. 275.000,-, og protesterede over for begge Andersens anbringender. Cronebanken hævdede, at alle genstande skulle følge med ejendommen ved auktionen, og at Andersen ikke kunne gøre noget krav gældende på auktionen.
Nykredit, der havde et tilgodehavende på kr. 450.000,- og forventede fuld dækning i alle tilfælde, ville helst ikke blandes ind i striden, og udtalte sig slet ikke om problemet.

Børge Baldersen, der gerne ville starte ny bodega andet sted, hævdede ret til at medtage inventaret og varelageret. Det protesterede alle de øvrige parter mod.

Hvordan skal tvisten mellem parterne løses?
____________________________________________

Første spørgsmål - hvorfor tinglyses købs/le

ja ok. og her troede man lige det var et generelt spørgsmål, som man kunne hjælpe med, og så skal man lave dine lektier??

Det er ikke ligefrem noget jeg arbejde med til hverdag, men mon ikke du skal ind over tinglysningslovens §37 mht. til om inventaret gribes af pantet ved overdragelsen, da der ejendomsforbehold.

Endvidere kan jeg også umidelbart se en diskution omkring §38 pant - specielt: "...vægudsmykning, faste tæpper, ventilatorer i loft og garderobe (kr. 25.000), samt oliefyr og varmeanlæg (kr. 50.000). "''

Ellers er jeg ret blank.. det er sku for længe siden jeg har haft erhvervsret på uni :)

Jeg gider heller ikke hjælpe dig med dine lektier (sorry, læser selv til eksamen), men jeg kan dog huske så meget af ejendomsret, at du nok skal ind i den dom, der handler om, hvorvidt en udsmykning i en restaurent er omfattet af af § 38. (mener det var en våbensamling)
Ligeledes skal du huske på, at genstande, der er bygget ind i ejendomen gribes af pantet. Der er jo domme om faste tæpper og en ventilator i loftet må vel siges at være indbygget i ejendommen. Den kan ikke så let fjernes.
Men det er jo ikke bare det at skrive, at du mener de er omfattet. du skal jo argumentere for din sag.

Hvis du er i tvivl, er tommefingerreglen, at ting, du normalt ikke tager med dig, når du sælger huset, er omfattet af pantet.

Tak for svarene - jeg er fint klar over at jeg skal ind over TL § 37-38 og diskutere hvorvidt det forskellige inventar er omfattet. Mit spørgsmål gik på om ikke en sådan kontrakt skal tinglyses i personbogen. Det giver da ingen mening at tinglyse den i AA''s ejendom? Formålet med tinglysning er vel netop at BB''s andre kreditorer kan se hvilke udlæg der er på BB - dette lader sig jo ikke gøre hvis tinglysningen er foretaget i AA''s ejendom.