Udlejningsejendomme - max lejeloft?

Hej PN,

Lejer med tanken om at investere i en opgang med henblik på udlejning til private til beboelse.

Jeg har søgt og søgt, men kan ikke finde reglerne for, hvor meget man max må kræve i leje pr kvm. Det skal tilføjes at vi taler om Aarhus C. Nogen der kan hjælpe?

Ty

Lad mig break it down in short.... dont..

Altså, undlad at købe en opgang.

Spar mig for at presse lejepriserne yderligere. De er rigeligt høje i forvejen.

Det kan jeg ikke bruge til så meget, Hilberado. Det jeg kan bruge er en uddybning.

Hvis man har en nogenlunde investering nu, så blir det en fremragende investering om 20 år, når huslejeindtægterne er 50% større, men gælden den samme. Derudover forventer Aarhus en stigning på 25% i antallet af beboere i 2030, hvilket alt andet lige må skabe en værdistigning i ejendomme i midtbyen der er til at tage at føle på.

Ikke?

Synes bare der er rigtig rigtig mange bygninger i midtbyen som kræver der bliver smidt en masse penge i dem for at få lortet sat i stand.

Det kan man jo nemt undgå ved at købe noget der er renoveret for nylig.

Det er 25 andre og mere væsentlige aspekter end det du lige nævner der.
Din learningcurve er absurd stejl, din effektivitetsgrad er lav ved en lille portefølje, har du specifikke egenskaber pt udover river/checkraise frekvenser?, osvosvosv.
Jeg tror den driftsmæssige værdiskabelse ved de nuværende bolighajer, sker igennem smarte konstellationer, skatteskjold, optimerede financieringsmetoder, economics of scale, kendskab til lejeloven (som er lang og triviel) og deraf brud på samme, og andre driftsmæssige aftaler.

Jeg tror ikke dit risiko-justerede afkast er specielt internesandt ift alternativerne, tilgengæld er the hazzle 10-fold. Tror du de ejendomme der er til salg nu på oline er billige? Hvorfor er der mange ejendomme til salg, på trods af den abnormale lave rente?

25% flere beboere om 18 år. Er det godt? Hvad med udbudet? DKs økonomi? Jeg ville ikke pegge en stor del af min kapital op af DKs økonomi de næste 20 år.

Private udlejere tager for meget

Den omkostningsbestemte leje er tit meget lav, typisk 300-400 kroner årligt pr. kvadratmeter svarende til cirka 3.000 kroner om måneden for en lejlighed på 100 kvadratmeter. Lejemålets beliggenhed er fuldstændig uden betydning – det vil altså også være prisen for en lejlighed i hjertet af Købehavn.

Dog kan et omkostningsbestemt lejemål overgå til reglerne for det lejedes værdi, hvis det bliver totalrenoveret. Derfor vil langt de ­fleste udlejere totalrenovere deres lejligheder i takt med, at lejerne fra­ fytter.

Flere og ­flere lejligheder vil derfor fremover høre under reglerne for det lejedes værdi. Her skal lejemålene så vidt muligt sammenlignes med et tilsvarende omkostningsbestemt lejemål og tillægges de forbedringer, som er foretaget. I langt de ­ este tilfælde vil udfaldet være en leje på 400-900 kroner årligt pr. kvadratmeter. Kun i sjældne tilfælde med renoverede lejligheder af høj kvalitet kan afgørelserne snige sig op over 1.000 kroner.

Men alligevel har private udlejere i København i skrivende stund ikke udbudt en eneste lejlighed, der koster under 900 kroner årligt pr. kvadratmeter. Det viser en gennemgang af boliga.dk’s oversigt over mere end 500 lejeboliger. Altså vil stort set alle private lejemål, som indgås i København netop nu, kunne få en lavere husleje.

Tilsvarende findes der utallige eksempler på afgørelser i landets største byer, hvor huslejen er blevet mere end halveret efter en omgang hos huslejenævnet.

Selvf er det godt at der kommer 25% flere beboere. Mange vil komme til udkanten af Aarhus, men de vil alle helst bo i midtbyen og midtbyen er nu engang bare svær at udvide særligt meget ift beboerkapacitet. Så det tager jeg absolut som et plus.

Omkring DKs økonomi de næste 20 år, er jeg sådan set ikke uenig, jeg ser ikke særligt lyse tider forude. Men hvis du kan få en nogenlunde forrentning af dine penge på lejeindtægter alene, så skal det nu nok se godt ud. Kan du forestille dig lavere ejendomspriser om 20 år? Jeg kan ikke.

Hvad har du selv brugt dine poker$$ på, hvis jeg må være så flabet at spørge? :-)

Tak for link, Guldmageren. Nogen der har et bud på hvorfor man ikke ser en STORM af klager?

Befolkningstilvækst er fint nok, fair. Men det er jo relativt. Hvad med jobskabelsen osv.
Hvordan meget har du undersøgt om markedet / investeringen og hvor meget ejendomsmæssig viden besidder du? Jeg synes dine teorier er lidt overfaldsdiske:)

Anyways, 20k af 330k færre jobs i privaten og samtidig 600 flere offentlige jobs.. Det lyder virkeligt saftigt for Århus kommune.
jp.dk/aarhus/erhverv/article2706102.ece

Her er lidt skrivelse om ejendomsmarkedet. En gratis rapport hvor de så gerne vil sælge rådgivning til dig.
sadolin-albaek.dk/dk/download/208.99/the_danish_property_market_report_2011%2C2012.pdf


Vi kan tage en kop chai the og snakke om hvorfor du ikke skal brænde dine pokermonies af på bolig investering.

Jeg er i danske aktier, og på vej ud, efter 3 sjove måneder. PÅ den lange bane vil jeg hellere positionere mig i passivt forvaltede ETF fonde i BRIC, singapore, malaysia og lign. end eksponere mig for DKs udvikling. Der er så lidt praktiske og skattemæssige komplikationer der.

Nu er jeg ikke lige frem nogen investment baws, så tag mit ord for whatever. Men jeg overvejede selv ejendomsmarkedet på et tidspunkt men synes hurtigt det stod klart at det er noget lort.

Uden jeg ved synderligt meget om emnet kan er mit korte indspark på dit sidste spørgsmål ganske enkelt: Uvidenhed...! Mine kammerater havde en lejlighed de lejede ud til et par tøser i nogle år.. Der var aldrig nogen problemer og de regulerede i øvrigt ikke lejen i perioden de boede der ligesom de i forvejen lå lidt lavere end de tilsvarende lejligheder i opgangen.

Da pigerne så opsiger lejligheden melder de mine kammerater som uagtet at de kunne påvise at de med den betalte husleje kun lige kunne holde udgifterne hjemme osv. blev dømt til at betale X antal kroner tilbage...!

Der var vist ikke nogen der havde synderlig tvivl om at de blot ønskede at udnytte det hul der tilsyneladende er i denne sammenhæng.

Min pointe med ovenstående er at jeg tror uhyggeligt mange kunne udnytte dette ifm. leje men ikke gør det af ren uvidenhed samt at det økonomiske leje reglerne foreskriver slet ikke forholder sig realistisk i forhold til de udgifter udlejer reelt har..!

Just my 5 cents..!

GL med det og PM endelig hvis du har noget til leje til mig engang i efteråret i Aarhus c - Jeg garanterer der ikke kommer nogen sager ud af en husleje jeg i første gang selv accepterer :)

Hilb, tak for svarene. Jeg er novice indenfor ejendomsinvestering, så jeg vil ikke påstå at jeg har ret og mine argumenter kan meget vel være overfladiske :-)

Men jeg snuser videre og ser hvad jeg ender med.

ThomasJJ skrev:
Tak for link, Guldmageren. Nogen der har et bud på hvorfor man ikke ser en STORM af klager?

Smider lige en kommentar med her.

Ligger pt. i Sag mod min gamle udlejer af for højt sat husleje.

Udregninger for disse kommer an på hvornår lejligheden er fra, eller om den er gennemrenoveret. Hvis lejligheden ikke er betydelig renoveret siden 1992, så er der helt specifikke krav for hvor meget udlejer må tage for hver kvadrat meter. Hvis lejligheden er renoveret efter 1992, gælder udbud og efterspørgslen.
Ikke sikker på det besvare dit spørgsmål, men det burde være muligt at finde information på huslejenævnet hjemmeside, eller lejernes landsorganisation (LLO).. Det var dem som formidlede vores sag til huslejenævnet...

Jeg var igennem hele møllen med huslejenævnet i Århus. Jeg fik medhold efter 8 måneders sagsbehandling og et ret tilfredsstillende resultat endda. Dog valgte udlejer at hive mig en tur i Århus byret(deres sidste udvej). Den sag har nu stået på i knap yderligere 8 måneder og der er endelig blevet fastsat en dato til sommer, hvor afgørelsen falder.

Desværre har huslejenævnets afgørelse ingen betydning i retten, så sagen skal vurderes på ny og vi skal igennem et større cirkus igen. Så det kan ende i en ret lang og sej proces.

Hilberado nailed it. Han er the unknown president of Pokernet!

Prisen på udlejningsejendomme har i mange år været fastsat på en måde så private ikke har kunnet være med: Pensionskasserne har set det som en fremragende placering af rigtigt lange penge, og de har derfor presset priserne derop, hvor det som privat er rigtigt rigtigt svært at få et tilfredsstillende afkast.

Tendensen er dog aftagende, og en enkelt opgang er som regel så lille en investering at pensionskasserne holder sig fra disse, så det er ikke utænkeligt at du kan finde noget til salg der levner mulighed for et afkast en privat kan leve med.

Med den rigtige finansieringsform, kan det endda blive en investering med meget meget lille risiko, og et pænt afkast - hvis du som forudsætning køber dem med varigt ejerskab for øje.

Skal du derimod ud og se på værdien hver gang du passerer ultimo, bliver det en meget risikabel forretning.

Der er andre faktorere der indikerer at det bør være en fremragende investering: Hvad ville en indeksobligation med afkast svarende til ejendommens afkast, og løbende indeksering af hovedstolen og afkastet, samt god finansieringsmulighed koste ?

SIdst - Det er ufatteligt vigtigt, og nok det vigtigste aspekt ved investeringen - hvordan den passer ind med den øvrige økonomi, og balancering af risiko faktorere.

Er meget dårligt kendt i Århus, så ved ikke om det er muligt at finde lejligheder fra 1992 og nyere, så er du i hvert fald fri for problemerne med huslejeankenævn etc.

Og ellers som c_hope med den rigtige finansiering kan det sagtens blive en god (langsigtet) investering.