Skal jeg lægge mit lån om?

Jeg er begyndt at læse til bygningskonstruktør.. jeg er på revalidering, så giver da lidt mere end su.. meen jeg må indrømme at pengene bestemt ikke er for store.. så derfor har jeg gået med tanken om måske at lægge mit lån om og så evt lægge mit banklån oveni... jeg betaler ca 10% på mit bank lån og 5% på kreditforeningslånet... men jeg har et flex lån x4 og er bundet af det i ca 2 år endnu... men jeg kan komme ned på ca 2,8 i rente hvis jeg laver en ny 3 årig flex... hvad siger i.. ved der er nogle der har forstand på disse ting her inde:)

OVB er min tanke at få flere penge til mig selv nu her..

ingen der kan komme med råd og vejledning, ud over det link :)

Hvis man skal kigge på hvornår det bedst kan betale sig at lægge et lån om fra fastforrentet til flex/rentetilpasning, udelukkende baseret på at maximere sin egen indtjening, så er det sådan at man:

Lægger FRA fastforrentet til flex når renten er HØJ, og
FRA flex til fast når renten er LAV.

Hvis du spørger kunderådgivere, vil de ofte sige præcis det modsatte, men det er desværre ikke korrekt. (Se simplificeret eksempel længere nede, som ikke tager højde for korte og lange renter.) Det gør det jo ikke ligefremt nemt at være kunde, når man direkte bliver rådgivet forkert. Som IT har jeg arbejdet sammen med mange kunderådgivere i realkredit, og jeg er negativt overrasket over deres basale viden. (Prøv f.eks. at spørg en kunderådgiver hvilket lån der er billigst over 30 år, 4% eller 5%, og så bed dem lave de præcise beregninger for dig. Mit gæt er at over 90% svarer forkert og giver dig det forkerte lån af de to.)

Det er altid den lange rente du er interesseret i når du vil lægge om. Og selvom den ikke er historisk lav i øjeblikket, så vil jeg tro at den ikke falder meget mere i fremtiden. Det betyder altså at jeg vurderer at renten lige nu er LAV.

Hvis du vinder penge ved at lægge om når renten er høj, så er det også klart at du taber penge når renten er lav. Sådan er det.

Der er dog to ting du skal være opmærksom på.
1. Som du selv skriver, så får du frigivet nogle penge her og nu, som du har brug for, og det i sig selv kan være grund nok til at lægge om.
2. Historisk set har det været markant billigere at have flexlån. Faktisk så meget billigere at det i længden er svært at hente de samme penge ved omlægninger. Det kræver at man er heldig og rammer de helt rigtige tidspunkter. Så mit gæt er at du i fremtiden vil spare mere ved flexlån i forhold til det du taber ved at lægge om lige nu. Husk nu bare, som kunderådgiverne altid siger, hvad er din risikoprofil.

Personligt har jeg flexlån, og har ingen planer om at ændre det.


Eks på hvornår man skal lægge om.
Når renten stiger, så falder kursen. Læs om det andet steds, hvis det ikke er indlysende.

Hvis renten er rimelig, så kan jeg måske få en 4% obligation til kurs 95. Jeg vil gerne låne 1 million. Når jeg gør det, så skylder jeg rent faktisk nu 1.053.000. Det er det beløb jeg skal betale tilbage med 4% i renter.

Nu stiger renten så rigtig meget, og resultatet er at kursen falder, lad os sige til kurs 90 (hvilket ikke er urealistisk). Nu indfrier jeg min gæld på 1.053.000. For at gøre det skal jeg faktisk kun betale 947.000. Jeg har faktisk lige barberet 100K af min gæld ved at lægge om fordi renten nu er STEGET, og dermed er HØJ. Jeg har dog kun tjent 53K i forhold til det oprindelig beløb jeg lånte. De 53K skal regnes op mod den ekstrarente jeg har betalt for fastforrentet.

Var renten istedet faldet, og kursen steget til 101, ville jeg kunne indfri til kurs 100 (nogle få lån har max kurs 105), og skulle nu istedet betale de 1.053.000 som mit lån lyder på. Jeg har altså nu tabt 53K i forhold til hvad jeg lånte, fordi renten er FALDET, og dermed er LAV.

Håber det hjalp lidt.

Du bliver nød ti lat nævne beløb ellers kan man ikke hjælpe dig.

Drejer det sig om få penge kan det ikke betale sig.
Og det afhænger også af friværdi

Vil ikke have postet beløb ud hr i forumet.. så venter på at der kommer en der har forstand på sagerne og så kan han få beløb over pm.

Har du forstand på det.. så kan jeg sende data til dig?

Din bankrådgiver, hvis ellers de bare er lidt ærlige over for dig, burde relativt let og hurtigt kunne regne ud, hvor lang tid det tager at tjene omlægnings omkostninger ind ved en evt. låneomlægning. Der er så lidt risiko for rentestigning, som der altid er ved flexlån, men jeg vil ikke mene at risikoen ændrer sig meget.. så skal du omlægge, og kort efter skal renten stige markant.

Du betaler ret meget i dine banklån imo.

Vi betaler pt. under 3% på en flex med loft, som er dyrere end F1 lån, og ca. 7.5% på et boligforbedringslån i banken.

ja jeg ved at jeg betaler lige rigeligt i renter.. så det er ville da være rart at slippe med noget mindre.. så blandt andet også derfor at det kunne være godt at komme ned i en x3 lån da den ligger på ca 2,8 og så få hele baduljen samlet i et lån.. har også tænkt mig at snakke med min rådgiver.. men hun er på ferie..

Det handler egentlig om hvor vigtigt det er for dig at få en lavere terminsydelse. Det vil du obv med 100% sikkerhed få ved at lægge om. Så hvis det er vigtigt for dig, så kan det godt betale sig, ja.

MEN hvis du lægger om kan det betyde at du får længere løbetid og/eller højere samlet belåning (pga omlægningsomkostninger). Så det kan over 30 år være en dårligere forretning for dig. Men det er som tidligere nævnt ikke til at svare konkret på før vi har nogle flere data (hovedstole, renter, løbetid, indfrielseskurs på kreditforeningslån osv). Jeg er dog uenig med Panther i at det ikke kan betale sig. Jeg vil til gengæld sige at dine nuværende lån skal være temmeligt små for at det ikke kan betale sig.

Men det er altså en større beslutning, som kræver en seriøs beregning/rådgivning. Gå derfor i din bank og få lidt tilbage for de 10% du betaler.

Edit: Kan se at du overvejer et X3-lån frem for et X1-lån. Kan du sige mig hvorfor? Jeg ville til hver en tid tage et X1, hvis jeg skulle gå i flexlån.

@ _Orty_

"Kan se at du overvejer et X3-lån frem for et X1-lån. Kan du sige mig hvorfor? Jeg ville til hver en tid tage et X1, hvis jeg skulle gå i flexlån."

Begrundelse, tak :)

@DAxelsen

Flere grunde:

1. Du betaler en overrente på X3-lånet for at få den sikkerhed der ligger i at din rente/husleje er låst i 3 år. Jeg mener denne overrente er for høj i forhold til risikoen for rentestigninger indenfor det næste år. Husk på at du altid kan/bør lægge dit X-lån om til et fastforrentet lån så snart der er forventninger om kommende rentestigninger. På denne måde får du det billigste fastforrentede lån. Jeg tror derfor aldrig at jeg ville beholde flexlånet i 3 år, og derfor har jeg heller ikke lyst til at betale overrenten.

2. Når jeg vil lægge mit X3-lån om inden refinansieringen, kan jeg komme til at betale en overkurs. Dette problem får jeg ikke med X1-lånet. Der ligger kursen altid om svinger omkring 100.

3. Jeg forventer fortsatte rentefald inden for den nærmeste fremtid. Den står selvfølgelig for egen regning, og skal ikke tages som en universal grund til at vælge det ene frem for det andet :)

kan godt følge dig der orty... vil bestemt lige tage det med i mine overvejelser :)

Takker for jeres B7 :)

@Gumple

Ok, så får du lige en simpel udregning, som ikke er 100% præcis, men kan give dig en idé om du skal skyde tanken ud af hovedet eller gå videre med det. Gør dog ikke noget som helst på baggrund af den her beregning, men få din rådgiver til at foretage en eksakt, hvor alt er medregnet.

Det lyder som om at du alligevel skal have kigget på din økonomi påny om 3 år, så har taget udgangspunkt i de næste 3 års udgifter:


3 års udgifter med nuværende belåning:

- 500.000*5%*3 år = 75.000 før skat, hvilket ca. er 50.000 efter skat

- 150.000*10%*3 år = 45.000 før skat, hvilket ca. er 30.000 efter skat

Renteudgifter i alt de næste 3 år med nuværende belåning = 80.000 efter skat


3 års udgifter med X3-lån (inkl omlægningsomkostninger):

- Omlægningsomkostninger:

- Indfrielsesgebyr til Totalkredit = 750
- Lånesagsomkostninger til banken = 2.000 (mere bør du ikke betale)
- Kurstab på indfrielse af gammelt lån = 15.000
- Tinglysningsgebyr = 1.400
- Stempelomkostninger på forhøjet lån = 2.625

Omkostninger i alt = 21.775

Jeg forudsætter at banken ikke allerede har et pantebrev i dit hus som sikkerhed for ombygningslånet. I så fald kan der overføres stempel, og det vil ikke koste dig nye stempelomkostninger. Vi forudsætter desuden at du medfinansierer omkostningerne, så du får et nyt kreditforeningslån på 675.000 kr.

Renteomkostninger = 675.000*2,8%*3 år = 56.700 før skat, som er ca. 37.800 efter skat.

Omkostninger ved ny belåning i 3 år inkl omlægningsudgifter = 59.575 efter skat.

Besparelsen er altså på 20.425 over 3 år. Hvilket vil sige at du får en månedlig besparelse på godt 567 kr.

Edit: Kan se at du har fjernet dine data på lånene. Skriv, hvis du vil have mig til at slette den her beregning også :)

@ orty

Takker for dine beregninger.. det ser jo ud som at det faktisk godt kan betale sig at lægge det om.. men jeg skal selvfølgelig nok lige snakke med min rådgiver.. og så her jeg en aftale i en anden bank imorgen til en samtale.. så må vi se hvad de kan tilbyde/ rådgive mig til :)

Du behøver ikke slette data.. gjorde det kun fordi hvis ingen alligevel skrev.. så var der ingen grund til at have dem liggende her :)

Skal nok lige få undersøgt hvordan det hele så ser ud med et x1 lån også :)

@Gumple

Selv tak.

Forstå mig ret - du skal naturligvis tage et X3-lån, hvis du har det bedst med at kende din husleje de næste 3 år. Jeg synes bare du skulle tænke over alternativet, som er klart at foretrække, hvis sikkerheden ikke er så vigtig for dig. Det vigtigste er dog at du kan sove trygt om natten :)

GL med det :)

man skal jo nok tjekke sine muligheder ;) og jeg sover helt sikkert lige godt uanset om jeg har et X1 eller X3 lån.. jeg må se hvad min rådgiver /anden bank siger... så må jeg jo tage beslutningen der fra :)