PNVA: Refinansiering ultimo 2009

Ja kort og godt; bliver der åbnet for fast 4% 30 års obligationer inden refinansiering?

Btw har jeg forsøgt at finde ud af det andetsteds, men PN ved som bekendt alt, så det må være muligt at finde en klog nørd som ved noget om emnet :)

Andre tanker vedrørende refinansieringen kunne også være sprødt, så kunne vi lige få vendt de vigtigste overvejelser man skal gøre sig.

du kan tage 4% fastforrentnig i euro...

@ Pingvin
Uddyb plz .. her bliver boligejerens interesse sgu vakt :)

De er åbne hos BRF - pt. kurs 92,50

www.brf.dk/application/resources/dialogs/privat/kursliste.do

Det er vel en rente og kurs der er så vildt dyr i forhold til den korte rente at det må være uinteressant eller hvad ?

1-Årig rentetilpasset står til 1,85% i rente.

Kan se det ikke bliver eksakt nok uden specifics, så må hellere lige komme med alle detaljer ;)

Jeg har en lejlighed(2.100.000) som jeg lejer ud. Jeg bor selv til leje i en anden by på grund af studie. Lejligheden lejer jeg ud for 8500/mdr eksl. forbrug. Jeg vil ca. anslå at de 7-7500 af huslejen er afsat til at dække mine forrentningsudgifter. Problemet er et luksus problem; Jeg skal betale skat(30%) af mit eventuelle nettooverskud på lejligheden og ved den kommende refinansiering vil min ydelse på lånet(1.346.000) falde drastisk, således, at min brutto ydelse vil lande på noget der ligner 2500,-, hvilket så vil udløse en månedlig beskatning af ca. 5K!

Hvad gør en klog mand så?

Btw forventer jeg at beholde lejligheden i mindst 3 år, da jeg måske skal tilbage til byen til den tid.

Jeg har overvejet at optage maks lån i realkredit og sætte provenuet ind på en højrente konto. Hvad synes i om det og hvad kan man få i forrentning pt.? Jeg kan se nykredit giver 3,5%, men det kan vel gøres bedre?

Jeg forventer at renten stiger de kommende år. Kan der så ikke være idé i, at tage kurstabet på 4% - evt. 3% - for senere at konvertere tilbage igen? Jeg går udfra kursen på disse obligationer vil falde igennem gulvet, hvis renten kommer tilbage til efterårets niveau?

Bump

Det afhænger jo lidt af, hvilket lån du har nu.
Ingen kan fortælle dig hvilke vej kurserne/renterne går.
Dog er renten på F1 (1 årig flex, der refinansieres hvert år) i øjeblikket på 1.82, og det er altså ret lavt.
Som hovedregel kan det kun betale sig at lægge lån om ( i den størrelsenorden dit lån er) såfremt du springer 2 procentpoint (fx fra 6 % konverterbart obligationslån til 4 %, hvor kursen på 4 % skal være meget tæt på 100)...Altså fra fassforrentet til fastforrentet.
Ved at vælge den lave flexrente, har du dog ikke mulighed for kursgevinster.

Jeg tror dog ikke på, at renten kommer tilbage til efterårets niveau. Langt fra, men din påstand kan jo være ligeså god som min.


Et forsigtig råd vil være at have et fastforrentet lån, således at lejligheden stadig løber rundt (godt og vel) afvente rentesituationen og omlægge, når en klækkelig kursgevinst viser sig.
Flyt tilbage til lejligheden inden den eventuelt skal sælges, og du slipper for beskatning af priovenuet.

Du forventer, at renterne stiger i de kommende år? Mener du de korte renter (som de fleste nok forventer vil stige), eller den 30 årige rente, som du overvejer at optage lån til? Der kan være stor forskel...

Hvis du tager et lån til kurs 92,5 skal du tænke på, at du dermed får et massivt kurstab, som vel og mærke ikke kan trækkes fra nogle steder - det er penge ud i den blå luft!! I praksis betyder det, at din restgæld stiger, hvilket kan udvikle sig til en gældsfælde - specielt hvis værdien af lejligheden falder! Det er præcis derfor, at så få vælger at tage lån hjem, til kurser langt under 100.

I øvrigt troede jeg ikke var nettooverskuddet, du skulle betale skat af - jeg troede det var nettoindtægten. Men det er ikke noget jeg ved noget om, så det var bare min egen logik, der sagde mig, at indtægter normalt beskattes, når man er en privatperson

@ Jacob

Tak for dit svar.

Mit provenu fra et eventuelt salg vil nu altid være skattefrit, jvf. nuværende lovgivning, da jeg har beboet lejligheden tidligere.

Jeg er bestemt ikke et orakel indenfor finans, men jeg tror nu fuldt og fast på en tilbagevenden et renteniveau, som ligger endda meget tæt på efteråret 08 indenfor 1-2 år.

Jeg regner også med at det bliver et fastforrentet, da det sådan set er skat der betaler for, at jeg sikrer mit lån, men jeg vil nu meget gerne under 5%, da jeg ikke ser mange konverteringsmuligheder i den over min tidshorisont. Spørgsmålet er bare hvad der bliver åbnet op og til hvilken kurs.

Jeg vil stadig gerne høre input om hvad andre gør. Er der nogle der hopper over i/er i Euro? Hvad er ulempen ved det egentlig når vores valuta nu ligger så skarpt opad?

fuldebump

Hvornår har du refinansiering 30/09 31/12?

Totalkredit åbner for 4% 2041 dog med en meget lav kurs 92-93.

Jeg står overfor at skulle bygge hus. Et lånetilbud er gældende i 6 måneder. Så jeg hjemtager et tilbud nu og afventer kursudviklingen på 4% obligationen.

Eks. huset er vuderet til 2,5 mio og jeg må belåne 80% i kontanter dvs. min hovedstol med omkosninger bliver ca. 2,2 mio
(2 mio:92*100+30.000 omk). Hvis jeg udbetaler nu vil jeg få ca. 2 mio i kontanter. Hvis kurserne stiger kraftigt kan jeg så få et langt større beløb i hånden. Hvis den ryger i kurs 100 altså 2,2 mio! Hermed får jeg begrænset efterfinansering og en lav rente samt muligheden for konvertering og mine obligationer har en høj varighed. J

Jeg spår høj inflation om 2-3 år og jeg vil herefter kunne indfrie mit 4% lån til måske kurs 75-80 og dermed få reduceret min restgæld kraftigt (gevinsten er skattefri!). Jeg vil herefter lægge mig i F1. Herved vil jeg sandsynligvis få en lavere ydelse og hvertfald en stærk reduceret restgæld.

Tag en snak med din bank og evt. revisor. Jeg vil dog anbefale at få et lånetilbud nu. Så kan du altid beslutte dig senere.