Prisfastsættelse af boligfremleje (Ejer)

Hej Pn!

Jeg står skal hjælpe en ven med at udforme en kontrakt til fremleje af en lejlighed på kastrup på 52 m2. Tæt på strand og metro.
Den skal så fastsættes til en pris, så man ikke får huslejenævnet på nakken!
Og huslejen skal bare være rimelig, i henhold til forbedringer og andre huslejer i området, for en bolig af samme størrelse.
Men hvordan f.... finder man ud af det helt præcis??

Nogle som har erfaringer med dette.

På forhånd tak.
Martin

OT:
Vanvittig stor lejlighed :)

CPrimdahl +1

Med den størrelse, så er den vist tæt på det meste :-P

Cprimdahl + 2

LOL

@skanis 52 km2 ?

helle for ik at støvsuge.

Tvivler på at der er specielt mange der har knaster nok til at betale for sådan en.

OKAY U GOT ME!!
HAHAHAHAHHAHAH..

Nogle som der kan komme med et brugbart råd?

Mener det er omkring 1000 kr pr. m2 pr. år man kan tage. Men der er forskellige takster alt efter stand, beliggenhed osv.

Jeg har en m8, der er boligadvokat, men ved ikke lige hvornår, vi skal have en øl, men skal nok spørge der.

@Knudsen

Kr. 1.000 pr. m2 er i praksis max (kun meget få får lov at ligge over) og man kan sagtens blive krævet ned til 600-700 pr. m2. Jeg ville dog stadig lægge prisen lige her omkring.

/Mikael

@skanis

Nu skriver du "fremleje". Hvis lejligheden er en ejerlejlighed, så kan den mig bekendt som udgangspunkt kun udlejes og ikke fremlejes (forskellige vilkår).

Op til 1000,- pr m2/år , hvis den er med nyt køkken/bad og den slags.

ned til 500,- pr m2/år, hvis den ikke er...

Edit: Ovenstående gælder i Kbh

Op til 1000,- pr m2/år , hvis den er med nyt køkken/bad og den slags.

ned til 500,- pr m2/år, hvis den ikke er...

Nogen der har kendskab til pris pr. m2 ved leje af værelse i Kbh.

Flyttede til byen for nogle måneder siden og overvejer at indgive en klage til huslejenævnet, da min nødløsning tog en pæn pris pr m2 pr. år. Vi snakker +2500 kr. pr. m2.

/Ceres

Der gælder ikke de samme regler for leje af værelse som ved leje af (hel) lejlighed. Jeg kender desværre ikke til noget specifikt ifht værelser.

Værelseslejere er "retsløse" mener jeg at have lært i juraen, og er ikke reguleret efter boligreguleringsloven.
OP. Læs Brl.
Der er forskel på, om der er 6 eller flere beboelseslejligheder.
Er der færre kan man fastsætte lejen efter det lejedes værdi, hvorimod hvis der er flere er det markedslejen, der gør sig gældende.
Markedslejen er som du nævner sammenlignelig med de omkringliggende boliger etc.
Jeg er selv fra Jylland og kender derfor ikke til lejeniveauet i det pågældende område.

Lejens størrelse i beboelseslejemål afhænger af, om lejemålet er beliggende i en kommune, hvor boligreguleringsloven er gældende, og om lejemålet er omfattet af boligreguleringslovens regelsæt.
Er dette ikke tilfældet, fastsættes lejen efter parternes aftale. Det lejedes værdi udgør det beløb, som lejemålet efter beliggenhed, art, stand og størrelse er værd.

Fandt en udførlig artikel om prisfastsættelse i København på ejerlejligheder.

www.juraeksperten.dk/klage_over_husleje.html

Vedr. værelsesleje er dette også reguleret af boligreguleringsloven jf. dennes § 4, stk. 4 modsætningsvis, dog i begrænset omfang.
Loven er netop printet ud. Lidt aftenlæsning af den slags er jo direkte mums :)

Skyder 128 kr. ind til huslejenævnet og så ser jeg om coinflippet falder ud til min fordel.
Min gamle udlejer er en donk, så nu caller jeg ham til river :o)

Jeg har nu læst tråden igennem og kan så konkludere.

Man kan aldrig være sikker på, om ens husleje er rigtig sat?
Man kan aldrig få sine faste omkostninger dækket, ved at fremleje sin ejerlejlighed?
Hvis man så vælger at udleje den møbleret, kan man da sætte prisen lidt op pga. det eller er det totalt "ulovligt"

Jeg synes det lyder ret absurt, og meget diskriminerende over for udlejer.

bump

skanis: Du kan altid lægge forbruget oveni jo!

@Skanis

præcist! Det kan aldrig nogensinde betale sig at udleje sin ejerlejlighed medmindre den er ny!

Min erfaring er at hvis du ikke tager uhyre meget for den, men følger markedspris nogenlunde vil du sjældent komme i problemer. Der skal derudover betales skat af leje indtægten.

Du kan komme uden om mindste lejemålet ved at lade en stråmand stå for udlejningen, eller alternativt leje den ud som erhvervslejemål (dvs til lejerens arbejdsplads).

Og det sucks - helt vildt!

Der findes mere ufine tricks som modspil til den uvorne lejer.

Lav tidsbegrænset kontrakt på et år med mulighed for forlængelse - mundtligt!

Tag et tilstrækkeligt depositum, og tag det hvis de går til nævnet og spark dem ud efter et år.

Der er vel også noget sundt i, at lejlighedsejere ikke kan tage en husleje, der er så høj, at der decideret kan tjenes på det (læs: høj nok til at dække afdrag på realkreditlån).

Det er altså fuldstændig absurd, at tro at man skal have dækket alle sine omkostninger, når man udlejer sin bolig.

Jeg har ikke set nogen specifikke analyser af denne del af ejendomsmarkedet (har ellers søgt lidt), men som udgangspunkt bør det (hvis markedet er moderat effektivt) være ligegyldigt på lang sigt, om man ejer eller lejer. Det er billigere at leje i dag, men om X antal år har ejer betalt sin bolig ud og så bor han billigere. Samtidig tjener ejer på inflationen (hans husleje stiger ikke), mens lejer bliver pålagt en inflationsstigning hvert år. Omvendt har ejeren risiko og ejendomsskatter, mens lejer har begrænset frihed omkring "det lejede". Alt i alt er der mange pros and cons, men når alt er gjort op skulle de to "værdier" gerne nærme sig hinanden.

Dette skaber i øvrigt et lidt sjovt forhold, som folk efter min mening ofte glemmer (eller ikke kender til). Hvis man skal købe bolig, så skal man sørge for at gøre det så tidligt som muligt. Er man først røget op omkring 40 år eller sådan noget, så kan man ligeså godt fortsætte med at leje. Værdien ved at eje kommer sent, da ejerboligen først bliver billigere end tilsvarende lejede bolig efter mange år, så medmindre man har levetid til at udnytte dette bør man forbliver lejer.

Anywho, min pointe er selvfølgelig, at det aldrig har været "fair" at en ejer skal have dækket hele sin husleje hjem (for noget der er købt indenfor lad os sige 5 år). Alligevel er der mange der mener de har ret til dette og for at beskytte folk, der ikke ved bedre (og fordi en bolig er så essentielt et menneskeligt behov), så har man fra politisk side valgt at låse lejen på et fast niveau, så udlejere har mere begrænset muligheder for at snyde. Ja, og så har man så valgt at ophæve denne begrænsning igen, da den nu kun gælder for ældre boliger (som med tiden selvfølgelig vil forsvinde).

Det skal i denne forbindelse siges, at jeg ikke kan udstå folk, som bevidst søger efter fede gamle boliger, som er skævt prisfastsat for at hive udlejer i nævnet 11 måneder inde i forløbet (indefor de første 12 måneder kan man få lejen ændret bagud i tiden, så man skal have penge tilbage).

@AndersK

Loven er på dette område skrevet meget ekstremt i lejers favør og LLO er gode (og billige). Der er ingen måde rigtig at snyde en lejer, som ved hvad han laver medmindre man ejer noget nybygget (eller totalrenoveret) som kan lejes ud uden om de normale regler for prisfastsættelse. Der kan man tilgengæld rense lejer MAX, fordi man kan snige regler om, at det lejede skal tilbageleveres "nyistandsat" og så bruge egne håndværkere (pretty much no show jobs på nær lige et par spartlede huller og en lakering af gulvet).

/Mikael

@ DTM

Jeg er en n00b til økonomi så jeg forstår slet ikke dette:

"Dette skaber i øvrigt et lidt sjovt forhold, som folk efter min mening ofte glemmer (eller ikke kender til). Hvis man skal købe bolig, så skal man sørge for at gøre det så tidligt som muligt. Er man først røget op omkring 40 år eller sådan noget, så kan man ligeså godt fortsætte med at leje. Værdien ved at eje kommer sent, da ejerboligen først bliver billigere end tilsvarende lejede bolig efter mange år, så medmindre man har levetid til at udnytte dette bør man forbliver lejer."

Jeg ville tro, at som ejer var ens "husleje": ejendomsskat, ejendomsværdiskat, evt. fællesudgifter samt handels- og vedligeholdelsesomkostninger. Altså alle udgifterne der blot ryger i kloaken.

Realkredit er vel bare at betragte som en investering, hvor vi ligeså godt kunne have lånt f.eks. 1mill til værdipapirer, hvis altså ejendomsspekulation og værdipapirspekulation sådan er nogenlunde lige rentable.
Det betyder vel ikke økonomisk noget at vi f.eks. har betalt et realkreditlån mere eller mindre ud. For ellers havde vi jo haft en tilsvarende opsparing ved siden af, hvis vi havde været lejere?!

Så hvad er din pointe?! Bare nysgerrig.

Det siger dog sig selv, at man ikke skal købe en ejerbolig, hvis man ikke kan klare den tvungne opsparing, der ligger deri. Afdragsfri lån udgør en mulig modifikation af dette.

@Henry

Pointen ligger i inflation. Alle har brug for et sted at sove, så uanset hvordan vi vender debatten, så er der nogle udgifter (alt kan ikke bare spares op). Hvordan vi vælger at betale disse udgifter (ejer eller leje) er op til folk selv, men er markedet bare delvist effektivt bør der kun være marginal forskel på de to muligheder.

Hele humlen ligger i, at ejere betaler meget til at starte med og mindre til slut (da inflationen og mulige omkonverteringer af den resterende restgæld formindsker betalingen kraftigt), mens lejere har en stigende kurve hele vejen, men starter fra et rimelig lavt niveau.

Plotter du den månedlige omkostning ind i en graf, så vil de altså krydse hinanden på et tidspunkt, hvor billedet så ændrer sig til, at det bliver billigere at eje end at leje. Problemet er, at dette sker et godt stykke ude i fremtiden medmindre vi får absurde inflationsrater (hvilket dog kan være en potentiel afslutning på den nuværende krise), så for at få værdi ud af at eje kan det ikke nytte noget, at man påbegynder investeringen, når man er 65 år. Dette kan de fleste godt regne ud, men mange bliver nok overrasket over, at folk der har boet til leje indtil de er 40 nok også egentlig bør forsøge at forblive på lejemarkedet.

Det skal lige siges, at 40 år er et tal jeg bare slynger ud. Det kræver nok et mindre Ph.d. forløb for alvor at placere grænsen for en "snit dansker".

Det irriterer mig dog lidt, at jeg ikke kan finde nogle analyser af forholdet imellem det at eje eller leje. Det kunne være interessat. Og ja, du har ret i, at der er nogle alternative investeringsmuligheder for lejere, fordi de har et større rådighedsbeløb end ejerne tidligt i forløbet, så de kan forrente deres overskydende kapital i længere tid - og boligen bør ikke give et bedre afkast end inflationen og dette er endda kun, hvis man vedligeholder den.

Det er en ammestue historie, at boliger er gode investeringsobjekter. Jeg troede selv på det engang indtil jeg prøvede at sætte mig ind i det. Sandheden er, at en gennemsnitlig bolig ikke kan koste mere end den gennemsnitlige køber kan betale. Derfor kan boliger i sagens natur ikke stige meget mere end lønnen over lang tid (hvilket i øvrigt understøttes af ekstremt lange tidsserier, som blandt andet kan findes i Holland, hvor de er dateret tilbage til 1600-tallet eller sådan noget sick noget).

/Mikael

@ DTM

Hvad vil du anbefale folk i 20'erne der har midlerne til at købe en lejlighed kontant (og så ikke mere) at bruge midlerne på?

Lejlighed, langsigtede aktier (og dermed forblive i lejelejlighed) eller noget 3.?

jeg betaler 1275 pr m2 for de 57 m2 den er oplyst til hos Århus kommune. reelt er den kun 45 m2. Alt er nyt og perfekt. Så intet at brokke sig over. Nogen der ved om det kan være i overkanten? Synes sgu det er mange penge for så lidt plads.

DTM,
Din månedlige omk graf for ejer/lejer, inkluderer afdrag ik?

Anyways, sådan lige på hovedregningsbasis lyder 1k/år/m2 absurd lavt og en giga lorte forretning for ejer, no?

@DTM

Om boliger er genial investering, eller ej, kan vi nok godt blive enige om handler meget om timing. I DK har de den kæmpe fordel at evt. gevinst er skattefri... endnu.

Mht. pris ejer/lejer, så mener jeg ikke at din ellers gode betragtning er så relevant, som den var for bare 5-10 år siden. Jeg er med på at boligejere tvinges til større opsparing til start og at det ofte er uønsket at efterlade sig en formue i mursten.
De sidste år er der dog kommet rigtigt gode muligheder for diverse afdragsfri lån, nedsparings-lån, bolig-kreditter o.s.v. Så bruger man redskaberne flittigt så burde det ikke være et problem.


Mvh.
Eksplicit

P.S til O.P
Synes 1000Kr per mm lyder af ret lidt. Skulle jeg fremleje min andel til kostpris af boligafgift og rente-værdi af andelsværdi, så ville den ryge over... og den er ikke dyr :-o

@ThomasJJ

Det er jo lidt et problem, for mens at man får mere value ud af at komme på ejermarkedet tidligt (hvis man vil på ejermarkedet), så er det ikke et kortsigtet marked.

Faktisk er den bedste løsning for de fleste nok at leje, deponere det beløb man sparer i forhold til ejerlejligheden på en opsparing og så gå ind i ejendomsmarkedet, så hurtigt man kan, når man er etableret (kæreste/kone og tanker om børn) og overvejer at finde en bolig (som ofte et hus), som man skal bo i længe. Så kan man måske også holde sig til 80 procents finansiering (eller mindre), hvilket betyder at man kan undgå de dyre banklån. Hvor en evt. opsparing bedst forrenter sig, er jo afhængig af tiden. Jeg er ikke meget for det europæiske aktiemarked lige nu, men det kan jo hurtigt ændre sig. Bare sørg for at være konservativ.

@T-Maestro

Nævnet i Århus tillader generelt langt højere priser end de gør i KBH. Du kan sagtens vinde en sag, da 1275 virkelig er meget højt, men hvis det var i KBH var den mere til højrebenet.

@Hilbert

Ja, jeg tager afdragene med. I mit hoved tager jeg også den værdi lejere for ud af at spare op i længere tid med, men det er en mere diffus størrelse (mest af alt fordi dette beløb som oftest indgår i husstandens forbrug).

@Eksplicit

Fast ejendom er en god måde at deponere penge på. Der er en obligatorisk opsparing, som er inflationssikret og det giver noget frihed at eje sin bolig selv.

Men en god investering bør det faktisk ikke være. Jeg tror i øvrigt, at hardcore flex lån (specielt flex med afdragsfrihed) er historie indenfor kort tid. Fra politisk side er man begyndt at indse, hvor farlige disse lån er for folk og når først renten begynder at stige og tvangsauktionerne skyller indover markedet, fordi folk har sat sig for hårdt i huse med nogle vilde lån, så skal der nok ikke meget til, før man indser, at disse låntyper er for farlige.

/Mikael