Låneomlægning - gode råd søges!

Gang på gang synes jeg at læse virkelig brugbare råd fra PNer, når det kommer til lån og omlægning heraf. 

Min kone og jeg står i den situation, at vi gerne vil have nyt køkken og bad. Hertil står vi og mangler 500.000kr. 

Vi har et sommerhus vi skylder 2,5 mill i (1% fast med afdrag, der pt er i kurs 88,9) . Sommerhuset er lige blevet vurderet til 4 mill af kreditforeningen. 

Vi har et hus vi skylde 2,7 mill i (1,5 fast uden afdrag). Huset er også blevet vurderet til 4 mill. 

Vi har mulighed for at låne de 500.000 som en kassekredit i banken til 3% i rente (variabel går jeg ud fra - fik faktisk ikke spurgt). 

Vi kan godt tåle og sidde 2-3000kr dyrere om måneden hvis det er nogen hjælpeinformation? 

Hvordan ville PNs eksperter skære denne? 

På forhånd tak

Omlæg sommerhuslånet og få lagt de cirka 200( efter kursgevinst) oven i tænker jeg er oplagt? Virker tosset at låne yderligere 500k når i sidder på en ikke realiseret gevinst på 300k. Og ja en kassekredit er altid med variabel rente.

Begge nuværende lån ligger nede omkring 90 - omlægningsgevinst at hente :-)

I skal bruge ca 5,25 mill i alt til indfrielse af eksisterende, samt lånebehov og omkostninger

Ejendomsvurdering 8 mill

Belåningsgrad ca 66%

Da kreditforeningerne har lidt dyrere bidrag og andre grænser på sommerhuslån i forhold til lån i helårsbolig, kan det betale sig at holde lidt højere belåning i helårsboligen og mindre i sommerhuset.

Derfor kunne en 70% belåning i helårsboligen, og 65% i sommerhuset være en fin sammensætning

Tolagsbelåning i begge ejendomme kan også komme på tale hvis I er til flekslån

Sammensætning kunne være:

0-40% flekskort afdragsfrit i begge

40%+ flekskort med afdrag i begge (dog skal grænsen rettes ind efter kreditforeningens grænser for bidragssatserne)

Med 2 ejendomme, i forskellige kategorier og lån i dem begge er der allermest at spare ved at optimere lånesammensætning efter bidragssatserne, og følgelig også allermest værdi i at finde billigste kreditforening og belåning

Derfor - få flere banker/krf på banen, få deres vurderinger, og smid tal op - Hvis billigste kreditforening skulle kunne finde 4,2 frem på begge ejendomme, bliver det en aldeles pæn besparelse over årene

Brug af mybanker gør det forholdsvis nemt

hostrup skrev:

Begge nuværende lån ligger nede omkring 90 - omlægningsgevinst at hente :-)

 

I skal bruge ca 5,25 mill i alt til indfrielse af eksisterende, samt lånebehov og omkostninger

Ejendomsvurdering 8 mill

Belåningsgrad ca 66%

 

Da kreditforeningerne har lidt dyrere bidrag og andre grænser på sommerhuslån i forhold til lån i helårsbolig, kan det betale sig at holde lidt højere belåning i helårsboligen og mindre i sommerhuset.

 

Derfor kunne en 70% belåning i helårsboligen, og 65% i sommerhuset være en fin sammensætning

Tolagsbelåning i begge ejendomme kan også komme på tale hvis I er til flekslån

 

Sammensætning kunne være:

0-40% flekskort afdragsfrit i begge

40%+ flekskort med afdrag i begge (dog skal grænsen rettes ind efter kreditforeningens grænser for bidragssatserne)

 

Med 2 ejendomme, i forskellige kategorier og lån i dem begge er der allermest at spare ved at optimere lånesammensætning efter bidragssatserne, og følgelig også allermest værdi i at finde billigste kreditforening og belåning

 

Derfor - få flere banker/krf på banen, få deres vurderinger, og smid tal op - Hvis billigste kreditforening skulle kunne finde 4,2 frem på begge ejendomme, bliver det en aldeles pæn besparelse over årene

 

Brug af mybanker gør det forholdsvis nemt

 

 

 

 Det er godt nok virkelig pænt af dig at du gang på gang tager dig tid til at yde den her slags forholdsvis detaljerede og individuelle rådgivning!

@hostrup 

Tusinde tak for dit skriv - lige sådan noget jeg havde håbet på. Har haft to egendomsmæglere ude og se sommerhuset - ved godt de selvfølgelig er sælgere og måske kaster halv aggressive salgspriser afsted - men de har begge ville sætte det til salg til mellem 5,5 - 6 mill, så det kunne godt være vi skulle have andre en Totalkredit ud og se det? Jeg spurgte kreditmanden hvordan der kan være så stor forskel på mægler og kreditforening og hans argument, var at kreditforeningen skal have to reference-salg at holde vurderingen op imod og dem er der bare ikke mange af i vores område. Men værd at afsøge andre kreditforeninger kan jeg forstå. 

For at forstå dig korrekt, så argumentere du for at indfri begge lån, da de begge er omkring kurs 90ish og bruge den frigivet likviditet til køkken+bad? Og dermed optage to nye lån hvor vi justere i belåningsprocenterne (70 + 65%)? Hvis det ikke skal være to-lagsbelåning, hvad så? Har nok mod på risiko, men vil også gerne have noget "stabilitet". 

Igen, tusinde tak fordi du orker at bruge tid på det her! Meget værdsat.

SMI12 skrev:

 

 Det er godt nok virkelig pænt af dig at du gang på gang tager dig tid til at yde den her slags forholdsvis detaljerede og individuelle rådgivning!

 Jeg er helt enig! 

SMI12 skrev:

 

 Det er godt nok virkelig pænt af dig at du gang på gang tager dig tid til at yde den her slags forholdsvis detaljerede og individuelle rådgivning!

 Anytime - I skal være meget velkommen.

Hvis vi tager den store sølvpapirhat med den helt brede skygge på:

Kan man jo egentligt postulere at finansbranchen har interesse i at sælge så absolut dyrest og dårligt lån til låntagerne, idet det holder dem i gæld længst muligt

I det aspekt har vi som forbrugere fandeme brug for at dele informationer, og en overvågen presse, der desværre fejler på dette stofområde.

Branchen har endda formået at få indført hurdles for udbud af rådgivning, hvor man både skal betale og indoktrineres for overhovedet at udbyde hjælp til andre forbrugere

Hvis vi så tager hatten af igen, og anlægger den dybt konservativ kritiske vinkel: Det er dybt uansvarligt at lytte til lånerådgivning på et poker medie :-)

Alt hvad i bliver rådgivet om skal i selvfølgelig checke andet steds :-)

MVH
 

WombatInCombat skrev:

@hostrup 

 

Tusinde tak for dit skriv - lige sådan noget jeg havde håbet på. Har haft to egendomsmæglere ude og se sommerhuset - ved godt de selvfølgelig er sælgere og måske kaster halv aggressive salgspriser afsted - men de har begge ville sætte det til salg til mellem 5,5 - 6 mill, så det kunne godt være vi skulle have andre en Totalkredit ud og se det? Jeg spurgte kreditmanden hvordan der kan være så stor forskel på mægler og kreditforening og hans argument, var at kreditforeningen skal have to reference-salg at holde vurderingen op imod og dem er der bare ikke mange af i vores område. Men værd at afsøge andre kreditforeninger kan jeg forstå. 

 

For at forstå dig korrekt, så argumentere du for at indfri begge lån, da de begge er omkring kurs 90ish og bruge den frigivet likviditet til køkken+bad? Og dermed optage to nye lån hvor vi justere i belåningsprocenterne (70 + 65%)? Hvis det ikke skal være to-lagsbelåning, hvad så? Har nok mod på risiko, men vil også gerne have noget "stabilitet". 

Igen, tusinde tak fordi du orker at bruge tid på det her! Meget værdsat.

Du er meget velkommen

En lille anekdote historie:

"Hjalp i starten af 10'erne et par, der havde solgt helårsbolig, og skulle købe. De kom med pæn likvid beholdning, og ejede 2 gældfrie sommerhuse ved siden af. De første par pengeinstitutter så sommerhusene som omkostningtunge passiver, og efterlod familien med en købsramme omkring 2,5-3,5 mill.

'Hårdt' arbejde at finde en bank der forstod aktivværdien, men det lykkedes, og de fik købsramme der korrekt var på 7,5 mill, "

Hvad vil jeg med den anekdote:

A: finanssektorens ageren i krisetider skal man tage med når man fastlægger sig

B: Værdifastsættelsen af aktiverne gør ualmindeligt stor forskel

Du skal kæmpe for at finde bedst mulig vurdering, og med så stor forskel i mellem rk-vurdering og salgsvurdering er det nærmest sikkert at højeste RK vurdering vil betyde billigste bidrag. Og du skal tage så stor belåning som giver mening.

Men du er - som udgangspunkt i billigste RK - totalkredit.

Husk altid at give din nuværende bank og rådgiver sidste chance før du måtte trykke på flyt knappen.

I forhold til indfrielse af nuværende belåning:

Almen god rådgivning er det at ikke anbefale optagelse af lån under kurs 95.

I en meget simpel betragtning vil jeg kunne argumentere for at omlægning så skal ske hvis du kommer under kurs 93 givet at omlægning koster 2 point. Det er et meget mere nuanceret spørgsmål, men når kursen går yderligere under 93 bliver argumenterne for at blive i lånet dårligere og dårligere.

Når man indfrier til underkurs, og genoptager belåning på baggrund af højere vurdering sænker belåningsgraden ret kraftigt, og det batter på den samlede bidragsbetaling.

I forhold til dit mod på risiko og ønske om stabilitet

I er bundsolide, har 35%+ egenkapital i 2 værdifulde ejendomme, og kan derfor kapere risiko uden problemer.

PT er renteforskellen mellem fkort og fastforrentet nærmest rekordhøj, og du får derfor fuld afkast af at påtage dig risikoen der ligger i ikke at fastlåse rente frem i tiden - Valg af lån i dag har efter min mening aldrig været lettere når man som jer kan håndtere eventuelle udsving.

Likviditetsmæssigt - fuldt afdrag på realkreditbelåning i 2 boliger er for dyrt, så en eller anden form for afdragsfrihed skal du bruge - og heldigvis harmonerer det godt at meromkostningen for afdragsfrihed er lavest på flekslån, og lavest i inderste låneinterval - begge steder hvor I får fuldt udbytte af en billig likviditetsbesparelse.

Jeres case er grundet 2 ejendomme mere klokkeklar end normalt

Flekskort afdragsfrit i inderste låneramme, og med afdrag derover

Balanceret efter kreditforening, rk vurdering osv

Hvordan harmonerer det med ønsket om stabilitet - slet aldeles ikke, du får udsving, men det er ud fra en samlet ydelse der er så relativt lav, at stabiliteten bliver helt tertiær.

Jeg vil også gerne have et råd :

Evt. omlægning af lån:
Jeg skylder pt. 1600000 kr i et f5 lån (hos Realkredit Danmark). Jeg har 2 år tilbage af min afdragsfrihed. Renten er 0,25%
Min bidragssats er sat efter 80% belåning, bidraget for afdragsfrihed blev dog sat ned til 0,1 for et år siden. Min belåning er på cirka 52% (bankens egne tal)

Det er umiddelbart min plan at omlægge til et nyt lån med afdragsfrihed om 2 år,. (Min økonomi kan godt bære at begynde på at afdrage).
Når nu tanken allerede nu er at fortsætte afdragsfriheden, kan det så svare sig at omlægge nu. Jeg skal ikke nødvendigvis blive hos Danske Bank og rd.dk

hostrup skrev:

 

Du er meget velkommen

 

En lille anekdote historie:

"Hjalp i starten af 10'erne et par, der havde solgt helårsbolig, og skulle købe. De kom med pæn likvid beholdning, og ejede 2 gældfrie sommerhuse ved siden af. De første par pengeinstitutter så sommerhusene som omkostningtunge passiver, og efterlod familien med en købsramme omkring 2,5-3,5 mill.

 

'Hårdt' arbejde at finde en bank der forstod aktivværdien, men det lykkedes, og de fik købsramme der korrekt var på 7,5 mill, "

 

Hvad vil jeg med den anekdote:

A: finanssektorens ageren i krisetider skal man tage med når man fastlægger sig

B: Værdifastsættelsen af aktiverne gør ualmindeligt stor forskel

 

Du skal kæmpe for at finde bedst mulig vurdering, og med så stor forskel i mellem rk-vurdering og salgsvurdering er det nærmest sikkert at højeste RK vurdering vil betyde billigste bidrag. Og du skal tage så stor belåning som giver mening.

 

Men du er - som udgangspunkt i billigste RK - totalkredit.

Husk altid at give din nuværende bank og rådgiver sidste chance før du måtte trykke på flyt knappen.

 

I forhold til indfrielse af nuværende belåning:

Almen god rådgivning er det at ikke anbefale optagelse af lån under kurs 95.

I en meget simpel betragtning vil jeg kunne argumentere for at omlægning så skal ske hvis du kommer under kurs 93 givet at omlægning koster 2 point. Det er et meget mere nuanceret spørgsmål, men når kursen går yderligere under 93 bliver argumenterne for at blive i lånet dårligere og dårligere.

Når man indfrier til underkurs, og genoptager belåning på baggrund af højere vurdering sænker belåningsgraden ret kraftigt, og det batter på den samlede bidragsbetaling.

I forhold til dit mod på risiko og ønske om stabilitet

I er bundsolide, har 35%+ egenkapital i 2 værdifulde ejendomme, og kan derfor kapere risiko uden problemer.

PT er renteforskellen mellem fkort og fastforrentet nærmest rekordhøj, og du får derfor fuld afkast af at påtage dig risikoen der ligger i ikke at fastlåse rente frem i tiden - Valg af lån i dag har efter min mening aldrig været lettere når man som jer kan håndtere eventuelle udsving.

 

Likviditetsmæssigt - fuldt afdrag på realkreditbelåning i 2 boliger er for dyrt, så en eller anden form for afdragsfrihed skal du bruge - og heldigvis harmonerer det godt at meromkostningen for afdragsfrihed er lavest på flekslån, og lavest i inderste låneinterval - begge steder hvor I får fuldt udbytte af en billig likviditetsbesparelse.

 

Jeres case er grundet 2 ejendomme mere klokkeklar end normalt

Flekskort afdragsfrit i inderste låneramme, og med afdrag derover

Balanceret efter kreditforening, rk vurdering osv

 

Hvordan harmonerer det med ønsket om stabilitet - slet aldeles ikke, du får udsving, men det er ud fra en samlet ydelse der er så relativt lav, at stabiliteten bliver helt tertiær.

 Har du tidligere oplevet villighed til at forhandle på bidragssatsen nogen steder? Altså at de giver en ekstra rabat der skiller sig ud fra deres standardskema/takster?

Slotsg skrev:

Jeg vil også gerne have et råd :

Evt. omlægning af lån:
Jeg skylder pt. 1600000 kr i et f5 lån (hos Realkredit Danmark). Jeg har 2 år tilbage af min afdragsfrihed. Renten er 0,25%
Min bidragssats er sat efter 80% belåning, bidraget for afdragsfrihed blev dog sat ned til 0,1 for et år siden. Min belåning er på cirka 52% (bankens egne tal)

 

Det er umiddelbart min plan at omlægge til et nyt lån med afdragsfrihed om 2 år,. (Min økonomi kan godt bære at begynde på at afdrage).
Når nu tanken allerede nu er at fortsætte afdragsfriheden, kan det så svare sig at omlægge nu. Jeg skal ikke nødvendigvis blive hos Danske Bank og rd.dk

Umiddelbart - bliv i din belåning.

Besparelse på 0,28% i bidrag i 2 år er for lidt.

Sanderhey skrev:

 

 Har du tidligere oplevet villighed til at forhandle på bidragssatsen nogen steder? Altså at de giver en ekstra rabat der skiller sig ud fra deres standardskema/takster?

Det gør de ikke.

Realkreditinstitutterne har ikke den direkte kundekontakt, men bankerne, og bankerne har ikke tilladelse til at ændre på realkredittens priser

(og heldigvis da for det - det ville blive rent hjallerup marked, og bankernes priser ville eksplodere)

hostrup skrev:

 

Det gør de ikke.

Realkreditinstitutterne har ikke den direkte kundekontakt, men bankerne, og bankerne har ikke tilladelse til at ændre på realkredittens priser

 

(og heldigvis da for det - det ville blive rent hjallerup marked, og bankernes priser ville eksplodere)

 Du har til dels ret. Det er ikke muligt for den almene kunde, men har selv arbejdet i en af de 3 store banker/RK institutter og der var det bestemt muligt, men vi taler store lån ala 10 mio+.

Synes også dine råd er fornuftige, så det skal du have stor ros for, selv jeg lærer sgu også noget selvom jeg sidder med det hver dag.

En anden lille betragtning folk skal være opmærksomme på især når det kommer til afdragsfrihed og valg af lån er, at kravene fra Finanstilsynet er skærpet voldsomt, så det som udgangspunkt ikke er nok bare, at være i en lav belåning <60%. Derfor er det ikke "bare" at trykke på en knap så at sige som det stort set var førhen. Man skal som kunde bevise væsentlig mere økonomisk end blot at have friværdi i sin bolig.

Kongs skrev:

   

 

En anden lille betragtning folk skal være opmærksomme på især når det kommer til afdragsfrihed og valg af lån er, at kravene fra Finanstilsynet er skærpet voldsomt, så det som udgangspunkt ikke er nok bare, at være i en lav belåning <60%. Derfor er det ikke "bare" at trykke på en knap så at sige som det stort set var førhen. Man skal som kunde bevise væsentlig mere økonomisk end blot at have friværdi i sin bolig.

 er der andre retningslinjer end “god skik for boligkredit” og “vækstvejledningen” man skal være opmærksom på?

ALL IN INC skrev:

 er der andre retningslinjer end “god skik for boligkredit” og “vækstvejledningen” man skal være opmærksom på?

 

 Det står ikke direkte i det du nævner. Ved det bare da jeg arbejder i branchen at Finanstilsynet er igang med at ramme alle bankerne med deres holdning til kreditværdighed. Tidligere var man "kreditværdig" og kunne vælge alle lån ved under 60 % belåning. Det skyldes primært de seneste meget stigende priser i markedet kombineret med de vil ikke have folk køber boliger de reelt ikke har råd til at afvikle gælden i..så lur mig om mange af de andre banker/RK bliver ramt snart enten af påbud der tvinger dem til at ændre holdning eller at Finanstilsynet siger de skal ændre kreditpolitik.

Ja, det er rigtigt at Finanstilsynet pt. har et tilsyn på området. Er glad for at du siger kreditpolitik for jeg er ved en tidligere lejlighed blevet meget træt i ansigtet, da en bankmedarbejder forsøgte sig med argumentet om at det jeg foreslog ikke var lovligt, når det formentligt var bankens kreditpolitik/retningslinjer den var gal ift. til. Det andet er lidt ansvarsforflygtigende og medarbejderen kunne da heller ikke pege på hvilken lov eller andet vedkommende mente det var i strid med. 

Kongs skrev:

 

 Du har til dels ret. Det er ikke muligt for den almene kunde, men har selv arbejdet i en af de 3 store banker/RK institutter og der var det bestemt muligt, men vi taler store lån ala 10 mio+.

 

Synes også dine råd er fornuftige, så det skal du have stor ros for, selv jeg lærer sgu også noget selvom jeg sidder med det hver dag.

 

En anden lille betragtning folk skal være opmærksomme på især når det kommer til afdragsfrihed og valg af lån er, at kravene fra Finanstilsynet er skærpet voldsomt, så det som udgangspunkt ikke er nok bare, at være i en lav belåning <60%. Derfor er det ikke "bare" at trykke på en knap så at sige som det stort set var førhen. Man skal som kunde bevise væsentlig mere økonomisk end blot at have friværdi i sin bolig.

 Ingen tvivl om de har private banking løsninger etc, men det var mit indtryk at de kørte dem udenom kreditforeningerne.

Kunne også godt bruge et råd:

Realkreditlån på 2,4m. (80% belåning) ingen banklån

30 år - 10 års afdragsfrihed, 29,5 år tilbage

1,5% fastforrentet, obligationskurs 97,xx

Poker Noob G skrev:

Kunne også godt bruge et råd:

 

Realkreditlån på 2,4m. (80% belåning) ingen banklån

30 år - 10 års afdragsfrihed, 29,5 år tilbage

1,5% fastforrentet, obligationskurs 97,xx

 

 

Poker Noob G skrev:

Kunne også godt bruge et råd:

 

Realkreditlån på 2,4m. (80% belåning) ingen banklån

30 år - 10 års afdragsfrihed, 29,5 år tilbage

1,5% fastforrentet, obligationskurs 97,xx

 

 

Obligationen du skylder står nede under kurs 90 PT, så du kan indfri din gæld til lige omkring 2.2 mill, så bestemt noget at hente ved omlægning.

Hvis du samtidig kan være heldig at få et lille skud opad på vurderingen begynder det at kunne mærkes på bidragssatsen.

Ud fra en uforandret vurdering vil I med indfrielse til under 90 ramme en belåningsgrad på ca. 73.

Nyt lån:

Forslag kunne være tolags hvis muligt:

Fleksafdragsfrit 0-40%

Fleks m afdrag 40-73%

Ved at lave en sådan omlægning vil i få følgende fordele:

Skåret et par hundrede tusinde af obligationsrestgælden

Mindsket belåningsgrad

Lavere rente initialt, men svingende

Lavere bidragssats

Faldende bidragssats

Men kommer selvfølgelig til at ligge i variabel rente.

Hvis i ønsker mere rentesikkerhed, kan det yderste lån tages som fastforrentet

Kongs skrev:

 

 Du har til dels ret. Det er ikke muligt for den almene kunde, men har selv arbejdet i en af de 3 store banker/RK institutter og der var det bestemt muligt, men vi taler store lån ala 10 mio+.

 

Synes også dine råd er fornuftige, så det skal du have stor ros for, selv jeg lærer sgu også noget selvom jeg sidder med det hver dag.

 

En anden lille betragtning folk skal være opmærksomme på især når det kommer til afdragsfrihed og valg af lån er, at kravene fra Finanstilsynet er skærpet voldsomt, så det som udgangspunkt ikke er nok bare, at være i en lav belåning <60%. Derfor er det ikke "bare" at trykke på en knap så at sige som det stort set var førhen. Man skal som kunde bevise væsentlig mere økonomisk end blot at have friværdi i sin bolig.

 Vi har lån for +10 mio. Tænker man skal ind via Nordea eller lignende, der ejer deres egen RKF. Hvor meget har du set dem gå ned i pris?

Sanderhey skrev:

 Vi har lån for +10 mio. Tænker man skal ind via Nordea eller lignende, der ejer deres egen RKF. Hvor meget har du set dem gå ned i pris?

 

Jeg er overbevist om det er en and i forhold til alm realkreditlån. Det ville ikke kunne tåle en avisoverskrift.

Men lidt dokumentation på bidragsrabat kunne være rigtig skægt - så ville der for alvor komme gang i priskrig.

hostrup skrev:

 

Jeg er overbevist om det er en and i forhold til alm realkreditlån. Det ville ikke kunne tåle en avisoverskrift.

 

Men lidt dokumentation på bidragsrabat kunne være rigtig skægt - så ville der for alvor komme gang i priskrig.

 Det er ikke en and. RD gjorde det og gjorde det bedre end da jeg var i BRFkredit bedre kendt som Jyske Realkredit idag, vi kunne og ville ikke gå så langt ned som RD. Så tro mig det kan ske, kan godt være jeg husker sagen som mindre end den var dengang. Men der blev rykket pænt ved bidraget.

Kongs skrev:

 

 Det er ikke en and. RD gjorde det og gjorde det bedre end da jeg var i BRFkredit bedre kendt som Jyske Realkredit idag, vi kunne og ville ikke gå så langt ned som RD. Så tro mig det kan ske, kan godt være jeg husker sagen som mindre end den var dengang. Men der blev rykket pænt ved bidraget.

 Du mener simpelthen de overtræder loven ?

Jeg tror du fejlopfatter situationen, jeg tror ikke du vil finde et eneste privat kunde realkredit lån hvor bidraget ikke er sat efter tabellen.

Det ville, såfremt de agerer som du beskriver, være direkte dumt i forhold til lov og image.

Jegver dig helt sikker på at de skruer på vurderinger med samme effekt på bidragsbetaling, men at skrue på bodragssats ville være ualmindeligt dumt 

Jeg har også et hurtigt spørgsmål vedr. realkredit.

Er det korrekt at man ikke kan få 0-80% afdragsfrit, medmindre at man afdrager på anden gæld? 

krabbefar skrev:

Jeg har også et hurtigt spørgsmål vedr. realkredit.

Er det korrekt at man ikke kan få 0-80% afdragsfrit, medmindre at man afdrager på anden gæld? 

 Nej

Har forhørt mig hos banken, men jeg tror min bankdame er helt grøn. Vil i hvert fald forhøre mig hos andre banker, men så faldt jeg over tråden her. Kunne være fedt med et hint i den rigtige retning. PS: har læst med herinde i mange år... først oprettet en bruger... this day ;)

1% fast med afdrag: 1.900.000

Boliglån: 436.000

I alt: 2.336.000

Frisk vurdering: 3.260.000

:] pft

Jeg kunne ikke overtale den bedre halvdel til cibor3 lånet (og var heller ikke helt sikker på den selv...)

Så i morgen låser vi vores 1% til indfrielse om 2 uger (ekspeditionstid) - 2,3 mio (kreditvurderet 3,65 mio) med 27 år tilbage - og låser renten på 30 år F5, med afdrag.

Kursgevinst cirka en 250.000 og så lægger vi 300.000.

Det kan godt være renten stiger lidt mere, men om 5 år er den forhåbentlig faldet igen og så genvurderer vi.

Nogen der tør gætte på hvad kurs vi vil skulle indfri til om 3 år, hvis nu 1%, 30 års fast på det tidspunkt er i kurs 99 og vi bare må have det?

Junior skrev:

 Nogen der tør gætte på hvad kurs vi vil skulle indfri til om 3 år, hvis nu 1%, 30 års fast på det tidspunkt er i kurs 99 og vi bare må have det?

(pålydende rente-forventet rente)*100*rest varighed+100

kaffekanden skrev:

Har forhørt mig hos banken, men jeg tror min bankdame er helt grøn. Vil i hvert fald forhøre mig hos andre banker, men så faldt jeg over tråden her. Kunne være fedt med et hint i den rigtige retning. PS: har læst med herinde i mange år... først oprettet en bruger... this day ;)

 

1% fast med afdrag: 1.900.000

Boliglån: 436.000

I alt: 2.336.000

 

Frisk vurdering: 3.260.000

 

:] pft

Du kan få dit banlån væk, hvilket gør konvertering så god en forretning at du skal få den lavet asap.

Nyt lån: Benyt jeres dobbeltgevinst til at tage risiko, og tage et flekslån.

Så får i firdobbelt gevinst (lavere krf rente, ingen bankrente, lavere belåningsgrad, lavere gæld), og afdrager mere

Jensen skrev:

(pålydende rente-forventet rente)*100*rest varighed+100

 

hostrup skrev:

 

Du kan få dit banlån væk, hvilket gør konvertering så god en forretning at du skal få den lavet asap.

 

Nyt lån: Benyt jeres dobbeltgevinst til at tage risiko, og tage et flekslån.

 

Så får i firdobbelt gevinst (lavere krf rente, ingen bankrente, lavere belåningsgrad, lavere gæld), og afdrager mere

 

 Ja. Man kan sige at følgende to ting booster det fordelagtige i en konvertering. 

1. At man har banklån, som kan elimineres

2. At man har fået en højere ejendomsvurdering => lavere bidragssats ved omlægning

I denne case er der både 1 og 2.

Junior skrev:

Rest varighed er vel til refinansiering?

 Ja.

Eks et F5 med 2 år tilbage - F5 optaget til 1% i rente

F2 er gået i -0,25

Samlet overkurs at betale - 2,5 point

henry skrev:

 

 Ja. Man kan sige at følgende to ting booster det fordelagtige i en konvertering. 

1. At man har banklån, som kan elimineres

2. At man har fået en højere ejendomsvurdering => lavere bidragssats ved omlægning

I denne case er der både 1 og 2.

 Ja, og med konverteringsgevinst og skrå konvertering (skift til fleks) er den en lille jackpot.

Junior skrev:

Rest varighed er vel til refinansiering?

 Ja

hostrup skrev:

 

Du kan få dit banlån væk, hvilket gør konvertering så god en forretning at du skal få den lavet asap.

 

Nyt lån: Benyt jeres dobbeltgevinst til at tage risiko, og tage et flekslån.

 

Så får i firdobbelt gevinst (lavere krf rente, ingen bankrente, lavere belåningsgrad, lavere gæld), og afdrager mere

 

hostrup skrev:

 

 Ja.

 

Eks et F5 med 2 år tilbage - F5 optaget til 1% i rente

F2 er gået i -0,25

 

Samlet overkurs at betale - 2,5 point

Jensen skrev:

 

 Ja

 Tak. Det er sgu svært om vi skal vælge F3 eller F5.

Junior skrev:

 

 

 

 Tak. Det er sgu svært om vi skal vælge F3 eller F5.

 Bidragssats ?

kaffekanden skrev:

 

 

Tak for dit svar.

Fik ikke tilføjet at vi påtænker at fraflytte om 2-5 år. Ændrer det noget? Rykker på det asap ellers

 Ukendt flyttedato og kursgevinst - taler for indløsning af nuværende lån, og optagelse af flekskort.

hostrup skrev:

 

 Bidragssats ?

dette er uden ekstra afdrag og uden forøget kredit vurdering

Man får godt nok kompetent sparring herinde. Så nu prøver jeg også. Hvad ville i vælge, hvis i var i min situation:

Vi har et fastforrentet rk-lån på 1.500.000 på 1% derudover et banklån på 400.000kr på 4,5%.
Vores hus er købt for halvandet år siden. Huset er nu vurderet til 2.350.000 mod de 1.900.000 vi betalte. Vi har faste omkostninger for ca. 20.000 kr om måneden og har ca 46.000 udbetalt efter skat.

Vores bankrådgiver anbefaler os en krydskonvertering til F-kort, hvor vi låner op i rk og udbetaler vores banklån. Jeg tror det lyder fornuftigt, men jeg er bekymret for stigende renter. Hvad siger pokernet?

ninjabauer skrev:

Man får godt nok kompetent sparring herinde. Så nu prøver jeg også. Hvad ville i vælge, hvis i var i min situation:

Vi har et fastforrentet rk-lån på 1.500.000 på 1% derudover et banklån på 400.000kr på 4,5%.
Vores hus er købt for halvandet år siden. Huset er nu vurderet til 2.350.000 mod de 1.900.000 vi betalte. Vi har faste omkostninger for ca. 20.000 kr om måneden og har ca 46.000 udbetalt efter skat.

Vores bankrådgiver anbefaler os en krydskonvertering til F-kort, hvor vi låner op i rk og udbetaler vores banklån. Jeg tror det lyder fornuftigt, men jeg er bekymret for stigende renter. Hvad siger pokernet?

 Nærmest identisk problemstilling som #27. Rådene derfra og ned gælder også i dit tilfælde. Hvis nattesøvnen tager skade af bekymring om renter må I jo tage fast, hvorfor noget af det sjove går af. Dog er beløbet så lavt kontra løn og gældsfaktor, at jeg ikke forestiller mig nogen af “rådgiverne” herinde vil mene det er værd at bekymre sig om for jer. Ud af banklånet nu!

ninjabauer skrev:

Man får godt nok kompetent sparring herinde. Så nu prøver jeg også. Hvad ville i vælge, hvis i var i min situation:

Vi har et fastforrentet rk-lån på 1.500.000 på 1% derudover et banklån på 400.000kr på 4,5%.
Vores hus er købt for halvandet år siden. Huset er nu vurderet til 2.350.000 mod de 1.900.000 vi betalte. Vi har faste omkostninger for ca. 20.000 kr om måneden og har ca 46.000 udbetalt efter skat.

Vores bankrådgiver anbefaler os en krydskonvertering til F-kort, hvor vi låner op i rk og udbetaler vores banklån. Jeg tror det lyder fornuftigt, men jeg er bekymret for stigende renter. Hvad siger pokernet?

Fin råd fra jeres bankrådgiver.

ja det kan virke "skræmmende" med variabel rente men husk lige:

1. Du skærer 150.000+ af din gæld

2. Du mindsker renten med 1,3% indledningsvist på din eksisterende realkreditgæld

3. Du mindsker renten med x% fast på den omlagte bankgæld.

4. Jeres ejendomsværdi og dermed egenkapital er vokset pænt siden køb.

Hop ud i det, og lav lidt opsparing udover terminsbetalingen.

Junior skrev:

 

dette er uden ekstra afdrag og uden forøget kredit vurdering

 

 

 

 Tjah, kan godt forstå din tvivl i forhold til valget.

F5 effektivt 0,2% dyrere end F3 brutto. 

Nu vil jeg da også lige høre ad, nu når der er så glimrende rådgivning i denne tråd, vedr. min ejerlejlighed købt for ca. 11 måneder siden.

Realkreditlån: 1.172.000 kr. (fast forrentet 1,5%, kurs 97,141, afdragsfri)

Banklån: 188.837 kr. (rente 5,25%)

Boligværdi: 1.550.000 kr. (egen vurdering, som er yderst realistisk)

Jeg ved, der ikke er særlig meget råderum at gøre godt med, men er der en omlægning, jeg kan lave for at få nedbragt min banklån lidt og evt. også få 21.000 kr. i hånden, som jeg kan bruge på det skattesmæk, jeg lige har fået? 

Hvis jeg skal afdrage lidt ekstra om måneden, så må det være sådan, så længe det giver mening i det samlede regnskab.

Jeg ser i øvrigt gerne at beholde realkreditlånet fastforrentet, men er naturligvis lydhør for andre muligheder.

På forhånd mange tak :)

Niel skrev:

Nu vil jeg da også lige høre ad, nu når der er så glimrende rådgivning i denne tråd, vedr. min ejerlejlighed købt for ca. 11 måneder siden.

 

 

Realkreditlån: 1.172.000 kr. (fast forrentet 1,5%, kurs 97,141, afdragsfri)

Banklån: 188.837 kr. (rente 5,25%)

Boligværdi: 1.550.000 kr. (egen vurdering, som er yderst realistisk)

 

Jeg ved, der ikke er særlig meget råderum at gøre godt med, men er der en omlægning, jeg kan lave for at få nedbragt min bankgæld lidt og evt. også få 21.000 kr. i hånden, som jeg kan bruge på det skattesmæk, jeg lige har fået? 

Hvis jeg skal afdrage lidt ekstra om måneden, så må det være sådan, så længe det giver mening i det samlede regnskab.

Jeg ser i øvrigt gerne at beholde realkreditlånet fastforrentet, men er naturligvis lydhør for andre muligheder.

 

 

På forhånd mange tak :)

 

 

 Dit lån ligger i en kurs der gør det indfrielsesmodent.

Få et tilbud fra din bank/mybanker på omlægning til nyt fastforrentet med afdrag, og minimalt banklån ovenpå.

hostrup skrev:

 

 Dit lån ligger i en kurs der gør det indfrielsesmodent.

 

Få et tilbud fra din bank/mybanker på omlægning til nyt fastforrentet med afdrag, og minimalt banklån ovenpå.

 

Præcis, det er jo banklånet, jeg gerne vil have nedbragt så meget som muligt, så det lyder som en god løsning. Jeg har netop lige forhørt banken ad, hvor jeg har brugt dit svar som en mulig løsning.

Mange tak!

Kongs skrev:

 Derfor er det ikke "bare" at trykke på en knap så at sige som det stort set var førhen. Man skal som kunde bevise væsentlig mere økonomisk end blot at have friværdi i sin bolig.

 Kan du uddybe dette? Hvad skal man “bevise væsentlig mere”?

gucciboyman skrev:

 

 Kan du uddybe dette? Hvad skal man “bevise væsentlig mere”?

 At du kan servicere gælden. Et  tænkt eksempel jeres familie/du er vant til at have et rådighedsbeløb på 17000 pr måned når alle faste regninger er betalt. Men det har I kun fordi I har afdragsfrihed på jeres realkreditlån. Hvis I skulle sidde med lånet med afdrag ville jeres rådighedsbeløb være 10.000. 

Det skal jeg så dokumentere I kan leve for selvom I reelt har mere til rådighed hver måned med afdragsfrihed. 

Så det er din evne til at servicere gælden som er blevet langt mere afgørende end hvad du reelt har af formue i din bolig.

Lige en follow up på mine egen situation. 

For nemhedens skyld endte vi med at indfri vores 1% lån i sommerhuset til kurs 86,2 og optage et F-kort lån med afdrag der var ca. 150.000kr større end det vi skyldte i forvejen. På den måde endte vi med at få udbetalt godt 600.000kr som vi kan bruge på køkken og bad. 

Vi har ikke rørt ved 1,5% lånet i huset da vi fandt ud af, at vi havde det bedste med at kører en mellemvej, hvor vi har lidt risiko på sommerhuslånet samt noget stabilitet i huset. 

Vil endnu engang gerne @hostrup for sparring og plante ideen omkring F-kort - den havde vi ikke selv haft i tankerne!