PNVA: Udlejningsejendom - Finansiering

Hej PN,

Jeg har brug for jeres viden og inputs til følgende nedenstående case, omhandlende første udlejningsejendom.

Vi driver en servicevirksomhed, og vi har nu fået en unik mulighed for at erhverve en ejendom, som vi ser som en god første udlejningsejendom.

- Huset er vurderes til 1,1m ved hurtigt salg, og vi kan købe den for ca. 950k. Der estimeres med 50k til istandsættelse

- ~125m2, 1-plans hus. Været i familien gennem 12 år, så vi kender alt historik. Lokation: Grindsted.

- Forventet årlig lejeindtægt: 107.800,- DKK

- Samlede driftsudgifter: 34.258,- DKK

- Årlig nettoleje: 73.542,- DKK

Vi har frie midler i vores servicevirksomhed, som vi ønsker at flytte via holdingselskaber over i nyoprettet Udlejningsselskab ApS.

Vi vil gerne komme med 300tkr, og kunne låne de sidste 700tkr. Vi er villige til at give pant i huset, kautionere eller på anden vis stille sikkerhed. Det er ikke muligt at låne privat til virksomhed eller skaffe yderligere kapital.

Efter indledende dialog med nuværende bank, er jeg mildest talt lidt overrasket over hvor vanskeligt det er. Vi ville uden tøven kunne få en kassekredit på 500tkr i vores servicevirksomhed, men når vi skal låne et relativt beskedent beløb til mursten, samt stiller sikkerhed, så virker det som et kæmpe projekt.

Hvordan burde sådan en kage her skulle skæres? Da vores ”erhvervsrådgiver” bad om nedenstående, hvor de bl.a. beder om Seneste 12 måneders udskrift/betalingsservice (Privat), står jeg af.

Jeg håber nogle kan gøre os lidt klogere på, hvordan vi kan nå i mål med det her projekt. 

På forhånd tak for hjælpen!

Altså umiddelbart virker det fair imo, når du ikke er kunde.

Det er jo oplysninger, en rådgiver normalt har adgang til.

Umiddelbart er der bettingsider, der er mere grundige ved udbetaling 😆

kris_rem skrev:

Altså umiddelbart virker det fair imo, når du ikke er kunde.

Det er jo oplysninger, en rådgiver normalt har adgang til.

Umiddelbart er der bettingsider, der er mere grundige ved udbetaling

 Bettingsider er en helt anden liga. ;-) 

Vi er nuværende erhvervskunde i Vestjysk Bank, og det er også dem vi kommunikerer med nu. Dvs. Der er altså noget historik. 

Jeg havde egentlig tænkt at der ville blive bedt om skatteoplysninger fra os 3 ejere, men ligefrem at starte med 1 års udskrift af private kontier, og private budgetter synes jeg virker voldsomt.

Det er et lån på 650-700k, der er sund rentabilitet i casen, der tilbydes pant i huset.

Vi ville i princippet kunne optage en kassekredit i servicevirksomheden som skal bruges til vækst, og så bruge dem til projektet. Det virker bare fuldstændig åndssvagt, og giver heller ikke den bedste dialog med rådgiveren :-) 

Hvordan fungerer det, hvis vores servicevirksomhed køber ejendommen, og så senere vil sælge/overdrage den til vores Ejendomsselskab ApS (Samme ejerstruktur med holding)

Vi vil selvfølgelig blive beskattet af eventuelt gevinst på salget, men er der andet vi skal være opmærksom på?

Hæfter I personligt i servicevirksomheden?

Jensen skrev:

Hæfter I personligt i servicevirksomheden?

 Vi har aldrig lånt penge i servicevirksomheden.

Vi hæfter personligt for leasingaftaler til varebiler.

NesleiN skrev:

Hvordan fungerer det, hvis vores servicevirksomhed køber ejendommen, og så senere vil sælge/overdrage den til vores Ejendomsselskab ApS (Samme ejerstruktur med holding)

 

Vi vil selvfølgelig blive beskattet af eventuelt gevinst på salget, men er der andet vi skal være opmærksom på?

 Umiddelbart

- Transaktionen skal ske på markedsvilkår - særligt vigtigt pga. interesseforbundne parter. Seneste offentlige ejendomsvurdering kan bruges her, såfremt den er retvisende.

- Tinglysningen bliver dyrere

NesleiN skrev:

 

 Vi har aldrig lånt penge i servicevirksomheden.

 

Vi hæfter personligt for leasingaftaler til varebiler.

 

 

 Er I villig til at skifte bank for at få det til at gå op? Jeg har god erfaring med Ringkjøbing Landbobank. Skriv til mig, hvis du vil have min bankrådgivers oplysninger. Han har mange kunder, der gør sig i ejendomme.

Liger skrev:

 

 Er I villig til at skifte bank for at få det til at gå op? Jeg har god erfaring med Ringkjøbing Landbobank. Skriv til mig, hvis du vil have min bankrådgivers oplysninger. Han har mange kunder, der gør sig i ejendomme.

 Ja, jeg er faktisk ret insisterende på at vi skal skifte bank.

Jeg fornemmer ingen kemi med nuværende rådgiver, og jeg er ikke blevet et hak klogere på vores muligheder efter 2 længere samtaler. 

Du må meget gerne sende oplysninger. 

+1 til Ringkjøbing Landbobank det er virkelig en god bank. 

kabasn skrev:

+1 til Ringkjøbing Landbobank det er virkelig en god bank. 

 Jeg rækker ud til dem på mandag - Så håber jeg de kan leve op til forventningerne. ;-)

Jeg forventer ikke mere end en saglig og informativ dialog. 

Tak!

Umiddelbart er min tanke bare at det er standard. Jeg ejer en del af to udlejningsejendomme, og uanset hvad jeg vil skyde ind, så skal jeg hæfte personligt for lånene.

Hvis man vil lave en investering, er det vel også rimeligt at man har hånden på kogepladen, og hæfter for det personligt.

Jeg læser det måske forkert, men er der allerede en blivende lejer i ejendommen?

hvad kan i belåne huset med i % i realkrediten.jeg har hørt at de kun vil udleje 60 til udlejningsejendomme

moniulven skrev:

hvad kan i belåne huset med i % i realkrediten.jeg har hørt at de kun vil udleje 60 til udlejningsejendomme

 Det afhænger af ejendomstypen. Jeg mener at udlejningsejendomme til erhverv er maks 60% realkreditlån, hvor at udlejningsejendomme til privat et op til 80%.

Vores "rådgiver" nævnte vi skulle forvente en 20-25%, men det har været nogle ekstremt ukonkrete dialoger. 

NesleiN skrev:

 

 Det afhænger af ejendomstypen. Jeg mener at udlejningsejendomme til erhverv er maks 60% realkreditlån, hvor at udlejningsejendomme til privat et op til 80%.

 

Vores "rådgiver" nævnte vi skulle forvente en 20-25%, men det har været nogle ekstremt ukonkrete dialoger. 

Dette er også hvad jeg har hørt. Har I ikke advokat/revisor der bistår selskabet i stedet for/udover bankrådgiver?  

Vi fik 80% belåning i vores boligudlejningejendomme. Belåningen var dog baseret på cashflowet, og ikke købsprisen.

af ren nysgerrighed hvad er en fin forrentning ved udlejning