Ombygning af lejlighed - hvor skal vi starte

Hej PN

Vi har planer om en større (for os) renovering/ombygning af vores andelslejlighed i København. Vi bor I stuen og vil have lavet udgang til gården (det har vi fået lov til af foreningen, men endnu ikke ansøgt om hos kommunen). 

Derudover vil vi have lavet nyt køkken-alrum, der skal erstatte det lille køkken vi har i dag. Det indebærer at en ikke-bærende væg til et værelse skal rives ned. Det er i øvrigt herfra vi vil have udgangen til gården. I rummet skal der laves en form for gulv - nok linoleum i køkkendelen af rummet. 

Vi har altså en opgave der hedder:

- Udgang til gården inkl. trappe

- Nedrivning af ikke-bærende væg

- Installation af nyt køkken

- Gulvarbejde

Jeg aner dog ikke hvordan vi skal komme i gang med opgaven eller hvem vi skal tage fat i. Vi vil helst hyre nogen der står for hele processen, hvis det kan lade sig gøre.

Banken har vi allerede snakket med og vi har umiddelbart omkring 3-400.000 at gøre med.

Så… hvad gør man nu? Anbefalinger til firmaer vi kan tage fat i ville være genialt.

Der findes flere forskellige portaler hvor man kan hente tilbud hjem fra arkitekter/ håndværkere mm.

Det kan give en ide om hvad der kan lade sig gøre inden for jeres budget.

Hej. 

Jeg har et nedrivningsfirma, der har stor erfaring med at lave nedrivning i lejligheder. Derudover, så har jeg et tæt samarbejde med en total entreprenør, som laver alt du mangler. Jeg vil gerne forsøge at lave dig et tilbud, således at hele entreprisen bliver taget hånd om. 

Du er velkommen til at skrive en PM, hvis det har din interesse. 

Mvh, 

Husk el og vvs arbejde i din opgave beskrivelse.

En stor hammer og så er den væg nede på 5 min. 
Det skal du ikke betale folk for at gøre. 

psylenz skrev:

En stor hammer og så er den væg nede på 5 min. 
Det skal du ikke betale folk for at gøre. 

 Og det bestemmer du?

Hvis OP er højtlønnet og tjener 800 i timen, kan det nok bedst betale sig, at han bruger den time på at arbejde selv. Det kan da selvfølgelig også bare være han ikke gider.

Hvis det tager 5 minutter kan du vel hjælpe uden at kræve den store betaling?

@OP

Der findes et ton af forskellige tømrerfirmaer, totalentreprenør er og lignende, som sagtens kan hjælpe fra start til slut. 

https://www.anmeld-haandvaerker.dk/

Så kan du tjekke, hvem der er i dit lokalområde eller søge mere bredt.

Jeg er ikke ekspert men jeg tror ikke 3-400k er nok til det arbejde, når jeg tænker på hvad man bruger på renovering når man gør det selv. 

Tag en opgave af gangen hvis det er

Perbaad skrev:

Jeg er ikke ekspert men jeg tror ikke 3-400k er nok til det arbejde, når jeg tænker på hvad man bruger på renovering når man gør det selv. 

Tag en opgave af gangen hvis det er

 Det er rigeligt, hvis man altså ikke vælger et high end køkken (f.eks. Svane eller et snedkerkøkken).

Det tømrerfirma jeg arbejder for er i gang med en totalrenovering af et helt almindeligt parcelhus. Ejerne smider ca. 1.000.000 i det og vi snakker nyt alt - pånær ydervægge og tag.

Det afhænger selvfølgelig for OP om valg af materialer osv. Uden at have detaljer vil jeg skyde på følgende priser:

Etablering af dørhul med udgang til gård inkl. bortkørsel af affald:

Kr. 30.000

Dør til gård inkl. trappe i trykimprægneret træ og montering af begge dele: 

Kr. 25.000

Nedrivning af ikke bærende væg inkl. bortkørsel af affald:

Kr. 15.000

Nyt køkken f.eks. Ikea (KBH-lejligheds-størrelse) inkl. hårde hvidevarer, vask, armatur osv.:

Kr. 150.000

Elektriker til lys, montering af hårde hvidevarer m.m.:

Kr. 10.000

Trægulve i alrum inkl. montering (1200 pr. m2 * 25 m2):

Kr. 30.000

Linoleumsgulv i køkken inkl. montering 1000 pr. m2 * 10 m2):

Kr. 10.000

Pris i alt kr. 270.000.

OBS: Ovenstående er mit bud uden mere info end der står i OP. Uanset, så holder jeg på, at det sagtens kan laves inden for jeres budget. Og så kan det selvfølgelig gøres billigere, hvis I selv har mod på at lave noget. 

Ravie skrev:

 

 Og det bestemmer du?

 

Hvis OP er højtlønnet og tjener 800 i timen, kan det nok bedst betale sig, at han bruger den time på at arbejde selv. Det kan da selvfølgelig også bare være han ikke gider.

 

Hvis det tager 5 minutter kan du vel hjælpe uden at kræve den store betaling?

 På ingen måde. Jeg er selv igang med en totalrenovering hvor det eneste jeg selv kan bidrage med er "knokle-arbejde". Vælte vægge, rykke gulv op osv. '

Jeg blev selv overrasket over hvor nemt det er at vælte en væg og tænkte at OP måske ved ligeså lidt som jeg selv omkring emnet, så det var egentlig bare et venligt råd for at spare lidt penge. Selvom OP tjener 800kr. i timen, så vil det stadig give mening selv at rykke den væg ned hvis en håndværker skal have 15.000 for det som du skriver (og sikkert har ret i da jeg intet aner om branchen). 

Nu tager det mere end 5 min. fra Djursland til Kbh. så jeg kan desværre ikke hjælpe. 

I forhold til køkken, så kan de presses meget. 

Mit tilbud startede i 153.000 og endte i 85.000.

psylenz skrev:

I forhold til køkken, så kan de presses meget. 

Mit tilbud startede i 153.000 og endte i 85.000.

 Det lyder heftigt! Hvilken forhandler, og hvor hårdt skulle de presses? 

psylenz skrev:

 

 På ingen måde. Jeg er selv igang med en totalrenovering hvor det eneste jeg selv kan bidrage med er "knokle-arbejde". Vælte vægge, rykke gulv op osv. '

Jeg blev selv overrasket over hvor nemt det er at vælte en væg og tænkte at OP måske ved ligeså lidt som jeg selv omkring emnet, så det var egentlig bare et venligt råd for at spare lidt penge. Selvom OP tjener 800kr. i timen, så vil det stadig give mening selv at rykke den væg ned hvis en håndværker skal have 15.000 for det som du skriver (og sikkert har ret i da jeg intet aner om branchen). 

 

Nu tager det mere end 5 min. fra Djursland til Kbh. så jeg kan desværre ikke hjælpe. 

 Beklager tonen i mit første indlæg. Skarpere formuleret end det var ment. Havde vist lige en dårlig dag.

Og ja, der er selvfølgelig noget at spare, hvis man selv står for nedrivningen, men folk glemmer ofte, at affaldet også skal køres væk os. Det er nemt at vælte en mur, men det tager tid at rydde op bagefter. 

De priser jeg har sat er som sagt estimater. Der kan være skjulte rør, ledninger osv. osv., som gør det dyrere eller det kan være lige ud af landevejen, så det bliver billigere. 

Cildt nok med prisen på dit køkken. Det er alligevel noget af et afslag! :)

Ravie skrev:

 

 Det er rigeligt, hvis man altså ikke vælger et high end køkken (f.eks. Svane eller et snedkerkøkken).

 

Det tømrerfirma jeg arbejder for er i gang med en totalrenovering af et helt almindeligt parcelhus. Ejerne smider ca. 1.000.000 i det og vi snakker nyt alt - pånær ydervægge og tag.

 

Det afhænger selvfølgelig for OP om valg af materialer osv. Uden at have detaljer vil jeg skyde på følgende priser:

 

Etablering af dørhul med udgang til gård inkl. bortkørsel af affald:

Kr. 30.000

 

Dør til gård inkl. trappe i trykimprægneret træ og montering af begge dele: 

Kr. 25.000

 

Nedrivning af ikke bærende væg inkl. bortkørsel af affald:

Kr. 15.000

 

Nyt køkken f.eks. Ikea (KBH-lejligheds-størrelse) inkl. hårde hvidevarer, vask, armatur osv.:

Kr. 150.000

 

Elektriker til lys, montering af hårde hvidevarer m.m.:

Kr. 10.000

 

Trægulve i alrum inkl. montering (1200 pr. m2 * 25 m2):

Kr. 30.000

 

Linoleumsgulv i køkken inkl. montering 1000 pr. m2 * 10 m2):

Kr. 10.000

 

Pris i alt kr. 270.000.

 

OBS: Ovenstående er mit bud uden mere info end der står i OP. Uanset, så holder jeg på, at det sagtens kan laves inden for jeres budget. Og så kan det selvfølgelig gøres billigere, hvis I selv har mod på at lave noget. 

 

 

 Duglemmer en dyr vvs post + elektriker er lavt sat imo. 

Der står etablering af nyt køkken alrum i OP. Jeg formoder derfor der skal laves en del el og vvs. Vi skal nærmere op i 50k for disse to poster afhængigt af hvor mange nye ledninger og rør der skal trækkes. 

Vi fik sat nyt køkken ind for et års tid siden. Jeg rev selv det gamle ned. Vi har fået det, lige som vi vil have det. 

Jeg kan varmt anbefale Nettoline. Kvaliteten er god, og det er priserne også.

inkl. 90cm induktion, enfang der passer, større vask end standard, quooker, ovn og køl af god kvalitet.

I samme ombæring loft (det lavede jeg selv) og montering af Ikea lyspaneler.

i alt løb det op i 110k. Inklusiv elektriker og VVS'er.

Tænker at estimaterne også bør tage højde for, hvor i landet tingene skal laves - i OPs tilfælde KBH. Jeg hører fra venner, der bor i kbh, at der kan selv de mindste ting koste en formue i håndværkere i det nuværende marked. Særligt ting, der kræver autorisation. 

Ravie skrev:

 

Og ja, der er selvfølgelig noget at spare, hvis man selv står for nedrivningen, men folk glemmer ofte, at affaldet også skal køres væk os. Det er nemt at vælte en mur, men det tager tid at rydde op bagefter. 

 

Til gengæld sparer man ved selv at nedrive og køre affaldet væk, at betale en ganske høj pris for at komme af med affaldet, specielt jord er dyrt.

Som privat kan man normalt aflevere det gratis på lossepladsen, mens firmaer skal betale.

Ravie skrev:

 

 Det er rigeligt, hvis man altså ikke vælger et high end køkken (f.eks. Svane eller et snedkerkøkken).       

 

 Det er vist ikke helt fair at kalde Svane et high end køkken, og sammenligne det med snedkerkøkkener :-)

XSUPERBULLX skrev:

 

 Duglemmer en dyr vvs post + elektriker er lavt sat imo. 

Der står etablering af nyt køkken alrum i OP. Jeg formoder derfor der skal laves en del el og vvs. Vi skal nærmere op i 50k for disse to poster afhængigt af hvor mange nye ledninger og rør der skal trækkes. 

 Korrekt. Har misset VVS. 

Som jeg har skrevet, så er det jo bare et gæt og det kan sagtens blive dyrere afhængig af hvad der skal laves.

Min pointe med opstillingen var bare, at jeg mener det godt kan lade sig gøre indenfor budgettet. Og jeg mener også det kan gøres til mindre end budgettet er.

@Jensen

Blot for at illustrere at det kan gøres billigere end de "dyre" mærker. Jeg synes Svane er dyrt.

Skal køkkenet omplaceres eller bare udskiftes til nyt på sin nuværende plads? 

Hvis det skal omplaceres er det selvfølgelig væsentligt dyrere end hvis det bare en udskiftning.

Jeg har følgende ting som jeg tror er glemt lidt.

- brandlukninger i dæk, da jeg går ud fra man vil trække nye vand og afløbsrør under loftet i kælder (kun hvis køkkenet skal omplaceres). Dette kan være en joker med de nye brandregler. Hvis der skal søges byggetilladelse til nogle af arbejderne, skal man havde certificeret brandrådgiver på, de koster ikke under 1000kr i timen.

- som det er påpeget er el og vvs ikke billigt, afhængig af forhold vil jeg også tro vi ligger i spændet 50-70k på regning. 

- udgang til gård. Skal der nok en ingeniør ind over når i laver hul i en bærende ydervæg. 

- der skal sættes et beløb af til lofts arbejder da der altid vil komme noget rep. Når man river en væg ned. Alternativt skal man lave en frise af den gamle væg, der stikker 5 cm ned under loft. Det er billigere end rep af loft.

For at i kan få den bedste proces for jer selv. Vil jeg regne med at bruge jeres absolut Maximum (400.000). Så vil jeg tage fat i et par eller 3 totalentreprenører (nogle mindre af slagsen, evt nogle fra Sydsjælland) få dem til at give tilbud på alt.

Fortæl ALDRIG håndværkerne jeres rigtige budget! Fortæl at i har 300.000 til opgaven, (det lyder vanvittigt, jeg har bare set gentagne gange håndværksmestre tage røven på uerfarene). Og husk også at første pris er altid til forhandling! 

Kan være en ide af smide 5000kr efter en rådgiver, som kan lave en korrekt arbejdsbeskrivelse så intet bliver glemt i de tilbudt i får ind. Så i undgår i formentlig en masse regninger på ekstraarbejde.

Hvis i har høje krav til materialer mv. og i ikke kan holde jer inden for jeres budget, kan man splitte det ud i fagentrepriser, så tager en evt total/hovedentreprenør ikke sit cut. Det kræver en del mere af jer ift. koordinering mellem faggrupperne, men kan give bedre og billigere resultat. Vil jeg personligt altid selv gøre. Jeg sidder så også med dette til daglig, så kan sagtens forstå uerfarene ikke kaster sig ud i den model med det samme. 

Svare26 skrev:

Kan være en ide af smide 5000kr efter en rådgiver, som kan lave en korrekt arbejdsbeskrivelse så intet bliver glemt i de tilbudt i får ind. Så i undgår i formentlig en masse regninger på ekstraarbejde

 Vil du ikke smide et link op til et ingeniør eller arkitektfirma med en ansvarsforsikring, som vil lave udbudsmateriale for ca. 1% af entreprisesummen? 

Inkog92 skrev:

 

 Vil du ikke smide et link op til et ingeniør eller arkitektfirma med en ansvarsforsikring, som vil lave udbudsmateriale for ca. 1% af entreprisesummen? 

 Nu snakker jeg ikke om en ingeniør eller arkitekt, som skal gå på besigtigelse derude og styre processer eller lign. Men en arkitekt/ingeniør der ud fra bygherres ønsker laver en beskrivelse som de kan anvende, som havde de selv skrevet denne. 
Min pointe var at i stedet for at gå en runde med entreprenøren og mundtligt aftale omfanget af renoveringen, hvor halvdelen tit bliver glemt, kunne det være en ide at aflevere noget på skrift, som er korrekt formuleret. Er du uenig i dette? 

Men IC arkitekterne vil være et godt bud, 

5000 var hurtigt smidt ud, men mellem 5000-10000 mener jeg sagtens du kan få en profesionelle til at lave noget brugbart. Hvis du mener vi er ude i den klassiske 10% af entreprisesummen, så mener jeg du er helt off på sådan en opgave som vi snakker om her.

Læs også at jeg skriver arbejdsbeskrivelse og ikke udbudsmateriale (tilbudsliste, tegning mv)