Jeg var i Danmark i weekenden og havde en diskussion omkring konsekvenserne af at andelsboligselskaber har brugt renteswaps til financiering. Det lykkedes os at blive lidt forvirret over praecis hvorfor renteswaps er saa skidt for andelsboligselskaber som det virker til at vaere.
Som jeg har forstaaet det er et renteswap lidt ala et fastforrentningslaan uden mulighed for at laaneomlaegge. Hvad jeg ikke kan forstaa er hvorfor folks maanedslige betalinger stiger hvis renten falder til mindre end den rente swappet er paa? Det gaar jo imod ideen om at renten er lagt fast.
Det virker til aviserne heller ikke forstaar det, for jeg synes ikke jeg kan finde nogen ordentlige forklaringer paa det nogen steder.
Er der nogen kloge pokernettere der kan forklare det ingen virker til at kunne forstaa?
Renteswaps
Der står lidt i den her tråd og lidt i en tråd der bliver linket til i denne tråd.
m.pokernet.dk/forum/hvad-er-renteswap.html
Har skrevet lidt om det her
www.pokernet.dk/forum/hjaelp-til-regnskab-for-andelsbolig-forening.html
En renteswap er et finansielt instrument er bruges til at bytte en ting med noget andet. Det typiske for andelsforeninger er at de har valgt at optage et variabelt forrentet lån og lagt en renteswap hvor man bytter den variable rente med en fast.
Hvorfor så ikke bare tage et fastforrentet lån?
Fordi - på tidspunkt hvor de fleste er oprettet var renteswappen et "off balance" produkt - det vil sige det skulle kun oplyses i regnskabet at det var der, men det skulle ikke oplyses hvad værdien var. Rigtig eminent for mange specielt nyere andelsforeninger.
For det andet er det omkostningsmæssigt ofte billigere og mere smidigt at handle med renteswappen fremfor det underliggende lån. Omkostninger ved at omlægge realkreditlån er ofte relativ store ( det er de også på renteswaps, men det kan kunder ikke se da de ikke kan se de underliggende rentekurver - men på papiret er det no cost at oprette og lukke renteswaps )
Aviserne forstår det helt sikkert ikke!
For en andelsboligforening betyder det at de har lavet en renteswap hvor de har låst renten fast i udgangspunktet ikke noget - men der er en del foreninger der er kommet i klemme alligevel, fordi den faste rente de har låst via renteswappen er langt højere end den aktuelle markedsrente. Dette betyder at markedsværdien af renteswappen ( summen af de tilbagediskonterede fremtidige betalinger i nogen tilfælde kan være kæmpestor) Forestil dig du har en renteswap der på det ene ben siger at du modtager 6 mdr cibor rente ( vel noget der ligner 0,5% ) og du har forpligtet dig til at betale en fast rente på 6% ( den lange 30 årige rente er lige nu vel 3% ish )
Skal du ud af den forretning så skal du betale forskellen imellem den aktuelle rentekurve og den du har forpligtet dig til - lad os bare sige en forskel på minimum 3% hele vejen.
Typisk er lånene i en andelsforening temmelig store og i de nye foreninger er der ikke nogen friværdi. Det vil sige den negative værdi af renteswappen æder med det samme af andelshavernes andelsværdi. Og i enkelte grelle tilfælde kan den enkelte andelshavers andel være værdiløs. Sker dette er andelshavere nødt til at reetablere en egenkapital og det kan betyde en øget indbetaling fra hver andelshaver.
Sammenlægger du dette med at huslejen i en ny andelsforening typisk er ret høj og man kan være uheldig at der er andelshavere der går konkurs og man derfor er tvunget til at sælge andelen, men - den pga vilkår listet ovenfor - er meget svær at komme af med, så hænger foreningen på en tom lejlighed og tomgangsleje som skal dækkes af de resterende andelshavere.
To sum up:
En renteswap er ikke umiddelbart farlig, men i en andelsforening har den nogen uheldige regnskabsmæssige karakteristika. Der er i stor stil benyttet temmelig uheldige konstruktioner i nye andelsforeninger (trappelån osv ) som kan give en fremtidig stigning i huslejen. Medierne skærer alt over en kam og fatter hat af hvad det er. Renteswap = DOOOOOMMM!!. Banker er meget forsigtige med at låne ud til andelsforeninger med renteswaps ( selvom det er bankerne selv der har rådgivet om at tegne disse ) og det medvirker til at presse prisen på en andel i en forening hvor der er en renteswap i finansieringen.
Mange tak for det fyldestg0rende svar, jeg har et par opf0legende sp0rgsmaal jeg haaber du kan svare paa.
I takt med at en evt negativ vaerdi kun er paa papiret (fordi de reele afbetalinger aldrig stiger over det fastsatte niveau) virker det taabeligt at vaere tvunget til at haeve indbetalinger naar det paa langt sigt (naar swappen udl0bber) vil betyde et markant overskud i Andelsboligforeningen.
Hvorfor er det andelsboligforeninger ikke maa vaere teknisk insolvent og kunne regeringen ikke bare aendre reglerne for at hjaelpe, naar det nu alligevel kun er teknisk?
Ydermere forstaar jeg ikke forholdet imellem en andelsboligforenings indre vaerdi og salgsprisen. Som jeg forstaar det fra medierne betyder lav indre vaerdi = lav pris. Det fjerner bare det, meget vigtige, aspekt der omhandler hvor eftertragtet et omraade en lejlighed er i. Er der ikke et frit marked i den henseende?
uffefh skrev:
Ydermere forstaar jeg ikke forholdet imellem en andelsboligforenings indre vaerdi og salgsprisen. Som jeg forstaar det fra medierne betyder lav indre vaerdi = lav pris. Det fjerner bare det, meget vigtige, aspekt der omhandler hvor eftertragtet et omraade en lejlighed er i. Er der ikke et frit marked i den henseende?
Forholdet imellem indre værdi og salgsprisen er der ingen ligning imellem. Det eneste der er en lov for er at en andel må ikke sælges højere end andelskrone + forbedringer. Så der er et frit marked op til den værdi, men ikke højere.
Og det bør vel også være sådan?
Som andelshaver køber du en brugsret til en lejlighed. Du ejer ikke lejligheden som ved en ejerlejlighed. Det du ejer er brugsretten. Det du betaler for den, er den indre værdi + forbedringer - (evt nedslag).
Hvis den indre værdi er lav, så er prisen derfor også lav, for hvem vil betale mere for at bo i en værdiløs lejlighed ? Ligesåvel som det er ulovligt at sælge den højere. Tidligere var der ofte kutyme med penge under bordet, fordi mange andele var meget billige ifht værdien og sælger kunne derfor "kræve" penge under bordet fra køber, i øjeblikket er der mange andele der er prisfastsat højt så det problem er ikke så stort længere.
En andelsværdi kan kort beregnes som:
+ Ejendommens værdi
- Gæld
= grundlag for andelsværdi
fordelt ud på antal kvadratmeter.
Hvis gælden overstiger ejd værdi, er hver andel reelt værdiløs!
En andelsforening aflægger regnskaber og skal følge visse regler for at fortsætte med at være en eksisterende andelsforening. Ligesåvel som et selskab ikke kan have en negativ egenkapital i en længere periode uden en plan for reetablering kan en andelsforening heller ikke. Det mener jeg ikke regeringen bør ændre på.
Jeg er enig i at det ofte er teknisk og i takt med at man betaler afdrag på lån og swappen udløber at den negative værdi er mindre, men hvilken værdi har ejendommen ? Og hvis en andelsforening er tekniske insolvente, hvordan vil de skaffe finansiering til en evt udskiftning af tag og lign ? De penge skal komme fra beboere og det er ikke sikkert at beboerne synes det er fedt at skulle stige i husleje løbende for at kunne inddække en negativ egenkapital og dække daglig drift.
Takker igen for svar.
Selvom det ikke er helt ligetil at forstaa, kan jeg kun blive lidt skraemt over at andelsboligselskaberne er gaaet ind i det her.
Hvis renten istedet for at falde var steget, ville de ende med nogen ekstremt dyre andelsboliger, godt nok med lav maanedlig betaling relativt til renten paa det tidspunkt, som paa sigt kunne falde meget i vaerdi i takt med renten igen ville falde.
I forhold til et realkreditinstitutslaan virker det omsonst nogensinde at have overvejet det her. Du virker som om du kender en del til det - har andelsboligselskaberne ikke raadgivere med inde over i forhold til det her?
Mange gange er finansieringspakken strikket sammen af den der har udbudt andelslejlighederne til salg...
Derfor har køberne og deres såkaldte rådgivere åbenbart meget sjældent anet uråd da de købte.
Jo de har rådgivere indover - men ofte bank som rådgivere spm jo tjener penge på at udbyde swaps - store penge!
Det største problem som man dog ikke kan klandre rådgiverne for er at regler er ændret efter en del swaps er oprettet. Før skulle markedsværdi ikke oplyses - derfor havde det ikke betydning for andelsværdien. Men det har det nu.
Og ja hvis renten var steget var der positiv værdi i swaps - og deraf stigende andelsværdi. Formentlig havde foreningerne cashet ind ved at lukke swappen og dermed stå med reelle kontanter i hånden og deraf helt fair at der er højere andelsværdi.
Personligt synes jeg renteswaps er fine instrumenter men ikke til privatpersoner eller fx andrlsforeninger som ikke kan overskue konsekvenserne og heller ikke reagere hurtigt nok ved ændringer.
Thomsen skrev:
Mange gange er finansieringspakken strikket sammen af den der har udbudt andelslejlighederne til salg...
Derfor har køberne og deres såkaldte rådgivere åbenbart meget sjældent anet uråd da de købte.
Det er altå et pænt idiotisk postulat.
1. Hvis køber ikke forstår hvad han køber, så brug en rådgiver.
2. Hvis rådgiveren ikke forstår det, så er der rådgiveransvar (ship it).
Altså, faktum er også at man har bedt om det, hvis man køber noget som man ikke forstår. Det sagt, så er det den risiko de har påtaget sig, og der havde ikke været et problem hvis de havde været i pengene, så havde de vel blot været verdensmestre, og laver en no-brainer af en investering.
@ uffe
Mistede lige et længere indlæg da strømmen røg på iPad'en.
Mht dit spørgsmål med at andelsboligforeningerne kan ende med nogle dyre boliger, så er det korrekt, men prisen på andelsboligen er for andelshaver reelt set underordnet, forstået på den måde at hvis andelen i ren værdi er 1 mio værd, så er salgsprisen f.eks. 200.000 hvis der er gæld for 800.000 pr andel i ejerforeningen, i.e. du køber det som er værdien af det underliggende aktiv som alfen også skriver. Så hvis foreningen er gældfri, så er prisen 1 mio, og dermed dyr, men du skal så ikke betale ret store fællesbidrag, da der ikke er gæld i foreningen. Er der 800.000 i gæld, så er prisen 200.000, og billig, men med en tilsvarende højere intern gæld som skal forrentes. En almindelig husejer har bare gælden selv, og ikke en gæld som er splittet op mellem grundejerforeningen og en selv.
P1 Business behandlede Renteswap i sidste uge.
www.dr.dk/P1/P1Business/Udsendelser/2012/08/30133847.htm