Beklager det meget OT indlæg. Men sidder med en depri kæreste, som er blevet varslet en stor huslejestigning. Håber nogen _som VED noget om det_ kan komme med et bud på lovligheden.
Historien:
Hun købte for noget tid siden en frisørsalon. Her overtog hun en favorabel lejekontrakt. Lejekontrakter er udformet som beboelse med ret til at drive erhverv (hun bor der ikke og bruger den altså kun til salon). Lejekontrakten er uopsigelig fra udlejers side de næste 10 år, og der er indført en bemærkning om, at huslejen reguleres med pristalsudviklingen fra sidste år samt evt. ændrede off. afgifter.
Lejligheden består af 100 m2 heri et, dengang, uudnyttet og nærmes ubrugeligt lokale på ca. 20m2. Dette lokale samt stor dele af den øvrige salon, har hun renoveret for egne penge ifølge aftale med udlejer.
Nu har udlejer solgt ejendommen, og en ny er kommet til. Pgl. varsler nu en stor (ca. 100%) huslejestigning med baggrund i markedslejen. Der er som sagt ingen tvivl om, at huslejen er billig, men den er jo indgået p.b.a. den stand det samlede lejemål havde ved indgåelse, og altså ikke udtryk for den reele markedsleje efter kæresten har brugt en mindre formue på renovering.
Hvad mener de kloge ? Kan den hæves op til markedsleje ? Vi kontakter naturligvis snarest en advokat, men vil gerne have et _kvalificeret_ bud inden !
OT: Huslejeforhøjelse
Hejsa,
Har erfaring fra nogle sager ifb med arbejde, hvor eks. en af vores lokaler blev varslet en 15% stigning med baggrund i at lejen skulle reguleres op til markedsleje. Skal lige siges, har aldrig kigget på en sag hvor der også var ret til beboelse.
Der er flere faktore som gør sig gældende.
1. Hvornår er der sidst varslet huslejestigning op til markedsleje og hvad står der i kontrakten om hvor ofte dette kan gøres ?
Hvis hun aldrig er blevet varslet/reguleret op til markedsleje, og hendes husleje er urealistisk lav, så ser jeres sag ikke god ud.
Det som er vigtig at huske er, at det er udlejer som har bevisbyrden, for hvad markedslejen i området er. Hvilket oftes gøres ved at indhente m2 priser på lejemål med nogenlunde identiske karakteristika.
2. Det som der bliver kigget på (såfremt i ender i retten) er hvad ville en lejer være villig til at betale på varslingstidpunktet, for ovenstående lejemål.
3. Hvad var aftalen med den gamle udlejer omkring den omkostning hun påtog sig ifb med renoveringen ?
Fik hun ikke lavet et dokument, med eksempelvis at hun var fredet i XX år med husleje reguleringer grundet investeringen eller noget i den stil ?
Hvis hun ikke fik lavet en decideret aftale omkring dette, mundtlig er også fint, såfremt den gamle udlejer kan "huske" det i en evt. retsag, så kan renovationen nok ikke bruges til så meget.
4. Hvor meget er "en mindre formue" i forhold til omsætningen på salonen og nuværende husleje. Havde renovationen nogen indvirkning på omsætningen efterfølgende og var renovationen en nødvendighed for at drive virksomhed da lokalerne blev overtaget?
5. Hvor lang tid siden er det hun har lavet denne renovation i forhold til varslingen om huslejeregulering til markedsleje ? Jo længere tid siden jo mindre kan renovationen bruges til + hvis den var en nødvendighed for at drive virksomheden, så er det yderst tvivlsomt om renovationen kan bruges.
Det som "normalt" sker i disse sager, er at man ender med et forlig. I ved selv at huslejen er urealistisk lav men 100% stigning lyder af meget.
Mit råd ville være at kontakte de andre erhvervsdrivende i området, jo flere jo bedre. Få dem til at give jer deres m2 priser, og vurdere så dernæst hvad en "rimelig" husleje er, dette burde være jeres mål i en evt forhandling. Kontakt en advokat og fremlæg jeres m2 priser fra de andre erhvervsdrivende i området og fortæl ham hvor i gerne vil ende i forhold til ny husleje. HUSK at få en fredningsperiode ind i en evt aftale såfremt der ikke står noget i jeres nuværende kontrakt.
Held og lykke
Sugeren
Ja så ser det sgu skidt ud :(
"1. Hvornår er der sidst varslet huslejestigning op til markedsleje og hvad står der i kontrakten om hvor ofte dette kan gøres ?"
Der er ikke tidligere varslet huslejestigning op til markedsleje. Der er ikke nævnt noget i kontrakten ud over at leje pristalsreguleres.
"2. Det som der bliver kigget på (såfremt i ender i retten) er hvad ville en lejer være villig til at betale på varslingstidpunktet, for ovenstående lejemål."
Ingen tvivl om at lejemålet, og da især efter renovering, er mere værd.
"3. Hvad var aftalen med den gamle udlejer omkring den omkostning hun påtog sig ifb med renoveringen ?"
Fik hun ikke lavet et dokument, med eksempelvis at hun var fredet i XX år med husleje reguleringer grundet investeringen eller noget i den stil ?
"Hvis hun ikke fik lavet en decideret aftale omkring dette, mundtlig er også fint, såfremt den gamle udlejer kan "huske" det i en evt. retsag, så kan renovationen nok ikke bruges til så meget."
Der var ingen omkostning. Hun ønskede at udvide med dette lokale hvilket var OK med udlejer. De ville bare ikke kaste nogen penge efter det med baggrund i den billige husleje. Der er ikke lavet hverken mundling eller skriftlig aftale om en fredning.
"4. Hvor meget er "en mindre formue" i forhold til omsætningen på salonen og nuværende husleje. Havde renovationen nogen indvirkning på omsætningen efterfølgende og var renovationen en nødvendighed for at drive virksomhed da lokalerne blev overtaget?"
En mindre formue er en ikke uvæsentlig udgift i.f.t. omsætningen og nuværende husleje. Renovation var ikke en nødvendighed for at drive virksomhed.
"5. Hvor lang tid siden er det hun har lavet denne renovation i forhold til varslingen om huslejeregulering til markedsleje ? Jo længere tid siden jo mindre kan renovationen bruges til + hvis den var en nødvendighed for at drive virksomheden, så er det yderst tvivlsomt om renovationen kan bruges"
Det er et lille års tid siden.
"Mit råd ville være at kontakte de andre erhvervsdrivende i området, jo flere jo bedre. Få dem til at give jer deres m2 priser, og vurdere så dernæst hvad en "rimelig" husleje er, dette burde være jeres mål i en evt forhandling. Kontakt en advokat og fremlæg jeres m2 priser fra de andre erhvervsdrivende i området og fortæl ham hvor i gerne vil ende i forhold til ny husleje. HUSK at få en fredningsperiode ind i en evt aftale såfremt der ikke står noget i jeres nuværende kontrakt."
Er jeg ikke sikker på, vi er interesseret i, da der ikke er nogen tvivl om markedslejen er højere. Det der irriterer mig, er, at hun har købt salonen med den forudsætning, at huslejen var billig. Nu er det pludselig ikke så god en forretning længere (eller ihvertfald mindre god).
Endvidere var kontrakten ved advokat, da hun købte, og han nævnte ikke noget om, at hun sagtens kunne risikere en lejestigning - tværtimod mente han, hun med nævnte kontrakt var rigtigt godt stillet. Hun har desuden telefonisk talt med samme advokat i dag, som ikke mener de har noget at komme efter. Men det harmonerer ikke med de regler jeg kan finde på nettet, og heller ikke med dine udtalelser ???
"Held og lykke"
Tak - får vi vist brug for.
Der er stadig håb:
1) Hvis lejekontrakten ikke indeholder et forbehold om, at lejen kan reguleres i henhold til lejelovgivningens almindelige regler, kan udlejer ikke hæve lejen til markedslejen. Et sådant forbehold kan evt. gemme sig i en vedlagt standardformular med almindelige vilkår, men det lyder som om, at der er udarbejdet et tillæg til lejekontrakten ved hendes overtagelse, eftersom udlejer har 10 års uopsigelighed, og så kan det tænkes, at forbeholdet skulle være gentaget i tillægget. Det er dog en konkret fortolkning, som din advokat kan gå nærmere ind i.
2) Hun kan tage lejemålet i brug som beboelse (ihvertfald på papiret - tilmelde sig folkeregisteret) i overensstemmelse med den aftalte anvendelse og så vil det formentlig være lejelovens (og ikke erhvervslejelovens) regler om lejeforhøjelse, der gælder, og de er mere fordelagtige for lejer. Hvis hun ikke tager det i brug som beboelse, vil man nok nå til, at parterne stiltiende har aftalt, at beboelsesdelen er udgået af lejemålet, og så er man i erhvervslejeloven og dermed reglerne om markedsleje.
Der er dog konkrete forhold i begge scenarier, der kan spille ind, ligesom kontraktens nærmere formulering er væsentlig, så det er en god ide at gå til en advokat med forstand på lejelovgivningen.
Held og lykke
Jeg klynger mig til halmstrå :)
1: Der er en standard skrivelse med lejekontrakten. Det halmstrå jeg måske ser, er, at der som særlige forhold er aftalt, at lejen stiger pr. 1. januar med foregående års stigning i pristal samt eventuelle stigninger i off. afgifter. Er man så ikke ovre i "fri lejefastsættelse", hvor der vel ikke kan komme andre stigninger på tale i løbet af lejeperioden ?
2: Vi kommer sgu aldrig derned og bo :)
Vi tager fat i advokaten i morgen, og ser, om han har været sine penge værd.
Såvidt jeg mindes, kan man altid regulere op til markedslejen som udlejer, såfremt lejen er væsentlig under markedslejen (definitionen af væsentlig er ca 12% som tommelfinger regel).
Kan godt forstå i ikke vil tjekker andre m2 priser, men hvis i ender i retten kan du være sikker på udlejer har tjekket priserne, da udlejer har bevisbyrden for markedslejen.
"lejen stiger pr. 1. januar med foregående års stigning i pristal samt eventuelle stigninger i off. afgifter"
Det er en standard tekst, som næsten står ordret i vores kontrakter.
Som jeg ser det, så har i ikke en super god sag (desværre) - jeg er spændt på at se hvad jeres advokat mener (specielt med den del om de intet har at komme efter.)
I forholdt til hvad jeg tidligere nævnte:
"Lejekontrakten er uopsigelig fra udlejers side de næste 10 år, og der er indført en bemærkning om, at huslejen reguleres med pristalsudviklingen fra sidste år samt evt. ændrede off. afgifter."
Hænger det så ikke meget godt samme med det som advokatfirmaet delacour skriver nedenfor ?
"Regulering af lejen
Erhvervslejeloven indeholder regler, hvorefter hver af parterne kan forlange lejen reguleret til markedslejen. Dette betyder, at den aftalte leje ændres til i stedet at udgøre, hvad der på tidspunktet, hvor kravet om lejeregulering fremsættes svarer til markedslejen for de lejede lokaler. Krav om lejeregulering kan alene fremsættes hvert 4. år.
Det kan i erhvervslejekontrakten være aftalt, at den ene eller begge parter fraskriver sig muligheden for at kræve lejeregulering til markedslejen.
Det kan endvidere være aftalt, at lejen reguleres enten med en fast procentsats eller i overensstemmelse med udvikling i et prisindeks, typisk nettoprisindekset. Sådanne aftaler er gyldige. Såfremt lejen udover denne indeksering skal kunne reguleres til markedslejen, skal der udtrykkeligt være taget forbehold herom i lejekontrakten."
Vi har igen været i kontakt med såvel udlejer som advokat. Advokaten vil have vi skal få noget på skrift og så tage den derfra. Udlejer er p.b.a. ovenstående tilbudt en mindre forhøjelse i "samarbejdets ond". Hvad siger PN ?
Det lyder da som om, du har fat i den lange ende ifølge brevet fra din advokat. Jeg går ud fra, at du med den mindre forhøjelse får klaret den allerede aftalte pristalsregulering, samt eventuelle afgifter. Synes da det lyder endog meget fair. Udlejer har jo været vidende om aftalen da i han overtog ejendommen.
Jeg er ikke rigtig sikker på hvad du ellers spørger om?
@AIC
Ovennævnte er ikke fra min egen advokat - men fundet på nettet. Min egen er blevet lidt vag - udover han siger, de ikke har noget at komme efter !!!!
Men ja, jeg mener også udlejer har været bevidst om lejemålene ved overtagelsen - men siger loven noget andet, kan man jo ikke bruge det til så meget - hvilket de ikke var sene til at bemærke.
Vores foreslåede stigning indeholder så godt og vel de i kontrakten nævnte stigninger - og vi var endda så frække at stille nogle krav p.b.a. ovennævnte udtalelse. Så må vi se om skidtet holder stik.
@thomsen
Håber ikke du tog mit svar ilde op - var på ingen måde ment sådan.
EDIT: BTW AIC ty for respons :)
Jeg arbejder med emnet hver dag og jeg kender lejeniveauet samt råder over et relativt stort antal sammenligningslejemål i Århus.
Hvis lejemålet ligger i Århus, kan jeg formentlig give dig et kvalificeret bud på markedslejen i området.
-
Jeg er i øvrigt ikke enig med det af De la cour anførte om at lejen ikke kan forlanges reguleret hvis der i forvejen er aftalt indeksregulering el. lign. Faktisk har jeg reguleret adskillige lejemål op, som sideløbende var indeksregulerede.
-
Du er velkomen til at sende en pm hvis du vil have en mere privat drøftelse af emnet.
Du er velkommen - hpber i finder en fornuftig løsning, som jeg samtidig håber du vil poste.
God aften :)