Jeg stå i den situation, at jeg har fundet et hus jeg gerne vil købe. Merprisen i forhold til min nuværende bolig er (med undtagelse af 100K) ikke mere en jeg kan betale kontant… Men, men, men, men….
Min bankmand vil ikke give mig det samme lån som jeg har nu, hvis jeg handler… Han siger at jeg er nødt til at indfri mit nuværende lån og optage et nyt med de nuværende markedsvilkår. Det han kan tilbyde betyder, at jeg skal give ca. 1600DKK mere i måneden for stort set det samme lån. Kan det virkelig være tilfældet?
Som jeg ser det, skal kreditforeningen vel bare have bankens garanti for at der er sikkerhed i nogen ejendom. Ellers kan jeg sgu da godt forstå, at boligmarkedet går helt i stå… Det virker helt absurd.
Er det sådan det er, eller er det min bankmand der forsøger at sælge mig katten i sækken og lave penge på at sælge mig et nyt lån?
PNVA: nyt hus = nyt lån?
Det er umiddelbart sådan det er.
Jeg stod i samme situation som dig, og netop det scenarie du beskriver er en af grundene til at jeg har besluttet mig for at renovere mit eget hus frem for at købe et andet.
Undersøg om det ikke kan betale sig at omkonvertere dit nuværende lån på vejen.
@Panter
Det er netop det jeg gerne vil, men min bankmand insisterer på, at i forbindelse med handel er man nødt til at indfri sit lån og optage et nyt...
Det giver ingen mening i min verden... Den måde at konfigurere vores samfundsøkonomi, betyder jo at konjunkturudsving er selvforstærkende? Til tros for jeg selv er økonom, har jeg aldrig været klar over, at det kunne hænge sådan sammen... Kan nogen forklare mig, hvorfor det er nødt til at være sådan, hvis det er tilfældet...
Kan Danmark godt lide varians?
Lån følger ejendommen og ikke personen, og renten er hvis det er gået nogle forbi steget de sidste par år............
Et lån kan godt flyttes med over i en ny ejendom, jeg har selv haft det samme lån med gennem en lejelighed over en villa og til det byhus jeg nu bor i. Det er først forsvundet for et lille år siden da jeg kunne scorre godt på en konvertering.
Bankfolk er blevet mere stride på det sidste, men fastholder han, så få dig noget uvildig rådgivning, og er det forresten et realkreditlån du vil have med dig så har det jo ikke noget med ham at gøre.
Frank
Når man omkonvertere et boliglån eller et kreditforeningslån som det som regel er, indfrier man det i virkeligheden og tegner et nyt lån.
Derfor bliver det på de betingelser der er nu med det markede.
Vær obs på at det kan være stor fordel at indfri det gamle lån til meget lav kurs og optage nyt lån til høj rente ved kurs 100
nu og her reducerer du restgæld men netto omkostning er den samme
men når renten igen falder kan du konvertere ned i lav rente igen
på den måde kan du på sigt sidde med samme rente men med en lavere restgæld = fin forretning
@Fivecats
Så er det et banklån og ikke et realkreditlån.
Overfører du et ejerpantebrev, som typisk ligger til sikkerhed for et banklån, skal du alligevel betale tinglysningsafgift på ny.
@Gene
Er ikke sikker på jeg ved, hvad du mener... Men hvis det er tilfældet, så vil alle gøre det og renten vel dermed bare stige mere???
Jeg har optaget lån for to år siden, så er ikke sikke på at dit kurs-gevinstsystem holder for mig...
@Alle
Tak for svar... Blev ikke meget klogere. Må vist bare konstatere verdenen er af lave. Det eneste sted det pt lader til at være værd at have penge er i lommen og på sin rull. Forbrugsfesten er forbi, så det må man ikke. Aktiemarkederne styrtdykker, så det er nok heller ikke den bedste idé. Og boligmarkedet er pt kun værd at spekulere i, hvis man har en stor pengetank...
Nogen må ha opdaget, at vores økonomi er en luftkastel :-(
"Lån følger ejendommen og ikke personen"
Vil det sige at hvis køber en lejlighed med et eksisterende lån, så følger pantebrevet med (således man slipper for at betale 40k gebyr ved at oprette et selv) OG renten på det eksisterende lån? Eller er det kun pantelåns-beviset der følger med?
@los_champ
risikoen for at kunden indfrier sit lån ved rentefald og rentestigning er allerede indregnet i prisen på fastforrentede konverterbare lån
der er ikke så meget hokus Pokus i det specielt ik når du skal sælge og købe nyt da der altid er omkostninger til nye lån i den forbindelse
bliver man derimod boende skal renten stige mindst et par procent før det kan betale sig
jeg er selv ved at forsøge at sælge hus for at opgradere og vil få en pæn kursgevinst på mit nuværende 5% lån og skal helt klart over i en 7%'er så tæt på kurs 100 som de er
men det er dyrt i omkostninger at købe og sælge hus og svært at sælge som markedet er pt til gengæld kan man opgradere for små penge som markedet har været sidste par måneder :-)
@Hilberado
Du kan godt overtage lånet hvis du køber en ejendom og sælger indvilliger til det, og derved spare tinglysningsafgiften. Alternativt er det kutyme, at sælger lader en overtage den eksisterende tinglysningsafgift ved optagelse af ejerskiftelån, da sælger alligevel ikke kan bruge den til noget. Dette gøres ved at køber underskriver sine nye pantebreve inden sælger sender de gamle til aflysning. Derved opnår man reduktion i tinglysningsafgiften.
Du sparer ikke tinglysningsafgiften ved at overtage det nye lån. fakta er, uanset om det er et kontantlån eller et finansieret, at du kan modregne stempel( stempelrefusion) i det eksisterende realkreditlån.
lettere forståeligt..... du sparer penge på tinglysningsafgiften jo større sælgers lån er i ejendommen. underligt men sandt.
Når du overtager et eksisterende lån på eksempel 5 % er det sælger der "scorer kursgevinsten" hvorfor du kommer til at få et kurstab. (fair)
Tidligere antagelser med at lånet følger ejendommen, er sandt.
sælger har i øvrigt ret til at forlange, at køber overtager lånet.... meget sjældent set dog.
@los_champ
Du er økonom men kender ikke til gevinsten ved konvertering af realkreditlån, når renten stiger/falder?
Well, faktum er sådan set, at du kan belåne dit hus med 80% i realkredit obligationer, right? - Er lidt i tvivl om det er sat ned til 70%.
Resten skal finansieres andet steds, det du umiddelbart skal gøre er, at få solgt dit hus kontant, BEHOLDE dine lån, købe huset for din kontant betaling og kun refinansiere merprisen på det nye hus.
Nu kender jeg hverken pris, på det nye eller det gamle - såvel som dine bankaftaler.
Men dette er en umiddelbar konstruktion - og det kan du tage med i banken ;)
PS. til jer der snakker om konvertering, som værende en guldgrube - så husk lige på, at der er en grund til at konverterbare obligationer godt kan komme over kurs 100, samt at der skal tages højde for varigheden af obligationen, samt horisonten for hvor længe han bliver boende.
@fissehans
Det er stadig 80%.
Din konstruktion kan ikke lade sig gøre. Lånet følger som tidligere anført ejendommen og ikke personen.
Mht. din PS om obligationer: Hvad mener du med "at der er en grund til at konverterbare obligationer godt kan komme over kurs 100"? Varigheden af obligationen er imo ligegyldig i denne situation - horisonten er derimod vigtig.
Hvis der skal konverteres ser du imo udelukkende på
- den kursgevinst der kan realiseres ved indfrielse af det gamle lån
- den forventede rente-/kursudvikling
- låntagers horisont i ejendommen
Med disse faktorer bør du kunne nå frem til hvorvidt en konvertering kan være rentabel.