spørgsmål ved køb af ejerlejlighed fra en Noob

Jeg har sammen med kæresten kig på en ejerlejlighed men skal lige være sikker på alle detajler..

Pris 1.5mill
100% Finansiering gennem nykredig.
Fastforrentet boliglån 4% før skat 9459

Bruttoudgift/ejerudgift 1 år
ejendomsskatter 2012 3352.25
fællesudgifter 23966.40
altanfond 4184
rottebekæmpelse 8.86
ialt 31511.51

nettoudgift 1 år
ejendomsværdi skat 10290
+ brutto udgift 31511.51
ialt 41801.51


Mit spørgsmål er så om de udgifter der står første år vel er nogen der skal betales hvert år.

så den reele månedlige ydelse ved køb af denne lejlighed er:
lån 9459kr
ejerudgifter 41801.51/12= 3483.53
ialt = 12942.45kr

Er dette rigtig forstået eller er der noget jeg misser?

Ejendomsskatter og fællesudgifter skal ihvertfald.

Altanfond og rottebekæmpelse kan vi ikke vide.

chmpen85 skrev:
Pris 1.5mill
100% Finansiering gennem nykredig.
Fastforrentet boliglån 4% før skat 9459

Jeg går ud fra, at du har lagt 20 % selv, eller lånefinansieret på anden måde. Du kan i hvert fald ikke få et realkreditlån svarende til 100 % af lejlighedens værdi. Desuden er skatteværdien af renteudgiften bestemt værd at tage med, da det vel beløber sig til i hvert fald 1500 kr. månedligt.

Man kan sagtens få et 100% lån, hvis feks nykredit ejer huset ( købt på tvang) og der findes andre måder dette kan lade sig gøre på

Med fare for at lyde som en gammel bitter mand med buskede øjenbryn, lad nu vær med at udtale jer i tråde hvis i ikke helt ved hvad i snakker om :) :) smider lige lidt smilies ind så i kan se jeg ikke mener det så slemt. Men igen 100% lån kan lade sig gøre :)

Well, ifølge realkreditloven kan du ikke låne over 80 %, så at du begynder på en gang "lad nu vær(e) med at udtale jer i(I) tråde...", finder jeg ærlig talt lettere provokerende. Smilies gør intet for mig.
Fint nok at der findes situationer, hvor det modsatte gør sig gældende, men antaget at OP vil købe en ejerlejlighed på regulær vis - som vel udgør langt størstedelen af alle salg - er det vel i orden at påpege lovgivningen omkring dette. Og det er helt fair, at du så kommer med en rettelse, hvis du bare kunne have undladt det sidste pis.

er et regulært salg, hvis , i dette tilfælde, nykredit har købt lejligheden på tvang er de i deres gode ret til at lade dig belåne den 100%, så jo igen det kan sagtens gøres i et regulært salg , og det både med og uden smilies

så den reele månedlige ydelse ved køb af denne lejlighed er:
lån 9459kr
ejerudgifter 41801.51/12= 3483.53
ialt = 12942.45kr

Du har misset at ydelsen på 4%-lånet er FØR skatfordelen

Pris 1.5mill
100% Finansiering gennem nykredig.
Fastforrentet boliglån 4% før skat 9459

.. og så mangler du "Bidraget" til realkrediten.. imellem 0,5-0,9% af lånet, som skal betales hvert år. Du skal sikkeret betale 0,9 da du låner hele 100%.

Bidraget skal de nok snige ind på opkrævningen:)

off topic: Og så ville jeg nok ikke vælge fast 4% - men istedte et F1 - F5 eller en frækkert F10 lån.. (F10 kun hvis du ved du ikke skal sælge de næste 10år, da noget af den lave rentegenvinst forsvinder i kurstab hvis det indfries før de 10år)

"lad nu vær(e) med at udtale jer i(I) tråde..."

Ha ha, nu kan jeg ikke se din gif, men du har helt ret, hvad end den så forestiller.

@Mamboerr


Please.

Nykredit kan belåne en ejendom 200% hvis de vil.

Realkredit loven sættter begrænsninger, men da Nykredit har en bank, kan alt lade sig gøre-

c_hope

Please, læs hvad der bliver diskuteret.

@Op

Det ser meget rigtigt ud, og du vil ud over det fremviste få et rentefradrag på ca. 65.000, hvilket sparer dig for 20K+ årligt.

@Mamboerr

Er læst.

Ja Nykredit realkredit skal overholde realkredit loven = maks 80%, men hvad banken gør er op til dem selv.

Samtidig ved du jo udemærket, at handel på normal vis nærmest ikke findes p.t. - utroligt mange ejendomme til salg er overbelånte, hvorfor der sagtens kan fremkomme situationer hvor der bruges 10% realkredit til finansieringen.

miketyson skrev:

så den reele månedlige ydelse ved køb af denne lejlighed er:
lån 9459kr
ejerudgifter 41801.51/12= 3483.53
ialt = 12942.45kr

Du har misset at ydelsen på 4%-lånet er FØR skatfordelen

Pris 1.5mill
100% Finansiering gennem nykredig.
Fastforrentet boliglån 4% før skat 9459

.. og så mangler du "Bidraget" til realkrediten.. imellem 0,5-0,9% af lånet, som skal betales hvert år. Du skal sikkeret betale 0,9 da du låner hele 100%.

Bidraget skal de nok snige ind på opkrævningen:)

off topic: Og så ville jeg nok ikke vælge fast 4% - men istedte et F1 - F5 eller en frækkert F10 lån.. (F10 kun hvis du ved du ikke skal sælge de næste 10år, da noget af den lave rentegenvinst forsvinder i kurstab hvis det indfries før de 10år)

@Mike T

1. bidrag gennem nykredit er billigere, og afhænger af belåningsprocenten på optagelsestidspunktet. Nykredit's satser er derfor den som gælder for 80% belåning.

2. F10 giver - hvis optaget til nuværende rente, med større sandsynlighed kursgevinst ved førtidig indfrielse.

Go jul

Er læst.

Ja Nykredit realkredit skal overholde realkredit loven = maks 80%, men hvad banken gør er op til dem selv.

Jeg har vist ikke skrevet andet, hvorfor dit indspark virker temmelig malplaceret. Altså tror jeg ikke, at du rent faktisk har læst tråden.

@mamboierr
"Du kan i hvert fald ikke få et realkreditlån svarende til 100 % af lejlighedens værdi."

Please - det er jo det som både jeg og kramix reagerer på.

mambo_err skrev:

Er læst.

Ja Nykredit realkredit skal overholde realkredit loven = maks 80%, men hvad banken gør er op til dem selv.

Jeg har vist ikke skrevet andet, hvorfor dit indspark virker temmelig malplaceret. Altså tror jeg ikke, at du rent faktisk har læst tråden.

Så har jeg også misforstået, du skrev at han har overset at han ikke kan belåne hans hus med 100% ved Nykredit og jo det kan han godt som C-hope og jeg har skrevet

Jamen lad os da klippe-klistre lidt i anledningen af julen.

Ja Nykredit realkredit skal overholde realkredit loven = maks 80%, men hvad banken gør er op til dem selv.

Hvor stemmer det ikke overens med det jeg skrev her:

"Du kan i hvert fald ikke få et realkreditlån svarende til 100 % af lejlighedens værdi".

Kramix. Det c_hope startede med at skrive var, at Nykredit i deres funktion af bank kunne låne dem lige så meget, de ville. Dette udsagn, er helt i overensstemmelse med, hvad jeg skrev.

Hvad du skrev var rigtigt - og du forstod mit indlæg korrekt - omend jeg var uenig i din måde at udtrykke dig på.

Giver op :) Glædelig Jul :)

Nykredit er en banke

God Jul

@Mamboerr
Meget simpelt - Nykredit overholder realkreditloven, selvom de lader OP overtage et lån op over 80%

@Kramix.
ILM - som dig må jeg vist også give fortabt - God Jul

Tusind tak for svar alle det er noget jeg vil kigge nærmere på. og ja ved godt det er før skat huslejen også det jeg skriver ud fra lånet.

Og har obv tjekket op hos nykredit at man kan låne hele beløbet det er dog stadig en vurderingssag fra sag til sag som de skriver, handler vel om ens økonomi osv.

Er ikke inde i de F1-F10 lån så derfor jeg kun lige har kigget på fastforrentet lån for at se hvad der kan lade sig gøre..

Vi sidder nemlig pt med en husleje tæt på 9k om måneden og derfor kiggede vi i nærområdet efter lejligheder som kunne ligge tæt op af denne husleje. dog tror jeg de næsten 13k, ca14k med vand og varme om måneden bliver for meget lige nu eller vi kan sige 11.5k, ca12.5k med vand og varme efter skattefradraget.

Men selvfølgelig vil et F1-F10 lån måske være en ide da vi begge stiger i løn indenfor de næste 2-4 år. Min kæreste pga erfaring og jeg pga uddannelse så det vil give de par k mere udbetalt om måneden. og vi har noget gæld og billån som kan afvikles hurtigere sideløbende og derfor give mere luft på sigt.

Fordelen ved at købe ser vi at vi får noget ud af det i længden istedet for at punge 9k ud til leje som man reelt ikke får noget ud af.

Vores fremtidsudsigter siger os at vi skal bo her længe, vi har 2 børn på 1 og 4 år og vi er glade for området og skoletilbudet så vi burde være her i mange år endnu.

Kan oplyse at vi har ca 52k før skat om måneden

Har i nogen anbefalinger og kan i anbefale noget udfra disse oplysninger?

@champen

Mange råd...

4% obl lån er et godt lån p.t. idet det står i en meget meget attraktiv kurs.
Hvor stor er lejligheden ?

Da i har anden gæld og evt skal optage banklån, vil jeg foreslå afdragsfrihed på realkreditdelen, så i hurtigere kan komme af med den dyrere gæld, og alene sidde tilbage med den billigste finansieringsform. vælger i OBL lånet får i yderligere den fordel at varigheden på lånet er længere, hvorfor gældsnedbringelsen er større ved omlægning i tilfælde af en rentestigning.

Betragtningen om at i får noget ud af det i længden skal i overveje igen - det er bestemt ikke en naturlov at ejendom stiger i værdi.

Jeg ville - i jeres sted, få Nykredit til at vurdere jer før i beslutter jer for en lejlighed - det gør betragtningerne meget meget lettere.

Flexlån er på tilbud, og bør bestemt indgå i jeres overvejelser.

mambo_err skrev:
Jamen lad os da klippe-klistre lidt i anledningen af julen.

Ja Nykredit realkredit skal overholde realkredit loven = maks 80%, men hvad banken gør er op til dem selv.

Hvor stemmer det ikke overens med det jeg skrev her:

"Du kan i hvert fald ikke få et realkreditlån svarende til 100 % af lejlighedens værdi".

Det er 80% af vurderingen.

Hvis den er vurderet til 2 mill han køber den for 1,5 mil kan han yderliger låne 100k i den, foruden de 1,5 mil han gir.

Meget simpelt - Nykredit overholder realkreditloven, selvom de lader OP overtage et lån op over 80%

Det du skrev var, at Nykredit kunne belåne ejendommen op til 200 % i kraft af deres bankfunktion, og det havde jeg sådan set ikke bestredet i min første post.

At overtage et realkreditlån til over 80 % er vel kun lovligt, såfremt realkreditinstituttet vurderer ejendommen til at være mere værd end salgsprisen. Dette tvivler jeg dog på sker meget ofte, da realkreditinstituttets ved lov er forpligtiget til at værdisætte i overensstemmelse med markedsværdien. Her er tvang undtagelsen, som jeg allerede er blevet belært.

Anyway, god jul, og held og lykke til OP.

Nu ved jeg ikke, om du bor i København, men overvej en andel som denne:

www.robinhus.dk/ejendom/default.asp?boligid=56715&refrep=http://www.robinhus.dk/soeg/soegresultat.asp?pris2=1000000&intbyggeaar1=0&pris1=900000&intkontantpris1=900000&intkontantpris2=1000000&pristype=kontant&tintantalvaerelser1=2&tintantalvaerelser2=3&destination=soegresultat.asp&intboligareal1=70&intboligareal2=80&intgrundareal1=0&typeid=11

Jeg er lige ved at tro, at I kan komme til at sidde billigere.

C_hope
Den er 104 kvm.
Det med at få noget igen er opholdt med at man har en værdi i boligen om 30 år kontra 30år i nuværende lejlighed.

Men ja en vurdering fra Nykredit er næste step vil bare godt være lidt forberedt inden og finde ud af det realistiske i det inden

mambo_err skrev:

Meget simpelt - Nykredit overholder realkreditloven, selvom de lader OP overtage et lån op over 80%

Det du skrev var, at Nykredit kunne belåne ejendommen op til 200 % i kraft af deres bankfunktion, og det havde jeg sådan set ikke bestredet i min første post.

At overtage et realkreditlån til over 80 % er vel kun lovligt, såfremt realkreditinstituttet vurderer ejendommen til at være mere værd end salgsprisen. Dette tvivler jeg dog på sker meget ofte, da realkreditinstituttets ved lov er forpligtiget til at værdisætte i overensstemmelse med markedsværdien. Her er tvang undtagelsen, som jeg allerede er blevet belært.

Anyway, god jul, og held og lykke til OP.

Så er vi inde ved kernen af hvor du tager fejl.
Hvis der er indestående realkredit lån, vurderes ejendommen slet ikke (i forhold til lånegrænsen), hvis der kan beviliges hel eller delvis gældsovertagelse.

Kun ved nyudstedelse af realkredit lån skal Nykredit overholde 80% grænsen.

Yderligere tager du fejl i forhold til vurderingen - Realkreditinstitutterne vurderer ikke ejendommen over handelsprisen, og kan således ikke bare vurdere lejligheden til 2 mill og bevilige 80% heraf.

½ år efter overtagelse kan man bede kreditforeningen om nyvurdering, og den er uafhængig af købspris.

MHT andelslejligheden - PUKE - banklånsfinansiering dvs. dyr variabelt forrentet gæld for 1 mill er i mine øjne meget meget risikofyldt.

Finansieringen af denne koster vel 5% af ca. 1 mill, hvorimod OP kan belåne ca. 1,2 mill i en ejerlejlighed til 1,5 til under 2%.

Renteforskellen mellem andelsboliglån og F1 lån er over 3%, svarende til 30K brutto på 1 mill årligt=2,5K / måned brutto = 1,7K netto /måned

chmpen85 skrev:

Har i nogen anbefalinger og kan i anbefale noget udfra disse oplysninger?

Nu spørg du på et pokerforum og tvivler på at her findes ret mange som ikke vil andbefale et F lån ( vi er jo lidt gambler aller sammen ;) )

Men som C-hope siger så lad Nykredit give jer en beregning af jeres økonomi, dog skal det nævnes at de beregner om i kan låne udfra et fastforentet lån. Men med en effektiv rente på 1,08 på F1 lånet bør dette da naturligvis overvejes hvis man altså ved at man har råd til at renten på et tidspunkt stiger, men der er langt fra 1,08 til 4 % når man snakker om et lån på 1,5 mil