Niveau for opsparing til uforudsete udgifter i ejerforening

Sindsygt off-topic, men ejerforeningens bestyrelse kan ikke blive enige om niveauet for, hvor meget vi skal have stående på kontoen til uforudsete udgifter. En mener 20.000, mens en anden mener 200.000, så de er langt fra hinanden.

Hvad siger PN's revisorer?

Ejendommen fra 1929 har 24 lejligheder fordelt på to opgange, hvor vi i 2013 har fået nyt tag og nedløb samt fået renoveret opgange og facade. Andet relevant?
Vi har selvfølgelig alle almindelige forsikringer.

EDIT: Derudover har vi diskuteret, hvor meget formanden bør have i honorar årligt. Hvad er passende?

Altså min ejerforening med 27 lejligheder har skulle finde 800k på halvandet år til reparation af faldstammer. Et par år inden skulle samtlige lejligheder også have skiftet hoveddør (13k pr lejlighed). Begge gange er regningen selvfølgelig bare kommet som noget ekstra til hver ejer, men det havde været rart hvis der havde været flere penge i kassen. Så 20k er på ingen måde nok til noget som helst. Vil måske endda gå så langt som at sige at 200k heller ikke er særlig konservativt.

En godt sted at starte er at få en byggesagkyndig til at lave en tilstandsrapport på ejendommen.

Så har i et overblik over hvad der kommer af udgifter over de næste 10-15 år på ejendommen og kan planlægge en langsigtet opsparing til måske hele vedligeholdelsen eller til evt. udbetaling på et lån.

uforudsete omkostninger hvad ligger i i det ord?

For nogen er det uforudset at en vaskemaskine står af, andre har budgetteret med at vaskemaskinen holder i 4 år. en industri vaskemaskine koster spidsen af en jetjager.

Andet relavant: centralvarme, hvornår er evt. gasfyr/oliefyr fra, brugsvand/varme-rør, hvis de er fra 1929 af så er der vel også en forestående udskiftning af disse, elinstallationer fra den tid er vel også ved at synge på sidste vers,

Så i skal vel finde ud af om i skal have penge til planlagt vedligeholdelse eller om alt vedligeholdelse skal tages akut / uforudset.

Har i ikke en vedligeholdelses plan så vil jeg mene at 200.000 er i underkanten med mindre at alle ejere er indforstået med at de kan komme til selv at skulle fremskaffe f.eks 10 - 15000 kr.

Jeg kan oplyse at i min gamle ejendom hvor jeg var formand renoverede etablerede vi centralt varmt vand (vi havde elvandvarmere hver især) ført nye rør til alle lejligheder, opsat 800l varmt vandsbeholder i kælder og tilsluttet til eksisterende fyr, pris 450.000 inkl. moms.

Vi tilsidesætter 300.000 hvert år i vores forening med 46 andele. Administrator siger, at han også administrerer en dobbelt så stor afdeling, hvor de tilsidesætter det samme - så vi ligger nok i den høje ende.

Altså nu arbejder jeg inden for kloak branchen. Vi har det sidste års tid kørt meget inden i københavn hos mange bolig foreninger og jeg vil sige at bar til det er 200k i den lave ende. hvis jeres kloak system er fra før 1970 så kan i forvente at i skal renovere det.

I kommer til at bruge 20k på tv-inspektion af ledningerne.
10-20k på slamsuger udgifter i forbindelse med inspektionen.

Det er altså ca 40k før renovationen egentligt er startet.

Og alt efter hvor omfattende det skal være/ dybde på ledninger så skal i være heldige med at slippe under 300k og det er uden faldstammer-tagrender-nedløbsrør+ at de fleste forsikringsselskaber køre med min 75% egenbetaling over forsikringen for boligforeninger.

Vi har en sag på frederiksberg hvor der godt nok er et par og 60 lejligheder. Men der bliver den samlede pris ca 1,2m ex moms og det er uden faldstammer-tagrender-nedløbsrør.

Så hellere sæt det for højt-:)

Selvom det lyder lækkert og fornuftigt med en opsparing, og muligvis også kan være det, hvis beboerne får problemer ved store enkeltregninger, så skal man lige huske økonomien i det.

Lad os sige, at ejerforeningen sparer 20.000 kr op pr. lejlighed (stor opsparing) på nogle år. Hvis man flytter uden at pengene er brugt, så har man lige tabt 20.000 kr.

Men bliver lejligheden så ikke 20.000 kr. mere værd? Principielt, men i realiteten er det nærmest modsat. De 20.000 kr. er inddrevet ved at forhøje fællesbidraget, og et forhøjet fællesbidrag giver direkte udslag i en lavere ejendomsværdi, fordi det betyder større månedlig ydelse. Det er slet ikke sikkert, at en køber vil tage hensyn til en opsparing i foreningen ved købstilbud. Det vil køber nok gøre, hvis der er en specifik vedligeholdelsesopgave på vej, men hvis det er en diffus opsparing, så tror jeg ikke.

Det mest optimale for en ejer vil altid være en opsparing på 0kr. medmindre foreningen kan forrente pengene bedre end ejeren selv. Dette forudsætter dog også, at ejeren får gavn af det opsparede som henry også nævner.

God ide at få en byggesagkyndig til at lave en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan.

Det lader til at der kan opstå betydelige udgifter pludseligt, hvorfor det er godt at have penge stående, men omvendt, så får man ikke noget tilbage for sit ubrugte fællesbidrag, når man sælger. Da min tidshorisont hedder 2-3 inden jeg skal sælge, så har jeg en interesse i at indbetale mindst muligt til fælleskassen?

Derudover har vi diskuteret, hvor meget formanden bør have i honorar årligt. Hvad er passende?

Det gælder om at kende sine bygninger, så vedligeholdelsesopgaver netop ikke kommer pludseligt. Det giver også mulighed for at varsle ordentligt over for ejerne og få en god diskussion på GF'er om, hvad der skal laves i den kommende tid.

En byggesagkyndig gennemgang kan være fornuftig, men al den slags er ikke gratis, så man må vurdere konkret.

En "tilstandsrapport" er et fast begreb, der i realiteten først og fremmest er forsikringsselskabets ansvarsfraskrivelse ved ejerskifte. Køber kan så vælge at bruge den som en slags appetitvækker. Når der udarbejdes tilstandsrapporter, kigges kun efter umiddelbart synlige skader. Det er derfor ikke oplagt, at lige præcis en tilstandsrapport vil matche jeres behov. Mon ikke man i givet fald kan få vejledning hos en byggesagkyndig om en god løsning. Jeg nævner det blot fordi det nok vil være en fejl at afgive en standardbestilling på en tilstandsrapport.

Et evt. honnorar til formanden afhænger vel meget af, hvilke opgaver han forventes at varetage. Nogle steder varetager formanden viceværtsagtige opgaver.