Der faldt åbenbart en Østre landsrets dom i november 2011, som måske ændrer retsstillingen på området for tidsbegrænsning af lejekontrakter.
Jeg har desværre ikke adgang til dommen i fuld længde hvor jeg opholder mig, men hvis en har mulighged for at trække den ned vil jeg meget gerne have en kopi. Der kan læses lidt om dommen her:
www.ejendomsforeningen.dk/index.dsp?page=2363
www.linkedin.com/groups/En-ny-dom-om-tidsbegrænsede-3756939.S.96893204
dk.delacour.dk/nyheder/2012/oktober/landsretsdom-fastslaar,-at-lejer-kan-opsige-tidsbegraenset-lejemaal/
http://lejeråd.dk/lejekontrakten/§-11-saerlige-vilkar/ad-§2-lejemalets-begyndelse-og-ophor/
Jeg er desværre lige havnet i en lidt tilsvarende problemstilling, som den dommen omhandler.
Jeg er dog ikke helt sikker på, om man umiddelbart kan overføre dommen til mit problem, jf. at dommen fremhæver, at udlejer er professionel, hvilket ikke er tilfældet i denne sag.
Sagen er, at jeg har en kontrakt til 30/6/2015, men den ønskes afsluttet allerede 01/03/2015.
Formuleringen i min kontrakts § 11 særlige vilkår lyder:
"Lejemålet er tidsbegrænset, jf. lejelovens § 80, i perioden 01.07.2013 - 30.06.2015, hvor lejeaftalen ophører uden varsel fra nogen af parterne.
Det er oplyst lejerne, at tidsbegrænsningen skyldes udlejers forhold, jf. lejeloven § 80, stk. 3, da udlejer ønsker at benytte lejligheden igen efter endt studie i Odense."
Den er således langt henad vejen enslydende med formuleringen i den kontrakt dommen vedrører, som lyder således:
"Lejemålet er aftalt til at være tidsbegrænset til 2 år. Lejeperioden er gældende fra 01.07.2008 og ophører derfor til fraflytning uden yderligere varsel pr. 30.06.2010."
Men dog med det vigtige forbehold, at min kontrakt eksplicit forholder sig til begrundelsen for tidsbegrænsningen og dermed implicit - efter min vurdering - fremhæver uopsigelighed.
Hvad er jeres mening om spørgsmålet?
Kan min kontrakt opsiges før tid eller gælder den til 30/6/2015?
Gælder svaret uanset om udlejer er professionel/repræsenteret af en professionel?
Jeg er klar over at udlejer selvfølgelig har genudlejningspligt, hvorfor spørgsmålet kan anses for akademisk, men jeg finder det meget interesant at få afklaret alligevel. Efter min mening har dommen ændret drastisk ved mange udlejeres retsstilling, hvis den altså holder.
Den endelige afklaring kommer selvfølgelig ikke før Højesteret, engang i fremtiden, får spørgsmålet til bedømmelse.
På forhånd tak for jeres input
/AII
PNVA: Tidsbegrænset lejemål - uopsigelighed?
Og der er svaret :)
Selvom du sikkert ikke gider høre det, så stiller du din private udlejer i en super lorte situation hvis du skrider tre måneder før udlejer skal bruge lejligheden, det er ikke super nemt at udleje en lejlighed for en så kort periode...
Djoffer jeg læser det som at han bliver opsagt og ikke selv opsiger lejemålet.
Jeg ville vurdere, at situationen var den samme som i dommen. Kan ikke få øje på, hvorfor den ikke skulle være det.
Tak for svarene indtil videre. Rigtig lækkert med input - keep em' coming :)
Jeg har med vilje gjort det lidt uklart hvem der er hvem. Jeg tænkte, at det måske giver lidt variation i svarerne.
@Henry
Du er jurist/advokat ikke? Jeg er blevet fortalt, at udlejers repræsentation af en professionel ved udlejningen kan have/har været det afgørende for udfaldet, men når jeg læser dommen, som én herinde var så flink at maile mig, synes jeg ikke det er super fremhævet af Landsretten.
Hvad er din mening om den del af det? Jeg mener vil en ikke-professionel udlejer kunne opnå et andet resultat?
Man bør læse hele kontrakten førend endelig vurdering kan udmeldes.
Men baseret på det, der er oplyst i tråden, så kan ingen af parterne opsige lejemålet før det aftalte ophørstidspunkt.
Det har ingen betydning om udlejer er professionel.
Tak for dit input Thomsen.
Jeg er/var enig i din udlægning, men dommen skaber, for mig, meget tvivl. Vil du eventuelt være villig til at læse kontrakten for mig?
Jeg forstår ikke, hvorfor det ikke har betydning, om udlejer er professionel. Hvorfor anvender både boligret og landsretten så dette argument i deres præmisser?
En dom er altid konkret. Vi kender ikke det fulde indhold ag kontrakten i tvisten. Desuden så tager retten alene stilling til de argumenter, som parterne har gjort gældende, og derfor kan en anden dom sagtens falde anderledes ud.
Hvis du er lejer her, så bør du istedet slå på, at udlejer får et godt og langt varsel, og at de følgelig bør kunne genudleje. Du kan desuden tilbyde at anvise en lejer.
Jeg kan godt læse kontrakten. Send en pm med din mailadresse.
PM sendt :)
Jeg tillader mig et formiddags-bump
@ ALL IN INC
Jo jeg er jurist. Men jeg arbejder med forsikringsret og erstatning til daglig og har ikke beskæftiget mig med lejeret siden kandidatkurset på studiet. Jeg kender lejeloven ganske udmærket men er ikke specialist mht de afsagte domme vedr. særlige problemstillinger.
Det handler om aftalefortolkning. Jeg kan som sagt ikke se nogen særlig forskel på formuleringen af de udpluk fra de to kontrakter, du har fremlagt. Men når der er tvivl om aftalefortolkning, er parternes styrkeforhold (professionalisme) en af de faktorer, der spiller ind.
Jeg kender ikke dommen nærmere og situationen kan være kompliceret at vurdere. Under alle omstændigheder må man starte med at have hele den kontrakt, man ønsker at fortolke, samt de øvrige omstændigheder i sagen. Jeg tror ikke jeg kan hjælpe dig her i sagen, måske Thomsen har tid/mulighed.
@ henry
Tak for dit svar. Det er også det samme jeg er kommet frem til vedrørende professionalisering. Jeg mener derfor også at jeg har en fornuftig sag, men det er jo ikke til at vide.
Thomsen har været superflink og give mig hans feedback også :)
Der er i den juridiske litteratur bred enighed om, at dommen er forkert. Den går direkte imod en klar og tydelig lovregel. En Landsretsafgørelse har ikke forrang for loven, og senere afgørelser kan dermed falde anderledes ud ved at henholde sig til lovens ordlyd.
Resultatet skyldes givetvis det forhold, at den tidsbegrænsede lejeaftale blev indgået på typeformular, hvor der i paragraf 2 henvises til opsigelsesvarsler, hvilket paragraf 11 ikke gjorde i det konkrete tilfælde.
Jeg ville i ingen tilfælde turde regne med senere at få medhold i en lignende afgørelse, og slet ikke, hvis det i paragraf 11 er angivet, at der ikke kan ske opsigelse inden for tidsbegrænsningen.
Diller/jurist
Jeg er glad for, at det ikke er mig som er blevet tosset :)
Jeg tror nu, at sagen nok skal falde i orden. Men jeg var simpelthen så forarget over den afgørelse, at jeg overvejede at køre linen ud. Det bliver nok - heldigvis - ikke nødvendigt.