Total renovering- pris

kan 300.000 med håndværkere gøre det  i midtjylland

Hvad skal der laves?

det er allerede lavet- det er mere prisen på denne total renovering der er foretaget med hvide håndværkere jeg er interesseret i

Hvis det allerede er lavet, kan du så ikke bare kigge på fakturaen og se om 300.000 er nok? 

300.000 inkl. materialer? Hvis det er en komplet renovering hvor alt er skiftet til det vi ser på billederne så tænker jeg nærmere den dobbelte pris....

Altså der mangler jo ret mange ting før man kan svare nogetsomhest brugbart.

Før billeder? Udspecificeret regning? Anything?!

Jeg kan ikke se hvor mange kvadratmeter. Men hvis de 300.000 er alt inklusiv, er det voldsomt billigt. Jeg havde en kollega, der betalte over 300.000 for at få nye badeværelse på sjælland for 5 år siden.

Tommelfingerregel: badeværelse 20.000 kr/m2, alt andet ca. 10.000.... inventar og hvidevarer oveni

ok 82 m2 hvoraf 4 er badeværelse. 4*20.000 og 78*10.0000 = 860.000 + mærkevare hvidevare(miele, smeg, siemens)  det lyder lidt vildt. jeg tror ikke vi e r over en 1/2 million i midtjylland

Hvad er det til salg for?

1. 299.000 og de gad selv 935.000 i 2021  hvor efter de har total renoveret

det skal siges at de i sommeren forsøgte med en salgspris på 1.475.000   men  uden hel og kom før jul til salg for 1.299.000

Det er fuldstændig umuligt at spå om når man ikke aner hvad der er lavet.
Men dine tidligere opslag viser meget godt at du ikke helt ved hvad tingene koster.

Vanvittigt billigt - også i Jylland.

Formoder vi også taler nye gulve, lofte, spots og maling.

Men ellers som Mads Møller....

moniulven skrev:

ok 82 m2 hvoraf 4 er badeværelse. 4*20.000 og 78*10.0000 = 860.000 + mærkevare hvidevare(miele, smeg, siemens)  det lyder lidt vildt. jeg tror ikke vi e r over en 1/2 million i midtjylland

 Hvis der er lavet gulvvarme og fuldspartlet alle vægge og lofter, samt skiftet vinduer og døre så passer prisen nok meget godt. Det er bare rigtig dyrt når man ikke rører en finger selv....

Lilbabs skrev:

 

 Hvis der er lavet gulvvarme og fuldspartlet alle vægge og lofter, samt skiftet vinduer og døre så passer prisen nok meget godt. Det er bare rigtig dyrt når man ikke rører en finger selv....

 Misforstod vist, at du også ville have det med ind ind i de 300k 🙂

Torstens skrev:

Jeg kan ikke se hvor mange kvadratmeter. Men hvis de 300.000 er alt inklusiv, er det voldsomt billigt. Jeg havde en kollega, der betalte over 300.000 for at få nye badeværelse på sjælland for 5 år siden.

300.000 for et badeværelse?
Må være nogle dyre klinker og inventar, for det lyder helt vildt. :) 

moniulven skrev:

kan 300.000 med håndværkere gøre det  i midtjylland

 

Det er billigt, med de materialer der er blevet brugt. Bare fliser og inventar på badeværelset koster kassen. 
Så er der gulvet i stuen og badeværelset, noget værre lort at ligge selv. + Køkken+inventar, vinduer osv.? 300k?
Tror ingengang det kan gøres meget billigere "sort" :) Medmindre du køber alle materialer, og gør det selv... Du er ihvertfald ikke blevet snydt...  

det er ikke mig der har renoveret og de 300.000 var noget jeg kom frem til ud fra

til salg for 1.299.000 og de gad selv 935.000 i 2021  hvor efter de har total renoveret ,det skal siges at de i sommeren forsøgte med en salgspris på 1.475.000   men  uden hel og kom før jul til salg for 1.299.000  og jeg kender en der har fået forhandlet den ned i 1.160.000

Men hvad er det så du vil bruge den oplysning til?

det er fordi vi ikke helt kan forstå den kan købes til 1.160.000  med den totalrenovering der er foretaget.. det er det vi forsøger at vurderer

Så den er for billig 😃

moniulven skrev:

det er fordi vi ikke helt kan forstå den kan købes til 1.160.000  med den totalrenovering der er foretaget.. det er det vi forsøger at vurderer

 Kan vel være nogle, der selv har kunne lave det meste, med salg for øje, og så videre til næste hus.

Om de så har overvurderet lidt, hvad det kunne sælges til, er en anden sag, og evt. taget det tab, for at komme videre.

Bare mit gæt, du ved sikkert mere.

EDIT : står i øvrigt til 1.295.000 på salgssiden.

Men ser godt ud det hele + godt indrettet ( gad vide hvad den ville have kostet i København. )

med ok lad os sige at det er en tømrer som har lavet meget selv og fået specielt priser hos de øvrige håndværkere  - kan det så gøre for 300.000? 

moniulven skrev:

med ok lad os sige at det er en tømrer som har lavet meget selv og fået specielt priser hos de øvrige håndværkere  - kan det så gøre for 300.000? 

 Ja

SoccerFan skrev:

300.000 for et badeværelse?
Må være nogle dyre klinker og inventar, for det lyder helt vildt. :) 

 

 Standard omkring kbh af en eller anden grund, håndværkeren er den nye overklasse!

SoccerFan skrev:

300.000 for et badeværelse?
Må være nogle dyre klinker og inventar, for det lyder helt vildt. :) 

 

 Nu er det en 4-5 år siden, men der betalte vi lige over 300k for et badeværelse på Vesterbro. Der var så heller ikke vådrumssikret og den fik næsten alt hvad den kunne trække i materialer

djoffer skrev:

 

 Standard omkring kbh af en eller anden grund, håndværkeren er den nye overklasse!

 Er rønnebærrene lidt sure her, eller hvad? 😃

thebouncer skrev:

 

 Er rønnebærrene lidt sure her, eller hvad?

 200%! Er overtræt af at betale 100% københavner tillæg på alle service ydelser:)

SoccerFan skrev:

300.000 for et badeværelse?
Må være nogle dyre klinker og inventar, for det lyder helt vildt. :) 

 

 Ja, det var absolut i den dyre ende. Men du kan finde mange firmaer, der laver lidt mere eksklusive badeværelser til den pris.

Jeg kunne personligt ikke finde på at give så meget for det, og jeg gav selv væsentligt mindre for mine badeværelser, men jeg brugte også håndværkere jeg selv lavede aftaler med, og købte selv møblerne i Kvik da de var på tilbud, og jeg samlede dem selv.

Hvis man hyrer en entreprenør til en totalløsning, tror jeg nemt man kan rende ind i priser langt over 100.000 - og altså også over 300.000.

Jeg opgjorde ikke hvad jeg selv gav, da det var en del af en fuld rennovation, men jeg vil tro jeg lå noget under 100.000 for hver af mine badeværelser.

House flipping er meget normalt. Nogen gange taber man dog også penge på det og så gælder det jo bare om at komme hurtigt videre. I længden tjener de penge, men det gør de altså ikke ved at holde på et hus der ikke kan indbringe prisen. Så hellere æde tabet og komme videre too næste projekt. 

chmpen85 skrev:

House flipping er meget normalt. Nogen gange taber man dog også penge på det og så gælder det jo bare om at komme hurtigt videre. I længden tjener de penge, men det gør de altså ikke ved at holde på et hus der ikke kan indbringe prisen. Så hellere æde tabet og komme videre too næste projekt. 

Fortjenesten ved "house flipping" er vel skattepligtig? 

dankjar skrev:

 

Fortjenesten ved "house flipping" er vel skattepligtig? 

 Helt officielt er det, og jeg så et interview med en ejendomsinvestor, der fortalte, at man kan gøre det et par gange, uden skat kommer efter dig, men hvis det bliver en trend, vil de begynde at beskatte dig for det.

Man skal selvfølgelig have haft bopælsadresse på adressen, for at kunne undgå skat i første omgang.

Jeg forstår ikke hvorfor en regering ikke bare har sagt vi dropper ejendomsbeskatningen, og lægger beskatning på provenuet ved salg i stedet - på den måde kunne en sælger fratrække omkostninger for forbedringer ved salg, og man ville samtidig kunne komme noget sort arbejde til livs, da man selvfølgelig ikke har regninger for sort arbejde.

Men mon ikke der har været en politiker eller to, der har fået finansministeriet til at regne på det, og man er kommet frem til, at man får mere i kassen ved løbende ejendomsbeskatning, og i øvrigt er det nemmere at regne med faste indtægter, end ved salg.

Er der ikke noget med at hvis man bor i huset i to år, så er fortjenesten skattefri?

Det er naturligvis begrænset hvor mange gange man gider at flytte hvert andet år for at tjene penge på den måde, selv hvis jeg tager fejl.

drhoho skrev:

Er der ikke noget med at hvis man bor i huset i to år, så er fortjenesten skattefri?

Det er naturligvis begrænset hvor mange gange man gider at flytte hvert andet år for at tjene penge på den måde, selv hvis jeg tager fejl.

Du kan godt sælge et hus skattefrit selvom du kun har boet i det en meget kort periode, men Skat kan afkræve en forklaring der sandsynliggør at det ikke er gjort som spekulation og kravet til at dokumentere dette stiger naturligvis jo kortere boligen har været beboet.

Man skal vist ikke engang have boet der, men blot kunne bevise at man har været i god tro. Hvis man eksempelvis bliver skilt, fyret eller fortryder en flytning kan det være begrundelse.... men som altid med skat er man skyldig til det modsatte er bevist

kris_rem skrev:

Så den er for billig

 om den ligefrem er billig i en mindre til mellemstor jysk by ved jeg nu ikke men vi mener  at 1.160.000 er en fair pris...

inkl miele vaskemaskine og tørretumbler + persienner jojo- vaskesøljen er gemt inde bag højre spejllåge. det er en lidt gejlet renovering der er foretaget

Torstens skrev:

 

 Helt officielt er det, og jeg så et interview med en ejendomsinvestor, der fortalte, at man kan gøre det et par gange, uden skat kommer efter dig, men hvis det bliver en trend, vil de begynde at beskatte dig for det.

Man skal selvfølgelig have haft bopælsadresse på adressen, for at kunne undgå skat i første omgang.

 

Jeg forstår ikke hvorfor en regering ikke bare har sagt vi dropper ejendomsbeskatningen, og lægger beskatning på provenuet ved salg i stedet - på den måde kunne en sælger fratrække omkostninger for forbedringer ved salg, og man ville samtidig kunne komme noget sort arbejde til livs, da man selvfølgelig ikke har regninger for sort arbejde.

 

Men mon ikke der har været en politiker eller to, der har fået finansministeriet til at regne på det, og man er kommet frem til, at man får mere i kassen ved løbende ejendomsbeskatning, og i øvrigt er det nemmere at regne med faste indtægter, end ved salg.

Turbonegeren skrev:

Argumentet har jo altid været, at det er for at undgå folk bliver stavnsbundne til huset.
I en situation hvor folk har købt hus for 30år siden. Ville de jo ikke kunne sælge og købe noget tilsvarende fordi de sikkert skal betale et par millioner i skat..

Derudover ville man jo så også skulle afskaffe ejendomsskatten. Som vel må anses som en lagerbeskatning hvor du nu går over tll realiseringsbeskatning.

Og hvad sker der i situationen hvor man har tabt penge på huset, kan man sp trække det fra det næste?

 Jeg har ikke sat mig vildt meget ind i hvad de gør i de lande hvor det fungerer, men jeg tænker man kunne gøre noget lignende i Danmark. Jeg er ikke bekendt med at man har samme system som i Danmark andre steder, omend det ikke er noget jeg har undersøgt grundigt. Jeg ved til gengæld, at man i en del lande har skat af provenu, hvor det fungerer fint.

Modargumentet til det med dem der købte hus for 30 år siden er vel folk der aldrig har købt hus så får enormt svært ved at komme ind på markedet.

Jeg tror i øvrigt det ville gøre noget ved biligmarkedet, hvis man indførte sådanne tiltag.

Lilbabs skrev:

Man skal vist ikke engang have boet der, men blot kunne bevise at man har været i god tro. Hvis man eksempelvis bliver skilt, fyret eller fortryder en flytning kan det være begrundelse.... men som altid med skat er man skyldig til det modsatte er bevist

Fantomet skrev:

 

 

  Jo, du skal have boet der.

Ejendomsavancebsekatningslovens § 8:

"Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, [...]"

 Man skal dybest set bare have haft bopælsadresse der - men mon ikke der er indlagt i loven, at det forventes, at man bor på sin bopælsadresse.

Der er dog mange der vælger at bo på hotel eller i campingvogn, mens de får rennoveret deres hus.

Torstens skrev:

 

 Jeg har ikke sat mig vildt meget ind i hvad de gør i de lande hvor det fungerer, men jeg tænker man kunne gøre noget lignende i Danmark. Jeg er ikke bekendt med at man har samme system som i Danmark andre steder, omend det ikke er noget jeg har undersøgt grundigt. Jeg ved til gengæld, at man i en del lande har skat af provenu, hvor det fungerer fint.

 

Modargumentet til det med dem der købte hus for 30 år siden er vel folk der aldrig har købt hus så får enormt svært ved at komme ind på markedet.

Jeg tror i øvrigt det ville gøre noget ved biligmarkedet, hvis man indførte sådanne tiltag.

 Kommer næppe til at ske foreløbig. Politikerne og dets styrelser har jo svært nok ved at indføre et vurderings system og ny beskatning af ejendomme som har kostet uanet af milliarder og stadig fyldt med fejl hvorimod man nok mod et mere beskedent beløb kunne have fået hjælp fra kreditforeningerne som har vurderinger på alle ejendomme i DK.

Derudover der andre problematikker som ikke sådan bare lige løses ved at indføre skat ved salg. Tror ikke på det sker de næste +50 år.

Torstens skrev:

 

 Man skal dybest set bare have haft bopælsadresse der - men mon ikke der er indlagt i loven, at det forventes, at man bor på sin bopælsadresse.

 

Der er dog mange der vælger at bo på hotel eller i campingvogn, mens de får rennoveret deres hus.

 Nej. De kigger også på meget andet end adresse. Mange er eksempelvis kommet til at betale ejendomsavance, fordi der ikke har været et vandforbrug i perioden, eller fordi man ikke har troet på, at manden i et parforhold boede i et andet hus i samme by som konen.

Men bopælsadresse er selvfølgelig et meget fornuftigt sted at starte, men ultimativt er det op til først skat, dernæst domstolene at vurdere om bopælskriteriet har været opfyldt.

Kongs skrev:

 

 Kommer næppe til at ske foreløbig. Politikerne og dets styrelser har jo svært nok ved at indføre et vurderings system og ny beskatning af ejendomme som har kostet uanet af milliarder og stadig fyldt med fejl hvorimod man nok mod et mere beskedent beløb kunne have fået hjælp fra kreditforeningerne som har vurderinger på alle ejendomme i DK.

 

Derudover der andre problematikker som ikke sådan bare lige løses ved at indføre skat ved salg. Tror ikke på det sker de næste +50 år.

Jamen man burde jo bare have lavet systemet om, i stedet for dette vurderingssystem. Det havde været merre fair at ændre det til beskatning ved salg, fremfor løbende ejendomsbeskatning.

Men jeg er enig i, at det nok ikke kommer til at ske nu - den beslutning burde være taget, før man ofrede bunker af penge på et udueligt system som alle er utilfredse med. Vi må bare erkende at offentlige udbud ift. IT-systemer som regel ender med noget l**t.

Jeg synes vi betaler rigeligt i skat i forvejen, så nej til beskatning på hussalg. Ikke at jeg har tænkt mig at sælge, og forstår ikke arveafgift på 15pct, af penge der allerede er beskattet. Man bliver så træt... Især når man aldrig får noget den anden vej. 

djoffer skrev:

 

 Standard omkring kbh af en eller anden grund, håndværkeren er den nye overklasse!

Haha, Københavner tillæg, ingen kvaler, københavnerne betaler. Må være alle de jyske håndværkere, med dollar tegn i øjnene. 

SoccerFan skrev:

Jeg synes vi betaler rigeligt i skat i forvejen, så nej til beskatning på hussalg. Ikke at jeg har tænkt mig at sælge, og forstår ikke arveafgift på 15pct, af penge der allerede er beskattet. Man bliver så træt... Især når man aldrig får noget den anden vej. 

 Det kan du jo sige om alle skatter... 

Moms, Jamen jeg har allerede betalt skat af min løn. 

Grundskyld, Jamen jeg har allerede betalt..... 

Man burde sætte arveafgiften op, for at folk ikke har incitament til at gemme pengene under puden.

SoccerFan skrev:

Jeg synes vi betaler rigeligt i skat i forvejen, så nej til beskatning på hussalg. Ikke at jeg har tænkt mig at sælge, og forstår ikke arveafgift på 15pct, af penge der allerede er beskattet. Man bliver så træt... Især når man aldrig får noget den anden vej. 

 Men du betaler allerede skat - du betaler den bare som lagerskat i stedet for realisationsbeskatning, og ved reelt ikke om du får de penge ind som du har betalt skat for.

Det er da klart at foretrække, at man betaler skat af hvad man har realiseret, end hvad politikernes nye funklende system fortæller du bør betale. 

Og så kan man vælge at investere pengene men så kunne undlade at betale i skat hvert år.

Mit bud er at man som borger får mere ud af at betale ved salg fremfor løbende i ejendomsbeskatning.

Torstens skrev:

 

 Men du betaler allerede skat - du betaler den bare som lagerskat i stedet for realisationsbeskatning, og ved reelt ikke om du får de penge ind som du har betalt skat for.

Det er da klart at foretrække, at man betaler skat af hvad man har realiseret, end hvad politikernes nye funklende system fortæller du bør betale. 

 

Og så kan man vælge at investere pengene men så kunne undlade at betale i skat hvert år.

 

Mit bud er at man som borger får mere ud af at betale ved salg fremfor løbende i ejendomsbeskatning.

Jeg kan se flere problemer ved denne model.

Eksempel 1: 

Mange vil ikke sørge for at investere den sparede ejendomsbeskatning og bliver dermed de stavnsbundne.

Hus oprindeligt købt for 1 mio og værdien er nu steget til 3 mio. Man ønsker at flytte til et tilsvarende hus der også koster 3 mio, men det kan ikke lade sig gøre fordi man mangler pengene til at betale beskatningen af de 2 mio i gevinst.

Eksempel 2: 
Du køber et hus der trænger til renovering. Du bruger X kr på renoveringen og husets værdi stiger X kr. Du sælger efterfølgende huset til X kr fortjeneste, men huset er jo ikke steget pga generel stigning på boligmarkedet, men fordi du har tilført ressourcer til huset. Dermed beskattes en ikke-eksisterende gevinst.

Eksemplet er simpelt og man kan bare argumentere, at man kan få fradrag for dokumenterede udgifter, men der vil være en stort gråzone, hvor renoveringen er udført over lang tid, er udført med egen arbejdskraft etc etc.

dankjar skrev:

 

Jeg kan se flere problemer ved denne model.

 

Eksempel 1: 

Mange vil ikke sørge for at investere den sparede ejendomsbeskatning og bliver dermed de stavnsbundne.

Hus oprindeligt købt for 1 mio og værdien er nu steget til 3 mio. Man ønsker at flytte til et tilsvarende hus der også koster 3 mio, men det kan ikke lade sig gøre fordi man mangler pengene til at betale beskatningen af de 2 mio i gevinst.

Eksempel 2: 
Du køber et hus der trænger til renovering. Du bruger X kr på renoveringen og husets værdi stiger X kr. Du sælger efterfølgende huset til X kr fortjeneste, men huset er jo ikke steget pga generel stigning på boligmarkedet, men fordi du har tilført ressourcer til huset. Dermed beskattes en ikke-eksisterende gevinst.

Eksemplet er simpelt og man kan bare argumentere, at man kan få fradrag for dokumenterede udgifter, men der vil være en stort gråzone, hvor renoveringen er udført over lang tid, er udført med egen arbejdskraft etc etc.

1: Ja, så er man stillet præcist lige så godt/dårligt, som alle dem der skal ud og have hus for første gang. I øvrigt er skatteprocenten jo ikke 100% af provenu.

2: Men hvis man kan trække omkostninger ved rennovation fra, er denne model jo klart bedre for staten, da folk så er nødt til enten at rennovere selv, eller få det på papir, og på den måde kan man nedbringe sort arbejde. House flipping er derved i øvrigt ikke nær så lønsomt.

Det fungerer i andre lande - hvorfor skal vi have et system, som, mig bekendt, kun bruges i Danmark, og er ret kritiseret.

Torstens skrev:

 

1: Ja, så er man stillet præcist lige så godt/dårligt, som alle dem der skal ud og have hus for første gang. I øvrigt er skatteprocenten jo ikke 100% af provenu.

2: Men hvis man kan trække omkostninger ved rennovation fra, er denne model jo klart bedre for staten, da folk så er nødt til enten at rennovere selv, eller få det på papir, og på den måde kan man nedbringe sort arbejde. House flipping er derved i øvrigt ikke nær så lønsomt.

 

Det fungerer i andre lande - hvorfor skal vi have et system, som, mig bekendt, kun bruges i Danmark, og er ret kritiseret.

 Jeg er ikke enig i dine modargumenter, som jeg ikke synes reelt adresserer kernen i de problemstillinger jeg anfører. 

dankjar skrev:

 

 Jeg er ikke enig i dine modargumenter, som jeg ikke synes reelt adresserer kernen i de problemstillinger jeg anfører. 

1 er fordi du ser en problemstilling for en bestemt gruppe af personer. Sådan er der mange politikere der tænker - også selvom denne gruppe er et klart mindretal i forhold til dem det vil være en fordel for.

2 er som nævnt slet ikke en problemstilling - hvis man anfører omkostninger, og kan trække dem fra i sit provenu, vil der skulle betales skat af langt mindre, og man vil have dækket sine omkostninger. Jo, det vil være en problemstilling for dem der vil house flippe - men ifølge reglerne skal man i dag allerede betale skat af provenu ved house flipping.

I øvrigt vil der være en overgangsordning, så prisen bliver fastsat til dagens vurdering, hvis man indfører så stor en ændring. Derved ved folk hvad de går ind til på forhånd. Både hvis man køber for at rennovere og hvis man køber og sætter sig dyrt hver måned.

Uanset lader det ikke til at vi bliver enige.

Jeg synes bare personligt det er tosset, at man beholder et stærkt befejlet skattesystem, og ovenikøbet ofrer en ordentlig bunke skattekroner på et fejlbefængt it-system, der ikke forbedrer skattesystemet, når man har en løsning der fungerer fint i mange andre lande.

@Torsten 

Og hvordan vil du løse det faktum at mange sandsynligvis vil blive insolvente da priserne på kort sigt måske første 5 år vil falde voldsomt med din løsning.

I en utopisk verden kan jeg sagtens forstå dine pointer, men der er flere interesser end det mindretal du nævner. Som jo ikke passer heller, ca. 57% af befolkningen bor i ejerbolig og 42% bor til leje. Så det er over 50% af befolkningen det vil påvirke på godt og ondt. Også dem der ikke vil sælge som potentielt ikke vil kunne omlægge/lave deres lån om og være stavnsbundet pga insolvens, da huspriserne er faldet voldsomt efter den nye beskatningsform, det vil alt andet lige være en stor påvirkning som også vil ramme erhvervslivet og væksten i DK, da vi på kort sigt i min optik også vil blive fattigere som borgere/mindre forbrug villige. Og oveni det vil det fjerne folks incitament til at vedligeholde boligerne og øge f.eks. energimærke og den grønne profil, da det vil være endnu dårligere investering end det er i forvejen.

Nu sidder jeg også i en bank i det daglige og jeg tør ikke tænke på alle de opkald jeg skulle have fra kunder hvis det trådte i kraft imorgen. Og du nævner det fungerer fint i mange andre lande, ja måske men her skattetrykket på andre parametre måske ikke særlig højt til sammenligning med DK, så det er jo mere kompliceret end bare at sige land A gør dit og land B gør dat og derfor bør DK kunne gøre det samme.

Jeg er helt med på, at det skævvrider samfundet for dem der holder sig udenfor boligmarkedet både frivilligt og ufrivilligt, så bliver de som udgangspunkt fattigere end resten, medmindre de investerer deres midler på anden vis.

Så i min optik et ekstremt komplekst dilemma du ikke bare lige sådan kan sige nu gør vi det. Og for mit vedkommende synes jeg jo næsten det værste er man har et Finanstilsynet som vælger at skrue bissen på når det går "skidt" og gøre lånemuligheder færre især for unge mennesker, fremfor når det går godt. Det er bag ved maskinen min optik det største problem omend der selvfølgelig er nogle hensyn som også rækker tilbage til en finanskrise man ikke ønsker en ny af i samme omfang. Men det ender med unge mennesker som i Italien der bor hjemme til de er 30+, hvis priserne fortsætter. Hvis man vil bo tæt på KBH have et hus/lejlighed skal man som minimum nærmest tjene 1 mio kr. + Brutto og komme med en pæn udbetaling og selv der bruger man som oftest over 50% af ens indtægt på bolig. Noget mange kan i KBH, men et stadig et stigende problem og alligevel bliver alt solgt til stigende priser.

Er heller ikke enig, overhovedet.

Kongs skrev:

@Torsten 

 

I en utopisk verden kan jeg sagtens forstå dine pointer, men der er flere interesser end det mindretal du nævner. Som jo ikke passer heller, ca. 57% af befolkningen bor i ejerbolig og 42% bor til leje. Så det er over 50% af befolkningen det vil påvirke på godt og ondt.

Som jeg skriver, skal der selvfølgelig være en overgangsordning, hvor dem der ejer i dag får sat deres "købspris" til dagens vurdering, da de allerede har betalt skat, og de vil fortsat skulle betale ejendomsbeskatning. 

Hvorvidt alle så kommer over på den nye ordning med det samme, efter en vurdering, eller man først starter med nye købere, kan diskuteres.

Jeg kan i øvrigt ikke lige se hvordan folk skulle blive insolvente, hvis de sælger deres hus for mere, end hvad de købte for, og skal betale skat af provenuet. 

Hvis jeg har købt hus for 1 mio. og sælger for 1,5 og skal betale skat af de 0,5 mio., vil jeg da aldrig have større gæld end hvad jeg får ud, da jeg maks kan låne 800.000 i realkredit og 200.000 i banklån - og lad os sige man betaler 20% i skat af de 500.000, så er det 100.000 man betaler i skat, og har altså et provenu efter skat på 400.000.

Hvordan mener du man kan blive insolvent ved at skulle betale skat af provenu?

De løbende ejendomsskatter har nogle gode egenskaber. Man undgår indlåsning (dvs. at folk ikke vil sælge, fordi det udløser en skat). Man får et stabilt skatteprovenu. Og man stabiliserer boligpriserne, der ellers ville stige og svinge kraftigt uden den løbende skattebyrde for ejeren.

På den anden side er ejendomsavancer slet ikke ligeligt fordelt. Det er efter min opfattelse ikke rimeligt, at der ikke sker beskatning, hvis man opnår en overnormal profit på at købe og sælge sin bolig, idet skattebyrden så bare skal bæres af det øvrige fællesskab.

Mit forslag er at indføre en avanceskat OVEN I de eksisterende boligskatter(*).

I beregningsgrundlaget for avanceskatten skal man kunne fratrække f.eks. renoveringsudgifter efter regning og et årligt bundfradrag, der modsvarer noget vedligeholdelse. Og - vigtigt - de løbende ejendomsskatter man har betalt igennem årene fratrækkes i den opgjorte avanceskat til sidst. Et bud på en avanceskatteprocent kunne være 25-30%.

Hvis det skrues ordentligt sammen, rammes de overnormale salgsprofitter.

*) Det er ikke min mening, at den samlede skattebyrde på boliger skal forhøjes, men blot omfordeles. Jeg tænker, at provenuet fra denne avanceskattemodel størrelsesmæssigt bliver en del mindre end de løbende skattebetalinger (grundskyld+ejendomsværdiskat). Provenuet fra avanceskatten kan f.eks. gå tilbage til boligejerne ved ekstraordinære nedsættelser af de løbende boligskatter (en slags "bonus").

Det øger kompleksiteten. Men boligøkonomi er så vigtig for almindelige privatpersoner, at det er det værd.

Torstens skrev:

Som jeg skriver, skal der selvfølgelig være en overgangsordning, hvor dem der ejer i dag får sat deres "købspris" til dagens vurdering, da de allerede har betalt skat, og de vil fortsat skulle betale ejendomsbeskatning. 

Hvorvidt alle så kommer over på den nye ordning med det samme, efter en vurdering, eller man først starter med nye købere, kan diskuteres.

 

Jeg kan i øvrigt ikke lige se hvordan folk skulle blive insolvente, hvis de sælger deres hus for mere, end hvad de købte for, og skal betale skat af provenuet. 

Hvis jeg har købt hus for 1 mio. og sælger for 1,5 og skal betale skat af de 0,5 mio., vil jeg da aldrig have større gæld end hvad jeg får ud, da jeg maks kan låne 800.000 i realkredit og 200.000 i banklån - og lad os sige man betaler 20% i skat af de 500.000, så er det 100.000 man betaler i skat, og har altså et provenu efter skat på 400.000.

Hvordan mener du man kan blive insolvent ved at skulle betale skat af provenu?

 Hvis folk har færre penge at købe for vil boligpriserne falde det siger vel sig selv. Så hvis du tager xx% i skat af folks provenu vil de kunne købe for mindre, det vil automatisk reducere prisniveauet. Du fjerne penge fra boligmarkedet ved den model. Dermed kan folk der har belånt deres ejendom højt ret nemt blive insolvente.

Du skal tænke især for unge mennesker er der mange der sidder med høje belåninger på 95% dvs markedet kun skal rykke sig 5%. Du taler en overgangsordning. Men alene den vil også sætte sig i markedet grundet nervøsitet hos forbrugerne.

Jeg forstår godt argumentet for at gøre det jeg tror bare aldrig i praksis det bliver gennemført. Nu skal de lige bruge de næste 20 år på at finjustere ejendomsvurderingerne hos Vurderingsstyrelsen, så kan det være politikerne tør pille ved det igen.

henry skrev:

De løbende ejendomsskatter har nogle gode egenskaber. Man undgår indlåsning (dvs. at folk ikke vil sælge, fordi det udløser en skat). Man får et stabilt skatteprovenu. Og man stabiliserer boligpriserne, der ellers ville stige og svinge kraftigt uden den løbende skattebyrde for ejeren.

 

På den anden side er ejendomsavancer slet ikke ligeligt fordelt. Det er efter min opfattelse ikke rimeligt, at der ikke sker beskatning, hvis man opnår en overnormal profit på at købe og sælge sin bolig, idet skattebyrden så bare skal bæres af det øvrige fællesskab.

 

Mit forslag er at indføre en avanceskat OVEN I de eksisterende boligskatter(*).

 

I beregningsgrundlaget for avanceskatten skal man kunne fratrække f.eks. renoveringsudgifter efter regning og et årligt bundfradrag, der modsvarer noget vedligeholdelse. Og - vigtigt - de løbende ejendomsskatter man har betalt igennem årene fratrækkes i den opgjorte avanceskat til sidst. Et bud på en avanceskatteprocent kunne være 25-30%.

 

Hvis det skrues ordentligt sammen, rammes de overnormale salgsprofitter.

 

*) Det er ikke min mening, at den samlede skattebyrde på boliger skal forhøjes, men blot omfordeles. Jeg tænker, at provenuet fra denne avanceskattemodel størrelsesmæssigt bliver en del mindre end de løbende skattebetalinger (grundskyld+ejendomsværdiskat). Provenuet fra avanceskatten kan f.eks. gå tilbage til boligejerne ved ekstraordinære nedsættelser af de løbende boligskatter (en slags "bonus").

 

Det øger kompleksiteten. Men boligøkonomi er så vigtig for almindelige privatpersoner, at det er det værd.

Interessant forklaring og hvordan skulle man så beskattes ift. istandsættelse? Og hvordan opgøres selv arbejde ift. beskatning. 

Det er så ekstremt komplekst, at jeg har svært ved at se et flertal for det i Folketinget.

Kongs skrev:

 

Interessant forklaring og hvordan skulle man så beskattes ift. istandsættelse? Og hvordan opgøres selv arbejde ift. beskatning. 

 

Det er så ekstremt komplekst, at jeg har svært ved at se et flertal for det i Folketinget.

 Vi har allerede et system med håndværkerfradrag, hvor man kan registrere udgifter hos Skat for bestemte ydelser. Tilsvarende må kloge mennesker finde ud af, hvilke entrepriser der skal kunne anerkendes som istandsættelse og indgå i avanceskatteberegningen og med hvor meget. Udgiften skal så kunne registreres med det samme hos Skat, så det ligger der til et fremtidigt salg. Eget arbejde og sort arbejde giver ikke noget, når det er uden faktura. Hvis man kan finde en model, hvor man kan registrere materialeudgifter til store ombygninger, man selv udfører, vil det være fint, men måske bliver dette svært.

Folketinget har groft misligholdt boligskatteområdet i årtier. Eksempelvis var det indtil for nylig ejendommens værdi i 2001/2002(!), der afgjorde, hvad man skulle betale i ejendomsværdiskat. Politikernes berøringsangst skal dog ikke afholde mig fra min mening.

Kongs skrev:

 

 Hvis folk har færre penge at købe for vil boligpriserne falde det siger vel sig selv. Så hvis du tager xx% i skat af folks provenu vil de kunne købe for mindre, det vil automatisk reducere prisniveauet. Du fjerne penge fra boligmarkedet ved den model. Dermed kan folk der har belånt deres ejendom højt ret nemt blive insolvente.

 

Du skal tænke især for unge mennesker er der mange der sidder med høje belåninger på 95% dvs markedet kun skal rykke sig 5%. Du taler en overgangsordning. Men alene den vil også sætte sig i markedet grundet nervøsitet hos forbrugerne.

 Men omvendt vil en fjernelse af den løbende skattebyrde sende boligpriserne op. Samlet vil en omlægning til udelukkende avanceskat efter min vurdering sende boligpriserne op.

Hvis der var 0 løbende skatter, og renten var 0, som den var for få år siden, ville jeg i princippet kunne købe Amalienborg, hvis nogen ville låne mig pengene - uanset om jeg skulle betale skat af en evt. gevinst ved salg.

Kongs skrev:

 

Jeg forstår godt argumentet for at gøre det jeg tror bare aldrig i praksis det bliver gennemført. Nu skal de lige bruge de næste 20 år på at finjustere ejendomsvurderingerne hos Vurderingsstyrelsen, så kan det være politikerne tør pille ved det igen.

 Det tror jeg du har helt ret i.

Man kan ikke rigtigt forudsige hvad der vil ske på boligmarkedet, hvis man laver nye omfangsrige tiltag, men det vil sandsynligvis ramme nogle på den korte bane.

Og som dig, tror jeg ikke det er noget dem på borgen vil se på i de næste mange år.

Jeg vil dog mene, at hvis man har gældssat sig for 95% af boligens værdi, burde man nok have ventet lidt med køb.

Men det er jo nok noget man burde gøre noget ved, ved at have privatøkonomi på skoleprogrammet i folkeskolerne. Mange lever fra hånden til munden, og binder sig til at skulle knokle, for at få råd til at betale deres regninger.

Torstens skrev:

 Det tror jeg du har helt ret i.

 

Man kan ikke rigtigt forudsige hvad der vil ske på boligmarkedet, hvis man laver nye omfangsrige tiltag, men det vil sandsynligvis ramme nogle på den korte bane.

 

Og som dig, tror jeg ikke det er noget dem på borgen vil se på i de næste mange år.

 

Jeg vil dog mene, at hvis man har gældssat sig for 95% af boligens værdi, burde man nok have ventet lidt med køb.

Men det er jo nok noget man burde gøre noget ved, ved at have privatøkonomi på skoleprogrammet i folkeskolerne. Mange lever fra hånden til munden, og binder sig til at skulle knokle, for at få råd til at betale deres regninger.

 

 Omvendt kan man sige jeg har set masser der venter venter og venter og deres købekraft er kun blevet ringere. Så jeg forstår sagtens folk der vil ind på boligmarkedet hurtigst muligt også selvom det er med højere risiko end hvad der er at foretrække.

Kongs skrev:

 

 Omvendt kan man sige jeg har set masser der venter venter og venter og deres købekraft er kun blevet ringere. Så jeg forstår sagtens folk der vil ind på boligmarkedet hurtigst muligt også selvom det er med højere risiko end hvad der er at foretrække.

Nu har jeg et lidt andet mindset i dag, end da jeg var ung, men hvis jeg stod og skulle ind på boligmarkedet i dag, ville jeg starte med at finde en fin lejebolig, og investere alt hvad jeg havde i overskud efter omkostninger, og sjov.

Så kan man senere bekymre sig om en ejerbolig, hvis budgettet er til både det og akkumulering af aktiver hver måned. Jeg ville i hvert fald ikke sætte mig for hårdt.

Det er bare med at komme med på ejerbolig-toget, hvis man har muligheden og tænker, at man skal bo der i en årrække. Man skyder sig økonomisk i foden ved at blive hængende unødvendigt i en lejebolig. 

henry skrev:

Det er bare med at komme med på ejerbolig-toget, hvis man har muligheden og tænker, at man skal bo der i en årrække. Man skyder sig økonomisk i foden ved at blive hængende unødvendigt i en lejebolig. 

Hvis jeg havde en lejebolig der var "god nok", ville jeg prioritere investeringer før en ejerbolig. 

Det er med tanke på, at aktiemarkedet i gennemsnit stiger 10% før inflation om året (S&P500), mens boligmarkedet sjældent stiger lige så meget.

Torstens skrev:

 

Hvis jeg havde en lejebolig der var "god nok", ville jeg prioritere investeringer før en ejerbolig. 

Det er med tanke på, at aktiemarkedet i gennemsnit stiger 10% før inflation om året (S&P500), mens boligmarkedet sjældent stiger lige så meget.

 Aktier har historisk steget mere end boligpriser. Men sammenligningen giver bare ikke mening, hvis man sammenligner med egen bolig. 

Her er man nødt til at sammenligne med hvad en omkostninger til en anden bolig ville være. I lavrenteniveauet efter finanskrisen har det været ekstremt billigt, at bo i egen ejerlejlighed - det kan sagtens være en årlig besparelse på 100.000 kr. om året for en treværelses. 

prangstar skrev:

 Aktier har historisk steget mere end boligpriser. Men sammenligningen giver bare ikke mening, hvis man sammenligner med egen bolig. 

Her er man nødt til at sammenligne med hvad en omkostninger til en anden bolig ville være. I lavrenteniveauet efter finanskrisen har det været ekstremt billigt, at bo i egen ejerlejlighed - det kan sagtens være en årlig besparelse på 100.000 kr. om året for en treværelses. 

 

Ved at investere i ejerbolig gearer du (typisk) din investering i en grad som er de færreste forundt når det kommer til værdipapirer. Alene af den grund er ejerbolig langt mere interessant, selv hvis priserne stiger marginalt mindre end aktiemarkedet. 

prangstar skrev:

 Aktier har historisk steget mere end boligpriser. Men sammenligningen giver bare ikke mening, hvis man sammenligner med egen bolig. 

Her er man nødt til at sammenligne med hvad en omkostninger til en anden bolig ville være. I lavrenteniveauet efter finanskrisen har det været ekstremt billigt, at bo i egen ejerlejlighed - det kan sagtens være en årlig besparelse på 100.000 kr. om året for en treværelses. 

 

Man kan finde en rimelig lejebolig i omegnskommunerne til København for 8-9.000 og en ret god lejebolig for 12-14.000 hvor vand og varme er inklusiv.

Det er altså de færreste der kan finde en ejerbolig, hvor de betaler mindre hver måned - selv med afdragsfrihed kommer man ret højt op, hvis man skal købe, og det koster som regel 3 mio.+ i omegnskommunerne for en bolig.

Før jeg flyttede i hus, boede jeg i en 68 kvm lejlighed til 4500 om måneden. I dag med afdragsfrihed og et lån på lige omkring 2 mio. betaler jeg 5800 om måneden - til gengæld betaler jeg langt mere i gas og el-regning i dag. Her budgetterer jeg med omkring 33.000 om året (højt sat) - det var langt under det halve i lejlighed. Derudover kommer der reperationer og vedligehold der er 0 i lejlighed, hvor det er noget mere i hus - samme med forsikringer, der også er højere med egen bolig.

I øvrigt skal man også regne med, at det koster 2-300.000 at købe og sælge et hus, hvis man regner flytning, oprettelse af lån og mæglere med.

Gammelfar skrev:

Ved at investere i ejerbolig gearer du (typisk) din investering i en grad som er de færreste forundt når det kommer til værdipapirer. Alene af den grund er ejerbolig langt mere interessant, selv hvis priserne stiger marginalt mindre end aktiemarkedet. 

 Det er ikke bare marginalt mindre de stiger - det er langt mindre, medmindre du bor i København eller Aarhus eller meget tæt på. g så skal du altså op med 6 mio. bare for at komme ind på markedet.

Derudover er der, som nævnt i mit svar lige ovenfor, en masse omkostninger ved at have hus, som der ikke er ved at leje, og der er betalinger på 2-300.000 hvis du vil realisere en gevinst på et hus, da du både skal betale for mægler, oprettelse af lån og flytning.

Det kan måske betale sig med hus, hvis man køber flerfamiliehus, og lejer en del ud - eller hvis man køber udlejningsejendomme. Ellers er et hus dybest set et passiv, der bare trækker penge op af lommen på dig hver måned, mens aktiver normalt giver dig flere penge i lommen hver måned.

TheYid skrev:
Man skal også huske at evt gevinst ved salg er skattefrit, i modsætning til aktier.

Korrekt, hvis du bor der i længere tid, er et eventuelt provenu skattefrit - det samme med låneomlægninger, som kan være med til at gøre det til en lidt bedre forretning, at eje en bolig, som ikke er til udlejning.

Men det gør ikke op for forskellen mellem aktier og boliger i størstedelen af Danmark. 

Boligpriserne er på landsplan steget med 50,9% fra 2014 til 2024. Kilde:

https://via.ritzau.dk/pressemeddelelse/14115289/her-er-huspriserne-steget-mest-i-ar-det-er-ikke-hvor-du-tror?publisherId=9529227&lang=da

På samme tid er S&P500 steget med ca. 230% - så selv hvis alt var over progressionsgrænsen, ville man efter skat have fået mere end dobbelt så højt afkast ved at investere i en bred indeksfond, som at "investere" i en ejerbolig (det er før alle omkostningerne der er ved boligen).

Hvis man låner kr. 4 millioner (Fastforrentet annuitetslån 4 % lån over 30 år) og placere dem i S&P500 (10% årligt) vil man ifølge chatgpt have tjent ca. 70 mio. kr. i løbet af 30 år hvis man altså ikke sælger nogen af aktierne, men så skal der betales skat ca. kr. 24 mio. og tilbagebetaling af de 4 millioner ca. 7 mio. kr. og tilbage er der så ca. 39 mio. til lille hansen.

Kan det virkelig passe? 

Et hus til 4 millioner koster ifølge chatgpt over de 30 år ca. 9,4 - 9,9 mio. (Låneomkostninger: 5,5-6 mio. kr. Skatter: 1,2 mio. kr. Vedligeholdelse: 1,8 mio. kr. Forsikring og drift: 900.000 kr)


Skal lige siges at jeg har ikke sn skid forstand på dette her :)

Hvis man låner kr. 4 millioner (Fastforrentet annuitetslån 4 % lån over 30 år) og placere dem i S&P500 (10% årligt) vil man ifølge chatgpt have tjent ca. 70 mio. kr. i løbet af 30 år hvis man altså ikke sælger nogen af aktierne, men så skal der betales skat ca. kr. 24 mio. og tilbagebetaling af de 4 millioner ca. 7 mio. kr. og tilbage er der så ca. 39 mio. til lille hansen.

Kan det virkelig passe?  

Et hus til 4 millioner koster ifølge chatgpt over de 30 år ca. 9,4 - 9,9 mio. (Låneomkostninger: 5,5-6 mio. kr. Skatter: 1,2 mio. kr. Vedligeholdelse: 1,8 mio. kr. Forsikring og drift: 900.000 kr)


Skal lige siges at jeg har ikke en skid forstand på dette her :)

Torstens skrev:

 

Man kan finde en rimelig lejebolig i omegnskommunerne til København for 8-9.000 og en ret god lejebolig for 12-14.000 hvor vand og varme er inklusiv.

Det er altså de færreste der kan finde en ejerbolig, hvor de betaler mindre hver måned - selv med afdragsfrihed kommer man ret højt op, hvis man skal købe, og det koster som regel 3 mio.+ i omegnskommunerne for en bolig.

 

Før jeg flyttede i hus, boede jeg i en 68 kvm lejlighed til 4500 om måneden. I dag med afdragsfrihed og et lån på lige omkring 2 mio. betaler jeg 5800 om måneden - til gengæld betaler jeg langt mere i gas og el-regning i dag. Her budgetterer jeg med omkring 33.000 om året (højt sat) - det var langt under det halve i lejlighed. Derudover kommer der reperationer og vedligehold der er 0 i lejlighed, hvor det er noget mere i hus - samme med forsikringer, der også er højere med egen bolig.

 

I øvrigt skal man også regne med, at det koster 2-300.000 at købe og sælge et hus, hvis man regner flytning, oprettelse af lån og mæglere med.

 Jeg har taget udgangspunkt i en ejerbolig i København, hvor jeg selv bor, kontra en lejebolig. 

Jeg lånte 2 mio. halv pct. fastforrentet. Oveni kom ca. 2500 kr. om måneden i boligudgifter. Samlet omkring 7000 kr. om måneden kontra 12.000 for en lejebolig i samme område.

En god ven har en lejlighed på Vesterbro der er næsten 3 gange prisen. Han har i mange år skulle betale +100 k mere om året, hvis han skulle have lejet noget tilsvarende. 

Samtidig er der også indtægtsmuligheder igennem AirBNB som en gevinst man kan tage. 

Men alt det kommer selvfølgelig også an på hvor i landet det er, hvilke lån man har osv. 

Det ændrer bare ikke på at sammenligningen med med stigning i boligpriser og aktiekurser er pærer og bananer. 

Torstens skrev:

 

Korrekt, hvis du bor der i længere tid, er et eventuelt provenu skattefrit - det samme med låneomlægninger, som kan være med til at gøre det til en lidt bedre forretning, at eje en bolig, som ikke er til udlejning.

Men det gør ikke op for forskellen mellem aktier og boliger i størstedelen af Danmark. 

 

 

Boligpriserne er på landsplan steget med 50,9% fra 2014 til 2024. Kilde:

https://via.ritzau.dk/pressemeddelelse/14115289/her-er-huspriserne-steget-mest-i-ar-det-er-ikke-hvor-du-tror?publisherId=9529227&lang=da

 

På samme tid er S&P500 steget med ca. 230% - så selv hvis alt var over progressionsgrænsen, ville man efter skat have fået mere end dobbelt så højt afkast ved at investere i en bred indeksfond, som at "investere" i en ejerbolig (det er før alle omkostningerne der er ved boligen).

 

lilleper skrev:

Hvis man låner kr. 4 millioner (Fastforrentet annuitetslån 4 % lån over 30 år) og placere dem i S&P500 (10% årligt) vil man ifølge chatgpt have tjent ca. 70 mio. kr. i løbet af 30 år hvis man altså ikke sælger nogen af aktierne, men så skal der betales skat ca. kr. 24 mio. og tilbagebetaling af de 4 millioner ca. 7 mio. kr. og tilbage er der så ca. 39 mio. til lille hansen.

Kan det virkelig passe? 

 

Et hus til 4 millioner koster ifølge chatgpt over de 30 år ca. 9,4 - 9,9 mio. (Låneomkostninger: 5,5-6 mio. kr. Skatter: 1,2 mio. kr. Vedligeholdelse: 1,8 mio. kr. Forsikring og drift: 900.000 kr)


Skal lige siges at jeg har ikke sn skid forstand på dette her :)

 

Med 10% gennemsnitlig årligt afkast, vil du have lige over 79 mio. efter 30 år, hvis du starter med  4 mio.

prangstar skrev:

 

Det ændrer bare ikke på at sammenligningen med med stigning i boligpriser og aktiekurser er pærer og bananer. 

 

Det kommer jo an på hvordan man ser på det - hvis man vil optimere sine muligheder for tidlig finansiel uafhængighed, kan man jo godt diskutere lejebolig vs. ejerbolig, hvis man samtidig vil investere.

Men jeg må da også erkende at jeg er lidt præget af bøger som "Rich dad, poor dad"

prangstar skrev:

Jeg lånte 2 mio. halv pct. fastforrentet. Oveni kom ca. 2500 kr. om måneden i boligudgifter. Samlet omkring 7000 kr. om måneden kontra 12.000 for en lejebolig i samme område.

En god ven har en lejlighed på Vesterbro der er næsten 3 gange prisen. Han har i mange år skulle betale +100 k mere om året, hvis han skulle have lejet noget tilsvarende. 

Samtidig er der også indtægtsmuligheder igennem AirBNB som en gevinst man kan tage. 

Men alt det kommer selvfølgelig også an på hvor i landet det er, hvilke lån man har osv. 

 

Det er klart at der er nogle outliers, hvor boligerne er steget overnormalt. Men det kan man jo ikke regne med, hvis man køber en bolig i dag, og de steder hvor der er chancer for det, er boligerne efterhånden så dyre, at man i forvejen skal have ret mange penge selv, for at komme ind dér.

Den side jeg linkede til ovenfor skriver, at boliger i hovedstaden i gennemsnit steg 68% mellem 2014 og 2024.

Det er korrekt, at man kan optimere via forskellige house-hacks - bl.a. AirBnB udlejning, eller hvis man kan købe flerfamiliehus, og leje en del af det ud. Man kan også låneoptimere ved aktiv gældspleje (op- og ned-konverteringer af fastforrentede lån).

TheYid skrev:
Jeg kan ikke vurdere om det ene er bedre end det andet, men der mangler flere ting i din udregning, herunder afbetaling af lånet fremfor betaling af husleje og rentefradrag ved boligkøb.

Jeg tænker også det er sjældent at en gennemsnitlig person har særlig mange frie midler til at ligge i aktieinvestering kontra udbetaling til en ejerbolig/lejlighed.

 Hvis du kan spare 5.000 i omkostninger ved hus (varme, el, afdrag, renter) og i stedet investerer dem hver måned, har du lige over 1 mio. efter 10 år med 10% afkast hvert år. Hvis du starter med 1 mio. og lægger 5.000 hver måned, er det ca. 3,7 mio. efter 10 år med 10% afkast hvert år.

Torstens skrev:

 

Korrekt, hvis du bor der i længere tid, er et eventuelt provenu skattefrit - det samme med låneomlægninger, som kan være med til at gøre det til en lidt bedre forretning, at eje en bolig, som ikke er til udlejning.

Men det gør ikke op for forskellen mellem aktier og boliger i størstedelen af Danmark. 

 

 

Boligpriserne er på landsplan steget med 50,9% fra 2014 til 2024. Kilde:

https://via.ritzau.dk/pressemeddelelse/14115289/her-er-huspriserne-steget-mest-i-ar-det-er-ikke-hvor-du-tror?publisherId=9529227&lang=da

 

På samme tid er S&P500 steget med ca. 230% - så selv hvis alt var over progressionsgrænsen, ville man efter skat have fået mere end dobbelt så højt afkast ved at investere i en bred indeksfond, som at "investere" i en ejerbolig (det er før alle omkostningerne der er ved boligen).

 

Hvis man købte en bolig til 2 mio i 2014, er den så gennemsnitligt steget til 3 mio i 2024. Hvis man havde 100.000 (5%) til udbetaling og lånte 1,9 i 2014, er ens restgæld i 2024 måske omkring 1,4 stykker, dvs. en friværdi på 1,6. Man har i de 10 år fået en virkelig billig finansiering med rentefradrag, og en salgsavance er uden skat. 

Den ville være vanskelig at stikke, hvis man i stedet var flyttet ind i en lejebolig med 100.000 på lommen.

henry skrev:

Hvis man købte en bolig til 2 mio i 2014, er den så gennemsnitligt steget til 3 mio i 2024. Hvis man havde 100.000 (5%) til udbetaling og lånte 1,9 i 2014, er ens restgæld i 2024 måske omkring 1,4 stykker, dvs. en friværdi på 1,6. Man har i de 10 år fået en virkelig billig finansiering med rentefradrag, og en salgsavance er uden skat. 

 

Den ville være vanskelig at stikke, hvis man i stedet var flyttet ind i en lejebolig med 100.000 på lommen.

 

 

Du skal huske at indberegne de 2-300.000 i omkostninger ved oprettelse af lån, salær til mægler ved salg og betaling til 2 flytninger (hvis man altså sælger efter de 10 år).

Hvis du har lånt 1,9 mio. og har en rente på 3% og bidrag på 1%, har du betalt 760.000 i rente og bidrag på de 10 år (hvis vi siger det er afdragsfrit) - hvis du derudover har afdraget 500.000, er beregningen lidt mere kompliceret, men lad os bare for nemheds skyld lægge dem til, da vi heller ikke regnet det dyre banklån ind.

Så har man over de 10 år betalt i alt 1.260.000. 

Hvis vi indregner de 100.000 og regner med 5.000 i lavere omkostninger ved leje fremfor eje om måneden, og man vælger at investere de 5.000, har man ca.1,3 mio. efter 10 år ved 10% afkast om året - de 600.000 er afkast, som der skal svares skat af. 

I denne beregning har man kun lagt 700.000 selv på de 10 år.

De 5.000 i forskel er muligvis lavt sat.

Torstens skrev:

 

Du skal huske at indberegne de 2-300.000 i omkostninger ved oprettelse af lån, salær til mægler ved salg og betaling til 2 flytninger (hvis man altså sælger efter de 10 år).

Hvis du har lånt 1,9 mio. og har en rente på 3% og bidrag på 1%, har du betalt 760.000 i rente og bidrag på de 10 år (hvis vi siger det er afdragsfrit) - hvis du derudover har afdraget 500.000, er beregningen lidt mere kompliceret, men lad os bare for nemheds skyld lægge dem til, da vi heller ikke regnet det dyre banklån ind.

Så har man over de 10 år betalt i alt 1.260.000. 

 

Hvis vi indregner de 100.000 og regner med 5.000 i lavere omkostninger ved leje fremfor eje om måneden, og man vælger at investere de 5.000, har man ca.1,3 mio. efter 10 år ved 10% afkast om året - de 600.000 er afkast, som der skal svares skat af. 

I denne beregning har man kun lagt 700.000 selv på de 10 år.

 

De 5.000 i forskel er muligvis lavt sat.

Og du glemmer rentefradraget og anvender en for høj realkreditrente i den periode (2014-2024), vi lige kigger på. Selv har jeg i hvert fald hygget mig med en negativ rente eller en rente på 0-1% det meste af den tid.

Jeg vælger ejerbolig-scenariet uden at være i tvivl, men du kan selvfølgelig putte de forudsætninger ind, som du selv mener er rimelige og kan danne grundlag for en fremadrettet prioritering.

Konkret bliver det selvsagt også meget vigtigt, om den bestemte bolig man vælger sig - hvadenten det er ejer eller leje - er økonomisk "god" eller ej. Man kan f.eks. sagtens finde ejerboliger, der er åbenlyse økonomiske selvmål at købe, hvis det er det, man gerne vil.

henry skrev:

 

Og du glemmer rentefradraget og anvender en for høj realkreditrente i den periode (2014-2024), vi lige kigger på. Selv har jeg i hvert fald hygget mig med en negativ rente eller en rente på 0-1% det meste af den tid.

 

Jeg vælger ejerbolig-scenariet uden at være i tvivl, men du kan selvfølgelig putte de forudsætninger ind, som du selv mener er rimelige og kan danne grundlag for en fremadrettet prioritering.

 

Konkret bliver det selvsagt også meget vigtigt, om den bestemte bolig man vælger sig - hvadenten det er ejer eller leje - er økonomisk "god" eller ej. Man kan f.eks. sagtens finde ejerboliger, der er åbenlyse økonomiske selvmål at købe, hvis det er det, man gerne vil.

Jeg vælger 2014-2024 i forhold til historiske data mht. stigninger, og de 3% er hvad man kan få lige nu. 

Det er klart, at hvis jeg kunne ville jeg da gå tilbage og låne til 0% rente, og i øvrigt sælge mine aktier inden 2018 og 2022, for at købe ind igen i slutningen af de år.

Det er klart den store forskel er hvor meget man kan låne med et hus som sikkerhed ift. hvad man ellers kan låne.

Men boligmarkedet er ikke i nærheden af at kunne præstere samme afkast som aktiemarkedet - så hvis man skal se en bolig som investering, skal det altså være en bolig, hvor man kan leje så meget ud, at man har et nettooverskud hver måned.

Nu har du selv skrevet, at du selv har aktier i en anden tråd - hvorfor har du ikke brugt de penge på en bolig nummer 2 (og 3, hvis du har nok penge), hvis du mener boligmarkedet er bedre, end aktiemarkedet?

Der er lavet undersøgelser der viser, at egen bolig i mange år har været billigere end lejebolig. Rentestigning og galoperende boligpriser i hovedstaden tippede bægeret, men sikkert tippet tilbage igen efter de seneste rentenedsættelser.

Samtidig er hovedstaden en gennemsnitsberegning, hvor lejepriserne er enormt fragmenteret pga. loft over priserne for en række lejligheder. De lejligheder er dog enormt svære at få fat i.

Alle mine indlæg har i øvrigt udelukkende handlet om ejerlejlighed man selv ejer.

Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off. 

Torstens skrev:

 

Jeg vælger 2014-2024 i forhold til historiske data mht. stigninger, og de 3% er hvad man kan få lige nu. 

Det er klart, at hvis jeg kunne ville jeg da gå tilbage og låne til 0% rente, og i øvrigt sælge mine aktier inden 2018 og 2022, for at købe ind igen i slutningen af de år.

 

Det er klart den store forskel er hvor meget man kan låne med et hus som sikkerhed ift. hvad man ellers kan låne.

 

Men boligmarkedet er ikke i nærheden af at kunne præstere samme afkast som aktiemarkedet - så hvis man skal se en bolig som investering, skal det altså være en bolig, hvor man kan leje så meget ud, at man har et nettooverskud hver måned.

 

Nu har du selv skrevet, at du selv har aktier i en anden tråd - hvorfor har du ikke brugt de penge på en bolig nummer 2 (og 3, hvis du har nok penge), hvis du mener boligmarkedet er bedre, end aktiemarkedet?

 Ejerboligen er et kinderæg, for man får 3 ting på en gang, nemlig bolig, millioninvestering og fordelagtige låne- og skatteforhold (her tænker jeg på rentefradraget og skattefri avance).

Når man bor til leje, får man ikke nogen millioninvestering, man får derimod lov til at betale noget af udlejers afkast hver eneste måned over lejen.

Casen går på, om man med en formue ca. svarende til en udbetaling på en ejerbolig er bedst tjent med at købe sig ind på ejerboligmarkedet eller at sætte sig i en lejebolig. Og der er gearings- og opsparingselementet i ejerboligen virkelig væsentligt.

I min situation er vi glade for at bo, hvor vi gør. Så i stedet for at flytte til noget dyrere, som vi godt ville kunne overkomme økonomisk, og som også ville være en ok økonomisk disposition, bliver vi boende. 

Da vi købte i 2020, var vi godkendt til et hus til 2,5 mio mere, end det vi købte. Siden er vores økonomi af forskellige årsager blevet forbedret. Så jeg har valgt at fortsætte med at pumpe aktieinvesteringerne godt op, selvom der så også er både et realkreditlån på nu ca. 50% og et porteføljelån.

prangstar skrev:

Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off. 

 Rådet for Afkastforventninger taler vist nok om ca. 7% for verdensaktier. Hvis det bliver resultatet de næste 10 år, ville jeg blive ovenud lykkelig. Bliver resultatet +5% om året de næste 10 år, er jeg også supergodt tilfreds.

prangstar skrev:

Der er lavet undersøgelser der viser, at egen bolig i mange år har været billigere end lejebolig. Rentestigning og galoperende boligpriser i hovedstaden tippede bægeret, men sikkert tippet tilbage igen efter de seneste rentenedsættelser. 

Hvordan er de beregninger sat op - er det som i, at man selv har pengene fra afdrag bagefter, eller er alle omkostninger inkluderet?

prangstar skrev:

Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off. 

Statistikker siger at S&P500 i gennemsnit har givet ca. 10% i afkast om året over de sidste par hundrede år. Jeremy Siegel, der skrev om det i "Stocks for the long run", nævnte tallet 6,7% i gennemsnit om året renset for inflation fra 1802 til 1990 (bogen udkom i 1990). I 2017 var det steget til 6,8% - måske er det lidt lavere nu, da vi har haft noget højere inflation siden 2022.

Men hvis du ikke rigtigt gider at at bruge fakta, men i stedet mavefornemmelser, er der jo ingen grund til at diskutere det mere. 

henry skrev:

 

 Rådet for Afkastforventninger taler vist nok om ca. 7% for verdensaktier. Hvis det bliver resultatet de næste 10 år, ville jeg blive ovenud lykkelig. Bliver resultatet +5% om året de næste 10 år, er jeg også supergodt tilfreds.

 I 2023 havde jeg lige over 20% på mine fonde, og i 2024 lige under 30% (USA og Verdensindeks) - og snakker vi gennemsnit, må jeg forvente, at der kommer et eller flere år med underskud, hvis altså markedet følger trenden.

https://finansdanmark.dk/nyheder/2024/februar/i-flere-og-flere-kommuner-er-det-blevet-dyrere-at-eje-end-at-leje-en-bolig/

henry skrev:

 

 Ejerboligen er et kinderæg, for man får 3 ting på en gang, nemlig bolig, millioninvestering og fordelagtige låne- og skatteforhold (her tænker jeg på rentefradraget og skattefri avance).

 

Når man bor til leje, får man ikke nogen millioninvestering, man får derimod lov til at betale noget af udlejers afkast hver eneste måned over lejen.

 

Casen går på, om man med en formue ca. svarende til en udbetaling på en ejerbolig er bedst tjent med at købe sig ind på ejerboligmarkedet eller at sætte sig i en lejebolig. Og der er gearings- og opsparingselementet i ejerboligen virkelig væsentligt.

 

I min situation er vi glade for at bo, hvor vi gør. Så i stedet for at flytte til noget dyrere, som vi godt ville kunne overkomme økonomisk, og som også ville være en ok økonomisk disposition, bliver vi boende. 

 

Da vi købte i 2020, var vi godkendt til et hus til 2,5 mio mere, end det vi købte. Siden er vores økonomi af forskellige årsager blevet forbedret. Så jeg har valgt at fortsætte med at pumpe aktieinvesteringerne godt op, selvom der så også er både et realkreditlån på nu ca. 50% og et porteføljelån.

Det giver super god mening, ikke at sætte sig dyrere, bare fordi man kan, og det giver super god mening, at du investerer de penge du nu har i overskud.  Jeg kiggede kort på porteføljelån, og det gav ikke ret meget mening for mig, så det kan jeg ikke rigtigt tale med om 

Personligt ville jeg låne i friværdi, hvis det var muligt i stedet, men kun hvis jeg alligevel skulle omlægge.

Jeg tror mange der kigger på ejer fremfor lejer, glemmer alle de følgeomkostninger der er ved en ejerbolig.

Jeg er helt med på de 3 ting du nævner med kinderæget, omend jeg ikke ser min bolig som en investering. Men jeg foretrækker at bo her, fremfor en lejlighed, hvor der en gang imellem bliver spillet techno kl. 2 om natten ved underboen.

henry skrev:

  

Casen går på, om man med en formue ca. svarende til en udbetaling på en ejerbolig er bedst tjent med at købe sig ind på ejerboligmarkedet eller at sætte sig i en lejebolig. Og der er gearings- og opsparingselementet i ejerboligen virkelig væsentligt.

 

I det her tilfælde antager du, at man kan sidde lige så billigt i en ejerbolig, som en lejebolig, og eneste forskel er om man investerer den udbetaling man sparer.

Mit argument er, at der er en del ekstraomkostninger i en ejerbolig, som man kan vælge at investere, hvis man ikke skal bruge dem på sin bolig.

Og så er der også stor forskel på, om udbetalingen er 100.000 eller 5 mio. - for 5 mio. investeret over 10 år til 10% giver et afkast på lige over 8,5 mio. på 10 år - noget mere end de fleste huse vil stige på samme periode. 

Claus skrev:

https://finansdanmark.dk/nyheder/2024/februar/i-flere-og-flere-kommuner-er-det-blevet-dyrere-at-eje-end-at-leje-en-bolig/

Det her taler i hvert fald for at Torstens har en god sag.

 Det er fuldstændigt i tråd med det jeg skrev. 

Du kan læse det link Claus har lagt op.

I forhold til fakta, så (mis)bruger du dem åbenbart efter behov.

Jeg har forholdt mig til det generelle aktiemarked - du cherrypicker lige SP500. Er ret sikker på at det globale aktiemarked ikke er steget i lige så høj fart som det amerikanske. 

Du skriver samtidig afkast - og dermed må det være inklusiv udbytter, som der skal betales skat af.

Og så er der hele valutaaspektet i forhold til SP500 - jeg aner ikke om man kommer ud med plus eller minus på dollaren, men jeg kan i hvertfald huske at dollaren har været over 10 kr. en gang i 80erne. 

Så nej ingen grund til at diskutere med nogen der skaber deres egen virkelighed. 

prangstar skrev:

 

Du kan læse det link Claus har lagt op.

 

I forhold til fakta, så (mis)bruger du dem åbenbart efter behov.

 

Jeg har forholdt mig til det generelle aktiemarked - du cherrypicker lige SP500. Er ret sikker på at det globale aktiemarked ikke er steget i lige så høj fart som det amerikanske. 

 

Du skriver samtidig afkast - og dermed må det være inklusiv udbytter, som der skal betales skat af.

 

Og så er der hele valutaaspektet i forhold til SP500 - jeg aner ikke om man kommer ud med plus eller minus på dollaren, men jeg kan i hvertfald huske at dollaren har været over 10 kr. en gang i 80erne. 

 

Så nej ingen grund til at diskutere med nogen der skaber deres egen virkelighed. 

 

 

Men hvorfor sætte sine penge i et verdensindeks, når USA giver bedre afkast?

Det er da ikke cherrypicking, at vælge S&P500 som benchmark. Det er til gengæld cherrypicking at vælge et hus der er blevet 3 gange så meget værd, når boligmarkedet i Danmark er steget med 50% over 10 år.

Jeg har aldrig benægtet, at man skal betale skat af afkast. Jeg tror endda jeg brugte ca. 50% i beskatning i min sammenligning mellem et hus og aktier mellem 2014 og 2024, selvom beskatningen kun er 27/42%.

Hvis du køber i en dansk fond, er der ikke noget valutaaspekt, og hvis du køber en ETF, der er UCITS er det i Euro og ikke USD den er købt.

Men jeg kan mærke på dig, at du meget gerne vil have ret, og bliver sur, når man argumenterer imod dine mavefornemmelser, så jeg tror jeg lader den ligge her, da en ellers rimelig debat bliver sløret af at du bliver sur over at jeg påpeger, at de 10%/6,7% skam er reelle tal taget fra den virkelige verden. 

Jeg tror skam også de undersøgelser du nævner i #82 er reelle, hvis du bruger lidt tid på at finde dem, fremfor at slynge ud at de er lavet. Og hvem ved, måske er dine tal ser en smule anderledes ud, hvis du finder undersøgelserne frem.

Men vi ved ikke rigtigt hvordan beregningerne er lavet, når du udelukkende refererer til undersøgelser du ikke linker til.

prangstar skrev:

 

 Det er fuldstændigt i tråd med det jeg skrev. 

 Det er jeg så ikke helt enig meddig i.

Selv 2020 da den 30 årige lå omkring 1,5 % var det dyrere i de store byer og det er trods alt kun i dem der kan være en mulighed for at investerings casen for ejerboligen er positiv.

Torstens skrev:

Men hvorfor sætte sine penge i et verdensindeks, når USA giver bedre afkast?

Det er da ikke cherrypicking, at vælge S&P500 som benchmark. Det er til gengæld cherrypicking at vælge et hus der er blevet 3 gange så meget værd, når boligmarkedet i Danmark er steget med 50% over 10 år.

 

Jeg har aldrig benægtet, at man skal betale skat af afkast. Jeg tror endda jeg brugte ca. 50% i beskatning i min sammenligning mellem et hus og aktier mellem 2014 og 2024, selvom beskatningen kun er 27/42%.

 

Hvis du køber i en dansk fond, er der ikke noget valutaaspekt, og hvis du køber en ETF, der er UCITS er det i Euro og ikke USD den er købt.

 

 

Men jeg kan mærke på dig, at du meget gerne vil have ret, og bliver sur, når man argumenterer imod dine mavefornemmelser, så jeg tror jeg lader den ligge her, da en ellers rimelig debat bliver sløret af at du bliver sur over at jeg påpeger, at de 10%/6,7% skam er reelle tal taget fra den virkelige verden. 

Jeg tror skam også de undersøgelser du nævner i #82 er reelle, hvis du bruger lidt tid på at finde dem, fremfor at slynge ud at de er lavet. Og hvem ved, måske er dine tal ser en smule anderledes ud, hvis du finder undersøgelserne frem.

Men vi ved ikke rigtigt hvordan beregningerne er lavet, når du udelukkende refererer til undersøgelser du ikke linker til.

 

1. Du må være verdens bedste investor, når du åbentbart ved at USA bare er bedre end alt andet og derfor åbenbart kun giver mening at benche efter det - du er helt på månen med det argument. Hovedrystende.
2. Jeg har ikke nævnt noget hus der er blevet tre gange så meget værd. Jeg ved ikke om det er noget du har trukket ud af røven. Jeg har nævnt en ejerlejlighed der koster tre gange så meget som min egen.
3. Igen, ingen mavefornemmelser - jeg konstaterer bare at verdensindekset ikke når 10 pct. afkast, som hele tiden har været min påstand. Det tager 10 sek at google.
4. Nu har Claus jo linket til en af undersøgelserne, så ser ingen grund til også at linke. Og det er også en lidt vinklet undersøgelse, hvis FinansDK gerne vil have det til at så lidt "værre" ud for ejerboliger i hovedstaden end det reelt er. De tager udgangspunkt i afdragsfrihed og dermed er omkostningerne også højere end lån med afdrag.

Claus skrev:

 

 Det er jeg så ikke helt enig meddig i.

Selv 2020 da den 30 årige lå omkring 1,5 % var det dyrere i de store byer og det er trods alt kun i dem der kan være en mulighed for at investerings casen for ejerboligen er positiv.

Undersøgelsen påpeger jo at det er dyrere at leje i 45 ud af 98 kommuner, mens det i 2020 var 28 kommuner. Så historisk har ejerbolig generelt bare været bedre.

Samtidig bygger undersøgelsen på at man skal tage banklån og fokuserer dermed på førstegangskøbere, hvilket jo langt fra er virkeligheden.

Det bygger også på det dyre afdragsfrie lån - igen det er jo langt fra alle der tager sådan et lån.

Derudover er lejemarkedet meget fragmenteret. Man skal være skrevet op eller kende nogen for at få en lejlighed i et ok prisleje. Som nævnt tidligere kiggede jeg på lejlighed i 2021 -  i mit område var det allerbilligste 12k om måneden plus udgifter i den størrelse jeg havde brug for. I dag kan jeg se de ligger i et leje omkring 15-16k. Jeg købte i stedet, da det var markant billigere i månedlige omkostninger selvom jeg var nødt til at tage banklån. Havde brugt tidligere boliggevinst på sommerhus. 

https://www.nordnet.dk/blog/thorleif-jackson-hvor-skal-verdensindekset-hen-herfra/

prangstar skrev:

 

1. Du må være verdens bedste investor, når du åbentbart ved at USA bare er bedre end alt andet og derfor åbenbart kun giver mening at benche efter det - du er helt på månen med det argument. Hovedrystende.
2. Jeg har ikke nævnt noget hus der er blevet tre gange så meget værd. Jeg ved ikke om det er noget du har trukket ud af røven. Jeg har nævnt en ejerlejlighed der koster tre gange så meget som min egen.
3. Igen, ingen mavefornemmelser - jeg konstaterer bare at verdensindekset ikke når 10 pct. afkast, som hele tiden har været min påstand. Det tager 10 sek at google.
4. Nu har Claus jo linket til en af undersøgelserne, så ser ingen grund til også at linke. Og det er også en lidt vinklet undersøgelse, hvis FinansDK gerne vil have det til at så lidt "værre" ud for ejerboliger i hovedstaden end det reelt er. De tager udgangspunkt i afdragsfrihed og dermed er omkostningerne også højere end lån med afdrag.

 

1. De fleste snakker om USA, når man snakker om "markedet" - og det giver da også kun mening at snakke WORLD/ACWI, og world inkl EM, hvis man gerne vil hedge. 
2. I #73 skriver du "En god ven har en lejlighed på Vesterbro der er næsten 3 gange prisen." - det forstod jeg som en anekdote om en lejlighed der havde 3x'et
3. MSCI World siden 1978 https://curvo.eu/backtest/en/market-index/msci-world?currency=eur - Compound annual growth rate10.57%
4. Som jeg har været inde på flere gange, bliver der kun sammenlignet mellem lejeudgift, og udgift til lån. Man tager ikke højde for de ekstraomkostninger der er ved at eje.
   

Jeg er ikke verdens bedste investor, men som så mange andre investorer, har jeg da klart valgt at investere hovedparten af min investering i fonde i S&P500 - det var også det Buffett (som er blandt de bedste investorer nogensinde) satte sine penge i, da han havde sit berømte væddemål.

Der er mange variabler som er svære at tage højde for, men min mavefornemmelse og de parametre jeg kan tage højde for siger mig, at det ville være bedre, at leje, og investere mit overskud hver måned, fremfor at købe bolig, hvis jeg skulle starte forfra i dag.

Det er vist også det Kiyosaki agiterer for i "Rich dad..." omend han ikke medregner de danske forhold mht. skatteoptimering.

prangstar skrev:

Undersøgelsen påpeger jo at det er dyrere at leje i 45 ud af 98 kommuner, mens det i 2020 var 28 kommuner. Så historisk har ejerbolig generelt bare været bedre.

 

Samtidig bygger undersøgelsen på at man skal tage banklån og fokuserer dermed på førstegangskøbere, hvilket jo langt fra er virkeligheden.

 

Det bygger også på det dyre afdragsfrie lån - igen det er jo langt fra alle der tager sådan et lån.

 

Derudover er lejemarkedet meget fragmenteret. Man skal være skrevet op eller kende nogen for at få en lejlighed i et ok prisleje. Som nævnt tidligere kiggede jeg på lejlighed i 2021 -  i mit område var det allerbilligste 12k om måneden plus udgifter i den størrelse jeg havde brug for. I dag kan jeg se de ligger i et leje omkring 15-16k. Jeg købte i stedet, da det var markant billigere i månedlige omkostninger selvom jeg var nødt til at tage banklån. Havde brugt tidligere boliggevinst på sommerhus. 

 Ja, men du skrev at det nu var vendt igen grundet den lidt lavere rente, det passer ikke da vi stadig er langt over 1,5%.

Grunden til at jeg skrev Torstens har en sag er at hans argument er at man er bedre stillet ved at bo til leje og investere besparelsen og det vil jeg mene at artiklen underbygger.  

Claus skrev:

https://www.nordnet.dk/blog/thorleif-jackson-hvor-skal-verdensindekset-hen-herfra/

Ifølge ovenstående er verdensindekset steget 9-10 % årligt, medregnet inflation og udbytter.

prangstar skrev:

 

 

https://moneypennyandmore.dk/blog/hvad-er-verdensmarkedet-verdensindekset

Her er det 7,86 pct.

 Det er hvis du inkluderer Emerging Markets - altså ACWI indekset.

Hvis du udelukkende tager MSCI World, er det: 9,77% i den artikel. Curvo som den linker til, at så 10.57% i perioden December 1978 to January 2025

prangstar skrev:

 

 

https://moneypennyandmore.dk/blog/hvad-er-verdensmarkedet-verdensindekset

Her er det 7,86 pct.

 Det er to forskellige indeks, deraf uenigheden

Claus skrev:

 

 Ja, men du skrev at det nu var vendt igen grundet den lidt lavere rente, det passer ikke da vi stadig er langt over 1,5%.

 

Grunden til at jeg skrev Torstens har en sag er at hans argument er at man er bedre stillet ved at bo til leje og investere besparelsen og det vil jeg mene at artiklen underbygger.  

 

 Her er en udregning fra hovedstaden i 2015 - jeg ved ikke hvornår det er skiftet for førstegangskøbere i hovedstaden og som sagt er FinansDK¨s undersøgelse ikke en virkelighed der repræsentere et gennemsnit (selvom den viser at ejerboliger er billigere end leje i over halvdelen af danske kommuner).

https://politiken.dk/danmark/oekonomi/bolig/art5584344/At-eje-er-billigere-end-at-bo-til-leje-men-pas-p%C3%A5

Torstens skrev:

 

1. De fleste snakker om USA, når man snakker om "markedet" - og det giver da også kun mening at snakke WORLD/ACWI, og world inkl EM, hvis man gerne vil hedge. 
2. I #73 skriver du "En god ven har en lejlighed på Vesterbro der er næsten 3 gange prisen." - det forstod jeg som en anekdote om en lejlighed der havde 3x'et
3. MSCI World siden 1978 https://curvo.eu/backtest/en/market-index/msci-world?currency=eur - Compound annual growth rate10.57%
4. Som jeg har været inde på flere gange, bliver der kun sammenlignet mellem lejeudgift, og udgift til lån. Man tager ikke højde for de ekstraomkostninger der er ved at eje.
   

Jeg er ikke verdens bedste investor, men som så mange andre investorer, har jeg da klart valgt at investere hovedparten af min investering i fonde i S&P500 - det var også det Buffett (som er blandt de bedste investorer nogensinde) satte sine penge i, da han havde sit berømte væddemål.

 

Der er mange variabler som er svære at tage højde for, men min mavefornemmelse og de parametre jeg kan tage højde for siger mig, at det ville være bedre, at leje, og investere mit overskud hver måned, fremfor at købe bolig, hvis jeg skulle starte forfra i dag.

Det er vist også det Kiyosaki agiterer for i "Rich dad..." omend han ikke medregner de danske forhold mht. skatteoptimering.

 

Jeg ved ikke hvem de "fleste" er. Og igen world index inkl. EM (som vel er del af det globale aktiemarked!) har ikke lavet 10 pct., hvilket jeg nærmest bare skrev som en bisætning hvorefter du begyndte med SP500 og skrive om at jeg ikke forholdt mig til fakta uden jeg på noget tidspunkt havde nævnt SP500. 

Min mavefornemmelse siger mig noget helt andet - det er udelukkende anekdotisk, men ikke desto mindre kan jeg da konstatere at jeg aldrig ville kunne have boet ligeså billigt eller have lavet et afkast på aktier der nærmer sig min boliggevinst hvis jeg sælger nu (konverteringsgevinst der er taget og mindre stigning i boligprisen). 

prangstar skrev:

 

 Her er en udregning fra hovedstaden i 2015 - jeg ved ikke hvornår det er skiftet for førstegangskøbere i hovedstaden og som sagt er FinansDK¨s undersøgelse ikke en virkelighed der repræsentere et gennemsnit (selvom den viser at ejerboliger er billigere end leje i over halvdelen af danske kommuner).

 

https://politiken.dk/danmark/oekonomi/bolig/art5584344/At-eje-er-billigere-end-at-bo-til-leje-men-pas-p%C3%A5

 Jeps, der er åbenbart gang i en udvikling hvor det bliver mere og mere omkostningstungt at bo i ejerbolig.

Det med at gennemsnittet ikke er virkelighed er altså ikke noget særligt godt argument når vi netop diskuterer generelle tendenser! hvad skal vi ellers bruge?

I øvrigt enig i at man burde tage omkostningerne ved et lån med afdrag.

prangstar skrev:

Jeg ved ikke hvem de "fleste" er. Og igen world index inkl. EM (som vel er del af det globale aktiemarked!) har ikke lavet 10 pct., hvilket jeg nærmest bare skrev som en bisætning hvorefter du begyndte med SP500 og skrive om at jeg ikke forholdt mig til fakta uden jeg på noget tidspunkt havde nævnt SP500. 

 

Min mavefornemmelse siger mig noget helt andet - det er udelukkende anekdotisk, men ikke desto mindre kan jeg da konstatere at jeg aldrig ville kunne have boet ligeså billigt eller have lavet et afkast på aktier der nærmer sig min boliggevinst hvis jeg sælger nu (konverteringsgevinst der er taget og mindre stigning i boligprisen). 

Nu vælger du udelukkende ACWI, fordi det er den du har fundet, som giver lavest afkast - du kunne også have brugt C25, som har givet endnu lavere afkast. 

Jeg vil mene, at de 2 gangse man snakker om, er MSCI World og S&P500 - se på en af de voldsomt mange Youtube videoer der er på, hvordan man bliver økonomisk uafhængig, og de vil i størstedelen af videoerne pege på S&P500.

Jeg købte mit hus billigt, fordi det var familiekøb. Men jeg har også lagt over 1 mio. i rennoveringer i det, og det er maksimalt steget 2 mio. i værdi over 10 år. Hvis jeg i stedet havde smidt de 1,3 mio. jeg lånte til at begynde med i S&P500 eller MSCI World, ville jeg have mere på bundlinjen, end de ca. 2 mio. jeg har i friværdi i dag.

Jeg ved af gode grunde ikke hvad det ville kunne sælges for for 10 år siden - men jeg ved at jeg ikke kan få 4,5 mio. for det lige nu (jeg ville nok kunne få 4,3 - og med ejendomsmæglersalær og flytning, trækker vi 150.000 fra).

I mellemtiden har jeg fået lavet taget billigt for 90.000 - en udgift jeg ikke kunne undgå, fået nyt gasfyr for 30.000 - en regning jeg ikke kunne undgå - skal til at have lavet indkørsel for 100.000.

Jeg er ret sikker på, at i min case ville jeg have fået mere ud af det monetært med aktier, end med boligen. Men jeg sad selvfølgelig også i en lejlighed til 4500 om måneden inden.

Claus skrev:

 

 Jeps, der er åbenbart gang i en udvikling hvor det bliver mere og mere omkostningstungt at bo i ejerbolig.

 

Det med at gennemsnittet ikke er virkelighed er altså ikke noget særligt godt argument når vi netop diskuterer generelle tendenser! hvad skal vi ellers bruge?

 

I øvrigt enig i at man burde tage omkostningerne ved et lån med afdrag.

Udgangspunktet er jo en førstegangskøber, eller hvis du købte en lejlighed i dag uden at geninvestere en tidligere boliggevinst - altså flippe til større eller mindre lejlighed.

Det er samtidig et øjebliksbillede og ikke et udtryk for hvor mange der reelt sidder og har siddet i en årrække markant billigere end hvis de havde købt en lejebolig. Jeg havde kort rente i min første bolig på Vesterbro i København og sad da markant billigere end nogen lejebolig i det område. Og hvis jeg kigger rundt på venner og bekendte så har hovedparten også siddet meget bedre i det mht. omkostninger end en tilsvarende lejebolig. Vi har måske bare været heldige med timing, men har gået ud fra tommelfingerreglen om at købe er billigere end leje, hvis man bliver boende i minimum 6-7 år. Lige nu er billedet vendt i hovedstaden, men mon ikke det vender igen.....

Torstens skrev:

Nu vælger du udelukkende ACWI, fordi det er den du har fundet, som giver lavest afkast - du kunne også have brugt C25, som har givet endnu lavere afkast. 

 

Jeg vil mene, at de 2 gangse man snakker om, er MSCI World og S&P500 - se på en af de voldsomt mange Youtube videoer der er på, hvordan man bliver økonomisk uafhængig, og de vil i størstedelen af videoerne pege på S&P500.

 

Jeg købte mit hus billigt, fordi det var familiekøb. Men jeg har også lagt over 1 mio. i rennoveringer i det, og det er maksimalt steget 2 mio. i værdi over 10 år. Hvis jeg i stedet havde smidt de 1,3 mio. jeg lånte til at begynde med i S&P500 eller MSCI World, ville jeg have mere på bundlinjen, end de ca. 2 mio. jeg har i friværdi i dag.

Jeg ved af gode grunde ikke hvad det ville kunne sælges for for 10 år siden - men jeg ved at jeg ikke kan få 4,5 mio. for det lige nu (jeg ville nok kunne få 4,3 - og med ejendomsmæglersalær og flytning, trækker vi 150.000 fra).

I mellemtiden har jeg fået lavet taget billigt for 90.000 - en udgift jeg ikke kunne undgå, fået nyt gasfyr for 30.000 - en regning jeg ikke kunne undgå - skal til at have lavet indkørsel for 100.000.

Jeg er ret sikker på, at i min case ville jeg have fået mere ud af det monetært med aktier, end med boligen. Men jeg sad selvfølgelig også i en lejlighed til 4500 om måneden inden.

 Nu er det regnestykke I har lavet bygget på hvor x penge giver om x år. Her er det vel mere korrekt at bruge afkastforventningerne som ikke er 10 pct. Personligt har jeg EM, USA og Europa i min pensionsportefølje (PFA som jeg styrer selv) og derfor kigger jeg bredt, da jeg mener man skal differentiere porteføljen mest muligt - så nej jeg ikke bare taget det indeks ud af røven eller baseret det på mavefornemmelse. 

Jeg ser ikke youtube-videoer om investering. 

Mht. hvad der er billigst har du en økonomisk oplevelse og jeg har en helt anden. Generelt har rådet bare altid væretm at man skal købe hvis man vil bo i en bolig i lang tid, og leje hvis det er kort tid - altså tiden er tippingpointet for hvornår ejer bliver billigere end leje.   

prangstar skrev:

 

 Nu er det regnestykke I har lavet bygget på hvor x penge giver om x år. Her er det vel mere korrekt at bruge afkastforventningerne som ikke er 10 pct. Personligt har jeg EM, USA og Europa i min pensionsportefølje (PFA som jeg styrer selv) og derfor kigger jeg bredt, da jeg mener man skal differentiere porteføljen mest muligt - så nej jeg ikke bare taget det indeks ud af røven eller baseret det på mavefornemmelse. 

 

Jeg ser ikke youtube-videoer om investering. 

 

Mht. hvad der er billigst har du en økonomisk oplevelse og jeg har en helt anden. Generelt har rådet bare altid væretm at man skal købe hvis man vil bo i en bolig i lang tid, og leje hvis det er kort tid - altså tiden er tippingpointet for hvornår ejer bliver billigere end leje.   

For mig giver det slet ikke mening at tage EM med. 

Man hedger ikke bedre, hvis man tager EM med. Det er langt mere risikobetonet at inkludere markeder som Latinamerika, Indien og Rusland (som lige nu er ude). 

Så hvis man vil tage det sikre valg, er det bare MSCI World, og langt de fleste vælger S&P500.

Og det er absolut min forventning, at mine aktiver i aktiemarkedet har et afkast på minimum 10% om året før skat og uden at regne inflation med.

Hvad rådet har været og fra hvem er relativt uinteressant, hvis det er et dårligt råd. Men generelt set bliver man jo ikke oplært i at lægge budget eller styre sin privatøkonomi, eller investere i aktiver i folkeskolen. Det burde man.

Jeg ved godt mange ser en bolig som et aktiv - men hvis man, som Kiyosaki er inde på, udelukkende ser på aktiver og passiver som noget der enten tager penge op af lommen eller lægger penge i lommen, er en boilig kun et aktiv, hvis man lejer hele eller dele ud til mere end man betaler i afdrag og løbende omkostninger.

Torstens skrev:

For mig giver det slet ikke mening at tage EM med. 

Man hedger ikke bedre, hvis man tager EM med. Det er langt mere risikobetonet at inkludere markeder som Latinamerika, Indien og Rusland (som lige nu er ude). 

Så hvis man vil tage det sikre valg, er det bare MSCI World, og langt de fleste vælger S&P500.

Og det er absolut min forventning, at mine aktiver i aktiemarkedet har et afkast på minimum 10% om året før skat og uden at regne inflation med.

 

Hvad rådet har været og fra hvem er relativt uinteressant, hvis det er et dårligt råd. Men generelt set bliver man jo ikke oplært i at lægge budget eller styre sin privatøkonomi, eller investere i aktiver i folkeskolen. Det burde man.

 

Jeg ved godt mange ser en bolig som et aktiv - men hvis man, som Kiyosaki er inde på, udelukkende ser på aktiver og passiver som noget der enten tager penge op af lommen eller lægger penge i lommen, er en boilig kun et aktiv, hvis man lejer hele eller dele ud til mere end man betaler i afdrag og løbende omkostninger.

Vi skal ikke super super mange år tilbage før EM slog alt og alle - siden har det været en ørkenvandring, men tingene vender på aktiemarkedet og hvis man er langsigtet kan jeg slet ikke se hvorfor det er en ulempe at sprede sine investeringer. Du havde garanteret ikke sagt det samme om EM i 00erne. 

Tommelfingerreglen kommer fra bl.a. boligøkonomer og andre økonomer, så ved ikke lige hvorfor folkeskolen skal blandes ind i det.

Jeg interesserer mig ikke for hvad en aller anden investeringsguru mener eller opfatter aktier og passiver. 

Beklager at være den der indskyder kommentarer uden at læse alt, men for mig at se så mangler du fortsat at tage hensyn til gearing Torstens. 

Lad os antage at std udbetaling er 10% og ejendommen koster 5 mil. 
1% værdistigning til huset = 50.000

10% stigning i aktier hvis du i stedet havde investeret udbetalingen på aktier = 50.000 (før skat). 

I et andet eksempel antager du at de 1,3m du lånte til huset, kunne du alternativt have lånt til investering. Det er i praksis ret svært medmindre du har signifikante øvrige aktiver. 

Gammelfar skrev:

Beklager at være den der indskyder kommentarer uden at læse alt, men for mig at se så mangler du fortsat at tage hensyn til gearing Torstens. 

Lad os antage at std udbetaling er 10% og ejendommen koster 5 mil. 
1% værdistigning til huset = 50.000

10% stigning i aktier hvis du i stedet havde investeret udbetalingen på aktier = 50.000 (før skat). 

I et andet eksempel antager du at de 1,3m du lånte til huset, kunne du alternativt have lånt til investering. Det er i praksis ret svært medmindre du har signifikante øvrige aktiver. 

Gammelfar skrev:

Beklager at være den der indskyder kommentarer uden at læse alt, men for mig at se så mangler du fortsat at tage hensyn til gearing Torstens. 

Lad os antage at std udbetaling er 10% og ejendommen koster 5 mil. 
1% værdistigning til huset = 50.000

10% stigning i aktier hvis du i stedet havde investeret udbetalingen på aktier = 50.000 (før skat). 

I et andet eksempel antager du at de 1,3m du lånte til huset, kunne du alternativt have lånt til investering. Det er i praksis ret svært medmindre du har signifikante øvrige aktiver. 

Nej jeg har faktisk haft den med - det er en af de ting der kan gøre det mere attraktivt, at købe bolig, hvis man udelukkende gør det for vinding - men i så fald bør man aktivt søge house-hacks, som at købe et flerfamiliehus, og leje halvdelen ud til noget der svarer til de månedlige omkostninger.

Det er faktisk en af de få grunde til at jeg ikke er 100% sikker på, at aktier er bedre, end en bolig. Man kan ikke låne lige så meget for lige så lempelige renter, som på boligmarkedet - derfor er det svært at sige, fordi det er over tid man lægger de penge man investerer, mens det er alle pengene der ryger ind i huset med det samme.

Der er derfor helt klart at forskellene mellem de omkostninger der er ved at eje og ved at leje er så væsentlige, hvis man vælger at investere hele forskellen, når man lejer.

Og her er det ikke bare omkostninger til realkreditlån, men alle de andre omkostninger der følger med.

prangstar skrev:

Tommelfingerreglen kommer fra bl.a. boligøkonomer og andre økonomer, så ved ikke lige hvorfor folkeskolen skal blandes ind i det.

 

Folkeskolen blander jeg udelukkende ind, fordi alt for mange sætter sig for hårdt, eller ligefrem smider en masse lånte penge væk - hvis man i folkeskolen lærte børn om privatøkonomi og at lægge budget og eventuelt investering, ville langt flere have større økonomisk frihed, og ikke være ved at gå ud af eget skind, hvis de skulle stå uden job i morgen, fordi deres lønseddel kun lige akurat dækker de omkostninger de har, og de ikke har nogen nød-opsparing.

Jeg har ikke rigtigt set den tommelfingerregel, men du må da gerne dele din kilde.

prangstar skrev:

Vi skal ikke super super mange år tilbage før EM slog alt og alle - siden har det været en ørkenvandring, men tingene vender på aktiemarkedet og hvis man er langsigtet kan jeg slet ikke se hvorfor det er en ulempe at sprede sine investeringer. Du havde garanteret ikke sagt det samme om EM i 00erne. 

 

Ja, men så har du tilvalgt EM, fordi du har haft en tro på, at det giver dig et højere afkast - jeg siger bare, at mange vælger alene at se på S&P500, men hvis du vil have et verdensindeks, er det normalt at se på MSCI World - og havde det nu været ACWI der var på lige over 10% i snit, og MSCI World havde været på de 7,9%, ville du jo bare have brugt MSCI World, fordi det passede på dit argument.

Jeg bruger udelukkende de 10%/6,7%, fordi det er hvad man i årevis i investeringsverdenen har regnet med - og de baserer sig på S&P500. Men hvis du vil kalkulere med mindre, så er du da velkommen til det, ligesom du er velkommen til at tro, at boligmarkedet stiger mere, end aktiemarkedet.

TheYid skrev:
Kunne ikke forestille mig nogen bank ville sige ja til at låne en penge til at investere - med mindre man ejer en bolig med friværdi eller lignende.

Hvilket er et godt argument for at påstanden er forkert.

Du kan godt låne til at investere - Henry har været inde på Porteføljelån. Men det er korrekt, at du ikke kan låne lige så meget til køb af aktier, som du kan til køb af hus, medmindre du har aktiver som sikkerhed. 

Her er boligen i sig selv det "aktiv" som banken bruger som sikkerhed for dit boliglån.

Det er dog heller ikke sikkert, at din bolig stiger ret meget over 10 år, hvis du bor et sted, hvor boligpriserne kun rykker sig marginalt, eller ligefrem er negative.

Men hvis vi tager gennemsnittet, er det omkring 50% de er steget mellem 2014 og 2024 - mens S&P500 er steget med 270% i samme periode. Så du behøver heller ikke at kunne investere helt så mange penge, for at få et lignende afkast i aktier.

Torstens skrev:

Folkeskolen blander jeg udelukkende ind, fordi alt for mange sætter sig for hårdt, eller ligefrem smider en masse lånte penge væk - hvis man i folkeskolen lærte børn om privatøkonomi og at lægge budget og eventuelt investering, ville langt flere have større økonomisk frihed, og ikke være ved at gå ud af eget skind, hvis de skulle stå uden job i morgen, fordi deres lønseddel kun lige akurat dækker de omkostninger de har, og de ikke har nogen nød-opsparing.

 

Jeg har ikke rigtigt set den tommelfingerregel, men du må da gerne dele din kilde.

 

Ja, men så har du tilvalgt EM, fordi du har haft en tro på, at det giver dig et højere afkast - jeg siger bare, at mange vælger alene at se på S&P500, men hvis du vil have et verdensindeks, er det normalt at se på MSCI World - og havde det nu været ACWI der var på lige over 10% i snit, og MSCI World havde været på de 7,9%, ville du jo bare have brugt MSCI World, fordi det passede på dit argument.

 

Jeg bruger udelukkende de 10%/6,7%, fordi det er hvad man i årevis i investeringsverdenen har regnet med - og de baserer sig på S&P500. Men hvis du vil kalkulere med mindre, så er du da velkommen til det, ligesom du er velkommen til at tro, at boligmarkedet stiger mere, end aktiemarkedet.

Hvor har jeg skrevet noget sted at jeg tror boligmarkedet vil stige mere end aktiemarkedet. Men fint nok at du har behov for løgne for at vinde en diskussion.

Jeg er ude - gider ikke sådan et niveau.

prangstar skrev:

Hvor har jeg skrevet noget sted at jeg tror boligmarkedet vil stige mere end aktiemarkedet. Men fint nok at du har behov for løgne for at vinde en diskussion.

Jeg er ude - gider ikke sådan et niveau.

 

 

 Hehe - sjovt du skriver det, efter du igennem tråden er kommet med følgende:

"du er helt på månen med det argument. Hovedrystende."

"Du må være verdens bedste investor, når du åbentbart ved at USA bare er bedre"
"I forhold til fakta, så (mis)bruger du dem åbenbart efter behov." + "Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off."

"Tommelfingerreglen kommer fra bl.a. boligøkonomer og andre økonomer, så ved ikke lige hvorfor folkeskolen skal blandes ind i det." - ingen kilde

In all fairness, skrev du faktisk: "Aktier har historisk steget mere end boligpriser." 

- dine senere indlæg har bare båret præg af, at man har guld, hvis man har ejerbolig, og at det er langt at foretrække, fremfor aktier, man i hvert fald ikke kan forvente 10% i afkast om året på.

Men jeg tror bare jeg selv skulle have stoppet diskussionen med dig, da du skrev"Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off." - og efterfølgende var faktaresistent overfor alle fakta der fremviste, at 10% er normalt at forvente.

Torstens skrev:

 

Du kan godt låne til at investere - Henry har været inde på Porteføljelån. Men det er korrekt, at du ikke kan låne lige så meget til køb af aktier, som du kan til køb af hus, medmindre du har aktiver som sikkerhed. 

Her er boligen i sig selv det "aktiv" som banken bruger som sikkerhed for dit boliglån.

 

Det er dog heller ikke sikkert, at din bolig stiger ret meget over 10 år, hvis du bor et sted, hvor boligpriserne kun rykker sig marginalt, eller ligefrem er negative.

Men hvis vi tager gennemsnittet, er det omkring 50% de er steget mellem 2014 og 2024 - mens S&P500 er steget med 270% i samme periode. Så du behøver heller ikke at kunne investere helt så mange penge, for at få et lignende afkast i aktier.

TheYid skrev:
Du ændrer jo på premisserne for dit udsagn.

Du kan også låne til at investere i flere ejendomme, og udleje dem, hvilket dermed gør ejendomsinvestering bedre, grundet den gearing der er?

Det er det jeg siger er svært at vurdere - du kan låne til at investere i ejendomme, men hvis du investerer i ejendomme, skal du huske på, at der er skattebetalinger - og så er gevinsten mindre. Så kan du i stedet låne i friværdi og investere den.

Men udregningen er ikke præcis, hvorfor det ikke er 100% ligetil at sige, at aktier er bedre end boliger.

Du skal også huske på, at for at få godkendt et lån, skal du bevise, at du har en rimelig indtægt og at du selv har penge til at begynde med, medmindre du vil have et dyrt banklån, som også skal betales af. Og har du nok i indskud skal det altså også stilles op imod hvad du ville kunne få i afkast på det, hvis de røg i aktier i stedet for at være bundet i boligen.

Jeg forstår ikke hvordan lejebolig nogensinde kan blive billigere end ejerbolig, når der sidder en investor imellem som har en forventning om en fornuftig forretning.

Så er der det vel udelukkende på baggrund af boligsikring og andre tilskud?

næh ejer en lejlighed- har lagt 20 % - finansiering = fkort afdragsfrit. netto finansering+udgifter = samlet 1800 kr i måneden- lejer den ud for 5700...  hvorfor ikke købe sådan en bolig fremfor at bo til leje og betale det dobbelte. og lejer er sidst i fyrrene så hun regner med at skulle bo der mindst 5 år

dertil er det mig der scorer evt prisstigning selv om det ikke er kbh tilstande så skulle det være mærkeligt at den ikke stiger

min årligt forrentning er langt over 10 %(nærmere 20-25 stykker) selv om jeg har lagt knap 200.000 ved købt for at dække de 20 % og udgifter og diverse småting der lige skule fikses i boligen

og rent faktisk ville boligen nok kunne trække lidt mere i leje(i nærheden af 6500) men hellere en god lejer end jagte det sidste i husleje

og selv om man kun ligger ligger 5 %  og skal have en 80 % afdragsfrit og 15 % banklån med afdrag lander man vel bare på 3000 og langt billigere end leje- og så er det da langt federe at bo i egen bolig

moniulven skrev:

næh ejer en lejlighed- har lagt 20 % - finansiering = fkort afdragsfrit. netto finansering+udgifter = samlet 1800 kr i måneden- lejer den ud for 5700...  hvorfor ikke købe sådan en bolig fremfor at bo til leje og betale det dobbelte. og lejer er sidst i fyrrene så hun regner med at skulle bo der mindst 5 år

dertil er det mig der scorer evt prisstigning selv om det ikke er kbh tilstande så skulle det være mærkeligt at den ikke stiger

 

min årligt forrentning er langt over 10 %(nærmere 20-25 stykker) selv om jeg har lagt knap 200.000 ved købt for at dække de 20 % og udgifter og diverse småting der lige skule fikses i boligen 

Det giver absolut mening at købe en bolig som udlejningsejendom - og eventuelt geninvestere dit overskud. 

I det tilfælde er boligen jo et rent aktiv, der giver dig overskud på bundlinjen hver måned.

Jeg tror dog det er meget få forundt, at kunne købe en lejlighed, der kun koster 1800 afdragsfrit om måneden - så er dit samlede lån jo et stykke under 1 mio.

ja den kostede 930.000 smed de 20 % så ingen banklån realkredit 744.000  hvilket med flexkort giver de ca 1800 netto afdragsfrit. omkostningerne ved lejligheden er grundskyld 150 kr i måneden, bidrag til fælles husforsikring 150 kr i måned og renovation 300 i måneden. så samlet udgift på ca 2500  også derfor jeg ikke forstår hvorfor folk ikke køber den selv om de kun kommer med 5 % og skal have banklån på 15 % som bare gør at vi ender på ca 3200-3300 hvis banklån skal være med afdrag- nærmest halvpris af lejebolig

Torstens skrev:

 Hehe - sjovt du skriver det, efter du igennem tråden er kommet med følgende:

 

"du er helt på månen med det argument. Hovedrystende."

"Du må være verdens bedste investor, når du åbentbart ved at USA bare er bedre"
"I forhold til fakta, så (mis)bruger du dem åbenbart efter behov." + "Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off."

 

"Tommelfingerreglen kommer fra bl.a. boligøkonomer og andre økonomer, så ved ikke lige hvorfor folkeskolen skal blandes ind i det." - ingen kilde

 

 

In all fairness, skrev du faktisk: "Aktier har historisk steget mere end boligpriser." 

- dine senere indlæg har bare båret præg af, at man har guld, hvis man har ejerbolig, og at det er langt at foretrække, fremfor aktier, man i hvert fald ikke kan forvente 10% i afkast om året på.

Men jeg tror bare jeg selv skulle have stoppet diskussionen med dig, da du skrev"Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off." - og efterfølgende var faktaresistent overfor alle fakta der fremviste, at 10% er normalt at forvente.

Jeg begyndte først med ovenstående udsagn efter du begyndte at skrive om nedladende mavefornemmelser - taler du hårdt til mig, så kører jeg samme stil. Men modsat dig har jeg ikke løjet om hvad du har skrevet.

1. Du kan bruge to minutter google - jeg har heller ikke set dig understøtte nogen af dine påstande med kilder andet end SP500. Jeg har også linket til indeks. 
2. Du bygger 10 pct. på SP500 - det mener jeg er at cherrypicke amerikanske aktier, som har slået alt andet. Det historiske afkast på MSCI world er stadig under 10 pct. (se link som anden har lagt op fra Thorleif Jackson), men er kun "off" og ikke "way off". Hvis man tager EM med så er det "way off"
3. Det skal så også nævnes at der er tale afkast og som jeg læser det er udregnet ud fra at løbende udbytter geninvesteres (den professor du henviser til). Det betyder der er omkostninger, der ikke er indregnet. Hvis det er fonde, så kommer udbytteskatteregler også i spil - der er selvfølgelig forskellige skatteregler alt efter fonde. Ud over det så er det først de senere år (med internettets overtagelse) at omkostningerne i forbindelse med aktier er blevet lave. Indeksfonde er stadig væk en forholdsvis ny ting. Det ville ikke undre mig at aktive fonde for 30 år siden havde en ÅOP på 2 pct. 
4. Når man kigger på fremtidigt afkast, som du åbenbart forventer er 10 pct., så er det nok mere reelt at kigge på afkastforventninger som er 7 pct. Jeg har mere tiltro til dem end til dig. 

prangstar skrev:

Jeg begyndte først med ovenstående udsagn efter du begyndte at skrive om nedladende mavefornemmelser - taler du hårdt til mig, så kører jeg samme stil. Men modsat dig har jeg ikke løjet om hvad du har skrevet.

 

1. Du kan bruge to minutter google - jeg har heller ikke set dig understøtte nogen af dine påstande med kilder andet end SP500. Jeg har også linket til indeks. 
2. Du bygger 10 pct. på SP500 - det mener jeg er at cherrypicke amerikanske aktier, som har slået alt andet. Det historiske afkast på MSCI world er stadig under 10 pct. (se link som anden har lagt op fra Thorleif Jackson), men er kun "off" og ikke "way off". Hvis man tager EM med så er det "way off"
3. Det skal så også nævnes at der er tale afkast og som jeg læser det er udregnet ud fra at løbende udbytter geninvesteres (den professor du henviser til). Det betyder der er omkostninger, der ikke er indregnet. Hvis det er fonde, så kommer udbytteskatteregler også i spil - der er selvfølgelig forskellige skatteregler alt efter fonde. Ud over det så er det først de senere år (med internettets overtagelse) at omkostningerne i forbindelse med aktier er blevet lave. Indeksfonde er stadig væk en forholdsvis ny ting. Det ville ikke undre mig at aktive fonde for 30 år siden havde en ÅOP på 2 pct. 
4. Når man kigger på fremtidigt afkast, som du åbenbart forventer er 10 pct., så er det nok mere reelt at kigge på afkastforventninger som er 7 pct. Jeg har mere tiltro til dem end til dig. 

Jeg mener ikke jeg på noget tidspunkt har skrevet perfidt til dig, som de ovenstående eksempler er. 

Jeg kaldte din kommentar om at "Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off." for en mavefornemmelse, hvilket jeg sidenhen har givet eksempler på var en skæv statement. 

At du så vælger det 3. af de 3 brede indeks, og kalder mit valg for cherrypicking er jo bare, fordi du vil stå ved din påstand. Men det er jo alle frit for at vælge de indeks man vi investere i, så hvorfor skulle man vælge andet end dem der historisk set har givet de bedste afkast?

Men hvis min kommentar om at din skråsikre påstand om at 10% afkast er way off var baseret på mavefornemmelser alene får dig til at skyde med spredehagl af perfiditeter, og siden bruge et "du startede" argument, mener jeg ærligt talt debatten er trukket ned på for lavt niveau. 

Og så undskylder jeg, at jeg startede med at kalde din påstand om at 10% er umuligt for en mavefornemmelse.

Jeg ved ikke hvad jeg ellers skulle have kaldt det, men hvis du mener det var et personangreb, må du undskylde. 

Jeg følte bare jeg måtte irretesætte din påstand, da den var "way off", og 10% i den grad er noget man kan regne med, hvis man investerer på lang sigt.

prangstar skrev:

1. Du bygger 10 pct. på SP500 - det mener jeg er at cherrypicke amerikanske aktier, som har slået alt andet. Det historiske afkast på MSCI world er stadig under 10 pct. (se link som anden har lagt op fra Thorleif Jackson), men er kun "off" og ikke "way off". Hvis man tager EM med så er det "way off"

https://curvo.eu/backtest/en/market-index/msci-world?currency=eur

Lige nu er det ren semantik, og min antagelse (som står for egen regning), at at du griber efter halmstrå, når du partout vil finde indeks der er ringere, end f.eks. MSCI World og S&P500, der begge snitter over 10% - de 9,77% som den artikel du linkede til er vel ikke "way off". Og du kan jo selv kan se, at Curvo, som de refererer til selv har deres MSCI afkast listet til 10,57% i "Compound annual growth rate", muligvis fordi de nu har 2024 med, mens artiklen kan have været tal til og med 2023.

Hvis man kigger på Indeksfonde, hvorfor skulle man investere i noget med ringere historisk afkast, hvis man har en forventning om, at den trend fortsætter?

prangstar skrev:

1. Når man kigger på fremtidigt afkast, som du åbenbart forventer er 10 pct., så er det nok mere reelt at kigge på afkastforventninger som er 7 pct. Jeg har mere tiltro til dem end til dig. 

Hvem er det du har tiltro til?

Og dem du har tiltro til refererer sandsynligvis til de 7%, som ca. er den faktor man snakker om efter man har renset for inflation (som jeg i øvrigt har nævnt ret mange gange - det er i øvrigt tættere på 6,7% efter inflation er regnet med) - men det er svært for mig at sige, når du ikke skriver hvem du har tiltro til, og hvor du har de 7% fra. 

prangstar skrev:

1. Det skal så også nævnes at der er tale afkast og som jeg læser det er udregnet ud fra at løbende udbytter geninvesteres (den professor du henviser til). Det betyder der er omkostninger, der ikke er indregnet. Hvis det er fonde, så kommer udbytteskatteregler også i spil - der er selvfølgelig forskellige skatteregler alt efter fonde. Ud over det så er det først de senere år (med internettets overtagelse) at omkostningerne i forbindelse med aktier er blevet lave. Indeksfonde er stadig væk en forholdsvis ny ting. Det ville ikke undre mig at aktive fonde for 30 år siden havde en ÅOP på 2 pct.  

Jeg ved ikke om de er professorer, men jeg har nævnt flere forfattere af bøger - Jeremy Siegel og Robert Kiyosaki. Men jeg kunne nævne flere; Lars Tvede, Morgan Housel, Eric Jorgenson, Tim Ferriss - der er mange flere, og langt de fleste bruger faktisk de 10%/6,7% som udgangspunkt.

Det er alene hvor meget S&P500 indekset har givet i afkast om året. Det er helt klart, at der er skattemæssige forhold at tage højde for mht. investering i Danmark, fordi aktie-/kapital-indkomstbeskatningen her er så tosset og kompliceret. 

Men helt kort så jo, så skal man betale løbende skat af udbytter af de danske udbyttebetalende fonde, eller skat af urealiseret afkast på ETF'er hvert år.

Hvis systemet havde været simpelt, ville det være nemt at pege på det ene eller andet, som den bedste investering. 

Det Moniulven gør med sin ret billige lejlighed, og at han kan leje den ud for 5700 om måneden, er et ret godt afkast 

- jeg har ikke regnet på skat i den, fordi her er skattesystemet endnu mere kompliceret - der er f.eks. forskel på om man udlejer igennem bureau eller selv, og så er der bundfradrag og ellers beskatning (jeg mener det er kapitalindkomst) af 2/3 af provenu over en vis sum.

Personligt kiggede jeg på ejendomsinvestering for ca. 1 år siden - personligt kom jeg frem til, at størrelsen af afkast ville være nogenlunde det samme som aktier, men kompleksiteten var langt højere - og hvis man virkeligt vil i gang, skal man købe enheder med flere boliger i, og de kræver som regel en noget større start investering.

Men vil man i gang med ejendomsinvestering, er et godt sted at starte, bogen "den lille guide til Investering i Ejendom" af Marie Skovgaard Jørgensen.

Torstens skrev:

 

Jeg mener ikke jeg på noget tidspunkt har skrevet perfidt til dig, som de ovenstående eksempler er. 

Jeg kaldte din kommentar om at "Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off." for en mavefornemmelse, hvilket jeg sidenhen har givet eksempler på var en skæv statement. 

At du så vælger det 3. af de 3 brede indeks, og kalder mit valg for cherrypicking er jo bare, fordi du vil stå ved din påstand. Men det er jo alle frit for at vælge de indeks man vi investere i, så hvorfor skulle man vælge andet end dem der historisk set har givet de bedste afkast?

 

Men hvis min kommentar om at din skråsikre påstand om at 10% afkast er way off var baseret på mavefornemmelser alene får dig til at skyde med spredehagl af perfiditeter, og siden bruge et "du startede" argument, mener jeg ærligt talt debatten er trukket ned på for lavt niveau. 

Og så undskylder jeg, at jeg startede med at kalde din påstand om at 10% er umuligt for en mavefornemmelse.

Jeg ved ikke hvad jeg ellers skulle have kaldt det, men hvis du mener det var et personangreb, må du undskylde. 

Jeg følte bare jeg måtte irretesætte din påstand, da den var "way off", og 10% i den grad er noget man kan regne med, hvis man investerer på lang sigt.

 

 

https://curvo.eu/backtest/en/market-index/msci-world?currency=eur

Lige nu er det ren semantik, og min antagelse (som står for egen regning), at at du griber efter halmstrå, når du partout vil finde indeks der er ringere, end f.eks. MSCI World og S&P500, der begge snitter over 10% - de 9,77% som den artikel du linkede til er vel ikke "way off". Og du kan jo selv kan se, at Curvo, som de refererer til selv har deres MSCI afkast listet til 10,57% i "Compound annual growth rate", muligvis fordi de nu har 2024 med, mens artiklen kan have været tal til og med 2023.

 

Hvis man kigger på Indeksfonde, hvorfor skulle man investere i noget med ringere historisk afkast, hvis man har en forventning om, at den trend fortsætter?

Hvem er det du har tiltro til?

Og dem du har tiltro til refererer sandsynligvis til de 7%, som ca. er den faktor man snakker om efter man har renset for inflation (som jeg i øvrigt har nævnt ret mange gange - det er i øvrigt tættere på 6,7% efter inflation er regnet med) - men det er svært for mig at sige, når du ikke skriver hvem du har tiltro til, og hvor du har de 7% fra. 

 

 

Jeg ved ikke om de er professorer, men jeg har nævnt flere forfattere af bøger - Jeremy Siegel og Robert Kiyosaki. Men jeg kunne nævne flere; Lars Tvede, Morgan Housel, Eric Jorgenson, Tim Ferriss - der er mange flere, og langt de fleste bruger faktisk de 10%/6,7% som udgangspunkt.

 

Det er alene hvor meget S&P500 indekset har givet i afkast om året. Det er helt klart, at der er skattemæssige forhold at tage højde for mht. investering i Danmark, fordi aktie-/kapital-indkomstbeskatningen her er så tosset og kompliceret. 

Men helt kort så jo, så skal man betale løbende skat af udbytter af de danske udbyttebetalende fonde, eller skat af urealiseret afkast på ETF'er hvert år.

 

Hvis systemet havde været simpelt, ville det være nemt at pege på det ene eller andet, som den bedste investering. 

 

Det Moniulven gør med sin ret billige lejlighed, og at han kan leje den ud for 5700 om måneden, er et ret godt afkast 

- jeg har ikke regnet på skat i den, fordi her er skattesystemet endnu mere kompliceret - der er f.eks. forskel på om man udlejer igennem bureau eller selv, og så er der bundfradrag og ellers beskatning (jeg mener det er kapitalindkomst) af 2/3 af provenu over en vis sum.

 

Personligt kiggede jeg på ejendomsinvestering for ca. 1 år siden - personligt kom jeg frem til, at størrelsen af afkast ville være nogenlunde det samme som aktier, men kompleksiteten var langt højere - og hvis man virkeligt vil i gang, skal man købe enheder med flere boliger i, og de kræver som regel en noget større start investering.

 

Men vil man i gang med ejendomsinvestering, er et godt sted at starte, bogen "den lille guide til Investering i Ejendom" af Marie Skovgaard Jørgensen.

 Kort sagt: Du nævner konsekvent udgifter i forhold til eje - derfor skal omkostninger i forhold til investeringer også tages med for at give et billede af det reelle afkast ellers giver sammenligningen ikke mening. 

Rådet for afkastforventninger m. blandt andre Jesper Rangvid. i deres seneste rapport forventer de i øvrigt EM at outperforme globale aktier. Rådet for afkastforventninger spiller en ret stor rolle for banker og pensionskasser og er ikke bare et lille snoldet udvalg.

Og jeg gentager lige igen og igen - jeg har på intet tidspunkt talt om bolig andet end den bolig man bor i, som jeg mener er en bedre all-around investering end aktier grundet en lang række argumenter der allerede er oplistet, hvor skat og gearing selvfølgelig vægter højest. Personligt har det især været de månedlige omkostninger der er markant lavere hvor jeg bor end ejer. Jeg kunne aldrig finde på at købe en ren investeringsbolig - her foretrækker jeg aktier uden dog, at have sat mig grundigt end i det. 

prangstar skrev:

 Kort sagt: Du nævner konsekvent udgifter i forhold til eje - derfor skal omkostninger i forhold til investeringer også tages med for at give et billede af det reelle afkast ellers giver sammenligningen ikke mening.  

Jeg har aldrig sagt andet - der er skattemæssige forhold i aktier, som er svære at regne med, men den ene gang jeg lavede sammenligningen, brugte jeg 50% som er væsentligt højere, end de 27/42% som aktieindkomstbeskatningen er på.

prangstar skrev:

Rådet for afkastforventninger m. blandt andre Jesper Rangvid. i deres seneste rapport forventer de i øvrigt EM at outperforme globale aktier. Rådet for afkastforventninger spiller en ret stor rolle for banker og pensionskasser og er ikke bare et lille snoldet udvalg.

Nu er det enormt svært at kommentere på noget du ikke giver et link til. Jeg gik hurtigt ind på det her råds (jeg i øvrigt aldrig har hørt om før) hjemmeside, og her havde de afkastforventninger for 1. halvår 2025, og i øvrigt for halvår 2-3 år tilbage.

Er vi ikke enige om at vi snakker langsigtet investering. Hvad det her råd mener afkastet vil være det næste halvår er da totalt irrelevant for det gennemsnitlige afkast man forventer de næste 10-20 år.

prangstar skrev:

Og jeg gentager lige igen og igen - jeg har på intet tidspunkt talt om bolig andet end den bolig man bor i, som jeg mener er en bedre all-around investering end aktier grundet en lang række argumenter der allerede er oplistet, hvor skat og gearing selvfølgelig vægter højest. Personligt har det især været de månedlige omkostninger der er markant lavere hvor jeg bor end ejer. Jeg kunne aldrig finde på at købe en ren investeringsbolig - her foretrækker jeg aktier uden dog, at have sat mig grundigt end i det.  

Og her gentager jeg igen igen, at det der ansporede mig mest, var ikke det med leje vs. eje, hvor der er rigtigt mange ubekendte, især hvis man bor i hus. Men det der ansporede mig var din meget bastante kommentar "Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off.", som jeg sidenhen har vist dig var forkert, hvis man kigger på historien. 

Fremtiden følger selvfølgelig ikke med sikkerhed fortiden - men det gælder jo uanset hvilken type investeringer man foretager sig. Trenden over virkeligt lang tid har bare vist, at det amerikanske aktiemarked (de 500 største virksomheder) har givet et gennemsnitslig afkast på omkring 10%.

Nu ejer jeg selv - men hvis jeg skulle starte forfra i dag, er jeg ikke sikker på, at jeg ville eje, før jeg som minimum havde en del aktiver (aktier/fonde). Der er, som vi begge har været inde på, ret mange faktorer som man ikke bare kan tage med i sine udregninger, som mudrer billedet af hvad der umiddelbart er det bedste valg. Især skattelovgivningen er en faktor der gør det svært at regne med, ligesom reglerne for realkredit.

Det er klart at muligheden for gearing på boligmarkedet gør det attraktivt - jeg har aldrig kigget på priser på gearing på aktiemarkedet, men jeg kunne forestille mig at de over de her 10-20 år er irrelevante, da de vil være alt for dyre. Der er som Henry var inde på mulighed for porteføljelån.

Torstens skrev:

Jeg har aldrig sagt andet - der er skattemæssige forhold i aktier, som er svære at regne med, men den ene gang jeg lavede sammenligningen, brugte jeg 50% som er væsentligt højere, end de 27/42% som aktieindkomstbeskatningen er på.

 

 

Nu er det enormt svært at kommentere på noget du ikke giver et link til. Jeg gik hurtigt ind på det her råds (jeg i øvrigt aldrig har hørt om før) hjemmeside, og her havde de afkastforventninger for 1. halvår 2025, og i øvrigt for halvår 2-3 år tilbage.

Er vi ikke enige om at vi snakker langsigtet investering. Hvad det her råd mener afkastet vil være det næste halvår er da totalt irrelevant for det gennemsnitlige afkast man forventer de næste 10-20 år.

 

Og her gentager jeg igen igen, at det der ansporede mig mest, var ikke det med leje vs. eje, hvor der er rigtigt mange ubekendte, især hvis man bor i hus. Men det der ansporede mig var din meget bastante kommentar "Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off.", som jeg sidenhen har vist dig var forkert, hvis man kigger på historien. 

Fremtiden følger selvfølgelig ikke med sikkerhed fortiden - men det gælder jo uanset hvilken type investeringer man foretager sig. Trenden over virkeligt lang tid har bare vist, at det amerikanske aktiemarked (de 500 største virksomheder) har givet et gennemsnitslig afkast på omkring 10%.

 

Nu ejer jeg selv - men hvis jeg skulle starte forfra i dag, er jeg ikke sikker på, at jeg ville eje, før jeg som minimum havde en del aktiver (aktier/fonde). Der er, som vi begge har været inde på, ret mange faktorer som man ikke bare kan tage med i sine udregninger, som mudrer billedet af hvad der umiddelbart er det bedste valg. Især skattelovgivningen er en faktor der gør det svært at regne med, ligesom reglerne for realkredit.

Det er klart at muligheden for gearing på boligmarkedet gør det attraktivt - jeg har aldrig kigget på priser på gearing på aktiemarkedet, men jeg kunne forestille mig at de over de her 10-20 år er irrelevante, da de vil være alt for dyre. Der er som Henry var inde på mulighed for porteføljelån.

 

 

Du har ikke vist mig noget som helst - andet end at uss-aktier har klaret det rigtigt godt 

Hele diskussionen opstod ved at du og en anden lavede et regnestykke på hvor mange penge man ville have i hånden ved x mio efter x år. Der er off i forhold til diverse skatteregler mm. og som nævnt alt efter indeks. Hvad det reelle afkast ville være aner jeg ikke, men du kan under ingen omstændigheder tage bruttoafkastet fra en af de bedst performende indeks. Det tager afkastforventningerne højde for - jeg er ret sikker på det er nettoafkastet. Og så beklager jeg de to sekunder af dit liv du skulle bruge til at slå det op - det er ikke et ukendt råd. 
 

Torstens skrev:

Jeg har aldrig sagt andet - der er skattemæssige forhold i aktier, som er svære at regne med, men den ene gang jeg lavede sammenligningen, brugte jeg 50% som er væsentligt højere, end de 27/42% som aktieindkomstbeskatningen er på.

 

 

Nu er det enormt svært at kommentere på noget du ikke giver et link til. Jeg gik hurtigt ind på det her råds (jeg i øvrigt aldrig har hørt om før) hjemmeside, og her havde de afkastforventninger for 1. halvår 2025, og i øvrigt for halvår 2-3 år tilbage.

Er vi ikke enige om at vi snakker langsigtet investering. Hvad det her råd mener afkastet vil være det næste halvår er da totalt irrelevant for det gennemsnitlige afkast man forventer de næste 10-20 år.

 

Og her gentager jeg igen igen, at det der ansporede mig mest, var ikke det med leje vs. eje, hvor der er rigtigt mange ubekendte, især hvis man bor i hus. Men det der ansporede mig var din meget bastante kommentar "Og så er jeg ret sikker på at 10 pct. afkast på aktier er way off.", som jeg sidenhen har vist dig var forkert, hvis man kigger på historien. 

Fremtiden følger selvfølgelig ikke med sikkerhed fortiden - men det gælder jo uanset hvilken type investeringer man foretager sig. Trenden over virkeligt lang tid har bare vist, at det amerikanske aktiemarked (de 500 største virksomheder) har givet et gennemsnitslig afkast på omkring 10%.

 

Nu ejer jeg selv - men hvis jeg skulle starte forfra i dag, er jeg ikke sikker på, at jeg ville eje, før jeg som minimum havde en del aktiver (aktier/fonde). Der er, som vi begge har været inde på, ret mange faktorer som man ikke bare kan tage med i sine udregninger, som mudrer billedet af hvad der umiddelbart er det bedste valg. Især skattelovgivningen er en faktor der gør det svært at regne med, ligesom reglerne for realkredit.

Det er klart at muligheden for gearing på boligmarkedet gør det attraktivt - jeg har aldrig kigget på priser på gearing på aktiemarkedet, men jeg kunne forestille mig at de over de her 10-20 år er irrelevante, da de vil være alt for dyre. Der er som Henry var inde på mulighed for porteføljelån.

 

 

Du har ikke vist mig noget som helst - andet end at uss-aktier har klaret det rigtigt godt 

Hele diskussionen opstod ved at du og en anden lavede et regnestykke på hvor mange penge man ville have i hånden ved x mio efter x år. Der er off i forhold til diverse skatteregler mm. og som nævnt alt efter indeks. Hvad det reelle afkast ville være aner jeg ikke, men du kan under ingen omstændigheder tage bruttoafkastet fra en af de bedst performende indeks. Det tager afkastforventningerne højde for - jeg er ret sikker på det er nettoafkastet. Og så beklager jeg de to sekunder af dit liv du skulle bruge til at slå det op - det er ikke et ukendt råd. 
 

prangstar skrev:

Du har ikke vist mig noget som helst - andet end at uss-aktier har klaret det rigtigt godt 

 nu er det 3. gang - hvis du ikke ser de links jeg sender, er det svært at vise dig noget:

https://curvo.eu/backtest/en/market-index/msci-world?currency=eur

Mit bedste råd til dig er: læs nogle bøger og sæt dig lidt ind i tingene, før du kommer med så skråsikre påstande - og måske lade være med stædigt at holde fast i dit synspunkt, ved at opfinde alle mulige fakta, når din påstand er blevet modbevist. 

Jeg ved ikke med dig, men jeg skriver på et debatforum, for at få input og eventuelt nye synspunkter - ikke for at få ret.

Torstens skrev:

 

 nu er det 3. gang - hvis du ikke ser de links jeg sender, er det svært at vise dig noget:

https://curvo.eu/backtest/en/market-index/msci-world?currency=eur

 

Mit bedste råd til dig er: læs nogle bøger og sæt dig lidt ind i tingene, før du kommer med så skråsikre påstande - og måske lade være med stædigt at holde fast i dit synspunkt, ved at opfinde alle mulige fakta, når din påstand er blevet modbevist. 

Jeg ved ikke med dig, men jeg skriver på et debatforum, for at få input og eventuelt nye synspunkter - ikke for at få ret.

 

Jeg gentager lige igen: Indekset er inklusiv udbytte og ikke dit reelle afkast - er det så svært at forstå eller nægter du det bare? Og gentager lige igen: Hele dislkssionens udgangspunkt var hvor meget man kunne forvente i afkast efter x år hvis man investerede x penge. Er vi enige om, at man ikke bare får bruttotallet stukket i hånden?

Så drop dit nedladende bedrevidende pis om at læse bøger. Især når det kommer fra en der får sin viden fra youtube-videoer og ikke aner noget om afkastforventninger.

PS: Jeg vil vædde med at Lars Tvede i Børsmæglernes Psykologi også nævner et årligt gennemsnit på 7 pct., som "normalen". Det er mange år siden jeg har læst bogen, men er ret sikker på at han skriver om det. Jeg har dog mistet alt for manden sidenhen og følger ikke med i hvad han skriver eller har tænkt mig at læse flere af hans bøger. Men siden du har nævnt manden og åbenbart bryster dig af af at læse bøger, så kan det jo være du har den derhjemme og kan slå det op. Jeg har smidt mit eksemplar ud. 

prangstar skrev:

 

Jeg gentager lige igen: Indekset er inklusiv udbytte og ikke dit reelle afkast - er det så svært at forstå eller nægter du det bare? 
 

 Du tager igen fejl. Hvis du køber en fond der følger S&P500 eller MSCI World er det hvad du kan forvente. Du skal bagefter betale skat af dit afkast. Du kan både få udbyttebetalende fonde og akkumulerende fonde, men i begge tilfælde får du udbytterne med.

Men du skal betale skat af dit afkast - det har jeg aldrig benægtet - det var en af de forskelle jeg hele tiden har nævnt mellem "investering" i ejerbolig og investering i aktier.

I øvrigt har fondene historisk set ligget lidt højere end deres benchmark. Så sidste år gav SXR8 faktisk bedre afkast, end S&P500 og EUNL gav badre afkast, end MSCI World.

Ligeledes gav dine PFA fonde bedre afkast, end deres benckmark i hvert fald i 2023 og 2024.

Du tog fejl, da du ret bastant proklamerede, at 10% er way off - at du ikke selv vil erkende det, er op til dig selv.

prangstar skrev:

 

Så drop dit nedladende bedrevidende pis om at læse bøger. Især når det kommer fra en der får sin viden fra youtube-videoer og ikke aner noget om afkastforventninger.

 
 

Hehe - kig lidt indad en gang imellem :-)

Dejligt at se at selvom Hostrup ikke deltager mere, så kan sådan en fredelig tråd om investeringer (som startede et helt andet sted) stadig stikke totalt af, og folk kan fare i flæsket på hinanden.

Godt at nogen ting forbliver som det altid har været :-)

Torstens skrev:

 Du tager igen fejl. Hvis du køber en fond der følger S&P500 eller MSCI World er det hvad du kan forvente. Du skal bagefter betale skat af dit afkast. Du kan både få udbyttebetalende fonde og akkumulerende fonde, men i begge tilfælde får du udbytterne med.

Men du skal betale skat af dit afkast - det har jeg aldrig benægtet - det var en af de forskelle jeg hele tiden har nævnt mellem "investering" i ejerbolig og investering i aktier.

 

I øvrigt har fondene historisk set ligget lidt højere end deres benchmark. Så sidste år gav SXR8 faktisk bedre afkast, end S&P500 og EUNL gav badre afkast, end MSCI World.

Ligeledes gav dine PFA fonde bedre afkast, end deres benckmark i hvert fald i 2023 og 2024.

 

Du tog fejl, da du ret bastant proklamerede, at 10% er way off - at du ikke selv vil erkende det, er op til dig selv.

De ligger højere fordi de sandsynligvis låner ud til short eller der er tracking error. Bare til orientering.

Jeg har aldrig påstået du ikke få udbytterne med, men stilfærdigt gjort opmærksom på at du skal betale skat af udbyttet og noget åop. Det du har linket til viser et bruttoafkast. Det er det reelle afkast der er interessant og om det så er "off" eller "way off" det kan godt være oppe til diskussion. Og det samme har hvilket indeks man bencher med - om det er med eller uden EM. Til orientering vil jeg tro at langt de fleste pensionskasser har EM med i deres porteføljer, men de er jo nok bare ikke lige så kloge som dig. At du ikke vil erkende hvor unuanceret dit 10 pct. statement er - det er op til dig selv.

Det eneste vi kan blive enige om er at vi aldrig bliver enige. 

prangstar skrev:

 

Det eneste vi kan blive enige om er at vi aldrig bliver enige. 

Har været interessant at læse jeres "duel", men ovenstående udsagn er vel et meget godt sted at lukke diskussionen :-)

Man behøver vel principielt set heller ikke blive enige om afkastforventninger. Hvis Torstens gerne vil operere med en forventning på 10% ud fra nogle historiske betragtninger, kan han jo bare gøre det.

Jeg kommer ikke til at anvende en afkastforventning på 10% til at tage en beslutning om at investere i aktier. Både fordi jeg mener, at det i sig selv ikke er en rimelig forventning, og fordi aktieinvesteringen er det relativt risikable valg, hvorfor det nok ikke er en god ide at sidde og runde afkastforventningerne op.

Hvis man regner med et kontinuerligt afkast på 10% på aktier, bør man vel i princippet tage alle mulige forbrugslån for at købe aktier. 

Jeg forstod i øvrigt ikke, hvorfor Torstens syntes, det var en god case for moniulven at leje ud, mens det generelt er en dårlig case at købe og selv bo i boligen, fordi så skal man heller købe aktier. Hvorfor skriver Torstens ikke, at moniulven bør sælge ejendommen og købe S&P500 i stedet?

Hvis man ikke syntes at 10% er realistisk skal man selvfølgelig ikke bruge det, men det er trods alt et tal der har vist sig at passe meget godt.

Jeg tror ikke det kan betale sig at tage et forbrugslån for at købe aktier, som du selv siger svinger aktier meget i kurs men renterne på forbrugslån er høje og kommer helt sikkert hver år.

Moniulvens lejlighed giver jo et afkast på 25% på den investerede kapital, han har jo kun lagt 200k. Lejen dækker jo renter og ejerforening plus 40-45k til moni, det er jo bedre end 10%.

Det er ikke til at sige at eje eller leje altid er bedst, men det er en ting man skal kigge på inden man tager beslutning om hvad man gør.

Sjove diskutioner der opstår her men samtidig spændende.

Jeg har selv gået med tanker som trådens indhold omhandler. Synes ikke der er en sort/hvid løsning på dette da hvert scenarie er individuelt. 
Det er lidt jo lavere husleje du har jo mere profitabelt er aktier (alt efter hvor stor ejer du har brug for) og samtidig jo højere husleje du har pt jo mere mening kan det give at eje. 

Mit eget eksempel. Bor i en 5v på 126m2 til ca 10.000 om måneden inkl vand og varme. Så den er virkelig billig. Den vil indenfor 5 år stige med 19% grundet noget renovering udover dette stiger den det årlige % alt efter hvordan foreningens budget hænger sammen. 
Hvis vi skulle blive boende i området. Skal vi købe for ca 3.3 millioner. 
Det vil betyde en stigning i ydelse på små 5000kr Netto dertil mellem 3-5000 i ejerudgifter alt efter hvilken bolig vi vælger. Og her er der så ikke taget højde for uforudsete udgifter og nok også en større varmeregning så her kan der også hurtigt ligge 2000kr post. Og så en udbetaling på 150.000kr

Jeg har leget som Thorsten skriver meget om med tanken om at investere differensen altså 8000kr om måneden + de 150.000 i start kapital som er udbetalingen, i det her tilfælde hvis vi lige går med den lave ejerudgift og ikke tager uforudsete udgifter med. Så tager det også højde for vores stigninger osv så passer nok meget godt i længden. 

Jeg er meget mere konservativ end Thorsten og operere med 7% årlig afkast i gennemsnit. 
Der vil man have efter 30 år 10.2 millioner

De 3.03 millioner ville være selv indbetalt og de 7.17 vil være afkast. Dem skal der som jeg forstår det betales 42% i skat af det er små 3 millioner lad os sige 3.1 million

Så vi vil stå med 7.1 million efter 30 år i hånden. 
Dette vil huset aldrig være værd til den tid. Så i dette eksempel vil det økonomiske bedste være at investere og blive boende. Men der er jo mange faktorer der spiller ind. For en ejerbolig kan måske give bedre livskvalitet osv alt efter hvad man vægter etc. 

Men det er en meget interessant diskution alt det her og meget individuelt med hvad der kan betale sig. Man kan jo også bosætte sig steder med meget lave huspriser og så vil regne stykket være noget helt andet etc. Altså intet er sort/hvidt men individuelt for hver enkel. 
Dog er det interessant at se hele boligmarked fra flere vinkler og at det i nogle tilfælde altså ikke er så skidt at være lejer istedet for ejer af sin bolig. 

chmpen85 skrev:

Sjove diskutioner der opstår her men samtidig spændende.

Jeg har selv gået med tanker som trådens indhold omhandler. Synes ikke der er en sort/hvid løsning på dette da hvert scenarie er individuelt. 
Det er lidt jo lavere husleje du har jo mere profitabelt er aktier (alt efter hvor stor ejer du har brug for) og samtidig jo højere husleje du har pt jo mere mening kan det give at eje. 

Mit eget eksempel. Bor i en 5v på 126m2 til ca 10.000 om måneden inkl vand og varme. Så den er virkelig billig. Den vil indenfor 5 år stige med 19% grundet noget renovering udover dette stiger den det årlige % alt efter hvordan foreningens budget hænger sammen. 
Hvis vi skulle blive boende i området. Skal vi købe for ca 3.3 millioner. 
Det vil betyde en stigning i ydelse på små 5000kr Netto dertil mellem 3-5000 i ejerudgifter alt efter hvilken bolig vi vælger. Og her er der så ikke taget højde for uforudsete udgifter og nok også en større varmeregning så her kan der også hurtigt ligge 2000kr post. Og så en udbetaling på 150.000kr

Jeg har leget som Thorsten skriver meget om med tanken om at investere differensen altså 8000kr om måneden + de 150.000 i start kapital som er udbetalingen, i det her tilfælde hvis vi lige går med den lave ejerudgift og ikke tager uforudsete udgifter med. Så tager det også højde for vores stigninger osv så passer nok meget godt i længden. 

Jeg er meget mere konservativ end Thorsten og operere med 7% årlig afkast i gennemsnit. 
Der vil man have efter 30 år 10.2 millioner

De 3.03 millioner ville være selv indbetalt og de 7.17 vil være afkast. Dem skal der som jeg forstår det betales 42% i skat af det er små 3 millioner lad os sige 3.1 million

Så vi vil stå med 7.1 million efter 30 år i hånden. 
Dette vil huset aldrig være værd til den tid. Så i dette eksempel vil det økonomiske bedste være at investere og blive boende. Men der er jo mange faktorer der spiller ind. For en ejerbolig kan måske give bedre livskvalitet osv alt efter hvad man vægter etc. 

Men det er en meget interessant diskution alt det her og meget individuelt med hvad der kan betale sig. Man kan jo også bosætte sig steder med meget lave huspriser og så vil regne stykket være noget helt andet etc. Altså intet er sort/hvidt men individuelt for hver enkel. 
Dog er det interessant at se hele boligmarked fra flere vinkler og at det i nogle tilfælde altså ikke er så skidt at være lejer istedet for ejer af sin bolig. 

dankjar skrev:

 

Har været interessant at læse jeres "duel", men ovenstående udsagn er vel et meget godt sted at lukke diskussionen :-)

 

 Enig

henry skrev: 

Jeg forstod i øvrigt ikke, hvorfor Torstens syntes, det var en god case for moniulven at leje ud, mens det generelt er en dårlig case at købe og selv bo i boligen, fordi så skal man heller købe aktier. Hvorfor skriver Torstens ikke, at moniulven bør sælge ejendommen og købe S&P500 i stedet?

Jeg har aldrig sagt, at investering i ejendom er en dårlig investering - jeg kiggede kort på det sidste år, og umiddelbart giver ejendomsinvestering nogenlunde samme afkast som aktier. 

Det er bare, for mig, langt mere kompliceret. Især når man skal op i enheder med flere boliger.

Hvis man kan starte med en investering på 200.000 kan have et overskud på 2900 om måneden, eller 34.800 om året før skat, er det jo 17,4% af hans investering på 200.000 - hvis man kan geninvestere de ca. 35.000 (minus skat - jeg er ikke helt sikker, men vi er tæt på at være indenfor bundfradraget her) hvert år, har man jo også renters rente med.

henry skrev:

Hvis man regner med et kontinuerligt afkast på 10% på aktier, bør man vel i princippet tage alle mulige forbrugslån for at købe aktier. 

 Jeg ved ikke om du legede med det google sheet jeg sendte et link til, men der havde jeg regnet på, om det kunne betale sig at låne i friværdi, for at investere - efter 10 år, og hvis man er helt nede på 1% afkast om året, ville der være et overskud på ca. 27.000 efter 10 år - den tog ikke højde for pris på omlægning, eller ændret progressionsgrænse hvert år, og antog et fastforrentet afdragsfrit lån, som man tilbagebetalte efter 10 år.

Der var forskellige parametre at dreje på.

Hvis du kan lave et forbrugslån på omkring 4%, ville jeg sige der er en case - over 4% ville jeg selv holde mig fra det.

Mig bekendt er forbrugslån dog dyrere ÅOP, end 10%.

Jeg ved i øvrigt ikke om du så hvor meget S&P500 var steget fra 2014 til 2024 - det var tæt på 290% - altså noget mere, end 10% om året - men selv 7% bliver ret godt over tid, grundet renters rente.

TheYid skrev:
Hvor meget har du betalt i husleje i de 30 år?

 Det har vel intet med sagen at gøre. Da jeg investerer differencen mellem nuværende husleje og et huskøb på 3.3 millioner. 

chmpen85 skrev:

 

Jeg er meget mere konservativ end Thorsten og operere med 7% årlig afkast i gennemsnit. 
Der vil man have efter 30 år 10.2 millioner

De 3.03 millioner ville være selv indbetalt og de 7.17 vil være afkast. Dem skal der som jeg forstår det betales 42% i skat af det er små 3 millioner lad os sige 3.1 million

Så vi vil stå med 7.1 million efter 30 år i hånden. 
Dette vil huset aldrig være værd til den tid. Så i dette eksempel vil det økonomiske bedste være at investere og blive boende. Men der er jo mange faktorer der spiller ind. For en ejerbolig kan måske give bedre livskvalitet osv alt efter hvad man vægter etc. 

Men det er en meget interessant diskution alt det her og meget individuelt med hvad der kan betale sig. Man kan jo også bosætte sig steder med meget lave huspriser og så vil regne stykket være noget helt andet etc. Altså intet er sort/hvidt men individuelt for hver enkel. 
Dog er det interessant at se hele boligmarked fra flere vinkler og at det i nogle tilfælde altså ikke er så skidt at være lejer istedet for ejer af sin bolig. 

Progressionsgrænsen for aktier er i dag 67.500. 

Alt afkast om året under det bliver beskattet med 27%, så hvis man har for 10 mio i aktier, kan man jo nøjes med at sælge lidt af gangen, for at skatteoptimere. I øvrigt vil takten de stiger med, når du når 10 mio. jo være 700.000+ hvert år derefter, hvis afkast er 7%

Men det er korrekt, at over tid har du renters rente effekten på aktier, hvilket du ikke har med en ejerbolig, så jo længere tid du er inde, jo mere vil forskellen mellem en bolig og aktier være. 

Jeg ville ikke afvise at et hus kan stige til det dobbelte på 30 år.

Det er selvfølgelig vigtigt, at du som minimum er tilfreds med hvor du bor. For det dur ikke at bo et sted man hader, alene fordi det giver en økonomisk gevinst.

Der er en vis frihed ved at være lejer, da man ikke er stavnsbundet til at finde en køber til den rette pris, hvis man vil flytte.

På den anden side er der også en frihed ved at være i en bolig, hvor man f.eks. kan have et 30-årigt afdragsfrit lån til 5-10.000 i omkostninger om måneden (reel husleje), som man ved ikke stiger - og kun de omkringliggende omkostninger er de ubekendte.

Torstens skrev:

Progressionsgrænsen for aktier er i dag 67.500. 

Alt afkast om året under det bliver beskattet med 27%, så hvis man har for 10 mio i aktier, kan man jo nøjes med at sælge lidt af gangen, for at skatteoptimere. I øvrigt vil takten de stiger med, når du når 10 mio. jo være 700.000+ hvert år derefter, hvis afkast er 7%

 

Men det er korrekt, at over tid har du renters rente effekten på aktier, hvilket du ikke har med en ejerbolig, så jo længere tid du er inde, jo mere vil forskellen mellem en bolig og aktier være. 

Jeg ville ikke afvise at et hus kan stige til det dobbelte på 30 år.

 

Det er selvfølgelig vigtigt, at du som minimum er tilfreds med hvor du bor. For det dur ikke at bo et sted man hader, alene fordi det giver en økonomisk gevinst.

 

Der er en vis frihed ved at være lejer, da man ikke er stavnsbundet til at finde en køber til den rette pris, hvis man vil flytte.

På den anden side er der også en frihed ved at være i en bolig, hvor man f.eks. kan have et 30-årigt afdragsfrit lån til 5-10.000 i omkostninger om måneden (reel husleje), som man ved ikke stiger - og kun de omkringliggende omkostninger er de ubekendte.

 Det kan et hus sagtens ja (stige til det dobbelte) det kommer dog an på belliggenhed osv. 

så den er nok tættere på. Men igen meget individuelt for hver hvor meget det kan betale sig. 
Og hvor stor forskellen bliver. 
Men der er nu meget sjovt at se på og lege med forskellige tal

chmpen85 skrev:

 

 Det har vel intet med sagen at gøre. Da jeg investerer differencen mellem nuværende husleje og et huskøb på 3.3 millioner. 

TheYid skrev:
Det er jeg ikke enig i, men det kan også være fordi jeg ikke forstår præmisserne fra din første post.

 Jeg skriver min nuværende leje bolig koster 10.000 om måneden. En ejer bolig til 3.3 mill vil koste mig minimim 18.000 om måneden inklusiv ejerudgifter. 
så mit regne stykke er hvad 8000kr om måneden (differencen mellem leje og ejer) + de 150.000 (udbetaling) bliver til efter 30 år. Hvis jeg altså bliver boende og investere differencen, istedet for at købe et hus

Det handler heller ikke om at leje et hus til 3.3mill for under 10.000mdr. Det handler jo netop om at blive i nuværende lejebolig kontra købe hus. Hus Ig leje boligen er ikke den samme 1:1. Som jeg også skriver kan et hus måske give bedre livskvalitet etc. Så ikke sort hvidt 

chmpen85 skrev:

 

 Det kan et hus sagtens ja (stige til det dobbelte) det kommer dog an på belliggenhed osv. 

så den er nok tættere på. Men igen meget individuelt for hver hvor meget det kan betale sig. 
Og hvor stor forskellen bliver. 
Men der er nu meget sjovt at se på og lege med forskellige tal

 Enig - og når jeg selv kigger på mulighederne, bruger jeg da også forskellige procenter, og prøver at finde noget der ligger virkeligt lavt, for at have en Bear-case på mine udregninger.

Renters rente er jo et sjovt begreb, som mange folk ikke udnytter i vores del af verden. 

Det svarer lidt til den test, hvor man lægger en marcipanbar foran et barn, og fortæller, at han får 2, hvis han kan vente 1 time, uden at spise den første.

Der er virkeligt mange i dag, som vælger at spise marcipanbaren - og altså ikke investerer deres penge på en ene eller anden måde. Nogle vælger at have dem stående i banken, fordi de ikke tænker over, at de rent faktisk mister værdi med tiden (jeg er fortaler for at man har nød-opsparing i banken, men større summer giver ikke mening), men alt for mange lever fra hånden til munden, selvom man i vores del af verden har alle muligheder for at blive velstående ved at være lidt sparsommelig.

chmpen85 skrev:

Det handler heller ikke om at leje et hus til 3.3mill for under 10.000mdr. Det handler jo netop om at blive i nuværende lejebolig kontra købe hus. Hus Ig leje boligen er ikke den samme 1:1. Som jeg også skriver kan et hus måske give bedre livskvalitet etc. Så ikke sort hvidt 

TheYid skrev:
Modtaget. Jeg troede du, ligesom torstens, sammenlignede 1:1.

 Ahh det giver mening. 
sammenlignet 1:1 tror jeg ejer vinder i de fleste tilfælde

ikke for at stoppe jeres investering fest- i samme opgang er der i sommers solgt en på 1.sal til 1.395.000

plantegning er identisk bortset fra at der i den på 3. er skrå vægge så derfor er m2 kun 82 mens den på 1.sal er 92 m2  men hvad er dyrest 1.sal eller 3 sal når nu der ikke er elevator. der er så også en lille 5 m2 altan ved den på 1.sal ud mod baggården

moniulven skrev:

ikke for at stoppe jeres investering fest- i samme opgang er der i sommers solgt en på 1.sal til 1.395.000

plantegning er identisk bortset fra at der i den på 3. er skrå vægge så derfor er m2 kun 82 mens den på 1.sal er 92 m2  men hvad er dyrest 1.sal eller 3 sal når nu der ikke er elevator. der er så også en lille 5 m2 altan ved den på 1.sal ud mod baggården

 

 I København er 3. sal dyrest. 

Torstens skrev:

 Jeg ved ikke om du legede med det google sheet jeg sendte et link til, men der havde jeg regnet på, om det kunne betale sig at låne i friværdi, for at investere - efter 10 år, og hvis man er helt nede på 1% afkast om året, ville der være et overskud på ca. 27.000 efter 10 år - den tog ikke højde for pris på omlægning, eller ændret progressionsgrænse hvert år, og antog et fastforrentet afdragsfrit lån, som man tilbagebetalte efter 10 år.

 

Der var forskellige parametre at dreje på.

 

Hvis du kan lave et forbrugslån på omkring 4%, ville jeg sige der er en case - over 4% ville jeg selv holde mig fra det.

 

Mig bekendt er forbrugslån dog dyrere ÅOP, end 10%.

 

Jeg ved i øvrigt ikke om du så hvor meget S&P500 var steget fra 2014 til 2024 - det var tæt på 290% - altså noget mere, end 10% om året - men selv 7% bliver ret godt over tid, grundet renters rente.

 Jeg forstod ikke det sheet, for det så ud som om, at man kun betalte renter ét år og ikke hvert år. Der var heller ikke regnet med rentefradrag. Man kan i sagens natur kun tjene på et lån, hvis man kan få et højere afkast end renten (begge regnet efter skat), så jeg ved ikke, hvad du mener med de 1%.

Hos Nordnet koster porteføljelånet pt. 3,75%, hvis man opfylder kravet til spredning (1 position må højst fylde 20%), og man ikke låner mere end hvad der svarer til ca. 30% af porteføljens værdi. Uudnyttet kredit er gratis, og der er ingen andre omkostninger end renten. Det er derfor attraktivt at etablere kreditten som buffer el.lign., selv hvis man ikke har tænkt sig at geare. Jeg ved ikke, hvad man kan få hos banken ved diverse lån.

Jeg kan ikke rigtig bruge de historiske tal for S&P500 til så meget. S&P500 kan sagtens - som med alle andre aktieinvesteringer - risikere at ryge ind i 10- eller 20-års perioder uden et positivt afkast.

henry skrev:

 

 Jeg forstod ikke det sheet, for det så ud som om, at man kun betalte renter ét år og ikke hvert år. Der var heller ikke regnet med rentefradrag.

 

Der er både renter og rentefradrag med for alle år - selvfølgelig holdt i 2024 niveauer. 

Hvis jeg sætter de her tal ind (Progressionsgrænsen er sat lidt højere end 2025, da det er forventeligt, at den stiger noget i 2026 og mere i løbene af årene):

Det var ikke det sheet, der var i linket.

Men også her ser det ud som om, at man kun betaler renter én gang, men akkumulerer afkastet over årene. Det giver naturligvis underskud at låne til 5% rente+bidrag og kun få 1% i afkast. Rentefradragssatsen bør i øvrigt sættes til 25,6% eller 33,6% afhængig af forudsætninger.

henry skrev:

  

Hos Nordnet koster porteføljelånet pt. 3,75%, hvis man opfylder kravet til spredning (1 position må højst fylde 20%), og man ikke låner mere end hvad der svarer til ca. 30% af porteføljens værdi. Uudnyttet kredit er gratis, og der er ingen andre omkostninger end renten. Det er derfor attraktivt at etablere kreditten som buffer el.lign., selv hvis man ikke har tænkt sig at geare. Jeg ved ikke, hvad man kan få hos banken ved diverse lån.

 

Når du skriver, at 1 position højst må fylde 20%, kan man så nøjes med at have de lånte penge i en bred fond, for at opfylde det krav?

henry skrev: 

Jeg kan ikke rigtig bruge de historiske tal for S&P500 til så meget. S&P500 kan sagtens - som med alle andre aktieinvesteringer - risikere at ryge ind i 10- eller 20-års perioder uden et positivt afkast.

  

Alt kan ske - man kan ikke forudsige fremtiden. 

Historisk set, har man haft ca. hhv. 50%, 60%, 90%,  95% og 100% chance for positivt afkast, hvis man har investeret i hhv. 1 dag, 1 år, 5 år, 10 år, 20 år. 

Jeg vil dog mene, at mulighederne for positive trends på aktiemarkedet forbedres med AIs indtog, da det vil kunne effektivisere alle virksomheder, og ikke bare dem der producerer hardware og software til AI. På den måde tror jeg godt vi kan forvente vækst, når AGI bliver mere udbredt i andet end bare LLMs.

Torstens skrev:

Når du skriver, at 1 position højst må fylde 20%, kan man så nøjes med at have de lånte penge i en bred fond, for at opfylde det krav?

Nej, Nordnet regner 1 fond = 1 position, uanset om der er tale om en smal eller en bred fond. 

henry skrev:

Det var ikke det sheet, der var i linket.

 

Men også her ser det ud som om, at man kun betaler renter én gang, men akkumulerer afkastet over årene. Det giver naturligvis underskud at låne til 5% rente+bidrag og kun få 1% i afkast. Rentefradragssatsen bør i øvrigt sættes til 25,6% eller 33,6% afhængig af forudsætninger.

 Det er afdragsfrit, så man betaler de 25.000 hvert år. Det var muligvis et ældre sheet jeg linkede til - det her var et excel ark jeg havde på computeren.

Torstens skrev:

 

 Det er afdragsfrit, så man betaler de 25.000 hvert år. Det var muligvis et ældre sheet jeg linkede til - det her var et excel ark jeg havde på computeren.

 Efter 10 år har man så betalt 250.000 - dem kan jeg ikke udlede af skemaet. 

Kolonnen "afkast" er det samlede afkast.

henry skrev:

 

 Efter 10 år har man så betalt 250.000 - dem kan jeg ikke udlede af skemaet. 

Kolonnen "afkast" er det samlede afkast.

 Bidrag+Rente kolonnen er på 25.000 om året

Torstens skrev:

 

 Bidrag+Rente kolonnen er på 25.000 om året

Jeg kan godt se, at der står 25.000 i den kolonne, men skemaet bliver ved med at fratrække de samme 25.000 kr. i det akkumulerede afkast. 

Med en rente+bidrag på 25.000 (om året) og et afkast på 1% af 500-550.000 (om året), skal regnearket nå frem til et dundrende underskud.

henry skrev:

 

Jeg kan godt se, at der står 25.000 i den kolonne, men skemaet bliver ved med at fratrække de samme 25.000 kr. i det akkumulerede afkast. 

Med en rente+bidrag på 25.000 (om året) og et afkast på 1% af 500-550.000 (om året), skal regnearket nå frem til et dundrende underskud.

Du har ret, der er sneget sig en fejl ind - jeg har compounded afkast, men ikke tillagt rentebetalinger hvert år. Så bliver casen langt mindre attraktiv, og man skal op på tæt på 6% for at få et samlet overskud efter 10 år.

Og man kan sagtens tænke sig til en 10 årig periode, hvor gennemsnitsligt årligt afkast er under 6%.

Ved et 3% lån skal man i 4,9% afkast, før det giver samlet overskud.

chmpen85 skrev:

Men det er en meget interessant diskution alt det her og meget individuelt med hvad der kan betale sig. Man kan jo også bosætte sig steder med meget lave huspriser og så vil regne stykket være noget helt andet etc. Altså intet er sort/hvidt men individuelt for hver enkel. 
Dog er det interessant at se hele boligmarked fra flere vinkler og at det i nogle tilfælde altså ikke er så skidt at være lejer istedet for ejer af sin bolig. 
 

 I nogle lejemål betaler lejeren langt under markedsleje for at bo. Så ja, det er absolut ikke sort/hvidt. Hvis man bor i en meget billig lejebolig, skal man selvfølgelig tænke sig godt om, før man opgiver den.

chmpen85 skrev:

Jeg har leget som Thorsten skriver meget om med tanken om at investere differensen altså 8000kr om måneden + de 150.000 i start kapital som er udbetalingen

 Man kan så her spørge - hvorfor investerer du ikke allerede differencen op til et hus? En af fælderne ved at bo til leje er, at man aldrig kommer ind i et opsparingsforløb. Det har principielt set ikke noget med den økonomiske case ved at bo til leje at gøre, men i praksis har det lidt alligevel.

Torstens skrev:

 

Du har ret, der er sneget sig en fejl ind - jeg har compounded afkast, men ikke tillagt rentebetalinger hvert år. Så bliver casen langt mindre attraktiv, og man skal op på tæt på 6% for at få et samlet overskud efter 10 år.

 

Og man kan sagtens tænke sig til en 10 årig periode, hvor gennemsnitsligt årligt afkast er under 6%.

 

Ved et 3% lån skal man i 4,9% afkast, før det giver samlet overskud.

 Jeg forstår ikke rigtig de procenttal.

Den præcise beregning afhænger af, hvad man ellers har af lån og afkast, idet det påvirker skatten. Men er der ikke andre lån eller investeringer, udgør rentefradraget (af rente+bidrag) 33,6% og skatten på aktierne 17% (aktiesparekonto) og herefter 27% op til progressionsgrænsen.

Dvs. uden andre lån eller afkast er der en skattefordel ved at have lån og investere i aktier. Er afkastet det samme som renterne, får man overskud efter skat.

henry skrev:

 

 Man kan så her spørge - hvorfor investerer du ikke allerede differencen op til et hus? En af fælderne ved at bo til leje er, at man aldrig kommer ind i et opsparingsforløb. Det har principielt set ikke noget med den økonomiske case ved at bo til leje at gøre, men i praksis har det lidt alligevel.

 

Her er jeg helt enig, og det her er en af de vigtigste grunde for mange til at eje, i stedet for at leje. 

For køber man et hus i Danmark, er man dermed begyndt at spare op.

Og det her er nok en af de væsentlige grunde til, at mange råder til at man køber.

henry skrev:

 

 Jeg forstår ikke rigtig de procenttal.

 

Den præcise beregning afhænger af, hvad man ellers har af lån og afkast, idet det påvirker skatten. Men er der ikke andre lån eller investeringer, udgør rentefradraget (af rente+bidrag) 33,6% og skatten på aktierne 17% (aktiesparekonto) og herefter 27% op til progressionsgrænsen.

 

Dvs. uden andre lån eller afkast er der en skattefordel ved at have lån og investere i aktier. Er afkastet det samme som renterne, får man overskud efter skat.

Rentefradragssatsen er 20,6% ifølge: https://bankly.dk/blog/rentefradrag. Det var den jeg valgte, da der her er tale om lån i friværdi, så det er den jeg har sat ind. 

Jeg kan se, at hvis renteudgifterne er under 50.000, er det 33,6% - men samlet set giver det ikke det store. Jeg har lige rettet til.

Det er 1000-2500 om året alt efter renteniveau. Ved 4% rente og fradragssats på 33,6%, er der 2240 om året - her har jeg taget selve rentefradraget og divideret med 3, som er det anbefalingerne siger et fradrag normalt er værd.

Skat af afkast på aktier er beregnet til 27% på afkast op til 80.000 og 42% på afkast over det. Beregneren tager udgangspunkt i at man får alle pengene udbetalt efter år 10.

Torstens skrev:

 

Rentefradragssatsen er 20,6% ifølge: https://bankly.dk/blog/rentefradrag. Det var den jeg valgte, da der her er tale om lån i friværdi, så det er den jeg har sat ind. 

 

Jeg kan se, at hvis renteudgifterne er under 50.000, er det 33,6% - men samlet set giver det ikke det store. Jeg har lige rettet til.

Det er 1000-2500 om året alt efter renteniveau. Ved 4% rente og fradragssats på 33,6%, er der 2240 om året - her har jeg taget selve rentefradraget og divideret med 3, som er det anbefalingerne siger et fradrag normalt er værd.

 

Skat af afkast på aktier er beregnet til 27% på afkast op til 80.000 og 42% på afkast over det. Beregneren tager udgangspunkt i at man får alle pengene udbetalt efter år 10.

Der er et ekko af forkerte oplysninger på internettet omkring rentefradraget, hvilket skyldes, at regeringens påtænkte skatteplan om at reducere rentefradraget gradvist ikke blev til noget. 

Kig f.eks. på Skats side: https://skm.dk/tal-og-metode/satser/skatte-og-afgiftsberegning/skattevaerdi-af-fradrag-i-2024

Den præcise værdi af rentefradraget afhænger af den kommuneskat og kirkeskat, man betaler. 

33,6% under knækket v. 50.000 kr. og 25,6% over knækket er et godt estimat.

henry skrev:

 

Der er et ekko af forkerte oplysninger på internettet omkring rentefradraget, hvilket skyldes, at regeringens påtænkte skatteplan om at reducere rentefradraget gradvist ikke blev til noget. 

Kig f.eks. på Skats side: https://skm.dk/tal-og-metode/satser/skatte-og-afgiftsberegning/skattevaerdi-af-fradrag-i-2024

Den præcise værdi af rentefradraget afhænger af den kommuneskat og kirkeskat, man betaler. 

33,6% under knækket v. 50.000 kr. og 25,6% over knækket er et godt estimat.

 OK, tak, det er godt at vide.

henry skrev:

 I nogle lejemål betaler lejeren langt under markedsleje for at bo. Så ja, det er absolut ikke sort/hvidt. Hvis man bor i en meget billig lejebolig, skal man selvfølgelig tænke sig godt om, før man opgiver den.

 

 Man kan så her spørge - hvorfor investerer du ikke allerede differencen op til et hus? En af fælderne ved at bo til leje er, at man aldrig kommer ind i et opsparingsforløb. Det har principielt set ikke noget med den økonomiske case ved at bo til leje at gøre, men i praksis har det lidt alligevel.

 

 Det er først for nyligt jeg har leget med tanken og er så småt igang. Men ikke gået fuldt ud endnu. Men kommer til at investere mere i fremtiden end nu for at have et større økonomisk råderum på sigt. 

chmpen85 skrev:

 Det er først for nyligt jeg har leget med tanken og er så småt igang. Men ikke gået fuldt ud endnu. Men kommer til at investere mere i fremtiden end nu for at have et større økonomisk råderum på sigt. 

 

Nu er der jo virkeligt mange forskellige muligheder, men noget jeg ved en del gør, for at sikre sig, at de får investeret, er en automatisk overførsel fra deres nemkonto til deres investeringsplatform hver måned efter lønningsdag, og så en månedsopsparing der automatisk (og flere steder kurtagefrit) køber de værdipapirer de har sat månedsopsparingen til.

Torstens skrev:

 

Nu er der jo virkeligt mange forskellige muligheder, men noget jeg ved en del gør, for at sikre sig, at de får investeret, er en automatisk overførsel fra deres nemkonto til deres investeringsplatform hver måned efter lønningsdag, og så en månedsopsparing der automatisk (og flere steder kurtagefrit) køber de værdipapirer de har sat månedsopsparingen til.

 Det har jeg også. Pt er det “kun” for 1000kr om måneden. Vil gerne gøre det mere. Det skal bare lige passes ind. Vi har lige nogle kortsigtede økonomiske udgifter der skal overståes :)

chmpen85 skrev:

 

 Det har jeg også. Pt er det “kun” for 1000kr om måneden. Vil gerne gøre det mere. Det skal bare lige passes ind. Vi har lige nogle kortsigtede økonomiske udgifter der skal overståes :)

 

Lidt har også ret - jeg er i samme situation. 

Jeg har nogle ting på huset der kræver noget kapital, så mine månedlige indbetalinger er pt. også sat på hold. Har dog investeret lidt i år allerede.

angående 3.sal kontra 1.sal- fandt denne

Det kan du spare på at købe en stuelejlighed - Jyllands-Posten



Fakta: Den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ejerlejligheder på landsplan, der aktuelt er til salg fordelt på etager.

Stuen: 22.811 kr.

1. sal: 23.807 kr.

2. sal: 26.188 kr.

3. sal: 30.854 kr.

4. sal: 36.223 kr.

5. sal: 40.673 kr.

Så meget stiger lejligheder i pris, hvis der er altan og elevator - Boligsiden Nyheder



Og de kostede i gennemsnit 48.399 kroner per kvadratmeter, hvis de vel at mærke ikke havde adgang til elevator og altan på salgstidspunktet.For de solgte ejerlejligheder på 3. sal eller derover, som havde adgang til både elevator og altan, lød den gennemsnitlige salgspris derimod på 49.902 kroner per kvadratmeter – altså 3,1 procent mere end de lejligheder, som hverken havde elevator eller altan.

med hensyn til

 i samme opgang er der i sommers solgt en på 1.sal til 1.395.000

plantegning er identisk bortset fra at der i den på 3. er skrå vægge så derfor er m2 kun 82 mens den på 1.sal er 92 m2  men hvad er dyrest 1.sal eller 3 sal når nu der ikke er elevator. der er så også en lille 5 m2 altan ved den på 1.sal ud mod baggården 

så 1.160.000 er vist en fin deal for 3.sal

så er den købt. han får en rente på 3.8 % på 80-95 % belåning- dog med afdrag- det et er vist en fin rente men det er måske bare niveauet ved boligkøb i dag

moniulven skrev:

så er den købt. han får en rente på 3.8 % på 80-95 % belåning- dog med afdrag- det et er vist en fin rente men det er måske bare niveauet ved boligkøb i dag

 Jeg troede det var dig, der overvejede at købe. Men 3,8% (er det ÅOP eller rente?) lyder ikke skidt i et banklån. Det er jo lavere, end et fastforrentet realkreditlån i dag - jeg antager det er variabel rente på banklånet?

det er renten ,så ÅOP er lidt højere. ja der er variabel rente på lånet

Stjæler lige tråden her. 

Vi skal snart ud og finde et nyt hjem. Totalrenovering er en del af vores overvejelser. Kommunens sagsbehandlingstid på nybyg og efterfølgende opførsel er simpelthen for lange. 

Hvad koster en totalrenovering i Storkøbenhavn af 160-170m2, med nye vinduer, nyt gulvvarme, nyt el, ny rørføring, 2 nyde badeværelser, nyt køkken og så alt med vægge og lofter? Taget er ok. 

Kan man nå i mål for 2 mio? Vi vil ikke gøre noget selv, udover at skulle vælge materialer.