Mindre tilpasning på et F5 lån.

Jeg har et F5 lån optaget i 2019 der skal rentetilpasses i 2024. Det bliver næppe sjovt.

Hvert år er der så åbenbart en mindre rentetilpasning. Det har jeg ikke været opmærksom på og det undrer mig faktisk lidt. For jeg var overbevist om at når lånet er rentetilpasset, så kender jeg den præcise månedlige ydelse de kommende 5 år frem. Det er så ikke helt tilfældet.

Ved denne her mindre tilpasning i år kommer min ydelse til at stige 13%. Det synes jeg ikke er en lille justering... Og derfor er min bekymring om jeg kan risikere det også sker i 2025 ved den årlige "mindre" justering når ydelsen på lånet til den tid er mange tusinde kroner månedligt. Så bliver 13% oveni til en hel del penge.

Min rådgiver kan ikke forklare det. Så jeg håber en kyndig PN'er kan skære det ud i pap for mig hvordan jeg kan stige 13% i ydelse mellem 2 rentetilpasnings perioder. Hvorfor sker det? - hvad er det præcis jeg betaler til?

Iflg brev fra kreditforeningen går den ekstra ydelse til at sikre at der er balance mellem min betaling til kreditforeningen og deres betaling til obligationsejeren. 

Det forstår jeg intet af. Så en venlig sjæl, der kan forklare mig det håber jeg at høre fra.

Afdragsfrit ?

Det er helt som de skriver, der skal være overensstemmelse mellem din betaling og 

obligationskøbers modtagne ydelse.

Da kreditforeningerne ikke laver flekslån som både afdragsfrit og med afdrag, og ikke tilpasser obligationer til låntagers lånerente bliver tilpasninger nødvendige.

hostrup skrev:

Afdragsfrit ?

 

Det er helt som de skriver, der skal være overensstemmelse mellem din betaling og 

obligationskøbers modtagne ydelse.

 

Da kreditforeningerne ikke laver flekslån som både afdragsfrit og med afdrag, og ikke tilpasser obligationer til låntagers lånerente bliver tilpasninger nødvendige.

 Afdragsfrit ja.

Jeg var af den overbevisning at når renten blev låst 5 år frem efter rentetilpasning af hele restgælden, så stod det til troende. 

Så bare lige så jeg forstår det rigtigt... Selvom renten på mit F5 er låst i en 5årig periode kan jeg ikke være sikker på at ydelsen ikke stiger med fx 13% ved den årlige mindre tilpasning? - så hvis fx den månedlige ydelse næste år ved den store rentetilpasning lander på 8000 kr pr måned, så er der intet til hinder for at den året efter ved den mindre tilpasning stiger med 13% - til en månedlig ydelse på 9040 kr.?

Muhsen skrev:

 

 Afdragsfrit ja.

 

Jeg var af den overbevisning at når renten blev låst 5 år frem efter rentetilpasning af hele restgælden, så stod det til troende. 

 

Så bare lige så jeg forstår det rigtigt... Selvom renten på mit F5 er låst i en 5årig periode kan jeg ikke være sikker på at ydelsen ikke stiger med fx 13% ved den årlige mindre tilpasning? - så hvis fx den månedlige ydelse næste år ved den store rentetilpasning lander på 8000 kr pr måned, så er der intet til hinder for at den året efter ved den mindre tilpasning stiger med 13% - til en månedlig ydelse på 9040 kr.?

Som afdragsfrit består din ydelse af bidrag og rente.

Hvis du tager bidraget ud af din ydelse, er din renteydelsesstigning sikkert betydeligt større end 13%.

Men årsagen til den store procentvise stigning ligger jo delvist i at din renteydelse pt er meget lav.

Og nej du kan ikke få garanti for at din ydelse er konstant i perioden.

Årsagen ligger i at du som låntager optager et kurs 100 lån med den rente der giver ligevægt på obligationsmarkedet. 

Simplificeret eksempel:

Obligationskøber køber eks en nul procent obligation til kurs 90 og lånet ender med en rente en smule over 2%, lad os sige 2,2%

Du betaler kvartalsvis 0,55% i ydelse, og låntager modtager nul. Kreditforening køber op i fleksobligationen du skylder for din ydelse.

Ved uændret rente

Når fem år er gået kreditforeningens opkøb af obligationer modsvarende det indledende kurstab, og ved refinansiering går det hele i nul.

Ved renteændring

Men hvis nu renten steg til 10% dagen efter du optager dit F5 får kreditforeningen langt flere obligationer når de bruger din kvartalsvise ydelse til at tilbagekøbe de skyldte obligationer, og ydelsen skal derfor ændres

Giver det mening ?

Jeg skal have mit fornyet i 2026 medio.  

Satser fandme på verden er fyldt med glade mennesker til den tid. Hah

hvad gør du ved udløb? Kigger du på andre lån?

hostrup skrev:

 

Som afdragsfrit består din ydelse af bidrag og rente.

Hvis du tager bidraget ud af din ydelse, er din renteydelsesstigning sikkert betydeligt større end 13%.

Men årsagen til den store procentvise stigning ligger jo delvist i at din renteydelse pt er meget lav.

 

Og nej du kan ikke få garanti for at din ydelse er konstant i perioden.

 

Årsagen ligger i at du som låntager optager et kurs 100 lån med den rente der giver ligevægt på obligationsmarkedet. 

 

Simplificeret eksempel:

Obligationskøber køber eks en nul procent obligation til kurs 90 og lånet ender med en rente en smule over 2%, lad os sige 2,2%

 

Du betaler kvartalsvis 0,55% i ydelse, og låntager modtager nul. Kreditforening køber op i fleksobligationen du skylder for din ydelse.

 

Ved uændret rente

Når fem år er gået kreditforeningens opkøb af obligationer modsvarende det indledende kurstab, og ved refinansiering går det hele i nul.

Ved renteændring

Men hvis nu renten steg til 10% dagen efter du optager dit F5 får kreditforeningen langt flere obligationer når de bruger din kvartalsvise ydelse til at tilbagekøbe de skyldte obligationer, og ydelsen skal derfor ændres

 

 

Giver det mening ?

 Efter at have læst dit indlæg en 4-5 gange kan jeg godt få til at give mening - men min uvidenhed har gjort at jeg var af den overbevisning, at den "risiko" eller hvad jeg skal kalde det allerede var indregnet i ydelse og bidragssats og at min månedlige ydelse derfor var den samme i 5 år mellem de store rentetilpasninger. Jeg vidste simpelthen ikke at det bliver reguleret årligt. De foregående år har justeringen formentlig været fuldstændig ubetydelig. I år er det dog 13 procent - og med udsigten til meget markant højere rente/ydelse næste år, så kan de ekstra "små" reguleringer ende med at koste rigtig mange ekstra kroner pr. måned oven i en forvejen tårnhøj ydelse. 

Hvad vil dit råd være omkring rentetilpasning ud fra hvordan markedet er lige nu? - ikke gøre noget og bibeholde F5 frem til 2029? Eller?   

Jeg undrede mig egentlig over det samme og forstod det ikke helt. Men eftersom det steg i omegnen af 3000kr->3500kr måske var jeg pænt ligeglad. Men ja, havde lånet været større eller renten højere, var jeg også blevet negativt overrasket.

Hostrup, betyder din forklaring at ydelsen også kan falde???

Det giver da ikke mening, OP - Du har et F5, men din ydelse er steget 13% p.a.? 

"For at sikre at der er balance mellem min betaling til kreditforeningen og deres betaling til obligationsejeren. "

wtf :D Ville nok bede om en nærmere forklaring.

Muhsen skrev:

 

 Efter at have læst dit indlæg en 4-5 gange kan jeg godt få til at give mening - men min uvidenhed har gjort at jeg var af den overbevisning, at den "risiko" eller hvad jeg skal kalde det allerede var indregnet i ydelse og bidragssats og at min månedlige ydelse derfor var den samme i 5 år mellem de store rentetilpasninger. Jeg vidste simpelthen ikke at det bliver reguleret årligt. De foregående år har justeringen formentlig været fuldstændig ubetydelig. I år er det dog 13 procent - og med udsigten til meget markant højere rente/ydelse næste år, så kan de ekstra "små" reguleringer ende med at koste rigtig mange ekstra kroner pr. måned oven i en forvejen tårnhøj ydelse. 

 

Hvad vil dit råd være omkring rentetilpasning ud fra hvordan markedet er lige nu? - ikke gøre noget og bibeholde F5 frem til 2029? Eller?   

 Det er bestemt ikke uvidenhed fra din side, men et område der aldrig har været kommunikeret fra kreditforeningerne. De 13% - er det mange penge ?

Råd til hvad du skal gøre i 2024 giver ikke meget mening pt, og valg afhænger bestemt også af individuelle forhold. 

Som jeg ser det, knager verdensøkonomien under nuværende renter, så mon ikke renterne er ved at toppe ?

arigold skrev:

Det giver da ikke mening, OP - Du har et F5, men din ydelse er steget 13% p.a.? 

 

"For at sikre at der er balance mellem min betaling til kreditforeningen og deres betaling til obligationsejeren. "

wtf :D Ville nok bede om en nærmere forklaring.

 

Hans ydelse er steget med 13% af en meget lille ydelse.

Hvis han spørger kreditforeningen får han nok en juridisk forklaring på sammenhængen, med henvisning til betingelser etc. Det er desværre bare betingelserne, dikteret ud fra lånenes opbygning.

hostrup skrev:

 

Hans ydelse er steget med 13% af en meget lille ydelse.

Hvis han spørger kreditforeningen får han nok en juridisk forklaring på sammenhængen, med henvisning til betingelser etc. Det er desværre bare betingelserne, dikteret ud fra lånenes opbygning.

 

 

 Jo, men betingelserne er vel også relevante for OP, ift. at forstå sammenhængen imellem produktet og omkostningerne, således han (og os andre nysgerrige sjæle på et online pokerforum) kan få sjælefred :-)

moktar skrev:

Jeg undrede mig egentlig over det samme og forstod det ikke helt. Men eftersom det steg i omegnen af 3000kr->3500kr måske var jeg pænt ligeglad. Men ja, havde lånet været større eller renten højere, var jeg også blevet negativt overrasket.

 

Hostrup, betyder din forklaring at ydelsen også kan falde???

Ja ydelsen kan også falde.

Eksemplet jeg beregner - hvor renten dagen efter optagelse stiger til 10% vil giver lavere ydelse over de fem års løbetid - fordi kreditforeningerne genkøber flere obligationer for låntagers kvartalsvise ydelse.

arigold skrev:

 

 Jo, men betingelserne er vel også relevante for OP, ift. at forstå sammenhængen imellem produktet og omkostningerne, således han (og os andre nysgerrige sjæle på et online pokerforum) kan få sjælefred :-)

 Jamen helt enig - det er bare nogle monster lange betingelser skrevet med meget små bogstaver (og naturligvis udleveret i forbindelse med OPs låneoptagelse)

Stigningen i ydelsen i kroner og øre er ikke voldsom. I procent er 13% dog en del. Derfor tog jeg kontakt til min rådgiver i håb at få en tilfredsstillende forklaring. 

Min henvendelse drejede sig ikke om stigningen i kroner og øre - men snarere om jeg kan risikere en tilsvarende stigning i procent ved de her små reguleringer, der jo så vil komme i både 2025, 2026, 2027 og 2028. Det kunne min rådgiver ikke give mig svar på og så blev jeg lidt bekymret.

Jeg havde jo håbet på, at han ville svare noget a la: "De 13% stigning i ydelse kan jeg godt virker voldsomt ud men du skal se det ud fra at du i dag sidder men en meget lav ydelse. Fremadrettet kan der komme lignende reguleringer i kroner og øre men idet renten og dermed din ydelse efter alt at dømme vil være langt langt højere om et års tid ift. hvad den er i dag, så vil den første mindre regulering i 2025 omregnet til procenter være forsvindende lille"

Det svar fik jeg bare ikke. Så derfor blev jeg bekymret for at komme til at sidde med en ekstremt høj ydelse efter rentetilpasningen om 1 år og så samtidig risikere at stige yderligere 13% i ydelse ved den første mindre regulering der kommer i 2025. 

Jeg er stadig ikke helt sikker på om jeg har fået svar på det - men jeg vælger at tro på, at stigningen i procent her og nu virker voldsom udelukkende fordi ydelsen er meget lav. 

Du skal starte med at skille ydelsen op i bidrag og i rente og derefter beregne stigningen i procent igen.

Og nej, du kan ikke få garanti. Så skal du vælge fastforrentet. Det er en effekt af differencen mellem låntagers likviditet og obligationskøbers. Når der er en sådan forskel, vil du være udsat hvis renten bevæger sig voldsomt den ene vej eller den anden, da likviditetsforskellen jo skal forrentes til forskellen udlignes.

hostrup skrev:

Du skal starte med at skille ydelsen op i bidrag og i rente og derefter beregne stigningen i procent igen.

 

Og nej, du kan ikke få garanti. Så skal du vælge fastforrentet. Det er en effekt af differencen mellem låntagers likviditet og obligationskøbers. Når der er en sådan forskel, vil du være udsat hvis renten bevæger sig voldsomt den ene vej eller den anden, da likviditetsforskellen jo skal forrentes til forskellen udlignes.

 

 Jeg takker mange gange for dine input. Det har virkelig gjort mig både klogere og opmærksom på noget jeg aldrig har skænket en tanke.

Jeg håber du er frisk på at byde ind med dine anbefalinger/tanker omkring F5 lån når tiden for den store rentetilpasning nærmer sig. Inden udgangen af januar 2024 skal jeg give besked til banken/kreditforeningen hvis jeg ønsker at foretage ændringer. Der kan nå at ske meget på markedet inden da.

Jeg har også F5 og ryger lige ind i orkanens øje med rentetilpasning 30/9-23. Jeg har haft fast ydelse i de 5 år, så jeg har ikke observeret det OP skriver?

Overvejer Flex Kort når tiden kommer, men lad os se hvad der sker inden da.

Muhsen skrev:

 

 Jeg takker mange gange for dine input. Det har virkelig gjort mig både klogere og opmærksom på noget jeg aldrig har skænket en tanke.

 

Jeg håber du er frisk på at byde ind med dine anbefalinger/tanker omkring F5 lån når tiden for den store rentetilpasning nærmer sig. Inden udgangen af januar 2024 skal jeg give besked til banken/kreditforeningen hvis jeg ønsker at foretage ændringer. Der kan nå at ske meget på markedet inden da.

 Anytime 😃

Du er bestemt ikke den eneste der har undret dig. Jeg skrev selv til bankrådgiver første gang jeg oplevede fænomenet, og fik også kun en halv forklaring retur, og besluttede derfor at sætte mig ind i hvad f...... der egentligt skete.

Forklaringen jeg er givet er endda en smule forenklet, da et F5 lån sammensættes af F1,F2,F3,F4 & F5, og vægtningen af dem afhænger af afdrag og renteforskel mellem låntager og obl køber.

Meget gerne hvis du ville lave opdelingen i rente og bidrag, så procentsatsen kunne beregnes på renten alene.

Muhsen skrev:

Stigningen i ydelsen i kroner og øre er ikke voldsom. I procent er 13% dog en del. Derfor tog jeg kontakt til min rådgiver i håb at få en tilfredsstillende forklaring. Min henvendelse drejede sig ikke om stigningen i kroner og øre - men snarere om jeg kan risikere en tilsvarende stigning i procent ved de her små reguleringer, der jo så vil komme i både 2025, 2026, 2027 og 2028. Det kunne min rådgiver ikke give mig svar på og så blev jeg lidt bekymret. 

Det er skræmmende hvad almindelige bankrådgivere ikke kan svare på. Umiddelbart vil jeg anslå at 9/10 af mine spørgsmål igennem årene har været sendt "op ad" fordi rådgiverne ikke har kunnet svare på dem. Ud af de 1/10 de har ment sig i stand til at svare på har en (endnu mere) skræmmende andel været forkerte svar. 

hostrup skrev:

Du skal starte med at skille ydelsen op i bidrag og i rente og derefter beregne stigningen i procent igen.

 

Og nej, du kan ikke få garanti. Så skal du vælge fastforrentet. Det er en effekt af differencen mellem låntagers likviditet og obligationskøbers. Når der er en sådan forskel, vil du være udsat hvis renten bevæger sig voldsomt den ene vej eller den anden, da likviditetsforskellen jo skal forrentes til forskellen udlignes.

 

 Enig med det aber dabei at bankerne ikke længere føler sig forpligtet ift. den lovede bidragssats. Den er blevet et gebyr man kan skrue på ligesom alt andet i banken.

ALL IN INC skrev:

 

 

 

 Enig med det aber dabei at bankerne ikke længere føler sig forpligtet ift. den lovede bidragssats. Den er blevet et gebyr man kan skrue på ligesom alt andet i banken.

 1. Nej - den ligger helt fast iht prislisten

2..Du misforstår hvad jeg skriver - jeg beder bare om.opdelingen - så afklaring kan komme om 13% er korrekt.

hostrup skrev:

 

 1. Nej - den ligger helt fast iht prislisten

2..Du misforstår hvad jeg skriver - jeg beder bare om.opdelingen - så afklaring kan komme om 13% er korrekt.

 

 

 

 

 Jeg prøvede at highlighte "Så skal du vælge fastforrentet" med fed, men det er åbenbart kikset, så jeg tror vi misforstår hinanden. Eller siger du, at bidragssatsen ligger fast (for tid og evighed) og ikke kan ændres på eksisterende fastforrentede lån? Det er nyt for mig, hvis det er tilfældet, at banken/RK ikke kan det med henvisning til f.eks. krav til funding, men det vil da være glædeligt. 

ALL IN INC skrev:

 

 Jeg prøvede at highlighte "Så skal du vælge fastforrentet" med fed, men det er åbenbart kikset, så jeg tror vi misforstår hinanden. Eller siger du, at bidragssatsen ligger fast (for tid og evighed) og ikke kan ændres på eksisterende fastforrentede lån? Det er nyt for mig, hvis det er tilfældet, at banken/RK ikke kan det med henvisning til f.eks. krav til funding, men det vil da være glædeligt. 

 Nej bidragssatser har altid kunnet ændres. Men ikke noget bankerne kan gøre, Realkredit kan gøre det, og kun overfor alle forbrugere.

Til orientering er den gennemsnitlige bidragssats skøjtet ned, så den idag er lavere end inden forhøjelser, og dk er stadig vel nok verdens billigste land at låne i (målt på finanssektorens take)

hostrup skrev:

 

 Nej bidragssatser har altid kunnet ændres. Men ikke noget bankerne kan gøre, Realkredit kan gøre det, og kun overfor alle forbrugere. Jeg kan se, at jeg har skrevet 'bankerne'; my bad, men vi er enige ift. det jeg adresserede i min første post.

Til orientering er den gennemsnitlige bidragssats skøjtet ned, så den idag er lavere end inden forhøjelser

Mega spændende! Dvs. at den gennemsnitlige bidragsprocent på den samlede RK-belåning er lavere end 0,5 % (som jeg husker den var inden RK-institutterne ændrede deres approach) eller er den endnu lavere gennemsnitligt?

 

, og dk er stadig vel nok verdens billigste land at låne i (målt på finanssektorens take)

Jeg har det meget svært med sektorens argument for høj indtjening. Sig det dog som det er ("vi vil have (stor)profit på dette produkt") i stedet for at henvise til omk. og pis & papir. At noget koster forbrugeren mindre end andre steder er da komplet ligegyldigt; gælder det modsatte (I peru koster maden under det halve - betyder det at danske restauratører tager dobbelt for meget? - nej det gør det nok ikke. Priser afspejler omkostningsstuktur som indkøbspriser, løn, infrastruktur og alt muligt andet. At sammenligne så unuanceret er altså.... ja... Unuanceret og simpelt spin.

ALL IN INC skrev:

 

 

 

 

Sektoren har ikke høj indtjening.

2022 er vist bedste år i mange mange år.

10% afkast af egenkapital på en gearet risikofyldt forretning er bestemt ikke højt.

Og nej den gennemsnitlige bidragsprocent er ikke under 0,5% - men det giver heller absolut ingen mening at sammenligne med "i gamle dage" - produktporteføljen er tilføjet mere risikofyldte produkter, og sektoren kan ikke bare læne sig tilbage og forvente at blive finansieret - da pengemarkedet er blevet internationalt.

TIL ORIENTERING: Fastforrentet med afdrag koster 0,59% i bidrag hos Totalkredit, så den bidragsforøgelse du piber over er på 0,09% - Det er, sorry to say, meget små sko at gå i. Det er 900 kroner før skat om året i forhøjelse på et lån på en million. Piv Piv 

Og jo selvfølgeligt giver det mening at sammenligne internationalt, når resultatet af sammenligningen er at dk er langt billigst.