Hej med jer, håber der er en bolig specialist her, eftersom min egen bank og uafhængig køberrådgiver er uenige 😅
Vi har købt lejlighed vi overtager inden nytår (for at opnå skatterabat)
Vi skal have ændret ejerforhold fra 50/50 til 60/40, hvilket kræver en ny tinglysning.
Hvis denne nye tinglysning finder sted, efter 31 dec, betragtes det så som "nyt køb" og dermed mister vi skatterabatten?
Håber nogen kan hjælpe
GOD Jul 😁✌️
Mit bedste bud, og som jeg også forstår reglerne, så er det overtagelsesdatoen der er gældende. Tinglysningen tager tid, og det ville være en mærkelig skæringsdato at bruge i denne henseende.
Hvordan I dokumenterer en “overtagelse” som betyder ændret ejerforhold skal I nok være meget skarpe på.
https://vurdst.dk/nyheder/boligdroemme-vaer-opmaerksom-paa-skaeringsdato-for-skatterabat
Er det ikke noget med at 51/49 fungerer på samme måde ejerskabsmæssigt, men uden ny tinglysning? Hvis det altså ikke har noget med kroner og øre at gøre…..
Er i gift, så ja. Hvis ikke, så nej, er min umiddelbare vurdering.
§ 43. Den samlede rabat, jf. § 40, stk. 1, bortfalder ved ejerskifte, jf. dog stk. 4 og 5. Ved ejerskifte af en del af ejendommen finder § 41, stk. 1 og 2, anvendelse, jf. dog stk. 4 og 5.
Stk. 2. Den samlede rabat, jf. § 40, stk. 1, bortfalder, hvis ejendommens identifikationsnummer (BFE-nummer) bortfalder
.Stk. 3. Den del af den samlede rabat, jf. § 40, stk. 1, der udgør rabat i ejendomsværdiskat, jf. § 40, stk. 2, bortfalder, når en ejendom ændrer anvendelse, hvorefter den ikke længere er en ejendom som nævnt i § 3. Den del af den samlede rabat, jf. § 40, stk. 1, der udgør rabat i grundskyld, jf. § 40, stk. 3, bortfalder, når en ejendom ændrer anvendelse, hvorefter den ikke længere er en ejendom som nævnt i § 3, stk. 1, nr. 1-4, eller når en ubebygget grund ændrer anvendelse, hvorefter den ikke længere er en grund, hvorpå der kan opføres en ejendom som nævnt i § 3, stk. 1, nr. 1-4, eller den ikke længere er en ubebygget grund omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7 og 8.
Stk. 4. Overdrages en ejendom eller en del af en ejerandel af en ejendom til ejerens ægtefælle, overtager ægtefællen rabatten for den pågældende ejendom eller den pågældende del af ejendommen. En længstlevende ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, eller som har overtaget den afdøde ægtefælles ejendom eller en del af en ejerandel af ejendommen, overtager den afdøde ægtefælles rabat for ejendommen eller dennes del af ejendommen.
Stk. 5. Overdrages en ejendom eller en del af en ejerandel af en ejendom til den ene ægtefælle i forbindelse med skilsmisse, hvor der endnu ikke er sket deling af boet, overtager ægtefællen rabatten for den pågældende ejendom eller den pågældende del af ejendommen på tidspunktet for, at skilsmissen er registreret i henhold til et autoritativt register.
Vurderingen er lavet fra telefonen i bilen, så kan ikke indestå 100% for vejledningen.
Hvad er årsagen til 60/40? Det er sjældent en god ide.
Få fat på mægler inden de tinglyser skøde og fortæl dem jeres ønske, så I ikke skal betale tinglysningsafgift og rådgiver igen.
Jeg har netop været igennem en 50/50 til 0/100, og der skulle det ske før 31/12, hvis det ikke skulle medføre øgede ejendomsskatter. Ved ikke om det er parallelt til din situation, men så har du et pejlemærke. Mit indtryk var dog, at det var “handlen” og ikke selve tinglysningen, der var afgørende.
Det er vel det rent kontraktmæssige/aftalemæssige der skal være i orden inden 31/12
TInglysningen kan jeg ikke forestillg mig når at blive i år.
Uanset hvem der mener hvad, så håber jeg da det er din køberrådgiver der har ret :-)
Det er ikke underskrift på købsaftale elller lignende aftaledokument, der er afgørende for opnåelse af rabatten, det er overtagelsesdatoen angivet i skøde/tinglysning.
Tinglysningen finder - med meget få undtagelser - sted inden overtagelsesdatoen.
Jeg er enig med Fantomets tolkning af loven ift at ægteskab er udslagsgivende for, hvorvidt den ene ejer kan overtage rabatandelen fra den anden ejer.
For god ordens skyld vil jeg tilføje, at tinglysning ikke nødvendigvis tager tid. Tager ikke en salgskoordinator hos en mægler mange minutter at udarbejde et skøde, og så skal begge parter blot signere og det skal anmeldes til tinglysning. Men det kræver naturligvis folk er på arbejde her mellem jul og nytår.
Jurz skrev:Det er ikke underskrift på købsaftale elller lignende aftaledokument, der er afgørende for opnåelse af rabatten, det er overtagelsesdatoen angivet i skøde/tinglysning.
Tinglysningen finder - med meget få undtagelser - sted inden overtagelsesdatoen.
Jeg er enig med Fantomets tolkning af loven ift at ægteskab er udslagsgivende for, hvorvidt den ene ejer kan overtage rabatandelen fra den anden ejer.
For god ordens skyld vil jeg tilføje, at tinglysning ikke nødvendigvis tager tid. Tager ikke en salgskoordinator hos en mægler mange minutter at udarbejde et skøde, og så skal begge parter blot signere og det skal anmeldes til tinglysning. Men det kræver naturligvis folk er på arbejde her mellem jul og nytår.
Men betragtes det som "ny overtagelsesdato" hvis ejerforhold skifter fra 50/50 tll 60/40 på tinglysning?
Ændring af ejerforhold vil som udgangspunkt betyde at rabatten bortfalder, ja.
Der er så (også/udelukkende - afhængigt af øjnene der ser) ift beskatning en masse fordele ved at være gift, så man her vil kunne ændre i ejerforholdene internt blandt allerede eksisterende ejere af ejendommen, uden nødvendigvis at miste sin skatterabat.
Nu er lovgivningen ifm alt det her ejendomsvurdering jo relativt ny, og mig bekendt er tolkningen endnu ikke testet ved domstolene, ligesom min erfaring indtil videre er, at der også er en del situationer/specielle tilfælde og lign der ikke er taget højde for i lovgrundlaget, så der er nok noget der skal nå at blive ændret inden de endelige 2023 vurderinger kommer om et par år. Men i din situation vil jeg (uden at være jurist) som udgangspunkt sige, at ændrer I ejerforhold/andel efter nytår, så bortfalder rabatten.
Hvis I har overtagelse 28/12 antager jeg at skødet allerede er signeret og anmeldt til tinglysning? Så vil det godt nok kræve en ualmindelig godhjertet mægler, at få dem til at lave om på det inden nytår, men håber det lykkedes jer🤞
I kan vel hvis ikke andet er muligt skrive jer ud af det via et gældsbrev :)
Kongs skrev:I kan vel hvis ikke andet er muligt skrive jer ud af det via et gældsbrev :)
Et gældsbrev løser vist ikke det med skatten.
Tak for input
Og ja med så ny lov uden retspraksis, er det svært at vide mulighederne.
Taler med bank, mægler og jurist i morgen - hvis ikke de kan give garanti /bindende svar på at det kan nåes er det sikreste vel at holde fast i nuværende tinglysning og så ændre til 60/40 og mulig mistet skatterabat , så snart vi påtænker at sælge?
Og ja, evt gældsbrev kan laves i mellemtiden
Eller er jeg helt forkert på den?
Lige tid til et lidt længere svar:
Skatterabatten bortfalder kun for den del der overdrages, så det er altså kun 10 %, som I ikke får rabatten på, så det er trods alt formenligt småpenge. Så tiden er ikke en alvorlig væsentlig faktor.
Hvis I ønsker 60/40 løsningen og skødet endnu ikke er anmeldt, så tag fat i mægler ASAP. De kan hurtigt ændre skødet så det bliver 60/40, så er I sikre på rabatten + I sparer tinglysningsafgift og omkostninger til rådgiver for ændring. Rådgiver og tinglysning af ejerskifte render formenligt hurtigt op i mindst 10.000 kr for et lille ejerskifte.
Men inden I ønsker 60/40 løsningen så er det generelt set en rigtig rigtig dårlig ide.
Du angiver selv I ønsker 60/40, fordi du kommer med 20 % af udbetalingen - så altså logikken er, at I låner 80 % og låner 40 % hver. Jeg forstår tanken, men den holder bare ikke i ret mange situationer.
Som et par, antager jeg I har en høj grad af sammenblanding af økonomien, måske har eller får I børn som også gør det hele bliver blandet sammen.
Hvis I har et 60/40 ejerskab, har I ikke længere ensartede økonomiske incitamenter for, hvorledes I skal bruge jeres økonomi fremover.
Har I et 60/40 ejerskab, vil alle afdrag I laver på huset reelt gå 60 % til din opsparring og 40 % til hendes. Hun vil altså hellere have, at I laver en fælles opsparring kontant fremfor ved afdrag i huset.
Skal I have skiftet taget, skal du betale de 60 % imens hun betaler de 40 %.
Ønsker I at tage på en jordomrejse, finansieret ved at optage et lån i boligen, så betaler du 60 % hun betaler 40.
Bliver du ramt af sygdom og hun bliver fofrfremmet, så forsørger hun både dig og betaler ekstra ind til din opsparring, når hun betaler afdrag på huset.
Bliver i boende i huset i 20 år, huset stiger 200 % i værdi, fra 1 til 3 millioner, og I går fra hinanden, så får du 1,8 millioner med, hun får 1,2 milioner.
Bliver I begge ramt økonomisk og huset ryger på tvang, så hæfter I begge solidarisk, men du har haft større chance for økonomisk upside. Husk - selvom du måske tjener mest og derfor kan betale 60 % af afdragene, så kompenseres det sandsynligvis af, at hun tager mere tid med børnene, tager opvasken, køber julegaverne etc.
Jeres løsning er:
Samejeoverenskomst inkl. gældsbrev, hvoraf fremgår, at hun låner svarende til 10 % af udbetalingen dig på anfordringsvilkår, og i tilfælde af salg kan du kræve at dit indskud udbetales til dig af den første del af provenuet.
Kan laves af en hvilken som helst advokat til kun 2-5.000. Der kan også findes eksempler af varierende kvalitet på nettet.
Fantomet skrev:.
Har I et 60/40 ejerskab, vil alle afdrag I laver på huset reelt gå 60 % til din opsparring og 40 % til hendes. Hun vil altså hellere have, at I laver en fælles opsparring kontant fremfor ved afdrag i huset.
Hvis de ejer lige dele af lånet, så går afdragene også 50/50 til dem.
Jensen skrev:
Hvis de ejer lige dele af lånet, så går afdragene også 50/50 til dem.
Banken har dem som solidariske låntagere.
Nedbringelse af gæld går til banken, det går ikke til dem. Det er imo forkert at sidestille afdrag med opsparing.
De kan - og bør - hvis ellers de betaler ligeligt, føre et internt regnskab der kan redde den dårlige løsning. Det er bare bøvlet og gennemføres nok ikke i praksis.
Men er gælden indfriet år 7, og huset sælges år 20, så får OP 60% af købesummen og kæresten 40% medmindre andet aftales.
Fantomet skrev:
Banken har dem som solidariske låntagere.
Nedbringelse af gæld går til banken, det går ikke til dem. Det er imo forkert at sidestille afdrag med opsparing.
De kan - og bør - hvis ellers de betaler ligeligt, føre et internt regnskab der kan redde den dårlige løsning. Det er bare bøvlet og gennemføres nok ikke i praksis.
Men er gælden indfriet år 7, og huset sælges år 20, så får OP 60% af købesummen og kæresten 40% medmindre andet aftales.
Hvis huset falder 20% i værdi, hvem tager så det tab ved et salg?
Hvis OP kommer med 100% i egenkapital, hvordan skal ejerforholdet så være?
Hvad skal/bør renten være på anfordringslånet?
Jensen skrev:Hvis huset falder 20% i værdi, hvem tager så det tab ved et salg?
Hvis OP kommer med 100% i egenkapital, hvordan skal ejerforholdet så være?
Hvad skal/bør renten være på anfordringslånet?
Hvis de laver 60/40 ejerskab løsningen:
Hus 1.000.000 værd ved køb.
Hus 800.000 værd ved salg.
OP får 480.000, OP's kæreste får 320.000.
OP har altså tabt 120.000 OP's kæreste kun 80.000.
Hvis de laver 50/50:
Hus 1.000.000 værd ved køb.
Hus 800.000 værd ved salg.
OP får 400.000, OP's kæreste får 400.000.
Begge har tabt 100.000.
Hvis OP kommer med 100 % egenbetaling og der ikke var planer om større renoveringer, som ikke også kunne finansieres 100 % af OP - og det skulle gøres økonomisk rimeligt (hvilket ikke altid er målet i parforhold), så ville jeg nok anbefale OP købte og ejede selv og fik en passen leje fra sin kæreste. Men har man en kæreste som gerne vil ind på boligmarkedet, så kunne en 50/50 ejerskabsløsning også være muligt i den situation, så er man fælles om stigninger/tab. Det er ikke nødvendigvis rimeligt at holde sin kæreste ude af boligmarkedet, hvis hun gerne vil ind, blot fordi man selv kan finansiere en ejendom. (Der er selvfølgelig forskel på om man køber en landsbyvilla lidt uden for Holstebro, uden udsigt til værditilvækst, eller en lejlighed i Kbh/Aarhus.)
Rente på anfordringslån er nok en smagssag, personligt ville jeg ikke tage noget for at låne min kæreste penge. Men hvis man vil, så er det økonomisk set ganske fair. Renten skal i såfald være så lav, at OP's kæreste ikke kan låne pengene billigere andre steder. Det er dog meget sjældent, man ser folk sætte en rente på sådanne lån.
Fantomet skrev:
Hvis de laver 60/40 ejerskab løsningen:
Hus 1.000.000 værd ved køb.
Hus 800.000 værd ved salg.
OP får 480.000, OP's kæreste får 320.000.
OP har altså tabt 120.000 OP's kæreste kun 80.000.
Hvis de laver 50/50:
Hus 1.000.000 værd ved køb.
Hus 800.000 værd ved salg.
OP får 400.000, OP's kæreste får 400.000.
Begge har tabt 100.000.
Så OP står med risikoen for at kæresten ved et break up ikke kan finansiere sin del af tabet.
Jeg forstår ikke 50/50 splittet. OP er kommet med 20% egenkapital. Den mister han så 100%, og så kan salget lige indfri den 80% belåning i dit eksempel. Kæresten har så meget begrænset downside, og har relativt større upside.
Hvor lidt skal den ene part kunne komme med og stadig have en 50/50 aftale i din optik?
Jensen skrev:Så OP står med risikoen for at kæresten ved et break up ikke kan finansiere sin del af tabet.
Jeg forstår ikke 50/50 splittet. OP er kommet med 20% egenkapital. Den mister han så 100%, og så kan salget lige indfri den 80% belåning i dit eksempel. Kæresten har så meget begrænset downside, og har relativt større upside.
Hvor lidt skal den ene part kunne komme med og stadig have en 50/50 aftale i din optik?
Ja, det gør han. Kan hun ikke finansiere det umiddelbart ved salget, kan hun nok i fremtiden. De fleste i OP’ situation er unge par i starten af livet. Mon ikke hun i løbet af sit liv kan skrabe 10% sammen og afdrage?
OP risikerer også at bære de fulde 100% hvis huset er usælgeligt og hun ikke kan/vil betale lånet. Sådan er det at købe hus sammen. Hans kæreste risikerer at bære de 80%.
Kæresten har ikke en relativ lille downside. Hendes downside er, medmindre hun igennem resten af livet løbende vil afgive insolvenseeklæringer i fogedretten/får gældssanering, være præcist den samme som OP’s.
Jeg skal snart købe nyt hus med kæresten. Der betaler vi 40-60% kontant. Hun får lov at vælge om hun vil med 50/50 og jeg finansiere hendes udbetaling, eller om hun hellere vil jeg køber selv. Vil hun med låner hun differencen til 0% i rente. Er det økonomisk rationelt/rineligt? Måske ikke. Er det det jeg synes er mest passende i et forhold, ja!
Jeg vil ikke gøre mig til dommer over hvad andre gør. Jeg vil vare gerne hjælpe OP med at overveje det grundigt. Jeg arbejder som rådgiver for folk, og de færreste der får forklaret konsekvenserne ved skævt ejerskab vælger at fortsætte den vej. På diverse kurser mv. har jeg fortsat til gode at høre nogle mene det er en fornuftig løsning for den gennemsnitlige situation.
