Jeg står i den situation at jeg har arvet omkring 2 millioner kroner og overvejer derfor at sætte pengene i en lejlighed.
Jeg studerer på Frederiksberg og leder derfor primært på Frederiksberg og Vesterbro, i den forbindelse har jeg nogle spørgsmål jeg håber det store PN-orakel kan hjælpe mig med.
Jeg har set at der i de områder jeg leder har været stor prisstigninger det sidste års tid, er det mon et dårligt tidspunkt at købe på? (ved godt at det er svært at sige noget fornuftigt om)
Kan det være en fordel at låne sig til nogen af pengene, på trods af at jeg har til at betale en lejlighed ud med det samme?
Undskylder hvis spørgsmålene er trivielle/dumme men det er en meget pludselig situation for mig og derfor er min viden om boligmarkedet nærmest ikke eksisterende.
Lejlighed KBH finansiering
Hvis du mener, at du kan investerer dine penge til en bedre rente, end du skal betale i banken for at låne dem, så skal du naturligvis låne dem.
Som renten er nu, så kan det efter min bedste overbevisning godt betale sig at låne en del af beløbet. Hvis du finansierer med F1 lån, så betaler du typisk effektivt under 1% i rente efter skat. Såfremt du har en ide om du har en ide om du kan forrente din kapital med 3% eller mere, så burde det være en nobrainer at låne til 1%-ish + diverse omkostninger.
Mht. prisstigninger på boligmarkedet, så tør jeg ikke sige noget som helst. Blot det sædvanlige med, at du næppe bør købe, hvis du har tænkt dig at beholde lejligheden i mindst 5 år og nok gerne mere.
Køb - ja som du selv skriver er det meget svært at sige om det er godt eller skidt.
Finansiering - som skod skriver kan du låne billigere end pengene kan placeres i statsgaranteret bankinskud. Tjek mybanker.dk hvor de kan få aktuelle renter.
Husk dog maks 750000 i indskud i hver bank.
Takker for hjælpen.
Min tidshorisont er som udgangspunkt 5+ år da jeg næsten lige er begyndt at studere.
Mine umiddelbare tanke var også at det var en god ide at finansiere en del af købet vha. lån grundet den lave rente.
Kig på Jyske F1. Det er vist både billigere løbende samt at komme ud af Bemærk dog at det IKKE er et realkreditprodukt.
Husk at medregne alle omkostningerne ved at optage lån
Hvis jeg var dig, vil jeg købe en ejerlejlighed på Frederiksberg, fordi det er der du virkelig vil bo.
Kvm prisen, er super højt. Det vil overraske mig, hvis du kommer ud af det med et overskud om 5 år.
@ magneto
Kvm prisen, er super højt. Det vil overraske mig, hvis du kommer ud af det med et overskud om 5 år.
Har du noget som helst at have det i, eller leger vi bare gætteleg? :)
@Skod
Hvad mener du?
Har haft ejerlejlighed i KBH i 15 år. Så ja vil mene, jeg har forstand på marked.
Invester dine penge istedet for køb af fast ejendom er 100x bedre medmindre du har fundet er sted du ved du kommer til at bo 10år+
@mag
Nej du har ik forstand, "fooled by randomness". Hvis du vil kan vi da sagtens lave et bet om den genn kvm pris er steget om 5 år i det område??
@KP
Det har taget mig 30 sekunder, at finde en 2 værelses lejlighed på 65 kvm til 2,6 mill.
Det kan der aldrig være et value køb
Kommer der en krise, vil der nemt være et 600K tab på lejligheden.
Du vil stikke ud på, at generelt set vil kvm prisen stige? Ellers tak, vi kan ikke, dodge inflation.
Min point var, jeg mener ikke det er en god investering, hvis man vil tjene en lille formue.
@ Magneto
Du kommer med en påstand, der bliver bakket op af absolut ingenting udover din mening. Derfor spørger jeg hvad du bygger din påstand på, da jeg tænker der enten er nogle gode grunde, eller også burde du muligvis undlade at rådgive folk i forbindelse med boligkøb, givet det ikke er din ekspertise?
Hvis du bygger det på historiske data, så har du i hvert fald ikke styr på facts.
Udvikling i boligpriser for frederiksberg kommune i pris/m2
Det er helt væk at komme med sådan en påstand Magneto. Du har ingen jordisk chance for at spå om det.
Nu behøver en 2-værelses lejlighed ikke koste 2.6 million, heller ikke på Frederiksberg. Men jeg går da ud fra at lejligheden har nogen klare fordele overfor de lejligheder jeg har kigget på i prislejet 1,5-2 ellers bliver den nok ikke solgt.
Så det virker lidt tomt at melde op at fordi en lejlighed koster 2.6 er det ikke et "value" køb.
Jeg takker for svarene, og vil se på om der måske skulle være en anden måde at bruge pengene på end lejlighedskøb, selvom jeg synes at køb virker ret oplagt i min situation.
@ OP
Det kan sagtens være ok for dig at købe lejlighed. Det er dog smartest at finansiere den gennem lån som tingene forholder sig lige nu, så du står derfor stadig og mangler en plan for dine 2 mio.
Du bør nok snakke med din bankmand om det, og måske gerne en mere uvildig person med forstand på det også.
@Skod
Jeps er godt klar over at jeg skal have talt med min bank, ville bare gerne have mere styr på situationen så jeg kan forholde mig lidt kritisk til hvad min bank vil foreslå.
Hvis du ender med gerne at ville placere en del af beløbet i aktier eller lignende, så prøv at undgå investeringsforeninger. Din bankmand vil sikkert mene de er fantastiske :)
Find i stedet nogle forskellige aktieindeks du kan købe og spred din risiko på den måde.
Det er dog nok et højvolatilt tidspunkt at investere på, situationen i Ukraine taget i betragtning.
AlexKP skrev:
Invester dine penge istedet for køb af fast ejendom er 100x bedre medmindre du har fundet er sted du ved du kommer til at bo 10år+
KP for faen - det er jo præcis lige så naivt som Magneto's udtalelser.
Derudover er overvejelserne omkring prisudviklingen nærmest uinteresseante i forhold til OP, idet han må formodes at have et boligbehov der skal tilfredsstilles gennem hele livet.
Med den rente vi har i dag er det vist fint at betale et indskud + nogle 100k som er forankret i lejligheden og så få lånt resten i en realkreditforening, og så investere resten i "sikre" aktier eller obligationer (har ikke lige tjekket op på hvad man får for dem for tiden).
Det ville jeg gøre.
pkr_8r3n03 skrev:
Med den rente vi har i dag er det vist fint at betale et indskud + nogle 100k som er forankret i lejligheden og så få lånt resten i en realkreditforening, og så investere resten i "sikre" aktier eller obligationer (har ikke lige tjekket op på hvad man får for dem for tiden).
Det ville jeg gøre.
OP er - hvis han ikke dummer sig - sikret meget fin økonomi resten af livet, da hans husleje udgifter grundet arven vil være meget meget små.
At risikere dette, ved at geare sin økonomi, og købe volatile aktiver er i mine øjne noget af det dummeste han kan gøre.
@Skod
Min forslag havde været køb af fast ejendom, dog ikke på Frederiksberg. Du vil have OP, til at opkøbe aktiker?
Forstår jeg det ret, OP skal selv investere i aktiker? Det er rent gambling.
Så vil der være langt bedre, at leverage de 2 millioner og køb en mindre ejendom og udleje lejlighederne
@c_hope
Det er almen viden at køb af ejendom til sig selv er helt væk hvis det er over en kortere periode på måske 1-6 år kontra leje.
Derudover har fks aktier hvis du ser det over en meget lang årrække givet et MEGET bedre årligt realafkast end fast ejendom.
Hvis OP ikke er ekstremt rig i forvejen eller har fundet et sted han VED han kommer til at bo i meget lang tid fremover er det af brænde penge kontra at sprede sine penge og investere dem og få et solidt forventet afkast på 3-6%. Om det så er gennem nogle passive fonde som dækker bredt eller ejendom til udlejning er op til OP
@kp.
Det du foreslår er- som jeg forstår det - at købe lejlighed - belåne den i kreditforeningen, og sætte provenuet i aktiver.
Det er meget ugennemtænkt, og sætter OP i en risiko der er ret voldsom.
Forestil dig renten stiger 2-3 procent over hele rentekurven. Så vil lejligheden falde voldsomt, aktiverne det samme, og belåningen vil blive dyrere. Husk at OP er studerende og ikke har råd til en væsentlig rentebyrde.
Dit forslag er således at påtage en stor stor risiko for arvede penge Ultra dumt, og nok udtryk for du ikke har gennemtænkt det.
Derudover er dine points omkring aktier og køb af fast ejendom grebet ud af luften.
Det er virkelig ringe rådgivning
Nej jeg siger han skal investere sine penge fremfor at købe fast ejendom til sig selv.
Mine points om aktier og fast ejendom og realafkast er ik grebet ud af luften men facts og det samme er det er at det er rigtig dårlig ide at købe fast ejendom til sig selv kontra leje medmindre du er 110% sikker på at du har fundet stedet du vil bo i mange mange år.
Mit råd til ham er ik sygt varians eller andet, men at sprede sine 2mill i en masse passive foreninger med lave gebyr. Dette vil historisk give det bedste afkast for hans penge og minimere variansen kontra han selv begyndte at cherry picke aktier eller andet.
Ovenstående er ik postulater eller hevet ud af luften. Men facts. Er på iPhone nu, men en simpel Google omkring realafkast på ejendom og aktier + den økonomiske ulempe ved køb af ejendom kontra leje på fks 5 års basis burde være meget nemme at finde.
AlexKP skrev:
Nej jeg siger han skal investere sine penge fremfor at købe fast ejendom til sig selv.
Mine points om aktier og fast ejendom og realafkast er ik grebet ud af luften men facts
LOL.
prøv at kigge på en graf over japanske aktier de sidste 20 år, så bliver du klogere.
Mon ikke dine synspunkter er kraftigt farvet at du kun har oplevet fremgang i aktivpriserne medens du har haft penge ? Jeg tror det.
Derudover - Manden skal have en bolig !
Manges sammenligning af afkast vs. F1 rente er i øvrigt heller ikke helt god - rettere groft forenklet.
Optagelse af et "billigt" F1-lån eller Cita6-lån inkluderer jo også en bidragssats som for en 80% belåning i gennemsnit/samlet ofte ligger i underkanten af 1%. Det skal ligges oven i renten som investeringen skal overgå.
Derudover er der udgifter til oprettelse af lånet i bank og kreditforening samt kurstab på obligationerne der påvirker ÅOP.
Med andre ord er det jo ikke super nemt at slå renten, især ikke når man i OPs situation skal have en god spredning for at minimere risikoen.
manonfire skrev:
Manges sammenligning af afkast vs. F1 rente er i øvrigt heller ikke helt god - rettere groft forenklet.
Optagelse af et "billigt" F1-lån eller Cita6-lån inkluderer jo også en bidragssats som for en 80% belåning i gennemsnit/samlet ofte ligger i underkanten af 1%. Det skal ligges oven i renten som investeringen skal overgå.
Derudover er der udgifter til oprettelse af lånet i bank og kreditforening samt kurstab på obligationerne der påvirker ÅOP.
Med andre ord er det jo ikke super nemt at slå renten, især ikke når man i OPs situation skal have en god spredning for at minimere risikoen.
Derudover skal omkostninger til bolig også inddrages, således at gevinsten (som skal opnås ved minimal risiko), skal være større end omkostninger til finansiering til bolig + omkostninger til alternativ bolig.
Et forsimplet eksempel, som tager udgangspunkt i at hele formuen investeres:
Hvis OP skal bruge fx 5.000 kr. om måneden på en lejebolig over 5 år, så skal investeringen give et udbytte på mere end 300.000 kr. over 5 år efter beskatning. Derudover skal udbyttet dække nettoomkostninger til realkreditlånet.
@ Magneto
Du har stadig ikke givet nogle argumenter for hvorfor frederiksberg ikke er et godt sted at investere.
Forstår jeg det ret, OP skal selv investere i aktiker? Det er rent gambling.
Jeg skriver.
Hvis du ender med gerne at ville placere en del af beløbet i aktier eller lignende, så prøv at undgå investeringsforeninger. Din bankmand vil sikkert mene de er fantastiske :)
Find i stedet nogle forskellige aktieindeks du kan købe og spred din risiko på den måde.
Det er dog nok et højvolatilt tidspunkt at investere på, situationen i Ukraine taget i betragtning.
Sætningen starter med et ord, der helt sikkert ikke er en anbefaling. En fornuftig måde at forvalte sin kapital langsigtet på vil oftest være aktier med så stor en diversifikation som muligt.Jeg nævnte af samme årsag på intet tidspunkt enkeltaktier som en mulighed, da det ikke er noget man skal rode med, medmindre man har 100% styr på hvad man laver.
Det jeg skrev var ikke en anbefaling af noget som helst. Det var en afskrivning af investeringsforeninger, og en konstatering af at aktier selv spredt på 5-10 forskellige indeks er yderst risikabelt på nuværende tidspunkt. Det sagt vil det typisk stadig være her man finder den højeste EV.
Tag et F1 lån og køb en lejlighed, jeg tror at du kan bo "gratis" mens du læser, hvis du sælger om 5 år...
Når du skal sælge den, så gør det på boliga.dk selv. Hvis du vil tjene lidt ekstra...
Der er altid købere på Frederiksberg, synes at det ville være fornuftigt at købe.
-ST- skrev:
Tag et F1 lån og køb en lejlighed, jeg tror at du kan bo "gratis" mens du læser, hvis du sælger om 5 år...
Når du skal sælge den, så gør det på boliga.dk selv. Hvis du vil tjene lidt ekstra...
Der er altid købere på Frederiksberg, synes at det ville være fornuftigt at købe.
Øhhh hvorfor tage et lån, manden kan betale kontant.
Samtidig er F1 og kort ejerperiode en halvfarlig kombination - stiger renten falder aktivet, og finansieringen bliver dyr.
skod skrev:
Det sagt vil det typisk stadig være her man finder den højeste EV.
Hvordan kommer du frem til at aktier skulle give den højeste EV ?
@Skod
Investere du selv i aktier? For ellers lyder du som en af de der, armchair heros ;)
Frederiksberg er ikke nødvendigvis, et dårligt sted at investere i, for en med langt flere penge end OP.
@c_hope
Japan? Lol plz. Altså er ret komisk at du bare sidder og siger nej nej nej når du åbenbart ingen indsigt har i hvordan aktier kontra ejendom har klaret sig historisk.
connecticutliving.net/arttattarealestate/files/2012/10/shillerInflation-AdjustedHousingPrices.jpg
www.financerush.com/wp-content/uploads/2012/07/chart_2010.png
"som du kan se følger ejendomme inflationen, pånær i boblen 07. Det giver jo også meget god mening. du kan så regne med en leje derudover på ca 4% af ejendommens værdi. Aktier (graf 2) har slået markedet de godt 10% de sidste 100år, før inflation. så et realafkast på ~7% før skat,"
Og ja OP søger ejendoms råd og jeg rådgiver ham til at IKKE købe da det er et forfærdeligt råd at gøre medmindre nogle meget specifikke parametre er på plads når andre muligheder med god spredning giver et fantastisk afkast istedet!
@ Magneto
Investere du selv i aktier? For ellers lyder du som en af de der, armchair heros ;)
Jeg har desværre ikke 2 millioner jeg skal forvalte. Hvis jeg havde ville en del af dem 100% sikkert være i aktier.
Frederiksberg er ikke nødvendigvis, et dårligt sted at investere i, for en med langt flere penge end OP.
Skal det forestille at være et argument? Det er jo bare endnu en hovedløs påstand.
@ C_hope
Hvordan kommer du frem til at aktier skulle give den højeste EV ?
Jeg fik nok formuleret det forkert. Jeg kender ikke alle investeringsmuligheder, så jeg kan derfor naturligvis ikke konkludere hvilken der er bedst. Det er dog alment kendt at aktier på lang sigt har en højere EV end obligationer. Men sådan skal det jo også være, givet den større risiko.
@kp & skod.
I begrunder forventninger til fremtiden, med historisk performance.
Der er slet ikke sikkert at der er den sammenhæng, og at en aktiv klasse historisk er steget mest, bruger nogle endda som begrundelse for at forventningen til fremtidig performance bliver dårlig.
@KP
Ja jeg sammenligner med japan, fordi europapå mange områder i udviklingen ligner japans for en del år siden, og denne faktor taler derfor for at udviklingen bliver som hos dem. OG fordi det er skræmmeeksemplet når enøjede mnnesker lovpriser aktier.
@Skod
"Alment kendt" - Please - du irettesætter Magneto fordi han begrunder udtalelser med egne forventninger, du gør det med "alment kendt" - lol.
@ C_hope
Det er det du lærer i skolen. Det er det der prædrikkes af økonomiprofessorer på universitetet. Jeg har ikke bedre begrundelser end det. Man behøver ikke opfinde og bevise samtlige dybe tallerkener selv ;)
Det var bare kortere at skrive alment kendt, end at skrive langt størstedelen af de professionelle, der beskæftiger sig med det til hverdag deler den holdning.
Det kan da godt være de tager fejl, men jeg finder det ikke videre sandsynligt.
Det er ikke "alment kendt" at lejligheder på Frederiksberg er en dårlig investering. De fleste vil nok mene tværtimod. Jeg har ikke noget problem overhovedet med Magnetos holdning, men jeg savner argumenter, eller at man i det mindste er ærlig og siger det blot er et gæt.
Mht. til årsagerne til jeg forventer både aktier og specifikke ejendomsinvesteringer som bedre end så meget andet, så handler det ikke om historisk performance for mit vedkommende.
Det handler om, at aktier IKKE er et nulsumsspil, og det stort set ikke kan undgåes at lave gevinst over en lang tidshorisont, givet man benytter sig af en fornuftig risikostyring. Det er de samme elementer du skal bruge såfremt du er vindende pokerspiller. Risikostyring og BRM (spredning af porteføljen), sample size (invester over LANG tid).
Mht. Ejendomsinvesteringer så er det nu engang sådan, at der i de fleste større byer er en stigende efterspørgsel over tid og pladsen er nu engang bare begrænset. Så længe udviklingen går imod at flere og flere flytter til storbyen, så vil efterspørgslen stige, og så har prisen det nu engang med at følge med. Af samme årsag kunne jeg ikke drømme om at anbefale en ejendomsinvestering i Oksbøl.
Tingene kan ændre sig, men jeg finder det ikke overvejende sandsynligt (ja det sidste her er min holdning, og jeg har absolut ingen facts at underbygge det med)
@skod
Det er jo ikke fordi jeg tror du tager fejl, dine begrundelser er bare lige så flor tynde som magneto's
Men - bundlinien i denne tråd - at anbefale aktier til en studerende der har arvet og et boligbehov er undskyld jeg siger det useriøst. Samtidig tager din og KP's anbefaling slet slet ikke stilling til skat, bare for at nævne et forhold hvor i skøjter over og anbefaler uden hovedet.
@ C_Hope
Kan du fortælle mig hvor jeg har anbefalet aktieinvestering?
Jeg har udlagt en række holdninger om fordele og ulemper, men jeg har på intet tidspunkt anbefalet det.
Jeg kan for den sags skyld ikke se hvorfor det er relevant han har et boligbehov, når der er bred enighed om, at det er fjollet ikke at belåne boligen givet der købes en.
@Skod
Du anfører højest EV i et forum der bekæftiger sig med et spil hvor EV er "kongen"
Det tolkede jeg som en anbefaling - my mistake.
Mht bred enighed - hovedparten af posterne i denne tråd - tager ikke stilling til OP's situation, og kommer med hovedløse råd.
At gå ud som studerende med arv og gældsætte sig er hovedløst, med mindre det gøres meget meget diciplineret.
c_hope skrev:-ST- skrev:
Tag et F1 lån og køb en lejlighed, jeg tror at du kan bo "gratis" mens du læser, hvis du sælger om 5 år...
Når du skal sælge den, så gør det på boliga.dk selv. Hvis du vil tjene lidt ekstra...
Der er altid købere på Frederiksberg, synes at det ville være fornuftigt at købe.
Øhhh hvorfor tage et lån, manden kan betale kontant.
Samtidig er F1 og kort ejerperiode en halvfarlig kombination - stiger renten falder aktivet, og finansieringen bliver dyr.
@C hope
Køb kontant hvis det er muligt ... Jeg er helt og holdent enig med dig!
"med mindre det gøres meget meget diciplineret."
Al investering, især gearet investering, bør man ganske rigtig være varsom med. Jeg vil dog stadig påstå, at det vil være dumt ikke at belåne sit hjem i det nuværende marked. Renten er simpelthen så lavt at man nemt kan outperforme den uden nævneværdig risiko.
Det er et temperamentsspørgsmål hvilken risiko man ønsker. Jeg (fra mit risikosynspunkt) kan ikke se hvorfor man ikke skulle belåne sit hjem med i hvert fald 50%, når man kan slippe med en rente på 1%-ish. Det er klart, at hvis renten stiger voldsomt, så kan der nemt komme et tidspunkt hvor det er mere attraktivt at have 100% af sin kapital bundet i sit hjem, men det kan man så heldigvis lave om relativt smertefrit når den tid kommer.
Jeg synes også lidt folk undervurderer risikoen ved ejendomsinvestering. Skulle OP vælge at købe kontant, så ligger han altså 100% af sin investering i et enkelt aktiv, der oven i købet er hans hjem. Det kan altså ikke tages for givet han 100% frit kan vælge sin tidshorisont.
Personligt ville jeg sprede min risiko en hel del mere end det.
skod skrev:
"med mindre det gøres meget meget diciplineret."
Al investering, især gearet investering, bør man ganske rigtig være varsom med. Jeg vil dog stadig påstå, at det vil være dumt ikke at belåne sit hjem i det nuværende marked. Renten er simpelthen så lavt at man nemt kan outperforme den uden nævneværdig risiko.
Det er et temperamentsspørgsmål hvilken risiko man ønsker. Jeg (fra mit risikosynspunkt) kan ikke se hvorfor man ikke skulle belåne sit hjem med i hvert fald 50%, når man kan slippe med en rente på 1%-ish. Det er klart, at hvis renten stiger voldsomt, så kan der nemt komme et tidspunkt hvor det er mere attraktivt at have 100% af sin kapital bundet i sit hjem, men det kan man så heldigvis lave om relativt smertefrit når den tid kommer.
Jeg synes også lidt folk undervurderer risikoen ved ejendomsinvestering. Skulle OP vælge at købe kontant, så ligger han altså 100% af sin investering i et enkelt aktiv, der oven i købet er hans hjem. Det kan altså ikke tages for givet han 100% frit kan vælge sin tidshorisont.
Personligt ville jeg sprede min risiko en hel del mere end det.
OMG.
1. Låne fordi renten er lavt og investere - Undskyld med hvad tror du der sker hvis renten stiger - Hjemmet falder i pris, de indkøbte aktiver falder i pris og finansieringen stiger i pris - Den strategi du foreslår er meget meget risikofyldt.
2. Det virker til at du ikke kan se at når OP kan egenkapitalfinansiere sit boligkøb er prisudvikling nærmest ligegyldig - han har købt et hjem.
3. Som følge af 2. har OP ikke risiko - hvis han køber bolig behøver han ikke koncentrere sig om prisudvikling - han er sikret sit afkast - et hjem til en billig månedlig udgift.
Bundlinien - Dine forslag er at påtage sig betydelig risiko - og endda risiko hvor aktiver og passiver svinger samme vej ved renteændringer.
Det er i mine øjne helt hovedløst.
Fint nok at optage rk belåning i en ejendom købt for egenkapital - men så SKAL pengene placeres så risikoen minimeres - dvs i aktiver der har samme profil som lånet - ellers opnås bare en risikotagning der er helt ude af trit med OP's oplysninger om at han skal studere
I mine øjne bør OP lukke øjnene - købe en lejlighed han kan lide og som han finder rimelig prissat og nyde et meget godt afkast i form af en billig god bolig.
1. Låne fordi renten er lavt og investere - Undskyld med hvad tror du der sker hvis renten stiger - Hjemmet falder i pris, de indkøbte aktiver falder i pris og finansieringen stiger i pris - Den strategi du foreslår er meget meget risikofyldt.
Du laver en antagelse der hedder at de aktiver der vælges følger renten på samme måde som ejendommen. Det er ikke nødvendigvis korrekt.
Om 50% af investeringen ligger udenfor ejendommen og 50% indenfor ejendommen gør ikke alene risikoen større end 100% i ejendommen. Tværtimod.
2. Det virker til at du ikke kan se at når OP kan egenkapitalfinansiere sit boligkøb er prisudvikling nærmest ligegyldig - han har købt et hjem.
Manden er studerende. Tror du der er en chance for han af diverse grunde ikke ønsker at blive boende altid? Det tror jeg.
3. Som følge af 2. har OP ikke risiko - hvis han køber bolig behøver han ikke koncentrere sig om prisudvikling - han er sikret sit afkast - et hjem til en billig månedlig udgift.
Som 2.
Skod
1. At låne til at købe andre aktiver giver yderligere risiko end blot at købe - idet passivsiden dermed også giver risiko ! Og du har ret i at der kan findes aktiver der svinger anderledes i forhold til renten - de er bare ikke nævnt med et ord i denne tråd.
2. Nej selvfølgelig bliver han ikke boende for altid - men han vil hele sit liv have et boligbehov - så det eneste han skal koncentrere sig om er bytteforholdet i forhold til kommende boliger.
Prøv at sætte dig ind i OP's situation - studerende med en del år tilbage.
@ C_hope
Jeg ER i OP's situation. Jeg mangler bare de 2 millioner :)
Fordi aktiver ikke er nævnt i tråden betyder det vel ikke man ikke må benytte sig af dem?
Det er rigtigt, at der kommer en yderligere risiko ved belåning. Selvfølgelig gør der det. Min personlige udokumenterede holdning er dog at det ikke overstiger den risiko der er i at ligge 100% i et enkelt aktiv.
Jeg siger ikke OP skal kaste sig head first ind i en spekulantverden. Det vil være decideret forfærdelig rådgivning. Så langt er vi enige. Jeg siger at OP bør snakke med sin bank. Snakke med en uvildig professionel og dernæst fastlægge sin portefølje af aktiver.
Så har jeg sagt at spredning og tidshorisont er nøgleord. Sidst men ikke mindst har jeg sagt han bør undgå investeringsforeninger.
Så vidt jeg kan se er de 2 punkter vi er uenige om spredningen og belåningen og de hænger i det her tilfælde nødvendigvis sammen.
Jeg vil mene det er hovedløst at lægge 100% af sin kapital i et enkelt aktiv såfremt man har mulighed for at undgå det, uanset om det er en bolig eller ej. I det tilfælde der ønskes en ejendom på Frederiksberg er der kun 2 alternativer.
1) Don't do it.
2) Belån boligen.
* 3) Man kunne muligvis finde en andel i omegnen af 1 mio og på den måde opnå diversifikation, og samtidig købe sin bolig kontant, men det vil jeg ikke anbefale.
Skod - vi kommer ikke videre - jeg synes det du lægger op til er direkte uansvarligt - og bliver understreget af din anførsel af at andelsbolig kunne være en mulighed - lol - OP aner intet om fast ejendom.
MHT risiko - fast ejendom egenkapital finansieret. hvor kortvarige udsving ikke har betydning - er risikomæssigt en af de sikreste investeringer der kan laves.
@OP
MHT belåning, vil du nok stå i den situation at du ikke kan låne i kreditforeningen, idet du p.t. ikke har tilbagebetalingsevne, hvilket er et krav fra finanstilsynet, at kreditforeningerne skal sikre sig.
@c_hope - hvad laver du til daglig?
c_hope skrev:
@OP
MHT belåning, vil du nok stå i den situation at du ikke kan låne i kreditforeningen, idet du p.t. ikke har tilbagebetalingsevne, hvilket er et krav fra finanstilsynet, at kreditforeningerne skal sikre sig.
^ this? Hvor har du det fra?
skod skrev:
1) Don't do it.
2) Belån boligen.
* 3) Man kunne muligvis finde en andel i omegnen af 1 mio og på den måde opnå diversifikation, og samtidig købe sin bolig kontant, men det vil jeg ikke anbefale.
Og her er det vi på alle måder er uenige.
Min holdning er
1. Do it
2. Lad være med mindre du laver belåning og placering tæt linket, så risikoen er elimineret - eks F1 og 1 årigt bankindskud (under 750K
3. NOT - andelsbolig for uindviede er risikofyldt.
sNABELA skrev:
@c_hope - hvad laver du til daglig?c_hope skrev:
@OP
MHT belåning, vil du nok stå i den situation at du ikke kan låne i kreditforeningen, idet du p.t. ikke har tilbagebetalingsevne, hvilket er et krav fra finanstilsynet, at kreditforeningerne skal sikre sig.
^ this? Hvor har du det fra?
10+ års erfaring fra ejendomsinvesteringsbranchen :-)
MHT til tilbagebetaling - finanstilsynets retningslinier indført i år.
Og her er det vi på alle måder er uenige.
Ja Det var sådan set det jeg skrev :)
MHT risiko - fast ejendom egenkapital finansieret. hvor kortvarige udsving ikke har betydning - er risikomæssigt en af de sikreste investeringer der kan laves.
LOL!!!!!!!
Når nu KP og jeg ikke må bygge vores postulater på historiske data. Hvordan kommer du så frem til denne?
Det er i hvert fald en meget bombastisk udmelding. Og ja du har så absolut ret. Vi kommer ikke videre :)
God påske!
Skod... out!
@skod.
Det handler ikke om historik at jeg konkluderer at ejendom er sikker - det handler om de briller du har på. OP konverterer sine penge til mursten der giver et afkast - bolig. Og det afkast er nærmest helt uden risiko, idet en lejlighed til stadighed vil give bolig som afkast.
Og rigtig god påske til dig også :-)
c_hope skrev:sNABELA skrev:
@c_hope - hvad laver du til daglig?c_hope skrev:
@OP
MHT belåning, vil du nok stå i den situation at du ikke kan låne i kreditforeningen, idet du p.t. ikke har tilbagebetalingsevne, hvilket er et krav fra finanstilsynet, at kreditforeningerne skal sikre sig.
^ this? Hvor har du det fra?
10+ års erfaring fra ejendomsinvesteringsbranchen :-)
MHT til tilbagebetaling - finanstilsynets retningslinier indført i år.
Okay :-).
I dette tilfælde vil OP godt kunne få belåning, på trods af manglende tilbagebetalingsevne (p.t.) - der vil dog helt sikkert komme et krav om, at de penge der ikke måtte blive brugt til købet, skulle låses fast på en måde - ellers vil du stå som enhver anden studerende, og en typisk studerende får ikke et realkreditlån.
On topic - om det er et dårligt tidspunkt? Det må fremtiden vise.
- Hvis jeg må give min ærlige mening, så har priserne på Frederiksberg / i Kbh virkelig taget et stort hop og de bliver solgt i en sådan fart, at ejendomsmæglerne har fået de dyre solbriller på. Steen Bocian (cheføkonom i Danske Bank) har været ude med en, efter min mening, ret klar melding om, at han mener det er en ny "bolig boble" under opsejling. Vi ser altså prisstigninger, som vi så i 2007 og pris niveauer i den klasse, vi var i inden krisen. ( www.business.dk/bolig/oekonom-advarer-mod-ny-boligboble-efter-syv-aars-finanskrise ) EDIT: Ikke at hans ord er lov på nogen måde overhovedet! Men han ved hvertfald hvad han taler om.
Jeg vil ikke være dommedagsprofet, men sådanne prisstigninger og en sådan efterspørgsel efter lejligheder (primært grundet det utroligt lave renteniveau) er bestemt ikke sundt for et marked - om det ender i en boble eller "blot" en stagnering, det må fremtiden vise.
Til op, jeg vil hvertfald gøre grundige overvejelser, inden jeg gør noget som helst - og snakke med min bank, evt. flere banker og høre dem til råds.
sNABELA skrev:c_hope skrev:sNABELA skrev:
@c_hope - hvad laver du til daglig?c_hope skrev:
@OP
MHT belåning, vil du nok stå i den situation at du ikke kan låne i kreditforeningen, idet du p.t. ikke har tilbagebetalingsevne, hvilket er et krav fra finanstilsynet, at kreditforeningerne skal sikre sig.
^ this? Hvor har du det fra?
10+ års erfaring fra ejendomsinvesteringsbranchen :-)
MHT til tilbagebetaling - finanstilsynets retningslinier indført i år.
Okay :-).
I dette tilfælde vil OP godt kunne få belåning, på trods af manglende tilbagebetalingsevne (p.t.) - der vil dog helt sikkert komme et krav om, at de penge der ikke måtte blive brugt til købet, skulle låses fast på en måde - ellers vil du stå som enhver anden studerende, og en typisk studerende får ikke et realkreditlån.
NEJ - kreditforeningerne må ikke tage sikkerhed i andet end ejendommen og manden - dvs de kan ikke sikre sig de købte aktiver ligger til sikkerhed.
Det er kreditforeninger - ikke banker.
Om kreditforeningen kan sandsynliggøre tilbagebetalingsevne i form af indtægtsevne efter uddannelse skal jeg ikke kunne sige, men kreditforeningerne tager ikke anden sikkerhed.
mht dine points omkring prisudvikling er jeg enig i en lille bekymring, men op er studerende og skal have bolig i mange år. Principielt set behøver han overhovedet ikke bekymre sig om prisudvikling - alene bytteforhold til næste bolig.
c_hope skrev:sNABELA skrev:c_hope skrev:sNABELA skrev:
@c_hope - hvad laver du til daglig?c_hope skrev:
@OP
MHT belåning, vil du nok stå i den situation at du ikke kan låne i kreditforeningen, idet du p.t. ikke har tilbagebetalingsevne, hvilket er et krav fra finanstilsynet, at kreditforeningerne skal sikre sig.
^ this? Hvor har du det fra?
10+ års erfaring fra ejendomsinvesteringsbranchen :-)
MHT til tilbagebetaling - finanstilsynets retningslinier indført i år.
Okay :-).
I dette tilfælde vil OP godt kunne få belåning, på trods af manglende tilbagebetalingsevne (p.t.) - der vil dog helt sikkert komme et krav om, at de penge der ikke måtte blive brugt til købet, skulle låses fast på en måde - ellers vil du stå som enhver anden studerende, og en typisk studerende får ikke et realkreditlån.
NEJ - kreditforeningerne må ikke tage sikkerhed i andet end ejendommen og manden - dvs de kan ikke sikre sig de købte aktiver ligger til sikkerhed.
Det er kreditforeninger - ikke banker.
Om kreditforeningen kan sandsynliggøre tilbagebetalingsevne i form af indtægtsevne efter uddannelse skal jeg ikke kunne sige, men kreditforeningerne tager ikke anden sikkerhed.
Om de gør det ene eller det andet, er det trods alt banken der skal sandsynliggøre tilbagebetalingsevnen - og det var nu heller ikke kreditforeningen der tog sikkerhed i mit eksempel :-).
Det er muligt for OP, at få belåning - jeg siger ikke det er "bare", men det er muligt - at udelukke det, er hvertfald forkert :-).
EDIT: Lige til din edit, er jeg enig med dig. Det var også mest for at forholde mig til topic, hvor han netop nævner disse prisstigninger.
sNABELA skrev:c_hope skrev:sNABELA skrev:c_hope skrev:sNABELA skrev:
@c_hope - hvad laver du til daglig?c_hope skrev:
@OP
MHT belåning, vil du nok stå i den situation at du ikke kan låne i kreditforeningen, idet du p.t. ikke har tilbagebetalingsevne, hvilket er et krav fra finanstilsynet, at kreditforeningerne skal sikre sig.
^ this? Hvor har du det fra?
10+ års erfaring fra ejendomsinvesteringsbranchen :-)
MHT til tilbagebetaling - finanstilsynets retningslinier indført i år.
Okay :-).
I dette tilfælde vil OP godt kunne få belåning, på trods af manglende tilbagebetalingsevne (p.t.) - der vil dog helt sikkert komme et krav om, at de penge der ikke måtte blive brugt til købet, skulle låses fast på en måde - ellers vil du stå som enhver anden studerende, og en typisk studerende får ikke et realkreditlån.
NEJ - kreditforeningerne må ikke tage sikkerhed i andet end ejendommen og manden - dvs de kan ikke sikre sig de købte aktiver ligger til sikkerhed.
Det er kreditforeninger - ikke banker.
Om kreditforeningen kan sandsynliggøre tilbagebetalingsevne i form af indtægtsevne efter uddannelse skal jeg ikke kunne sige, men kreditforeningerne tager ikke anden sikkerhed.
Om de gør det ene eller det andet, er det trods alt banken der skal sandsynliggøre tilbagebetalingsevnen - og det var nu heller ikke kreditforeningen der tog sikkerhed i mit eksempel :-).
Det er muligt for OP, at få belåning - jeg siger ikke det er "bare", men det er muligt - at udelukke det, er hvertfald forkert :-).
Nej det er IKKE banken der skal sandsynliggøre tilbagebetalingsevnen - det er kreditforeningen !
Og enig med dig belåning kan ikke udelukkes, men den er ikke nem.
c_hope skrev:sNABELA skrev:c_hope skrev:sNABELA skrev:c_hope skrev:sNABELA skrev:
@c_hope - hvad laver du til daglig?c_hope skrev:
@OP
MHT belåning, vil du nok stå i den situation at du ikke kan låne i kreditforeningen, idet du p.t. ikke har tilbagebetalingsevne, hvilket er et krav fra finanstilsynet, at kreditforeningerne skal sikre sig.
^ this? Hvor har du det fra?
10+ års erfaring fra ejendomsinvesteringsbranchen :-)
MHT til tilbagebetaling - finanstilsynets retningslinier indført i år.
Okay :-).
I dette tilfælde vil OP godt kunne få belåning, på trods af manglende tilbagebetalingsevne (p.t.) - der vil dog helt sikkert komme et krav om, at de penge der ikke måtte blive brugt til købet, skulle låses fast på en måde - ellers vil du stå som enhver anden studerende, og en typisk studerende får ikke et realkreditlån.
NEJ - kreditforeningerne må ikke tage sikkerhed i andet end ejendommen og manden - dvs de kan ikke sikre sig de købte aktiver ligger til sikkerhed.
Det er kreditforeninger - ikke banker.
Om kreditforeningen kan sandsynliggøre tilbagebetalingsevne i form af indtægtsevne efter uddannelse skal jeg ikke kunne sige, men kreditforeningerne tager ikke anden sikkerhed.
Om de gør det ene eller det andet, er det trods alt banken der skal sandsynliggøre tilbagebetalingsevnen - og det var nu heller ikke kreditforeningen der tog sikkerhed i mit eksempel :-).
Det er muligt for OP, at få belåning - jeg siger ikke det er "bare", men det er muligt - at udelukke det, er hvertfald forkert :-).
Nej det er IKKE banken der skal sandsynliggøre tilbagebetalingsevnen - det er kreditforeningen !
Nu ved jeg ikke om vi snakker forbi hinanden, men umiddelbart tager jeg udgangspunkt i Totalkredit.. Er du stadig uenig med mig?
viste godt det var totalkredit du tænkte på :-)
Men totalkredit skal opfylde samme retningslinier som andre kreditforeninger.
Bankerne i totalkredit samarbejdet laver alt "fodarbejdet", men kravet ligger stadig på kreditforeningen. Banken stiller så garanti overfor totalkredit og modtager en del af biddraget, men uanset at banken stiller sikkerhed skal långivningen stadig overholde finanstilsynets retningslinier.
Det siger jeg heller ikke, at de ikke skal.. Men i denne sammenhæng er det jo rådgiveren, der laver beregningen og mener pågældende at tingene hænger sammen, så får man sin belåning. Og det er banken, det hele foregår i. Uden at kreditforeningen på nogen måde har været inde over.
Men bottomline: Det er muligt for OP, at få belåning.
EDIT: Vi er fuldstændig enig c_hope, der er bare forskel på teori og praksis i mange tilfælde..
@snabela
Totalkredit skal også godkende låntager, uanset banken er inde over.
Et eksempel jeg for nylig har arbejdet med - en investor hvis bonitet der ingen som helst tvivl om, og hvor banken kan godkende belåning på 2 cifret millionlån kunne af totalkredit ikke godkendes til lån på omkring 1 mill.
sNABELA skrev:
Det siger jeg heller ikke, at de ikke skal.. Men i denne sammenhæng er det jo rådgiveren, der laver beregningen og mener pågældende at tingene hænger sammen, så får man sin belåning. Og det er banken, det hele foregår i. Uden at kreditforeningen på nogen måde har været inde over.
Men bottomline: Det er muligt for OP, at få belåning.
EDIT: Vi er fuldstændig enig c_hope, der er bare forskel på teori og praksis i mange tilfælde..
Teori og praksis - ja der kan være noget om det, men finanstilsynets nyligt indførte retningslinier er meget stramme. Jeg tror dine erfaringer i forhold til dette ligger før disse retningslinier blev indført.
Før disse retningslinier blev indført, kunne nykredit godkende låntagere uden at se dokumentation for indtægt, alene baseret på belåningsgrad og at låntager ikke var i RKI
skod skrev:
Jeg vil mene det er hovedløst at lægge 100% af sin kapital i et enkelt aktiv såfremt man har mulighed for at undgå det, uanset om det er en bolig eller ej. I det tilfælde der ønskes en ejendom på Frederiksberg er der kun 2 alternativer.
1) Don't do it.
2) Belån boligen.
* 3) Man kunne muligvis finde en andel i omegnen af 1 mio og på den måde opnå diversifikation, og samtidig købe sin bolig kontant, men det vil jeg ikke anbefale.
Hvis man køber en ejendom, er man 100% committed til den som investering, uanset om man belåner den eller ej. Stiger den, tjener man, falder den, taber man. En belåning, når man har pengene, er en gearing af ens økonomi og dermed mere risikabelt (hovedløst) end ikke at belåne...
Har jeg mon misforstået dig?
@Skod
Hvad er din baggrund, for dine udtalelser om aktier?
Det er det, jeg fisker efter. For så kan jeg, ikke se hvordan dine synspunkter, er mere/mindre on point end mine.
Jeg ved ikke meget om aktier, så hvis du anbefaler et par bøger, må du gerne skrive dem her.
Det kan godt være, man kan tjene flere penge på aktier, end noget andet. Hvis man er super intelligent, ligesom drenge fra Goldman Sachs.
Personligt kender jeg, mine begrænsninger og kan ikke, forstille mig jeg nogensinde vil investere i aktier.
Jeg har dog overskud, på boligmarked. Ikke fordi jeg tænkt, det her er en god investering.
Jeg mener dog, med et stort nok kapital, vil jeg kunne tjene godt på boligmarked. Fordi det er et simpel mands spil.
Skod, du er imo ret meget off her. Du snakker om at minimere risiko ved at... Geare??? :-)
Er helt på linje med c_hope i denne tråd. Det er selvfølgeligt et spørgsmål om temperament hvad man skal gøre i OPs situation. Og jeg forstår udemærket godt at Skod gerne vil geare. Det ville mange gøre. Men det sikreste er altså KLART at proppe alle pengene i en lejlighed. Ikke det mest +EV, men det sikreste - og da OP er grøn udi investering er det helt sikkert en fin løsning for ham.
Selv tak ;-)
Thomasjj
jeg snakker ikke om at minimere risiko vha. Gearing. Jeg snakker om at minimere risiko vha. Diversifikation. I det tilfælde man ønsker en bolig på frederiksberg og er den lykkelige ejer af 2 mio. Så er gearing et nødvendigt onde for at opnå diversifikation.
magneto
jeg har en kortere erhvervsøkonomisk uddannelse og læser lige nu en bog der hedder "valuation, measuring and managing the value of companies".
Det er stensikkert ikke den bedste bog at anbefaling til forståelse for aktiemarkedet men heller ikke den dårligste.
jeg har ikke sagt min holdning er bedre eller mere rigtig end din. Jeg savner bare at du understøtter din anbefaling med begrundelser.
Thomasjj
jeg snakker ikke om at minimere risiko vha. Gearing. Jeg snakker om at minimere risiko vha. Diversifikation. I det tilfælde man ønsker en bolig på frederiksberg og er den lykkelige ejer af 2 mio. Så er gearing et nødvendigt onde for at opnå diversifikation.
magneto
jeg har en kortere erhvervsøkonomisk uddannelse og læser lige nu en bog der hedder "valuation, measuring and managing the value of companies".
Det er stensikkert ikke den bedste bog at anbefaling til forståelse for aktiemarkedet men heller ikke den dårligste.
jeg har ikke sagt min holdning er bedre eller mere rigtig end din. Jeg savner bare at du understøtter din anbefaling med begrundelser.
Du vil gerne minimere risiko, ok. Lad mig stille 2 scenarier op:
1. Du køber en lejlighed til 2 mil kontant.
2. Du køber en lejlighed til 2 mil og lægger 1 mil upfront og køber aktier for 1 mil.
En ny finanskrise rammer og bolig- og aktiepriserne falder 30%. I det første scenarie er du stuck 600k. I det andet scenarie er du stuck 900k. Har du minimeret din risiko ved at geare? Eller måske bare forstørret den? Faktum er at du har nemmere ved at tabe hele din formue hvis du gearer, som du foreslår.
Du sætter nogle forudsætninger op jeg aldrig har påstået.
det eneste jeg siger er at diversifikation mindsker din risiko. Vi er fuldstændig enige om gearing øger den.
@Thomas JJ
Du glemmer 2 meget væsentlige ting:
1. Hvis der kommer en ny nedtur, er der samtidig muligheden for at renten stiger / kan være som følge af, hvilet vil gøre finansiering dyrere, og tale endnu mere for ikke at være gearet.
2. Hvis der kommer en ny nedtur, kan OP - i det tilfælde han ikke har gearet bytte lejlighed til en større bedre lejlighed, og dermed drage fordel af nedturen.
@skod.
Sæt dig ind i mandens situation - Han skal bruge bolig, og du foreslår investeringsdiversifikation - med andre ord at han skal geare såfremt han skal have en bolig på frederiksberg.
skod skrev:
jeg har ikke sagt min holdning er bedre eller mere rigtig end din. Jeg savner bare at du understøtter din anbefaling med begrundelser.
Præcis som vi savner fra dig i stedet for "det er alment kendt" osv.
@skod.Sæt dig ind i mandens situation - Han skal bruge bolig, og du foreslår investeringsdiversifikation - med andre ord at han skal geare såfremt han skal have en bolig på frederiksberg.
Hans boligbehov ændrer ikke på at diversifikation er fornuftigt.
men ja. Det du siger er 100% hvad jeg mener er det bedste. Det ville jeg selv have gjort. Det betyder ikke det er det bedste for OP. Det må han selv tage stilling til.
Skod, gearing er jo, i dette tilfælde, en forudsætning for diversifikationen - det er som om du glemmer det.
C_hope, helt enig.
Jeg er out. God dag, drenge :-)
Thomasjj
det glemmer jeg ikke. Jeg siger at jeg har den holdning at gearing+diversifikation > ingen diversifikation og ingen gearing. Det er ikke noget jeg kan underbygge.
@skod.
ja diversifikation er hensigtsmæssigt, med mindre fordelene ved ikke at divercificerer overstiger.
Hvis du sætter dig ind i mandens situation vil du let kunne se at diversifikation ikke er hensigtsmæssig for manden. Prøv at overveje følgende faktorere der tæller imod:
1. Dansk beskatning: De flest aktiver beskattes afkast som kapitalindkomst, dog ikke egen bolig - lejeværdi af egen bolig - nu omdøbt til ejendomsværdiskat er betydeligt lavere, idet det politisk er vedtaget at fastlåse denne til 2001 niveau. DVS nettoafkastet af investering i egen bolig er sammenligneligt betydeligt bedre end når der sammenlignes brutto afkast. Det tager ingen af dine lærebøger og KP's grafer højde for.
2. OP har et boligbehov - dvs hvis det skal opfyldes skal han enten købe selv, eller skabe afkast til en udlejer.
3. OP har lav indtægt - dvs risiko der kan påvirke likviditeten er bandlyst
4. OP har høj formue - dvs risiko der kan påvirke formuen er acceptabel.
At OP har høj formue betyder at OP i tilfælde af prisfald kan overveje at øge balancen - rykke til større bolig - han vender med andre ord situationen om, så det kan blive en relativ fordel hvis boligerne falder
og jeg kunne blive ved med at remse fordele op ved at købe.
Samlet er der i mine øjne ingen som helst tvivl om at OP skal glemme ALT om diversifikation, og købe en bolig.
Belåning vil jeg tilråde alligevel såfremt det er muligt - men alene for at placere i aktiver der er nøje afstemt med passiverne - eks f1/1-årigt bankindskud. Dette har nærmest ingen likviditets- resultats- eller risiko-påvirkning, men giver en fleksibilitet og likviditetsberedskab der er meget værdifuldt