Ved ikke hvor jeg ellers skal spørge.
Kort historie:
Jeg betaler næsten 6000 kr plus forbrug. Har ikke mulighed for at låne penge til at købe selv.
Min far står og skal arve. 300.000-350.000 kr regner han med.
Vi kunne begge to tænke sig at han skulle købe en lejlighed, som jeg så lejer. Men han skal jo stadig tjene på det. Alternativet er at han smider pengene på en pensionsopsparing.
Er det urealistisk at håbe på 1,4-1,5 mio kontant pris?
Når jeg en dag køber selv, er der en lillebror der sikkert mangler et sted at bo. så det er en lejlighed der ikke skal sælges de første 15-20 år. Det er i hvert fald udgangspunktet for beregninger.
Hvad giver en std. pensionsopsparing i afkast. Min far 55 så det er ikke lang tid de får lov at stå.
Er helt lost, håber at der nogle der kan komme med inputs. Er der noget der skal tages højde for?
links til god læsning takkes der for.
PNVA Køb af lejlighed
Det virker som en rigtig god idé.. Men vil du købe en lejlighed til 1,4 1,5 kommer du nærmest aldrig til at sidde for mindre end 6k om måneden..
Ved en ejerlejlighed er der en del fællesudgifter der skal medregnes.. typsik mellem 12-20k årlig..
Din far skal MIN. have 20% af købsprisen kontant således at han kan lave hele lånet som et kreditlån..
men bor du alene er der sku ingen grund til at købe en lejlighed til 1,4 m. Du kan få en 2 værelses på frederiksberg til 1m i øjeblikket..
Kig på den historiske boligværdi.. Der er ingen tvivl om at det er et safe bet på lang sigt..
En pensionskasse der giver et godt afkast er jo typisk en investeringsfond og der har folk mistet rigtig mange penge de sidste par år, så bolig er klart at foretrække imo
Er det urealistisk at håbe på 1,4-1,5 mio kontant pris?
Det kommer helt anpå hvad din far tjener og hvad job han har. En god udbetaling er altid lækkert men fast og sikker indkomst der kan bære lånet vil altid vægte højere i en bank.
derfor er din far nødt til at tage kontakt til sin bank og gerne en der har specialiseret sig i forældrekøb, ligeledes vil man altid blive rådet til at tage en revisor med på råd når det drejer sig om forældre køb da der er mange vigtige skattemæssige aspekter ved dette der skal afdækkes.
han har omkring 300.000 kontant når arven er klar regner han med. og kan måske hæve en del af deres friværdi. men som udgangspunkt er det de 300.000 til udbetaling.
Den månedlige udgift til lån osv, vil da ikke stige lige så meget som løn, priser osv. så på sigt stiger huslejen, lejer betaler vel mere ift. Hans udgifter. Eller er jeg helt væk?
Han tjener vel ca 30k om måneden
@T-Maestro
Det er svært at vurdere ud fra de oplysninger du giver, bankerne har skruet op for deres kreditpolitik og der er ingen gylden tråd for hvornår de vil og hvornår de ikke vil låne penge ud. Jeg kan sætte dig i kontakt med nogen der kan give jer et 110% klart svar om det hele kan passe sammen. Er det i Århus at der skal købes lejlighed ?
@Bjarke
Der er intet krav til at hans far skal ligge de 20% i udbetaling. Hvis han ikke kan får de bare et pantebrev for resten, men der er ingen tvivl om at det vil være en kæmpe fordel hvis man kan slippe for pantebrevet til den høje rente.
@T-Maestro
Du skriver at din far ca. tjener 30k om måneden, så kommer realkreditforeningens svar til at kigge i hans friværdi inden de giver et svar. Men vil da klart sige det ser positivt ud med den store udbetaling.
Jeg arbejder til daglig som mægler i København så det er ikke varm luft der sendes ud. Du er velkommen til at sende mig en pm hvis du vil snakke om det over msn eller lign.
Mvh Mørch
@MorcH
nej, det er ikke et krav, men jeg vil vove den påstand at det bliver UMULIGT at sidde i en lejlighed til 1,4 mio for under 6000 hvis du har et pantebrevslån på 10% eller lign, oveni kreditlånet..
@Bjarke
Det vil jeg give dig ret i, men det var heller ikke det jeg sagde. Skrev også at jeg ville klart råde til at gøre det. Vi er sådan set enige, jeg gjorde bare klart at det ikke var et krav :)
@T-Maestro
du skrev
Den månedlige udgift til lån osv, vil da ikke stige lige så meget som løn, priser osv. så på sigt stiger huslejen, lejer betaler vel mere ift. Hans udgifter. Eller er jeg helt væk?
Det månedlige brutto udgift til lån kan lægges helt præcis de næste 30 år og vil være den samme igennem hele lånets løbetid hvis han taget et alm. 30 årigt annuitetslån.
med hensyn til din fars løn er det jo svært at sige. Hvad laver han og hvor stor er jobsikkerheden....
f.eks.
en slagter på et industri slagteri tjener vil ca de 30/ det samme gør en svend i et el firma som har et par års accenisitet om måneden men man kan jo ikke sige at jobsikkerheden er særlig god i øjeblikket for de 2 fag f.eks. er han derimod folkeskolelærer, politimand etc. så er hans jobsikkerhed forholdsvis høj.
derudover er han idag bosiddende i eget hus idag... der vil banken jo nok kigge på hvor meget er det belånt i forhold til markedet idag, derudover er lejlighederne i de store byer specielt kbh i øjeblikket i et dødvande. Mange sælgere har urealistiske forventninger til hvad de kan få for lejlighederne ligeledes har mange købere urealistiske forventninger til hvor meget de skal betale for en lejlighed.
Banken er derfor med det nuværende marked også nødt til at tage i betragtning hvad sker der hvis både hus og lejlighed falder 20 %, er din far gift ? vil konen ligeledes garantere for lånet ?
Ligeledes kan din egen økonomi også være et mindre punkt at betydning for banken, hvor længe kan din far understøtte hans lån i tilfælde af at du ikke betaler husleje.
derfor tag kontakt til banken og lad dem indformere jer/ undersøge jeres muligheder og når i så f.eks har fået et tilbud / vejledning læg det til debat på f.eks mybanker da du skal huske på at en bankrådgiver er en sælger godt nok med et rådgivnings ansvar.
Mine forældre har en fornuftig økonomi, og gætter på 1,5 mio i friværdi i huset de har boet i de sidste 30 år.
Lejligheden skal købes i århus. Og det hele kommer til at køre med lejekontrakt depositum forudbetalt husleje osv. altså fuldstændig som var det en fremmed der skulle leje af min far.
Vi går ud fra at vi kan låne. Men kan tingene løbe rundt med 6k i husleje?
300.000 i udbetaling og så lån for 1.1-1.2 mio
@T-Maestro
Det kan du jo se i envhver boligannonce..
Der er (næsten) altid udregnet den månedlige Brutto/netto udgift..
Så det vil du ku se på salgsopstillingen
@T-Maestro
Fedt for dig du har en far der gider hjælpe.
Selvfølgelig kan I låne til en lejlighed i den prisklasse og med de nævnte forudsætninger.
Jeg arbejder i et advokatfirma i Århus og hjælper rutinemæssigt folk med den her slags fra tid til anden. (Forældrekøb...)
Du kan ikke bruge oplysninger om brutto og nettoydelser i salgsopstillingerne til noget i jeres situation.
Det kan som regel ikke betale sig at smide så stor en udbetaling hvis ikke din far tvinges til det af kreditforeningen. Det er lidt kompliceret at forklare her, men rent skatteteknisk mv., er det formentlig en fordel at skylde mest muligt, og smide pengene på en pensionsordning. Det er jo jeres samlede likviditet der betyder noget.
Du kan sende mig dit nummer på en PM, så skal jeg gerne ringe dig op i morgen og forklare dig eller for den sags skyld også din far lidt mere om det.
Ender I med at købe en lejlighed, får I brug for en advokat, men der er selvfølgelig ingen tvang til at bruge mig bare fordi jeg lige giver dig et par fif til at starte med.
Smider en beregning afsted til dig imorgen. Hvordan det ca. Kommer til at se ud.
@Thomsen
Vil gerne have forklaret hvordan du får det til at hænge sammen med lille udbetaling. Husk søn skal max betale 6k og far skal ikke sætte 1 kr til men afdrage på lånet. Samtidig vil de køre det som en clean udlejning, så ingen fiduser. Ingen brok eller noget fra min side, vil bare gerne høre hvordan. Kunne jo være jeg kunne lære et fif.
@Thomsen
kunne være enig hvis vi talte om en som betalte meget i topskat men det lader det ikke til her. Så her ville der for alvor være tale om kæmpe spekulation hvilket netop har været kendetegnet ved mange forældrekøb.
ligeledes er det at gå efter en større pension vil at udnytte / fravælge at afdrage på en pension som at spille på både gynger og karruseller hvilket jeg tror der mange der er kede af på nuværende tidspunkt. Der er efter hånden rigtig mange som har taget lån i friværdien for at indskyde på pension og tabt flere penge end den opnået skattebesparelse grundet udviklingen på finansmarkedet.
@Morch
Jeg forudsætter at du som mægler kan lave forældrekøbsberegninger, kan du ikke det, så må du lige skrive mig en pm i morgen, så kan vi drøfte det pr. tlf.
Tag en tilfældig to værelses lejlighed og udskriv salgsopstillingen med hhv. 70K og 300K i udbetaling.
Lav to forældrekøbsberegninger efter virksomhedsordningen og se forskellen i månedlig udgift for faderen.
Prøv derefter at regne på hvordan han i situation 1 er stillet hvis han istedet for at smide de sidste 230.000 i lejligheden smækker dem ind på en ratepension, og prøv da i givet fald i særdeleshed at regne på hvad det giver hvis han for de 230.000 køber obligationer, hvor afkastet kun beskattes med 15% pensionsafkastskat.
Derudover skal det huskes, at han er 55 år gammel, og også af en grund er det klogt at have pengene på bogen istedet for bundet op i en lejlighed.
Det penge har får tilbage i skat ved det store indskud på ratepensionen, skal han selvfølgelig bruge til at afdrage på lånet, og det skal også medtages i beregningen.
--
Der er selvfølgelig mange faktorer, som ikke er medtaget her. Det kan endvidere være at faderen slet ikke kan udnytte fradraget osv. osv. an skal altid lave en konkret beregning.
De skillinger din far binder i købet, skal han vel have retur på et tidspunkt? Hvad med hans alternativ omkostninger?
Forældrekøb lyder oplagt i dit tilfælde, hvilket helt sikkert kan gøre lejlighedskøbet mere profitabelt.
Historien har vist, at man ikke taber penge på en lejlighed, hvis man ejer den i mere end 10 år.
Forældrekøb handler i bund og grund om at opnå skattemæssige fordele samtidig med at man giver "arveforskud" til sit barn... Således skal fadern udleje til mindst mulige leje for at maksimere disse fordele...
Og i sidste ende sælge lejligheden til barnet til gammel pris, så der ik bliver en umiddelbar gevinst der skal beskattes (må sælges til 85% af vurdering)...
Skal faderen selv sælge for at score værdistigningen, uden at blive beskattet, skal han have brugt lejligheden som bolig..
Du kan se en powerpoint om forældrekøb på: www.asb.dk/article.aspx?pid=2519
Tryk på linket:
Forelæsning vedr. erhvervsøkonomi, Peder Harbjerg Nielsen - Forældrekøb kontra lejebolig
Thomsen jeg skal ikke sige du tager fejl. Men jeg kan heller ikke få dit regnestykke til at passe.
Nu tog jeg den billigeste netto ydelse jeg kunne finde på en hurtig home søgning.
www.home.dk/sag/620C2158
En fin lille lejlighed med forslag som du kom med udbetaling på 75 k.
Dette giver en Netto på 6.999 da afdragsfri flex IKKE er en mulighed. Lillebror skal bo der bagefter, og tidshorisonten lader umiddelbart til at være over 10 år. Så det er ikke en mulighed. og netto er inkl. rentefradraget.
Et estimat da jeg ikke bor i århus er at markedslejen er omkring de 6000 han giver nu. som også er target på den nye husleje.
Altså vil farmand tabe i hvertfald 1000 kroner om måneden. Ja disse KAN trække fra v. virksomhedsmetoden. Men de bliver jo dermed ikke betalt af skat. Hvis jeg husker korrekt går de ind under kapital indkomst korrekt? Det vil sige at skat egenligt kun dække de ca. 33% eller sådan noget. Så er der altså en netto omk. på 670 kroner om måneden for PAPPA..
Dernæst om en masse år skal lejligheden sælges når han er 70 eller over, så han orker ikke at flytte i lejligheden, og skal sælge denne som et Erhvervsaktiv, og opnår derved fuldbeskat af den evt. gevinst på salget.
Der er nogen der nævner at han skal pappe på med at investere i pension, fordi folk de sidste par år har mistet på dette. og det er skudda at svarer fuldstændigt hen i skoven. Korrekt ALLE taber på disse tider med recession. Men det er UNDEN tvivl vent inden de næste 15 år. Så dette kan meget vel være et PERFEKT tidspunkt for en mand på 55 at skyde ind, hvis han har midlerne.. Jeg har selv lige ændret min pension til at indeholde 100% aktier. INTET andet. Den udtalelse er LIGE præcis hvor private investorer tit taber penge. De vil kun investere i IT aktien når naboen HAR tjent en million på dem(for så går det jo godt). og når deres aktie så går dårligt pludselig.. UHA så må jeg hellere sælge.! Så er der lige tabt en masse penge. HVIS man er typen der er fristet af aktiemarkedet. skal du ALDRIG købe når alt lader til at fryd og gammen og alle tjener penge. For dem der tjener penge hører du først om når de HAR solgt.! Lad være med at komme med råd hvis du ikke ved hvad du snakker om. for det er et VIRKELIGT dårlig råd.
Ps. Thomsen Har lige læst dit indlæg igen, og forstod nu hvad du mente med indskuddet på Pensionen, men alligevel får jeg det ikke helt til at passe. Men kan godt se man kommer tættere på.
Så kræver det jo egenligt bare at farmand eller OP vil betale det lidt ekstra pr. Måned. Da der så både er pensions forrentningen og evt. salgsgevinst.. men det lader jo ikke til at OP er i position til dette, og det skal ikke koste farmand noget.
@Seisbye
LOL
at sige at en mand skal gå i aktier og så 100 % når han er 55 specielt hvis han har planer om at trække sig som 60 årig, hvilket ingen af os ved noget om er da direkte åndsvagt og der er sku et fint ordsprog inden for aktie handlen der hedder follow the trend, ligesom der findes mange andre men de passer sku meget godt. Fint hvis du føler markedet har nået bunden og tiden derfor er rigtig men bare fordi en aktie er faldet meget er ingen garanti for at den stiger igen.
at købe danske f.eks alene på den begrundelse at den er faldet x antal % er direkte hjernedødt.
@T-Maestro
Jeg lovede dig jo en lille beregning.
Køber du for 1.4mio med fællesudgifter på 15.500,- på en 5% afdragsordning vil du ca. ligge på 8.500 netto og 10.000 Brutto. I det der hedder worst case, I kan højst sandsynlig hente en bedre rente i banken end denne. Men skal I ned omkring de 6.000,- om måneden skal i ca. ned på 1.2mio men I dette marked kommer I også et ok stykke.
@ thedummie
Hvad fck lol'er du over?? er du ignorant for at spørge pænt. Jeg sagde ikke han skulle gå i aktier. Jeg sagde heller ikke 100%(det var mig selv). Og jeg var faktisk med på ideen om lejligheden, da hele udgangspunktet var at OP skulle hjælpes af sin far. jeg afviste bare den dumme udtalelse der kom.
Ud fra ren logik som jeg også nævner i mit indlæg, må der udeledes at der er tale om MIN. 10 år. INGEN overvejer lejlighed med 5 år i kikkerten. og når den skal stilles op mod en pension, og der skal bo både OP og derefter lillebror kan det jo ikke være 5 år.
Du nævner et totalt ondsvagt ordsprog "follow the trend", det har jeg aldrig hørt, men jeg så meget meget meget gerne nogle gode argumenter for denne. For dette er lige præcis hvad pensionskasserne gør. Og de performer LANGT fra hvad de kunne. Men det er fordi de er pålagt et lovkrav om at skulle min. kunne levere den rente de lover. Og dermed må de sælge når det begynder at gøre lidt ondt. evt. kurs 140. og må så først købe når markedet længe har vist at det er på vej op. så de køber igen på 155 altså en positionsforringelse på ca. 11%. Lækkert at "follow the trend". Nej lyt ikke til mig. fordi markedet kan jo blive billigere endnu, og so WHAT. de er min 10 år. og der er markedet steget igen. Og selv en lovgivning kan ikke fjerne de år der kommer forud for pensionskasserne de skal nok komme med pæne afkast!
Og hvem snakker om danske aktier? og hvem snakker om %?
Lad os tage FLSmidth f.eks. de har PT. en P/E på knap 4. Altså en ca forrentning på 20% af dine penge. Firmaet har lige aflveret årsregnskab med det største resultat ever. Allerede før de ramte stormen var der stor fyringsrunder og tiltag for at spare. De var bevidst om hvad der lå forude. Ja der kommer en omsætningsnedgang som vil tvinge P/E op. men de har også lavet store besparelser. Og når nu at alle analytikerne roser dem, og de af flere er nævnt som det firma der kommer BEDST igennem krisen. Kan du forklarer når de er så billige, hvorfor man skal lytte til dig? Der er tale om et solidt firma, med en åbenlys god bestyrelse som ser fremad. Som roses af mange men kursen er nede på af unødvendig skræk.
Og da jeg som sagt ikke siger han skal investere, men ikke skal skræmmes for pensionsløsningen fordi markedet er lavt. Pensionskasserne er jo dygtige mennesker. Og køber jo ikke ting der ser brodne ud. Og med deres enorme spreads er det jo HELE markedes løft de gainer på.
@Seisbye
Der er jo ingen tvivl om at du selv er godt inde i finansmarkedet og uanset hvorden markedet ser ud recession eller gode tider kan man altid finde vindere, det eneste jeg gør opmærksom på er at denne ordning er blevet flittigt brugt at bankrådgivere til at sælge aktier og når investeringsforslaget så kommer på banen indeholder det altid 90 % af deres egen investeringsfonde. SÅ DERFOR HAV ALTID DIN SUNDE FORNUFT MED I BANKEN, DET EN SÆLGER DER SIDDER PÅ DEN ANDEN SIDE.
Jeg synes da også general det en fin ide, synes bare at det bliver risiko betonet når man begynder at dreje snakken om investeringer og aktier specielt som markedet er nu og med teorien om at fordi de er faldet må de stige.
Tab gør altid mest ondt på nye investorer, har du derimod haft et par fede år så er der også til når det går ned af, således har folk der har været med siden 03 stadigvæk et fint 0 og har man været i markedet siden 98 burde der være et fint plus, hvis man kigger på det generalt.
Når du har så fint kendskab til begreber som price pr earning undrer det mig at du ikke kender flere trader ordsprog.
Mit LOL var mere på den hårde tone du valgte at bruge.
Oki... Så må jeg jo nok svarer lidt pænere denne gang. :D følte det bare som et angreb.
Jeg kender egenligt kun et ordsprog som jeg bryder mig om, " if in trouble, then double".
Jeg konkluderede absolut heller ikke han skulle i aktier. Men at pension på ingenmåde var en dårlig ide, bare fordi aktiemarkedet havde givet tab af sig. Og så bliver jeg lidt grov i filten, fordi det simpelthen er så dumt et råd. Og der gør mig harm når folk råder folk om et eller andet de ikke ved noget om. For det drejer sig jo kun om 300k. så skal de sgu lukke røven.
Vi er absolut enige om at der findes meget salg nede i bankerne. nu bliver dette jo ikke aktuelt for dem. Men hvis du insistere på at din pf skal indholde 85% aktier, 10% obligation og 5% investeringsforening (bare et eksempel). Så er det jo begrænset hvor meget de kan sælge dig uden du selv lugter lunten. de fleste vil vel undre sig over en anbefaling kun på bankens aktier :D
Ps. nu læste jeg lige OP igen, og der står faktisk 15-20 år!! Så vi må gå ud fra at det ikke er penge han skal bruge først på sin lange pension der starter når han er 60 år :D :D
@seisbye
Nettoydelsen ved virksomhedsordningen er anderledes end ved almindelige salgsopstillinger, da værdien af rentefradraget som regel er er ca. 60% istedet for 33%.
Der skal altid en konkret beregning til, og jeg kan ikke sige noget om Maestros konkrete situation.
Min ven foreslog at mine forældre i stedet kautionerer for mig. Og jeg starter ud med afdragsfrit lån. Indtil jeg enten tjener mere, eller en fornuftig kæreste flytter ind.
Nogen der har gode råd til det?
Hvad stilles der af krav i sådan et setup?
Hmm... Umiddelbart stiller det vel det krav, at du selv har råd til det. Hvilket jeg tolker ud fra de første indlæag, at du ikke har?
Hvis du har råd til det, er det selvfølgelig en mulighed. Men selvfølgelig bedre hvis du kan låne pengene uden en kaution. I skal i hvertfal være helt sikre på hvad der præcis kautioneres for... Der er mange der er kommet i klemme ifm. f.eks. en alskylds kaution hvor de ikke rigtig er klar over hvad de skriver under på.