Pris for lejlighed med lejer?

Er der nogen der har noget begreb om hvor meget en lejlighed typisk falder i værdi når lejligheden sælges med en lejer der ikke kan smides ud, og som heller ikke har udsigt til at flytte?

til det usælgelige

Den prisfastsættes vel udfra det løbende cashflow minus omkostninger.

Man kan som ejer vel godt smide en lejer ud med henblik på selv at benytte lejligheden, man skal dog give 1års opsigelse.

fjelle123 skrev:
Man kan som ejer vel godt smide en lejer ud med henblik på selv at benytte lejligheden, man skal dog give 1års opsigelse.

Er det noget du kan underbygge?

Jeg havde det indtryk at det er umuligt.

Det er sjovt, når man læser siden med tvangsauktioner over ejerlejligheder til latterligt lave priser, så står der ofte at den er lejet ud til nuværende ejers samlever... Så han kan blive boende til leje når han ikke har råd til at eje lejligheden.

1. At smide lejer ud er meget meget svært, og ikke noget lægmand skal basere en investering på.

2. Afgørende for prisen på en udlejet lejlighed er hvilken paragraf i lejelovgivningen der styrer huslejen. Er det markedsleje, er prisen tæt på handelsprisen tom - er det omkostningsbestemt husleje, vil lejers alder være af betydning, og typisk skal man regne med 40-50% lavere pris. I disse lavrentetider bør denne faktor dog blive lidt mindre idet ligge omkostningerne falder med renten

Ja så vidt jeg kan forstå er det umuligt at smide en lejer ud. Specielt hvis man ikke selv har boet der før.

Hvis det er en leje fastsat af huslejenævnet, og lejeren er 31 år :-) skal man forvente at den vil blive solgt for 40-50% under markedsprisen på en tvangsauktion?

@Kasper C

Huslejenævnet - Indholdet af afgørelsen er vigtigt - m2 lejen ?
31 årig lejer vil give en meget lav handelsværdi hvis ikke huslejen giver et tilfredsstillende afkast

Husk i øvrigt at det som privatperson kan være ret svært at få KRF lån i en udlejet lejlighed

Sagen er den, jeg lejer en lejlighed der netop er blevet overtaget af banken fra et familiemedlem. Det åbner derfor op for at jeg kan klage over huslejen til huslejenævnet. Jeg går ud fra at banken ikke er interesseret i at lege udlejer, og jeg tænker derfor at jeg kan lave en deal med at de køber mig ud for et beløb. Hvis lejligheden bliver 50% mindre værd med lejer, kan det vel i princippet betale sig for dem at købe mig ud for 40% eller noget der omkring?

@Kasper C
Hvis dit familiemedlem er gået busto og det ikke gør en forskel for vedkommende hvad banken realiserer aktiver til, er det bare at gå i gang.

Hvornår er lejligheden bygget / ombygget, og hvad er beliggenhed, areal og leje ?

Familiemedlemmet har intet med sagen at gøre mere. Jeg har derfor frie hænder.

Det her er lejligheden www.boligsiden.dk/salg/755982052 den er sat til salg for at se hvad den kan indbringe. Har efter 173 dage fået et bud på 4,65mill

Lejligheden er - så vidt jeg kan se af billederne - renoveret for mere end 250.000 indenfor de sidste 20 år, og der er derfor næsten fri lejefastsættelse (lejen må selvfølgelig ikke være urimelig), og en sag i huslejenævnet vil - efter min bedste overbevisning afhænge af lejekontraktens formuleringer, samt hvilken dokumentation udlejer kan frembringe.

Som udlejet lejlighed med en lejervenlig husleje har jeg meget svært ved at se denne gå for over 3 mill.

Hvad tænker du specifikt på mht lejekontraktens formuleringer? Og hvad mener du med hvilken dokumentation udlejer kan frembringe?

Ps tak for hjælpen allerede. Skal til møde med banken i morgen

Der er mange punkter i en lejekontrakt, hvor formuleringen og aftaleindholdet vil være afgørende for hvor attraktiv din lejekontrakt er set fra din side.

Eksempelvis er det ikke tilladt at indeksregulere en boliglejekontrakt, men tilladt at lave trappeleje

Vedligeholdelse er også et af de punkter hvor ikke professionelle udlejere kommer til at dumme sig når de skriver lejekontrakt, og de kommer derfor til at hænge på næsten al anden vedligeholdelse end vægge og gulve.

Udlejer skal - ved en sag hvor huslejenævnet skal afgøre om huslejen er "fri" eller omkostningsbestemt - fremlægge byggeregnskab der udviser udgifter større end 250.000 (indekseret beløb) - indenfor en 2 årig periode. Huslejenævnet kan dog godt godkende "fri" husleje uanset manglende dokumentation hvis det er åbenlyst at beløbsgrænsen er overskredet.

Jeg har selv lavet badeværelse for 200k og blandt andet betalt for en større vandskade som var der inden jeg flyttede ind.

I lejekontrakten står der at den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler mig (lejeren)

Udlejeren (min familie) har ejet lejligheden i 5 år, og ingen penge brugt på vedligeholdelse. Banken har netop overtaget den og har derfor heller ingen penge brugt på vedligeholdelse.

Hvad betyder det at det ikke er tilladt at indeksregulere en lejekontrakt?

Hvis du har dokumentation for renovering m.m. står du godt.

"Indvendig vedligeholdelse" er i lejelovgivningen maling og gulve, så hvis det er eneste formulering skal udlejer betale når en installation i lejemålet går i stykker. Køkken og bad er dermed udlejers ansvar, hvorimod en velformuleret lejekontrakt kunne have flyttet dette til lejer.

Indeksregulering: "Lejen stiger hver 01.01 med udviklingen i oktober nettoprisindekset..." - er ikke tilladt.

"Lejen stiger hver 01.01 med 2400 årligt..." med tilhørende tabel er tilladt.

@chope

Vil man overhovedet ifølgelejeloven lovligt kunne købe en lejer ud ?

@kasper
Måske det var en god ide at smide chope en besked med hvad du betaler i leje, så kan han måske bedre vejlede dig..

Så det ville umiddelbart ikke være 'urimeligt' at bede om 800k for at fraflytte?

Sry jeg forstår ikke helt hvorfor du som lejer skal "tjene" så meget under disse omstændigheder. Forstår godt du vil have de penge som du har smidt i lejligheden, men 600K for din ulejlighed synes jeg lyder urimeligt. Kan godt være du bare tænker, wtf. det er en bank, de kan tåle det, men der er jo folk der ejer banken og fordi dit familiemedlem enten har været uheldig eller bare en skovl, så bør det da ikke være andre der skal bøde for de hersens omstændigheder?

@pantherdk

Lejligheden har været igennem en finansiel institution, og køber er bekendt med at den er udlejet - jeg tror en evt køber får en meget svær sag. Men der er altid risiko.

Jeg ville som lejer nok undersøge evt tinglysning af lejekontrakten. Jeg kan ikke på stående fod huske om lejer har lejelovgivningstøtte til dette.

Jeg kan ikke se at det skulle være ulovligt at indgå en frivillig aftale mellem udlejer og lejer om betaling for opsigelse af kontrakt, og det er jo en win win situation hvorfor ingen af parterne som udgangspunkt bør have noget at klage over bag efter.

@Kasper C
800K for at fraflytte er mange penge at bede en finansiel institution om, der ikke er vant til at tænke anderledes, og jeg tvivler på at en konservativt indstillet branche som denne er i stand til at få alternative løsninger gennem systemet.

Ydermere skal du huske at de 800K vil blive skattepligtige til topskat formentlig, hvorfor en løsning hvor du køber attraktivt er meget meget bedre for alle parter, og nok mere spiseligt for sælger. Husk på at en situation hvor du får "erstatning" løser du ikke bankens problem, men bringer dem blot et skridt nærmere løsning på situationen (om end stort skridt). Køber du attraktivt, vil de kunne bogføre slutresultatet på tilgodehavendet, og dermed får banken klarhed. Jeg tror at afgørende for denne handel vil være hvor meget banken har måttet hensætte på engagementet. Hvis du kommer med en pris der minimum matcher deres vurdering regnskabsmæssigt, vil du have en god chance. De får ryddet op i bogen uden yderligere omkostninger.

Overvej efter mødet i morgen om det ikke er fint for dig at købe til 4,0 ? så har du est. 750K i friværdi som kan caches rimeligt hurtigt og nemt.

@cobain..
Har intet med tråden at gøre, det handler om at optimere sine muligheder her måske et kontant udbytte..

Banken er klar over rissiko.

@cobain
Det handler om at begge parter - lejer som udlejer - pt banken får et udbytte af transaktionen.

Lejligheden er - med en vundet huslejesag - ikke meget over halvdelen værd.

Skriver Home ikke et sted at der følger en lejer med, samt et budget for udlejningen, eller i det mindste hvad der kommer ind i husleje?

Måske jeg misser det, men kan ikke se det ihvertfald.

@kasper

Har de sat den til salg hos home UDEN at oplyse at der bor en lejer i lejligheden ?
I annonce /salgsopstillingen står der den er indflytningsklar nemlig..

Det er en lang og indviklet historie. Både bank og mægler er sat ind i tingene. Alt er gået efter bogen, og der er god stemning mellem bank og mig hele vejen

Så mægler har sat en lejlighed til salg uden at oplyse der bor en leje i lejligheden ?
Må man overhovedet det som mægler ?

som sagt =)

Har ikke læst andet, end det er svært at smide lejeren ud, og hvorfor kan dette være et problem?

Der er bestemte § i lejeloven, der retslig gør det muligt - Men kan være andet jeg ikke har taget højde for?


§ 83. Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:

a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.

b) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Lejeren gør blot indsigelser og så er den lukket - har jeg ladet mig fortælle

drhoho skrev:

fjelle123 skrev:
Man kan som ejer vel godt smide en lejer ud med henblik på selv at benytte lejligheden, man skal dog give 1års opsigelse.

Er det noget du kan underbygge?

Jeg havde det indtryk at det er umuligt.

Det er sjovt, når man læser siden med tvangsauktioner over ejerlejligheder til latterligt lave priser, så står der ofte at den er lejet ud til nuværende ejers samlever... Så han kan blive boende til leje når han ikke har råd til at eje lejligheden.

Har selv lige været det igennem hvor jeg har købt et hus hvor der boede en lejer, der satte advokaten ind som betingelse at der skulle være en underskrevet opsigelse af lejemålet, underskrevet af begge parter, derudover så tilbageholdt vi 60.000 hvis der manglede at blive tilbagebetalt depositum eller husleje, alle forpligtelser påviler nemlig ny ejer når der bor en lejer.

Dog havde jeg misforstået den regl, NY ejer kan opsige et lejemål med henblik på selv at bebo lejligheden, der skal varsles med 12 måneder.

Med mindre andet er aftalt i lejeaftalen, kan udlejer ikke opsige lejer i forbindelse med salg af en ejerlejlighed, der er lejet ud mens den var under salg. Salg af boligen er ikke omfattet af udlejers ret til selv at anvende boligen. Derimod vil det være købers ret at opsige lejer med henblik på egen brug af boligen til beboelse. Opsigelsesvarsel for denne type opsigelse er 12 måneder.

www.boligportal.dk/boligudlejning/infoomudlejning/Lejeperiode



Så i mit tilfælde var worse case at jeg måtte opsige lejeren med 1 års varsel hvis det hele gik i vasken, vi havde dog krævet at manden fraflyttede inden overtagelsesdatoen, ellers ville handlen blive rullet tilbage.

Vedr. opsigelse af ejerlejligheden til købers egen brug.

Det er rigtigt, at køber som udgangspunkt kan opsige til egen brug med 12 mdr. varsel. Men jeg kan se to fælder, som kan betyde, at lejeren ikke kan opsiges alligevel:

Fælde 1)

Lejelovens § 84, stk. 1, litra a:
Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden. Er denne en ejerlejlighed, som udlejeren ikke tidligere har beboet, er det tillige en betingelse, at lejemålet er indgået før 1. juli 1986.

Det kunne man tro helt afskar en ny køber fra at opsige til eget brug, for den nye køber har jo ikke selv boet i lejligheden. Men sådan er det ikke. Køberen indtræder i den tidligere udlejers ret.

Fælden er, at hvis den udlejer, som oprindelig indgik lejeaftalen, ikke selv før havde boet i lejligheden, så var hans opsigelsesadgang til eget brug afskåret efter denne bestemmelse. Køberen vil ikke senere kunne få en bedre ret, end sælgeren havde.

Fælde 2)

Lejelovens § 84, stk. 1, litra d:
Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder, og hvis lejeren ved lejeforholdets påbegyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, litra a.

Udelejers ret til at opsige til eget brug skal som hovedregel stå i lejekontrakten, gør den det? Hvis ikke, skal udlejer kunne godtgøre, at lejer på anden vis ved indgåelsen af lejemålet blev orienteret af udlejer herom.

Hvordan gik mødet?