Valg af låntype på boligkøb

Hej PN

Jeg står overfor et boligkøb, og skal derfor finde ud af hvilke lån, der vil passe bedst.

Aktiver:

Nuværende bolig: Lejlighed - Værdi 2.450.000 (Seneste salgspris i samme ejendom) - Restlån: 900.000 = Friværdi: 1.550.000

Likvide midler: ca. 500.000

Bolig der skal købes:

Pris: 3.999.999

Jeg forventer at købe bolig, for at leje den ud, de kommende 2-3år, hvorefter skiftet går fra Lejlighed til bolig. Lejligheden skal efterfølgende bruges til at leje ud, indtil børnene er store nok til at overtage. (ca. 16 år ude i fremtiden)

Hvordan bør min lånesammensætning være, for at det er mest optimalt?

Sørg lige for at få en advokat ind over udlejningsdelen, så du ikke skal sidde med en evighedslejer ;)

Heston skrev:Sørg lige for at få en advokat ind over udlejningsdelen, så du ikke skal sidde med en evighedslejer ;)

Den del er der styr på :) - Men ja - det er ret vigtigt.

Som jeg forstår din post skal du købe en ny(ekstra) bolig til udlejning med en værdi på 4 milloner ? Du har 400K i effektiv restgæld på din nuværende(friværdi+opsparing)?

Er du lånegodkendt til manøvren? Jeg er usikker på om du kan få 80% belåning, når boligen skal anvendes til udlejning uden at have tjent til privatbolig først.

Hvis du er godkendt af bank/RK til manøvren er mit umiddelbare bud maksimal belåning i udlejningsboligen, da du via virksomhedsordningen har fradrag for renter med en bedre skattemæssig værdi end i din privatbolig. Når du skifter bolig må du så lave en bytter på lånene.

F1 afdragsfrit all the way :)

Bartz skrev:F1 afdragsfrit all the way :)

Hvorfor F1? Hvorfor ikke gå kortere

ALL IN INC skrev:Som jeg forstår din post skal du købe en ny(ekstra) bolig til udlejning med en værdi på 4 milloner ? Du har 400K i effektiv restgæld på din nuværende(friværdi+opsparing)?

Er du lånegodkendt til manøvren? Jeg er usikker på om du kan få 80% belåning, når boligen skal anvendes til udlejning uden at have tjent til privatbolig først.

Hvis du er godkendt af bank/RK til manøvren er mit umiddelbare bud maksimal belåning i udlejningsboligen, da du via virksomhedsordningen har fradrag for renter med en bedre skattemæssig værdi end i din privatbolig. Når du skifter bolig må du så lave en bytter på lånene.

Det er korrekt at det drejer sig om en ekstra bolig. Jeg har planer om at have adresse der en måneds tid, for at slippe for at skulle betale skat af en eventuel værdistigning ved salg.

Jeg afventer svar fra banken i forhold til godkendelse, men forventer at få et ok fra denne. Jeg forventer ligeledes de kommer med et forslag til planlægning af lån, hvorfor jeg ønsker at have lidt indsigter i mulighederne.

Er det bedst ikke at omlægge lånet på lejligheden til at starte med og så lave maks belåning på hus? Hvilket lån, giver bedst mening her?

GodteTerkel skrev:

Det er korrekt at det drejer sig om en ekstra bolig. Jeg har planer om at have adresse der en måneds tid, for at slippe for at skulle betale skat af en eventuel værdistigning ved salg.

Jeg afventer svar fra banken i forhold til godkendelse, men forventer at få et ok fra denne. Jeg forventer ligeledes de kommer med et forslag til planlægning af lån, hvorfor jeg ønsker at have lidt indsigter i mulighederne.

Er det bedst ikke at omlægge lånet på lejligheden til at starte med og så lave maks belåning på hus? Hvilket lån, giver bedst mening her?

kan desværre ikke hjælpe med noget. Men rigtig interessant idé du har fundet overall.

ved det sidste indlæg kom jeg til at tænke om sådan en manøvre er lovlig når du giver udtryk for eneste grund er at slippe for at betale skat. for mig virker det lidt some skatteundragelse/spekulation. personligt har jeg absolut intet problem med det, men tænker den godt kunne skabe lidt problemer hvis man tænker på hvad man ellers har hørt om af skattesager over de sidste år.
held og lykke i hvertfald, lyder lækkert med et hus+lejlighed

GodteTerkel skrev: Det er korrekt at det drejer sig om en ekstra bolig. Jeg har planer om at have adresse der en måneds tid, for at slippe for at skulle betale skat af en eventuel værdistigning ved salg.

Jeg afventer svar fra banken i forhold til godkendelse, men forventer at få et ok fra denne. Jeg forventer ligeledes de kommer med et forslag til planlægning af lån, hvorfor jeg ønsker at have lidt indsigter i mulighederne.

Er det bedst ikke at omlægge lånet på lejligheden til at starte med og så lave maks belåning på hus? Hvilket lån, giver bedst mening her?

Hvis du alligevel vil flytte ind i den nye bolig om 2-3 år, er der ikke grund til at flytte adresse i første omgang for at undgå beskatning. Det skulle da lige være hvis du tror der politisk vil komme et indgreb mod parcelhusreglen, men det tror jeg nu ikke selv at der gør.

Du bør også være opmærksom på, at en sådan manøvre før er set blive skudt ned af SKAT. For at opnå skattefrihed via parcelhusreglen skal boligen reelt have tjent som bolig. Det er dig der har bevisbyrden og hvis du bor sammen med kone og børn nu, og så bare lige flytter adresse via borger dk en måneds tid, så kan det godt blive lidt svært at løfte den bevisbyrde.

Hvis du kan få banken og RK med på det er det efter min mening det mest fornuftige, at låne så meget så muligt i udlejningsejendommen og så lidt så muligt i din private bolig, da du ved at bruge virksomhedsordningen(VO) i udlejningsvirksomheden, får fradrag for renterne med en bedre skattemæssig værdi end du gør privat.

Hvilken type lån du vil have er jo lidt et temperamentsspørgsmål, men hvis man bruger VO betaler skatten jo lidt af den forsikringspræmie der ligger i at have et fastforrentet lån.

Allundberg skrev:ved det sidste indlæg kom jeg til at tænke om sådan en manøvre er lovlig når du giver udtryk for eneste grund er at slippe for at betale skat. for mig virker det lidt some skatteundragelse/spekulation. personligt har jeg absolut intet problem med det, men tænker den godt kunne skabe lidt problemer hvis man tænker på hvad man ellers har hørt om af skattesager over de sidste år.
held og lykke i hvertfald, lyder lækkert med et hus+lejlighed

Det er pirmært det moralske i det. Jeg betaler gerne skat af værdi stigning, hvis mit formål havde været en investeringsejendom med udlejning som eneste formål.

I mit tilfælde er det drømmehuset, jeg har mulighed for at erhverve mig, og forventer at bo der er i 30år+

Hvis jeg så pga. 2-3års udlejning, for at sikre mig mit drømmehus, skal betale skat af eventuel værdistining over 30årig periode, så har jeg ikke noget imod at være lidt kreativ,.

Når du efter 2 års udlejning flytter din adresse til huset, så skal du vel ikke betale skat af et overskud ved et eventuelt salg om feks 10 år.

GodteTerkel skrev:

Det er pirmært det moralske i det. Jeg betaler gerne skat af værdi stigning, hvis mit formål havde været en investeringsejendom med udlejning som eneste formål.

I mit tilfælde er det drømmehuset, jeg har mulighed for at erhverve mig, og forventer at bo der er i 30år+

Hvis jeg så pga. 2-3års udlejning, for at sikre mig mit drømmehus, skal betale skat af eventuel værdistining over 30årig periode, så har jeg ikke noget imod at være lidt kreativ,.

Det er fuldstændig ligemeget hvor længe ejendommen har været lejet ud, inden du flytter dertil, mht til salg i fremtiden. Ejendommen skal have tjent som primær beboelse for dig, og hvis den har dette, så kan du sælge uden at betale skat af overskuddet.

Mht. belåning, så burde 80% belåning ikke være et problem, da det ikke anses som erhverv i og med du "kun" har 2 ejendomme. Køber du derimod flere ejendomme til udlejning anses du som proffesionel, og kan derfor ikke belåne 80%.

Det bedste du kan gøre er at kontakte 2-3 forskellige banker, og få dem til at give tilbud på hvad de kan gøre for dig - Så har du et rigtig godt sammenligningsgrundlag om ikke andet.

Liger skrev:Når du efter 2 års udlejning flytter din adresse til huset, så skal du vel ikke betale skat af et overskud ved et eventuelt salg om feks 10 år.

Ahh okay - var i tvivl om definitionen. Men det lyder super :)

Med mindre din indkomst er >1.225.000 kr. pr. år bliver du ramt af de nye låneregler for højtgearede, hvorefter du kun kan vælge mellem fastforrentede lån (m/u afdrag) og F5+ (med afdrag).

Du vil formentlig være bedst stillet ved at indrette dig ca sådan, at belåningsprocenten er ens i de to ejendomme.

De nye regler træder dog først endeligt i kraft fra årsskiftet, så hvis det går stærkt, kan du måske få flere valgmuligheder. Du må høre i banken.

GodteTerkel skrev: Det er korrekt at det drejer sig om en ekstra bolig. Jeg har planer om at have adresse der en måneds tid, for at slippe for at skulle betale skat af en eventuel værdistigning ved salg.

Jeg afventer svar fra banken i forhold til godkendelse, men forventer at få et ok fra denne. Jeg forventer ligeledes de kommer med et forslag til planlægning af lån, hvorfor jeg ønsker at have lidt indsigter i mulighederne.

Er det bedst ikke at omlægge lånet på lejligheden til at starte med og så lave maks belåning på hus? Hvilket lån, giver bedst mening her?

Jeg har et hus som skal rives ned for selv at bygge et nyt. En mægler pitchede imidlertid at jeg byggede et dobbelthus for 4mio i alt, og skød dem af for 14mio samlet. Min grund ville dermed være 10mio værd, hvis jeg ikke skal betale skat (bor i huset det skal rives ned). Jeg granskede lidt hvordan jeg kunne undgå beskatning, men kom frem til at det er meget svært, og i forlængelse af det du skriver, så tror jeg ikke at det med at bo der en måned spiller. Det bliver alt for proforma (ved ikke om det er rette ord) til at den godtages af SKAT. Dermed ikke sagt at du ikke kan gøre det, men du risikerer vel også et skattesmæk hvis de ikke er enige i den måde du har gjort det på (antagelse fra min side, da det ellers gratis at forsøge).

Jensen skrev:Jeg har et hus som skal rives ned for selv at bygge et nyt. En mægler pitchede imidlertid at jeg byggede et dobbelthus for 4mio i alt, og skød dem af for 14mio samlet. Min grund ville dermed være 10mio værd, hvis jeg ikke skal betale skat (bor i huset det skal rives ned). Jeg granskede lidt hvordan jeg kunne undgå beskatning, men kom frem til at det er meget svært, og i forlængelse af det du skriver, så tror jeg ikke at det med at bo der en måned spiller. Det bliver alt for proforma (ved ikke om det er rette ord) til at den godtages af SKAT. Dermed ikke sagt at du ikke kan gøre det, men du risikerer vel også et skattesmæk hvis de ikke er enige i den måde du har gjort det på (antagelse fra min side, da det ellers gratis at forsøge).

Tjek lige det stadig er lovligt i din kommune. Borgerrepræsentationen i kbh forbød opførelsen af nye dobbelthuse i August og mener en del andre kommuner gjorde det samme. Det har ikke ramt særlig mange medier og det er generelt de færreste der ved det, også fagfolk.

Turbofluen skrev:
Tjek lige det stadig er lovligt i din kommune. Borgerrepræsentationen i kbh forbød opførelsen af nye dobbelthuse i August og mener en del andre kommuner gjorde det samme. Det har ikke ramt særlig mange medier og det er generelt de færreste der ved det, også fagfolk.

Tak. Så er de heldige, da der bygges nogle stykker i mit hood, men selvfølgelig med tilladelse inden august

Har ikke planer om ovenstående projekt. Skal bare rive nuværende hus ned, og bygge et nyt jeg kan bo i ;-).

Jensen skrev:

Tak. Så er de heldige, da der bygges nogle stykker i mit hood, men selvfølgelig med tilladelse inden august

Har ikke planer om ovenstående projekt. Skal bare rive nuværende hus ned, og bygge et nyt jeg kan bo i ;-).

Jep man skulle være lidt heldig, den blev sneget ind. Vi opdagede det tilfældigt og fik søgt 2 dage før ændringen. Nu håber vi bare godkendelsen går igennem. Det er blevet mere besværligt.

Dog interessant nu jeg fik googlet det. Det er vel stadig muligt af bygge to rækkehuse i stedet, eller......ikke helt sikker på at jeg forstår den præcise begrænsning?

Tænker jeg kunne bygge to huse af 200kvm på min grund kælder og to plan på ca 66kvm hver, hvis jeg skal holde mig under 40% bebyggelse, som naboer og andre i området har fået dispensation til.

Igen, ikke planer om at gøre det. Tanken er dog interessant.

Jensen skrev:

Dog interessant nu jeg fik googlet det. Det er vel stadig muligt af bygge to rækkehuse i stedet, eller......ikke helt sikker på at jeg forstår den præcise begrænsning?

Tænker jeg kunne bygge to huse af 200kvm på min grund kælder og to plan på ca 66kvm hver, hvis jeg skal holde mig under 40% bebyggelse, som naboer og andre i området har fået dispensation til.

Igen, ikke planer om at gøre det. Tanken er dog interessant.

Tror det ikke, er vel det samme. Det mener jeg ihvertfald vi fik afklaret.

Ja, burde det vel være.

Altså, de sidste par år har vi nydt godt af rentetilpasning lån, som jo nærmest var 0 men amerikanerne har varslet rentestigning, og Danmark vil følge efter så kan du få en 2-2,5% fastforrentet skal du hugge til ! Men tror ikke du får den til under 3% dog.