Plus EV at købe andelslejlighed

Er der nogen der ved om det er plus EV at købe en andelslejlighed ?

Jeg har hørt at fast ejendom over længere tid stiger, er der nogen som eventuelt ved om det er rigtigt ?

Har absolut ingen ide, så må desværre være dig et svar skyldig.

Nej helt seriøst stiger lejligheder mere end inflationen ?

ja

ja

ja

@Morten R (og andre)

Har en 2 v til salg i Bagsværd. ca. 66 kvm.

Pris 1.025.000. (Offentlig vurdering på 1.490.000, så sælges altså 465.000 under prisen).
Husleje 2800 pr mdr. incl vand og aconto varme + adgang til 20mb internet + stor kabel pakke.

Overtagelse fra 1. dec eller efter nærmere aftale.

Andre som evt. kunne være interesserede må gerne smide en pm.

Jeg købte for 2 år siden, 229k i Sydhavnen, har en friværdi på små 400k nu - så det er bare super :)

Kæft hvor du poster meget OT.

Sydhavnen - WHY

Hmm åbenbart ingen der har et kvalificeret svar

Du skal holde dig for øje, at for de fleste andelsboligers vedkommende kan du ikke selv fastsætte salgsprisen, da den maksimale salgspris fastsættes på andelsboligforeningens generalforsamling. (på baggrund af bl.a. foreningens økonomi og den offentlige vurdering)

Et fåtal af andelsboligforeninger er såkaldte I/S - interessantselskaber, hvor man selv kan fastsætte salgsprisen.

Du skal også være opmærksom på vedtægterne, om du selv må sælge lejligheden til hvem du vil, eller om andelsboligforeningen skal ind over.

Den store fordel ved en andelsbolig er, at du ofte har en lav månedlig ydelse. Til gengæld skal du ofte ligge en stor udbetaling.

Derudover skal du gøre op med dig selv, om du gider bo i en andelsboligforening, hvor der ofte er lagt op til at man hjælpes ad med udvendig vedligeholdelse, trappevask osv.

Når alt det er sagt har jeg selv boet i andelsbolig i en årrække, og har kun positive erfaringer.

problemet med andelsboliger lige p.t, som jeg ser det, er at de vel i forhold til alm. ejer lejligheder er ved at være lige så dyre, mener i kbh der har de fleste andeler for længest passeret en million og når der så oven i det kommer en fast husleje på en 2-4k så har jeg svært ved at se det tillokkende i at købe andel frem for ejerlejlighed..

------------

@Morten R.


ZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZ.

Gå dog i seng hvis du er træt Carl

Som Djoffer siger hænger de gode tilbud ikke på træerne. Dog har min søster lige fået en på 90-100 kvm på frederiksberg for 800k + ydelse på 2500 inkl.. Det synes jeg da er ok, men tror heller ikke der er mange af dem.

/INC

@Morten R.

Det er bare lidt trættende hver 3 dag at skulle se et af dine dumme indlæg om aktie og ejendomsinvestering.

Morten r og gambler er brødre

generelt nmå det dog betegnes som en risikabel tid at købe fast ejendom i.

@ALL IN INC

Hold da op, ja det er et godt tilbud.

Sig til hvis du får nogle lignende! :)

Ja jeg er i familie med Gambler

Og hvad så ?

"og hva så "

haha

@ Ludo

Det skal jeg gøre. Det er desværre ikke mig der har den slags connections, så havde jeg været en rig mand :D

"Hmm åbenbart ingen der har et kvalificeret svar"

Det er også et pokerforum. Prøv www.euroinvestor.dk. Der finder du nok en del, der gider at svare.

/Mikael

Jeg overvejer at betale TDC for at grave mandens internet-kabel over...

Hej Morten R og andre interesserede.

Jeg har selv købt en andelslejlighed for ca. 9 mdr siden og jeg vil prøve at skitsere nogle af de overvejelser jeg havde vedr. købet som både bolig og investering.

Først og fremmest er der nogle ting der skal overvejes udover lige de åbenlyse ved hvilket som helst lejlighedskøb; beligenhed, stand og egne krav til m2 og antal vær.

Undersøg altid foreningens regnskab før købet, hvor mange penge er sat til side til forbedringer, har de erhvervslejemål, hvornår har de sidst fået lavet store ting,(specielt udskiftning af tag er en rigtig stor udgift for de fleste andelsforeninger)

Og så er der prisen på selve lejligheden dvs. både andelsværdi og mdl bolig afgift.
Der har jeg brugt flg. tommelfingerregel til at sammenligne med resten af ejendomsmarkedet.


Ex.

Andelslejlighedens pris + 100.000,- for hver 500 kr. du betaler i fællesudgifter pr. md. Dette beløb dividere du med antallet af m2. Ligger denne m2 pris mere end 20% under prisen for tilsvarende m2 priser på ejerlejligheder er det et fornuftigt køb. Dette argument kan du bruge, når du forhandler din bankrente i bund! Banken får jo pant i en efter markedet billig bolig, som fordi den er billig let kan sælges igen. Dermed løber banken en lille risiko, som igen skal afspejles i en lav rente de tilbyder dig, gerne under 6 % pt. Nov. 2007.


Dog er der visse ting jeg har ikke har taget med for ikke at komplicere det yderligere: Ejendomsværdiskat på ejerlejligheder og ikke på andel, og modsat realkreditlån til ejerlejligheder der normalt er 1-2% billigere end andelslån.

Det praktiske: man hæfter fælles i en andelsforeninger hvilket kan gøre det svære at gennemføre omfattende ændringer af ens lejlighed, omvendt er der ofte 8-900 kr fælles udgifter om mdr. ved ejerlejligheder som heller ikke er medregneti regnestykket

Mine tanker om andelslejligheder og fremtiden:

Jeg tror ikke at vi vil se de store fald på andelslejligheder som der eks. har været på ejerlejligheder. Dette ud fra den betragtnign at de stadig sælges med en rabat på ofte 20-30 % i forhold til tilsvarende ejerlejligheder. Der vil altid være folk der er interesseret i at købe en lejlighed med en forholdsvis stor rabat i forhold til ejerlejlighederne.

Og jeg tror at der på længere sigt desværre kun vil komme til at eksistere 2 typer af lejligheder: ejer og leje. Det betyder at de nuværende andelshaver på et tidspunkt enten får mulighed for at købe sig billigt til en ejerlejlighed eller sælge andelen til en ejendomsinvestor, som dernæst udlejer ejendommen tilbage til de tidligere andelshavere, begge dele vil forgylde andelshaverne endnu mere end de allerede er blevet indtil nu.

Sidstnævnte er selvfølgelig en politisk beslutning og kan sagtens være langt ude i fremtiden før det sker, men muligheden er absolut til stede da man vil komme til at stå med ca 190.000 andelslejligheder i Kbh der prismæssigt vil komme tættere på tilsvarende ejerlejligheder men som forfordeles ved ikke at skulle betale ejendomsværdiskat.

Håber at det kunne bruges og gav nogle savnede svar/overvejelser.
Ellers er i velkommen til at stille spørgsmål.

Mvh
Bentz

bump..

@Bentz

En lille hi-jack af tråden, men ville gerne spørge dig om du kunne fortælle mig hvad en rimelig lejepris dine øjne ville være for denne lejlighed som jeg og nogle mates overvejer at leje:
220+ kvm, beliggende tæt ved søerne, dog på den "forkerte side". God rumfordeling og nyistandsat med alle hårdehvide varer. Den har været på markedet et par måneder, og udlejer sagde at der godt kunne forhandles lidt på prisen. Varme/vand/el/tv/internet = godt 3000kr/måned.

Vi skal give et bud, men hvad vil være rimeligt, og hvor meget under den pris der er sat vil være ok at byde under uden at blive helt til grin. Altså hvor gådig kan man være i disse tider?

Og til Topic:

Jeg synes du glemmer lidt at nævne den betydelige boligudgift der er på andelsboliger, især nyere, som hurtigt løber op i 3000-4000 kr/måned. Ja de er fritaget for ejendomsværdi skat, men boligudgiften er da væsentlig større. Eller hva?? Det samlede regnskab ændrer sig vel i og med du bor der længere og længere tid......

mvh

Flex_luthor

@Flex_luthor

Først vedr. lejligheden.

Du glemmer lige at fortælle om de 3000 er pr mand (Hvilket er usandsynligt billigt), til sammen eller hür og hvor mange i er om at dele 220 + kvm... kom med en samlet leje udgift og hvor mange i er.

og Topic:

Hvis du lige læser regne eksemplet igennem engang til kan du se at jeg tager højde for boligudgiften(også kaldet fællesudgift), ved at lægge 100K for hver 500 kr i mdr boligafgift. dvs. boligudgift på 3000 kr om mdr = 600.000K oveni prisen hvis du vil sammenligne det med ejerlejligheder.


f.eks min andelslejlighed:

3 værelses, 80 kvm = andelspris 1.27 Mill
Boligafgift= 850kr (ved godt at det lyder utroligt) dvs ca 170.000 oven i prisen
Ialt kr 1.44 mill, tilsvarende ejerlejlighed ligger på omkring 2 mill.

Dvs jeg får en rabat på ca 28%, hvilket efter regnestykket er et godt køb i forhold til en ejerlejlighed, samt en senere mulighed for at fremleje den ud i 2 år eller evt. konvertering til en ejerlejlighed.

Mvh
Bentz

spørgsmålet er egentligt meget underligt. de fleste køber andelsbolig for at bo i den og ikke som et investeringsobjekt - faktisk er der bopælspligt i de fleste andelsboliger. så du skal primært se på om du har lyst og råd til at bo der og om det som helhed er fin værdi for dig. har du ingen steder at bo er værdien ved at finde en lejlighed sikkert større for dig end for en der allerede bor fint. har du alternativer skal du sætte disse op mod hinanden

@ Gene

Helt enig..men man kan godt tage med i sine overvejelser om man er ved at ramme toppen/bunden af boligmarkedet.

@ Bentz

Ja ok, forstod det ikke lige i første omgang. Men der vil vel stadig være en mindre og mindre værdi i det, jo længere du bor i lejligheden. Forstået på den måde at fællesudgiften jo er større end ejendomsværdiskatten, og dermed "mindskes" din fordel for hver hver måned med: Fællesudgift - ejendomsværdiskat kr.

I dit tilfælde med en udgift på 850 kr. er det selvfølgelig ikke noget videre, men i en forening med fællesudgifter på 3000-4000 kr. løber det jo hurtigt op.....

Off-topic:

De 3000 kr. er som jeg skriver, den månedlige udgift for lejemålet for varme/vand/internet etc. Huslejen kommer derudover.

Vi kan bo 4-5 personer, og vi endte med at give et bud på 3100 kr. under den månedlie lejepris de forlangte. De sagde ok:-) Så kan du og andre jo gætte på hvad vi må slippe for den herlighed.
228 kvm, ligger på Nørrebrogade ned mod søerne, alt er nyistandsat med alle hårdehvide varer. 5 værelser, stue, spisekøkken, stort badeværelse med brus og karbad samt gæstetoilet og pulterkammer. Kom frisk med et bud på hvad I synes ville være rimeligt.......

@flex_luthor

Du har ret i at på lang sigt mindskes fordelen ved en "for høj" fællesafgift i regnestykket Andel vs Ejerlejlighed.

Regnestykket er primært lavet for at have en simpelt og praktisk vbillede af om et køb er +EV eller -


De fleste ejerlejligheder i Kbh betaler samtidig også en fællesudgift til vedligeholdelse af fælles arealer i deres blok.. ca 800-1000kr mdr, hvilket kommer foruden ejendomsværdiskat, som stadigvæk skal kalkuleres som fast månedlig udgift.


Fremleje af Lejligheden.

Umiddelbar ville jeg mene at en mdr leje på ca 13.000 kr ikke er helt skudt ved siden af....kom gerne med svaret hvor meget i samlet ender at skulle betale for den?.

Mvh
Bentz

Husk at tage den i huslejenævnet, når I er ved at flytte. Så får I nok de fleste af pengene igen, men udlejer vil nok ikke have jer boende længere. ;)

Jeg kan ikke andet end at grine af det

Lær at stave 123

troede du handlede aktier? Men det var måske ikke +EV alligevel?

Har ikke købt aktier nej

@Morten R
1:Er der nogen der ved om det er plus EV at købe en andelslejlighed ?

Jeg har hørt at fast ejendom over længere tid stiger, er der nogen som eventuelt ved om det er rigtigt ?


1: Det kommer da an på alternativet. Er alternativet leje eller køb af ejerlejlighed? Og andele til fornuftige priser og som du kan købe er svæer at få fat i, så det kommer da helt an på hvilken andel du snakker om.
Så mit svar er at jeg skal bruge detaljer om forudsætninger, privatøkonomi, skal der optages lån, fremtidige boligplaner, alternative boligplaner, er du presset med at skulle købe den nu f.eks af søskende.

Men umiddelbart ja, hvis du ikke har råd til ejerlejlighed, har 50-100 % af pengene til den osv.

2: Ja, alt stiger over tid. Inflation. Det svinger om om den stiger mere end inflation men generalt ja. Vi har været i opsving seneste mange år.
Et boligmarked kan dog godt stagnere og i enkelte tilfælde briste. Spørgsmålet er også om det stiger nominelt, altså hvor mange liter sødmælk koster en fastejendom nu vs om 10 år.



@bentz

gode indlæg

Flex

18K pr. måned er rimeligt.

@bajawa ty


@ Ludomaniac
Fuldstændig rigtigt der er faktisk mange penge at hente eftersom der er faste regler for hvor meget der må udlejes og de regler har ikke rigtig taget højde for det nuværende boligmarked.

Slet ikke læst tråden. Men er det ikke noget med at man skal betale skat af fortjenesten, hvis det er inden for 2 år man sælger den ?

@ Morten R

Man kan ikke bare sige om det er et godt eller skidt tidspunkt at købe andels lejlighed på. Der er mange faktorer der spiller ind. Skal prøve at give en forstålig forklaring

1. Husleje og prisen på andels lejligheden er fuldstændig uafhængig af hinanden. Huslejen er beregnet ud fra løbende drifttsudgifter som feks vicevært,løbende vedligeholdelse af ejendommen osv osv.+ evt afdrag på lån i ejendommen

Prisen på lejligheden er ikke en fast pris. På den årlige generalforsamling besluttes det hvad lejlighederne max. må prissættes til. Det er stadig tilladt at give et afslag i prisen. Prisen kan fastsættes på 3 måder

1. Prisen fastsættes efter den pris andelsforeningen betalte for ejendommen da de købte den

2. Prisen fastsættes efter den offentlige vurdering

3.Prisen fastsættes efter valuar vurdering. Dvs. at ejendommen vurderes efter hvad den ville kunne sælges for som udlejnings ejendom.

Eks: Ejendom med 10 lejligheder hver på 280 m2..:-)

1. Foreningen gav i sin tid 200.000 kr for ejendommen, og beslutter på generalforsamlingen at det er den pris de stadig vil køre efter. Hver andel må sælges for max 20.000

2. Ejendommens offentlige vurdering er nu 20.000.000kr. De beslutter at det er den de vil bruge. Hver andel må sælges for max 2.000.000

3. En valuar vurderer at ejendommen kan sælges som udlejningsejendom for 40.000.000. Hver andel må sælges til 4.000.000

Der er så også nogle andre ting der spiller ind. Hvis man beslutter at bruge offentlig eller valuar vurdering, er det ofte sådan at man ikke udnytter den 100% men vælger feks 80%

Det er derfor vigtigt at se ejendommens regnskaber+ referat af sidste generalforsamling. Hvis det feks er besluttet at ejendommen skal have nyt tag, nyt varmeanlæg osv osv og skal optage nye lån i ejendommen har det indflydelse på huslejen

Håber det er en nogenlunde forklaring

Ron

@ Bentz

Jeg ville sgu gerne se dig finde en nyistandsat lejelejlighed på 228 kvm centralt i kbh for 13000 kr. om måneden:-) I så fald må du meget gerne skrive mig en pm....

Thomsen var ikke langt fra til gengæld. De ville have 20.000 kr, men det endte på 16.900 kr/måned. Alt i alt betyder det at vi sidder for 4000 kr./mand inc. alt.