Der er sikkert indtil flere på PN, som har stået i samme situation eller som er godt inde i lejeloven, og kan give noget kvalificieret feedback.
Jeg har nogle lokaler til leje, og har nu fået en henvendelse fra en lejer (erhverv) som ønsker at leje sig ind i de pågældende lokaler. Problemtikken er at lejeren som følge af dette har nogle betydelige investeringer, og derfor ønsker sikring mod at lejeaftalen ikke (kan) ophæves fra udlejers side (ever), hvilket er fair.
Jeg står på nuværende tidspunkt heller ikke med planer om at opsige en sådan eventuel aftale, men hvordan står jeg i forhold til dette hvis ejendommen på et tidspunkt skal sælges?
- Sælges ejendommen så med ovennævnte lejekontrakt inkluderet, som køber af ejendommen så overtager med samme vilkår som mig eller findes der regler mod at hvis ejendommen sælges kan en sådan lejekontrakt overtrumfes/annulleres af en potentiel køber?
Er der forskel i ovenstående spørgsmål afhængigt af om vi snakker udlejning til erhverv kontra privat?
På forhånd tak.
Lejeloven ved ejendomssalg
MrFrank skrev:
Der er sikkert indtil flere på PN, som har stået i samme situation eller som er godt inde i lejeloven, og kan give noget kvalificieret feedback.
Jeg har nogle lokaler til leje, og har nu fået en henvendelse fra en lejer (erhverv) som ønsker at leje sig ind i de pågældende lokaler. Problemtikken er at lejeren som følge af dette har nogle betydelige investeringer, og derfor ønsker sikring mod at lejeaftalen ikke (kan) ophæves fra udlejers side (ever), hvilket er fair.
Jeg står på nuværende tidspunkt heller ikke med planer om at opsige en sådan eventuel aftale, men hvordan står jeg i forhold til dette hvis ejendommen på et tidspunkt skal sælges?
- Sælges ejendommen så med ovennævnte lejekontrakt inkluderet, som køber af ejendommen så overtager med samme vilkår som mig eller findes der regler mod at hvis ejendommen sælges kan en sådan lejekontrakt overtrumfes/annulleres af en potentiel køber?
Er der forskel i ovenstående spørgsmål afhængigt af om vi snakker udlejning til erhverv kontra privat?
På forhånd tak.
Det er efterhånden et stykke tid siden at jeg sad og rodede med lejeloven i forbindelse med mit studie, men jeg er næsten 100% sikker på at du til enhver tid har ret til at sælge ejendommen når du vil. Dog skal den nye ejer respektere den lejeaftale som du indgik med lejeren og det kan i visse tilfælde forringe prisen af ejendommen. Med andre ord kan det forringe din mulighed for at få den højeste pris for ejendommen ved et evt. salg da det forringer købers muligheder og så må det endvidere formodes at feltet af potentielle købere indsnævres.
vil det ikke være bedre for dig at i skriver i kontrakten at lejemålet er uopsigelig de første X år og opsiges lejemålet i denne periode så skal der betales en bod -->
år 1 = 100% bod
år 2 = 90% bod
osv osv.
Pumba skrev:
vil det ikke være bedre for dig at i skriver i kontrakten at lejemålet er uopsigelig de første X år og opsiges lejemålet i denne periode så skal der betales en bod -->
år 1 = 100% bod
år 2 = 90% bod
osv osv.
Det ville helt sikkert være en mulighed jeg er blot i tvivl om du kan indskrive noget i en eventuel lejekontrakt som stiller lejeren dårligere end lejekontrakten foreskriver, og som stadig vil være gældende juridisk.
Ønske scenariet er jo selvfølgelig at jeg kan tage lejeren ind, og når jeg ønsker at sælge ejendommen om 7 - 10 år, så vil kunne informere lejeren i god tid om dette, og annullere lejemålet, så jeg undgår en værdiforringelse af ejendommen som manonfire nævner.
Man kan tinglyse lejeaftalen så en evt. køber ved hvad han går ind til. I forbindelse med salg skal lejeaftaler alligevel oplyses og dokumenteres, så køber ved hvad der er af aftaler. Det du så skal gøre op med dig selv er om det vil koste på bundlinien i en salgssituation. Hvis lejen er OK i forhold til ejendommens værdi er der vel ingen problemer?
Ved et salg overtager køber lejeaftale og det vil alt andet lige forringe prisen medmindre det er en meget lukrativ aftale.
Private er alt andet lige bedst beskyttet her. Erhverv har så vidt jeg husker aftalefrihed. Det vil sige en erhvervsvirksomhed som har lejet for dyrt ikke på samme måde som private kan råbe op i huslejenævnet og få nedsat huslejen
@Alfen
Men hvis der mellem erhvervsdrivende er aftalefrihed, så kan en lejeaftale vel indeholde en option om at lejekontrakten kun kan opsiges af udlejer såfremt et salg af ejendommen finder sted?
Det burde kunne lade sig gøre men det vil en lejer måske ikke acceptere. Tror mere på en uopsigelighed i en given periode og derefter med et fastsat antal måneder. For eksempel uopsigelig fra udlejers side i 5 år og derefter med et varsel på x måneder. For lejer kan der være lignende vilkår.
Det andet vil gøre det ret nemt for dig at omgå - et hurtigt salg imellem egne selskaber og du kan smide lejer ud.
Om lejer accepterer er selvfølgelig en udfordring, men ikke så meget et spørgsmål her, da jeg blot ønsker at sikre mig bedst mulig juridisk.
Ligeledes vil jeg også lige afklare at jeg ikke har til sinde at "snyde" lejeren, da det er en god lejer jeg gerne vil have ind. Jeg vil bare gerne (hvis muligt) sikre værdien af ejendommen ved et eventuelt salg om 7 - 10 år eller mere.
Eksemplet omkring uopsigelighed fra udlejer i x år og derefter med en "notice period" i y måneder vil ligeledes være en fin mulighed for mig såfremt den juridisk er vandtæt nok.
Min eneste bekymring er at jeg aftaler noget kontraktuelle med lejer, men at når jeg om 10 år gerne vil sælge ejendommen, og jeg adviserer lejer om at han skal være ude om 12 måneder som foreskrevet i vores kontrakt/aftale, blot hiver lejeloven frem og siger denne er gældende.
Lidt som ved private ikke kan skrive sig ud af at lejer betaler en højere husleje regardless af at lejer selv underskriver aftalen.
*beklager - seneste to indlæg er skrevet på ipad
Hvis det er udelukkende til erhverv, gælder erhvervslejeloven.
En tidsbegrænsning kan tilsidesættes, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold på udlejningstidspunktet (§ 63, stk 3).
Men det er så vidt jeg ved helt normalt at tidsbegrænse erhvervslejemål.