Hej Pokernet
Jeg kunne godt tænke mig hvis der var nogle der havde et par gode råd at give inden vi skal til samtale med vores bankrådgiver.
Baggrundsinfo er at vi for 3½ år siden købte et håndværker tilbud i Storkbh for 1.950.000 efter et heftigt nedslag. Vi har brugt rigtig meget tid og mange penge på at sætte det istand (mellem 200-250K). Da vi ikke havde noget synderligt at smide i huset var vi jo nødsaget til at tage et 80/20 lån (80% realkredit / 20% banklån) så det hed 1.560.000 + 400.000 da vi lånte ekstra til istandsættelse.
Nu har vi fået huset vurderet med henblik på at ligge lån om og meldingen var at det stod til 2.450.000 hvilket var super fedt da det røg lige over 80 % grænsen for hvad vi kan sidde for i realkredit lån.
Næste uge skal vi have lavet lånet om og aftalen på forhånd er allerede at det lille (men meget dyre) banklån skal ligges sammen med realkredit lånet, så vi reelt kan begynde at afdrage frem for at finansere bankfest med udelukkende at betale renter.
Mit spørgsmål til jer er så følgende:
- Hvad vil være det bedste lån at få omlagt til og hvad skal vi være obs på ifb med samtalen.
Refinansering af boliglån
Det er umuligt for os at svare på.
- hvad tror I, der sker med renten?
- hvor længe tror I, I skal bo der?
- ønsker I fast sikker ydelse i lang tid eller billig usikker ydelse på den korte bane?
- hvor vigtig er jeres friværdi?
- osv...
Jeg ville nok lige i dette tilfælde stole mere på en bank rådgiver, end hvad PN som en stor suppedas af risiko-villige kort-spillere, mig selv inkl, mener.
Har i min lange tid herinde kun set en dygtig rådgiver, kan ikke lige huske hans "nick"
@ Mikkmakk
Svaret er "Jensen" :-)
@ OP
Søg i de andre tråde der har været.
Der er forskellige ting der spiller ind, som Primdahl så rigtigt nævner. Personligt stikker jeg dog ud på 3.5% 30 år med afdrag. Selvfølgelig dyrere end F1, men et forbandet godt lån hvor du er sikret 30 år frem, hvor real renten er negativ, og i i takt med den generelle lønudvikling kommer til at sidde billigere og billigere relativt. Endelig så er der en god optiknsværdi (som i selvfølgelig betaler for), men som betyder at hvis renten stiger til 5.5% så kan i ca pille 15-18% af jeres restgæld ved en konvertering.
@Primdahl
- Har ingen ide om renten, men noget tyder på at det begynder at gå den rigtige vej for os boligejere
- Vi regner da med at være her til vi kradser af :-)
- pt er vi mest intra i en fast ydelse som vi ved hvad er, da det sku giver grå hår med et F1 lån
- Friværdi har ingen betydning nu, da vi jo ingen har. En evt friværdi skulle da bruges på en yderligere renovering
Der er selvfølgelig flere faktorer som gør at det er svært for jer at give det endelige bud på hvad der er bedst, men umiddelbart lyder et 3.5 % lån det bedste i min optik for en 30 årig periode.
@Jensen
du skriver:
"Endelig så er der en god optiknsværdi (som i selvfølgelig betaler for), men som betyder at hvis renten stiger til 5.5% så kan i ca pille 15-18% af jeres restgæld ved en konvertering."
Kan du uddybe nærmere
Jeg kan kun være enig med Jensen.
Det kan godt være at du nu her betaler for en højere rente for 3½% fast end hvis du valgte F1, men på den lange bane ser det ud til at være en god forretning. Prøv bare at spørg dine forældre hvordan det var at være husejer i 80'erne. Renten var sky høj, over 20% i 1982.
Om du så skal omkonvertere senere hen, er altid er svært valg. For det meste kommer del vel an på din økonomi, om den kan bære det.
Basejumper skrev:
@Primdahl
- Har ingen ide om renten, men noget tyder på at det begynder at gå den rigtige vej for os boligejere
- Vi regner da med at være her til vi kradser af :-)
- pt er vi mest intra i en fast ydelse som vi ved hvad er, da det sku giver grå hår med et F1 lån
- Friværdi har ingen betydning nu, da vi jo ingen har. En evt friværdi skulle da bruges på en yderligere renovering
Der er selvfølgelig flere faktorer som gør at det er svært for jer at give det endelige bud på hvad der er bedst, men umiddelbart lyder et 3.5 % lån det bedste i min optik for en 30 årig periode.
@Jensen
du skriver:
"Endelig så er der en god optiknsværdi (som i selvfølgelig betaler for), men som betyder at hvis renten stiger til 5.5% så kan i ca pille 15-18% af jeres restgæld ved en konvertering."
Kan du uddybe nærmere
Et fastforrentet lån indeholder en konverteringsmulighed. Dvs at hvis markedsrenten er 3.5%, og i hjemtager et lån på 3.5%, så er kursen 100. Hvis markedsrenten stiger til 5.5%, så er renten stadig 3.5% på Jeres lån. Da investorer (dem som har lånt Jer pengene) vil have markedsrenten, så falder kursen på Jeres lån til 82-85 area, da dette ca svarer til at lånet giver et afkast til investor på 5.5%. Da I kan indfri til markedsværdien, så betyder det at en gæld på 2mio kan indfries til ca 1.65-1.7 mio. I skal dog stadig have et lån på dette beløb, hvilket nu koster 5.5%, hvilket reelt set betyder at jeres gæld er mindre, men den månedlige ydelse er stadig ca den samme (mindre gæld, højere rente). Men, hvis renten falder igen til 3.5, så kan I indfri til kurs 100, og konvertere tilbage til 3.5%.
Det fastforrentede lån, og sikkerheden her, skal selvfølgelig holdes op mod flexlånets lånets billigere ydelse, men samtidig større usikkerhed om hvad renten fastsættes til fra gang til gang, og er både et temperamentsspøgsmål i forhold til ens økonomi, såvel som forventninger til renten fremadrettet.
Jeg er ikke lige i det pædagogiske hjørne lige nu, så det gik lidt hurtigt, men tal med Jeres rådgiver om det, og brug google. Realkreditinstitutterne burde have nogle forklaringer på hvad de forskellige lån er.
@Basejumper
Har I anden gæld? Forbrugsgæld eller anden dyr gæld? I givet fald ville jeg overveje et F1 uden afdrag indtil I er kommet af med den dyre gæld.
Har I ingen dyr gæld, så er jeg fortaler for 3,5% lån med fast rente af de samme grunde som Jensen er inde på.
Vær dog opmærksom på, at man (som Jensen også skriver) betaler for den option, som en op/ned konvertering er.
F1 lånet plejer jeg at forklare som et "konjunkturlån" forstået på den måde, at når vi er i en lavkonjunktur som nu, så er renten lav - og når vi engang kommer ud af recessionen så vil rente stige, men det vil reel lønningerne og inflationen også.
Så 3,5% lånet vil virke dyrt lige nu. Og hvis du tror på et Japan-scenarie med lave renter de næste 5,10,15 eller 20 år så skal du klart vælge F1/F3.
/rickrick
Jensen skrev:
@ Mikkmakk
Svaret er "Jensen" :-)
@ OP
Søg i de andre tråde der har været.
Der er forskellige ting der spiller ind, som Primdahl så rigtigt nævner. Personligt stikker jeg dog ud på 3.5% 30 år med afdrag. Selvfølgelig dyrere end F1, men et forbandet godt lån hvor du er sikret 30 år frem, hvor real renten er negativ, og i i takt med den generelle lønudvikling kommer til at sidde billigere og billigere relativt. Endelig så er der en god optiknsværdi (som i selvfølgelig betaler for), men som betyder at hvis renten stiger til 5.5% så kan i ca pille 15-18% af jeres restgæld ved en konvertering.
Hvad er det galt med et 3% realkreditlån - er kursen pt. så dårlig at det ikke kan betale sig?