PNVA: EV+ i køb af andelslejlighed?

Jeg er meget tæt på at købe en andelslejlighed i København.

- Hvad er jeres bud på en sådan investering?
Hvordan tror I prisudviklingen vil se ud på andelslejligheder i Kbh. i fremtiden?

Hørte igår i nyhederne, at netop andelslejligheder ville stige til samme prisklasse som ejerlejligheder, men om det så sker tja..

Men en andelslejlighed er almost en sikker investment. Hvad er købspris og husleje??

Loua

Købspris er 780.000 kr.

Husleje er 3000 kr.

Tæt på Nørrebro station. - Den egner sig godt som delelejlighed.
63 Kvm.

Nyistandsat badeværelse/toilet. Fint køkken.

Lille altan til hvert værelse.

Altså: 2 værelser, et køkken og et badeværelse/toilet og lille entre
+ loft og kælderrum

Jeg vil meget gerne leje din lejlighed hvis du køber den Saibot, hvis du altså ikke selv skal bruge den. PM - hvis det kan have interesse.

Købsprisen er ca det dobbelte af hvad min på holmbladsgade koster, men ved også at min andelsforening ikke har fuldt den anbefalende andelskrone, hvilket den dog kommer til da jeg er kommet ind i bestyrelsen 8)

Huslejen er helt fin, og hvis du skal stole på ham vismanden fra igår, kan du vel håbe på en stigning på 50% indefor en 4-6 års periode. Men no matter what er det et godt køb.

Loua

Tjek om foreningen har lån - hvis de har store lån i ejendommen er det kalrt -EV idet andelshaverne indirekte betaler renterne men ikke får det tilhørende skattefradrag. Det kan derfor langt bedre betale sig at hver især låner pengene.

Ville også selv tjekke foreningens størrelse. Alt under ca 50-100 andele kan gøre det vanskeligt at have råd til vicevært, snerydning osv og så skal der helst være en del unge mennesker som er klar til at give et nap med.

Om investeringen i øvrigt er god er svært at sige, synes at man som udgangspunkt ikke skal bekymre sig alt for meget om den slags når det gælder en bolig man har tænkt sig skal være ens hjem og derfor snarre kigge på om man synes man sidder for en rimlig udgift.

@Saibot.

Som altid når du vil have noget analyseret bliver analysen bedre når du giver meget information.

De oplysninger du giver er meget mangelfulde.

Når man køber en andelslejlighed, er det ikke en lejlighed man køber men en del af ejerskabet af ejendommen, hvorfor de oplysninger du må ud med ikke så meget handler om lejligheden men om ejendommens økonomi.

Meget centralt for forventningen til prisudviklingen på andelslejligheder, er dog prissætningen af ejendommen i regnskabet.

Det er desværre umuligt at konkludere som Loua, idet vi mangler meget centrale oplysninger.

MVH

Carl

Samtidig.

Når du køber en andelslejlighed hæfter i solidarisk.

Skatteregler omkring andelslejligheder betyder at beskatningen er laverer, men fradraget for renteudgifter er desværre heller ikke til stede.

Mulighederne for at belåne andelsboliger er blevet bedre og bedre, og den prismæssige effekt af dette er i mine øjne stadig ikke helt udmøntet i priserne.

Vi når dog I mine øjne aldrig ejerlejlighedspriser, idet gennemskueligheden og risikoen ved en ejerlejlighed er mindre.

MVH

Carl

Over længere tid stiger fast ejendom altid, så det er vel en udmærket investering

Desværre er det umuligt at forudsige udviklingen på kort sigt, så du kan ikke regne med at lejlighedens værdi er fordoblet om 2 år, du kan være uheldig det går den anden vej i starten

Men umiddelbart lyder det til at være en udmærket lejlighed, faktisk meget billigt i forhold til dens størrelse og belligenhed, men husk bare at undersøge om økonomien i foreningen er god så huslejen ikke pludselig stiger markant

@C_hope

Mit skøn var kun udfra markedspris/leje, men som du siger skal man selfølgelig undersøge andelsforeningens økonomi.

Loua

@Cadillac.

Vrøvl.

Andelsboligers pris erfastsat af bestyrelsens valg af vurderingsmetode, og det er derfor meget meget nemt at forudsige udviklingen på kort sigt, det kræver blot at man har oplysningerne til rådighed.

De fleste andelsbolig foreninger får lavet valuar vurderinger med jævne mellemrum og bruger disse som grundlag for fastsættelse af andelskronen.

Måske men det samlede boligmarkeds udvikling kan du ikke forudsige

@Cadillac.

Prøv lige at læse OP igen.

Saibot interesserer sig for sin andelslejligheds udvikling og for andelsmarkedet i københavn, og ikke for det samlede boligmarked. (ja der er en sammenhæng, men den er marginal.)

Andelsboliger's pris bliver fastsat ud fra vurderingen af ejendommen, og den øvrige økonomi i foreningen, og vurderingen går på hvad værdien af ejendommen vil være såfremt ejendommen var til salg som udlejningsejendom, IKKE som ejerlejligheder. Der er således en tæt sammenhæng mellem andelsvurderinger og pris udviklingen for udlejningsejendomme.

Jeg sidder selv i bestyrelsen for en andelsboligforening og for at vurdere sådan en lejlighed kræver det at man graver sig dybt ned i regnskabet. Umiddelbart lyder prisen at være så høj at det er på baggrund af en valuarvurdering. Dermed er der ikke hurtige penge at score på samme måde som hvis foreningen brugte en anden vurderingsmetode.

De vigtige ting at kigge efter er hvorvidt der bliver sparet op til vedligeholdelse. Hvis taget skal skiftes en dag og der ikke er penge i kassen ja så er der kun et sted at hente dem. Er der større vedligeholdelsesarbejder inden for de næste år skal der også være afsat penge på andelskronen. Det vil sige at den ikke skal være opskrevet fuldt ud i forhold til hvad man kan gøre i forhold til valuarvurderingen. Skal foreningen f.eks. låne 1million til nye vinduer kan man slet ikke regne med at værdien af bygningen stiger med det samme. Dermed falder værdien af andelskronen da gælden stiger mere end værdierne. En fornuftig forening har derfor reserveret en del af andelskronen for ikke at nye beboere skal komme i klemme. Mange er dog blevet grådige og udnytter muligheden 100%. Det er selvfølgelig fint for en sælger men skidt for en køber.

Udover det så svarer investeringen nok rimeligt til det generelle boligmarked. Bliver det muligt at opløse andelsforeninger vil der dog være rigtigt mange penge at hente men det ser ikke ud til at være lige på trapperne.

@Zyde.

Meget meget enig med hvad du skriver, men reserverer man i andelskronen snyder man sælgende andelshavere.

At bestyrelserne gør dette ser jeg som et udtryk for at man ser sig bedre til at vurdere end valuarerne, og i mine øjne meget naivt !

Når en ejendom får nye vinduer, stiger gælden selvfølgelig, men ejendommen stiger tilsvarende idet man bør opskrive huslejen tilsvarende.

Mange tak for de mange gode svar.

Jeg får detaljerede papirer over andelsboligforeningens regnskab/økonomi etc. i morgen. - Vil evaluere det i fællesskab med et familiemedlem som er ejendomsmægler.
Og muligvis scanne det ind, og linke til det her på pokernet ;-)
- Når jeg lige finder ud af om det er noget man bare må stille offentligt til rådighed på den måde?

"Skal foreningen f.eks. låne 1million til nye vinduer kan man slet ikke regne med at værdien af bygningen stiger med det samme. Dermed falder værdien af andelskronen da gælden stiger mere end værdierne"

Interesseant... Foreningen var netop gået i gang med en fuld renovation af ejendommens gård.

- Og så skal jeg også lige have taget et lån i banken... Ser frem til at se hvilken indflydelse det har at jeg ikke kan vise andre indtægter end fra pokeren de sidste 12 måneder.
Dog har jeg et par flinke forældre som kan kautionere på mit eventuelle lån.

@Saibot.

Ser foreningens økonomi ok ud, og du har en alm forhold til dinbank, får du et lån hvor du ikke behøver at blande dine forældre ind.

Hvis du alligevel får dem tiol at kautionere, bør du bede om rabat i renten fra banken, idet deres risiko så er meget meget begrænset.

@Saibot

Du skal se på foreningens regnskab. Du skal se hvad andelskronen er fastsat til. Er den fastsat konservativt, så køb løs.

@C_hope

Lyder godt.
- Af ren nysgerrighed; Har du uddannelse/jobmæssig baggrund indenfor bankverden?

@c_hope

Huslejen har intet med vurderingen at gøre - overhovedet. At reservere i andelskronen er naturligvis noget man skal gøre forsigtigt men i mange tilfælde er det meget fornuftigt. Vi har gjort det i min forening fordi vi vidste at vi stod overfor en masse vedligeholdelse. Nu har vi så fundet ud af at taget skal skiftes. Ingen vidste det og valuaren har umuligt kunne vide det. Havde vi ikke været forsigtige kunne dette have kostet vores nye beboere en masse. Faktisk har vi hørt fra valuarer at standen spiller en meget lille rolle. Man regner bare med at der er tag og vinduer. Du skal også huske på at en valuarvurdering "efter den kontante handelsværdi som udlejningsejendom" jo er meget subjektivt. Tit skifter foreninger jo valuar for at få en bedre vurdering.

At du siger prisen stiger tilsvarende med arbejdet der bliver udført er simpelthen ikke korrekt. F.eks. er prisen for det stillads vi skal have op i forbindelse med udskiftning af vinduer steget med mange hundredetusinde kroner i løbet af de sidste år. De penge får vi sgu ikke noget for - det er bare noget der skal være der for at kunne sætte nye vinduer i. Nu vælger vi også at bruge ret meget teknisk rådgivning af arkitekter og ingeniører. Hvordan vil du kunne se de penge på vurderingen? Det er jo bare luft. Jeg er meget enig i de ting du skriver ellers men du har for stor tiltro til valuarer :-)

@c_hope

Glemte lige den her:
"Meget meget enig med hvad du skriver, men reserverer man i andelskronen snyder man sælgende andelshavere.

At bestyrelserne gør dette ser jeg som et udtryk for at man ser sig bedre til at vurdere end valuarerne, og i mine øjne meget naivt !"

Det er IKKE betyrelserne der fastsætter andelskronen. Det gør generalforsamlingen så der er tale om en fælles beslutning fra hele foreningen.

@Zyde.
Var meget enig med dig før, men nu vrøvler du:

1. "Huslejen har intet med vurderingen at gøre - overhovedet. "
Helt forkert. Ingen valuar vurederer en ejendom uden at gennemgå indtægten.

2. Ja standarden spiller en meget meget lille rolle, idet vurderingen baseres på indtægten !

3. Jeg siger at ejendommen stiger når man sætter huslejen op.

Jeg mener virkelig det er uansvarligt at hensætte og dermed som "uvidende" bestyrelses at tro man kan vurdere bedre end profesionelle fagfolk.

4. Jeg har ikke super tiltro til valuarer, men nægter at tro at du eller fru hansen der tilfældigt er valgt i bestyrelsen er bedre !

@Saibot.
Har arbejdet i ejendomsbranchen i 10+ år, og uddannet civiløkonom (HA)

Et par gode råd. Jeg har selv lige købt lejlighed og har undersøgt markede godt.

Find ud af hvor store lån der er i andelsforeningen. Og endnu mere vigtigt, hvad det er for nogle lån. Det du skal kigge efter er om nogle at lånene er optaget som rentetilpadsningslån, og i givet fald hvornår der er rentetilpasning. Hvis rente stiger kan det nemlig betyde økonomien ændre sig i foreningen. Dette kan finde i regnskabet.

Undersøg om der er planlagt store ændringer i boligen, fx nyt tag eller vinduer.

Du skal undersøg om der er en klausul i egendommen (som var oppe i Kontant for ikke så lang tid siden) om københavns komune har udlejet grunden. Jeg fandt ud af det ved at få matrikkelnummeret og fik min far til at tjekke det. Han gjorde det fra sit job i en af de storebanker. Dette er meget vigtig, da det betyder du kan miste retten til at sælge med profit. Og faktisk da udlegningen fandt sted måtte man ikke sælge på videresalg. Det betyder du kan sælge igen for opringelige pris. Dette er kun vigtigt hvis der ikke kommer en politisk løsning på problemet.

Find ud af hvad andelskronen er og hvad andelskronen er vurderet til. Og om det er en privat eller offentlig valuar der har vurderet (privates vurdering er højere). Hvis andelskronen er 5000 kroner per km2 og vurderingen er 6000 per km2, er det ikke meget andelskronen kan stige. Men hvis boligen bliver revurderet kan den godt stige. Der er mange foregninger der har en regel om prisen ikke må være tættere end 10% af vurderingen.

Nu er det jo meget sparsom info vi for. Men ud fra det du skriver lyder det fornuftigt. Jeg har kigget på et utal af lejligheder det sidste halve år og prisen lyder meget standart.

@c_hope

Jeg er en smule chokeret hvis du har 10+ år erfaring og ikke ved at boligafgiften ingen rolle spiller.

"Undertiden ses den misforståelse, at valuarvurderingen skal foretages på baggrund af boligafgiften og ikke den lovlige leje, der vil kunne opkræves for lejlighederne i ejendommen ved udlejning på normale vilkår. En vurdering på et fejlagtigt vurderingsgrundlag vil efter min opfattelse kunne udløse et erstatningsansvar for valuaren og efter omstændighederne tillige for bestyrelsen og en eventuel administrator."
kilde: jp.dk/morgenavisen/penge/article1057566.ece

Her er jeg 100% sikker. Ejendommen stiger ikke i forhold til huslejen.

Se desuden her: politiken.dk/indland/article217929.ece

@Zyde.


Øhhhh, i en udlejningsejendom sætter man jo også huslejen op når man skifter vinduer !

DVS investeringer medfører huslejestigning hvilket medfører stigende vurdering.


Det ansvar som artiklen omhandler er jo tilsvarende det jeg skriver.

@Zyde.

Samtidig: Kan du ikke lige finde ud af hvor jeg har nævnt boligafgiften !
Jeg henviser jo præcist til huslejen !

Jamen investeringer medfører ikke en stigning i boligafgiften i en andelsforening. Det er generalforsamlingen der bestemmer hvad boligafgiften skal være. Derfor tager du fejl når det handler om andelsboligforeninger - og det er jo PRÆCIS derfor at valuarerne ikke tager det med i deres vurdering - for der er ingen automatik som der er på udlejningsejendomme. De kan ikke bruge en boligafgift som en generalforsamling kan lave om på hvert andet øjeblik til noget.

Zyde......

Få lige den her på plads:

Hvis du skifter til termo vinduer, kan du sætte den beregnede husleje op, og dermed værdi stigning. Denne husleje er ikke boligafgiften men den teoretiske husleje som udlejningsejendom.

Som jeg skriver nævner jeg jo ikke boligafgiften men huslejen, hvilket er 2 vidt forskellige ting.

Du har altså misforstået hvad jeg har skrevet, og sammenblande boligafgift og husleje.

@c_hope

Der er ingen husleje i andelsboligforening. Der er kun boligafgift. Jeg ved ikke om du hele tiden har talt om en "teoretisk ikke eksisterende" husleje udelukkende som brug for et udgangspunkt i forhold til en fastsættelse af vurderingen. I så fald er vi tættere på hinanden men du glemmer at der er tale om "købsprisen". Sætter man nye vinduer i en udlejningsejendom er det jo meget enkelt - man tager udgifterne og lægger dem ud på lejerne. Derfor vil forholdet være tilnærmelsesvis 1:1 på værdien. Salgspris er bare noget helt andet. Der kommer ikke nogen og siger at du kan tage mere i leje fordi du har købt en ejendom med nye vinduer i forhold til en med gamle. Derfor eksisterer dette forhold ikke på andelsforeninger med valuarvurdering.

Jeg har bestemt ikke blandet tingene sammen men troede du havde. Der er bare ikke nogen lejere at pålægge udgiften - derfor er det ikke sikkert at man kan få fuld værdi.

@Zyde.

FIno, så lad mig give dig et meget godt råd til dit bestyrelsesarbejde:

Sørg for hvert år at lave en beregning af den teoretiske husleje (bare for en gennemsnitslejlighed i ejendommen) i ejendommen, og arbejd videre med den år efter år. Læg forbedringsforhøjelser og lign på.

Så har I altid et talmateriale at give Valuaren der er korrekt, og den vurdering han kan give vil være meget meget bedre !

Sidst - købspris og salgspris er ikke 2 forskellige ting.
Handelsprisen på en ejendom afhænger af den beregnede husleje og markedets afkast krav !

Nej der kommer selvfølgelig ikke nogen og siger du kan tage mere i leje - det er noget I som ansvarlig bestyrelse skal informere valuaren om, således at den vurdering han fremlægger er god !

@c_hope

Købspris/salgspris er også det samme i mit indlæg. Kom bare til at skifte. Det jeg sammenlignede med var værdien af en udlejningsejendom. Jeg kender ikke de eksakte regler for hvad man kan pålægge lejerne i en udlejningsejendom. Det jeg ved er bare at der er grænser. Vi kigger jo ikke på de love når vi vedligeholder i vores forening. Vi gør som vi synes er rigtigt for os. Det er utopisk at tror at alt hvad vi laver ville kunne medføre en huslejestigning i en udlejningsejendom. Derfor er der ingen automatik. Med andre ord må vi forvente at vi ikke kan få fuld valuta for pengene. Jeg har aldrig sagt at værdien ikke stiger men 1:1 - nej. Derfor kan man sagtens tabe penge når der bliver investeret i bygningerne.

Det er da muligt at man kunne sætte sig ned med en valuar og ramme et mere præcist beløb for hensættelsen. Den vil dog stadig eksistere i et eller andet omfang. Herudover kan man som forening sagtens vælge at være mere konservative end en valuar for at beskytte sig mod udsving. I forhold til Saibots originale indlæg er det jo meget relevant da en investering i en forening med hensættelser er en del sikrere end i en forening uden.

Jeg springer lige lidt tilbage for du har flere gange sagt at det er bestyrelserne der laver hensættelser og det er simpelthen lodret forkert. Som tidligere nævnt er det altså generalforsamlingen der gør det. Altså en demokratisk beslutning i foreningen. At sige at sælgerne bliver snydt vil være det samme som at sige at sælgerne i foreninger der ikke bruger valuarvurdering bliver snydt. Faktum er bare at de selv har været med til at bestemme det.

Tænk sig alle dem der har boet i en andelsboligforening før det overgik til valuarvurdering. Er de ikke blevet væsentligt mere "snydt" end folk der har tjent kassen på at skifte? Har man "fortjent" pengene fordi man ligepræcis boede der på det rigtige tidspunkt?

@Zyde.

Når man forbedrer i en udlejningsejendom er det som du skriver 1:1, men da afkastkravet i en udlejnings ejendom er mindre en brutto ydelsen på et kreditforeningslån, vil investeringer i forbedringer oftest medføre værdistigninger der er større, og man forøger derfor sin værdi.

Jeg er 100% enig i at en andelsforenings målsætning med investeringer er anderledes end en investor, men derfor mener jeg stadig det har en enorm interesse at få klarlagt hvad den teoretiske husleje er, for med den som udgangspunkt at ramme så realistisk en vurdering som mulig.

I dit andet afsnit belyser du jo præcist det centrale:

Hvis I som forening er for konservative, bliver sælgere snydt !

Man beskytter ikke sig selv mod udsving ved at være konservativ, man undgår blot at andelshaverne ser dem, og dermed skaber man en situation der ikke er holdbar.

Det svarer til at I i et firma vælger at bogføre aktiver til for konservative ansættelser. Det duer bare ikke og er snyd af de aktionærer der sælger aktier.

"Jeg springer lige lidt tilbage for du har flere gange sagt at det er bestyrelserne der laver hensættelser og det er simpelthen lodret forkert. Som tidligere nævnt er det altså generalforsamlingen der gør det. Altså en demokratisk beslutning i foreningen. At sige at sælgerne bliver snydt vil være det samme som at sige at sælgerne i foreninger der ikke bruger valuarvurdering bliver snydt. Faktum er bare at de selv har været med til at bestemme det."


Blunder.

På selskabers generalforsamlinger er det også generalforsamlingen der vedtager regnskabet, men bestyrelsesansvar eksisterer stadig !


"Tænk sig alle dem der har boet i en andelsboligforening før det overgik til valuarvurdering. Er de ikke blevet væsentligt mere "snydt" end folk der har tjent kassen på at skifte? Har man "fortjent" pengene fordi man ligepræcis boede der på det rigtige tidspunkt?"


Ja selvfølgelig - man har investeret i et aktiv der er steget i værdi, og bestyrelsen har fået denne værdi frem i lyset - selvfølgelig skal man tjene på det.

Ja de gamle andelshavere er blevet snydt så vandet drev !

c_hope Vs Zyde

The battle will continue tomorrow!

@c_hope

En sælger der har købt sin lejlighed for 100kr og to måneder senere kan sælge den for 300kr er ikke blevet "snydt". Muligvis kunne han have fået 50kr mere men det har man så i fællesskab valgt at hensætte for at beskytte fremtidige købere. Hvad nu hvis den samme mand havde købt til 100kr og solgte til 100kr fordi foreningen ikke valgte at skifte til valuarvurdering - så er han pludselig ikke blevet snydt men har nu 200kr mindre?

Måske skulle man ved salget kontakte alle dem der har boet i lejligheden de sidste 50år og fordele gevinsten mellem dem (det er jo dem der har sparet pengene op). Retfærdighed er en underlig størrelse og jeg forstår ikke din holdning.

Det er muligt du mener at alle andelsboligforeninger bør sætte deres værdi til det maksimale ifølge en valuarvurdering men sådan er virkeligheden ikke. Nu er andelsboliger jo ikke investeringsobjekter da man f.eks. har pligt til at bo i sin lejlighed. Formålet med foreningen er IKKE at tilgodese nuværende andelshavere mest muligt - der er jo ikke tale om et firma. Man kan sagtens vælge at tilgodese fremtidige beboere. Vi har bevidst valgt at sikre fremtidige beboere med en lille procentdel af vores gevinst. Selv dem der stod for at skulle sælge hurtigt efter vores skift havde ingen problemer med dette - de havde jo vundet rigeligt på beslutningen. Der er bestemt ikke tale om at noget bliver skjult.

@alle jer andre.

Jeg tror at denne diskussion belyser hvor indviklede andelsboligforeninger egentlig er. Man skal virkeligt kigge sig for især når valuarvurderingen er foretaget. Ofte vil bestyrelsen også ligge inden med vigtig viden som man ikke kan læse ud af tallene. Har c_hope siddet i bestyrelsen kan man forvente at citronen er presset til det yderste og det taler mod at købet bliver en god investering. Er det derimod Zyde der har siddet i bestyrelsen er det sandsynligvis en bedre investering at købe :-)

@Zyde.

Ja vi er af meget forskellig opfattelse:
"Formålet med foreningen er IKKE at tilgodese nuværende andelshavere mest muligt - der er jo ikke tale om et firma."

I ejer en ejendom i et fællesskab. Et medlem der af en eller anden grund skal fraflytte skal altså ikke have fuld betaling for sin andel af formuen.

Det er jo helt væk.

Prøv du til en sælger at sige: Du får 100.000,- for lidt for din andel og alle ved det, men vi vil gerne tilgode se den fremtidige køber.

En andelsforening skal drive ejendom, og forvalte formuen forsvarligt.


Jeg mener at en andelbestyrelse skal varetage medlemmernes interesse bedst muligt, og ikke skjule værdier i regnskabet !

@Zyde.

"@alle jer andre.

Jeg tror at denne diskussion belyser hvor indviklede andelsboligforeninger egentlig er. Man skal virkeligt kigge sig for især når valuarvurderingen er foretaget. Ofte vil bestyrelsen også ligge inden med vigtig viden som man ikke kan læse ud af tallene. Har c_hope siddet i bestyrelsen kan man forvente at citronen er presset til det yderste og det taler mod at købet bliver en god investering. Er det derimod Zyde der har siddet i bestyrelsen er det sandsynligvis en bedre investering at købe :-)"

NEJ, jeg siger ikke at citronen skal presses, men at regnskabet skal gøres så realistisk som muligt, og der ikke skal skjules værdier.

Hvis du sidder i bestyrelsen bliver sælger snydt !

Det er ikke spor indviklet men diverse "boligsociale" interesser forplumrer billedet.

Andelsbolig er fælleseje af en ejendom, og fastsættelsen af prisen på ejendommen bør gøres så gennemskuelig som mulig, og ikke være udtryk for en bestyrelses ønske om at dæmpe pris udsving osv.

Man ejer en del af ejendommen, og en bestyrelse der prøver at få godkendt et regnskab hvor værdierne ikke er opgjort så realistisk som muligt skulle fyres øjeblikkeligt.

@ZYde.

Har I nogen andele til salg :-)

@c_hope

Der bliver ikke skjult noget. Det står jo sort på hvidt hvad der er hensat. Jeg kan ikke følge din sans for "retfærdighed". Alle andelshavere bliver vel snydt fordi vi ikke kan sælge vores lejligheder til højestbydende?

"I ejer en ejendom i et fællesskab. Et medlem der af en eller anden grund skal fraflytte skal altså ikke have fuld betaling for sin andel af formuen."

Formuen er jo en kunstig skabt størrelse. Det nemmeste ville jo bare at lade markedskræfterne råde. Men det har man valgt ikke at gøre. Man har valgt at beholde andelsboligforeninger som boligform. Det kan man være enig eller uenig i. Personligt ville jeg da gerne have hele værdien for min lejlighed. Det er bare ikke tilfældet. Jeg bor i en andelsboligforening og det bygger altså på nogle andre principper.

"Formuen er jo en kunstig skabt størrelse."

Øhhh hvad mener du.

Formuen er et aktiv der har en værdi, men det sidder du åbentbart i en bestyrelse der mener de bedre kan fastsætte værdien end en proffesionel ?

@c_hope

Værdierne er opgjort meget præcist - nogle af dem er bare hensat. En bestyrelse der driver en andelsboligforening som en ejerforening burde fyres øjeblikkeligt :-)

Vi har frit salg af vores lejligheder. Så det er nærmest kun familie og venner der kommer ind her.

Og nej jeg bor i en forening hvor generalforsamlingen har besluttet hvad boligerne skal være værd. Det er vores ret som forening og har ikke noget at gøre med bestyrelsen.

Formuen som du kalder den er jo ikke sat af markedskræfterne. Den er heller ikke fastsat - dermed en kunstig semi-reguleret størrelse.

@Zyde.

Jeg har svært ved at følge dig:
Hver 18 måneder spørger i en proffesionel statsautoriseret ejendomsmægler der også er valuar:

Hvad er værdien af ejendommen ?
Derefter sætter I jer i bestyrelsen og anbefaler:
Vi hensætter beløbet, så regnskabet ser ud som om vi ikke er så rige.

Det er helt væk !

Hvorfor tror du kun det er familie og venner der kommer ind ?
Det er jo nok fordi handelsprisen på andelen er for lav i forhold til en fri markedspris, og dermed vil man gerne via familie og venner sørge for at denne værdi ikke går til en tilfældig. Det vil altså sige at sælgerene ikke får deres retmæssige andel af formuen, men må se penge ryge direkte i kloakken når de af den ene eller anden grund skal flytte.

"Og nej jeg bor i en forening hvor generalforsamlingen har besluttet hvad boligerne skal være værd. Det er vores ret som forening og har ikke noget at gøre med bestyrelsen.

Formuen som du kalder den er jo ikke sat af markedskræfterne. Den er heller ikke fastsat - dermed en kunstig semi-reguleret størrelse."

Lol.

I ejer et aktiv - ejendommen. Værdien af denne er naturligvis sat af markedskræfterne. Men I vælger bevidst (og lovligt) at aflægge misvisende regnskab. Ja jeg har meget meget svært at se logikken.

Handelsprisen vil også være for lav i forhold til en fri markedspris hvis vi ikke hensatte noget. Er det os du er utilfreds med eller andelsboliger generelt? Det virker som om det er mest det sidste men der ikke er noget at komme efter der da den "store" begrænsning på værdien er vedtaget af foketinget. Den sidste lille smule som vi som forening reserverer er bare et værktøj. Igen der er INTET skjult. Lad nu være med at påstå det.

1. "Handelsprisen vil også være for lav i forhold til en fri markedspris hvis vi ikke hensatte noget. " øøhhhh nej. i bruger jo præcie en valuar til at vurdere.
2. Jeg er egentligt bare forundret over at nogle mennesker betaler i dyre domme for at få en dybt proffesionel vurdering, og derefter indstiller en anden værdi til generalforsamlingen. Tror man sig virkelig bedre til at vurdere end de proffesionelle ?
3. Jo der er store værdier skjult. I opgør værdiensåledes:
Vurderingspris minus hensættelser minus gæld= formue.

Valuaren ville sige:
Vurderingspris minus gæld=formue

Dermed bliver den relle værdi af andelene skjult.

Vi er dog helt enige om at det er i orden i henhold til loven, men hold kæft hvor er det synd for Fru Hansen der ikke kan gennemskue tingene.

Når hun sælger sin lejlighed får hun ikke den reelle pris for andelen, men mindre fordi I som bestyrelse har valgt at anbefale til generalforsamlingen at andelene skal ned i pris i forhold til hvad den proffesionelle vurdering ville sige.

1. Den ville være lav fordi valuaren sammenligner med en udlejningsejendom mens en køber sammenligner med en ejerbolig. Det sidste er jo det eneste relevante for køberen da ejerboliger som udgangspunkt er den eneste frit tilgængelige boligform. Udlejningsejendomme er derimod reguleret og dermed ikke nær så værdifulde.
2. Nej - valuaren sætter en max pris ikke en værdi.
3. En skjult værdi ville ikke fremgå højt og tydeligt af regnskabet. Det gør hensættelser.

Den "reelle" værdi af andele er efter min mening:
værdien af boligerne som ejerboliger - gæld = formue

Vurderingen bliver dog fastsat på nogle andre kriterier. Der kan aldrig være tale om en reel værdi når jeg ikke kan sælge min lejlighed til højestbydende. Man har valgt at gøre dette samt at give mulighed for hensættelser for man fra lovgivernes side har ønsket en boligsocial profil (for at bruge din egen vending) i andelsboligforeningerne. Det mener du ikke at de skal have og det er også ok. Det er dog på Christiansborg du skal henvende dig. Imens driver vi andre vores foreninger som andelsboligforeninger og ikke som ejerforeninger.

Igen kan jeg ikke følge dit retfærdighedsbegreb. Dem der er blevet snydt er dem der solgte før valuarvurderingen. Vi andre har bare snyltet på deres surt opsparede penge og opskrevet værdien. Vi har fået en gave foræret af fortiden og nu gemmer vi så lidt til fremtiden. Uretfærdigt? Overhovedet ikke.

Det er jo maks vrøvl det du skriver.

Boligsocial ?

I driver en andelsforening med nepotisme(og fred være med det), og præcis grundet jeres valg af værdiansættelse får ressource svage (manglende netværk) dele af befolkningen mindre mulighed for at få en bolig.

Socialdemokraterne har i mange år drevet politik på samme måde:
En utrolig smuk måde at tænke på, men i praksis bliver det svindel og humbug.

Synes du også mælkebønderne skal acceptere lavere mælkepriser fordi de dermed kan være med til at løse sociale problemer i form af en fødevare politik.

Disse tanker er meget smukke, men helt ubrugelige.

Hvis du gennemgår jeres liste over beboere, og finder at antallet af indvandrere er større end gennemsnittet i den by du bor i, giver jeg en kasse !

Hvis ikke, så tænk lige over om i er med til at løse boligsociale problemer.

Ja jeg er klar over at det er Christiansborg der sætter lovene, men i kunne som forening gøre jeres til at skubbe til systemet.