Udlejning af hus?

Det her bliver en lidt af en lang smøre, så det må i undskylde. Men det vil hjælpe mig meget, så tak hvis i vil hjælpe!! Og skriv gerne hvis dette indlæg passer bedre på evt. et andet forum, eller der er nogle andre jeg kan kontakte, hvor jeg kan få gratis hjælp.

Jeg overvejer at købe et hus på tvangsauktion og leje det ud. Jeg er igang med at sætte et regnskab sammen, da jeg kun er 20 år gammel og aldrig har købt eller ejet et hus. Jeg er igang med at regne på om hvor vidt det kan betale sig over en fx. 10 års periode ved at sætte indtjening og udgifter op mod hinanden.

Huset vil jeg højst give 200.000 for alt i alt (også med størstebeløb og auktionsafgift. Den offentlige vurdering er 750.000 og deri er grunden vurderet til ca. 300.000. Jeg ved selvfølgelig at det ikke er sikkert jeg får det til de 200.000, men så har jeg i det mindste lidt erfaring i regnskabet der følger med ved sådan et køb.

Her er regnskabet jeg er kommet op med:

Udgifter over 10 år:

Rente og gebyr til banken: =60.000

Tinglysning =3.000

Byggesagkyndig =8.000

Advokat til kontrakt v. køb osv =8.000

Lidt istandsættelse =50.000

Ejendomsskat =75.000

Grundskyld =66.000

Grønne afgifter =120.000

(Jeg ved nemligikke hvad energimærke huset er, men det er elopvarmet og gammelt, så jeg går ud
fra at det hele bliver lidt dyrt der)

Forsiking =84.000

Øvrige udgifter (reparation osv) =48.000

I alt =522.000

Jeg er klar over at ting som øvrige udgifter kan være noget højere og noget lavere, men det er svært at forudse. Men med den udregnelse skal lejen være omkring 4.500 for at jeg bare skal tjene omkring 18.000 på de 10 år (uden at skat er regnet ind i indtjeningerne)??? Kan det passe? Er der noget jeg overser?

uden overhovedet at være ekspert, så får man ikke meget varme for 12k, når det er el. Og ikke mange vandvarmere, wc, opvaskemaskiner du kan udskifte for de 4.800

Inden jeg selv købte boede vi i lejet villalejlighed. Lad mig bare være ærlig: udlejer havde ikke mange måneders fred i træk, uden der var noget de skulle fixe (betale)...

Har du finansieringen på plads ?

Det er nok usikkert hvor meget en bank vil låne til en 20-årig, med mindre du allerede har nogle aktiver.

Hvis du får et hus til 200.000 inkl. størstebeløb, så er det med al sandsynlighed tæt ved at være en ruin. Regn derfor med betydelige udgifter til istandsættelse.

Lad lejer betale forbrug, så har du det ude af regnskabet.

De første 3-4 huse skal du regne med at købe kontant, før banken vil begynde at låne dig penge til den slags

Husk lige at du skal betale skat af lejeindtægter... derudover tager dit regnskab vel heller ikke højde for løbende udgifter?

1) Forsikring er slet ikke så dyr

2) Den reelle værdi + værdistigning?

frisk gjort. Hvis du får ejendommen til den pris, kan løbe nogenlunde breakeven på 10 år, burde du få en reel ejendomsstigning!. Ellers lade den løbe i 30 år ( du er kun 20 ), og så burde alt være betalt og du kan sælge frit.

Ja, der er udgifter, som så også er fradragsberettigede.

Først vil jeg lige sige, at det lyder som en god forretning og så alligevel. Som andre har påpeget tror jeg de 120k over 10 år til grønne udgifter er helt på månen, hvis det er el-opvarmet og det er, som du skriver, noget gammelt noget.. Så hedder det nok nærmere 30-50k om året i grønne udgifter. Men det er jo umuligt at udtale sig om, uden at kende den konkrete bolig. Løbende udgifter er også ekstremt lavt sat, det rækker vel end ikke til vinterbekæmpelsen eller klipningen af hækken? Og, så som en anden skriver, så ville jeg ikke kaste mig ud i sådan et projekt, hvis jeg ikke havde pengene kontant og en vis kapital til at renovere/ombygge for. -Alt det sagt, gjorde jeg noget tilsvarende da jeg blot var 21, købte en udlejningsejendom med et udbrændt! bageri i stueetagen og så 4 to-værelses lejligheder ovenpå, på tvangsauktion for 955.000 kroner i 1999. Jeg havde selv den ½ mio i udbetaling og lånte resten, men skal så siges at der også var en forsikringspræmie med i handlen på 750.000 kroner. Men, det betød at jeg i de efterfølgende år, stort set hældte ALT hvad jeg tjente på andre forretninger i et stort sort hul, sådan føltes det i hvert fald dengang, hvilket var ualmindelig hårdt. Bankerne er ikke SÅ villige til at låne ud til den her slags projekter. Er det beliggende i et udkantsområde, er det slet ikke sikkert du overhovedet kan få et kreditforeningslån. ;)

moktar skrev:uden overhovedet at være ekspert, så får man ikke meget varme for 12k, når det er el. Og ikke mange vandvarmere, wc, opvaskemaskiner du kan udskifte for de 4.800

Inden jeg selv købte boede vi i lejet villalejlighed. Lad mig bare være ærlig: udlejer havde ikke mange måneders fred i træk, uden der var noget de skulle fixe (betale)...

Ved ikke om du har set forkert, men der står 48 tusinde kr... Men hvis du mener pr. år så kan jeg godt se at du har ret... Måske skal jeg regne med at den bliver noget højere.

europaio skrev:Har du finansieringen på plads ?
Det er nok usikkert hvor meget en bank vil låne til en 20-årig, med mindre du allerede har nogle aktiver.

Jeg har i hvert fald 20% plus lidt extra, plus da jeg er i arbejdsmarkedet og jeg har et forbrug på under halvdelen af hvad jeg tjener, håber jeg da at de vil sige ja, hvis det bliver aktuelt. Selvfølgelig vil jeg høre dem ad inden jeg går alt for langt ind i det.

Thomsen skrev:Hvis du får et hus til 200.000 inkl. størstebeløb, så er det med al sandsynlighed tæt ved at være en ruin. Regn derfor med betydelige udgifter til istandsættelse.

Lad lejer betale forbrug, så har du det ude af regnskabet.

De første 3-4 huse skal du regne med at købe kontant, før banken vil begynde at låne dig penge til den slags

1) Jeg har desværre ikke set huset endnu (det skal jeg på mandag), så du kan have ret. Men inden jeg vælter ideen af pinden vil jeg lige se huset først. Det kan jo være at jeg vinder i lotto ;)
2) Det tænker jeg også jeg vil, men regner det med, da jeg vil se hvad den totale leje bliver, da jeg ikke skal ende ud i at lejen bliver alt for dyr så ingen gider at leje det.

3) Som skrevet før, så har jeg en ok indkomst og ikke det store forbrug plus de 20% til udbetaling, så jeg håber at de muligvis vil sige ja. Men tak for advarslen :)

djoffer skrev:Husk lige at du skal betale skat af lejeindtægter... derudover tager dit regnskab vel heller ikke højde for løbende udgifter?

Jeg har også skrevet i den sidste tekst at der ikke er taget højde for skat :) Men du har ret i at det også betyder MEGET! De løbende udgifter er regnet med i "øvrige udgifter", men som en tidligere har skrevet, så tror jeg i har ret i at jeg har sat den lavt nok.

DAxelsen skrev:1) Forsikring er slet ikke så dyr
2) Den reelle værdi + værdistigning?

1) Det kunne da være fedt! Synes bare at 8.400 lød som et godt bud :P Ved du evt. hvad der er et mere realistisk bud?

2) Jeg kender ikke den reelle værdi. Og jeg ved ikke om du mener at jeg skal tage husets eventuelle værdistigning med i regnskabet? Det er rigtig og det havde slet ikke tænkt på. Jeg kan dog ikke se for mig at det kommer til at stige så meget, men hvad ved jeg.. Jeg kan jo være heldig :)

mr-nurse skrev:frisk gjort. Hvis du får ejendommen til den pris, kan løbe nogenlunde breakeven på 10 år, burde du få en reel ejendomsstigning!. Ellers lade den løbe i 30 år ( du er kun 20 ), og så burde alt være betalt og du kan sælge frit.

Ja, der er udgifter, som så også er fradragsberettigede.

Mange tak :) Jeg håber dog det kommer til at give lidt penge på lommen, i stedet for "bare" at breakeven (selvom at så længe jeg ikke taber noget, er alt godt haha). Jeg tænker nemlig på købet mere som en investering og ikke en opsparing :)

De løbende udgifter er regnet med i "øvrige udgifter", men som en tidligere har skrevet, så tror jeg i har ret i at jeg har sat den lavt nok. Og det med at de er fradragsberettigede er nemlig grunden til at jeg ikke har taget skat med i alle de her beregninger( det vil blive lidt forvirrende, især når det alt sammen er ca. tal)

Mange tak for alle jeres svar :) Jeg kan se at jeg måske er på nogenlunde rette vej, med nogle små rettelser :)

GrimGladGris skrev:Først vil jeg lige sige, at det lyder som en god forretning og så alligevel. Som andre har påpeget tror jeg de 120k over 10 år til grønne udgifter er helt på månen, hvis det er el-opvarmet og det er, som du skriver, noget gammelt noget.. Så hedder det nok nærmere 30-50k om året i grønne udgifter. Men det er jo umuligt at udtale sig om, uden at kende den konkrete bolig. Løbende udgifter er også ekstremt lavt sat, det rækker vel end ikke til vinterbekæmpelsen eller klipningen af hækken? Og, så som en anden skriver, så ville jeg ikke kaste mig ud i sådan et projekt, hvis jeg ikke havde pengene kontant og en vis kapital til at renovere/ombygge for. -Alt det sagt, gjorde jeg noget tilsvarende da jeg blot var 21, købte en udlejningsejendom med et udbrændt! bageri i stueetagen og så 4 to-værelses lejligheder ovenpå, på tvangsauktion for 955.000 kroner i 1999. Jeg havde selv den ½ mio i udbetaling og lånte resten, men skal så siges at der også var en forsikringspræmie med i handlen på 750.000 kroner. Men, det betød at jeg i de efterfølgende år, stort set hældte ALT hvad jeg tjente på andre forretninger i et stort sort hul, sådan føltes det i hvert fald dengang, hvilket var ualmindelig hårdt. Bankerne er ikke SÅ villige til at låne ud til den her slags projekter. Er det beliggende i et udkantsområde, er det slet ikke sikkert du overhovedet kan få et kreditforeningslån. ;)

Mange tak. Årrrh er slet ikke glad for at høre alt det du skrev :( Har du meget erfaring i udlejning? Hvis du er, kan vi eventuelt skrive sammen? Jeg kunne rigtig godt tænke mig at komme igang, men jeg vil også have lidt viden inden da :)

Det gyldne ord: fradrag

dlrma_ skrev:Det gyldne ord: fradrag

Haha ja. Det er derfor at jeg ikke har skat med i hele regnestykket.. Det er svært at forvente hvor meget jeg får i fradrag (så vidt jeg ved) :)

Mht forsikring giver jeg 6800 for alle forsikringer. Det er i TRYG, så det er sikkert ikke det billigste.

Omkring sådan noget som forsikringer og grønne afgifter, er det noget nær umuligt at udtale sig om, uden at kende den konkrete bolig, om det er i land ellerl byzone osv. Alene det, om der er svampe, insekt og rørskade-dækning gør jo en enorm forskel på forsikringspræmien, eller om de overhovedet VIL forsikre dette eller hint, fx stråtag osv? Jeg giver over 16.000 kr om året i forsikring, med dækning af hele ejendommen, 250 kvm stuehus og 343 kvm udlænger (i boligkvalitet). Ligeledes giver jeg ca 20.000 kroner om året i varmeudgifter alene, men har har så også gulvvarme overalt, også i udlænger og garager. Det er til trods for, at jeg selv importerer de træpiller jeg stopper i ovnen og har en energimærkning B. ;)

Bishop skrev:Mht forsikring giver jeg 6800 for alle forsikringer. Det er i TRYG, så det er sikkert ikke det billigste.

Er du udlejer og hvor mange lejemål har du? Hvis du har erfaring vil jeg være rigtig glad, hvis vi kan skrive sammen. Så kan jeg måske få noget guidance :)

GrimGladGris skrev:Omkring sådan noget som forsikringer og grønne afgifter, er det noget nær umuligt at udtale sig om, uden at kende den konkrete bolig, om det er i land ellerl byzone osv. Alene det, om der er svampe, insekt og rørskade-dækning gør jo en enorm forskel på forsikringspræmien, eller om de overhovedet VIL forsikre dette eller hint, fx stråtag osv? Jeg giver over 16.000 kr om året i forsikring, med dækning af hele ejendommen, 250 kvm stuehus og 343 kvm udlænger (i boligkvalitet). Ligeledes giver jeg ca 20.000 kroner om året i varmeudgifter alene, men har har så også gulvvarme overalt, også i udlænger og garager. Det er til trods for, at jeg selv importerer de træpiller jeg stopper i ovnen og har en energimærkning B. ;)

Hold da op :S Hvor mange lejligheder har du på de 250 + 343 kvm?

Rsage1 skrev:
Hold da op :S Hvor mange lejligheder har du på de 250 + 343 kvm?

Her er ikke nogen lejere, men dog både en kone og to langhårede teenagetøser og en hund.. -Men, jeg driver også min primære virksomhed herfra. ;) Jeg har ikke beskæftiget mig med privat boligudlejning i mange år efterhånden, solgte den sidste jeg havde af dem tilbage i 2008. Dog har jeg stadig et sommerhus, tilmeldt Dansommer og 1/3-del af en ranch i Kruger Nationalpark i Sydafrika, som primært udlejes til private. Nu er det mere erhvervsejendomme jeg investerer i, eller mest af alt faktisk ejendomme til renovering, med videresalg for øje. Privat boligudlejning er tit forbundet med en masse administration og bøvl, desværre.

GrimGladGris skrev: Her er ikke nogen lejere, men dog både en kone og to langhårede teenagetøser og en hund.. -Men, jeg driver også min primære virksomhed herfra. ;) Jeg har ikke beskæftiget mig med privat boligudlejning i mange år efterhånden, solgte den sidste jeg havde af dem tilbage i 2008. Dog har jeg stadig et sommerhus, tilmeldt Dansommer og 1/3-del af en ranch i Kruger Nationalpark i Sydafrika, som primært udlejes til private. Nu er det mere erhvervsejendomme jeg investerer i, eller mest af alt faktisk ejendomme til renovering, med videresalg for øje. Privat boligudlejning er tit forbundet med en masse administration og bøvl, desværre.

Hold da op, det lyder da som noget af en bolig! Er du meget i tvangsauktion markedet? Er det meget sjældent at man rammer guld? Jeg har også tænkt på at evt. købe lejligheder på boligmarkedet og leje dem ud, men det vil selvfølgelig kræve et større lån og en leje til nogenlunde det samme. Jeg kunne godt tænke mig at få flere lejemål igennem årene, men jeg har ikke den største opsparing ind til videre. Som sagt har jeg et godt sikkert job og et meget lille forbrug da jeg ikke har bil eller nogle lån, så det vil ikke tage alverdens tid at spare op, men jeg er bare ivrig efter at komme igang :)

Bishop skrev:Mht forsikring giver jeg 6800 for alle forsikringer. Det er i TRYG, så det er sikkert ikke det billigste.

Er det på bygninger/lejligheder du lejer ud du har forsikringer til den pris?

Rsage1 skrev: Hold da op, det lyder da som noget af en bolig! Er du meget i tvangsauktion markedet? Er det meget sjældent at man rammer guld? Jeg har også tænkt på at evt. købe lejligheder på boligmarkedet og leje dem ud, men det vil selvfølgelig kræve et større lån og en leje til nogenlunde det samme. Jeg kunne godt tænke mig at få flere lejemål igennem årene, men jeg har ikke den største opsparing ind til videre. Som sagt har jeg et godt sikkert job og et meget lille forbrug da jeg ikke har bil eller nogle lån, så det vil ikke tage alverdens tid at spare op, men jeg er bare ivrig efter at komme igang :)

Hm, jeg er aktiv i tvangsauktionsmarkedet, men det er yderst sjældent at det fører til en handel. Jeg er langt mere i dødsbos/konkursbos-segmentet, hvor jeg via et par gode kontakter til advokater, af og til får adgang til at give et bud på dette eller hint. Ikke nødvendigvis boliger/ejendomme, det kan også være andre værdier eller varepartier. Men altså, afgiver jeg 50 bud om året, er det måske blot de 2 af dem, som fører til en handel/køb. ;)

Til dit spørgsmål vedrørende om der er guld at hente på tvangsauktioner, vil jeg sige generelt nej. Tiderne hvor man kunne købe en ejendom for 1 krone og så renovere osv og sælge med stor fortjeneste er slut. Der er alt for mange "professionelle" i det marked, ligesom kreditforeninger og andre kreditorer er alt for smarte i dag, de byder selv ejendommene op jo. Så, er det langt mere fordelagtigt at komme ind, INDEN der begæres tvangsauktion. Eksempelvis undersøg de boliger som er til salg, og find de dødsboer der er, og det er ikke få, det kan også være de boliger som tydeligvis er til salg, grundet skilsmisse osv.. -Det er nemt at slå op, og se hvor meget gæld der er tinglyst i ejendommen jo, og derfor ved man også om eksempelvis sælgere af et eller andet dødsbo, muligvis er villige til at sælge til en fordelagtig pris, for at komme af med restgælden, så de kan få afregnet boet.. Det samme gælder jo dem, som er blevet insolvente, da der kan være mange penge vundet for dem, ved at sælge INDEN de ryger på tvangsauktion. -Det kræver lidt benarbejde, lidt is i maven og ikke mindst kapital, til at kunne slå til, her og nu, når først sælger er klar med blækket. ;)

GrimGladGris skrev:Hm, jeg er aktiv i tvangsauktionsmarkedet, men det er yderst sjældent at det fører til en handel. Jeg er langt mere i dødsbos/konkursbos-segmentet, hvor jeg via et par gode kontakter til advokater, af og til får adgang til at give et bud på dette eller hint. Ikke nødvendigvis boliger/ejendomme, det kan også være andre værdier eller varepartier. Men altså, afgiver jeg 50 bud om året, er det måske blot de 2 af dem, som fører til en handel/køb. ;)

Wow er det noget du lever af? 2 handler lyder ikke af meget trods de 50 bud! Er grunden til at du ikke har så mange handler i tvangsauktionsmarkedet pga. at det ville være dårlige handler? Og det er vel nødvendigt at du lægger mange penge ud på de 2 handler om året, når du har så få(jeg går ud af at de er af stor kaliber)? De 2 handler du snakker om, er det kortsigtet (køb og hurtigt solgt) eller har du stadig nogle langsigtede invisteringer i fx erhvervsejendomme? Og du siger det administrative ved privatudlejening var træls? Hvor mange lejemål havde du? og hvis du havde en del, kunne du evt. ikke ansætte en til det administrative? Mange tak for dine svar btw.. Det er meget interessant :)

GrimGladGris skrev:Hm, jeg er aktiv i tvangsauktionsmarkedet, men det er yderst sjældent at det fører til en handel. Jeg er langt mere i dødsbos/konkursbos-segmentet, hvor jeg via et par gode kontakter til advokater, af og til får adgang til at give et bud på dette eller hint. Ikke nødvendigvis boliger/ejendomme, det kan også være andre værdier eller varepartier. Men altså, afgiver jeg 50 bud om året, er det måske blot de 2 af dem, som fører til en handel/køb. ;)

Til dit spørgsmål vedrørende om der er guld at hente på tvangsauktioner, vil jeg sige generelt nej. Tiderne hvor man kunne købe en ejendom for 1 krone og så renovere osv og sælge med stor fortjeneste er slut. Der er alt for mange "professionelle" i det marked, ligesom kreditforeninger og andre kreditorer er alt for smarte i dag, de byder selv ejendommene op jo. Så, er det langt mere fordelagtigt at komme ind, INDEN der begæres tvangsauktion. Eksempelvis undersøg de boliger som er til salg, og find de dødsboer der er, og det er ikke få, det kan også være de boliger som tydeligvis er til salg, grundet skilsmisse osv.. -Det er nemt at slå op, og se hvor meget gæld der er tinglyst i ejendommen jo, og derfor ved man også om eksempelvis sælgere af et eller andet dødsbo, muligvis er villige til at sælge til en fordelagtig pris, for at komme af med restgælden, så de kan få afregnet boet.. Det samme gælder jo dem, som er blevet insolvente, da der kan være mange penge vundet for dem, ved at sælge INDEN de ryger på tvangsauktion. -Det kræver lidt benarbejde, lidt is i maven og ikke mindst kapital, til at kunne slå til, her og nu, når først sælger er klar med blækket. ;)

Haha wow du er godt nok inde i sagerne. Vil du forslå til en uden den store kapital at starte med privatudlejening? Jeg regner med at man skal have en god del erfaring og nogle gode kontakter for at lave det du laver. Jeg skal jo have et sted at begynde at få erfaring og der er kun så meget man kan læse sig til og det hele er så hypotetisk. :) Og hvis det skal være privat så snakker du om at jeg skal undersøge dødsboer, salg grundet skilsmisse og generelt om boliger folk gerne vil af med asap. Hvor kan man se hvor meget gæld der er tinglyst? og kigger du bare på boligmarkedet og undersøger om der er meget gæld ved dem alle eller er der noget specifik du går efter hvis du kiggede på privat boliger? :)

Rsage1 skrev: Wow er det noget du lever af? 2 handler lyder ikke af meget trods de 50 bud! Er grunden til at du ikke har så mange handler i tvangsauktionsmarkedet pga. at det ville være dårlige handler? Og det er vel nødvendigt at du lægger mange penge ud på de 2 handler om året, når du har så få(jeg går ud af at de er af stor kaliber)? De 2 handler du snakker om, er det kortsigtet (køb og hurtigt solgt) eller har du stadig nogle langsigtede invisteringer i fx erhvervsejendomme?

Altså, jeg ved ikke om jeg kunne leve af det, men fremfor alt skal jeg ikke leve af det. Det er udelukkende et spørgsmål om ikke at have alle æbler i samme kurv, investeringsmæssigt, ligesom det giver rigtig god mening i forhold til resten af min virksomhed, som er en del sæsonkorrigeret, og jeg så kan holde et par medarbejdere fra at ryge på dagpenge i vinterperioden osv., ved at tilbyde dem arbejde med at renovere/ombygge boliger. Min fordel er jo, at jeg selv kan leverere arbejdskraften til renovering/ombygning, enten selv eller via mine ansatte, men, hvis man gør alt op, tror jeg såmænd sagtens jeg kunne ha' levet af det alene. Dog, er det absolut ikke altid i stor "kaliber" som du nævnte det. Den seneste jeg købte, var en lille bitte 2 værelses andelsbolig på 44 kvm, jeg via advokat blev tilbudt til 80.000 kroner. Den købte jeg på stedet, lod en af mine lærlinge bo der, mens han selv satte den i stand i hans fritid, hvorefter han købte den af mig, for 135.000 kroner. -Den har en andelsværdi på 183.500 kroner. Den købte jeg 1. november og han overtog den 1. januar. Sidste vinter/forår var det en 4-værelses lejlighed vis-a-vis Lufthavnen i Kastrup jeg købte af 3 arvinger, og satte i stand. Den solgte jeg i september med en ganske fin fortjeneste. ;) De 2 handler/året, er alt inklusiv, nogen år har det været 4 handler, andre måske kun 1 handel. Det afhænger helt og holdent af, om der er nogen (arvinger/kreditorer), som accepterer mine aggressive bud. Eller, hvor omfattende et projekt det er, både økonomisk, men også tidsmæssigt. Jeg har købt 3 ejendomme på auktion, siden 1999. Så resten er via gode kontakter og i helt almindelig ren handel. Det er lidt som når du ser i "Hus til Halsen" i TV, hvor Jesper kommer med en reel her-og-nu pris.. -Det er ofte lidt på samme måde jeg beregner mine bud ud fra, dog en anelse mere konservativt end han gør.

GrimGladGris skrev: Altså, jeg ved ikke om jeg kunne leve af det, men fremfor alt skal jeg ikke leve af det. Det er udelukkende et spørgsmål om ikke at have alle æbler i samme kurv, investeringsmæssigt, ligesom det giver rigtig god mening i forhold til resten af min virksomhed, som er en del sæsonkorrigeret, og jeg så kan holde et par medarbejdere fra at ryge på dagpenge i vinterperioden osv., ved at tilbyde dem arbejde med at renovere/ombygge boliger. Min fordel er jo, at jeg selv kan leverere arbejdskraften til renovering/ombygning, enten selv eller via mine ansatte, men, hvis man gør alt op, tror jeg såmænd sagtens jeg kunne ha' levet af det alene. Dog, er det absolut ikke altid i stor "kaliber" som du nævnte det. Den seneste jeg købte, var en lille bitte 2 værelses andelsbolig på 44 kvm, jeg via advokat blev tilbudt til 80.000 kroner. Den købte jeg på stedet, lod en af mine lærlinge bo der, mens han selv satte den i stand i hans fritid, hvorefter han købte den af mig, for 135.000 kroner. -Den har en andelsværdi på 183.500 kroner. Den købte jeg 1. november og han overtog den 1. januar. Sidste vinter/forår var det en 4-værelses lejlighed vis-a-vis Lufthavnen i Kastrup jeg købte af 3 arvinger, og satte i stand. Den solgte jeg i september med en ganske fin fortjeneste. ;) De 2 handler/året, er alt inklusiv, nogen år har det været 4 handler, andre måske kun 1 handel. Det afhænger helt og holdent af, om der er nogen (arvinger/kreditorer), som accepterer mine aggressive bud. Eller, hvor omfattende et projekt det er, både økonomisk, men også tidsmæssigt. Jeg har købt 3 ejendomme på auktion, siden 1999. Så resten er via gode kontakter og i helt almindelig ren handel. Det er lidt som når du ser i "Hus til Halsen" i TV, hvor Jesper kommer med en reel her-og-nu pris.. -Det er ofte lidt på samme måde jeg beregner mine bud ud fra, dog en anelse mere konservativt end han gør.

Det skal siges at jeg ikke er så vildt god med værktøj og gør-det-selv ting, men der er vel tid til at lære :) Jeg synes bare det lyder super interessant. Og ud over det gør det ikke noget at arbejde med noget der kan udvikle sig, i stedet for at have et normalt arbejde som for evigt bare vil være 90% det samme fra dag til dag :)

@Rsage

Hvor kan man se, hvad der er tinglyst i ejendommen? Altså, det nemmeste er her: http://www.tinglysning.dk/m/#/soeg -Dog skal man være opmærksom på, at visse pantbreve og andet, sagtens kan være betalt, men stadig lyst. Dog, giver det en et rigtig godt fingerpeg.

Om jeg vil anbefale det til en uden stor kapital? Jeg vil sige det sådan, du skal nok ikke købe dyrere end du har råd til at kunne holde boligen, uden lejer, da der let kan opstå uenigheder og lignende omkring fraflytning osv.. Så, lad os sige det koster 10.000 om måneden at eje den pågældende bolig, så skal du uden videre kunne afholde den udgift, til hver en tid.

Om jeg altid undersøger om der er er gæld eller om det er noget specifikt jeg søger efter? Jeg undersøger ALTID gældsforhold i de ejendomme jeg giver bud på, særligt om der er gæld udenfor købesummen. Det bør man altid gøre, ligesom man skal undersøge diverse servitutter eller pålæg, fx tilslutningspligt til fælles vand, varme eller andet sjovt. Det er ikke uvæsentligt, om der indenfor en kort tidshorisont skal etableres eksempelvis altaner i en ejerforening eller om man skal tilsluttes fjernvarme indenfor de næste 12 måneder, eller for den sags skyld, om der er 5 nedgravede olietanke på grunden, da det i tidernes morgen var tankstation. :D Der kan være forhold, som er altafgørende for, om det er en god eller dårlig handel, både på kort, men så sandelig også på lang sigt. Kommer boligen til at ligge lige midt i et byggehelvede af en Metro eller åbner der en ny "letbane", som fx i Ølby inden for en kort og overskuelig fremtid, ligger det i Engesvang, hvor Siemens lige har lukket en fabrik med 430 ansatte, har kommunen planer om en ny skole i området osv.? Det er vitalt at undersøge den slags ting. Men specifikt i boligen, er der jo mange indikationer på at det kan være en ældre herre/dame/par som gerne vil videre til en mindre bolig, og som måske ikke skylder noget i huset. Men som bare har haft det til salg i laaaang tid, fordi nogen arvinger presser på, for at få så meget som muligt for huset, men hvor de måske selv egentlig bare gerne ville videre.. -Eksempelvis er huset stadig i samme indretningsmæssige stand, som da de overtog det i 1980 eller er det totalt nyrenoveret, er kælderen drænet, hvad er levetiden på taget osv osv osv... Der pågår en større research inden jeg afgiver et bud, både på det specifikke område boligen ligger i, samt ejer- og gældsforhold, det er helt sikkert.

Rsage1 skrev: Er det på bygninger/lejligheder du lejer ud du har forsikringer til den pris?

Nej, det er på mit eget hus. Ikke noget udlejning. Jeg lejede det ud for et par år, men er selv flyttet ind igen.

GrimGladGris skrev:@Rsage
Hvor kan man se, hvad der er tinglyst i ejendommen? Altså, det nemmeste er her: http://www.tinglysning.dk/m/#/soeg -Dog skal man være opmærksom på, at visse pantbreve og andet, sagtens kan være betalt, men stadig lyst. Dog, giver det en et rigtig godt fingerpeg.
Om jeg vil anbefale det til en uden stor kapital? Jeg vil sige det sådan, du skal nok ikke købe dyrere end du har råd til at kunne holde boligen, uden lejer, da der let kan opstå uenigheder og lignende omkring fraflytning osv.. Så, lad os sige det koster 10.000 om måneden at eje den pågældende bolig, så skal du uden videre kunne afholde den udgift, til hver en tid.
Om jeg altid undersøger om der er er gæld eller om det er noget specifikt jeg søger efter? Jeg undersøger ALTID gældsforhold i de ejendomme jeg giver bud på, særligt om der er gæld udenfor købesummen. Det bør man altid gøre, ligesom man skal undersøge diverse servitutter eller pålæg, fx tilslutningspligt til fælles vand, varme eller andet sjovt. Det er ikke uvæsentligt, om der indenfor en kort tidshorisont skal etableres eksempelvis altaner i en ejerforening eller om man skal tilsluttes fjernvarme indenfor de næste 12 måneder, eller for den sags skyld, om der er 5 nedgravede olietanke på grunden, da det i tidernes morgen var tankstation. :D Der kan være forhold, som er altafgørende for, om det er en god eller dårlig handel, både på kort, men så sandelig også på lang sigt. Kommer boligen til at ligge lige midt i et byggehelvede af en Metro eller åbner der en ny "letbane", som fx i Ølby inden for en kort og overskuelig fremtid, ligger det i Engesvang, hvor Siemens lige har lukket en fabrik med 430 ansatte, har kommunen planer om en ny skole i området osv.? Det er vitalt at undersøge den slags ting. Men specifikt i boligen, er der jo mange indikationer på at det kan være en ældre herre/dame/par som gerne vil videre til en mindre bolig, og som måske ikke skylder noget i huset. Men som bare har haft det til salg i laaaang tid, fordi nogen arvinger presser på, for at få så meget som muligt for huset, men hvor de måske selv egentlig bare gerne ville videre.. -Eksempelvis er huset stadig i samme indretningsmæssige stand, som da de overtog det i 1980 eller er det totalt nyrenoveret, er kælderen drænet, hvad er levetiden på taget osv osv osv... Der pågår en større research inden jeg afgiver et bud, både på det specifikke område boligen ligger i, samt ejer- og gældsforhold, det er helt sikkert.

Tak for det omfattende svar :) Jeg tror at jeg måske vil holde mig fra at købe den bolig alligevel. Hvis det bliver dyrere med grønne afgifter som du helt sikkert har ret i og med løbende udgifter vil det tage en for stor del af min "investerings fond" haha. Men jeg vil prøve at lede videre. Men jeg er stadig lidt i tvivl. Det er vel ikke alle huse på markedet du kigger så grundigt igennem, men kun dem du er interesseret i. Hvordan spotter du dem på en bolig side hvor at jeg synes sådan nogle ting ikke springer sådan i øjnene (altså liggetid og nedsætninger kam være et tegn, men ellers?)

Bishop skrev:
Nej, det er på mit eget hus. Ikke noget udlejning. Jeg lejede det ud for et par år, men er selv flyttet ind igen.

Havde du de samme forsikringer da du leje det ud? Altså kostede det, det samme som nu?

Betaler knap 5k i forsikringer for 135m2 nær København, så det skal som det bliver sagt nok undersøges nærmere.

OP: jeg læste dit vedligehold til 4800/år, hvilket de fleste husejere nok ville drømme om at komme ned på

Rsage1 skrev:Det her bliver en lidt af en lang smøre, så det må i undskylde. Men det vil hjælpe mig meget, så tak hvis i vil hjælpe!! Og skriv gerne hvis dette indlæg passer bedre på evt. et andet forum, eller der er nogle andre jeg kan kontakte, hvor jeg kan få gratis hjælp.

Jeg overvejer at købe et hus på tvangsauktion og leje det ud. Jeg er igang med at sætte et regnskab sammen, da jeg kun er 20 år gammel og aldrig har købt eller ejet et hus. Jeg er igang med at regne på om hvor vidt det kan betale sig over en fx. 10 års periode ved at sætte indtjening og udgifter op mod hinanden.

Huset vil jeg højst give 200.000 for alt i alt (også med størstebeløb og auktionsafgift. Den offentlige vurdering er 750.000 og deri er grunden vurderet til ca. 300.000. Jeg ved selvfølgelig at det ikke er sikkert jeg får det til de 200.000, men så har jeg i det mindste lidt erfaring i regnskabet der følger med ved sådan et køb.

Her er regnskabet jeg er kommet op med:

Udgifter over 10 år:
Rente og gebyr til banken: =60.000
Tinglysning =3.000
Byggesagkyndig =8.000
Advokat til kontrakt v. køb osv =8.000
Lidt istandsættelse =50.000
Ejendomsskat =75.000
Grundskyld =66.000
Grønne afgifter =120.000
(Jeg ved nemligikke hvad energimærke huset er, men det er elopvarmet og gammelt, så jeg går ud
fra at det hele bliver lidt dyrt der)
Forsiking =84.000
Øvrige udgifter (reparation osv) =48.000
I alt =522.000


Jeg er klar over at ting som øvrige udgifter kan være noget højere og noget lavere, men det er svært at forudse. Men med den udregnelse skal lejen være omkring 4.500 for at jeg bare skal tjene omkring 18.000 på de 10 år (uden at skat er regnet ind i indtjeningerne)??? Kan det passe? Er der noget jeg overser?

For 99% vedkommende er det helt irrelevant, idet bankerne ikke låner ud til boligudlejning til en 20 årig.

Hvor i landet søger du huse OP? Hvis det mere er prisen end landsdelen, så overvej at kigge på Bornholm, der er mange huse i den billige ende af skalaen. Tjek evt www.reh.dk / Slappegade / 250.000kr. Ligger meget centralt i Rønne og ejendomsmægleren har overfor mig antydet, at banken nok gerne sælger lidt under udbudprisen, for at få en hurtig handel i hus. Huset er lige nu rodet og dufter ikke specielt godt, men det bliver tømt og så kan du vel ofre lidt Ajax og en god gang knofedt.

PS: Har selv set huset og overvejer om jeg skulle give et bud, men lofthøjden i de to små værelser på 1 salen er kun ca 180-185 cm og det er jeg ikke sikker på, vil passe mig i længden.

Hvis du gerne vil investere i fast ejendom, uanset om det er på auktion eller ej, så køb proffesionel rådgivning hos en erfaren ejendomsmægler. Sammenlignet med hvad du risikerer når du investerer, så er det småpenge du skal betale til en rådgiver.

Det lyder for mig lidt som en fix ide. Ikke en ide det er tænkt voldsomt godt igennem.

Brug tid og energi på at sætte dig ind i alt. Denne tråd er en fin start...

En ting der bør vægte tungt er bøvl-faktoren. En træls lejer kan være et helvede. Det er absurd svært for udlejer at komme af med en klaphat.

mr-nurse skrev:frisk gjort. Hvis du får ejendommen til den pris, kan løbe nogenlunde breakeven på 10 år, burde du få en reel ejendomsstigning!. Ellers lade den løbe i 30 år ( du er kun 20 ), og så burde alt være betalt og du kan sælge frit.

Ja, der er udgifter, som så også er fradragsberettigede.

Udgifter er langtfra fradragsberettigede hvis jeg husker ret.

Jensen skrev:Udgifter er langtfra fradragsberettigede hvis jeg husker ret.

Kan godt være jeg risikerer at svare på noget andet end meningen med kommentaren, da jeg ikke har læst tråden igennem. Men udgifter er som udgangspunkt fradragsberettiget, blot opstil regnskab og benyt kapitalafkastordningen.

bechorff skrev: Kan godt være jeg risikerer at svare på noget andet end meningen med kommentaren, da jeg ikke har læst tråden igennem. Men udgifter er som udgangspunkt fradragsberettiget, blot opstil regnskab og benyt kapitalafkastordningen.

OP har nogle poster som må gå under betegnelsen "forbedringsudgifter", hvor ser du at man kan få fradrag for dem?