Omlægning af lån

Hey PN

Vi har et 5 procents fastforentet lån på 1.900.000, som vi overvejer at omlægge.

Vi satser på at bo i vort hus resten af livet. Vi skylder 1.900.000 og har 25 år tilbage.

Valget står såfremt vi vælger at gøre det imellem at vælge et 3,5 procents lån eller et FlexGarantilån.

PT er FlexGaranti lånet billigere end 3,5 procentslånet, men forbliver det billigere over tid?

Jeg ved selvfølgelig godt at det er umuligt at spå men, hvad siger i?

VH

Morten

PS: Er det værd at vente lidt længere og se tiden an?

FlexGaranti er "kun" låst i 10 år. På de 10 år har du ikke nået at afdrage ret meget på dit lån, idet de store afdrag ligger sidst i forløbet. Dvs. det nye renteloft skal stadig bruges til renteberegning af måske 1,7-1,8 mio (har ikke regnet på det, men det ligger der omkring).

For 15 år siden var renten på et 30-årigt lån 8%. For 30 år siden var det endnu værre.

Så jeg ville aldrig vælge et produkt, der "kun" låser i 10 år. Enten spiller man på en lav rente og vælger 1-årig flex eller også vælger man 30-årigt lån.

Derudover ville jeg heller ikke vælge flexlån med længere løbetid end 1 år, hvis der er mere end én låntager. Hvem ved, om man er kærester/gift om 5 år, og skal det indfries før tid, risikerer det at blive til overkurs.

Men jeg vælger også ofte det sikre kort og spiller på andre områder end huslånet.

Vi står i samme situation med et 5%, med en lidt mindre gæld.

Har I banklån på huset også?

Vi går over i et fastforrentet 4% uden afdrag, og får betalt gælden af på banklånet. vi satser selvfølgelig på at renten stiger, så vi "betaler af" på kreditlånet via kursgevinster ude i fremtiden. Når det så er tid til at indfri lånet til en lavere kurs, går vi nok over i et f1, selv om renten er høj. Selvfølgelig for at gå tilbage i fastforrentet når renten igen er tilpas lav.

Vi overvejede også kraftigt et F1 uden afdrag, og så se tiden an mens vi hamrer alt det af på banklånet som er muligt.

Men man skal selvfølgelig også huske på låneomkostninger, for de æder jo en del hver gang, med mindre man får lavet en god aftale med banken:)

Vi er blevet rådet til de ovenstående overvejelser af en tidligere bankmand....

@Krumme
Udmærket plan bortset fra at skifte til f1, når renten er høj. Hvem siger, den falder igen, førend hele fortjenesten er spist op? Hvis jeg kunne spå om renter (og valutakurser), så var jeg milliardær idag. Mange virksomheder og sikkert også privatpersoner er gået konkurs, fordi de troede, at de kunne spå om renten.

Ellers godt, at rådet kommer fra en tidligere bankmand. De nuværende kan man under ingen omstændigheder stole på. De meler deres egen kage og sælger det produkt, hvor banken tjener mest. Bankrådgiver er en af de største løgne i denne verden. Sørgeligt, det er sådan men alle bankkrakkene viser det desværre med al tydelighed, selvom ikke alle bankfolk har vidst, at de kom med dårlig rådgivning.

Vi står og vil købe et rækkehus til 1.5 mill og vi skal låne til hele beløbet.
Banken foreslår afdragsfrihed i 2 år på det store lån(da vi har lønstigninger på vej) og på den måde har flere penge til os selv nu.
Jeg stiger i løn inden for et år og kæresten om 2 år, tror sagens vi ville kunne undvære afdragsfriheden i det år og have de par tusinde mindre til os selv at leve for..
Hvad er fordelen/ulempen ved at have afdragsfrihed i 2 år?

Vi regner med at bo der de næste mange mange år ved ikke om det har indflydelse på hvad vi bør vælge..

Fra totalt økonomi noob.

Bor i andelsbolig, kan man på nogen måde omlægge lån her?
Jeg ved ærlig talt ikke hvad lånet hedder. Vi købte rimelig dyrt fo 3 1/2 år siden. Men har intet overblik over økonomien, fejlede måske lidt og bare lod banken bestemme. Da det lidt var en kamp at få lov at købe drømmerækkehuset.
Vi bør helt sikkert få sat os bedre ind i hvad der sker med vores penge, men stoler bare ikke rigtig på banken..
Andelsforeningen er i øvrigt stortset gældfri, 500.000 for nye veluxvinduer er det hele. 22 andele. Vi lånte 1mil. Til at købe.

Det blev en længere smøre...

I den nuværende situation, specielt i Europa, så synes jeg ikke et obligationslån burde være på tale ret mange steder. Der er mere end 3,15 procent point i forskel på kort og lang lån.

Enhver med anden form for gæld burde, i min optik, stærkt overveje en løsning med F1-5 uden afdrag og få omlagt et eventuelt banklån til at virke som en kassekredit, så det beløb man er "foran" pga. den ekstra indbetaling, er til rådighed. Man kan med andre ord "låne" pengene til sig selv, hvis økonomien skulle gå i den negative retning.

Hvis al andet end realkreditgæld er ude af verden, så ville jeg stadig vælge de helt korte lån og få sat afdragene i vejret.

Realkreditgæld på 1,9m og bidragssats på 0,65%:

- 4% obl. afdragsfrit koster 88.350 kr i rente om året
- F5 1,70% afdragsfrit koster 44.650 kr i rente om året
- F1 0,85% afdragsfrit koster 28.500 kr i rente om året

Herefter skal du indregne et lille kurstab ind for obligationslånet.

Besparelsen er næsten 60.000 kr i renter det første år. I skal huske på penge sparet nu, er meget bedre end penge sparet i fremtiden. Jeres gæld om 10 år vil med en inflation på 2,5% være omkring 28% mindre værd og vil være væsentligt mindre end ved et obligations pga. større afdrag. Der er en sandsynlighed for flex-renten overstiger obligationsrenterne om 10 år, men til den tid vil I have betalt så meget af på gælden og i at skulle risikere at betale 5,5-6% af en meget lavere gæld, svarer jo idealistisk set til at betale 4% af en højere gæld.

Jeg vil minde dig om, at den gennemsnitlige danske familie bor 8-10 år i samme hus. Selvom I regner med at bo der resten af jeres liv, så er det altid rart at have mulighed for at flytte, fordi man har det mest smidige lån.

Det vigtige med flexlånene er ikke at privatforbruge besparelserne op. Så ender du/I ligesom tusinder af andre danskere, som tror de er anderledes end alle mulig andre.

Champ, vi har et par stykker til salg hvis det er ;)

er er en sandsynlighed for flex-renten overstiger obligationsrenterne om 10 år, men til den tid vil I have betalt så meget af på gælden og i at skulle risikere at betale 5,5-6% af en meget lavere gæld, svarer jo idealistisk set til at betale 4% af en højere gæld.

?

@ Champ85

Hvor meget tjener I tilsammen årligt?

Fordelen ved afdragsfrihed på realkreditlånet er, som jeg lidt nævner i #8, at den dyrere gæld, i dette tilfælde jeres bankgæld, kan komme ud af verden først.

Det vil nok tage lidt mere end 2 år at komme af med en bankgæld på 300k+, så bankens 2 årig afdragsfrihed giver ikke rigtig nogen mening. Banken varetager KUN egne interesser og er ikke interessere i at give jer løsningen med hvordan I sparer mest muligt, når resultat er en forkortet banklånslevetid.

Hvis I tager afdragene fra et F5 lån og betaler af i banken og spæder lidt til selv også, vil jeg mene I kan have lånet ude af verden indenfor 5 år. Herefter kan I tage fat i afdragene på realkreditlånet.

@ TM

Ved et 3,5/4% obligationslån udgør renten en størrelse del af terminsomkostningerne end afdragene sammenlignet med de korte lån. Derfor vil gælden efter 10 år være nedbragt mere ved et kortlån og beløbet der skal betales renter af er mindre.

4% af 1,5 mio eller 6% af 1,1 mio er ikke væsentligt forskelligt fra hinanden.

Som Dalle så korrekt skriver så gælder det om at komme af med den dyreste gæld først!

Afdragfrihed og F1/F3/F5 er vejen frem. Brug besparelsen på at få Banklånet væk.
Man er nødt til at kigge på den samlede økonomi og ikke bare kigge på realkreditten alene. Har du et realkredit F5 uden afdrag og et banklån på f.eks. 300K Så betaler du det samme i (kr) rente på dit banklån som du gør på dit relkreditlån. Typisk vil man som førstegangskøbere kunne få en rente på 6-9% på sit banklån/boliglån og renten på et F5 lån uden afdrag er under 2%.

Så kom af med jeres bank ASAP, og I vil stå meget bedre rustet i fremtiden og samtidig kunne tage en stigning i rente på realkreditten i fremtiden.

@dalle
Er på vej til bonbonland nu her men smider dig en pm i aften så kan du komme med dit råd for er helt på herrensmark her.

Valget er under alle omstændigheder et spørgsmål om temperament men tænk på det her:

1) Ingen kan overskue arbejdssituation, samlivssituation, helbred mm. i 5 eller 10 år
2) Flertallet betaler imo ikke ekstra af på bankgæld, fordi de har afdragsfrihed eller flexlån
3) Renten har alene de sidste 15 år svinget fra 3,5-8% og ingen kan spå troværdigt om renteudviklingen
4) Gevinsten ved omlægninger skal der også tages højde for ved de fastforrentede lån. De sidste 15 år har jeg omlagt 4 gange; hvoraf de to gav flere penge til ombygning.

Jeg er ret uenig med Dalle.

1. Teoretisk set er det ligegyldigt hvilket lån du tager, da markedet er effektiv, og begge dele dermed korrekt prissat. Men, siden du spørger har du ikke forstand på det (gælder for mange) hvorfor du måske bør minimere din risiko ved at tage det fastforrentede lån.
2. Renten er historisk lav, og kan vel dårligt blive lavere. Når renten er lav bør du vælge fastforrentet, og når renten er høj variablet forrentet (sådan lidt simplificeret).
3. Besparelsen på 3,15% er ca 2% efter skat. Du kan ca vente 4-5 år på at renten stiger 1% på det fastforrentede lån for stadig at breake even ift F1 lånet. Dette forudsætter tilmed at F1 renten i hele perioden holder sig på samme niveau som i dag.
4. Med det fastforrentede lån har du en alt andet lige en bedre sikring mod inflation, og derfor tildels mod faldende huspriser afledt heraf.
5. Som ohep, så har jeg også konverteret rigeligt de sidste 10 år til at jeg som minimum er ligeså godt stillet som hvis jeg havde haft F1 lån.
6. Jeg stikker selv ud på et fastforrentet lån engang sidst i næste uge, og må erkende at jeg synes at det er en no-brainer.

Hvis du har den mindste ide om hvor renten bør være langsigtet, så kan du også bruge det som pejlemærke. Er den lav nu, skal du tage fastforrentet, og mener du at dette er langsigtsniveauet, eller at den skal lavere, så skal du tage F1 lånet.

Ellers er jeg på linie med Ohep.

Det Dalle skriver er på ingen måde forkert, blot forskellige betragtninger problemstillingen.

umuligt at svare entydigt på.

Jeg er tilhænger af fastforrentede lån pt for at have en, som jeg ser det, enestående mulighed med de nuværende renter for at optage et fastforrentet lån på unikke vilkår. Ideen med dette er at få en lav rente ( jeg ved 3,5% er højere end 1% ) men ved flexlånet får I ikke optionen med der hedder at indfri til kurs 100.

Den gevinst der kan skabes ved omlægning senere kan blive temmelig stor - hvis renteniveauet normaliseres på sigt så vil personer med 3,5% eller 4% lån kunne omlægge til 5-6 % og skære en væsentlig del af restgæld. Og argumentet med at renterne nok bliver nede lidt endnu er fine nok - men når først du ser de korte renter stige, så er de lange steget og så er det for sent.

Du får samtidig den fordel at hvis renten stiger, vil værdien af din restgæld falde. Hvis renten stiger vil huspriser typisk også falde og du vil have en tilnærmet sikring mod teknisk insolvens. Denne har du ikke på et flexlån tværtimod. Ved stigende renter vil din ydelse blive højere, restgæld uændret og faldende huspriser.

Meget enig med Ohep i alle punkter. Med det sagt, der er ikke noget rigtigt og forkert for alle mht lånesituation. Der er ngoet der passer der bedre eller dårligere til den enkeltes situation.

Som Dalle skriver - hvis du kan få lavet en løsning hvor du afbetaler ekstra på boliglån ved en form for kassekredit, så du stadig i nødsituationer har likviditeten til rådighed er det et kæmpe plus ( og lad være med at være en af de 9 ud af 10 der ikke kan finde ud af at lade den kredit være!! )

Mit bedste råd er: Få et overblik over økonomi, få et overblik over lånemuligheder (fordele og ulemper) og kombination af disse, mærk efter med jer selv hvad risikoprofil I ønsker og kan leve med - tag et kvalificeret valg ud fra de tre faktorer og så lad være med at ærgre jer om 1 år. Jeg tør godt love at uanset hvad I vælger så vil I om et år kunne sige "hvis vi nu bare havde gjort sådan her... så kunne vi have sparet"

Jeg overvejer selv at omlægge fra f1 lån uden afdrag til 3,5% fastforrentet lån.

Som nævnt ovenfor, så er renten historisk lav, så 3,5% er en rigtig god rente. Hvis i har banklån ved siden af, så vil jeg også vælge at få afdragsfrihed og afdrage på det dyre banklån istedet.
Fordelen ved at gå over i 3,5% er i senere kan omlægge igen og derved indfri 3,5% lånet til en lavere kurs, som vil give jer en skattefri gevinst :-)
Du siger også i vil blive boende resten af livet, derfor synes jeg slet ikke der er noget at diskutere, i skal have et lån med sikkerhed. Hvis i stod og vil sælge inden for en nærmere årrække kunne et flexlån helt sikkert have været interessant :-)
Held og lykke med det

@ Champ85

Du smider bare en PM!

@ Ohep

1) Nej, og derfor er det vigtigt at have et smidigt lån
2) Har du bevis på det? Og hvilken periode snakker vi her? Ikke at jeg er uenig, men nye låntagere skal ikke skæres over samme kam som de tidligere. Den månedlige regning på gældsafvikling skal stadig betales.
3) Enig.
4) Det er stærkt spekulativt at stole på omlægninger skal kappe af ens restgæld. Hvis man omlægger og renten bliver hængende, så kan det blive en dyr fornøjelse. Desuden er der ingen der kan spå om hvornår renten topper og hvornår bunden igen nås. Desuden er det ikke sikkert alle swings er lige store og gevinsten kan hurtigt blive ædt op af omlægningsomkostninger.

@ Jensen

1) Den korte rente er historisk set lavere end den lange rente. Markedet er effektivt og dermed er begge lån korrekt prissat? Det er bestemt ikke ligegyldigt hvilket lån du tager - det afhænger af mange andre ting end spekulation i stigninger og fald. Hvis man vidste man ville sælge om præcis 10 år, ville det så ikke være smartere at tage F10 lån @ 2,75% end 4% obl-lån?

2) Renten historisk lav, men du kan slet ikke antage den ikke kan blive lavere - så spekulerer du jo selv i renten! Sidste og forrige sagde "man" også renten var helt i bund og ville stige inden længe. Bortset fra et kort kurshop sidste forår, så er renten kun gået ned. "Setuppet" med Danmark som sikker havn i Europa under de nuværende omstændigheder ændrer sig ikke over kort tid. de sydeuropæiske lande, og nu også inklusiv Frankrig, er i problemer, og så længe det står på, så ender investorer hos os. Selv det er spekulativt, men i det mindste håndgribeligt, frem for "renten kan næsten ikke blive lavere", uden at bakke det op med noget.

3) Ikke for mig som pokerspiller. Der er 3,15% i forskel. Jeg vil gerne se nogle udregninger for dine påstande. Lader heller ikke til du tager højde for en hurtigere nedbragt gæld i starten.

4) Tror ikke inflation er Danmarks store frygt lige nu.

5) Grats. Lad os se om der kommer en 3-4 finanskriser de næste 20 år til at gøre renten volatil nok til at kunne konvertere. Så må vi i øvrigt se om du rammer "rigtigt" alle gangene. Ville være ærgerligt at konvertere til 6%, for så at renten bliver hængende i flere år. IMO, er det vildt spekulativt, og førstegangskøbere burde stærkt frarådes at tænke sådan.

6) Ikke alle huskøbere har planer om at sidde alle 30 år, og derfor er et obl-lån ikke smidigt nok i forhold til den korte rente.

@ cobain (og andre)

Argumentet om renten er historisk lav kan ikke bruges til noget. Det er fint at sammenligne med fortiden, men ret beset fortæller den intet om fremtiden. Vi kan havne i en situation som Japan, hvor renten har været 0% i 10-20 år. Det er pt. ikke ret meget der peger i retning af stigende renter indenfor en overskueligt fremtid. Situationen i Sydeuropa er ikke god og flere andre lande halter gevaldigt efter Danmark.

IMO, er det vildt spekulativt, og førstegangskøbere burde stærkt frarådes at tænke sådan.

Burde førstegangskøbere ikke netop vælge fastforrentede lån? Qua deres finansielle situation antageligt ikke er lige så god/stabil, som ældre (det antages, at førstegangskøbere er 20-35 år).

Ohep1 skrev:

Ellers godt, at rådet kommer fra en tidligere bankmand. De nuværende kan man under ingen omstændigheder stole på. De meler deres egen kage og sælger det produkt, hvor banken tjener mest. Bankrådgiver er en af de største løgne i denne verden. Sørgeligt, det er sådan men alle bankkrakkene viser det desværre med al tydelighed, selvom ikke alle bankfolk har vidst, at de kom med dårlig rådgivning.

Mon ikke der findes folk i din egen branche som man kunne sige det samme om. Personligt kan jeg sagtens finde en del eksempler ligsåvel som man kan finde det indenfor min.

Tinamus skrev:

IMO, er det vildt spekulativt, og førstegangskøbere burde stærkt frarådes at tænke sådan.

Burde førstegangskøbere ikke netop vælge fastforrentede lån? Qua deres finansielle situation antageligt ikke er lige så god/stabil, som ældre (det antages, at førstegangskøbere er 20-35 år).

Jeg referer ikke til låntypen, men til at tænke spekulativt i konverteringer.

Vil gerne understrege det også er muligt at opnå konverteringsgevinster med korte lån. Dog ikke i lige så høj grad, men muligheden er der.

fs905 skrev:

Mon ikke der findes folk i din egen branche som man kunne sige det samme om. Personligt kan jeg sagtens finde en del eksempler ligsåvel som man kan finde det indenfor min.

Jo, der er i alle brancher brådne kar, men jeg kalder mig nu selv det, som jeg er. Ingen tvivl om, at jeg skal tjene penge ved at levere serviceydelser af forskellig karakter. Ved at bruge et ord som rådgiver får mange det indtryk, at det er uvildig rådgivning. Det får du ikke i banken. Det var min pointe. Iøvrigt sælger banken et produkt eller abonnementsydelse - jeg sælger min tid og i princippet kan man sætte sig ved siden af mig med et stopur og se, om jeg bruger tiden korrekt.

Beklager hvis det blev udtrykt for skarpt. Det er ikke et angreb på de ansatte - det var et angreb på dem, som foregiver at være noget andet, end de er.

Der findes helt sikkert mange indenfor både revisorer, økonomikonsulenter osv. som gerne ser, at deres kunder kommer til at bruge en forfærdelig masse penge på dem, så der er vi enige. Jeg forsøger at måle på, om jeg tilfører mere værdi, end jeg koster, enten i form af at lovkrav bliver opfyldt eller at jeg bidrager mere til omkostningsbesparelser, end mit honorar er.

Jeg håber, der også findes bankfolk, der gør det samme. Selvom jeg har mødt rigtig mange, så mangler jeg endnu på privatsiden at møde nogen, der sætter kundes behov højest. På erhvervssiden synes jeg ikke tendensen er så udpræget, men der er modspillet fra virksomhederne generelt også større.

Dalle skrev:
1) Nej, og derfor er det vigtigt at have et smidigt lån

F5 er ikke smidig nok, når man tager låntageres risici i betragtning, herunder skilsmisse, jobsituation og andre ting, der gør, at man kan risikere at skulle sælge før tid.

2) Har du bevis på det? Og hvilken periode snakker vi her? Ikke at jeg er uenig, men nye låntagere skal ikke skæres over samme kam som de tidligere. Den månedlige regning på gældsafvikling skal stadig betales.

Nej, og der kan være ved at ske ændringer her.

4) Det er stærkt spekulativt at stole på omlægninger skal kappe af ens restgæld. Hvis man omlægger og renten bliver hængende, så kan det blive en dyr fornøjelse. Desuden er der ingen der kan spå om hvornår renten topper og hvornår bunden igen nås. Desuden er det ikke sikkert alle swings er lige store og gevinsten kan hurtigt blive ædt op af omlægningsomkostninger.

Enig - ligesom det kan riskeres, at F1 renten stiger ret hurtigt. Men du får et værn mod prisfald på huse som følge af stigende rente.

2) Renten historisk lav, men du kan slet ikke antage den ikke kan blive lavere - så spekulerer du jo selv i renten! Sidste og forrige sagde "man" også renten var helt i bund og ville stige inden længe. Bortset fra et kort kurshop sidste forår, så er renten kun gået ned. "Setuppet" med Danmark som sikker havn i Europa under de nuværende omstændigheder ændrer sig ikke over kort tid. de sydeuropæiske lande, og nu også inklusiv Frankrig, er i problemer, og så længe det står på, så ender investorer hos os. Selv det er spekulativt, men i det mindste håndgribeligt, frem for "renten kan næsten ikke blive lavere", uden at bakke det op med noget.

4) Tror ikke inflation er Danmarks store frygt lige nu.

Fælles træk er, at uanset valg af løsning, så spekulerer du jo i rentens udvikling. Du og andre har ligesom spådomme om renten ikke muligheder for at spekulere i inflationsudviklingen. Der er masser af mangelsituationer på verdensmarkederne, ligesom der lokalt er afgiftsforhøjelser i massevis. Jeg tror, uden at bruge sølvpapirshat, at vi vil blive overraskede i det næste årti.

Er der en tommefinger regel, hvor meget restgælden skal være før man skal overveje at omlægge, før omkostninger æder gevinsten ?

Sidder selv med et 6% obligationslån med restgæld på 165.000, så er indtil nu blevet frarådet at omlægge

Att: Slaquer

Du står med nogle meget fornuftige overvejelser. Du skrive i har en meget lang horisont, hvorfor et 3,5% lån efter min mening vil passe bedst til jer. Hertil kan det nævnes at den gennemsnitlige rente på F1 de sidste 10 år har ligget på netop 3,5%, eller ihvertfald deromkring.
De generelle forventninger til rentemarkedet er, at den vil være stabil igennem de næste par måneder og derefter begynde at stige svagt. Om du skal vente eller ej er svært at svare på MEN du ved hvad du kan få lige nu, du ved ikke hvad du kan få til næste termin (dit nuværende lån skal opsiges senest mandag for at det kan indfries billigst muligt til 1/7) Ellers hedder den 1/10. Derudover er kursen på 3,5% i et niveau, der ligger på noget nær det højeste den har været i = Godt for dig.
Det kan sagtens betale sig i kr og øre, at konvertere til 3,5%, et forsigtigt bud ved dit lån vil være en netto besparelse på 100.000 kr. netto over lånets løbetid, inkl omkostninger og kurstab - Såfremt renten ikke stiger. Gør den det vil du kunne få en endnu større gevinst hen ad vejen, ved at konvertere og skære restgæld af.

Att: Krumme

Også et fornuftigt valg. Dog vil jeg i øjeblikket passe en smule på med afdragsfrie lån (det samme gør sig gældende for flex) realkredit institutterne, er ikke vildt glade for disse lån og jeg forestiller mig at bidragssatsen kommer til at stige betragteligt på disse - Endnu mere end de allerede har gjort. Man betaler i gennemsnit 0,2% mere i bidrag på afdragsfrie lån end fastforrentet med afdrag. Forskellen er endnu større, når vi taler flex med afdragsfrihed. Derudover vil der i fremtiden (nogle har allerede gjort det)komme lånegrænser på hvormeget der må udgøres af afdragsfrihed og flex.
Dernæst skal man også tænke på, at hvis man belåner 80% af huset med afdragsfrihed, så ligger man altså hele tiden på den tilladte grænse og man vil ikke komme længere ned, medmindre husprisen stiger. Hvis huspriserne falder, vil man i værste tilfælde skulle del indfri den del af lånet, der ligger over 80%. I praksis vil det dog meget sjældent ske.

Att: Ohep1

Jeg har mange ting jeg gerne vil sige, men jeg lader være ;-) Jeg vil dog lige nævne at bankrådgivere på ingen måde har interesse i hvilket realkreditlån der bliver valgt. Det er rigtig banken tager et gebyr ved oprettelse, men det er det. Og gebyret er det samme ligemeget hvilket lån der bliver valg.

Att: Alle

Gå ned i jeres bank og få lavet beregninger og spurgt om de ting i er i tvivl om. De er ikke så slemme ;-)

Att: Dalle

Du har slet ikke med at bidraget er meget højere på flex med afdragsfrihed -Det ligger tæt på 1%!!

Derudover nævner du ikke "gældsfælden". Altså en stigende rente, faldene huspriser. Hvor et obl. lån bliver mindre ved rentestigninger, grundet kursen, holder et flex sig på samme pris.

Derfor kan det se således ud:

Hus: 1.000.000
Flex afdragsfri: 800.000

Rentestining på 2%

Ny husværdi

800.000
Flex afdragsfri: 800.000

Havde det været obligationslån, ville restgælden ved en rentestigning på 2%, typisk falde til omkring 650.000 kr.

Tag nu i banken. Og få rådgivningen der i stedet for!

Det kan sagtens betale sig i kr og øre, at konvertere til 3,5%, et forsigtigt bud ved dit lån vil være en netto besparelse på 100.000 kr. netto over lånets løbetid, inkl omkostninger og kurstab - Såfremt renten ikke stiger. Gør den det vil du kunne få en endnu større gevinst hen ad vejen, ved at konvertere og skære restgæld af.

Kan du forklare det sidste af dette?

VH

Morten

@Bankmand
Fin og afbalanceret rådgivning og gode pointer vedr. bankernes syn på afdragsfrie lån.

Den generelle forventning til rentemarkedet er en spådom og har værdi som sådan - du har heller ikke sagt andet.

Ikke helt korrekt, at banken ikke har interesse i valget af lån. De skal såvidt jeg ved stadig garantere for 25% af lånet i fem år. Det kunne, i hvert fald i teorien, betyde fravalg af enkelte låntyper.

Isoleret set har du ret. Banken tjener det samme - såvidt jeg ved - på konvertering af de forskellige låntyper - men når man nu er i banken alligevel, så kan man jo lige så godt snuppe en forsikring med og en pensionsordning og blive helkunde, hvis man ikke er det i forvejen.

Skal man handle hus, så kan man også blive foreslået konverteringssikring for både køb og salg, til trods for, at det sker i samme obligationsserie.

Jeg har desværre oplevet adskillige uheldige eksempler - men vil nødig skære alle over en kam. Din rådgivning her i tråden er god og uvildig.

betal altid banklånet først, da det er det dyreste!

Ohep1 skrev:

Der findes helt sikkert mange indenfor både revisorer, økonomikonsulenter osv. som gerne ser, at deres kunder kommer til at bruge en forfærdelig masse penge på dem, så der er vi enige. Jeg forsøger at måle på, om jeg tilfører mere værdi, end jeg koster, enten i form af at lovkrav bliver opfyldt eller at jeg bidrager mere til omkostningsbesparelser, end mit honorar er.

Jeg håber, der også findes bankfolk, der gør det samme. Selvom jeg har mødt rigtig mange, så mangler jeg endnu på privatsiden at møde nogen, der sætter kundes behov højest. På erhvervssiden synes jeg ikke tendensen er så udpræget, men der er modspillet fra virksomhederne generelt også større.

Jeg tror du skal revurdere din holdning til privatrådgivere rundt om i landet. Det er meget få der kun varetager bankens interesser. Den kortsigtede salgsrådgivning har det med at give bagslag og færre kunder i ens portefølge. Derfor ovennævnte pointe.

Min rådgivning tager udgangspunkt i de produkter jeg kender og har tillid til, hvilket vil sige bankens. Ud fra det, så får kunderne en værdiskabende rådgivning hver gang de sidder overfor mig. Dette set ud fra deres fremtidsudsigter. Det er altid den som afgør de valg der træffes.

Som du sikkert har set, så er min holdning anderledes til mig selv end den du har. Som jeg sagde tidligere, så har jeg virkelig set grelde eksempler på de "omkostningsbesparelser" kunderne skulle få hos jer som uvildige rådgivere. Derfor bliver vi to nok aldrige enige om hinandens arbejde. Dog ser det jo ud til, at der er arbejder til os begge :)

I forhold til modspillet fra kunderne, så ved jeg ikke om du har været i et PI siden finanskrisens start. Ellers bør du reoverveje din holdning der.
Mediernes hetz har bestemt ikke gjort arbejdet lettere på trods af, at den bank jeg arbejder i ikke er på forsiden af EB og de andre sladderblade gang på gang.

god dag :)

@ Bankmand

Det er forkert at antage huspriserne falder 10% for hver procent point renten stiger. Det rigtige tal er nærmere 8%. Men det er isoleret set og inkluderer langt fra alle andre faktorer.

Hvis renten stiger i Danmark, kan det skyldes manglende tillid til dansk økonomi eller være et resultat af det er begyndt at gå godt. Første scenarie er EKSTREMT usandsynligt i den nuværende situation, og andet scenarie fremkalder stigende huspriser i takt med rentenstigningen. Det kan ende med et "annulleret opsving" og uændrede priser, men ikke et krak på 20%, som du snakker. Det er helt og aldeles useriøst at fyre sådan en gang teori af, når det praktisk er umuligt.

De fleste økonomer er enige om at vi på landsplan vil se stigende boligpriser i anden halvdel af 2012 og vil se tendens fortsætte ind i 2012 - og det PÅ TRODS af der samtidigt forventes stigende renter. Andre faktorer som spiller ind er regeringens planer om IKKE at røre ved ejendomsværdiskatten i denne valgperiode, og efter at spå fra seneste SF-landsmøde, heller ikke har planer om at gøre det i en eventuel næste periode, hvilket efter seneste meningsmåling virker usandsynlig de skulle få. Brian Mikkelsen og andre i den konservative-lejr har haft en fastfrysning af grundskylden på tale, hvilket vil sende priser opad.

Jeg synes godt du kan pakke det der once-in-a-million scenarie væk, og se mere realistisk på tingene.

OK drenge så er det nu.

Efter at have søgt, læst, oprettet tråd her osv er jeg nået frem til følgende, som jeg gerne vil høre om i synes er en plan.

Restgælden på vort nuværende lån er som før nævnt 1.900.000. Der er 25 år tilbage på lånet.

Jeg tænker at dele lånet op Første del af lånet vil beløbe sig til 1.650.000 og blive lånt som et 3,5 procents fastforrentet obligationslån, med 5 års afdragsfrihed.

Afdragsfriheden vil blive brugt til at høvle de resterende 250.000 af. Disse lånes som et femårigt flexlån, med løbetid på 5 år.

I løbet af disse først 5 år vil vor månedlige besparelse være ca. 900 kr. før skat. Denne besparelse vil blive brugt på at sætte ydelsen på vort nuværende mindre banklån op.

Om 5 år er de 250.000 på flexlånet betalt, vor lille bankgæld er væk, og vi stå tilbage med en restgæld i huset på 1.650.000, over 20 år. Således har vi også bevaret den oprindelige løbetid. Besparelsen efter de 5 år vil månedligt beløbe sig til 1000,-kr. før skat.

Håber i vil skrive om dette er en ok plan, eller om det er helt hen i vejret.

VH

Morten

PS: Som jeg regner det ud vil vi udover de månedlige besparelser, over de 5 år have høvlet 35.000 mere af restgælden, end havde vi blot fortsat som nu. Vi har betalt vort mindre banklån på 44.000 ud og sidde for 1000,- mindre om måneden.

Hvad angår banklånet vil det være betalt af allerede om 2 år.

Bemærk at der for alt er tale om runde tal!

kom så drenge!

@ slasquer

Er jeres banklån på 44.000 kr.? Hvor meget betaler I i ydelse på dette og hvad er renten?

Hvordan ser jeres økonomi ellers ud? Har I råd til at sidde lidt dyrere, eller vil I gerne sidde så billigt som muligt?

Vil I gerne have betalt huset helt af, eller er likviditet også vigtigt?

fs905 skrev:
Jeg tror du skal revurdere din holdning til privatrådgivere rundt om i landet. Det er meget få der kun varetager bankens interesser. Den kortsigtede salgsrådgivning har det med at give bagslag og færre kunder i ens portefølge. Derfor ovennævnte pointe.

Min rådgivning tager udgangspunkt i de produkter jeg kender og har tillid til, hvilket vil sige bankens. Ud fra det, så får kunderne en værdiskabende rådgivning hver gang de sidder overfor mig. Dette set ud fra deres fremtidsudsigter. Det er altid den som afgør de valg der træffes.

Som du sikkert har set, så er min holdning anderledes til mig selv end den du har. Som jeg sagde tidligere, så har jeg virkelig set grelde eksempler på de "omkostningsbesparelser" kunderne skulle få hos jer som uvildige rådgivere. Derfor bliver vi to nok aldrige enige om hinandens arbejde. Dog ser det jo ud til, at der er arbejder til os begge :)

I forhold til modspillet fra kunderne, så ved jeg ikke om du har været i et PI siden finanskrisens start. Ellers bør du reoverveje din holdning der.
Mediernes hetz har bestemt ikke gjort arbejdet lettere på trods af, at den bank jeg arbejder i ikke er på forsiden af EB og de andre sladderblade gang på gang.

god dag :)

Bare lige for at slå én ting HELT fast med syvtommersøm. Jeg rådgiver IKKE indenfor dette område. Jeg vil ikke ligefrem AFVISE en privatkunde,men i de 10 år, jeg har været selvstændig har jeg kun haft én kunde, der ikke havde egen virksomhed. Klart, der har været tilfælde, hvor jeg skulle have den private del ind over med tilhørende rådgivning. Men der findes klart andre i branchen, som vil tjene stort på såkaldt uvildig rådgivning.

Jeg har desværre været meget i PI siden finanskrisens start - og beklager, det er på virksomhedssiden kun blevet værre. Man ønsker kun én ting - at få nedbragt udlån, koste hvad det vil.

Jeg synes bare, man skulle kalde sig, hvad man er, nemlig sælger og ikke rådgiver. Jeg er også sælger - jeg sælger mine timer - men til forskel fra din verden, så har jeg ikke noget på hylden som jeres: lån i tilhørende realkreditinstitut, forsikringer, aktier (Roskilde bank mfl.), pensionsordninger osv. Jeg siger ikke nødvendigvis, at I rådgiver dårligt i den konkrete sag, selvom jeg har set enkelte eksempler på det ifm. låneomlægninger. I ser bare kun jeres egen produktpalette og søger samtidig at øge jeres egen indtjening.

Glad for lidt diskussion og håber, jeg en dag skifter mening.

God dag til dig også.

@Morten
Kunne være en OK mulighed, hvis det er sådan, du ønsker din risikoprofil og hænger sammen med jeres økonomiske situation i øvrigt - og hvis det ikke bliver spist op i ekstra omkostninger. Det har jeg ikke checket.

Har du overvejet at lad løbetiden være 30 år i stedet? Det gør ikke den helt store forskel, men stadig giver det lidt mere til afdrag på din bankgæld, uden at ændre ydelsen væsentligt på dit lån - og renteforskellen er stadigvæk et spring fra 3,5% og til et sted mellem nok 9%-20%, som er den typiske rente, afhængig af dit pengeinstitu på dit banklån.

Bankmand skrev:

Havde det været obligationslån, ville restgælden ved en rentestigning på 2%, typisk falde til omkring 650.000 kr.

Hva'ba'? Er tommelfingerregelen ikke 5% pr. point? Så vil restgælden nærmere være 750.000 kr., når omkostningerne er lagt i, ikke?

Vi sidder ok i det økonomisk, og har som sådan ikke behov for nogen her og nu besparelse. Jeg tænker blot at mulighederne er der for at få lidt penge "retur", og at det ville være dumt ikke at udnytte de muligheder der er.

VH

Morten

slasquer skrev:
OK drenge så er det nu.

Efter at have søgt, læst, oprettet tråd her osv er jeg nået frem til følgende, som jeg gerne vil høre om i synes er en plan.

Restgælden på vort nuværende lån er som før nævnt 1.900.000. Der er 25 år tilbage på lånet.

Jeg tænker at dele lånet op Første del af lånet vil beløbe sig til 1.650.000 og blive lånt som et 3,5 procents fastforrentet obligationslån, med 5 års afdragsfrihed.

Afdragsfriheden vil blive brugt til at høvle de resterende 250.000 af. Disse lånes som et femårigt flexlån, med løbetid på 5 år.

I løbet af disse først 5 år vil vor månedlige besparelse være ca. 900 kr. før skat. Denne besparelse vil blive brugt på at sætte ydelsen på vort nuværende mindre banklån op.

Om 5 år er de 250.000 på flexlånet betalt, vor lille bankgæld er væk, og vi stå tilbage med en restgæld i huset på 1.650.000, over 20 år. Således har vi også bevaret den oprindelige løbetid. Besparelsen efter de 5 år vil månedligt beløbe sig til 1000,-kr. før skat.

Håber i vil skrive om dette er en ok plan, eller om det er helt hen i vejret.

VH

Morten

Det ser rigtigt fint ud. Eneste overvejelse I kan gøre er at fastholde lånet som et 30-årigt lån, således at der er større kursfølsomhed, og I får større gevinst ved en eventuel konvertering. Den "besparelse" I har på at der er lidt længere løbetid kan I altid sætte ind på en konto så nettogælden er den samme, og så afdrage dem ved en evt konvertering.

Som Ohep skriver er valg af lån nok allermest afhængig af hvordan din øvrige økonomi ser ud, og låneoptagelse skal afstemmes med dine planer.

Har du overvejet at gå i afdragsfrihed på hele lånet og spare kraftigt op i stedet.
Det giver en fantastisk likviditet, som kan konverteres til +EV :-) på mange forskellige måder, men naturligvis er det et spørgsmål om man kan administrere det.

Til dine aktuelle lånevalg:

Undskyld jeg siger det men nej de duer SLET ikke.
3,5% lån med afdragsfrihed står væsentligt dårligere end lån uden afdragsfrihed, så du køber relativ dyr likviditet ved at optage dette lån. - en likviditet der bliver lige så dyr som banklånet.

Kursforskellen mellem 3,5 med afdrag og 3,5 uden afdrag er 1,5 point, så du kommer til at betale ca. 24.000,- ekstra (1,5% af 1,6) for at tage dette lån - ej fradragsberettiget. Disse 24.000 er dermed en ikke fradragsberettiget ekstraudgift, som du (+renter af disse) kommer til at betale overlånets løbetid for at bringe din lille bankgæld ud af verden.

Samtidig ønsker du - som jensen påpeger 25 års løbetid, hvilket evt kan begrænse din kursgevinst i tilfælde af rentestigning.

Sidst, deler du et eksisterende lån op, hvilket øger omkostningerne.
Et spørgsmål - hvilken kreditforening bruger du ?

Du skal selvfølgelig tage 4% 2044 da det stadig er åben med afdragsfrihed. Ca 99,4 var kursen fredags (vel med ti års afdragsfrihed) men du kommer antageligvis/forhåbentlig ind i samme serie.

@ c_hope

Så meget betyder et kurstab altså ikke. Lånet skal i OP's tilfælde holdes til udløb, og koster kun noget såfremt der ikke konverteres, eller konverteringen sker meget sent i perioden. Desuden er konverteringsgevinsten også skattefri, så det modsvarer den "skatteomkostning" der er ved at optage lånet under kurs 100.

Desuden betaler du sådan set ikke ekstra rente af de 24.000, da det jo er en korrektion af at markedsrenten er over de 3,5% som der udstedes på. Altså ex fradraget, så er det marginalt hvad forskellen er på at låne 1.624.000 til 3,5% eller 1.600.000 til 3,5+x% da begge ca giver det samme. Dog betaler man logisk mere for det afdragsfrie lån, da det er et længere lån (rentevarigheden er længere). Dette betyder også at gevinsten er større den dag der kan konverteres netop på grund af rentefølsomheden.

@jensen

der skal betales 1,5% ekstra tilbage, der skal optages 1,5% ekstra gæld, der skal forrentes med 3,5%, og alt dette for "blot" at få betalt et lille banklåm ud hurtigere.

Jeg er enig i at det ikke er en breaking difference i forhold til at konverter, men i forhold til at lave en løsning der skal bruges til at komme hurtigere ud af en bankgæld til en rente et par procent point højere er det galimatias.

Kombiner dette med at OP bruger det til at dele sit lån op i 2 er det bare et no go på den løsning.

Derudover: "koster kun noget såfremt der ikke konverteres, eller konverteringen sker meget sent i perioden." Dette er decideret forkert - hvis rentekurven bliver fladet ud (aka nærmer sig mere normale tilstande), vil kursen på dette lån komme nærmere kursen på det afdragspligtige lån.

Sidst - ved at vælge et afdragsfrit lån kommer han til at betale et højere bidrag - af hele realkreditgælden - alene for at kunne komme ud af en marginal bankgæld.

Er bidragsforøgelsen 0,1% er det 1600/år hvilket er ret meget i forhold til bankgældens beskedne størrelse.

@OP

Har du overvejet Flexlån, og gå hårdt til afdragene, først på banklånet, senere på realkreditlånet ?

Ohep1 skrev:

Bare lige for at slå én ting HELT fast med syvtommersøm. Jeg rådgiver IKKE indenfor dette område. Jeg vil ikke ligefrem AFVISE en privatkunde,men i de 10 år, jeg har været selvstændig har jeg kun haft én kunde, der ikke havde egen virksomhed. Klart, der har været tilfælde, hvor jeg skulle have den private del ind over med tilhørende rådgivning. Men der findes klart andre i branchen, som vil tjene stort på såkaldt uvildig rådgivning.

Jeg har desværre været meget i PI siden finanskrisens start - og beklager, det er på virksomhedssiden kun blevet værre. Man ønsker kun én ting - at få nedbragt udlån, koste hvad det vil.

Jeg synes bare, man skulle kalde sig, hvad man er, nemlig sælger og ikke rådgiver. Jeg er også sælger - jeg sælger mine timer - men til forskel fra din verden, så har jeg ikke noget på hylden som jeres: lån i tilhørende realkreditinstitut, forsikringer, aktier (Roskilde bank mfl.), pensionsordninger osv. Jeg siger ikke nødvendigvis, at I rådgiver dårligt i den konkrete sag, selvom jeg har set enkelte eksempler på det ifm. låneomlægninger. I ser bare kun jeres egen produktpalette og søger samtidig at øge jeres egen indtjening.

Glad for lidt diskussion og håber, jeg en dag skifter mening.

God dag til dig også.

Personligt har jeg svært ved at udtale mig om erhvervssiden, da jeg ikke arbejder her.
På den private side, så handler min hverdag ikke om at få nedbragt gæld på mine kunder. Det er stadig kundens behov der er udgangspunkt for mig.

Personligt rådgiver jeg om de produkter JEG har på hylden, hvilket vil sige dem jeg har kendskab til. Jeg har ikke en chance for at sætte mig ind i hele markedet for indlån, udlån, realkredit, forsikring, pension osv. Det betyder bestemt ikke, at folk ikke kan få kvalificeret rådgivning som er korrekt for kundens privatøkonomi.

Som jeg læser det, så antyder du at bankernes rådgivning ikke er god nok. Jeg kan sagtens se din interesse i at nedgøre vores arbejde, da du ellers ikke ville leve. Som du kan se ovenfor, så kan bankfolk sagtens begå sig i rådgivning af folk.

I forhold til OP, så mener jeg ikke vi har det fornødne indblik i hans økonomi til at give ham den rigtige rådgivning.

fs905 skrev:
Som jeg læser det, så antyder du at bankernes rådgivning ikke er god nok.

Ja, ligesom jeg antyder at andre sælgere i andre brancher ikke kan rådgive uvildigt om egene produkter.

Jeg kan sagtens se din interesse i at nedgøre vores arbejde, da du ellers ikke ville leve.

Som sagt har jeg ikke ydelser generelt indenfor dit fagområde men erfaring og viden - så den er helt skudt ved siden af. Kunne iøvrigt aldrig - for at skaffe kunder - finde på at nedgøre dit arbejde, som du, fejlagtigt, synes jeg gør. Jeg prøver her, gratis, at give velmente råd til en boligejer, fordi jeg har noget viden om emnet. Det har du også, og jeg synes også din rådgivning her er udmærket.

I forhold til OP, så mener jeg ikke vi har det fornødne indblik i hans økonomi til at give ham den rigtige rådgivning.

Enig - jeg tror også de generelle råd er blevet givet nu. Resten kræver mere konkret viden.

Ohep1 skrev:

fs905 skrev:
Som jeg læser det, så antyder du at bankernes rådgivning ikke er god nok.

Ja, ligesom jeg antyder at andre sælgere i andre brancher ikke kan rådgive uvildigt om egene produkter.

Jeg kan sagtens se din interesse i at nedgøre vores arbejde, da du ellers ikke ville leve.

Som sagt har jeg ikke ydelser generelt indenfor dit fagområde men erfaring og viden - så den er helt skudt ved siden af. Kunne iøvrigt aldrig - for at skaffe kunder - finde på at nedgøre dit arbejde, som du, fejlagtigt, synes jeg gør. Jeg prøver her, gratis, at give velmente råd til en boligejer, fordi jeg har noget viden om emnet. Det har du også, og jeg synes også din rådgivning her er udmærket.

I forhold til OP, så mener jeg ikke vi har det fornødne indblik i hans økonomi til at give ham den rigtige rådgivning.

Enig - jeg tror også de generelle råd er blevet givet nu. Resten kræver mere konkret viden.

Jeg har svært ved at tage det anderledes end en nedgørelse, når du mener at min (bankernes) rådgivning ikke er god nok.
Det er umuligt at være uvildig i de tusinde af produkter der findes på markedet. Du vil aldrig kunne overbevise mig om, at du har kendskabet til dem alle. Derfor kan jeg ikke se at du har bedre forudsætninger end jeg til at finde den korrekte løsning til kunden.

I forhold til OP, har jeg ikke deltaget i rådgivningen, så hvordan min kan være udmærket kan jeg ikke helt se.

OK - jeg kan se, at jeg er totalt misforstået i hvert fald af dig. Jeg vil ikke afspore tråden yderligere.

Hvis andre vil have synspunkter eller råd uddybet, så send mig PM.

Så C_hope

Det du siger er at du ville lade 3,5 procents lånet være uden afdragsfrihed, men sætte løbetiden på det op til 30 år i stedet for 25?

VH

Morten

Ja, så bliver din gæld 1,5% mindre, og du sparer 0,1% i bidrag.

Det er en besparelse på 24000 på restgælden, og 1600/år i bidrag.

Tak for alle svar, og C_hope tak fordi du er tidligt oppe :-)

Nu vil jeg bruge de næste par timer på lige at overveje en sidste gang og ja så må vi se!

God dag til alle.

VH

Morten

Ja, og så skal du genoverveje din beslutning om at dele lånet op i 2. Du får ekstra omkostninger, og din eventuelle gevinst ved senere konvertering bliver mindre.

Du skal være opmærksom på, at du ikke nødvendigvis behøver tage beslutning om hvad det nye lån skal være i dag, men kan nøjes med at sørge for at få opsagt dit 5% lån.

Vi er i nøjagtig samme situation som ovenstående men har valgt at tage et f2 2 % lån og betale maksimalt ind på det dyre boliglån på 280.000(9 % efter danske bank har hævet deres ågerrenter med næsten 2 %) Når det så er betalt omlægger vi til fastforrentet med max indbetaling til Realkredit lånet.

Men hvordan verden ser ud til den tid er godt nok svært at spå om, personligt tror jeg ikke på det store økonomiske opsving før om 8-10 år. Så sandsynligheden for store rentestigninger er lille.


Sålænge man ikke bruger besparelse ved Flex og afdragsfrihed til merforbrug tror jeg ikke det kan gå helt galt.

Men selvfølgelig bliver der gamblet en smule man er vel pokerspiller :)

\Thomas