OT: Renovering af lejlighed

Står og skal flytte ud af vores lejlighed. Vi skal betale nyrenovering (gulvlakering, maling og hvidtning af gulve, lofter og døre osv.) - ved udlejers håndværkere. Vores udlejer gik sidste efterår konkurs og lige nu står et advokatfirma som kurator for konkursboet, indtil det bliver solgt ved tvangsauktion 6. Juni.

Jeg mener så at have hørt at der ved konkurs IKKE vil blive renoveret og vi derfor ikke skal betale for dette. Det samme mener min onkel, som er tømrer og tidligere har gjort meget i at renovere lejligheder. Nogen der ved noget konkret på området?

jeres forpligtelse fremgår af jeres lejekontrakt, og den er gældende i forhold til den enhver tid gældende ejer af ejendommen.

Hvorvidt ejendommen går på tvangsauktion bør ikke berøre jeres juridiske stilling

Tag kontakt til kurator. Det er ikke utænkeligt, at I kan lave en aftale der erstatter jeres forpligtelse til at renovere lejligheden. Nogen ala i giver afkald på X % af depositummet til fordel for at blive frigjort af jeres forpligtelse i henhold til lejekontrakten.

Noget helt andet er, at I altid kan finde jeres egne håndværkere til at renovere lejligheden. Det kan være billigere end dem udlejer/kurator vil benytte.

Jeg tror ikke det vil hjælpe at tage kontakt til kurator ang. deal-making, da de jeg som advokater nok er mest interesseret i at køre det by the book. Men vil da prøve.

Ville gerne have flere svar i stil med c_hopes, da jeg jo mener at have hørt at lejligheder på tvangsauktion bliver overtaget som de står i øjeblikket og derfor ikke skal renoveres af udflyttere, mens konkursboet står hen.

@Ceres

Say what ???

Er du sikker i din sag (mht. egne håndværkere) ?

@ Ceres... Selvfølgelig ikke. Hvis det af lejekontrakten fremgår, at udlejer renoverer på lejers bekostning, så har lejer ingen ret til indsigelse herom, medmindre renoveringen er åbenbart ubillig for lejer.


@ Birch...

Jeg er meget sikker på, at Carl har ret her. Når boet vælger at indtræde i skyldners (udlejers) forpligtelser, her en lejeaftale, opnår boet samme retsstilling mod lejer og lejer mod boet, som var gældende indtil da. Det er en af de sikkerheder man som lejer har, når ens udlejer går konkurs, og boet overtages. Lejers depositum er sikret ved fraflytning. Hvis det ikke var tilfældet, ville boet ved overtagelse kunne opsluge alle indbetalte depositum.

@birchvip.

Det er korrekt at lejligheder på tvang overtages i gældende stand.

Det er udtryk for at den sælgende part bliver frigjort for fremtidige forpligtelser i forbindelse med ejendommen - bortset fra det økonomiske tab - men i øvrigt ikke kan gøres ansvarlig efterfølgende.

Køber betaler buddet og omkostninger, og påtager sig al risiko og forpligtelser vedrørende ejendommen, og man har et "clean cut"

Købers påtagelse af risiko og forpligtelser inkluderer alle rettigheder og forpligtelser i relation til ejendommen, herunder også lejeaftaler.

DVS det ændrer ikke jeres retsstilling at ejendommen går på tvang. Som lejer kan man vælge at betragte det som et simpelt ejerskifte.

indenfor erhvervsejendomme tinglyses lejekontrakter ofte på ejendommene, men det anses ikke nødvendigt på boliglejemål, idet lejers retsstilling er næsten upåvirket af en konkurs/tvangsauktion.

Kommunikation med udlejer/kurator skader næppe.



MHT egne/udlejers håndværkere: pas - lejeloven er liberaliseret efter jeg arbejdede med den, og jeg er ikke up to date her.

@Diller

Almindelig deliktsansvar og såfremt lejers håndværkere udfører arbejdet uden mangler, så er der ikke noget tab at erstatte. Man er erstatningsansvarlig, men der er ikke et tab at erstatte. Relativt simpelt. Man hæfter selvfølgelig for egne håndværkeres arbejde, men så snart nye lejere flytter ind vil det i praksis være umuligt at konstatere evt. mangler i malerarbejde, gulvslibning osv., da det vil være svært at henføre et evt. slid/mangel til rette ansvarssubjekt.

Hvis du slår op i litteraturen, så er det faktisk fint beskrevet :-)

Rettet for div. slåfejl.

Jeg er nogenlunde sikker på at lovgivningen faktisk siger at udlejer ikke har ret til at kræve det skal være deres håndværkere der laver arbejdet. Så hvis man selv kan eller få nogle andre der kan finde ud af det til det så må man gerne det.

@ Ceres.... WTF? Hvad har det med min tidligere post at gøre?

Det har intet at gøre med den partsautonomi der eksisterer - hvis lejer på forhånd via lejeaftalen accepterer, at udlejer kan renovere lejemålet på lejers bekostning (typisk efter en syn- og skønsvurdering), så kan lejer ikke efterfølgende forlange, at bestemte håndværkere skal udføre arbejdet, som sagt medmindre der foreligger skævvridning af omkostningerne/det udførte arbejde...

@dillerhans

Hvad nu hvis der intet er at renovere?

Er lejemålet overtaget nyistandsat, ja

Skal lejemålet afleveres nyistandsat, ja

Ved udflytning konstateres det ved flyttesynet, at lejemålet er nyistandsat. (lejers håndværkere har nyistandsat lejemålet)

Det kan da godt være, at du mener, at det er etisk ukorrekt at bryde en kontrakt. Jeg tager din henvisning til partsautonomi til udtryk for det. Jeg har dog lært, at etik og jura ikke altid går i hånd, og i en situation hvor det faktisk er muligt at ifalde et erstatningsansvar - ved at bryde sin kontrakt - men uden at skulle erstatte et tab, så vil jeg da hellere viderebringe denne mulighed. Det er jo til enhver tid op til OP at tage sit standpunkt i sagen.

For ikke at flytte fokus væk fra tråden (vi er jo ikke enige :o)) så vil jeg sige, at det C_hope skriver lyder meget fornuftigt :)

@ Ceres...

Se det er en HELT anden snak. Jeg sondrer her imellem to (efter min mening) vidt forskellige tilfælde. Det må dog forudsættes, at der reelt er noget at renovere. Igen afhænger det jo konkret af parternes aftale - er det f.eks. aftalt, at der altid skal slibes gulv og males ved fraflytning, uanset lejlighedens stand, så hænger lejer på den aftale.

Men altså:


1. Der er tilfældet, hvor lejer INDEN flyttesynet vælger at renovere lejemålet, således standen er minimum den samme som ved indflytning. Herved kommer lejer reelt udlejer i forkøbet, og udlejer kan naturligvis ikke afkræve lejer for en regning vedrørende renovering, da der intet er at renovere (jvf. princippet bag LL § 98 stk. 1, 3. pkt.)

2. Det andet tilfælde (som OP vel netop er i) omhandler den situation, hvor der ER foretaget flyttesyn og konstateret behov for renovering/udbedring af lejemålet. Her har lejer, som jeg nævner i min tidligere post, reelt ikke mulighed for at kræve, at renoveringen forestås af lejers egne håndværkere. At lejer måske så alligevel kan være fræk og udbedre de forhold, der fremgik af flyttesynet, og dermed (måske?) undgå yderligere regninger fra udlejer, skal jeg ikke kunne sige. Jeg ved heller ikke i hvilket omfang, udlejer kan anlægge sag herom med påstand om, at de udførte arbejder ikke i tilfredsstillende grad opfylder forpligtelsen.

Jeg mener der er stor forskel på, hvad der reelt er gældende ret, og hvad man som lejer (måske) kan slippe afsted med ved at være lidt snu. Det var bare pointen ;) Men derudover, så nej - det er meget få ting fra lejers side, der efter min mening er uetiske ifht udlejer - de er sjældent de mest etiske i forhold til deres lejere alligevel ;)

@ Ceres....

Mht. hvad Carl skriver, så er der jo intet nyskabende i det. Det lyder fornuftigt, ja - det er gældende ret :) Det følger jo eksplicit af reglerne i konkursloven om boets indtræden samt reglerne i LL om lejers retsstilling ved udlejers konkurs og eventuelle ejerskift.

@dillerhans

Det er faktisk situation 1 jeg står i. Bor stadig i lejligheden og skal først være ude til d. 16. juni, hvor der vil være flyttesyn, så kunne evt. godt nå at male, ordne gulve osv. (kender professionelle til begge dele, som nok ville gøre det noget billigere) , men synes bare det ville være kæmpe waste, hvis de så alligevel går ind og siger, at nu omlakere/sliber vi lige gulvet og giver det noget maling.

@ birch...

Okay, så tolkede jeg noget af din OP forkert, men fremgår de forhold så af din lejekontrakt (siden du ved, hvad der skal ordnes), eller har du haft talt med udlejer?

Altså som Ceres også var inde på, så er der jo her muligheden for at være lidt fræk og komme udlejer i forkøbet ved at få forholdende udbedret selv. Gør du det, må udlejer selvfølgelig ikke bare "lave" de samme ting og sende dig en regning - problemet er dog, hvad man reelt kan bevise. Derfor er det nok en god ide, at du så får dokumentation på, at de arbejder er udført. Det ved jeg ikke lige om du kan, hvis det er sort arbejde du havde tænkt dig at få lavet :)

Jeg synes også det spiller en rolle, om du ved indflytning har dokumenteret lejlighedens stand med en udførlig fejl- og mangelliste + eventuelt billeder. Hvis ikke, kan udlejer igen formentlig hævde, at dine udbedringer ikke er tilfredsstillende ifht. lejekontraktens ordlyd (nyistandsat/nyrenoveret eller hvad de kan finde på at skrive)